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guilain
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 Posté - 17 oct. 2009 : 16:29:09
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Bonjour,
Je me rends compte qu'un dossier travaux dont l'appel de fonds a été réalisé en N-1 (compte validés lors de l'AG début N) comporte une grave erreur dans sa répartition entre les copropriétaires...
Les travaux n'étant pas encore finis (le dossier devrait donc se solder sur fin N), est il encore temps de modifier la répartition des appels, est il encore donc temps pour les copro de contester les sommes qui leur ont été demandées et effectuer les corrections qui s'imposent ?
Merci,
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Posté - 17 oct. 2009 : 17:14:54
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cette grave erreur consiste en quoi : le syndic n'aurait pas utilisé la bonne grille de répartitions ou ... ? |
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guilain
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 2
Posté - 17 oct. 2009 : 19:09:49
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citation: Initialement posté par rambouillet
cette grave erreur consiste en quoi : le syndic n'aurait pas utilisé la bonne grille de répartitions ou ... ?
c'est a peu près celà ...
l'AG N-3 indiquait la décision et le budget de ces travaux ainsi qu'une clef de répartition différente des tantiemes charges générales.
de N-2 a N-1, retard dans la réalisation...et le syndic a changé (le CS aussi). Le nouveau syndic et le nouveau CS n'ont semble t il pas vu cet oubli de repartition, en N-1, il a donc appelé suivant les tantiemes généraux...raté, certains ont donc payé alors qu'ils ne devaient pas, d'autres pas assez et donc d'autres encore beaucoup trop)...
A noter que le syndic en place n'avait pas daigné indiquer dans l'annexe 4 ou 5 de l'année derniere le budget provisionné mais tout simplement indiqué "pas de travaux"...un peu trop facile...
Le dossier sera donc clos d'ici fin d'année, il apparaitra donc dans les annexes les provisions, les depenses et le solde (a priori en faveur de la copro).
merci,
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Gédehem
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Posté - 17 oct. 2009 : 19:31:42
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S'il s'agit d'une erreur dans les provisions, l'affaire est "facile" à rectifier ensuite au moment de la ventilation définitive qui suit l'approbation des comptes travaux !
Chacun devrait alors retrouver ses billes selon la répartition décidée AG N-3 différente de celle du RDC ( ?) |
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guilain
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Posté - 17 oct. 2009 : 19:51:11
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citation: Initialement posté par Gédehem
S'il s'agit d'une erreur dans les provisions, l'affaire est "facile" à rectifier ensuite au moment de la ventilation définitive qui suit l'approbation des comptes travaux !
ok, les appels de fonds réalisés seront donc corrigés a la cloture du dossier travaux...ça va faire des surpris °))
citation: Chacun devrait alors retrouver ses billes selon la répartition décidée AG N-3 différente de celle du RDC ( ?)
s'agissant de travaux d'ascenseurs, les provisions ont été appelées sur les tantièmes généraux alors qu'ils auraient du l'être sur les tantièmes ascenseurs...rien de contraire au rdc, simple précision qui avait été donnée dans l'AG N-3 mais qui semble tout a fait logique, en fait.
Merci ! |
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Posté - 17 oct. 2009 : 20:24:36
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tant que l'on est sur des provisions pas de pb, comme le dit gedehem.
Par contre lors de l'approbation des comptes qui cloturera ce dossier, pensez bien à faire mettre ces travaux sur l'annexe 4 ou 5. Ces annexes étant écrits après régularisation des comptes non encore votés... donc lacalcul suivant les tantièmes devrait mettre en évidence cette erreur. |
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Louis92
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Posté - 18 oct. 2009 : 11:22:04
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rambouillet a écrit : citation: Par contre lors de l'approbation des comptes qui cloturera ce dossier, pensez bien à faire mettre ces travaux sur l'annexe 4 ou 5. Ces annexes étant écrits après régularisation des comptes non encore votés... donc le calcul suivant les tantièmes devrait mettre en évidence cette erreur. Pardonnez-moi, rambouillet, vous avez écrit sans doute un peu vite mais le sujet m'intéresse (appels erronés pour travaux terminés cette année) :
- si les travaux sont terminés, ce sera l'annexe 4,
- je pensais que cette annexe était produite pour l'approbation des comptes donc avant l'AG.
Pouvez-vous SVP préciser ?
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 18 oct. 2009 11:23:37 |
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Posté - 18 oct. 2009 : 12:48:48
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reprenons vos écrits :
* AG de n-1 ou n-2, décision de faire les travaux et appels de fonds correspondants (+honoraires syndic, sauf s'il vous en fait cadeau... )
* exercice n-1 : appels de fonds
* AG de n qui approuve l'exercice n-1 : présence de l'annexe 4 et 5
* exercice n : travaux, facturation et paiement - travaux clos : présence de l'annexe 4 (normalement seul), mais moi je préconise aussi annexe 5, voir ci-dessous
l'annexe 4 est l'équivalent de l'annexe 3, mais pour les travaux réalisés ou opérations exceptionnelles (pas forcément terminés) au cours de l'exercice sur lequel vous etes amenés à approuver ou non. Donc dans votre cas lors des AG N et N+1
L'annexe 5 récapitule l'ensemble des opérations comptables correspondant aux travaux hors budget de gestion courante ou opérations exceptionnelles non encore cloturées à la date de l'exercice et sur plusieurs années. Dans votre cas, vous devez y retrouver au moins les appels de fonds.
Pour ma part, je recommande d'y ajouter les travaux clos au cours de l'exercice à approuver, car il permet un récapitulatif des produits et dépenses d'une opération. Sinon on oublie de rajouter les chiffres de l'annexe 4, à l'annexe 5 de l'exercice précédent. Mais ce n'est pas une obligation. |
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Posté - 18 oct. 2009 : 12:56:42
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j'oubliai de répondre à la seconde question.... et je me suis certainement fait mal comprendre.
Tous les tableaux doivent être écrits et fournis au plus tard avec l'OdJ de l'AG.
Ils doivent être chiffrés, les comptes étant clos, comme si ils seront approuvés, donc le solde de l'exercice doit être mis au crédit ou au débit du copro.
Donc si les travux sont moins élevés que les appels de provisions (ça arrive, dans l'autre sens aussi  ), ce solde positif doit apparaitre dans l'annexe 1 : compte copropriétaires débiteurs ou créditeurs...
En résumé, ces tableaux doivent être fournis avant l'assemblée en prenant comme hypothèse qu'ils seront approuvés tels que, d'où la nécessité du bon travail entre syndic et CS avant pour cloturer les comptes.
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 20 oct. 2009 : 09:42:44
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Merci, rambouillet d'avoir repris votre post, merci pour les UInautes qui liront ce sujet et merci pour moi, les posts me sont bien clairs maintenant. |
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guilain
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Posté - 13 nov. 2009 : 12:54:32
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citation: Initialement posté par rambouillet
tant que l'on est sur des provisions pas de pb, comme le dit gedehem.
Par contre lors de l'approbation des comptes qui cloturera ce dossier, pensez bien à faire mettre ces travaux sur l'annexe 4 ou 5. Ces annexes étant écrits après régularisation des comptes non encore votés... donc lacalcul suivant les tantièmes devrait mettre en évidence cette erreur.
Ce qui me paraissait simple et évident se corce terriblement...en effet, les modifications ont un impact financier que certains n'entendent pas !
Ainsi, sous la pression d'un membre du CS (celui le plus impacté, forcément...), le syndic (pro) bloque sur les modifications à apporter à cette répartition...
petit rappel des faits :
- ag n-3 (vote unanime) précisait que le cout généré notemment par l'achat d'une cave et d'une partie de palier necessaire a l'installation de l'ascenseur seraient réparties en tantiemes ascenseur (logique).
- ag n-1 : appel de fonds (honoraires syndic compris) pour un seul et même dossier "prix vente cave+pallier+frais notaires liés". Les projets d'actes entérinant ventes cave et palier "a postériori" soumis à l'ag, adoptés à l'unanimité.
- année n : realisation de ces ventes, enregistrement des modificatifs au RC correspondants, ce dernier étant par la même occasion "refondu" à titre gracieux par le notaire (i-e simples incertions des textes de lois parus depuis la derniere version du RC datant des années 80).
C'est là que j'interviens pour lever le lièvre et demander par courrier AR à ce que la bonne répartition soit corrigée lors de la prochaine AG validant les comptes N (annexe 4 à renseigner avec bonne répartition).
Aujourd'hui, le syndic (et le membre du CS) bloquent sur le principe de ces futures modifs de calculs erronés arguant que les modificatifs apportés au RC incombent à tous les copropriétaires (y compris le rdc !) en charges générales...
J'ai beau lui rappeler la résolution AG N-3 précisant que toute dépense liée à ce vieux dossier ascenseur devait être répartie en tantieme ascenseur...J'ai beau leur dire que ce dossier est unique et indivisible, ils couinent toujours !
A quoi dois je me fier :
- la résolution AG N-3 adoptée a l'unanimité ?
- l'argumentaire syndic/cs disant que les achats oui mais pas les modifs/refonte RC liés ?
Merci de vos conseils, je craque face à tant de mauvaise fois ! |
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Gédehem
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Posté - 13 nov. 2009 : 14:50:02
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Il est bien entendu que la décision N-3 (unanime, peu importe, pourvu que la majorité requise soit atteinte) est opposable.
Mais il faut voir très exactement la résolution adoptée pour savoir si elle s'applique également aux modifs RDC.
C'est le PV d'AG qui est la référence, pas l'argumentaire du syndic/cs, aussi pertinent serait-il ! |
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guilain
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Posté - 18 déc. 2009 : 13:10:21
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citation: Initialement posté par Gédehem
Mais il faut voir très exactement la résolution adoptée pour savoir si elle s'applique également aux modifs RDC.
C'est le PV d'AG qui est la référence, pas l'argumentaire du syndic/cs, aussi pertinent serait-il !
La resolution N-3 disait que "tous les frais liés à l'achat de cette cave et de ce palier seront répartis en charges ascenseur". Cette résolution avait été adoptée à l'unanimité, sachant que les copro du RDC n'avaient pas participé à ce vote.
Pour moi, c'est clair : "tous frais liés" signifie dans le cas présent et les prix d'achats, et les frais de notaires et les frais d'enregistrements pour les transactions mais aussi les modifs de RC (tantiemes annulés) subséquents et nécessaires...il n'y aurait pas eu ces achats, il n'y aurait pas eu de modif de rc !...
Ceci ne semble pourtant toujours pas si évident pour le syndic qui argumente celà :
ok pour la reso N-3...en revanche, les projets d'actes et de modificatifs du RC pour ces deux opérations qui ont été validés par la suite en AG sur une seule et même résolution ont été décidés à l'unanimité, certes, mais avec les votes de tous les copro (y compris le rdc)...ce qui signifie donc qu'ils doivent être répartis en charges générales...
Je craque :
pour moi, c'est toujours aussi limpide, l'AG n-3 avait voté la répartition en charges ascenseurs, c'est donc à répartir en charges ascenseur.
Que des ag suivantes aient validés des projets d'actes et de modif de RC avec un vote par tout le monde (i-e y-c le RDC), ça ne me parait pas remettre en cause celà pour autant...effectivement, peut être aurait il fallu ne pas faire voter le rdc...mais au final, ça ne change pas grand chose, il y a eu unanimité de toute façon !
Comment doit on répartir ces charges au final :
1. tout en charges ascenseur (c'est mon avis) ?
2. uniquement (prix de vente + frais notaire + enregistrements actes liés) en charges ascenseur d'une part et (modif rc + enregistrement) en général ? (à ce moment là , il faudrait que le notaire divise ses honoraires en deux parties...bonjour la simplicité...) ?
Merci !! |
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Gédehem
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Posté - 18 déc. 2009 : 14:25:43
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Bien entendu, la répartition de tout ce qui est lié à la décision d'implanter un ascenseur (achat cave, modifs tantiemes, actes, etc ...) tombe dans le cadre de la décision de l'AG N-3.
C'est incontournable, tout autre approche ne tient pas la route 30 secondes, que vous exposez par : "il n'y aurait pas eu ces achats, il n'y aurait pas eu de modif de rc !..."
Vous précisez toutefois : "ce dernier (le RDC) étant par la même occasion "refondu" ... par le notaire (i-e simples incertions des textes de lois parus depuis la derniere version du RC datant des années 80)."
Autrement dit une mise en conformité selon L.art.49 ...
D'où un vote de la totalité des membres du syndcat !
C'est ce vote de la totalité des copropriétaires qui fait dire à votre syndic que tous doivent supporter les frais !
Sauf que c'est une bêtise, le notaire étant intervenu "à titre gracieux "
Certes, resteraient les frais d'enregistrement de la seule part "mise en conformité.
Ici, il ne faut pas se tromper. En étant formaliste (et un peu idiot) il aurait fallut :
- 1 vote pour les seules modifs liées à la décision N-3 (cave, achat, tantièmes...etc...), vote par les seuls copro concernés.
- 1 autre vote sur les seules clauses "mises en conformité", cette fois par tous les membres du syndicat.
S'il n'en a pas été ainsi c'est par la 'faute' du syndic, qui ne pouvait ignorer cette dissociation indispensable lors de l'établissement de l'ODJ.
Restait à identifer les frais de publication de la partie "modif selon N-3" de la partie "mise en conformité".
La différence va chercher dans les combien, puisque le notaire ne prend rien pour la mise en conformité ?
On peut donc dire que le vote de tous sur une question qui aurait du être fractionnée est une erreur matérielle.
Un recomptage sur le point "modif" fera sans aucun doute ressortir une majorité, le second décompte sur la "mise en conformité" aussi.
Dans la mesure où le syndic n'a pas les moyens de dissocier les frais qui relèvent de la décision "modifs" N-3 de ceux, sans doute à la marge, qui relèvent de la "mise en conformité" (il faut le lui demander ! (*)) , la répartition doit être faite selon la décision d'AG N-3 s'agissant d'une opération "modif RDC liée à un achat" qui forme un tout indivisible.
Je reviens ajouter que la "mise en conformité" art.49 doit avoir fait l'objet d'un vote préalable à l'opération, proposition qui doit être chiffrée (budgétée), lequel sert à la répartition suivant la/les factures liées à cette opération.
Quid d'une telle décision d'AG pour "mettre en conformité" le RDC ?
Dans la mesure où le syndic aurait "profité" de l'opération N-3 avec modif obligatoire du RDC pour "mettre en conformité" ce RDC, il est bon pour se faire tirer les oreilles voire plus ....
A sa place, si tel est le cas, je ferais profil bas pour n'avoir pas fait les choses comme il faut .... 
(*) S'il est en mesure de les dissocier (m'étonnerais !), il doit répartir en "général" les frais de la seule mise en conformité.
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Édité par - Gédehem le 18 déc. 2009 14:37:09 |
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guilain
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Posté - 18 déc. 2009 : 15:05:56
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citation: Initialement posté par Gédehem
Vous précisez toutefois : "ce dernier (le RDC) étant par la même occasion "refondu" ... par le notaire (i-e simples incertions des textes de lois parus depuis la derniere version du RC datant des années 80)."
Autrement dit une mise en conformité selon L.art.49 ...
D'où un vote de la totalité des membres du syndcat !
C'est ce vote de la totalité des copropriétaires qui fait dire à votre syndic que tous doivent supporter les frais !
Sauf que c'est une bêtise, le notaire étant intervenu "à titre gracieux "
Certes, resteraient les frais d'enregistrement de la seule part "mise en conformité.
tout a fait d'accord. Comme je le disais au syndic, au pire, je veux bien que les frais d'enregistrement de cette refonte soient répartis en général...soit 140 € exactement !
citation:
Je reviens ajouter que la "mise en conformité" art.49 doit avoir fait l'objet d'un vote préalable à l'opération, proposition qui doit être chiffrée (budgétée), lequel sert à la répartition suivant la/les factures liées à cette opération.
Quid d'une telle décision d'AG pour "mettre en conformité" le RDC ?
cette mise en conformité du RC avec la loi sru avait été acceptée a l'unanimité en N-3 et selon un vote séparé...il avait alors été voté un budget de 2500€ pour celà , hors frais de notaires et d'enregistrement.....ces 2500€ n'étant que l'intervention d'un conseil (proche du syndic, evidemment) pour conseiller le CS sur ces remises en forme du RC...
Au final, on en a eu pour 150€ soit les frais d'enregistrement...
citation: Dans la mesure où le syndic aurait "profité" de l'opération N-3 avec modif obligatoire du RDC pour "mettre en conformité" ce RDC, il est bon pour se faire tirer les oreilles voire plus .... A sa place, si tel est le cas, je ferais profil bas pour n'avoir pas fait les choses comme il faut ....
en fait, le syndic a changé entre temps...le nouveau n'a pas grand chose a se reprocher si ce n'est l'appel de fonds ci desus mal réparti et l'absence de verification et de lecture des AG pré"cédentes pour voir les loups...°)
MERCI POUR VOTRE AIDE QUI ME CONFORTE !
Juste pour voir, je vais demander au syndic de m'écrire toutes ses allégations...pour l'instant, il ne fait que me répondre par telephone à mon courrier AR qui date maintenant du 06/11. |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 19 déc. 2009 : 11:51:44
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De Gédehem
"S'il s'agit d'une erreur dans les provisions, l'affaire est "facile" à rectifier ensuite au moment de la ventilation définitive qui suit l'approbation des comptes travaux !
Chacun devrait alors retrouver ses billes selon la répartition décidée AG N-3 différente de celle du RDC ( ?)"
Entierement d'accord sur ce point concernant la régularisation comptable à la clôture du dossier.
Cependant il ne faut pas oublier les dispositions nouvelles de l'article 6-2 du Décret, le paiement des provisions incombe à celui qui est propriétaire au moment de l'exigibilité. |
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guilain
Contributeur actif
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 Posté - 25 déc. 2009 : 20:45:17
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AU SECOURS, je deviens dingo (en plus des quantités de vins ces deux derniers jours...)
J'avais renvoyé semaine dernière une relance AR a mon 1er AR, fort de vos confirmations...voici ce que me répond le syndic par courrier simple reçu ce jour adressé a tous les copropriétaires (!) :
" Un appel de fonds a été effectué en N-1 en charges générales.
Cet appel portait sur les honoraires de notaire suite modif RC pour installation de l'ascenseur et l'achat du palier pour l'installation de l'ascenseur.
Ces appels sont contestés sur l'exactitude de la grille a utiliser pour l'établir (charges ascenseur ou charges générales).
Au regard des différentes AG depuis N-3, il est impossible pour moi sauf avis contraire d'une nouvelle AG, d'appeler ces sommes autrement qu'en charges générales.
Celà vient en effet en contradiction partielle avec l'AG de N-3 qui avait décidé les frais en répartition ascenseur.
Cependant, outre que ces décisions de N-3 sont entachées de plusieurs irrégularités, les AG suivantes ont toujours repris les votes sur les charges générales.
Il ne m'appartient donc pas de modifier l'appel que j'ai effectué sans un accord préalable express d'une nouvelle AG.
Cette décision sera donc portée a l'ordre du jour. "
Au secours !!
Si le syndic reconnait l'incohérence de l'appel effectué, il refuse cependant de le corriger et préfère se cacher derrière un nième avis d'une nouvelle AG prochaine dont il met d'office la question a l'ODJ (en a t il le droit d'ailleurs ?)....????
EN gros, il gagne du temps et relance la balle dan notre camp (copro) alors qu'il n'y a pas photo ! Ce que je crains c'est que le vote a l'AG se solde par un refus de réviser le calcul (évidemment, l'impact financier négatif qu'aurait cette correction concerne une majorité de tantième qui voteraient surement NON...)
Il parle d'irrégularités sur une AG N-3 sans les citer, sans préciser et sans indiquer d'ailleurs qu'elles pourraient être ou non à l'origine de son refus de modifier la répartition...
QUE DOIS JE FAIRE ?
1. Envoyer un 3ème courrier AR en ré expliquant la situation (argumentant en mon sens) ?
2. Envoyer un courrier à la FNAIM dont il est adhérent ?
3. Envoyer carrément une demande au greffe du TI sans tarder afin que ce dernier tranche définitivement (je ne le souhaiterait pas car probablement long...empecherait le vote et repartition des comptes de 2009 car dossier probablement pas clos d'ici là ...et vu le syndic foireux, j'ai pas envie d'attendre que le juge se prononce pour proposer de changer de syndic !)
Merci encore de vos conseils précieux !
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