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Luc Standon
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 Posté - 14 juil. 2010 : 22:27:24
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Ce sujet n'est pas vraiment un sondage, mais plutĂ´t deux Ă trois questions faisant suite Ă la lecture de Investisseurs en immobilier : ne pas surestimer le rendement locatif.
Quels sont les rendements locatifs actuellement constatés sur le marché parisien et proche banlieue :
1.a) en location vide ?
1.b) en location meublé ?
Considérant les taux de rendement proposé par les banques, considérant l'augmentation annoncé du taux du livret A ( ), considérant que les produits bloqués (disons sur 10 ans) ont un meilleur rendement que les produits non-bloqués. Quel taux de rendement locatif parait à l'heure actuelle satisfaisant ?
Quel est le taux de rendement minimum auquel vous ne voudriez pas investir dans l'immobilier ?
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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 Posté - 15 juil. 2010 : 07:38:24
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On parle de }marché parisien seulement et je réponds en fonction de ce critère.
Je pense que l'augmentation du taux du livret A de 1,25% à 1,75% est anecdotique puisque bon an mal an cela assure la conservation du capital sans rendement réel.
Il ne s'agit pas d'investissement, mais de placement court terme.
A Paris, je pense que le nu rend en brut sur brut (loyer brut, rapporté a l'achat brut) autour de 1 à 4%, 4% dans le meilleur des cas, 1% s'il s'agit de loi 1948.
En meublé, cerains parviennent à dépasser les 8% voire parfois plus, souvent en oubliant allègrement les lois (location de courte durée aux étrangers de passage alors qu'il faut une autorisation préfectorale qu'ils ne peuvent certainement pas obtenir).
Pour ma part et de manière générale, aujourd'hui, je n'investis plus a moins de 10% brut sur brut.
Il faut qu'en net sur net, les loyers couvrent les mensualités, les charges non locatives et les taxes foncières.
Si le locatif était perçu chez nous comme un produit de rendement et non pas une niniche fiscale, c'est ce qui devrait être, du moins le minimum devrait tourner autour de 7% avec des taux longs autour de 4% (critère important).
Il n'y a pas de raison Ă perdre de l'argent en investissant mais on nous incite Ă le faire en nous permettant de compenser cette perte par une diminution des impĂ´ts
Cela n'a pas de sens entrepreneurial ni financier au niveau de notre pays.
Pour ma part, les taux en nus parisiens ne me satisfont pas, ce qui m'oblige a investir ailleurs. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 17 juil. 2010 : 15:08:36
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Ok merci de votre réponse Ribouldingue.
Pour ma part en meublé sur Paris selon les quartiers et les biens mis en location, je traine la papatte sur du 3 à 5% au mieux mais pas plus, en brut à brut. Logique puisque les biens avaient été acquis au prix fort avant la crise.
En cas de vente d'un bien, en investissement locatif meublé sur Paris, je peux à l'heure actuel proposer du 3 à 4% (toujours en brut/brut), locataire inclus avec caution solidaire. Mais pas plus, sinon je serais perdant à la revente.
Pour le livret A, c'Ă©tait Ă©videment une boutade. |
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philippe30
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Posté - 18 juil. 2010 : 06:35:16
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Bonjour,
Il semblerait qu'il y est peu d'investisseur sur Paris.
Je vais répondre , à la question :
citation: Quel est le taux de rendement minimum auquel vous ne voudriez pas investir dans l'immobilier ?
Je suis d'accord avec Ribouldingue une rentabilité de 10% brute est correcte car cela couvre les frais mais c'est très difficile à trouver.
Actuellement dans le Gard , je tourne de 8 à 10 % brut ce qui donne en nette 5 % à 8 % mais cela est variable en fonction des années suivant les charges , les travaux et les problèmes d'impayés.
Ces taux sont corrects mais sont issus d'un investissement personnel important , rénovation après achat , gestion personnelle des biens , pas de PNO.
Je pense que le marché parisien est trop cher pour que la rentabilité soit bonne ou sinon il faut aller dans des quartiers plus populaires avec les risques d'impayés qui augmentent.
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 18 juil. 2010 : 11:30:39
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citation: Initialement posté par philippe30
Bonjour,
Il semblerait qu'il y est peu d'investisseur sur Paris.
Disons que sur Paris outre le taux de rendement (forcément plus bas que d'autres agglomérations, vue les prix pratiqués au m²), il faut prendre en compte dans le calcul de rentabilité la plus-value à la revente après la 5ième années. Pourquoi après la 5ième année, me diriez-vous ? A cause de l'imposition et du statut de marchand de bien non professionnel qui selon la dernière lettre d'universimmo-Pro serait en passe d'être réformé. Cf l'article "une réforme en cours du régime des marchands de biens" (Je ne l'ai pas lu n'étant pas abonné  )
citation: Initialement posté par philippe30
Je suis d'accord avec Ribouldingue une rentabilité de 10% brute est correcte car cela couvre les frais mais c'est très difficile à trouver.
A titre perso, moi je n'en trouve pas. D'ailleurs quel vendeur pourrait prétendre vendre un investissement locatif avec un taux de rendement de 10% en brut/brut, sachant que même les produits d'investissements financiers à long terme ne dépassent pas 6% brut, dans le meilleur des cas et avec une très grosse somme d'argent bloqué sur 10 ans minimum.
J'estime même que des opérations d'investissement locatif dans le neuf en Loi Scellier ne peuvent prétendent à des taux de rendement supérieur à du 5% (et encore, lorsque le locataire solvable est présent et ne présente pas défaut de paiement). D'ailleurs à regarder la stratégie commerciale affiché par les annonceurs de programmes d'investissements locatifs, la majorité d'entre eux ne parle même pas du taux de rendement locatif, mais préfèrent accentuer leur communication commerciale sur le taux de défiscalisation "fabuleux et extraordinaire".
Et là il y a une sacré différence entre le taux de défiscalisation et le taux de rendement locatif. Exemple : http://www.scellier.org/
Et c'est lĂ justement oĂą Ribouldingue a raison lorsqu'il pointe :
citation: Initialement posté par ribouldingue
Si le locatif était perçu chez nous comme un produit de rendement et non pas une niniche fiscale, c'est ce qui devrait être, du moins le minimum devrait tourner autour de 7% avec des taux longs autour de 4% (critère important).
Il n'y a pas de raison Ă perdre de l'argent en investissant mais on nous incite Ă le faire en nous permettant de compenser cette perte par une diminution des impĂ´ts
Cela n'a pas de sens entrepreneurial ni financier au niveau de notre pays.
Car si l'investissement locatif était réellement perçu comme un produit de rendement (au même titre que d'autres produits d'investissements financiers bancaires), les promoteurs (double sens) de la Loi Scellier argumenteraient leur marketing sur le taux de rendement locatif et non pas sur le taux de défiscalisation.
Je n'ai jamais trouvé une étude comparative des taux de rendement locatif, tant cela ferait probablement faire ressortir des disparités tant au niveau national, régional, départemental, etc... bref des disparités éco-territoriales et socio-géographiques sur des aspects de "bassins sous tensions". A croire que personne ne voudrait ouvrir la boite de pandore dans ce domaine, alors que l'on parle justement de taux de rendement locatif. Par exemple l'article "Investisseurs en immobilier : ne pas surestimer le rendement locatif."
NB - Si quelqu'un du forum trouve une telle étude comparative des taux de rendement locatif, je serais assez intéressé pour la lire, avec les argumentations, et les conclusions.
citation: Initialement posté par philippe30
et les problèmes d'impayés... gestion personnelle des biens , pas de PNO. Par expérience si vous faites de la location meublée, vous devriez prendre quand même une PNO au minimum (hors garantie des loyers impayés). Certes, en location vide, si vous êtes en copro ce n'est peux être pas nécessaire (il y a l'assurance du syndic), mais si vous loué une maison d'habitation individuelle, vous devriez prendre une PNO même en location vide, au cas où l'assurance du locataire ne couvrent pas pas les risques restant à votre charge.
citation: Initialement posté par philippe30
Je pense que le marché parisien est trop cher pour que la rentabilité soit bonne ou sinon il faut aller dans des quartiers plus populaires avec les risques d'impayés qui augmentent.
Je ne reviendrais pas sur la définition d'un quartier dit "populaire" (et du politiquement correct en la matière). Par contre, pour réduire le risque d'impayé, il y a des stratégies de profile de locataire à étudier. Par exemple pour les petites surfaces (studios) les locataires sont majoritairement des étudiants universitaires dont les parents se portent caution solidaire sans réserve. De là , choisir de préférence les étudiants principalement des grandes écoles : a contrario d'autres discriminations, la discrimination socio-économique reste de vigueur dans notre république, et pour cause puisque le meilleur dossier locatif est celui qui offre la meilleur solvabilité (entre autre). Et le fait d'afficher une préférence sans la rendre discriminatoire, n'est pas en opposition avec la Loi, à mon avis.
Mais retour Ă nos moutons.... |
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Posté - 18 juil. 2010 : 15:32:17
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Pour les études de rendement, j'oublie forcément le Scellier et autre système qui engraise les intermédiaires. Dans ce genre de produit, on surpaye de 20%, donc un rendement de 6% correct passe à 4,8% et encore c'est en général beaucoup moins (5% devient 4%).
citation: titre perso, moi je n'en trouve pas. D'ailleurs quel vendeur pourrait prétendre vendre un investissement locatif avec un taux de rendement de 10% en brut/brut, sachant que même les produits d'investissements financiers à long terme ne dépassent pas 6% brut Il ne peut -et pour la raison que vous indiquez entre autres- pas y en avoir:
1/ Dans Paris
2/ Dans les grandes villes aux marchés loatifs larges
3/ Quand on achète un appartement ou une maison susceptible d'etre achetés par une famille car le produit se trouve en concurrence
4/ Quand on achète dans une copropriété ou le syndic porfessionnel coute cher par nature, même si ce qu'on paye est ce qu'on recoit. A partir du moment ou on paye de la main d'oeuvre, les rendements vont être faibles, c'est le grand problème de la France: Interdit de faire travailler ou alors il faut être riche.
Il faut donc aller sur des marchés particuliers, les marchés d'immeuble.
citation: Si quelqu'un du forum trouve une telle étude comparative des taux de rendement locatif, je serais assez intéressé pour la lire, avec les argumentations, et les conclusions On en trouve régulièrement dans Le Revenu Francais et dans Le Particulier Immobilier, accessoirement dans Mieux Vivre Votre agent et encore, mais la c'est moins bon dans Investir Magasine et Le Journal des Finances.
On y lit que les variations géographiques sont très importantes et qu'il y a des villes avec de tres bons rendemnts d'autres avec de faibles rendements.
citation: Par exemple pour les petites surfaces (studios) les locataires sont majoritairement des étudiants universitaires dont les parents se portent caution solidaire sans réserve. L'étudiant n'étant pas riche il n'occupe que 9 ou 10 mois par an.
J'ai remarqué que louer a des étudiants n'est pas une bonne affaire du point de vue du rendement.
citation: la discrimination socio-économique reste de vigueur dans notre république, et pour cause puisque le meilleur dossier locatif est celui qui offre la meilleur solvabilité Vous écrivez en termes très savants une notions toute bête: Quand on a de bons revenus, le dossier est bien meilleur.
C'est d'une telle Ă©vidence que de nombreux ministres et de nombreux hommes politiques feraient bien d'y penser quand ils inventent des usines a gaz.
Quand on invente une usine a gaz (GRL par exemple) le contribuable paye forcément et beaucoup.
Les hommes politiques pensent que c'est une bonne facon de ne pas assumer le logement social au niveau de l'état ou de la région. Je pense que non.
De manière générale, sélectioner les candidats par l'argent n'a rien d'illogique, c'est mal vu chez nous.
Pourtant la porblème n'est pas la, et quand on autorise les locataires a ne pas payer leur loyer sans que rien ne se passe (parfois deux ans parfois plus), mais que en revanche si ils veulent leurs cigarettes, le PMU ou leur abonnement canal Plus, ils doivent d'abord payer PUIS avoir leur consommation, c'est illogique.
Depuis 20 ans, la financiairisation à outrance de l'économie occidentale fait mal aux classes les moins riches, et c'est la le problème.
Pour ma part, si on interdit les ventes a terme, mais qu'on continue a donner des salaires débiles a tous les banquiers, je crois qu'on n'est pas près de régler les problèmes, qui commencent deja par des banques centrales qui prêtent de l'argent à 0,5% qui va forcément chez les banquiers. |
Édité par - ribouldingue le 18 juil. 2010 15:40:55 |
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philippe30
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Posté - 19 juil. 2010 : 06:56:26
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Bonjour,
Concernant mes biens , il s'agit principalement de petites surfaces meublés situés en copropriété donc je bénéfice de l'assurance de l'immeuble plus l'assurance prise par le locataire cela fait déjà deux assurances même si ce n'est pas le même usage.
Par contre disposant d'un immeuble , celui-ci est correctement assuré car là il ne faut pas plaisanter avec l'assurance.
La rentabilité brute élevé est obtenue par des achats de biens à rénover pour lesquels nous faisons nous même les travaux.
Le marché des immeubles est une bonne source pour disposer de rentabilité plus élevé car tu supprimer les charges de gestion du syndic et réduis le cout des travaux ( toujours pareil si tu les fais toi même ) peinture escalier , pose de boite aux lettres etc ...
L'investissement dans le scellier est un des moins mauvais en terme de défiscalisation , si tu choisis ton bien avec attention et en prenant en compte son prix et sa localisation dans un premier temps avant de voir l'aspect fiscal de l'opération cela peut être intéressant , j'ai fais un achat de ce type qui est plus que les biens que j'achète mais il est très bien situé donc la location sera sans problème.
Pour répondre à Ribouldingue , je pense que les studios loués aux étudiants sont une bonne piste car même si il y a une carence locative en été , tu es sur d'être payé avec la caution des parents , en général ils ne restent que 1 an ou 2 donc tu peux facilement rafraichir entre deux locations et par le bouche à oreille entre étudiants tu peux t'assurer une relocation rapide.
Ce sont des locataires assez souples qui sont facilement gérables.
Philippe
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Investisseur immobilier
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Posté - 19 juil. 2010 : 07:54:40
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Philppe30,
Je ne conteste nullement le côté satisfaisant d'une location à un étudiant, je dis simplement que le rendement est finalement faible compte tenu du 9/12 à 10/12 a appliquer en général.
citation: disposant d'un immeuble , celui-ci est correctement assuré car là il ne faut pas plaisanter avec l'assurance. C'est une évidence d'autant plus que le cout reste faible, il n'a rien a voir en général avec le cout annuel du syndic (facteur deux a trois).
citation: L'investissement dans le scellier est un des moins mauvais en terme de défiscalisation Personellement j'ai fait plusieurs Malraux ces vingts dernières années, et à mon avis ca a toujours été ce qui m'a le plus rapporté en terme a la fois de réduction d'impots et de rendement, en favorisant des centres villes anciens de petites villes avec un bon locatif, exemple: Le puy en Velay ou Toulon.
Quand j'ai voulu me frotter avec une grande ville en revanche, Marseille en l'occurence, j'ai été bien moins récompensé de mon investissement.
Aujourd'hui, si j'avais a faire du Malraux, je pense que je le ferais moi-même en investissant dans un petit immeuble d'un petit centre ville et en faisant monter l'opération avec un architecte et un avocat spécialisé dans ce genre de montage.. |
Édité par - ribouldingue le 19 juil. 2010 08:05:16 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 21 juil. 2010 : 15:02:53
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Il faut donc aller sur des marchés particuliers, les marchés d'immeuble.
Un pas que je n'ai pas encore franchi, pour le moment, et pour diverses raisons :
- L'investissement me paraissait trop important pour mon portefeuille.
- Bien que ce facteur soit irrationnel : la peur. Oui la peur de me voir mettre tous mes œufs dans le même panier sur un seul immeuble : Le risque de voir un lourd problème arrivé sur l'immeuble, alors qu'en "dispatchant" les biens dans plusieurs copropriétés, je pense minimiser ce risque malgré les frais de gestion (parfois abusifs) des syndics.
- La salle des ventes... Quand mĂŞme, histoire de voir. LĂ j'ai vue quelques poissons auquel j'aurais du me frotter... J'allais finir en sushi 
citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Si quelqu'un du forum trouve une telle étude comparative des taux de rendement locatif, je serais assez intéressé pour la lire, avec les argumentations, et les conclusions On en trouve régulièrement dans Le Revenu Francais et dans Le Particulier Immobilier, accessoirement dans Mieux Vivre Votre agent et encore, mais la c'est moins bon dans Investir Magasine et Le Journal des Finances. On y lit que les variations géographiques sont très importantes et qu'il y a des villes avec de très bons rendements d'autres avec de faibles rendements.
J'avais complètement lapsé la revue du Revenu Français. Merci.
Bon disons que cela est effectivement une approche financière des rendements locatifs ce qui a certes sont importance à titre particulier.
Mais ce que j'aimerais lire est une approche avec une analyse plus "politique" du rendement locatif. Il y a bien des approches d'analyses politiques sur les défiscalisations, ou sur les disparités géographiques des prix en fonction des "bassins sous tension". Des analyses sur le marché immobilier (achats/ventes), des analyses sur la bulle immobilière, des analyses sur les difficultés des locataires à trouver un logement, mais je n'ai jamais lu une analyse sur les impacts des rendements locatifs. Je m'explique : Je ne parle pas seulement de l'impact financier pour l'acquéreur désirant faire un investissement, mais de l'impact sur un plan social (si je puis dire).
Par exemple, quel est la proportion de logement locatif privée par rapport au logements locatifs institutionnalisés (HLM) en fonction des prix de ventes au m² et par rapport au rendement locatif.
Il me semble plus ou moins évident qu'une ville avec un faible rendement locatif, attirent moins d'investissements privées. Et dans ce sens les propriétaires de logements dans une agglomération à faible rendement locatif sont principalement des propriétaires occupant. Grosso modo.
citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Par exemple pour les petites surfaces (studios) les locataires sont majoritairement des étudiants universitaires dont les parents se portent caution solidaire sans réserve. L'étudiant n'étant pas riche il n'occupe que 9 ou 10 mois par an. J'ai remarqué que louer a des étudiants n'est pas une bonne affaire du point de vue du rendement.
Disons qu'au regard des petites surfaces, cad de la studette de 9m² en duplexe (je plaisante, mais on en est parfois pas loin sur Paris) au studio meublé de 25 à 30m² (j'exclus le type T1), le choix du profile du locataire reste toutefois limité. Certes, concernant le logement étudiant, il y a parfois cette carence locative estivale, mais très vite compensé par le prix de location sur le reste de l'année. Alors qu'en louant à des catégories "sociales" différentes, types jeunes employés, stagiaires, intérimaires, etc.. le loyer mensuel deviendrait un peu moins élevé mensuellement, mais le risque d'impayé ou retard de paiement augmente en proportion. Du moins c'est ce que j'ai pu constaté. Et le fait que la caution solidaire soit principalement le parent proche, implique moins de risques de dégradations locatives que lorsque le garant est institutionnalisé (type GRL ou GRI). On en revient bien à une question de responsabilité personnel : Le locataire étudiant dont papa et maman payent le loyer régulièrement durant les années universitaires de première année n'a pas trop envie de se voir couper les vivres l'année suivante pour avoir dégradé le logement que ses parents payent ou ont payé pendant qu'il l'occupait. Mais de toute façon, il ne s'agit là que d'un point de vue sur la stratégie de recherche du meilleur profile locataire en fonction du taux de rendement locatif "optimum", donc à chacun sa stratégie avec ses avantages et ses inconvénients, tant que chacun y retrouve rendement locatif, je suppose.
De toute façon, je ne me vois pas louer un studio de 20m² en plein Paris à une famille mono-parentale et 2 enfants...
citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: la discrimination socio-économique reste de vigueur dans notre république, et pour cause puisque le meilleur dossier locatif est celui qui offre la meilleur solvabilité Vous écrivez en termes très savants une notions toute bête: Quand on a de bons revenus, le dossier est bien meilleur.
Je passais par là , et j'ai vue de la lumière  Comme quoi, rien n'a changé dans notre économie société, à contrario de ce que l'on voudrait nous faire croire : genre depuis la crise, le Monde a pris conscience qu'une économie libérale n'était plus possible à tenir, ni viable sur le long terme.
Dans un autre poste, vous évoquiez que le monde avait changé depuis la crise, je vous avais répondu que je ne constatais nullement ce changement.
Et la spéculation est repartie de plus belle. La dernière crise n'a donc pas souder le schisme financier tel que le G-Vain a prétendu le faire, tout au plus, il a été fait une légère différence entre le capitalisme "en bon père de famille" et le capitalisme "sauvagement spéculatif". Pourtant l'un ne va pas sans l'autre, vous en conviendrez ?
citation: Initialement posté par ribouldingue
Les hommes politiques feraient bien d'y penser quand ils inventent des usines a gaz.
Comme en 40 Bon fallait bien que je la sorte celle lĂ , mĂŞme si de mauvais gout pour certains.
citation: Initialement posté par ribouldingue
De manière générale, sélectionner les candidats par l'argent n'a rien d'illogique, c'est mal vu chez nous.
C'est intrinsèque à notre identité nationale comme notre côté à vouloir imposer notre vision "siècle des lumières" au nom de la science infuse gauchiste, et exporter notre modèle des "droits de l'hommisme".
citation: Initialement posté par ribouldingue
Pourtant le problème n'est pas la, et quand on autorise les locataires a ne pas payer leur loyer sans que rien ne se passe (parfois deux ans parfois plus), mais que en revanche si ils veulent leurs cigarettes, le PMU ou leur abonnement canal Plus, ils doivent d'abord payer PUIS avoir leur consommation, c'est illogique.
Si à cela vous ajouter une couche d'égalité sociale et que le fait d'être propriétaire reste un signe de richesse par rapport à celui de rester locataire.... Alors que c'est tout de même le propriétaire bailleur qui prend le risque de s'endetter sur une bonne vingtaine d'année... un mauvais calcul, un mauvais payeur, une catastrophe (même indemnisable par l'assurance), de lourd travaux de copro, un syndic qui se barre en redressement judiciaire ou fait un dépôt de bilan, etc... Et le propriétaire peut y perdre beaucoup plus par rapport au locataire sans pour autant mieux pouvoir se maintenir à flot : L'exemple des investissements Borloo, Robien, etc.. en a été l'un des nombreux exemples ses dernier temps dans des reportages télé.
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philippe30
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Posté - 21 juil. 2010 : 19:44:47
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Bonjour,
Ribouldingue je connaissais le Malraux de nom mais après avoir fait des recherches je trouve cela contraignant ( zone historique , architecte de monuments historiques je suppose et lourdeur administrative ).
Ce type d'investissement ne m'intéresse pas.
Luc , le marché des immeubles doit être abordé lorsque l'on dispose d'une expérience locative mais cela présente de nombreux avantages comme la réduction des couts d'entretien ( cage d'escalier etc ) que tu peux faire toi même , réduction bien entendu des couts de gestion car tu es le syndic de l'immeuble de fait.
Un gain de temps important car si tu as de nombreux biens dans différents immeubles , cela nécessite de se déplacer en cas de problèmes, d'aller aux nombreuses assemblées générales
Je parle dans du cas du propriétaire qui s'investit dans la gestion locative et l'entretien des biens.
Avec un immeuble , tu fais une seule visite et tu peux voir plusieurs locataires , le fait de passer montre que tu est Ă l'Ă©coute et que tu ne fais pas que d'encaisser les loyers.
Maintenant l'achat est plus important et la rentabilité aussi , j'envisage de vendre certains de mes biens pour récupérer de la trésorerie en vue d'acheter d'autres immeubles , c'est aussi l'avantage du studio qui peut être acheter rapidement et une fois payer revendu pour récupérer du cash.
Philippe
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Investisseur immobilier
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Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Posté - 21 juil. 2010 : 20:41:01
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Un immeuble en province vaut le prix d'un studio parisien.
A Paris, 25 m2 a 8 000 euros du m2 fonct 200 000 euros
A mulhouse ou au Puy en Velay un immeuble de quatre / cinq studios fait environ 200 000 euros.
Dans laquelle des deux situations prenez vous plus de risque locatif?
A Paris avec un seul locataire, ou a Mulhouse avec 5 locatares? |
Édité par - ribouldingue le 21 juil. 2010 20:52:17 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 22 juil. 2010 : 11:01:34
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Un immeuble en province vaut le prix d'un studio parisien.
A Paris, 25 m2 a 8 000 euros du m2 fonct 200 000 euros
A mulhouse ou au Puy en Velay un immeuble de quatre / cinq studios fait environ 200 000 euros.
Dans laquelle des deux situations prenez vous plus de risque locatif?
A Paris avec un seul locataire, ou a Mulhouse avec 5 locatares?
Vue avec cette aspect financier, vous avez raison.
Considérant que si en plus vous êtes syndic bénévole de votre immeuble dont vous êtes le seul propriétaire, ou même le propriétaire majoritaire, vous y gagnez en frais de gestion de l'immeuble, comme justement souligné par philippe30.
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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Posté - 22 juil. 2010 : 11:42:04
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Luc,
citation: Considérant que si en plus vous êtes syndic bénévole de votre immeuble dont vous êtes le seul propriétaire, ou même le propriétaire majoritaire, vous y gagnez en frais de gestion de l'immeuble,
Le terme de syndic bénévole n'est pas exact, comme il n'y pas de copropriété.
Le monopropriétaire d'un immeuble de plusieurs lots a en effet certaines tâches qui incombent habituellement au syndic mais bien des obligations légales en moins. |
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Posté - 22 juil. 2010 : 11:55:40
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C'est l'ensembel des deux qui allège considérablement le bilan financier:
Pas d'AG, pas de formulaisme d'envoi et de comptabilité, pas de redistribution des dépenses, pas de réglement enregistré aux hypothèques,
et d'un second côté pas de sous-traitance a quelqu'un qui est payé a x fois le smic pour travailler 70 % de son temps (puisqu'il doit facturer, déclarer ses impots, ses semplolyés, ses charges, répaer son imprimante, louer son local, mettre de l'essence dans son véhicule porfessionnel...) tout ce que nous payons indirectement
Pas |
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poupix4
Contributeur senior
693 message(s)
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14
Posté - 24 juil. 2010 : 17:57:52
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bonjour
moi je bataille pour trouver la "bonne méthode " de calcul pour la rentabilite:brute, 'net", "net net ".
.j'ai bien calcule avec les méthodes proposées dans challenges et autres magazines spécialises.. mais quand j'intègre mes revenus imposables qui varient chaque années , je suis perdue ..(on ne gagne jamais la même somme en revenus de salaire).
et mes intérêts emprunts crédit immeuble qui diminuent chaque année car je suis en fin de crédit..
et le foncier qui augmente on se sait pas jusqu'oĂą ou ni comment ???
que faire pour obtenir le calcul de rentabilité le plus juste??
moi je ne peux pas faire de calcul avec des chiffres qui varient autant..
vous faites comment vous??
ou alors j'ai loupe quelque chose ... |
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Édité par - poupix4 le 24 juil. 2010 18:00:34 |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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15
Posté - 25 juil. 2010 : 06:52:55
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Bonjour,
Poupix4 , la rentabilité brute prend en compte les revenus locatifs sans aucune charges par rapport au prix d'achat du bien.
La rentabilité nette prend en compte les revenus locatifs moins les charges ( foncier , assurance , travaux ) du bien par rapport au prix d'achat du bien.
Dans ces calculs je ne tiens pas compte des crédits en compte , ni des impôts personnels il s'agit juste de connaitre pour chaque bien combien il rapporte par rapport à l'investissement initial fait à crédit ou pas.
Philippe |
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poupix4
Contributeur senior
693 message(s)
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16
Posté - 25 juil. 2010 : 07:18:53
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tres bien Philipe30,
je vais appliquer ton conseil
je ne vais donc pas integrer les revenus personnels ( (je suis SCI en couple au reel.
je vais voir ce que ca donne ... |
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Édité par - poupix4 le 25 juil. 2010 12:31:22 |
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angelle
Contributeur senior
571 message(s)
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Posté - 25 juil. 2010 : 09:41:17
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Je viens de lire attentivement toutes les interventions sur ce fil et je partage toutes vos remarques, un seul bémol c'est ce que vous dites ribouldingue à propros des logements étudiants.
citation: L'Ă©tudiant n'Ă©tant pas riche il n'occupe que 9 ou 10 mois par an.
J'ai remarqué que louer a des étudiants n'est pas une bonne affaire du point de vue du rendement.
C'est vrai en ce qui concerne les étudiants inscrits en faculté ,ils quittent facilement leur logement fin mai et en général ils attendent le retour des vacances pour chercher un logement. C'est pourquoi il est vrai qu'il peut y avoir discrimination de la part des propriétaires.
Ce n'est pas le cas des étudiants en médecine, en écoles supérieures ou IUT , ils n'hésitent pas à louer dès le début juillet, voir certains fin juin (classes préparatoires avant même les résultats du bac) et gardent leur logement en fin d'année scolaire.
En ce qui me concerne, je n'ai jamais dépassé une période d'inoccupation de plus de quinze jours sauf travaux.
Cette année sur 13 départs il ne me restait que deux logements le 14 juillet et ils sont loués aujourd'hui.
Je ne parle pas des quatre logements qui ont été reloués aussitôt par des amis des anciens locataires.
Pour la rentabilité (ville universitaire province) ce sont les studettes de 15M2 les plus rentables, louées cette année 350 euros charges comprises (durée moyenne de location 2 ans à 3 ans)
Studios 20 à 25 M2 M2 loués 450 euros.
T2 35 M2 loués 500 euros
T3 T4 80 M2 (colocataires) loués 850 euros.
Les étudiants boursiers travaillent l'été et ne sont pas les derniers à avoir loué dès juillet car ils bénéficient d'une allocation logement supérieure aux autres et n'ont pas beaucoup de temps pour chercher.
En ce qui concerne les impayés c'est Zero. Aucun parent ne risquerait voir son enfant en difficulté avec son propriétaire pendant ses études.
Je prends une assurance GRL uniquement dans les maisons occupées par des familles car j'estime qu'il y a plus de risque de perte d'emploi et de séparations. |
Édité par - angelle le 25 juil. 2010 10:11:21 |
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poupix4
Contributeur senior
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Posté - 25 juil. 2010 : 12:03:31
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bonjour angelle
oui pour les logements etudiants , si vos biens en location sont places dans un secteur oĂą l'offre et la demande sont en faveur du bailleur...
ce qui n'est pas le cas pour tous les bailleurs...
je suis près des facs parisiennes donc pas de soucis , mais je connais Clermont-Ferrand ferrand, ville d'étudiants aussi, là ,les logements en locations vides ou meublees pullulent! et en plus ca construit en programme Robien ....dur pour louer!!même aux étudiants! heureusement je n'ai pas investi dans ma ville de naissance....
il faut aussi trouver l'étudiant avec les parents qui suivent financièrement...
je choisi personnellement l'Ă©tudiant avec les parents les plus "fortunes",par rapport Ă l'etudiant plus modeste, c'est vrai que c'est "dur" mais quel autre choix??
de plus, si j'ai un départ je vais encore être plus sévère , je vais tenter la caution bancaire ..il parait que des le premier mois d'impayé on est dédommage et sans frais de GRL, ni procédure ...
mais encore faut il que les biens soient dans une ville avec des facs ou ecoles "cotes"et que la demande soit forte ..
on en est toujours Ă l'offre et la demande....tant que c'est en faveur du bailleur ..
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Édité par - poupix4 le 25 juil. 2010 12:10:47 |
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poupix4
Contributeur senior
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Posté - 25 juil. 2010 : 12:52:25
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je reviens au calcul de la rentabilité nette:sans integrer la fiscalite, comme tu me le conseille Philip30,
pour les travaux je prend la moyenne de 800E/an, ce que je ne peux pas faire moi meme en entretien
revenus loc 13900 bruts(3studios loues actuellement en vide)
-1500foncier déductible-500 assurance-800 travaux=2800
13900-2800=11100
prix achat du bien 152440(immeuble ancien dont j'ai rehabilite 3studios loues )
11100:152440=0,07
donc 7%
nous occupons 2 logements , 1f2 et 1f3, mon epoux et moi.(proprio occupants)
si bien sur on les rénove pour les louer si nous déménageons, ca va augmenter la rentabilité .
mouais.bof bof.. ,7% sans la fiscalite ( impots, csg) moi je ne vais pas pavoiser.......c'est moyen moyen ..
et pour l'instant encore un credit pendant 4ans..
je fait l'entretien des communs et suis syndic bénévole c'est une économie mais je fait un peu la grimace...
j
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Édité par - poupix4 le 25 juil. 2010 13:00:10 |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 26 juil. 2010 : 19:10:27
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Bonjour Poupix,
Je te conseille de faire tes calculs de rentabilité par appartement et ce tous les ans via excel et ensuite de faire des comparatif entre eux et tu verras des différences apparaitre , ce qui peux ensuite motiver une revente pour un bien moins rentable par rapport à des charges récurrentes.
La rentabilité est une chose mais n'oublie pas que c'est le locataire qui paye l'appartement acheter à crédit et aujourd'hui je voudrais savoir ou l 'on peux trouver une rendement de 7 %....
Philippe
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"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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