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RACH68
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 Posté - 20 avr. 2011 : 09:06:12
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Bonjour,
Je dois effectuer l'achat d'un petit immeuble composé de 6 appartements, le propriétaire a pu effectuer les différents diagnostic de 5 appartements pour le 6ieme le locataire était absent.
Du coup il n'est pas possible de signer de compromis et je ne peux pas bloquer mon taux avec mon banquier.
Le propriétaire a joint l'agence qui ne dispose d'aucune coordonnée (pas de tel... rien). Ce locataire est un retraité qui occupe un appartement loi 1948 et qui se rend régulièrement au maroc pour y séjourner de 4 à 5 mois.
Que peut on faire ???
Merci
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 20 avr. 2011 : 18:22:36
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citation: Ce locataire est un retraité qui occupe un appartement loi 1948 et qui se rend régulièrement au maroc pour y séjourner de 4 à 5 mois.
si mes souvenirs sont bons, un locataire en loi 48 qui sous-occupe son appart peut se voir dechu de son titre de locataire.
soyez vigilant : l'occupation doit durer au moins 8 mois par an (art 10-2 de la loi de 48). cette durée peut etre revue a la baisse en cas de motif legitime.
que se passerait-il si il y a fuite dasn cet appart en son absence ? 
citation: Je dois effectuer l'achat d'un petit immeuble composé de 6 appartements, le propriétaire a pu effectuer les différents diagnostic de 5 appartements pour le 6ieme le locataire était absent.
plutot que d'attendre le retour du locataire, ne pouvez vous pas demander au notaire de rediger une clause vous protégeant concernant ce diag ? totu en precisant qu'il sera fait des que possible aux frais du vendeur.
que disent les 5 autres diagnostics faits ? sont -ils negatifs ?
car on pourrait penser que le 6eme sera de meme nature que les autres, ...
cela vous permettrait d'aller de l'avant et de ne pas bloquer cette transaction.
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RACH68
Nouveau Membre
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 2
Posté - 20 avr. 2011 : 22:35:20
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Bonsoir et merci de votre réponse.
"plutot que d'attendre le retour du locataire, ne pouvez vous pas demander au notaire de rediger une clause vous protégeant concernant ce diag ?"
J'ai demandé au notaire s'il était possible de poursuivre la procédure de la vente sans le diagnostic du dernier appartement. Il refuse en m'indiquant qu'il doit avoir à sa disposition tous les diagnostic. Je lui ai meme proposé d'établir une décharge, mais sans succès.
Les autres diagnostics sont plutĂ´t positif mĂŞme si l'on trouve des traces de plomb (car il s'agit d'un vieil immeuble).
Je ne sais pas si je dois inciter auprès du notaire ?
J'ai tenter de joindre tous les homonymes de la commune pour voir tenter de trouver uns personne de la famille mais personne !!!!
J'avoue que je suis dépiter surtout pour l'obtention de mon prêt car actuellement les taux sont à la hausse. |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 20 avr. 2011 : 23:36:26
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il ne reste que la procédure en référé pour autorisation de pénétrer dans les lieux en présence du diagnostiqueur et probablement police |
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RACH68
Nouveau Membre
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Posté - 21 avr. 2011 : 08:14:52
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Bonjour,
Quelle serait la démarche pour une procédure en référée ?
Merci |
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Posté - 21 avr. 2011 : 09:24:38
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Assigner le locataire en référé en demandant l'autorisation du bailleur de prénétrer dans le logement. |
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BANZAI
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Posté - 21 avr. 2011 : 09:28:36
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c'est au propriétaire de faire la démarche
mais il faut pouvoir prouver que les démarches amiables n'ont pas abouti: RAR pour fixer un rendez vous, avoir gardé la lettre RAR retournée ...sans l'ouvrir, éventuellement une deuxième....ou pouvoir prouver l'absence très longue de l'occupant......et ainsi démontrer le préjudice pour la bailleur |
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Posté - 21 avr. 2011 : 09:40:40
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.. ce qui en l'occurence demande de la part de ce propriétaire un peu d'organisation et quelques démarches préalables justifiant la voie rapide (référé) comele précise fort justement Banzai... |
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RACH68
Nouveau Membre
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Posté - 21 avr. 2011 : 20:23:48
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Eh ben je sens que la vente prévue en juin 2011, risque de ne pas avoir lieu, car le propriétaire n'a pas forcement envie de s'engager dans une procédure telle que vous la présenter. |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 21 avr. 2011 : 21:52:31
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citation: Initialement posté par RACH68
Eh ben je sens que la vente prévue en juin 2011, risque de ne pas avoir lieu, car le propriétaire n'a pas forcement envie de s'engager dans une procédure telle que vous la présenter.
ce serait mieux ainsi: "telle que vous la présentez."
et sur le fond: il faut savoir ce que l'on veut: quand on veut vendre un bien immobilier, il faut se renseigner sur les formalités |
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Posté - 21 avr. 2011 : 22:02:29
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Ah, encore une faute d'orthographe....
Ah encore une vérité assénée.... |
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RACH68
Nouveau Membre
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Posté - 28 avr. 2011 : 21:26:06
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Bonsoir,
Le locataire en question étant toujours absent. J'ai contacté le propriétaire pour qu'il adresse dans un premier temps un courrier en RAR. Si après ce courrier, il n'y a aucune réponse je pense
que je prendrai en charge les dépenses de frais de justice pour saisir le tribunal en référer. j'en ai parlé au propriétaire qui est d'accord car c'est à lui de faire les démarches.
Pour ma part je préfère engager le montant de cette dépense qui doit s'évaluer aux alentours des 500 euros. Plutot que de voir le taux de mon prêt augmenter de 0.10 voir 0.20 pour une durée de 15 ans.
Je pense que c'est la solution qui sera la plus efficace ? Qu'en pensez vous ?
Merci |
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Posté - 29 avr. 2011 : 07:32:59
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Je pense que si je suis le vendeur, je me tape les genoux de rire, j'ai trouvé le pigeon idéal.
Plus sérieusement, avez voà sou bien regardé tous les dossiers de tous les locataires, etrien n'y manque???
Votre notaire a t'il bien vérifié que le compromis inclut une clause de pénalité a votre profit au cas ou la vente ne se fait pas de la faute du vendeur? c'est bien évidement cette clause qu'il faut faire jouer, je ne ve sais pas ce que fait votre notaire, mai il a besoin d'un coup de réveil-matin, et pensez plutot votre énergie de ce coté la qu'a rechercher vous meme la famille du locataire dans la France entière.
Si votre vendeur sait qu'il perd 10% du montant de la vente potentielle, il va arreter de somnoler, et il va s'intéresser à ce à quoi il doit s'inquiéter. |
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Posté - 29 avr. 2011 : 07:35:00
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citation: je prendrai en charge les dépenses de frais de justice pour saisir le tribunal en référer. j'en ai parlé au propriétaire qui est d'accord car c'est à lui de faire les démarches. Euh, et vous lui payez l'avocat? Ou il y va lui-mêem, en déployant devant la barre la même énergie qu'il dépense actuellement?
Et si il s'y prend mal et que son erreur fait fouarer l'affaire, que faites-vous? |
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BANZAI
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Posté - 29 avr. 2011 : 08:42:18
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vous n'avez aucun droit par rapport au locataire actuel
le seul lien juridique est entre le locataire et son propriétaire |
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RACH68
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Posté - 29 avr. 2011 : 21:04:48
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Bonsoir,
Je vais effectivement contacter mon notaire lundi prochain pour connaitre les conséquences au cas ou la vente ne s'effectue pas.
Je rappelle tout de même qu'aucun compromis de vente n'a été signé.
Est ce que cela engage le propriétaire a avoir des obligation ? |
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Posté - 30 avr. 2011 : 08:03:58
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Ah, oups, en effet.
Alors dans ce cas, pourquoi préfére dépenser plusieurs centaines a plusieurs milliers d'euros pour 'bloquer' un taux, ca risque de vous couter plus cher que les gains escomptés, non?
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RACH68
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Posté - 30 avr. 2011 : 10:01:47
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Bonjour,
Je me suis renseigner auprès d'une étude. Le clerc de notaire m'a informé qu'il avait dû procédé à une intervention a peu prés similaire suite au refus d'un locataire d'autoriser un diagnostic pour une vente.
Le propriétaire après avoir adresser un RAR plus un courrier simple à saisie le tribunal en référé ce qui permis à l'huissier en présence de 2 témoins et d'un serrurier de pénétrer dans les lieux et d'effectuer le diag.
Le coût de l'opération a été de 500 Euros. Signature de l'avocat pour le référé et intervention de l'huissier.
Le clerc m'a effectivement précisé que cette démarche incombe au propriétaire. Ce dernier n'est pas réticent à cette procédure.
Entre 500 euros et une augmentation de 0.10 ou plus sur 15ans je pense que la dépense sera moindre. Pas vous ? |
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Sunbird
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Posté - 30 avr. 2011 : 10:50:08
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Dans votre cas le locataire ne refuse pas d'ouvrir sa porte, mais est simplement absent et injoignable.
Devant le juge il faudra pouvoir démontrer que le locataire avait été prévenu, depuis quand etc...
Lorsqu'on s'absente plusieurs mois, on fait suivre son courrier, le proprio a-t-il envoyé un courrier simple et un RAR à ce locataire.
Bref si aucune preuve, je ne vois pas un juge faire ouvrir la porte. C'était au propriétaire de prendre ses précautions sachant qu'il savait qu'il s'absente pendant de long mois.
Au fait comment ce proprio récupère son loyer ?
Avez-vous demandé un état des comptes de tous les locataires ? |
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RACH68
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Posté - 30 avr. 2011 : 13:16:47
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bonjour,
Je reprends, le proprio n'a fait que taper aux portes et laisser des messages dans la boite aux lettres. Rien qui puisse permettre d'engager des poursuites.
Je l'ai contacté pour qu'il adresse un RAR et un courrier simple dans un 1er temps. Si pas de réponses dans les 15 jours retour du RAR éventuellement adresser un dernier RAR.
Si pas de réponse, engager une procédure en référé. Il est évident que si l'on reste a attendre le retour du locataire qui ne revenir qu'en septembre je serai dans l'embarras avec prêt bancaire.
C'est pourquoi j'ai demandé au proprio d'adresser des courriers qui nous permettront d'engager des poursuites.
Concernant l'immeuble en question, je dispose de l'état patrimonial de l'immeuble tous les loyers sont versés (aucun impayé). Le locataire absent est régie par un bail 1948 et il effectue un versement mensuel via sa banque (que je l'ai contacté mais elle ne donne pas d'information). Comme le fesait remarquer JOULIA l'occupation doit durer au moins 8 mois par an (art 10-2 de la loi de 48). cette durée peut être revue a la baisse en cas de motif légitime.
J'ai également pris connaissance des diagnostic par l'intermédiaire de l'entreprise qui a effectué l'opération qui m'assure que c'est un immeuble sain même si certains appartements présentent des traces de plombs car il s'agit d'un immeuble datant des années 30.
C'est pour cette raison que je souhaite que les RAR soit adressé au plus vite au locataire absent.
voila en résumé la situation.
Et merci de vos contributions. |
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Posté - 30 avr. 2011 : 13:24:43
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citation: C'est pourquoi j'ai demandé au proprio d'adresser des courriers qui nous permettront d'engager des poursuites Pas nou, lui.
Je répète ma question, vu son manque d'implication, pensez vous 'lui' payer l'avocat?
citation: Je reprends, le proprio n'a fait que taper aux portes et laisser des messages dans la boite aux lettres. Rien qui puisse permettre d'engager des poursuites.
Je l'ai contacté pour qu'il adresse un RAR et un courrier simple dans un 1er temps. Si pas de réponses dans les 15 jours retour du RAR éventuellement adresser un dernier RAR.
Si pas de réponse, engager une procédure en référé. Avez-vosu consciene des délais?
Premeir RAR le 3 mai. Il arrive le 5 et attends 15 jours, soit le 18, il revient au propio le 21.
Second RAR le 22 mai, arrive le 24, retour le 10 juin. Ca c'est dans le cas ou votre vendeur est du genre Ă©nergique.
Assignation au tribunal en référé, comptez une semaine pour rédiger, trouver l'huissier et faire l'assignation, on en est au 20 juin.
Entre trois semaines et deux mois pour l'audience, donc entre le 15 juillet et le 15 aout.
huissier qui intervient des que le jugement est disponible, entre quinze jours et un mois plus tard, soit du 1 aout au 15 septembre, intervention entre le 5 aout et le 20 septembre.
Vous pensez que votre taux va reste bloqué jusque la? |
Édité par - ribouldingue le 30 avr. 2011 13:29:41 |
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