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trendy31
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 Posté - 24 sept. 2013 : 00:59:15
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Bonjour,
Nous sommes en train de préparer le remplacement de notre système de production d'ECS électrique collectif qui commence à être franchement vétuste. Un bureau d'étude a été missionné pour nous proposer des solutions et déterminer leur coût d'installation et d'utilisation.
Deux alternatives s'offrent à nous :
- un système collectif mieux dimensionné par rapport à notre consommation et éventuellement plus moderne par adjonction de capteurs solaires ou d'une pompe à chaleur
- le passage à la production individuelle par installation de cumulus dans les appartements
L'inconvénient de cette seconde option est qu'elle nécessite de créer, pour une partie des appartements seulement, de nouvelles colonnes pour l'évacuation du trop-plein des cumulus. Compte-tenu de la disposition des logements, ces colonnes seront dans certains cas dans les appartements eux-mêmes, ce qui va entraîner la création de servitudes sur plusieurs niveaux.
Je m'intéresse plus particulièrement à la façon d'organiser le vote pendant l'assemblée générale que nous comptons organiser pour choisir le type de système (il y aura ensuite une assemblée ultérieure au cours de laquelle nous choisirons l'entreprise installatrice sur la base d'un appel d'offres que devra lancer le bureau d'études).
Je pense que la première question à poser est la suppression du service collectif de fourniture d'ECS et que, pour contourner l'unanimité impossible à obtenir, on peut recourir à la double majorité de l'article 26 au titre des travaux de transformation et d'amélioration des parties communes, équipements ou services collectifs (en faisant du lobbying auprès des copropriétaires sur la base de jurisprudences établies). En revanche, comment le problème des servitudes intervient-il dans ce vote ? Faut-il demander l'accord des personnes concernées avant le vote ? Que faire si l'une d'elles refuse ou est absente à l'assemblée ?
D'autre part, notre copropriété comporte 3 bâtiments dotés chacun de chaufferies indépendantes, mais alimentées par un compteur électrique commun avec un abonnement unique. Le règlement inclut, outre la grille de millièmes généraux, 3 grilles de millièmes spécifiques aux 3 bâtiments. Il indique également que l'entretien et le remplacement des chaufferies doivent être répartis selon les grilles de millièmes bâtiment et prévoit une clause de spécialisation des charges.
Dans ces conditions, le vote doit-il être fait par bâtiment ou pour l’ensemble de la résidence ? Un copropriétaire très intéressé par le système individuel suggère un vote par bâtiment, quitte à avoir ensuite plusieurs options pour la production d’ECS dans la résidence. Cette approche vous parait-elle juridiquement envisageable, mais aussi techniquement réaliste ?
Merci d'avance pour vos retours éclairés.
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Posté - 24 sept. 2013 : 07:59:24
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citation: D'autre part, notre copropriété comporte 3 bâtiments dotés chacun de chaufferies indépendantes, mais alimentées par un compteur électrique commun avec un abonnement unique. Le règlement inclut, outre la grille de millièmes généraux, 3 grilles de millièmes spécifiques aux 3 bâtiments. Il indique également que l'entretien et le remplacement des chaufferies doivent être répartis selon les grilles de millièmes bâtiment et prévoit une clause de spécialisation des charges.
Dans ces conditions, le vote doit-il être fait par bâtiment ou pour l’ensemble de la résidence ? Un copropriétaire très intéressé par le système individuel suggère un vote par bâtiment, quitte à avoir ensuite plusieurs options pour la production d’ECS dans la résidence. Cette approche vous parait-elle juridiquement envisageable, mais aussi techniquement réaliste ?
on va tout de suite répondre à cette question simple  :
citation: Article 24
Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels, sont approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa.
Est adoptée à la même majorité l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels.
Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Est ce que cette disposition est inscrite dans votre RdC et est ce que vous pensez que ce projet est une DEPENSE d'ENTRETIEN !!!!
maintenant sur le projet lui-même : passer d(un systeme collectif à un systeme individuel crée (comme vous l'avez signalé) des contraintes. Et dans ce cas, il faudrait l'unanimité : la perte de la production collective de l'eau chaude est une atteinte aux droits privatifs de chaque copro (un peu comme la suppression d'un poste de concierge, sauf que dans ce cas précis, la majorité a été abaissé dans les textes...).
Mais on peut utiliser l'article 25-g si on considère que la transformation apporte des économies d'énergie : le systeme individuel est peut-être plus économe et il peut permettre également des gains , car chacun module sa production comme il le souhaite (arrêt lors d'absence, abaissement de la température de production, etc..).
Au pire, effectivement on peut utiliser l'article 26-c.
Donc la réponse est ambigue sur le moyen à utiliser pour décider...
Il faut donc dans un premier temps prendre le temps de l'explication et vérifier que tout le monde a une solution et apprécier le risque de prise de décision, car en dernier ressort, c'est le juge qui tranchera. |
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JPM
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Posté - 24 sept. 2013 : 23:03:21
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La privatisation de la production d'eau chaude ne peut être décidée sans unanimité que lorsque la remise en état de l'installation collective est techniquement impossible. La Cour de cassation admet alors que la privatisation est assimilée à une amélioration.
Il a même été jugé que si la privatisation coute 100 alors que le remplacement de l'installation existante coute 130, c'est cette dernière solution qui doit être adoptée.
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Louis92
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3
Posté - 25 sept. 2013 : 11:28:32
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JPM rapporte que citation: ... lorsque la remise en état de l'installation collective est techniquement impossible Cette condition paraît subjective. Je n'imagine pas de remise en état d'installation collective existante de chauffage de l'eau qui soit techniquement impossible. Bien souvent, ce qui est dit "techniquement impossible" est en fait "économiquement impossible" car les payeurs ne veulent pas mettre le prix de la solution technique possible.
Cdlt. Louis92. |
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JPM
Modérateur
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4
Posté - 25 sept. 2013 : 11:38:49
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NON ! J'ai soigneusement distingué le problème de l'impossibilité technique d'un éventuel surcoût du remplacement à l'identique.
On trouve dans la jurisprudence de nombreux cas d'impossibilité technique et on en connait encore plus dans la réalité.
A Paris, dans les immeubles de la période 1910 / 1925 dotés d'un chauffage par air chaud avec calorifère Michel Perret, il n'était pas envisageable en 1980 de conserver l'installation même au prix de plusieurs fortunes.
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 25 sept. 2013 : 13:48:08
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OK, JPM, de mon côté je n'ai pas soigneusement rédigé. J'avais à l'esprit le souci de trendy31, j'ai voulu écrire : citation: Je n'imagine pas de privatisation de la production d'eau chaude pour cause de remplacement techniquement impossible de l'installation collective existante. mais je ne l'ai pas écrit car j'ai collé l'expression "remise en état de l'installation collective ... techniquement impossible" ...
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 25 sept. 2013 13:48:50 |
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trendy31
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Posté - 26 sept. 2013 : 12:28:08
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Merci pour vos retours.
Pour répondre à JPM et Louis92, la remise en état de l'installation collective (quasiment) à l'identique est tout à fait possible, c'est une des 4 options considérées et chiffrées par le bureau d'étude. Je dis quasiment, car nous adapterions le volume des ballons de stockage installés dans les différents bâtiments aux besoins réels, alors que le même volume de stockage avait été prévu pour les 3 bâtiments à la construction.
Par contre, il se pose un problème économique, car si nous restons en système collectif, le bureau d'études préconise de reprendre également le réseau de distribution, mal conçu à l'origine car utilisant du PVC non spécialisé pour l'eau chaude et peu ou pas isolé dans sa plus grand partie. Là aussi, cette reprise est techniquement possible, mais au prix de travaux dans tous les logements puisque les gaines techniques où circulent les colonnes montantes d'eau chaude sont le plus souvent à l'intérieur des appartements et non en parties communes.
La comparaison se fait donc entre une solution collective qui nous couterait environ 570 000 € et une solution individuelle qui se monterait à 380 000 €. L'importance de la règle de majorité à mettre en œuvre lors du choix du nouveau système est donc capitale.
A cela s'ajoute une contrainte forte, celle de créer pour certains logements un réseau d'évacuation spécifique pour le trop plein des cumulus. La seule solution semble être de mettre en place de nouvelles descentes d'eau à l'intérieur des appartements en question, d'où l'apparition de servitudes.
Si je rajoute à cela que la solution collective est plus avantageuse pour les petits logements qui disposent de peu de millièmes, tandis que la solution individuelle est plus intéressante pour les grands appartements, et que la majorité des copropriétaires sont des bailleurs qui refacturent l'eau chaude produite à leurs locataires sans venir forcément aux assemblées (mais pourraient tout à fait contester une décision à laquelle ils n'auraient pas pris part, surtout si elle leur coûte cher), vous comprendrez que nous souhaitons être bien bordés au niveau juridique...
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Louis92
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Posté - 26 sept. 2013 : 14:32:40
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La solution collective est clairement délimitée et on peut avoir confiance dans les 570.000 € et dans le délai de fin des travaux.
La solution individuelle est évidemment avantageuse dans la durée mais il est difficile de dire ce qu'elle coûtera vraiment (en charges communes et en dépenses privatives : embellissements) car les problèmes qu'elle pose ne sont pas tous connus : ils seront découverts au fur et à mesure. Incertitude sur le coût et sur le délai de fin des travaux. Il faudra laisser fonctionner la solution collective existante (dépenses) tant que le dernier appartement n'aura pas son installation individuelle ... jusqu'à une date indéterminée car dépendant de la bonne volonté des résidents et des problèmes rencontrés.
Si nombre de copropriétaires sont conscients des aléas de la solution individuelle, elle peut s'éliminer de fait.
Cdlt. Louis92.
au CS d'une copro avec chauffage collectif d'ECS et content que les appartements y soient trop exigus pour permettre la solution individuelle car je ne voudrais pas m'y atteler en temps que conseiller syndical.
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JPM
Modérateur
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Posté - 26 sept. 2013 : 14:48:23
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Dans la pratique, il faut sonder les copropriétaires pour voir s'il y aurait une résistance significative à l'individualisation.
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Gédehem
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Posté - 26 sept. 2013 : 16:27:44
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La pratique du "sondage" dans ce type d'affaire, qui ne présage pour autant de rien, est un préalable incontournable.
Avec (ou après) une réunion d'information où serons présentées les différentes solutions.
"L'importance de la règle de majorité à mettre en œuvre lors du choix du nouveau système est donc capitale.
C'est simple :
- réfection du système RCS collectif vétuste ou en très mauvais état (peu importe le montant des travaux) : entretien courant maj.art.24.
- suppression du service collectif et passage à l'individuel : unanimité.
"la solution collective est plus avantageuse pour les petits logements qui disposent de peu de millièmes,
C'est la règle pour tous les travaux communs : chacun paye en fonction de son "poids", de sa "taille" : le "gros" paye en fonction de son tour de taille ..... 
Un point n'est pas abordé, qu'il faut inclure à la réfection du service collectif : l'individualisation de la fourniture d'ECS par la pose de compteurs divisionnaires |
Édité par - Gédehem le 26 sept. 2013 16:29:41 |
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trendy31
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Posté - 27 sept. 2013 : 00:52:12
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Merci pour toutes ces contributions.
Je réponds d'abord à Rambouillet pour lui confirmer que nous avons bien dans notre règlement une clause de spécialisation des charges libellée de la façon suivante :"Lorsque la question débattue est relative à l'une des charges spéciales définies au présent règlement, seuls les copropriétaires à qui incombent ces charges peuvent voter et ce proportionnellement à leur participation aux frais".
Et il est dit par ailleurs que "les frais d'entretien et de remplacement du système de production d'eau chaude" font partie des charges d'entretien de chaque bâtiment, ce qui est logique puisque chaque bâtiment possède son installation (quasi) indépendante.
Ensuite, pour répondre aux interrogations de Louis92 sur le coût de la pose d'installations individuelles, c'est un point que le bureau d'études a pris en compte dans son analyse. Le chiffre de 380 000 € ne sort donc pas comme le lapin du chapeau, mais résulte d'une analyse sérieuse faite après visite d'environ un tiers des logements, localisation des compteurs divisionnaires et électriques et identification des possibilités de raccordement et d'évacuation.
C'est cette analyse qui a mené le bureau d'études à proposer pour certains logements l'installation de colonnes d'évacuation entrainant la création des servitudes dont j'ai parlé. L'analyse a donc pris en compte non seulement le coût du matériel (cumulus, horloge électrique, câblage, tuyauterie), la main d’œuvre, mais aussi (de façon forfaitaire) les impacts sur les embellissements intérieurs, ainsi que toutes les assurances ad'hoc. Le point qui reste à clarifier est la prise en compte ou non du remplacement de certains compteurs électriques qui ne disposent pas du mécanisme Heures pleines/Heures creuses.
De toute façon, si nous optons pour la suppression du service collectif de production d'ECS, la pose des installations individuelles n'est envisagée que dans le cadre d'un chantier global et coordonné, car la résidence comporte un nombre important de locataires et de résidents âgés qui n'auront ni le droit, les compétences techniques ou la capacité à faire réaliser ces travaux à titre personnel.
Enfin, pour répondre à Gédehem, nous avons déjà des compteurs divisionnaires eau chaude dans les appartements, donc la fourniture d'ECS est déjà individualisée (heureusement d'ailleurs !!!).
Si je reviens à la question de la règle de majorité à mettre en œuvre, je vois que les avis sont très divers (unanimité pour les uns, article 25-g pour un autre ou 26 pour moi-même). Qu'en est-il exactement ?
- nous sommes bien dans un cas d'économie d'énergie puisque à l'heure actuelle, le m3 d'eau chaude nous revient à environ 20 € en raison du mauvais fonctionnement du système, alors qu'une installation individuelle nous amènerait à un coût inférieur à 10 € selon le bureau d'études.
- nous sommes également dans un cas d'amélioration puisque pour les appartements les plus éloignés des chaufferies, le temps d'arrivée de l'eau chaude est très important en raison du manque d'isolation du réseau de distribution et de la vétusté des réchauffeurs.
Pouvons-nous envisager sereinement d'utiliser une règle autre que l'unanimité compte tenu des jurisprudences qui semblent exister dans un sens comme dans l'autre ?
Il y a en outre un point sur lequel personne ne s'est prononcé : compte tenu de l'organisation de la résidence (3 bâtiments avec 3 chaufferies), faut-il voter collectivement ou bâtiment par bâtiment ?
Enfin, que peut-on faire si un des copropriétaires concernés par l'installation d'une colonne d'évacuation supplémentaire refuse la servitude que cette colonne engendre chez lui ?
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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vazy
Contributeur vétéran
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Posté - 27 sept. 2013 : 08:11:11
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citation: la pose des installations individuelles n'est envisagée que dans le cadre d'un chantier global et coordonné,
Ce qui signifie que tout le monde ouvrira sa porte pour le chantier.... donc quelle que soit la majorité de vote, il faudra bien atteindre l'unanimité dans les faits !
Hors tant qu'il y aura un(e) raleu-r-(se) ,"Il faudra laisser fonctionner la solution collective existante" comme dit par Louis92 et tout le monde paiera pour cette chaufferie devenue à 99% inutile (y compris ceux qui auront mis en marche leur ECS individuelle !)
Désolé de paraitre défaitiste mais vu le nombre de sujets sur ce forum dans lesquels il est rappelé que l'unanimité est un rêve inatteignable en copro... |
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Posté - 27 sept. 2013 : 08:28:29
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pour répondre à vos trois questions : citation: Pouvons-nous envisager sereinement d'utiliser une règle autre que l'unanimité compte tenu des jurisprudences qui semblent exister dans un sens comme dans l'autre ?
A la façon dont vous exposez les dossiers (en prenant l’hypothèse de la sincérité : on le sait entre deux dossiers on a une préférence et dans ce cas, parfois, une tendance à ne pas voir les mauvais cotés de son dossier. Je ne mets pas en cause, c'est un constat général), vous pouvez utiliser l'article 26 dans le cadre d'une amélioration d'un équipement commun.
citation: Il y a en outre un point sur lequel personne ne s'est prononcé : compte tenu de l'organisation de la résidence (3 bâtiments avec 3 chaufferies), faut-il voter collectivement ou bâtiment par bâtiment ?
Des retranscriptions succinctes que vous faites de votre RdC ;
""Lorsque la question débattue est relative à l'une des charges spéciales définies au présent règlement, seuls les copropriétaires à qui incombent ces charges peuvent voter et ce proportionnellement à leur participation aux frais".
Il est à la fois clair, mais ambigus par le mot "peuvent". On pourrait penser que le vote se fait bâtiment par bâtiment.
Ceci étant corroborer par :
""Et il est dit par ailleurs que "les frais d'entretien et de remplacement du système de production d'eau chaude" font partie des charges d'entretien de chaque bâtiment,". Il faut toutefois prendre en compte que votre citation est peut etre teintée d'une appréciation car une partie seulement est entre guillemets (je suis peut-être pointilleux, mais nous ne pouvons que lire ce que vous nous écrivez). En effet il est surprenant que le remplacement fasse partie des charges d'entretien.
dernière question :
citation: Enfin, que peut-on faire si un des copropriétaires concernés par l'installation d'une colonne d'évacuation supplémentaire refuse la servitude que cette colonne engendre chez lui ?
LÃ la question est plus simple, Ã priori, et s'appuie sur un texte clair.
citation: Article 9
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, i et n de l'article 25, du d de l'article 26 et de l'article 30.
Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l'article 25, par le d de l'article 26 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.
Sauf que là nous ne sommes pas dans le cadre des articles cités. Donc si l'indemnité proposée ne convient pas au copro concerné, c'est le tribunal qui tranchera.
Pour ma part, je ferais :
* comme je l'ai déjà écrit, 1 ou plusieurs réunions de concertation, explications avec les copros, quitte à se rendre chez certains pour être plus précis sur les impacts potentiels.
* je vérifierai auprès d'un avocat spécialiste le vote par bâtiment ou non.
* décision à l'AG à l'article 26
sachant que s'il y a opposition par assignation dans les 2 mois de notification du PV, ce sera à un juge de dire ce qu'il en est.
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 27 sept. 2013 : 09:06:48
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trendy31 écrit citation: nous sommes également dans un cas d'amélioration puisque pour les appartements les plus éloignés des chaufferies, le temps d'arrivée de l'eau chaude est très important en raison du manque d'isolation du réseau de distribution et de la vétusté des réchauffeurs. Une amélioration suppose ajouter quelque chose à ce qui fonctionne déjà correctement. Votre installation est non conforme aux règles sanitaires si des appartements n'ont pas 50° à leurs robinet comme vous le laissez deviner. Le circuit de bouclage doit pouvoir être rendu conforme en augmentant le débit de l'eau dans la boucle (en augmentant la puissance des pompes au moins). Il ne s'agit pas d'amélioration au sens de la loi de 65 donc pas d'article 26 même si c'en est une vis-à -vis des risques de légionnellose. Il est certain qu'obtenir les 50°C va augmenter le prix de la chauffe d'1 m3 d'eau et augmenter l'économie d'énergie à attendre de la production individuelle.
Isoler les canalisations de la boucle déjà à 50°C serait une amélioration. Si une trappe permet dans chaque appartement d'accéder aux colonnes, l'isolation est une opération ni invasive ni coûteuse.
Cdlt. Louis92. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 27 sept. 2013 : 10:22:09
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"nous sommes bien dans un cas d'économie d'énergie puisque à l'heure actuelle, le m3 d'eau chaude nous revient à environ 20 € en raison du mauvais fonctionnement du système"
Il y a une grande confusion sur ce point (générale, pas que pour Trendy), sur ce qui est identifiée comme "économie d'énergie" !
Les 20 € du m3 n'ont rien faire ici !
Il faut entendre par "économie d'énergie", la réduction de la consommation d'énérgie, des Kwh consommés,...Même si cela coûte plus cher.
Passer de 1.250.000 Kwh de gaz/électricité consommés avec la vieille installation à 995.000 Kwh avec la nouvelle relève d'une politique "économie d'énergie", le prix du m3 ECS passerait-il de 20 € à 23 € !
(NB : ce n'est qu'une illustration !)
Le suppression du service collectf "Chaufferie" impose la règle de l'unanimité. Cela n'a rien à voir avec les économies d'énergie. Rien ne dit que le cumul des consommations individuelles sera moindre que la consommation collective. On change de moyen de production (le service), aucune démarche "économie d'énergie".
Comme le précise Louis, une "Amélioration" reviendrait à changer ce qui fonctionne bien par autre chose, à ajouter à ce qui fonctionne bien Maj.art.26.
Changer la chaudfière modèle 1932 vétuste et à pédale qui ne remplie plus ou mal son office par une toute neuve modèle 2014 à processeurs pilotée par satellite : entretien courant Maj.art.24.
Même chose pour l'isolation des canalisations : entretien courant.
En résume, sur votre exposé, soit vous passez en chaufferie individuelle, et il faut un vote unanime, soit vous changez tout le système collectif vétuste et c'est maj.art.24.
Ajout pour : ".....seuls les copropriétaires à qui incombent ces charges peuvent voter ...."
Rédaction très classique dans bien des textes (*): "Peut / Peuvent" = "pouvoir"
"Peuvent" se rattache à une personne identifiée "les copropriétaires à qui ....". D'où :
"... seuls les copropriétaires à qui incombent ces charges (peuvent) ont pouvoir de voter
A distinguer de "une AG peut être convoquée", peut ne se rattachant à personne de précis (donc pas d'obligation) , étant ici une possibilité ...
(*) Par ex. D.art.35 "Le syndic peut exiger ...." : ce n'est pas une possibilité mais un pouvoir qui lui est donné, et à lui seul. Qu'il l'exerce ou pas est une autre affaire.
D.art.27 : "Le CS peut, pour l'exécution de ....." = pouvoir du CS.
D.art.30 " ..le syndic peut se faire ...." = pouvoir du syndic.
Etc, etc ..... |
Édité par - Gédehem le 27 sept. 2013 11:07:55 |
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