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 Non-renouvellement de syndic - copropriété sans sy
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Francesca
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Posté - 06 juin 2013 :  14:29:56  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Non-renouvellement de syndic - copropriété sans syndic

Bonjour,

La découverte (juste avant l'envoi des convocations de l'AG annuelle prévue le mercredi 19 JUIN) de multiples carences et erreurs du syndic a décidé des copropriétaires à déposer, contre émargement, deux jours avant l'envoi des convocations, un autre contrat de syndic dans les bureaux du syndic actuel afin qu'il le joigne à la convocation.

Ce dernier a refusé au motif qu'il était trop tard et a éconduit les copropriétaires sans prendre le nouveau contrat.
Ce dernier lui a été envoyé en LRAR le jour même et est arrivé la veille de l'envoi des convocations.
Il n'était pas joint à la convocation et seule la question du renouvellement du syndic actuel est à l'ordre du jour (son contrat est joint à la convocation).

Les carences et erreurs du syndic actuel sont tellement énormes qu'une majorité de copropriétaires refusera son renouvellement et qu'il est quasiment acquis que nous serons sans syndic après l'AG.

Le syndic actuel vient d'envoyer un "ordre du jour complémentaire" où est joint le contrat de syndic qu'il avait initialement refusé de joindre à la convocation.

Or, la convocation pour le 19 juin a été présentée aux copropriétaires le lundi 27 MAI et, bien entendu, l'ordre du jour complémentaire arrivé ce jour 6 juin est hors délai de 21 jours.


Nos questions sont donc de savoir :

1) quelle est la procédure à suivre
— lorsque le contrat du syndic en exercice n'est pas renouvelé le jour de l’AG,
— que la question du choix d'un autre syndic n'a pas été mise à l'ordre du jour
— qu'aucun autre contrat de syndic n’a été joint à la convocation
et que donc notre copropriété sera dépourvue de syndic après l'AG ?

2) n'y a-t-il que la possibilité de faire désigner un administrateur judiciaire par le président du TGI, et dans ce cas-là :
— un seul copropriétaire peut-il le demander au président du TGI et sur la base de quel article ?
— doit-il impérativement avoir recours à un avocat ?
— peut-il être demandé au président du TGI de désigner un syndic déterminé, avec pour mission de convoquer une AG où plusieurs syndics, dont lui-même, figureront comme candidats à l'élection d'un nouveau syndic ?

3) L'Assemblée générale peut-elle décider, le 19 juin, de désigner un copropriétaire en qualité de syndic
(sans que cette question ait été mise à l’ordre du jour), ce copropriétaire sera chargé de convoquer une nouvelle AG pour désigner un syndic et sur la base de quel article ?

4) Le président du Conseil syndical peut-il, après le 19 juin, convoquer une AG pour faire désigner un syndic
(dans ce cas on éviterait l'administrateur judiciaire) et sur la base de quel article ?

5) Y a-t-il une autre possibilité à envisager ?

Merci d'avance pour vos réponses.


filomat
Contributeur vétéran

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 1 Posté - 06 juin 2013 :  14:42:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous aurez certainement des réponses plus précises, mais en attendant vous avez l'article 46 du décret de 1967 (le 47 est indiqué pour les cas autres que celui de non désignation du syndic par l'assemblée ... Ne pas confondre les deux !):

citation:
Article 46
 
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 23
A défaut de nomination du syndic par l’assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d’un ou plusieurs membres du conseil syndical.  
 
La même ordonnance fixe la durée de la mission du syndic. Cette durée peut être prorogée. Il peut être mis fin à la mission suivant la même procédure.  
 
Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l’ordonnance visée à l’alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l’article 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.  
 
La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale. 
 
 
Article 47
 
Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 12 JORF 14 juin 1986
Modifié par Décret n°95-162 du 15 février 1995 - art. 7 JORF 15 février 1995
 
Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l’application des dispositions de l’article 9 ci-dessus, de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic.
 
 
Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale.
 


Je suis un peu dans le même cas que vous dans ma copropriété (assemblée 24 juin) !
Signature de filomat 
Les copropriétaires se rebiffent !

philippe388
Pilier de forums

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Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 06 juin 2013 :  15:35:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Francesca : Le syndic actuel vient d'envoyer un "ordre du jour complémentaire" où est joint le contrat de syndic qu'il avait initialement refusé de joindre à la convocation.

NON, il n'existe plus d'ordre du jour complémentaire ! Le syndic vous envoie celui-ci, car il connait la loi, pour ne pas laisser le SDC sans syndic ET surtout pour ne pas avoir être assigner par le SDC.

MAIS attention le syndic n'a pas commis pas une faute en ne proposant pas le nouveau contrat notifier la veille de l'envoi des convocations.

IL faut savoir aussi que le CS prépare l'ODJ en concertation avec le syndic !! ou est passé le CS dans ce changement de syndic ?

TOUS les copropriétaires connaissent lla date possible de l'AG, et il était si facile d'envoyer en RAR 1 mois avant l'envoi des convocation un contrat concurrent !!

Le CS et son président ne peuvent pas convoquer une AG.

L'AG ne peut pas élir un syndic non-pro si cela ne figure pas à l'ODJ.

SI vous n'élisez pas de syndic, c'est obligatoirement la case Administrateur Judiciaire. C'est le seul qui poura convoquer une AG afin d'élir votre nouveau syndic.

Le syndicat décidera alors de poursuivre ou non l'ancien syndic. Mais attention, le tribunal pourra aussi dire que la notification du contrat concurrent est arrivé trop tard ( la veille !!), et que c'est l'AG qui n'a pas élu de syndic.

Pour sortie de ce bourbier, et éviter les frais d'un AJ, ou la contestation de copros sur la nomination d'un syndic non-pro non rpévu à l'ODJ, c'est d'élir le nouveau syndic sur la base de l'ODJ complémentaire, même si celui-ci n'est pas légal !!

Après les 2 mois du délai de contestation de ce syndic sur la base de l'ODJ complémentaire, aucun copro. n'a assigner le SDC pour annuler cette élection ( et c'est tout à fait possible), vous serez sorti sans bobos de ce problème.

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 06 juin 2013 :  15:40:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je vous conseille de prendre le risque d'essayer de désigner le syndic donc le contrat a été envoyé après le délai légal (car il semble y avoir faute du syndic qui d'ailleurs l'a bien compris).
Si dans les deux mois, aucun copro ne porte réclamation vous aurez donc un nouveau syndic.
cette procédure est "border line" mais c'est un pis aller et la responsabilité du syndic sortant pourrait être mis en cause.

Sinon, la loi, c'est l'administrateur judiciaire ou reconduire pour un an le syndic sortant.

Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 4 Posté - 06 juin 2013 :  21:52:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"NON, il n'existe plus d'ordre du jour complémentaire !"

Encore de l'emporte pièce : bien entendu que OUI, existe la possibilité (et même l'obligation) d'un ODJ complémentaire lorsque la question demandée à été notifiée dans un délai permettant la norification de cet ODJ compl. dans le délai des 21 jours.

Un point pose question :
"La découverte (juste avant l'envoi des convocations de l'AG annuelle prévue le mercredi 19 JUIN) de multiples carences et erreurs du syndic ...."
Nous ne savons pas ce qu'il en est, mais sauf à ce que le syndic cache sciemment certains éléments, le controle du CS, permanent, aurait du lever "le lièvre" !

D'autant qu'il y a un timing incompatible :
- La découverte juste avant l'envoi des convocations de l'AG annuelle des catences et erreurs ....
- le dépot, contre émargement, deux jours avant l'envoi des convocations, un autre contrat de syndic ......

Compte tenu qu'un syndic ne se trouve pas comme une baguette de pain au magasin du coin de la rue, qu'il faut un certain temps pour qu'il établisse une proposition chiffrée (son contrat), il y a un point qui ne colle pas !
Surtout lorsque l'on sait le temps qu'il faut passer en temps 'normal' pour l'opération "recrutement syndic" : au moins 2 ou 3 mois !

Sauf s'il s'agit de la proposition d'un syndic "non pro", d'un copropriétaire.

Reste alors la solution "Rambouillet", malgré tout incertaine.

Francesca
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 5 Posté - 07 juin 2013 :  16:15:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci à tous pour vos réponses rapides.

En effet Gedehem, l'OJ complémentaire n'ayant pas respecté les 21 jrs de délai d'envoi, il ne peut être pris en compte du fait de la réaction d'un copro en particulier qui ne manquera pas de s'engouffrer dans l'illégalité de l'élection d'un nouveau syndic dans ces conditions.

Une requête au TGI par art. 46 semble être la solution (merci Filomat).

Pour répondre à Philippe88, les relations CS/syndic ne sont pas toujours un long fleuve tranquille, souvent une eau qui dort. En l'occurrence, le CS a tout bien fait comme il faut, sauf le dépôt dans les temps du contrat d'un autre syndic, tout simplement parce qu'il n'était pas question d'en changer. Ce n'est que peu de temps avant l'envoi de l'OJ et après que le CS et certains copropriétaires ont compris à qui ils avaient à faire et pourquoi, que les données se sont inversées.

Nous prévoyons d'informer qui de droit (dont l'ARC) sur les comportements de ce syndic. On a beau ne pas être tombé de la dernière pluie, en avoir vu de belles en 18 ans de CS, connaître la loi et la respecter, on trouve toujours pire en matière de mensonges, de gestion voyouse et de non-respect des engagements contractuels des syndics et je trouve qu'il est de plus en plus dur de faire respecter la loi. Notre cas en est un exemple.

Pour l'heure, nous voudrions éviter l'administration judiciaire, bien sûr. Je reviendrai sans doute dans ce forum pour de nouveaux échanges.

Merci encore pour vos réponses, toujours documentées.

Gédehem
Pilier de forums

15985 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 07 juin 2013 :  17:40:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Ce n'est que peu de temps avant l'envoi de l'OJ et après que le CS et certains copropriétaires ont compris à qui ils avaient à faire et pourquoi, que les données se sont inversées."

C'est ce point qui pose question dans votre affaire !
On ne découvre pas un beau matin, quelques jours avant l'envoi des convocations :
".... pire en matière de mensonges, de gestion voyouse et de non-respect des engagements contractuels....."

Après 18 ans de CS bien au fait des textes et pratiques pour les faire respecter, ce "pire" aurait du sauter aux yeux depuis longtemps, au moins 6 ou 8 mois plus tot s'il y avait un contrat, un marché en jeu !
Si une "gestion voyouse" apparait 5 jours avant l'AG c'est que cette "gestion" n'a pas été bien suivie dans le temps, pas là où il fallait, pas sur des points susceptibles d'être "voyousés" !

Il ne s'agit pas d'accuser, de mettre en cause !
Il s'agit de bien voir que cette situation (syndicat dépourvu de syndic si le sortant n'est pas renouvelé au moins pour quelques mois ...s'il accepte) n'a pas une cause unique, n'est pas du à des "découvertes" quelques jours avant l'AG.

Votre prochaine AG concerne un exercice certainement à échéance du 31.12.2012. Si des "voyouseries" sont intervenues c'est durant cet exercice, ou avant, période de gestion controlée en continu par un CS...
Il faut donc faire un "état des lieux" des pratiques du CS, de son fonctionnement, de ses modalités de controle de gestion. Si des choses lui ont échappé, que des points sont passés entre les mailles du filet, c'est que les mailles sont trop laches, le filet mal utilisé, ... ou trop tardivement, juste avant l'AG.
A lui de rectifier le tir pour ne pas se faire avoir par un prochain syndic.

Il ne faut se tromper : il n'y a pas ici une cause unique à votre tracas !

Édité par - Gédehem le 07 juin 2013 17:42:14
 
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