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bailleurx
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 Posté - 03 juin 2013 : 22:26:21
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bonjour
je vous prie par avance de m'excuser si mes questions vous semble bêtes, mais je n'y connais vraiment rein...
je suis en indivision sur un petit collectif divisé en 5 lots dont j'assure la gestion
pour diverses raisons il est impossible de rester en indivision
il serait possible que les indivisaires s'entendent aimablement pour se repartir les lots
ca deviendrait donc une copropriété?
il n'y a pas de grosse difficulté à établir ce qui relèverait des parties communes ou privées ni d'établir une répartition au tantièmes juste et acceptable (et acceptée)
et je voudrais donc savoir s'il est obligatoire de recourir à un géomètre pour diviser les lots
et dans ce cas si vous avez une idée du coût que ca pourrait représenter pour 5 lots sur environ 250M2 de surface habitable pas d'espace verts, juste une courette bétonnée, pas d'ascenseur
j'ai d'autre part cru comprendre qu'il faudrait aussi un syndic pour gérer la copro
j'ai vu u'on pouvait être syndic bénévole
comment ça se passe pour démarrer
avez vous des conseils à me donner des documents expliquant les bases
merci d'avance à ceux qui voudront bien m'aidez
cordialement
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Édité par - bailleurx le 03 juin 2013 22:28:18 |
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Posté - 04 juin 2013 : 08:01:51
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citation: j'ai d'autre part cru comprendre qu'il faudrait aussi un syndic pour gérer la copro
j'ai vu u'on pouvait être syndic bénévole
comment ça se passe pour démarrer
avez vous des conseils à me donner des documents expliquant les bases
les bases se situent en bas à gauche de l'écran "guide juridique" à savoir 4 textes :
1- la loi de 1965
2- le décret de 1967
3- le décret comptable
4- l'arreté comptable
avec cela vous avez les bases car tout le reste découle de la jurisprudence, qui comme chacun le sait dépend du cas particulier traité.
d'autre part, la copropriété vivant en général plus longtemps que les copropriétaires, il est important de faire consciencieusement le RdC et l'EDD (descriptif de division) et pour cela il vous faut un professionnel (notaire et/ou géomètre). |
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bailleurx
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 2
Posté - 04 juin 2013 : 18:51:31
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merci beaucoup pour votre réponse j'ai commencé à compulser
il semble qu'il ne soit pas "obligatoire" de faire intervenir un géomètre si les parties s'entendent pour la repartition des lots et la deterninations des contennant à la condition de fournir
L'état descriptif et l'organisation de la gestion collective
Le plan ou le croquis de l'immeuble
la quote-part des parties communes incluse dans chaque lot
citation:
Article 71-10
...
l'acte modificatif est établi par les seuls propriétaires ou copropriétaires des fractions intéressées par la modification. Le cas échéant, les frais d'établissement de ces actes sont à la charge de la collectivité des copropriétaires et recouvrés comme en matière de charges de propriété.
le cas échéant ça veut dire que c'est pas obligé vous êtes ok? |
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Posté - 04 juin 2013 : 19:00:01
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il faudra bien engager des frais ne serait que de publication via un notaire...
certes, il suffit que les copros s'entendent, mais il ne faudrait pas que des futurs copros de peu d'expérience batissent un RdC dont il faudra l'unanimité ensuite pour en modifier un iota... |
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bailleurx
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4
Posté - 04 juin 2013 : 21:13:55
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j'ai 70% à moi seule est ce que ça suffirait a prendre les décisions que j'estime juste?
avez vous une idée de frais de publication ?
je suppose que pour la dissolution de l'indivision il y a d'autres frais? j'ai lu 2,5% sur la masse
encore merci pour vos réponses
j'abuse une peu mais vraiment tout ça m'est étranger en plus c'est une donation sur laquelle nous avons une interdiction d'aliener et divers restrictions du donateur alors ca devient tres compliqué
mais nous avaons absolument besoin (envie) de séparer nos parts |
Édité par - bailleurx le 04 juin 2013 21:22:21 |
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nefer
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 Posté - 04 juin 2013 : 22:12:39
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il faudrait vérifier s'il faudrait produire la méthode de calcul pour les tantièmes et les clés de répartition... |
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Posté - 05 juin 2013 : 07:35:57
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citation: j'ai 70% à moi seule est ce que ça suffirait a prendre les décisions que j'estime juste?
etcitation: tout ça m'est étranger en plus c'est une donation sur laquelle nous avons une interdiction d'aliener et divers restrictions du donateur alors ca devient tres compliqué
mais nous avaons absolument besoin (envie) de séparer nos parts
le mieux dans cette affaire c'est de faire appel à un notaire pour éviter les grosses erreurs... |
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bailleurx
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Posté - 05 juin 2013 : 08:25:35
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oui bien sur c'est prévu
nous avons déjà RV
mais j'avais déjà posé des questions en ce sens il y a 2 ans et les réponses qui m'ont été données étaient les suivantes
- il faut faire diviser les lots par un géomètre (il est vrai que l'acte de donation "oublie de mentionner que les lots sont déjà divisés chaque lot est clairement repéré par les impôts et donne lieu à un n°invariable distinct, de petites modifications intérieures ont étté apportées mais aucune n'ont modifiées la contenance de chaque lot)
- vu qu'il y a interdiction d'aliéner et droit de retour il est impossible de vendre ou de donner sans le consentement du donateur (mais je sais désormais que nul n'étant tenu de rester dans l'indivision . le donateur ne peut imposer aux bénéficiaires de rester dans l'indivision,
et lorsqu'ils sont capables est majeurs les indivisaires peuvent convenir librement d'une convention de partage)
je voudrais donc arriver cette fois avec des réponses plus précises, car les notaires pour des raisons étranges voient toujours des complications dés que ce n'est pas habituel et j'ai déjà pu constater que si on leur apporte des solutions pré-machées, on peut sortir un peu de ce qu'ils connaissent bien, pour trouver d'autres solutions moins ordinaires, mais tout aussi satisfaisantes
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nefer
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Posté - 05 juin 2013 : 09:52:40
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avez vous questionné un notaire (ou plusieurs) pour savoir s"il accepte d'établir un réglement de copropriété sans le projet d'un géomètre expert? |
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bailleurx
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Posté - 05 juin 2013 : 10:05:57
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celui que j'ai vu disait qu'il fallait un géomètre expert
cependant les textes de loi n'en font pas obligation... alors vu que j'ai maintenant l'argument legal... je ne vois pas comment un notaire pourrait imposer quelque chose qui ne l'est pas par la loi... son rôle est d'appliquer la loi pas de la réécrire il me semble...
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nefer
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10
Posté - 05 juin 2013 : 11:38:50
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citation: Initialement posté par bailleurx
celui que j'ai vu disait qu'il fallait un géomètre expert
cependant les textes de loi n'en font pas obligation... alors vu que j'ai maintenant l'argument legal... je ne vois pas comment un notaire pourrait imposer quelque chose qui ne l'est pas par la loi... son rôle est d'appliquer la loi pas de la réécrire il me semble...
votre notaire n'a aucune obligation à prendre en charge votre dossier
un notaire ne se rend pas sur place pour controler ce qui est indiqué dans l'EDD et il engage sa responsabilité en rédigeant le réglement de copropriété
concernant la répartition des tantièmes et les clés de répartition il peut exiger le projet d'un géomètre expert |
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bailleurx
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Posté - 05 juin 2013 : 12:39:55
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si vous le dites...
la loi dit
citation: Article 71
L'état descriptif doit identifier ......
D. - 1. - Une copie ou un extrait, comportant au moins le tableau résumé, de l'état descriptif de division et de tout acte modificatif, destiné au service du cadastre, est remis au conservateur des hypothèques, en même temps que l'expédition déposée aux fins de publicité.
Le plan ou le croquis de l'immeuble et la division par lots, s'il en existe un, y est annexé.
citation: Article 71-1
L'état descriptif de division, prévu à l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 susvisé, peut être contenu soit dans un acte spécialement dressé à cet effet, soit dans un règlement de copropriété ou un cahier des charges concernant, en outre, l'organisation de la gestion collective, soit dans tout autre acte ou décision judiciaire. Un seul état descriptif doit être établi lorsque plusieurs bâtiments ou groupes de bâtiments pouvant faire l'objet de copropriétés particulières sont édifiés sur un sol dont la propriété est placée globalement sous le régime de l'indivision forcée.
L'état descriptif doit identifier l'immeuble auquel il s'applique, opérer une division en lots et attribuer un numéro à chaque lot
puis
citation: Article 71-10
Sous réserve des dispositions de l'article 50-1 du décret du 4 janvier 1955, l'état descriptif de division est établi par tous les propriétaires ou copropriétaires de l'immeuble et l'acte modificatifest établi par les seuls propriétaires ou copropriétaires des fractions intéressées par la modification. Le cas échéant, les frais d'établissement de ces actes sont à la charge de la collectivité des copropriétaires et recouvrés comme en matière de charges de propriété.
donc à moins de vouloir juste embêter le monde
nous sommes les propriétaire nous pouvons donc établir l'état descriptif de division
le cas échéant (juste avant les frais) ne stipule pas que ce soit obligatoirement sujet à des frais
citation: Article 50-1 En savoir plus sur cet article...
Lorsqu'il n'a pas été transcrit ou publié de document analogue à l'état descriptif de division d'un immeuble visé à l'alinéa 3 de l'article 7, tout intéressé peut requérir un notaire d'en établir un, en vue de la publication d'un acte ou d'une décision concernant une fraction dudit immeuble.
Les propriétaires ou leurs représentants sont tenus de communiquer au notaire tous actes ou documents nécessaires.
Si un ou plusieurs propriétaires contestent l'état descriptif ainsi établi, le notaire complète celui-ci, avant d'en requérir la publication, par un procès-verbal constatant les réserves des opposants.
Les dispositions qui précèdent sont applicables lorsque le document transcrit ou publié attribue un même numéro à plusieurs lots différents, ou lorsqu'une subdivision ou une réunion des lots désignés par ce document a été opérée sans qu'il ait été transcrit ou publié un document analogue à l'état modificatif visé à l'alinéa 3 de l'article 7.
en plus il prévoient même qu'il y ai pu avoir division sans même qu'un état descriptif ai été joint...
c'est quand même qu'on doit pouvoir parvenir à trouver une solution pour séparer en toute bonne correction entre nous... sans en plus être obligés de recourir à un géomètre
d'autant que les lots sont déjà enregistrés séparément au niveau du fisc... y a même pas matière à se chercher des poux dans la tête
maintenant si vous trouvez un texte qui disent clairement que nous avons l'obligation de recourir à un géomètre pour faire la répartition des lots existants.... n'hésitez pas à me le transmettre
au moins comme ça je serait fixée
mais j'ai eu beau chercher les article Article 71-1 à 72 expliquent bien comment doit être formulé le document pour être valable
ils parlent même de croquis ou dessin (pas de plan)
les articles 5 à 6 sur la publicité foncières ne font pas non plus mention d'expertise
donc pour l'instant... je ne vois pas un notaire pourrait refuser d'enregistrer l'acte et exiger un géomètre expert
à partir du moment que par convention les propriétaire ont établit ensemble un état descriptif et sont eux même ok pour que le partage soit ainsi désigné dessiné enregistré...
mais bien entendu il faut pour ça que les copartageants soient ok et en bonne entente,
ce qui quand on souhaite partager peut être antithétique, mais pas obligatoirement impossible...
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Édité par - bailleurx le 05 juin 2013 12:52:07 |
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Posté - 05 juin 2013 : 14:37:57
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bailleurx : d'autant que les lots sont déjà enregistrés séparément au niveau du fisc...
Mais cela n'a aucun rapport avec les tantièmes de charges communes affectés à chaque lot de copropriété !!! 
la question est : est ce que vous êtes capable de claculer ces tantièmes de charges ?? connaissez vous le mode de calcul des cette répartition de charges ??
bailluerx : j'ai 70% à moi seule est ce que ça suffirait a prendre les décisions que j'estime juste?
Lisez la loi de la copropriété, et vous verrez qu'en cas d'un copropriétaire majoritaire en tantièmes, ceux-ci sont ramenés à la somme de sautres copros !!! Vous allez posséder 700/1000 èmes , une postion majoritaire, mais ceux-ci vopnt être réduit à 300/1000èmes, la somme des 4 autres copros. Vous n'aurez donc plus que 50% des votes !!!
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bailleurx
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Posté - 05 juin 2013 : 15:51:14
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citation: est ce que vous êtes capable de claculer ces tantièmes de charges ?? connaissez vous le mode de calcul des cette répartition de charges ??
heu oui je crois faut que je continue a éplucher les textes que rambouillet a cité mais sur le principe je saurais faire les calculs selon les surface habitables par exemple pour les parties communes
et l'identification des composants dont tous les copro n'ont pas le bénéfice et qui bénéficient d'un règles particulière
mais bon je vais lire d'abord... je vous dirais ensuite ce qu'il en est
citation: vous verrez qu'en cas d'un copropriétaire majoritaire en tantièmes, ceux-ci sont ramenés à la somme de sautres copros !!! Vous allez posséder 700/1000 èmes , une postion majoritaire, mais ceux-ci vopnt être réduit à 300/1000èmes, la somme des 4 autres copros. Vous n'aurez donc plus que 50% des votes !!!
sur les 5 coporo j'en aurais 4 c'est pareil?
ca va pas être commode
l'autre s'en fiche complètement je pourrais ordonner la démolition qu'il ne réagirait pas (c'est pour ca je je veux quitter l'indivision)
bon j'ai encore beaucoup de lecture en vue
merci
de vos avertissements |
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nefer
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Posté - 05 juin 2013 : 16:37:13
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il semblerait que vous n'ayez pas lu la loi de 1965, ni le décret de 67... |
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bailleurx
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Posté - 05 juin 2013 : 16:47:18
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oui vous avez raison
je n'avais pas encore lu et c'est
beaucoup top compliqué
bon je sais pas comment sortir de cette histoire mais ca c'est pas la bonne solution
si vous avez d'autres piste de reflexion...
mon objectif est de séparer les lots pour que chacun soit responsable de sa part paye ses impôts s'occupe de ses affaires et surtout subisse seul les risque à terme (si les restrictions sont levées par le deces du donateur) que seul sa part (et ce qu'il en aura fait) puisse être saisie |
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Posté - 05 juin 2013 : 18:19:08
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pensez qu'il vous faudra payer au moins entre vous un certain nombre de frais comme l'assurance par exemple...
les tantièmes ne se calculent pas seulement à la superficie de chacun, mais prend en compte la vue, l'étage, l'exposition et la méthode de calcul doit être indiquée dans le règlement de copropriété.
Bien sur vous pouvez passer sans géomètre mais il vous faudra un accord unanime de des copros pour entériner ce RdC ; il vous faudra également nommer un syndic, faire des appels de provisions, faire annuellement une AG avec convocation dans les délais, établissement d'un budget, mettre dans la convocation de documents obligatoires, etc...
etes vous prêt(e) ? au vu de ce que vous écrivez, vous me semblez "léger" pour établir un RdC qui engagera la copropriété ben au delà de vous. Départ, succession, vente, etc sont le lot des toutes les copros et le RdC subsiste, lui... |
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Posté - 05 juin 2013 : 18:25:47
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bailleurx : sur les 5 coporo j'en aurais 4 c'est pareil?
Expliquez vous ??
Vous aurez 4 quoi ? 4 lots sur les 5 ? vous serez en copro; à deux !! OUH la !!! vous aurez donc chacun 50% des voix. Toutes les décisions devront donc se prendre à l'Unanimité des 2.
Apprenez d'abord la copropriété avant de vous lancer ! 
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bailleurx
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Posté - 05 juin 2013 : 18:40:53
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en tous cas grand merci à vous tous
vous m'avez bien aidé à mieux voir quelles seraient les incidences aux quelles je n'avais pas songé
et je vois déjà que cette solution n'est pas la bonne
d'abord je trouve ca trop compliqué et ca va faire de nombreux frais qui ne seront pas tout de suite les bienvenus
je crois que je vais être obligée de continuer a gérer l'indivision malgré moi
si vous avez des idées pour attribuer un lot à un indivisaire, tout en protégeant l'indivision des créanciers, ca serait bien venu... merci
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vazy
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Posté - 06 juin 2013 : 07:51:42
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citation: tout en protégeant l'indivision des créanciers
Les dettes éventuelles de votre co-indivisaire n'engagent que sa part (30%) de l'indivision.
En d'autre termes on ne peut saisir votre part au titre de ses dettes... il me semble. |
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bailleurx
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Posté - 06 juin 2013 : 10:34:38
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oui ca je sais et même si les créanciers voulaient saisir ca ne serait pas simple ils devrait attendre que je veuille bien vendre et que je puisse du fait des interdiction faites par le donateur
mais c'est le principe qui est agaçant les parts prennent de la valeur sur mon travail (plus value X3 en 12 ans) et ca va servir à payer du vent... |
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