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Ankou
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21
 Posté - 26 juil. 2010 : 20:18:19
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citation: Initialement posté par Luc Standon
Quel est le taux de rendement minimum auquel vous ne voudriez pas investir dans l'immobilier ?
Quand les investisseurs auront enfin compris que les rendements n'ont aucun sens, ne servent pas Ă grand chose, bref sont quasi inutiles , on aura fait un grand pas.
D'abord parce que un rendement c'est la division entre 2 chiffres, et que vous pouvez y mettre ce que vous voulez en haut et en bas de la barre de fraction.
Ensuite car je ne mange pas avec des ratios, mais avec des euros.
Seul le compte d'exploitation en euros a un sens. Comme toute entreprise qui se respecte.
Il est intéressant d'investir lorsque ce compte fait apparaître un résultat positif dès la première année (ce qui est très difficile aujourd'hui, sauf si vous y mettez de l'huile de coude).
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 22
Posté - 26 juil. 2010 : 21:09:16
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citation: Initialement posté par angelleJe viens de lire attentivement toutes les interventions sur ce fil et je partage toutes vos remarques, un seul bémol c'est ce que vous dites ribouldingue à propros des logements étudiants. citation: L'étudiant n'étant pas riche il n'occupe que 9 ou 10 mois par an.
J'ai remarqué que louer a des étudiants n'est pas une bonne affaire du point de vue du rendement.
C'est vrai en ce qui concerne les étudiants inscrits en faculté ,ils quittent facilement leur logement fin mai et en général ils attendent le retour des vacances pour chercher un logement. C'est pourquoi il est vrai qu'il peut y avoir discrimination de la part des propriétaires. Ce n'est pas le cas des étudiants en médecine, en écoles supérieures ou IUT , ils n'hésitent pas à louer dès le début juillet, voir certains fin juin (classes préparatoires avant même les résultats du bac) et gardent leur logement en fin d'année scolaire. Vous avez raison, Angelle.
Les étudiants 'sérieux' louent trois ou quatre ans de suite.
Les étudiants par désoeuvrement (comment les appeler autrement?) larguent leur studio le plus tot possible pour les 'vacances'...
citation: En ce qui me concerne, je n'ai jamais dépassé une période d'inoccupation de plus de quinze jours sauf travaux.
Cette année sur 13 départs il ne me restait que deux logements le 14 juillet et ils sont loués aujourd'hui.
Je ne parle pas des quatre logements qui ont été reloués aussitôt par des amis des anciens locataires. Je ne suis pas sur palce, mais c'est vrai que si je l'étais, je relouerais mieux et rapidement, je le sais.
En fait j'ai des gens qui me font visiter mais je ne crois pas que ce soient les meilleures ambassadeurs.
citation:
Je prends une assurance GRL uniquement dans les maisons occupées par des familles car j'estime qu'il y a plus de risque de perte d'emploi et de séparations.
Pareil, je ne prends pas d'assurance pour les Ă©tudiants, ni pour les profils a bon ou tres bons revenus, ni bien entendu lorsque je loue a une entreprise (j'en ai eu jusqu'a 10% de mes locations en mai, juin et juillet). |
Édité par - ribouldingue le 26 juil. 2010 21:11:52 |
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bailleurx
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23
Posté - 27 juil. 2010 : 11:13:11
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bonjour
je suis ce post depuis quelques temps et j'ai une question qui me tarode peut être allez vous pouvoir me répondre
on parle de la rentabilité locative, et il me semble évident que celui ci ne correspond qu'a un moment x de l'exploitation
mais que vous semble t il plus correcte d'intégrer aux chiffres ?
- la valeur potentielle du bien au moment de l'analyse
ou
- la valeur de l'acquisition + travaux depuis l'acquisition
selon moi tout dépend si je veux connaitre la rentabilité de mon investissement (pour moi) ou celle de l'investissement potentiel (pour un acquéreur) d'un bien que je propose à la vente
à un même moment ces deux analyse peuvent être juste toutes les 2 et totalement différentes en résultat
correct ?
d'autre part si on vend, cette analyse ce donne telle à un moment T (année de la vente) ou sur une période de 10 ou 15 ans en intégrant la hausse potentielle des loyers et/ ou (pourquoi pas) les remboursements de crédit (dans ce cas comment s'appelle ce type d'analyse? " super net" ?)
pour tout le reste je partage l'avis de ribouldingue et de philippe, en province la rentabilité me semble bien meilleure qu'a Paris. pour le prix d'un logement parisien on a un petit immeuble complet en province. Donc pas de copro et syndic ce qui allège les frais... et pour répondre à une des réticences de luc concernant les risques de sinistre sur un ensemble (donc la possibilité de se retrouver avec plusieurs biens subitement inlouables ) on peut considérer que dans la plus part des cas possibles de sinistre important les assurances seront en mesure de couvrir la perte
ce qui nous à le plus porté de tord ces dernières années c'est plutôt la construction massive par des groupe comme ake... (jetelemetdanlebaba) qui ont surffé sur la défiscalisation et qui pour remplir leurs logements (trop cher au départ) on organisé de grandes braderies locative, à coup de mois de loyers gratuits, de bon d'achats de 500€ ou d'écrans plasma offerts ...
mais comme ce sont des voleurs tant pour les propriétaires qui leur ont fait confiance que pour les locataires... 2 ans plus tard le marché est revenu à la normale
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Ankou
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24
Posté - 27 juil. 2010 : 11:30:37
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citation: Initialement posté par bailleurx
bonjour
je suis ce post depuis quelques temps et j'ai une question qui me tarode peut être allez vous pouvoir me répondre
on parle de la rentabilité locative, .........
lol
Cette expression de "rentabilité locative" ne signifie rien, ou ce que le quidam lambda veut bien y mettre, vous en faites une parfaite démonstration.
Ma réponse est en haut de cette page.
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bailleurx
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25
Posté - 27 juil. 2010 : 15:37:25
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merci Ankou
par contre vous parlez de compte d'exploitation , de comptabilité...
pour ma part et bien que j'ai 13 biens en location je n'ai pas de compte d'exploitation au sens strict du terme,
bien entendu je tiens une comptabilité qui je pense est menée de façon sérieuse (suffisamment pour justifier mes entrées et mes sorties au fisc), mais bien entendu si vous veniez y mettre votre nez vous trouveriez certainement des améliorations possibles
l'avantage (inconvénient) que les bailleurs indépendants comme moi ont, c'et que nous ne sommes soumis à aucune normalisation de gestion
nous pouvons Ă notre guise faire notre petite soupe sans avoir Ă en justifier (les quittances n'Ă©tant pas obligatoires et aucun rapprochement entre la CAF et les impĂ´ts pour contrĂ´ler les encaissements)
nous n'avons non plus aucun statut, et les cotisations que nous versons (CSG RDS...) ne sont en rien susceptibles de nous apporter des droits
tout ça conduit à bon nombre d'abus dont certains contributeurs n'ont même pas la gène de parler (je ne souviens d'un notamment qui voulait savoir comment faire pour vendre des biens occupés alors qu'il ne déclarait rien aux impôts)
alors pouvez vous me dire quel serait l'intérêt pour moi par exemple de tenir un compte d'exploitation
pour la rentabilité je comprends bien puisque lors d'une vente on vous demande toujours la rentabilité, mais personne, jusqu'à maintenant, ne m'a demandé de compte d'exploitation...
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Édité par - bailleurx le 27 juil. 2010 15:39:04 |
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philippe30
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Posté - 27 juil. 2010 : 20:09:39
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Bonjour,
Je suis tout a fait d'accord avec bailleurx concernant le compte d'exploitation , il n'est pas nécessaire dans un fonctionnement non professionnel au sens d'une entreprise constituée.
Je suis très attaché à suivre la rentabilité annuelle de mes biens car cela reflète une tendance à l'augmentation des charges ou au contraire à une diminution des celles - ci.
C'est pour moi un acte de bonne gestion de connaitre les biens qui ont la meilleure rentabilité et cela facilite aussi des achats futurs en mettant en valeur des points positifs ou négatifs.
Ce suivi personnel des toutes mes entrées et sorties par bien est tenue à jour par un logiciel de gestion et l'ensemble des données est transmise au comptable afin d'établir un bilan annuel ( suivi des amortissements pour le fisc ) mais je regarde très rapidement celui-ci car il m'apporte qu'une vision globale qui n'est pas le reflet des différences de chaque bien.
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Ankou
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27
Posté - 27 juil. 2010 : 20:24:10
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citation: Initialement posté par philippe30
Je suis tout a fait d'accord avec bailleurx concernant le compte d'exploitation , il n'est pas nécessaire dans un fonctionnement non professionnel au sens d'une entreprise constituée.
Pas nécessaire, seulement indispensable .......
citation: Initialement posté par philippe30
Je suis très attaché à suivre la rentabilité annuelle de mes biens car cela reflète une tendance à l'augmentation des charges ou au contraire à une diminution des celles - ci.
Qu'appelez-vous "rentabilité"?
Par curiosité, interrogez 100 investisseurs, vous aurez 100 définitions différentes.
Qui ne reflète rien du tout, ou pas grand chose.
Seul compte ce que vous gagnez/perdez en net par bien, en euros sonnants et trébuchants.
citation: Initialement posté par philippe30
C'est pour moi un acte de bonne gestion de connaitre les biens qui ont la meilleure rentabilité et cela facilite aussi des achats futurs en mettant en valeur des points positifs ou négatifs.
Moi je recherche les biens qui me rapportent des euros tous les ans. Je parie que je peux trouver une définition de la rentabilité qui dirait que c'est un mauvais investissement.
Et je peux vous trouver des biens dont la "rentabilité" est infinie.
Cette notion de rentabilité est une notion de banquier pour tromper le monde.
Mais chacun fait comme il veut. |
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bailleurx
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28
Posté - 27 juil. 2010 : 20:55:10
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ankou je ne m'oppose pas Ă votre raisonnement
bien au contraire j'essaye de le comprendre alors si vous pouviez m'en dire plus ça me serait agréable
je cherche d'abord à comprendre comment ça fonctionne et pk ça serait bien que je le fasse
il ne suffit pas d'affirmer que ça c'est mieux que ça pour que j'en soit convaincue alors si vous aviez la gentillesse d' étayer un peu ça pourrait peut être m'être utile (ou à d'autres)
merci
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 Posté - 27 juil. 2010 : 21:38:36
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A mon avis, Ankou exprime une idée tres simple:
L'entrepreneur investit 100, et il vit avec le bénéfice de son entreprise dont il en attend 3 ou 5 ou 7 ou 10 annuel.
Il n'a que faire du taux brut, du taux net, du brut sur net, ou tout autre calcul intermédiaire, il lui importe de savoir combien il peut acheter en bifsteak.
On doit donc retirer les impots sur le revenus au meme titre que les charges et les frais de courrier, meme si ces derniers en foncier nu ne sont déductibles que forfaitairement. Un forfait, ca ne correspond a rien dans le monde réel.
Pour répondre a Ankou:
1/ Vous avez mille fois raison.
2/ Le problème est que le saint graal fiscal a décidé que louer en meublé, c'était être entrepreneur, alors que louer en foncier nu, c'était être riche.
3/ Il résulte du point 2 que louer en meublé est une entreprise, mais que pour le foncier nu, on doit faire intervenir plusieurs professions souvent inutiles afin de ponctionner des subventions.
Celels-ci font bien entendu du commercial, et bien entendu du marketing.
4/ De la meme facon qu'on vous fait croire que le sucre de betterave est bon pour la santé, ou que le beurre est absolument nécessaire, on se doit donc de vous persuader qu'investir avec une déduction d'impot implique que l'opération n'est pas rentable au sens classique, mais que ca l'est lorsqu'on utilise de nouveau outils issu du marketing.
Pour revenir sur le point de vue de l'investisseur, qui regarde son compte d'exploitation.
Celui-ci peut QUAND MEME etre négatif, aors que l'opération est rentable
Si l'on investi dans un bien a 1 milliard avec un emprunt pour le total de l'achat et des frais
Que pendant dix ans on paye de sa poche 100 euros par an (différence entre loyers et frais)
Que a l'issu de la onzième année on revend, rembourse ses emprunts, et fait un bénéfice de 200 000 euros, alors l'opération est rentable, meme si pendant dix ans l'entrepreneur n'a pas vécu des résultat de son entreprise. |
Édité par - ribouldingue le 27 juil. 2010 21:40:40 |
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philippe30
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30
Posté - 27 juil. 2010 : 21:49:41
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Bonjour,
citation: Qu'appelez-vous "rentabilité"?
Voila comment je calcule la rentabilité de façon simple :
citation: Poupix4 , la rentabilité brute prend en compte les revenus locatifs sans aucune charges par rapport au prix d'achat du bien.
La rentabilité nette prend en compte les revenus locatifs moins les charges ( foncier , assurance , travaux ) du bien par rapport au prix d'achat du bien.
Dans ces calculs je ne tiens pas compte des crédits en compte , ni des impôts personnels il s'agit juste de connaitre pour chaque bien combien il rapporte par rapport à l'investissement initial fait à crédit ou pas.
Il est vrai que l'on peut définir la rentabilité par
produits - charges = Solde , mais il s'agit plutôt pour moi du résultat annuel.
Maintenant je suis d'accord avec vous Ankou concernant le fait qu'un investissement si il rapporte de l'argent tous les ans est un très bon investissement mais il est difficile de trouver des biens qui permettent ce type de gain directement ou du moins dans des proportions permettant par accumulation des achats d'en vivre.
Les achats d'immeubles peuvent être une solution les prix pratiqués font apparaitre des rentabilité de 8 à 10 % , ce qui permet d'équilibrer avec un positif.
Certains biens peuvent faire apparaitre des opportunités d'agrandissement qui augmenteront la rentabilité.
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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bailleurx
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31
Posté - 28 juil. 2010 : 10:15:07
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je pense qu'en immobilier (si on emprunte) c'est déjà bien de ne pas perdre d'argent quoi que comme le démontre ribouldingue, si on a les reins assez solide pour supporter cette perte ça peut aussi être rentable
mais bon si j'avais 1 milliard Ă ma disposition j'irais pas m'ennuyer avec des locataires
bien entendu si pendant la durée des remboursement on tire qq profits c'est agréable, mais ce qui compte, c'est qu'au final (disons au bout de 15 ans) le bien nous appartient
(sans nous avoir top couté de préférence), c'est une manière de s'enrichir à long terme à condition d'avoir la réactivité les connaissances et la patience(bricolage, compta, gestion loc, assurances , procedures...)
la solution acquisition + travaux (et huile de coude) + gestion autonome reste Ă mon avis celle qui offre le plus de profits (et de travail)
et je crois qu'aujourd'hui il n'y a guerre que dans ce cas de figure qu'on peut espérer avant l'échéance des remboursements tirer qq profits de qq chose que l'on avait pas avant
bien entendu la question se pose différemment pour ceux qui disposent de capital
et la première question de luc allait bien dans ce sens
citation: Quel est le taux de rendement minimum auquel vous ne voudriez pas investir dans l'immobilier ? (pour répondre à la question pour ma part 10% brut et si au moins 7% net)
alors parler en % de rentabilité s'entend bien comparativement à un placement
en d'autres termes si je dispose d'un K de 200 000 € quel montant de loyer annuel minimum je vais souhaiter (ou préférer placer mon argent en assurance vie par exemple)
sachant bien entendu que les profits espérés dans un cas comme dans l'autre ne sont qu'hypothétique car personne aujourd'hui ne peut affirmer que son placement ou son investissement immobilier lui rapportera sûr et certain xxx€ en 2018
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Ankou
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32
Posté - 28 juil. 2010 : 10:38:24
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citation: Initialement posté par ribouldingue
A mon avis, Ankou exprime une idée tres simple:
Vous avez raison. Les plus simples sont les meilleures
citation: Initialement posté par ribouldingue
Il n'a que faire du taux brut, du taux net, du brut sur net, ou tout autre calcul intermédiaire, il lui importe de savoir combien il peut acheter en bifsteak.
C'est tout à fait ça! A bas les %, vivent les €
citation: Initialement posté par ribouldingue
1/ Vous avez mille fois raison.
Merci
citation: Initialement posté par ribouldingue
2/ Le problème est que le saint graal fiscal a décidé que louer en meublé, c'était être entrepreneur, alors que louer en foncier nu, c'était être riche.
J'ai choisi d'ĂŞtre riche.
A dire vrai, je ne me suis jamais vraiment intéressé au meublé.
Ma cible est pavillon, RP, localisation
citation: Initialement posté par ribouldingue
Pour revenir sur le point de vue de l'investisseur, qui regarde son compte d'exploitation.
Celui-ci peut QUAND MEME etre négatif, aors que l'opération est rentable
Je me demande si ici vous ne confondez pas compte d'exploitation et bilan.
Mais vous avez quand même raison, même avec un CE négatif, on peut y trouver une certaine "rentabilité". Je n'ai pas fait ce choix pour la simple et bonne raison que je n'ai jamais mis un centime dans l'investissement immobilier.
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Ankou
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33
Posté - 28 juil. 2010 : 10:44:53
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citation: Initialement posté par bailleurx
....... bien entendu la question se pose différemment pour ceux qui disposent de capital
Il ne faut pas mettre, de préférence, un centime de capital dans un investissement immobilier.
citation: Initialement posté par bailleurx
.......en d'autres termes si je dispose d'un K de 200 000 € quel montant de loyer annuel minimum je vais souhaiter (ou préférer placer mon argent en assurance vie par exemple)
La question ne se pose donc pas ainsi.
Si je disposais de 200000€, je le consommerais, je n'investirai certainement pas dans l'immo, ou même ailleurs, et surtout pas via les banques ........
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angelle
Contributeur senior
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Posté - 28 juil. 2010 : 10:53:08
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citation: Initialement posté par Ankoucitation: Initialement posté par bailleurx
....... bien entendu la question se pose différemment pour ceux qui disposent de capital
Il ne faut pas mettre, de préférence, un centime de capital dans un investissement immobilier. citation: Initialement posté par bailleurx
.......en d'autres termes si je dispose d'un K de 200 000 € quel montant de loyer annuel minimum je vais souhaiter (ou préférer placer mon argent en assurance vie par exemple)
La question ne se pose donc pas ainsi. Si je disposais de 200000€, je le consommerais, je n'investirai certainement pas dans l'immo, ou même ailleurs, et surtout pas via les banques ........
Ankou ce n'est pas très raisonnable de conseiller à un jeune de consommer ses 200 000 euros , consommer les revenus du capital oui d'accord mais pas le capital lui même 
Les jeunes sont beaucoup plus raisonnables que vous , ils craignent pour leur avenir et ils ont raison.
Avec 200 000 euros ils peuvent acquérir 3 studios dans une grande ville de province et avoir un revenu net d'environ mille euros |
Édité par - angelle le 28 juil. 2010 10:57:40 |
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LeNabot
Contributeur vétéran
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Posté - 28 juil. 2010 : 10:58:40
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Ankou
Contributeur vétéran
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36
Posté - 28 juil. 2010 : 11:22:27
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citation: Initialement posté par angellecitation: Initialement posté par AnkouSi je disposais de 200000€, je le consommerais, je n'investirai certainement pas dans l'immo, ou même ailleurs, et surtout pas via les banques ........ Ankou ce n'est pas très raisonnable de conseiller à un jeune de consommer ses 200 000 euros , consommer les revenus du capital oui d'accord mais pas le capital lui même
Relisez bien ce que j'ai Ă©crit, je parlais de moi en clin d'oeil, certainement pas d'un conseil. Et j'ai bien dit "Si", car je n'ai Ă©videmment pas cette somme.
Je suis désolé si c'est interprêté ainsi.
Par ailleurs:
- j'ai toujours dit qu'il était très difficile de donner des conseils en investissement immobilier, chaque cas étant particulier
- si un jeune avait 200000€, je ne lui conseillerais certainement pas d'acheter cash ces 3 studios .......... |
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angelle
Contributeur senior
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Posté - 28 juil. 2010 : 11:29:36
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citation: Initialement posté par Ankoucitation: Initialement posté par angellecitation: Initialement posté par AnkouSi je disposais de 200000€, je le consommerais, je n'investirai certainement pas dans l'immo, ou même ailleurs, et surtout pas via les banques ........ Ankou ce n'est pas très raisonnable de conseiller à un jeune de consommer ses 200 000 euros , consommer les revenus du capital oui d'accord mais pas le capital lui même Relisez bien ce que j'ai écrit, je parlais de moi en clin d'oeil, certainement pas d'un conseil. Et j'ai bien dit "Si", car je n'ai évidemment pas cette somme. Je suis désolé si c'est interprêté ainsi. Par ailleurs: - j'ai toujours dit qu'il était très difficile de donner des conseils en investissement immobilier, chaque cas étant particulier - si un jeune avait 200000€, je ne lui conseillerais certainement pas d'acheter cash ces 3 studios ..........
Je n'avais pas vu le clin d'oeil  je reconnais bien lĂ le grand Ă©picurien 
Pourquoi ne pas investir en cash si on a la chance d'en disposer ?
POur pouvoir déduire des intérets des revenus fonciers ok mais il faudra au contraire déclarer les intérets des placements |
Édité par - angelle le 28 juil. 2010 11:33:33 |
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Ankou
Contributeur vétéran
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38
Posté - 28 juil. 2010 : 12:11:56
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citation: Initialement posté par angelleJe n'avais pas vu le clin d'oeil je reconnais bien là le grand épicurien
J'espère que M LeNabot ne m'en voudra pas non plus.
Il est vrai que ma réponse à la relecture prête à confusion, ma seule excuse: j'ai encore un pied en vacances (à dire vrai, les 2 depuis plusieurs années).
citation: Initialement posté par angellePourquoi ne pas investir en cash si on a la chance d'en disposer ? POur pouvoir déduire des intérets des revenus fonciers ok mais il faudra au contraire déclarer les intérets des placements
RĂ©ponse difficile
D'abord comment en est-on venu Ă disposer de cette somme?
Si c'est progressivement, il y a eu une erreur de stratégie à un moment donné.
Si cette somme n'est pas la principale Ă©pargne, il faut emprunter 107%
Si le détenteur de cette somme a de faibles revenus, il ne faut pas faire comme si c'était un Madoff bis.
Si ...........
Bref! il y a bcp de Si
On peut dire que, de façon générale, sauf cas contraires qui sont nombreux, l'investisseur immobilier n'a que très peu d'avantages à investir son propre argent.
Les banques sont faites pour ça, et non comme aujourd'hui pour spéculer pour leur seul besoin.
les banques sont là non pas pour faire du profit à CT, mais pour faire du social, générer de l'activité, aider la population à vivre correctement, être un vecteur de développement et d'innovation.
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bailleurx
Contributeur vétéran
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39
Posté - 28 juil. 2010 : 15:44:49
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alors lĂ ankou je peux dire que je ne suis pas d'accord avec vous
sur un autre post je me suis amusé à faire des simulations pour une personne disposant de 200000€ de K
entre payement cash, emprunt classique et emprunt in finé
( le placement est pour l'exemple en fond euros estimé à 3%)
et le benefice net de celui qui paye son bien immobilier cash est le meilleur même si il paye bien sûr plus d'impôt
il y a d'ailleurs un banquier (fluo) qui semblait tenir le même raisonnement sur un post en parallèle
alors le lieu commun qui dit qu'il n faut pas investir son capital sur du foncier me donne qq doutes
http://www.universimmo.com/forum_un...PLY_ID=57577
http://www.universimmo.com/forum_un...PLY_ID=57637
(liens ajoutés)
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Édité par - bailleurx le 28 juil. 2010 15:53:58 |
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Ankou
Contributeur vétéran
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Posté - 28 juil. 2010 : 18:47:41
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citation: Initialement posté par bailleurx
alors lĂ ankou je peux dire que je ne suis pas d'accord avec vous
sur un autre post je me suis amusé à faire des simulations pour une personne disposant de 200000€ de K
J'accepte qu'on ne soit pas d'accord. Ma petite expérience de près de 40 ans me dit le contraire.
Première chose: avoir en cash 200000€ montre à priori un bug dans sa stratégie financière, sauf si c'est un héritage.
citation: Initialement posté par bailleurx
entre payement cash, emprunt classique et emprunt in finé
( le placement est pour l'exemple en fond euros estimé à 3%)
Je n'ai pas d'expérience perso du infine. On m'en a proposé, mais n'ai pas accepté car je n'avais pas de cash (je n'en ai jamais eu), et que le nantissement de mes biens posait problème.
citation: Initialement posté par bailleurx
et le benefice net de celui qui paye son bien immobilier cash est le meilleur même si il paye bien sûr plus d'impôt
J'ai parcouru devant mon verre de wiski votre simulation. Je ne la comprends pas bien, et pourtant c'est un excellent wiski
D'abord, comme indiqué, une simulation avec une tranche à 8%, c'est pas top! Faites là avec la tranche max, ça change les choses.
Ensuite, je ne vois pas apparaître les réductions très importantes d'IR lorsqu'on emprunte, puisqu'on déduit la totalité des intérêts. Ainsi que tous les travaux en vue de la location.
Enfin, le taux d'emprunt est un paramètre important, et là , c'est une position de force vis à vis des banquiers des exemples? (emprunt lourd à 2.6 sur 22 ans hors assurance, pas de frais de gestion en 2006, emprunts récents pour travaux de rénovation à 0% sur 18 mois). L'emprunt doit pouvoir être remboursé par anticipation, négocié au départ sans frais.
citation: Initialement posté par bailleurx
il y a d'ailleurs un banquier (fluo) qui semblait tenir le même raisonnement sur un post en parallèle
alors le lieu commun qui dit qu'il n faut pas investir son capital sur du foncier me donne qq doutes
Par expérience, je me méfie des banquiers que je ne connais pas ...... et même de mes amis banquiers que je connais bien, alors!
Les cas que j'ai calculés donnant la faveur au paiement cash pour de l'invest immo sont extrêmement rares. Peut-être moins rares pour l'acquisition de sa RP (donc ce n'est pas un investissement). Mais même dans ce cas, pour un couple de faibles revenus, l'utilisation du prêt doublé à tx zéro est préférable.
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