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 Sujet  |
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carminoff
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 Posté - 27 juin 2013 : 21:25:26
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Re-bonjour Ă tous
Je résume
Depuis 2 mois nous fonctionnons comme une ASL. Plus de syndic tout puissant, tout se passe bien . Reste un petit problème.
Après l’AG, l’ex syndic, a essayé en catimini de se faire un chèque pour différents paiements, heureusement nous avions bloqué le compte, j’ai pu intervenir, son chèque a donc été refusé (entre temps, nous avions pu récupérer tout nos dossiers. Il a donc été réduit à nous faire une demande de paiement (1200€)
A cette demande nous avons répondu par lettre recommandée en soulignant que
1 Les LR pour la convocation de l’AG avaient été surtaxées, car postées à un poids supérieur à la réalité, et que l’ASL n’avait pas à payer suite cette erreur de travail, la différence par rapport au prix normal
2 Il n’y avait aucune raison de renvoyer des lettres simples aux co-lotis qui n’avaient pas retiré leur LR, donc, aucune raison pour l’ASL de payer ces frais d’envois.
3 que l’ASL n’avait pas à payer la LR du syndic qui nous signifiait la non-reconduction de son contrat
4 Que dans le contrat il y avait l’obligation d’assister à l’AG, or 2 jours avant le syndic par tel, a signifié qu’il ne viendrait pas ! D’où une demande de dédommagement sur le forfait.
5 il lui a été signalé, qu’en temps que gestionnaire immobilier, titulaire d’une carte professionnelle, mandaté pour la gestion de l’ASL, il avait le devoir d’informer l’ASL de la nécessité de mettre ses statuts en conformité entre le 3 mai 2006 et 6 mai 2008. Ceci n’a pas été fait et il nous semble que c’est une faute grave, et nous demandons réparation pour préjudice subit, et frais à venir pour mettre ses statuts à jour.
Bref nous arrivons pratiquement à une opération neutre.
Nous avons reçu par LR une lettre d’un « contentieux », qui a éludé nos réclamations, affirmant simplement que nos demandes de dédommagement étaient arbitraires dans leur estimation (ce qui prouverait donc l’acceptation de ces demandes), et nous demande le paiement de la somme total. Avec bien entendu toutes les menaces possibles au cas ou, entre autres celle d’engager ma responsabilité personnelle , de me faire payer personnellement etc…
Dans mon travail, j’ai vu circuler de nombreuses lettres de ce type : menaces maximum, en espérant que …
Mais j’aimerais avoir quand même un avis sur nos revendications, savoir si elles sont parfaitement défendables ….personnellement j’aurais tendance à dire « plutôt crever que de céder à un chantage » …Mais si la majorité me dit que ce que nous revendiquons, ne tiens pas la route… Je reverrais ma copie.
Merci d’avances pour vos réponses.
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andre78fr
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3183 message(s)
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1
 Posté - 27 juin 2013 : 21:54:14
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Ce n'est pas totalement illégitime de la part de ce syndic de vouloir récupérer des dépenses réelles même gonflées par des erreurs de sa part...
Il n'est pas simple non plus d'évaluer le préjudice que représente l'absence à l'AG ou le manque de conseil sur la mise à jour des statuts mais il est vrai que votre posture a quelque chose d'arbitraire en faisant vous même cette estimation et en disant "on ne se doit plus rien".
A votre place j'enverrai un courrier bien poli (mais recommandé quand même) en demandant au syndic d'évaluer lui même les dépenses ou dédommagements réclamés afin de vous faire une proposition raisonnable.
Discutez en au sein du syndicat (le collège élu en ASL...) et payez lui quand même un petit quelque chose, il aura alors bien du mal à engager une procédure...
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GĂ©dehem
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15985 message(s)
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 2
Posté - 27 juin 2013 : 22:32:10
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Il faudrait revenir Ă la base !
Ce gestionnaire extérieur, qui n'est pas syndic de copropriété puisque nous sommes dans une ASL, agissait dans le cadre d'un contrat.
Ce sont les clauses du contrat qui s'appliquent ici.
Que prévoit-il pour ce qui concerne des frais annexes ?
Hors des clauses contractuelles, il n'y a pas de 'forfait'.
Dans la mesure où il peut justifier de telle dépense, par exemple pour les recommandés des convocations (facture), elle n'est pas discutable.
Vous dites "Les LR des convocations ont été surtaxées" Par QUI ?
S'il présente une facture de la poste, il n'y a pas "surtaxe".
S'il n'a pas de facture mais impute un forfait de (mettons) 10 € sans justification, il ne peut rien réclamer.
En résumé, autant il doit justifier ses prétentions hors contrat, autant vous devez justifier les votres (ou votre contestation) par autre chose que des éléments théoriques, non étayés.
Autrement dit, plutôt que de contester, il faut lui demander d'apporter les pièces/factures justifiant sa demande pour 1200 €.
Votre réponse tenait en 2 lignes :
"Vous nous demandez 1200 € : justifiez-nous ces 1200 €, qui seraient des remboursements de frais que vous auriez avancés (factures) "
Comme doit le faire un créancier devant un juge : il faut justifier la créance, et autrement que par un bout de papier perso.
Pour le reste, on connait tous ces lettres type de services contentieux, rémunérés en fonction des "sous" qu'il arrivent à obtenir ....
PS : vous savez ce que c'est ! C'est quand tout brule qu'on appelle les pompiers ...
"A cette demande nous avons répondu par lettre recommandée en soulignant que......"
Entre nous : cela n'aurait pas été plus pertinent de consulter UI avant de répondre ???
Parce que c'est un peu "plantage", votre réponse ...un peu |
Édité par - Gédehem le 27 juin 2013 22:41:03 |
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carminoff
Nouveau Membre
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3
Posté - 28 juin 2013 : 00:00:16
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RĂ©ponses rapides comme toujours, merci.
Toujours le même problème, le manque de précision dans mon exposé de la situation (peur de faire trop long) fait que j’obtiens plus d’interrogations que de réponses..
1 Nous avons eu le descriptif de la somme réclamée (lors de la transmission des dossiers le syndic qui ne savait pas que son chèque avait été refusé, c’est fait un plaisirs de nous donner le descriptif de la somme) qui contenait entre autre:
- le paiement par l’ASL de sa lettre recommandée pour signifier le non-renouvellement de son contrat.
Discutable ou pas ?
- paiement des lettres envoyées aux colotis n’ayant pas retiré leur LR, lettres qui ne se justifiaient absolument pas, et je ne voie pas pourquoi l’ASL paierait .
Discutable ou pas ?
- du fait de leur poids (après vérification à la poste), les LR auraient du être timbrées à un coût moindre. L’ASL doit elle supporter les erreurs de travail du gestionnaire?
Discutable ou pas ?
- paiement trimestriel du forfait du syndic au prorata des jours effectués (15 jours) or dans ce contrat, il y a inclus : présence du syndic ou un de ses représentant à l’AG, établissement de la feuille de présence. Doit on accepter sans broncher l’absence sans justification du syndic à l’AG, et ne demander aucun dédommagement pour le non respect des clauses inscrites dans le contrat ?
Discutable ou pas ?
- quand aux statuts, cet assistant étant un gestionnaire immobilier titulaire d’une carte professionnelle, mandaté pour assurer la gestion de l’ASL, n’avait il l’obligation de conseils pour la mise en conformité des statuts ?est il sur de gagner sur ce sujet sur un plan judiciaire ?
2 Quand aux conseils de dialogue avec ce syndic, je ne vais pas rentrer dans les détails, je dirais simplement infaisable (Pour la petite histoire, il faut savoir que persuadé que son chèque fait en catimini avait été tiré, ce syndic, le jour du retrait des dossiers, nous a fait une arnaque, qui heureusement a pu être parée…Aussi, ma compassion pour ce « pauvre- syndic-qui-doit-bien-vivre » est assez limitée.
D’où face à cette lettre classique de réclamation , je repose la question: En supposant au pire, que ce syndic aille jusqu’au bout est t il certain de l’emporter totalement ? (sachant que, vu la somme en jeu, environ 1200€ , il sera quand même perdant) si nos arguments sont défendables, je ne voie son intérêt à prendre ce risque , et d’exposer les problèmes sur la voie publique , surtout sur les problèmes des statuts.
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andre78fr
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4
Posté - 28 juin 2013 : 00:16:13
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A priori il n'a pas énormément de chances de gagner grand chose en justice vu les frais d'avocat que ça va lui coûter mais si le responsable veut en faire une question de principe il peut toujours engager une procédure.
Le problème sera alors d'estimer les errements ou erreurs du syndic et surtout de les chiffrer, il y a un contrat qui a été rompu mais les engagements doivent être honorés, on ne peut pas décréter comme vous l'avez fait :
- vous n'avez pas fait ça ; ça vaut tant de moins sur le contrat ;
- vous vous êtes trompé sur ci ; vous payez ;
- vous auriez du nous conseiller ; notre préjudice est de tant...
C'est le juge qui dira (ou plutôt qui peut dire) qui a le plus tort et le montant du préjudice, des indemnités, des dommages et intérêts éventuels mais attention, dans votre présentation il manque certainement les arguments que le syndic pourrait avancer. Si vous êtes fautif dans la rupture du contrat vous pourriez être condamné à payer la somme réclamée voir les frais d'avocat en plus...
En matière de justice on n'est jamais certain mais à votre place je laisse couler et je ne paye pas.
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carminoff
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Posté - 28 juin 2013 : 01:00:17
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Cette réponse me rassure.
De notre coté, je pense que tout a été fait correctement, avec l’aide de personnes spécialisées si le syndic a préféré ne pas se présenter devant l’assemblée générale, c’est qu’il savait que les « carottes étaient cuites » qu’il aurait en face de lui, une assemblée solide, que notre procédure était nickel.
Entièrement d’accord sur le fait que ce n’est pas à nous de fixer le montant des préjudices, par contre rien ne nous empêchait de lui faire des propositions à l’amiable afin d’éviter toutes démarches juridiques …de notre part ! (cf non mise en conformité statuts)
En fait, je crois que je suis prête a prendre le risque d’affronter une décision de justice à mes dépens, avec les conséquences financières que j’assumerai, plutôt que de céder à une intimidation (qui à mon avis n’ira pas plus loin ) venant d’une personne qui s’est conduite en « despote » pendant de nombreuses années et qui a,(j’assume le terme) escroqué l’ASL.
De par mon métier, j’ai été confronté à de nombreuses lettres de contentieux (j’en ai retrouvé le style dans la lettre reçue) : en dessous de 1500€ il y avait rarement de poursuite : trop couteux pour un résultat incertain.
La menace des lettres suffisait à ramener environ 75% des règlements
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