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angelle
Contributeur senior
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41
 Posté - 28 juil. 2010 : 19:44:40
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LeNabot
Contributeur vétéran
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 42
Posté - 28 juil. 2010 : 20:20:19
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43
 Posté - 28 juil. 2010 : 20:21:15
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POur un achat explité en foncier nu, je pense que l'avantage d'emprunter a 107% si on peut ne fait pas l'ombre d'un doute, en aprticuleir pour riason fiscale, mais aussi pour maximiser son ROI.
Si mes loyers payent mes mensualités PLUS mes charges, alors, j' 'nai aucun intéret a emprunter. Vaut mieux faire dix opérations ou je mets zero et je récupère quelque chose au bout de vingt ans que de dépenser mon cash.
Le cas ou ca n'est pas rentable est lorsque l'immobilier rapporte tres peu. Ca n' a pas de sens d'emprunter a 5% assurance inncluse lorsque le rapport est de 1%. Mais, bon, des inveestisseurs qui achètent des beins qui rapportent peu, a part pour les réduction d'impots, je n'en connnais guère.
Notez qu'avec le rabotage des niches fiscale,s il parait que les attrape-nigots ne vont pas être rabotées en premier...
En meublé, je n'ai pas forcément intéret a investir cent pour cent en emprunt, je peux etre amené a payer en cash, puisque le but est de vivre de mes loyers.
Il faut donc qu'il y ait suffisamment de loyer une fois les charges et mensualités d'emprunt déduits pour que je puisse vivre.
L'opération ne vise pas en ce cas a maximiser mon investissement, mais bel et bien a obtenir un total mensuel de 2000, 3000, ou 5000 euros pour vivre, et puisque ma capacité d'emprunt est forcément limitée,je suis donc bien obligé d'y mettre du cash. |
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angelle
Contributeur senior
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44
Posté - 28 juil. 2010 : 23:10:42
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Ribouldingue citation: En meublé, je n'ai pas forcément intéret a investir cent pour cent en emprunt, je peux etre amené a payer en cash, puisque le but est de vivre de mes loyers.
Il faut donc qu'il y ait suffisamment de loyer une fois les charges et mensualités d'emprunt déduits pour que je puisse vivre.
L'opération ne vise pas en ce cas a maximiser mon investissement, mais bel et bien a obtenir un total mensuel de 2000, 3000, ou 5000 euros pour vivre, et puisque ma capacité d'emprunt est forcément limitée,je suis donc bien obligé d'y mettre du cash.
Quelquechose m'échappe, pourquoi du cash dans les logements meublés plutôt que dans les vides puisque dans les deux cas les intérets sont déductibles ?
On peut aussi vivre de loyers en nus et s'il n'y a pas ou plus de remboursement d'emprunts c'est encore mieux. 
Vous me direz qu'il vaut mieux faire du meublé pour l'amortissement et c'est vrai mais ce n'est pas le sujet d'Ankou. |
Édité par - angelle le 28 juil. 2010 23:20:59 |
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poupix4
Contributeur senior
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45
Posté - 29 juil. 2010 : 07:54:51
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bonjour Ă toutes et tous,
de mon experience perso, je trouve plutôt positif d'emprunter à 107% pour faire du locatif, car les intérêts sont déductibles, et sur 15 ans et en gros, les 10 premières années c'est pas si mal en termes de deduction fiscale,
les dernières années du prêt , par contre, pas si bon, donc moi j'envisage de faire un remboursement anticipe, car j'ai négocie, il y 5 ans, lors d'un bras de fer financier que j'ai remporte, avec ma banque un rachat du prêt sans frais)
mais bon , c'est encore Ă voir..
pour l'instant mes revenus locatifs font tous mes frais, y compris d'entretien .
mais rien dans la popoche !! on'y gagne pour l'instant en Ă©conomie de loyer en proprio occupant..(les loyers sur paris et proche RP..aie!)
mais bientôt, ,pour mon époux et moi, (age 47 et 52 ) les loyers seront un complément de revenus et retraite future.. et un toit sur la tête paye, enfin , c'est ce que je me dis pour me remonter le moral...
maintenant, si j'ai une somme à investir, et étant déjà proprio, je l'investirais dans une petite affaire de service pour éviter les personnel, et sans gros investissement , sur Paris on peut encore faire des sous ....
pour moi : plus aucun investissement dans la pierre
trop prise de tĂŞte et pas assez de cash!
j'ajoute, que j'attend avec impatience ..les prochaines lois de finance je pense que les charges fiscales vont tomber sur les proprio bailleurs et lĂ ...
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Édité par - poupix4 le 29 juil. 2010 07:58:33 |
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46
Posté - 29 juil. 2010 : 08:01:26
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1/ Votre capacité d'emprunt n'est pas infinie. Si vous voulez dégager 5000 euros mensuels de revenus nets, il va bien falloir aligner du cash..
2/ Je pense qu'il est plus logique de le faire avec du meublé puisque c'est une activité d'entrepreneur, et non de placement, et que vos frais REELS sont déductibles: Vous puvez déduire vos frais de déplacement, et tous vos frais liés a la gestion du bien, et non pas dans ce second cas simplement 20 euros, largement trop faibles.
De plus, en effet, vous amortissez.
3/citation: On peut aussi vivre de loyers en nus et s'il n'y a pas ou plus de remboursement d'emprunts c'est encore mieux En foncier nu, votre trésorerie nette est largement inférieure a la somme déclarable (frais de courrier, frais de déplacement) mais est entièrement imposable.
En meublé, votre trésorerie du fait des amortissements est largement supérieure au bénéfice imposable. |
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Ankou
Contributeur vétéran
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47
Posté - 29 juil. 2010 : 08:11:37
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citation: Initialement posté par poupix4
bonjour Ă toutes et tous,
de mon experience perso, je trouve plutôt positif d'emprunter à 107% pour faire du locatif, car les intérêts sont déductibles, et sur 15 ans et en gros, les 10 premières années c'est pas si mal en termes de deduction fiscale,
Exact, intérêts ET assurances
citation: Initialement posté par poupix4
les dernières années du prêt , par contre, pas si bon, donc moi j'envisage de faire un remboursement anticipe, car j'ai négocie, il y 5 ans, lors d'un bras de fer financier que j'ai remporte, avec ma banque un rachat du prêt sans frais)
mais bon , c'est encore Ă voir..
C'est tout vu. Les banques se font tirer l'oreille pour modifier les contrats, mais ça vaut le coup.
J'ai toujours remboursé en anticipé, sans frais, la durée restante est fonction de trop de paramètres: besoins propres, libérer un crédit, vos revenus, les tx, etc, etc pour donner une valeur. 5 ans me semble un peu élevé.
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Ankou
Contributeur vétéran
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48
Posté - 29 juil. 2010 : 08:17:28
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citation: Initialement posté par ribouldingue
1/ Votre capacité d'emprunt n'est pas infinie. Si vous voulez dégager 5000 euros mensuels de revenus nets, il va bien falloir aligner du cash..
Non, pas systématiquement, ça dépend .......... (dans mon cas pas de cash)
citation: Initialement posté par ribouldingue
2/ Je pense qu'il est plus logique de le faire avec du meublé puisque c'est une activité d'entrepreneur, et non de placement, et que vos frais REELS sont déductibles: Vous puvez déduire vos frais de déplacement, et tous vos frais liés a la gestion du bien, et non pas dans ce second cas simplement 20 euros, largement trop faibles.
C'est exact, mais je ne me rends pas bien compte de la différence, car j'habite à coté de mes biens locatifs, ces frais sont donc très faibles.
citation: Initialement posté par ribouldingue
En meublé, votre trésorerie du fait des amortissements est largement supérieure au bénéfice imposable.
Ce n'est pas faux |
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angelle
Contributeur senior
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49
Posté - 29 juil. 2010 : 08:58:12
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citation: Initialement posté par ribouldingue1/ Votre capacité d'emprunt n'est pas infinie. Si vous voulez dégager 5000 euros mensuels de revenus nets, il va bien falloir aligner du cash.. 2/ Je pense qu'il est plus logique de le faire avec du meublé puisque c'est une activité d'entrepreneur, et non de placement, et que vos frais REELS sont déductibles: Vous puvez déduire vos frais de déplacement, et tous vos frais liés a la gestion du bien, et non pas dans ce second cas simplement 20 euros, largement trop faibles. De plus, en effet, vous amortissez. 3/ citation: On peut aussi vivre de loyers en nus et s'il n'y a pas ou plus de remboursement d'emprunts c'est encore mieux En foncier nu, votre trésorerie nette est largement inférieure a la somme déclarable (frais de courrier, frais de déplacement) mais est entièrement imposable. En meublé, votre trésorerie du fait des amortissements est largement supérieure au bénéfice imposable.
Je suis tout à fait d'accord avec tous vos arguments pour le meublé et c'est bien pour celà que j'ai passé un grande partie de mes logements déjà remboursés en meublés. J'ai un comptable qui m'enregistre la totalité des opérations vides et meublées et qui ensuite fait les répartitions et les amortissement, je peux constater la différence à déclarer pour les impots
Là où je me posais la question c'était votre réflexion concernant l'apport de cash en meublé plutôt qu'en nu, je ne vois pas pourquoi puisque dans un cas comme dans un autre, tous les intérets sont déductibles. Le cash affecte mon résultat dans les deux cas. |
Édité par - angelle le 29 juil. 2010 09:01:04 |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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50
Posté - 01 août 2010 : 20:58:53
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je répond avec un peu de retard mais me revoici
ankou
concernant les simulation d'achat cask ou emprunt si on dispose d'un capital
je pense que vous devriez relire ma simulation car les interĂŞts (des prĂŞts) figurent bien entendu dans la simulation
je vous accorde que ce calcul est assez sommaire mais bon pas besoin d'ĂŞtre tres fort en compta pour comprendre que quand j'Ă©cris xxx revenus locatifs - xxxx interĂŞts
(ça veut dire moins le montant des interêts de l'emprunt)
ce qui influence le résultat c'est justement l'emprunt
j'ai essayé de choisir un taux réaliste mais bon pour que ce soit compréhensible il me fallait bien en choisir un
ainsi lorsque nous parlons des intérêts de l'emprunt nous parlons justement d'une dépense qui s'additionne au coût de l'investissement ( cette dépense n'existe pas dans le cas du payement cash
et il me semble évident que si je dépense 3000€ par an en intérêt, le montant de l'économie d'impôt que cette dépense va pouvoir générer ne sera jamais aussi important que la dépense elle même
la seule possibilité pour que ce soit avantageux c'est que le placement de mon capital disponible soit garanti à un taux relativement proche du taux de l'emprunt
ce qui aujourd'hui n'est pas très courant (du moins moi je connais pas)
Ribouldingue
dans l'ensemble je suis encore d'accord avec vous
à la nuance près que les avantage des déductions pour les meublés sont bien entendu les même que vous ayez payé en cash ou en emprunt
quoi que si le revenu est assez bas pour ĂŞtre en microbic alors lĂ c'est effectivement super rentable de payer cash
mais en grosje pense que les comparaisons cash / emprunt sont relativement les mĂŞmes que pour les logements nu
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Édité par - bailleurx le 01 août 2010 21:02:38 |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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Posté - 02 août 2010 : 07:42:09
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Bonjour,
citation:
la seule possibilité pour que ce soit avantageux c'est que le placement de mon capital disponible soit garanti à un taux relativement proche du taux de l'emprunt
ce qui aujourd'hui n'est pas très courant (du moins moi je connais pas)
Bailleurx , le rendement proche des SCPI ( pierre papier ) est proche du taux d'emprunt et l'avantage est que tu peux acheter des parts au fur et Ă mesure
http://www.immobail.com/investissements/scpi.php
Je regarde très sérieusement du coté des SCPI ( Pierre Papier ) dont le rendement est de 4,5 à 6 % afin de diversifier mes placements ( oui c'est toujours de la pierre ...) , ces parts peuvent être acheté via un pret et il existe même des parts de scpi scellier ( je vais aller voir mon banquier , celui la je l'apprecie ) afin d'envisager un achat via un emprunt , je vous tiendrais au courant dans un nouveau post sur le sujet.
A ce propos les SCPI sont peu abordées dans le forum , avis à ceux qui en possèdent pour donner leur avis et conseils
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Ankou
Contributeur vétéran
1014 message(s)
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52
Posté - 02 août 2010 : 08:21:36
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citation: Initialement posté par bailleurx
concernant les simulation d'achat cask ou emprunt si on dispose d'un capital
je pense que vous devriez relire ma simulation car les interĂŞts (des prĂŞts) figurent bien entendu dans la simulation
Je viens de reregarder Ă la fraiche.
Votre calcul n'est pas faux, il est seulement pas exact, trompeur je dirais. Et il ne s'applique pas Ă tout le monde (je dis toujours qu'en invest immo quasi ts les cas sont particuliers).
Plusieurs choses
- faire un calcul à un instant t sur un investissement de 15 ans est forcément faux. par exemple, vous ne tenez pas compte des renégos, paiements anticipés, inflation, révisions, etc, etc
- 8% s'adresse Ă une partie des bailleurs, pourquoi ne pas prendre 40% d'IR?
- quid d'un cash de 130000€ à un instant t? héritage? ou saine gestion?
dans les 2 cas, et de façon générale, supprimer ce matelas de sécurité est ridicule.
- exemple pris avec un déficit immo, ce n'est donc pas un bon investissement immobilier
- pourquoi prendre 3% de "rendement" sur le cash? pourquoi pas 4 ou 2 ou plus? Vous ne pouvez maitriser le "risque".
- Vis à vis du banquier, placer des euros ou les emprunter, c'est une sacré différence! dans un cas vous êtes en position de force, devinez lequel.......
- etc, etc
N'importe qui pourrait vous fournir un exemple qui dit le contraire et qui ne sera pas plus "juste".
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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53
Posté - 05 août 2010 : 10:56:12
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citation: Initialement posté par Ankoucitation: Initialement posté par Luc Standon
Quel est le taux de rendement minimum auquel vous ne voudriez pas investir dans l'immobilier ?
Seul le compte d'exploitation en euros a un sens. Comme toute entreprise qui se respecte.
Justement, si vous avez plusieurs bien à traiter, et pour différentier le produit qui vous rapporte le plus par rapport à celui qui vous fait gagner le moins d'argent (si ce n'est qu'il vous en fait pas perdre), seul un ratio comparatif type taux de rendement peut vous aider à faire le distinguo.
Il en est de mĂŞme lorsque vous comparer des ratios pour les placement en bourses (mais lĂ n'est pas le sujet).
De même, apporter des chiffres brut ou net à votre banquier dans le cadre d'un dossier d'emprunt est une chose, mais si en plus vous lui apporter des taux de rendement locatif NET (en prenant en compte les dépenses variables), et qu'au final vous lui sortez qu'en plus il y aura une plus-values à la revente après 5 ans, ce qui améliorera de quelques points votre investissement locatif.... Cela ne fait qu'améliorer votre dossier d'emprunt : Et il va falloir se dépêcher car d'ici peu, fini la déduction des intérêts d'emprunt....
citation: Initialement posté par bailleurx
on parle de la rentabilité locative, et il me semble évident que celui ci ne correspond qu'a un moment x de l'exploitation
Oui le taux de rendement est une sorte de "vulgarisation" comptable, mais reste néanmoins très prisé au moment de la demande d'un prêt concernant un investissement locatif ou lors d'une vente.
Note à Ankou, dans l'hôtellerie, par exemple, on parle aussi du taux d'occupation et du taux de rendement par catégorie de chambre, afin de déterminer proportionnellement et raisonnablement le nombre de chambre doubles, simples, ou familiales.
citation: Initialement posté par bailleurx
mais que vous semble t il plus correcte d'intégrer aux chiffres ?
- la valeur potentielle du bien au moment de l'analyse
ou
- la valeur de l'acquisition + travaux depuis l'acquisition
selon moi tout dépend si je veux connaitre la rentabilité de mon investissement (pour moi) ou celle de l'investissement potentiel (pour un acquéreur) d'un bien que je propose à la vente
à un même moment ces deux analyse peuvent être juste toutes les 2 et totalement différentes en résultat
correct ?
Exact ! Le rendement locatif brut/brut reste la base. Après cela dépend comment vous vous situez pour calculer le rendement net/net, considérant que vous pouvez jouer sur le taux net en incluant ou excluant certaines variables pour améliorer le taux net.
citation: Initialement posté par bailleurx
(je ne souviens d'un notamment qui voulait savoir comment faire pour vendre des biens occupés alors qu'il ne déclarait rien aux impôts)
Ah oui, je m'en souviens aussi de celui là , mais je pense qu'il ne devait pas être ce qu'il prétendait avoir, et que cela était pour donner une image très négative des bailleurs privés.
citation: Initialement posté par bailleurx
alors pouvez vous me dire quel serait l'intérêt pour moi par exemple de tenir un compte d'exploitation
Je pense que cela vous apporte une aide à la décision. C'est un outil supplémentaire et complémentaire à votre analyse, comme le souligne très bien philippe 30. Mais cela doit rester un outil parmi d'autre dans le cadre de la vision globale de vos affaires.
citation: Initialement posté par Ankoucitation: Initialement posté par philippe30
Je suis tout a fait d'accord avec bailleurx concernant le compte d'exploitation , il n'est pas nécessaire dans un fonctionnement non professionnel au sens d'une entreprise constituée.
Je suis très attaché à suivre la rentabilité annuelle de mes biens car cela reflète une tendance à l'augmentation des charges ou au contraire à une diminution des celles - ci.
Qu'appelez-vous "rentabilité"? .../... Seul compte ce que vous gagnez/perdez en net par bien, en euros sonnants et trébuchants.
Heu cela est la mĂŞme vision purement fiscale de l'Ă©tat.
Mais lorsque vous avez des biens propres à gérer, il vous faut aussi quelques outils d'analyses dans le cadre de décisions à prendre.
Donc le mieux est de vous faire vos ratios selon une nomenclature identique pour chaque bien que vous possédez. Et non pas des ratios différents pour chaque bien.
citation: Initialement posté par Ankoucitation: Initialement posté par philippe30
C'est pour moi un acte de bonne gestion de connaitre les biens qui ont la meilleure rentabilité et cela facilite aussi des achats futurs en mettant en valeur des points positifs ou négatifs.
Moi je recherche les biens qui me rapportent des euros tous les ans. Je parie que je peux trouver une définition de la rentabilité qui dirait que c'est un mauvais investissement.
Investissez dans l'opium, la coca, etc.. Ah oui en effet cela rapporte (et encore, cela dépend pour qui) mais c'est aussi un très mauvais investissement vue la finalité et les risques 
Tout le monde cherche évidement des placements qui rapportent de l'argent sonnant sans trébuchements. Mais tout le monde n'est pas certains d'y arriver : regarder les aléas de la bourses. Le but n'est pas de clamer ici d'avoir les rendement locatifs les meilleurs, mais de se servir d'un outil qu'est le taux de rendement locatif, et de répondre aux questions que cela peut apporter.
citation: Initialement posté par Ankou
Et je peux vous trouver des biens dont la "rentabilité" est infinie.
La tour Eiffel 
citation: Initialement posté par Ankou
Cette notion de rentabilité est une notion de banquier pour tromper le monde.
Mais chacun fait comme il veut.
Et dans quel monde croyez-vous vivre réellement ? Chacun fait surtout comme il peut.
A moins que j'ai loupé un épisode révolutionnaire qui aurait changé le système, et défini une nouvelle répartition des richesses. Après Jésus revient, le retour de Léon Blum, peut être ?
C'est vrai qu'avec les derniers exploits de notre bon vieux Georges national, les médecins du PS s’interrogent : Faut-il persister dans l’acharnement thérapeutique ou laisser ce pauvre vieux partir simplement et dignement ? Car en effet, conséquence du naufrage de la vieillesse ou d’une overdose de crack, quoiqu'il en soit, le vieux grabataire de Georges a pour délirant projet de faire ériger en plein centre de Montpellier, avant la fin de l’été, une dizaine de statues « des grands hommes du XX° siècle », dont des bronzes de Lénine et de Mao. Georges Frêche n’exclut pas qu’à l’avenir, Staline puisse également trouver sa place dans ce Panthéon pour le moins surprenant, et pourquoi pas Pol Pot. Rappelons que Montpellier n’est pas une ville de Corée du Nord mais du sud de la France. Certes, cette Province, est un peu le tiers-monde de la France, mais tout de même, il y a des limites, non ?
Georges Frêche aurait donc craqué et deviendrait il la démonstration vivante au sein du PS que l’âge de la retraite devrait être logiquement fixé à 72 ans ?
A en croire Georges Frêche, tous les grands hommes auraient quelques cadavres dans leurs placards : « Vous en connaissez, des grands hommes qui n’ont pas des morts sur la conscience ? ». Admettons. Il n’en reste pas moins que les patriotes montpelliérains ne comprennent pas que la mémoire de Monsieur Frêche soit aussi sélective.
Et pourquoi ne seraient pas honorés d’autres grands hommes du XX° siècle que certaines associations bien-pensantes ont un peu rapidement cloué au pilori, à commencer par l’auguste figure du Maréchal. Certes, ce grand homme du XX° siècle, inspiré par de mauvais conseillers, a 2 ou 3 morts sur la conscience dans sa période tardive mais il n’en reste pas moins le sauveur de la France à Verdun. Rien ne justifie que sa statue ne figure pas en bonne place dans la collection des idoles montpelliéraines, en hommage aux « moments les plus importants » de sa carrière de grand homme du XX° siècle ?
Les ravages de la vieillesse font peine à voir chez Georges Frêche, qui pourtant s’accroche à la vie comme une tique. Son exemple interroge nos consciences et nous inspire la pitié face à la déchéance d’un homme autrefois apprécié pour son franc-parler. Faut-il encore le laisser vivre, ou bien faut-il lui confisquer sa canne et le laisser sécher sur une plage de Palavas, dans la dignité et dans l’honneur, avant qu’il ne commette l’irréparable : l’érection d’une statue de François Mitterrand ?
citation: Initialement posté par ribouldingue
Pour répondre a Ankou:
1/ Vous avez mille fois raison.
Heu.... Pas tout Ă fait. Il y a peut ĂŞtre bien 1000 vierges qui attendent au Paradis les martyrs de la RĂ©volution (islamique), par exemple, mais dire qu'Ankou a 1000 fois raison est un peu tirer par les cheveux.
citation: Initialement posté par ribouldingue
2/ Le problème est que le saint graal fiscal a décidé que louer en meublé, c'était être entrepreneur, alors que louer en foncier nu, c'était être riche.
Excellente interprétation des règles fiscales Car c'est effectivement une impression partagée.
citation: Initialement posté par ribouldingue
4/ De la même façon qu'on vous fait croire que le sucre de betterave est bon pour la santé, ou que le beurre est absolument nécessaire, on se doit donc de vous persuader qu'investir avec une déduction d'impôt implique que l'opération n'est pas rentable au sens classique, mais que ca l'est lorsqu'on utilise de nouveau outils issu du marketing.
C'est un peu mon avis : si les investissements locatifs présentent un taux de rendement locatif attractif, il n'y a pas besoin de faire de la pub pour le crédit d'impôt que l'opération génère. Hors comme les taux de rendement sont extrêmement bas (pour ne pas dire négatif) on nous parle de fort taux de déductions d'impôts à hauteur de 37% (marketing commerciale), et de l'autre côté, en terme de marketing politique, on nous fait croire à la disparition des niches fiscales.
citation: Initialement posté par AnkouLa question ne se pose donc pas ainsi. Si je disposais de 200000€, je le consommerais, je n'investirai certainement pas dans l'immo, ou même ailleurs, et surtout pas via les banques ........ 
Comment, vous boufferiez tout ?
MĂŞme pas un petit gratte-gratte de la FdJ ?
MĂŞme pas un parie en ligne sur le site du PMU ?
Vous relanceriez l'Ă©conomie Ă vous tout seul par la simple consommation ?
Vous ne placeriez mĂŞme pas un petit capital sur un livret A ?
Ni en bourse, ni en immobilier ? Tous des voleurs ?
C'est vrai que vue sous cette angle, effectivement peu bien vous importe le calcul d'un taux, quel qu'il soit, et que seul l'oseille vous rende votre esprit apaisé dormant sur un bas de laine énorme mais qui sera entièrement consommé jusqu'à la lutte final contre les banques et les investisseurs.
citation: Initialement posté par angelleAnkou ce n'est pas très raisonnable de conseiller à un jeune de consommer ses 200 000 euros , consommer les revenus du capital oui d'accord mais pas le capital lui même  Les jeunes sont beaucoup plus raisonnables que vous , ils craignent pour leur avenir et ils ont raison. Avec 200 000 euros ils peuvent acquérir 3 studios dans une grande ville de province et avoir un revenu net d'environ mille euros
Dire que l'on peut claquer 200 K€ uniquement dans la PURE consommation, sans au minimum en placer un peu, et en épargner d'autres, est une vision suicidaire de son capital... Même Marx ni Mme Bettencourt n'ont pas défendu ce genre de raisonnement. C'est pour dire.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 05 août 2010 : 20:22:19
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Je reprend mon survole, là où je m'en étais arrêté...
citation: Initialement posté par Ankou
Je suis désolé si c'est interprété ainsi.
OK, c'est vrai qu'Ă la lecture, cela prĂŞte Ă confusion.
citation: Initialement posté par Ankou
Par ailleurs:
- j'ai toujours dit qu'il était très difficile de donner des conseils en investissement immobilier, chaque cas étant particulier
Oui mais le sujet n'était pas là , mais simplement celui du taux de rendement locatif qui en net varie fortement selon que l'acheteur paie content ou avec un crédit immobilier, même si les taux d'emprunt sont bas, pour le moment.
citation: Initialement posté par Ankou- si un jeune avait 200000€, je ne lui conseillerais certainement pas d'acheter cash ces 3 studios ..........
Personne ne semble avoir dit cela, de toute façon.
citation: Initialement posté par Ankou
On peut dire que, de façon générale, sauf cas contraires qui sont nombreux, l'investisseur immobilier n'a que très peu d'avantages à investir son propre argent.
Excusez-moi d'ĂŞtre terre-Ă -terre, mais comment voulez-vous qu'une personne mise l'argent de son voisin dans le cadre d'un investissement immobilier pour son propre compte ???
citation: Initialement posté par Ankou
Les banques sont faites pour ça, et non comme aujourd'hui pour spéculer pour leur seul besoin.
les banques sont là non pas pour faire du profit à CT, mais pour faire du social, générer de l'activité, aider la population à vivre correctement, être un vecteur de développement et d'innovation.
Vous confondez une banque avec une coopérative ? Ou vous vivez vraiment dans un monde idéal ? Il en est de même pour les personnes qui confondent les principes fondamentaux entre une assurance (partage des bénéfices) et une mutuelle (partage des risques).
citation: Initialement posté par AnkouPar expérience, je me méfie des banquiers que je ne connais pas ...... et même de mes amis banquiers que je connais bien, alors!  Les cas que j'ai calculés donnant la faveur au paiement cash pour de l'invest immo sont extrêmement rares. Peut-être moins rares pour l'acquisition de sa RP (donc ce n'est pas un investissement). Mais même dans ce cas, pour un couple de faibles revenus, l'utilisation du prêt doublé à tx zéro est préférable.
C'est là où vous me surprenez ! D'un côté on est pas d'accord sur certains éléments de votre argumentation, et de l'autre vous alignez pourtant un raisonnement judicieux.
citation: Initialement posté par angelle
Là où je me posais la question c'était votre réflexion concernant l'apport de cash en meublé plutôt qu'en nu, je ne vois pas pourquoi puisque dans un cas comme dans un autre, tous les intérets sont déductibles. Le cash affecte mon résultat dans les deux cas.
Sauf que dans un cas, vous avez un déficit d'impôt rapportable d'année en année et accordé pour une durée limité par les impôts (6 ou 10 ans de mémoire, à chaque fois j'oublie), et de l'autre côté, vous étaler votre déficit selon votre grille d'amortissement.
Autant que j'arrive à comprendre ce qu'exprime Ribouldingue, autant je n'arrive pas à suivre le raisonnement d'Ankou sur la totalité.
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55
Posté - 05 août 2010 : 20:29:48
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citation: les banques sont là non pas pour faire du profit à CT, mais pour faire du social, générer de l'activité, aider la population à vivre correctement, être un vecteur de développement et d'innovation Pas d'accrod non plus, je n'avais pas relevé.
Les banques ne ont pas la pour faire du social ni pour aider a vicvre correcement.
Leur boulot n'est pas non plus d'encourager l'innnovation.
Pour ce dernier point, il s'agit des entrepreeurs et des business angels. Pour le social, c'est le gouvernement, les mécènes, les ONG.
Les banques doivent gérer les dépots bancaires, prêter de l'argent en faisant un faible bénéfice, proposer des investissements et pour les banques d'entreprise accompagner les entreprises en ce qui concernne leurs aspects financiers.
Une banque n'a pas plus a fiare de social que Danone ou Renault ou Accor... Pas moins non plus d'ailleurs. |
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56
 Posté - 19 oct. 2011 : 22:04:19
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Allez je relance ce post,
le meilleur rendement est celui obtenu Ă partir d'un prĂŞt bancaire sur 100% du bien. C'est donc l'argent de la banque et pas le votre
Vous investissez au fur et à mesure de par vos mensualités, et vos loyers compensent, faites les calculs, vous serez surpris
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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57
Posté - 20 oct. 2011 : 17:43:13
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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Posté - 20 oct. 2011 : 18:12:00
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Posté - 20 oct. 2011 : 21:12:44
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Bonsoir,
il ne s'agit bien sur pas du rendement du bien investis en tant que tel, cela tout le monde le connaît. Il s'agit de comparer les revenus obtenus et les sommes réelles que l'investisseur débourse au fur et à mesure qu'il rembourse son prêt. Par exemple pour un achat immo de 200KE, cela représente environ 1600E/mois sur 20 ans, soit la première année 1600EX12 comparés à 900EX12 de loyers reçus. Bien sur à chaque année la rentabilité diminue progressivement puisque vous cumulez les mensualités payées. Cela n'est valable qu'a partir du moment ou c'est une banque qui à avancé le capital du bien.
De cette façon vous pouvez comparer avec un autre investissement comme par exemple, le fait qu'un épargnant dépose 1600E/mois pendant des années sur un livret d'épargne avec en retour une rémunération de 2 à 3%.
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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Posté - 21 oct. 2011 : 06:12:48
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citation: il ne s'agit bien sur pas du rendement du bien investis en tant que tel, cela tout le monde le connaît. Il s'agit de comparer les revenus obtenus et les sommes réelles que l'investisseur débourse au fur et à mesure qu'il rembourse son prêt.
Si vous faites un investissement cohérent vous ne devriez rien déboursé mais c'est la théorie toutefois il faut tendre à l'équilibre en jouant sur un éventuel apport , la durée du prêt , la négociation du bien , le montant des loyers.
Je parlerais de trésorerie ou de solde locatif mais pas de rentabilité dans ce cas.
citation:
Par exemple pour un achat immo de 200KE, cela représente environ 1600E/mois sur 20 ans, soit la première année 1600EX12 comparés à 900EX12 de loyers reçus. Bien sur à chaque année la rentabilité diminue progressivement puisque vous cumulez les mensualités payées. Cela n'est valable qu'a partir du moment ou c'est une banque qui à avancé le capital du bien.
Je ne comprend pas votre raisonnement de dire que chaque année la rentabilité diminue
citation:
De cette façon vous pouvez comparer avec un autre investissement comme par exemple, le fait qu'un épargnant dépose 1600E/mois pendant des années sur un livret d'épargne avec en retour une rémunération de 2 à 3%.
Pourquoi reprendre 1600 € de versement mensuel puisque au dessus vous parlez de 900 € de loyer mensuel donc c'est la différence qu'il faut simuler comme placement , les 700 € réellement déboursé par le propriétaire.
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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