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schoen
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 Posté - 28 févr. 2013 : 14:10:30
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Bonjour,
Président - Syndic d'un Syndicat Coopératif, j'aimerais obtenir l'avis de ceux qui auraient connu un problème similaire, ou de juristes qui pourraient m'orienter.
Le contexte :
2 tours de 9 étages. Chacune étant une copropriété de 40 lots. Deux Syndics. Une chaufferie commune est située dans la tour A. Les contrats concernant la chaufferie (soit P2/P3, EDF, GDF, traitement eau) sont facturés au Syndic Pro de la tour A, qui paie sa quote-part (49%) puis transmet les factures au Syndic de la tour B (moi) pour paiement de notre quote-part (51%).
L'historique:
Il y a 10 ans, les deux tours étaient gérées par un même Syndic (plus en place aujourd'hui). Le chauffagiste avait été choisi en commun par les deux CS. Le contrat avait été signé par les deux présidents de l'époque. D'ailleurs, il est stipulé un contrat entre "chauffagiste" et "bâtiment A (et B)". En 2013, nous arrivons au terme des 10 ans. Il s'agit de prévoir la suite...
Les faits:
Fin 2012, le Syndic A a résilié le contrat du chauffagiste (préavis de 6 mois avant terme), sans demander, ni même en informer le Syndicat B.
Nous savons qu'il envisage de signer un nouveau contrat avec un autre chauffagiste (chez lequel travaillerait d'ailleurs le Président du CS du bâtiment A!). Nous savons aussi qu'il voudra tout rénover (changement des chaudières, production ECS etc.). Le coût ne sera pas négligeable. Nous n'avons aucune autre information à ce sujet.
A l'évidence, il se croit seul au monde, et seul décideur. Il pense que nous allons le suivre sans broncher. Il pense aussi que ses 40 copropriétaires vont lui faire une confiance aveugle.
Seulement, de notre côté, nous avons eu une proposition de prorogation du contrat actuel, avec changement intégral des chaudières et ajout d'un P1, tout en continuant à payer le même niveau de redevance. Opération financièrement transparente, donc. De plus, le chauffagiste actuel donne toute satisfaction : visites effectuées, maintenance parfaite, carnet d'entretien tenu à jour, ...
A ce jour, il a refusé de recevoir le chauffagiste actuel et donc d'étudier sa proposition. Cela nous confirme donc qu'il risque de signer un nouveau contrat de 10 ans avec un nouveau chauffagiste dès cet été, qui démontera les chaudières actuelles, en installera de nouvelles, le tout sans que nous puissions maîtriser quoi que ce soit.
Mes questions : Peux-on dénoncer cette manière d'agir? empêcher un chantier pratiqué "à la hussarde"? Si en août 2013, il y a une nouvelle chaufferie/contrat, peux-on ne pas participer au paiement de 51% des factures? A-t-il le droit de nous couper le kiki (comprendre alimentation de notre bâtiment B en ECS et chauffage) ? Quels sont nos recours ?
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Posté - 28 févr. 2013 : 15:42:02
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schoen : " Le chauffagiste avait été choisi en commun par les deux CS. Le contrat avait été signé par les deux présidents de l'époque."
Dès le départ ce dossier est mal géré par le syndic commun aux deux batiments ET le CS.
Un CS et son président n'ont aucun pouvoir de décision, d'engager des fonds au nom syndicat, ET de signer les contrats du SDC. SEUL le syndic, mandatiare du SDC pouvait signer ce contrat pour ce chauffage.
La question qui se pose immédiatement : y a t'il dans votre RDC une servitude concernant ce chauffage commun situé dans le local du bat A ? Y a t'il eu une convention signée sur une servitude ou le partage des frais entre les 2 syndicats ?
Que disent les RDC du Bat A et du Bat B au sujet du chauffage de ces batiments ?
Ce nouveau syndic ne peut rien décider !! Seule l'AG décidera de changer de chaudière, ..... Cette chaudière doit elle être changée. Vous dites qu'il existe un projet la dessus ?
Mais attention, ce contrat d'entretien peut être dénoncé par ce syndic du bat A si rien n'existe sur ce partage de cette chaudière et des charges; il n'a pas à demander l'accord de l'AG si il signe un autre contrat dans le budget voté par l'AG.
Chercher dans vos 2 RDC ce qui est écrit pour ce chauffage; la réponse doit se trouver là .
le bat B a un autre syndic; que dit ce syndic sur cette situation ? ce syndic doit rapidement vérifier juridiquement la situation de cette chaudière commune et de la répartition qui a été faite depuis 10 ans.
Quelle est la date de création de votre copropriété ? SI plus de 10 ans, comment les 2 batiments ont ils été chauffés.
Une étude juridique s'impose !!!
Le CS du bat A peut demander au syndic de contacter un juriste pour étudier ce dossier avant tout changement de chaudière et de contrat. Un petit courrier en RAR serait le bienvenue pour bloquer celui-ci.
Ce CS devrait également informer les copros du bat A de ce problème par une note déposée dans les BAL, avec copie au syndic. |
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Gédehem
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Posté - 28 févr. 2013 : 19:09:28
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C'est effectivement vers le RDC qu'il faut se tourner.
A l'origine, il n"y avait sans doute qu'un seul syndicat.
Ces 2 bâttiments ne seraient-ils pas "syndicats secondaires" ?
Ou au moins le Bât B, organisé en syndicat coopératif ?
S'il s'agit de 2 syndicats totalement indépendants (*), il manque une structure en charge de la gestion de la chaufferie, type ASL.
Avec un problème de location de locaux, cet équipement collectif étant implanté dans les murs du syndicat A.
Car le syndicat A ne peut être ici "prestataire du service chauffage collectif" pour le syndicat B.
Pour le contrat, le prestataire ne doit avoir qu'un seul interlocuteur, certainement pas 2 personnes juridiquement distinctes.
Des clauses RDC organisant entre syndicat la répartition des frais et enventuellement des responsabilité ne sont pas opposables au prestataire, qui n'en a que faire et n'a pas à les connaitre.
(*) il ne fait pas parler "bâtiments" s'il s'agit de 2 syndicats totalement indépendants.
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schoen
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Posté - 28 févr. 2013 : 19:10:02
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citation: Initialement posté par philippe388
schoen : " Le chauffagiste avait été choisi en commun par les deux CS. Le contrat avait été signé par les deux présidents de l'époque."
Dès le départ ce dossier est mal géré par le syndic commun aux deux batiments ET le CS.
Un CS et son président n'ont aucun pouvoir de décision, d'engager des fonds au nom syndicat, ET de signer les contrats du SDC. SEUL le syndic, mandatiare du SDC pouvait signer ce contrat pour ce chauffage.
Merci Philippe pour votre prompte réponse.
Je précise certains points :
- Il y a 10 ans, c'est bien le Syndic commun aux deux bâtiments qui avait signé le contrat, mais il avait demandé au 2 présidents CS de contresigner. Nuance... Cependant, ça montre toute de même que nous sommes partie prenante dans cette histoire.
- Les 2 bâtiments ont exactement le même RdC. Rien n'est stipulé quant à une éventuelle servitude. Il n'y en a donc pas.
- A l'origine, le partage des frais était pratiqué aux m2 chauffés de chacun des bâtiments (49% vs 51%). C'était simple (et non écrit!) puisque les 2 copropriétés etaient gérées par le même syndic. Depuis, le bâtiment A a changé son Syndic, et nous aussi (Je suis Président ET Syndic du bâtiment B)
- Evidemment, il faudra que le Syndic A ait l'aprobation de sa copropriété. Mais à coup d'enfume (et de complicité de son Président de CS), il y arrivera vraisemblablement en mai.
citation: Initialement posté par philippe388
"... ce contrat d'entretien peut être dénoncé par ce syndic du bat A si rien n'existe sur ce partage de cette chaudière et des charges; il n'a pas à demander l'accord de l'AG si il signe un autre contrat dans le budget voté par l'AG[/b]."
euh... j'ai bien l'impression qu'on se trouve dans ce cas de figure !
citation: Initialement posté par philippe388
" le bat B a un autre syndic; que dit ce syndic sur cette situation ? [/b]."
JE SUIS le Syndic du bâtiment B. Nous sommes en forme coopérative de Syndicat de Copropriété. Etant Président du CS, je suis - de fait - Syndic de mon bâtiment.
Ce que j'en pense :
1/ Le contrat indique, dans sa page de garde : "Contrat entre la Société XXXX et LES SyndicatS de copropriétaires des bâtiments A (ET B)"
Notre existence n'est donc pas niée.
2/ C'est bien le Syndic commun de l'époque qui avait signé le contrat, mais les DEUX présidents des DEUX CS avaient également apposé leurs signatures. Ca peut conforter...
3/ Depuis l'origine, les factures "chaufferie" GDF, XXXX, EDF, sont payées conjointement par les 2 copropriétés selon leurs quotes-parts de m2.
Dans la première phase, le Syndic commun faisait un seul chèque pour les 2 copropriétés (ben oui!).
Depuis que les 2 syndicats ont chacun leur propre Syndic, c'est le 'A' qui recoit les factures, en paie 49%, transmet un scan ou photocopie à 'B' (donc moi), puis je paie les 51% correspondant à notre quote part. Aussi incroyable que cela paraisse, nos fournisseurs savent très bien gérer cette manière de procéder.
4/ Le CS du bâtiment 'A' est contitué d'une seule personne-président (!). Il abonde dans le sens de son Syndic et ils vont tout faire pour changer la chaufferie à leur goût! Le vote à leur AG ne sera qu'une formalité (il use pour cela de la poudre de Perlimpimpin!)
Nos bâtiments datent de 1975. Pendant 30 ans, ils étaient gérés par le même Syndic. En 2003, un changement de chauffagiste avait engendré le contrat actuel. Comme ca se faisait en vase clos, c'était aisé.
Il y a un gros côté juridique dans cette situation, certes.
Mais ne pourrait-on pas régler cela à travers une solution technique? Je pense à la l'installation de compteurs d'énergie entre les 2 bâtiments. Dans ce cas, on (bât B) se limiterait à payer notre quote-part de consommation, quelle que soit les chaudières ou le fournisseur de combustible que le bâtiment 'A' aurait choisi.
Cette réflexion tient-elle la route?
Ca impliquerait que le bâtiment 'A' accepte la nouvelle répartition (kWh des compteurs, au lieu des m2 des surfaces chauffées). D'ailleurs, cela nous avantagerait puisque nous sommes économes et pas eux ! (ils consomment 28% de plus d'ECS, n'ont pas de double-vitrages alors que nous si, etc.)
Merci encore pour votre intervention.
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Posté - 28 févr. 2013 : 20:12:51
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schoen : Big troubles !!!!!!!!
schoen :" C'est bien le Syndic commun de l'époque qui avait signé le contrat, mais les DEUX présidents des DEUX CS avaient également apposé leurs signatures. Ca peut conforter..."
Grose bétise de ce syndic ! le CS n'a aucun pouvoir de signer au nom du SDC. Ces 2 signatures des 2 présidents ne servent à rien du tout. Ils auraient engager leur propore responsabilité si le syndic n'avait rien signé !
schoen : Dans la première phase, le Syndic commun faisait un seul chèque pour les 2 copropriétés (ben oui!).
Aie !!! nouvelle erreur et qui est assez grave ! on ne peut pas payer une facture d'un syndicat avec des fonds d'un autre syndicat !
schoen :" Aussi incroyable que cela paraisse, nos fournisseurs savent très bien gérer cette manière de procéder."
Tant que la facture est payée !! mais ils ne sont pas interressés des fautes de gestion du syndic, et de votre problème juridique, SAUF que maintenant un des 2 syndics dénonce ce contrat !!
schoen :" Nos bâtiments datent de 1975. Pendant 30 ans, ils étaient gérés par le même Syndic. En 2003, un changement de chauffagiste avait engendré le contrat actuel. Comme ca se faisait en vase clos, c'était aisé. "
Même syndic !!! mais un seul syndicat ou 2 syndicats depuis la création ?? Une copropriété et 2 syndicats secondaires ??? Tout cela est dans vos RDC.
schoen :"A l'origine, le partage des frais était pratiqué aux m2 chauffés de chacun des bâtiments (49% vs 51%). C'était simple (et non écrit!) puisque les 2 copropriétés etaient gérées par le même syndic."
Tout a été fait sans aucune réflexion ! Un seul syndic, mais pas un très bon syndic !! C'est cette facilité et ce manque certain de professionalisme de ce syndic que vous allez payer maintenant !
La chaudière figure forcement dans un RDC comme un élément commun d'un syndicat ! A bien lire votre RDC.
schoen :" Mais ne pourrait-on pas régler cela à travers une solution technique? "
Il s'agit de régler cela juridiquement. Si ces 2 syndicats sont réellement 2 entités différentes, cela va passer par du juridique. ET si la chaudière est un élément commun du bat A, à vérifier dans leur RDC !! vous êtes très mal partis.
La proposition de gedehem de créer une ASL pour gérer ce seul élément commun est une bonne solution. L'ASL signera le contrat avec ce fournisseur, appelera les fonds au 2 syndiucats, et c'est l'ASL qui paiera le fournisseur.
Il va falloir vous réunir " calmement" avec le syndic du bat A, et réfléchir à la bonne solution. Le souci est que cette chaudière est dans le Bat A.
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schoen
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Posté - 28 févr. 2013 : 22:05:51
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Nous voilà bien!
Gédehem : Merci. J'y vois tout de suite plus clair. En quelques lignes, vous avez clarifié la situation.
Cependant, à l'origine, il n'y avait pas un syndicat unique. Il y a toujours eu des syndicats totalement indépendants.
Pour tout vous dire, il y a dans notre résidence, 25 syndicats, le tout chapeauté par une ASL. il ne s'agit pas de syndicats secondaires, mais bien d'entités totalement indépendantes entre elles.
Dans les années 80, un seul Syndic gérait les 25 copropriétés. En même temps, il était secrétaire comptable de l'ASL. C'est dire s'il avait le champ libre pour mettre sur pied l'organisation qu'il désirait!
Aujourd'hui, les 2/3 des syndicats ont optés pour d'autres Syndics pros. Et nous, nous sommes le seul a être un syndicat coopératif.
Concernant les chaufferies, il y en a 15, puisque certains bâtiments (= copropriétés, = syndicats) sont accolés.
C'est donc notre cas. Dans mes premiers posts, j'ai réduit le problème à mon syndicat, partageant une chaufferie avec un - et un seul - autre syndicat.
Quant à elle, l'ASL existante ne gère que la voirie, le gardiennage, les espaces verts et l'éclairage. Jamais elle ne s'est occupée des chaufferies.
A vous lire, Gédehem, je conçois maintenant que si l'ASL prenait en charge les chaufferies, cela serait une bonne option. Surtout que notre cas pourrait se reproduire ailleurs dans la résidence. Seulement, je vois mal l'ASL s'encombrer d'une nouvelle tâche, juste pour venir en secours à notre malheureux petit syndicat...
Je vais lire et relire le "RDC des Copropriétés" et vous tiendrai au courant.
Encore merci.
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schoen
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Posté - 28 févr. 2013 : 22:53:25
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@ Philippe388 : Merci pour vos précisions tout à fait compréhensibles et emprintes de bons sens. Comme nous avons la tête dans le guidon, nous étions aveuglés. Vous et Gédehem nous apportez une nouvelle vision de notre situation.
Nous en sommes arrivés là , car - comme je l'ai dit à Gédehem - "Dans les années 80, un seul Syndic gérait les 25 copropriétés. En même temps, il était secrétaire comptable de l'ASL. C'est dire s'il avait le champ libre pour mettre sur pied l'organisation qu'il désirait!"
... et vous de confirmer qu'il s'agissait d'un mauvais Syndic. Je confirme aussi, et c'est bien pour cela qu'on l'a congédié en 2007. Allez! pour ne pas vous faire languir, je vous mets sur une piste :
- Gros cabinet parisien
- Commence par "Degu"
- Finit par "eldre"
Merci encore et à bientôt. Je vous donnerai des nouvelles du tribunal ;-) |
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Gédehem
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Posté - 01 mars 2013 : 11:54:44
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Lorsqu'on cherche une réponse à un problème il faut en exposer TOUTES les données !
Nous voila maintenant avec 25 syndicats de copropriétaires, 15 chaufferies pour répondre aux besoins en chauffage des 25, et une ASL pour gérer ce qui est est commun aux 25 syndicats !
Il est bien évident, et ce depuis le début, que les équipements communs à plusieurs syndicats ne peuvent être gérés QUE par une entité distincte de ces syndicats, ici l'ASL dont c'est l'objet (il faut jetet les 2 yeux sur ses status.)
La question n'est pas de connaitre l'humeur ni même l'intéret de cette ASL, de ses reponsables. On ne leur demande pas leur avis : qui sont les membres du bureaiu de l'ASL, qui en est membre ? (en principe, chaque copropriétaire!)
C'est à l'ASL qu'il appartient de gérer les choses et équipements communs aux syndicat, gestion qui ne se limite pas aux espaces verts ou autre VRD.
C'est la raison d'être des ASL.
Il faut mettre à plat tout cela, qui ne concerne pas que vos 2 syndicats. La procédure actuelle (et passée) est totalement irrégulière .
Pour cela, il faut relire les RDC, voir ce qu'il en est du statut de ces chaufferies, leur classement, ce qui est dit de leur gestion, puis les statuts de l'ASL, avec son objet et son domaine d'action.
Mais il est certain qu'une chaufferie commune ne peut en aucun cas être géré par l'un ou l'autre des syndicats, ni même les 2 ensembles.
Le passage par une entité distincte est incontournable, entité qui SEULE sera partie au contrat avec un chauffagiste.
C'est l'exact objet d'une ASL !
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Édité par - Gédehem le 01 mars 2013 12:03:41 |
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Posté - 01 mars 2013 : 12:43:45
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schoen : 25 syndicats et une ASL !!! nous voilà très loin du post de départ et les réponses apportées ne sont plus d'actualité !!
Une ASL existe bien !!! ET une ASL ne chapeaute pas les syndicats, mais gère des éléments communs aux 25 syndicats, et dont elle est peut être propriétaire !!
Avez donc lu les Statuts de votre ASL ? Est réellement une ASL ou une Union des SDC ?
Les membres d'une ASL sont les copropriétaires et non les syndicats !!
Tout cela est à vérifier. Il parait évident que les chaufferies communes aux 25 SDC sont gérées par cette ASL. Votre histoire de 2 SDC et d'une chaufferie devient complètement ubuesque !
Le syndic du Bat A et vous du Bat B n'ont donc pas à décider sur le contrat, sur le changement de cette chaudière, .....
schoen : En même temps, il était secrétaire comptable de l'ASL. C'est dire s'il avait le champ libre pour mettre sur pied l'organisation qu'il désirait!"
Ceci n'est pas possible ! C'est le président d el'ASL qui gère l'ASL pas le comptable !! Une ASL n'est pas un syndicat de copropriétaires mais une " association" avec des statuts et un Objet, et qui n'a pas de rapports avec la loi de la copropriété.
De plus, le fait que les syndicats aient changé de syndics depuis ces dernières années ne changent strictement rien à la gestion de l'ASL !!!
De plus, vous devez être convoqués chaque année à l'AG de l'ASL comme membres copropriétaires, ou de l'Union des SDC comme syndic !
Donnez nous donc maintenant le document qui répondra à vos questions : les Statuts de cette ASL, OU de cette Union, et la liste des éléments communs gérés, et ceux appartenant peut-être à cette ASL ou Union !
Schoen : vous parlez de tribunal dans ce litige ? de quoi s'agit il ? Votre avocat a du lire au moins les Statuts de l'Union et votre RDC avant de lancer une quelconque action.
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schoen
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Posté - 01 mars 2013 : 22:09:28
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Veuillez m'excuser, Gédehem et Philippe388. Au début du sujet (et dans son titre), je ne voyais QUE "notre" chaufferie, alimentant DEUX copropriétés.
Je ne suis arrivé qu'il y a 6 ans dans cette résidence, et me suis plié aux 40 ans d'us et coutumes locaux, vouant un éminent respect aux anciens qui tenaient l'ASL et les 25 syndicats indépendants.
Eux-mêmes montraient une extrême dévotion aveugle pour LE Syndic des 25 copropriétés qui avait fait de cette résidence sa vache à lait préférée.
Il l'avaient même promu "secrétaire comptable" de l'ASL, ce qu'il est toujours en 2013. C'est vous dire...
En temps que Syndic des 25 copropriétés, ce vampire en a profité pour mettre en place ce système d'annexion des 15 chaufferies par les immeubles ou groupes d'immeubles (chez nous, un immeuble = une copropriété = un syndicat) dont il avait la charge.
Ca l'arrangeait certainement dans sa gestion : pour payer les fournisseurs "chaufferie", il n'avait qu'à sortir le chéquier de chaque syndicat. Plus simple, même : le chéquier du compte unique, car évidemment , il faisait voter la "renonciation à l'ouverture d'un compte séparé" à chaque syndicat.
Pour ma part, je suis arrivé dans ma copro il y a 6 ans, suis entré au CS il y a 4 ans, l'année où l'on a congédié ce Syndic incompétent de notre syndicat, et suis président-syndic depuis 3 ans puisque depuis, nous sommes passés en syndicat coopératif.
Nous sommes donc le vilain petit canard de la résidence. Sur les 24 autres, 8 font encore confiance au Syndic originel et 16 ont recrutés d'autres Syndics Pros qui - bien entendu - ne voient pas le moindre problème autour de ces 15 chaufferies.
Ceux qui "possèdent" une chaufferie dans leur immeuble isolé paient "leur" chauffagiste, tandis que ceux qui "partagent" une chaufferie entre plusieurs syndicats continuent à régler conjointement les chauffagiste selon le système de quotes-parts mis en place par le vampire.
(NB pour Philippe388 ==> Ce Syndic écrase le Directeur de l'ASL et les Syndics du bureau. D'ailleurs, ces derniers l'assimilent à un Syndic de copropriété! Je me rappelle même d'une convocation à l'AG 2010 de l'ASL, qui mentionnait en bas de chaque page les articles de la loi de juillet ...1965 concernant les votes art.24, art.25, etc !)
Sur vos bons conseils, j'ai donc passé ma soirée (euh...nuit!) à potasser :
- Le Règlement DES copropriétés de 1972, toujours en vigueur (Loi SRU : connait pas;-)
- Les statuts de l'ASL
Je me sens un peu penaud, mais vous avez bel et bien raison tous les deux : Dans le RDC, on y parle de chaufferies, de chauffage central, de "services communs", et de "parties communes spéciales".
Quelques extraits du RDC :
- Les services communs comprendront les loges des gardiens, les installations de chauffage central, les installations de distribution d'eau chaude. Les chaufferies seront installées en terrasses des immeubles ou groupes d'immeubles.
- Les parties communes spéciales à plusieurs bâtiments ou groupes de bâtiments sont celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de l'ensemble des propriétaires desdits bâtiments .../... Notamment, sont communes à plusieurs bâtiments, les installations de chauffage sises en terrasses d'un bâtiment et desservant plusieurs bâtiments.
- Les parties communes et les droits qui leurs sont accessoires ne peuvent faire l'objet séparément des parties privatives d'une action en partage ni d'une licitation forcée.
Enfin, juste un extrait des statuts de l'ASL :
- Art 83 : L'administration de l'ensemble immobilier sera assurée par une Association Syndicale et vingt cinq syndicat
- Art 84 : Objet de l'Association Syndicale : L'Association Syndicale aura pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration des parties communes générales ainsi que le fonctionnement des services communs à tous les co-propriétaires.
Vos éclaircissements m'ont bien fait avancer. Mon problème de ma chaufferie avec mon syndicat voisin devient LE problème de l'ensemble immobilier de la résidence.
Comme la tendance est de répudier les syndics pour en mettre de nouveaux en place, et aussi que les contrats des chauffagistes arrivent à terme, il va forcément y avoir sous peu des embrouilles dans les autres copropriétés partageant une chaufferie!
Il va donc falloir demander des comptes aux syndics de l'ASL : "Comment en est-on arrivés là "? Et de leur demander d'assumer leur mission initiale.
Ca tombe bien : l'AG de l'ASL est prévue ce mois-ci.
Ils vont enfin avoir d'autres sujets que la tonte des pelouses, la couleur des lampadaires et l'orientation des zébras sur la voirie...
Il reste quelques points de friction prévisible :
- Le secrétaire comptable de l'ASL est toujours ce Syndic parisien historique. Il arrive encore à prêcher pour sa paroisse...
- Les syndics de l'ASL sont tous des anciens, indéracinables (ils sont éligibles au Saint Siège!) et j'entends d'ici leurs voix : "ça fait 30 ans qu'on fait comme ça"
Bon. Après avoir fait le ménage chez nous (abandon des Syndics Pro et adoption de la forme coopérative de syndicat), je sens qu'on va donner un coup de pied dans la fourmilière "ASL".
On en saura déjà un peu dès cette AG de mars. Je vous raconterai la suite.
Encore merci pour vos avis et conseils avisés, messieurs Gédehem et Philippe ! |
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Gédehem
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Posté - 01 mars 2013 : 22:33:44
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Il vous faut établir une note récapitulative, type "administrative", rappelant les dispositions de vos RDC, l'objet de l'ASL, la "communauté" de ces chaufferie dont l'ASL a la charge, l'irrégularité des contrats qui seraitent souscrits par une personne autre que l'ASL, et à y être sur l'usurpation de fonction d'un syndic qui se substiturait au pdt de l'ASL pour passer contrat avec un prestataire.
Une info interne de votre syndicat, puis à y être de quelques CS "amis" ou d'un de leur membres, vous laissez couver à feu doux, et vous attendez l'AG de l'ASL pour soulever le couvercle, mais sans hargne ou attaque .....
"Et de leur demander d'assumer leur mission initiale."
Et surtout leur responsabilité, puisqu'en cas de "pépin" demain, ce sont les responsables de l'ASL, à commencer par son président, à qui le juge demandera "des comptes".
Avec à l'appui les clauses des RDC et des statuts de l'ASL.
Certainement pas aux syndics des divers syndicats, tiers dans cette affaire. |
Édité par - Gédehem le 01 mars 2013 22:40:22 |
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schoen
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Posté - 01 mars 2013 : 23:59:01
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Gédehem, vous êtes une mine de bons conseils !
Nous n'envisageons pas de faire péter la cocotte-minute, tout de même. Cela ne ferait pas avancer le sujet.
"sans hargne ou attaque", c'est exactement la ligne à suivre...
En tout cas, aujourd'hui, nous n'avons plus l'angoisse de voir notre chaudière démontée un beau matin du mois de juin prochain...
Vous nous avez fourni les boucliers que l'on pourra lever en connaissance de cause.
Merci.
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Posté - 02 mars 2013 : 11:46:54
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Schoen : Le secrétaire-syndic devra être remis à sa place gentiment en lui sortant les Satuts de l'ASL, et les RDC !! Il n'a pas à diriger l'AG de l'ASL.
Le responsable de cette gestion n'est pas ce vieux syndic qui vous a entrainé dans ce problème, mais le Directeur de l'ASL ! c'est à lui de répondre à toutes vos questions pendant cette AG.
Le syndic du Bat A n'a rien fait pour comprendre le fonctionnement de votrez résidence.
En ce qui concerne l'entreprise, UN seul interlocuteur possible: le directeur de cette ASL !!
Vérifiez bien si il n'existe pas une répartition de charges spéciales dans les Statuts de l'ASL pour ce chauffage. Votre chaudière ne concerne que vos 2 syndicats !!! et pas les 23 autres.
Ces Statuts de l'ASLet votre RDC doivent être consultés à chaque problème. De nombreuses lectures changent souvent la vision de la gestion d'un tel ensemble.
Il est étonnant que les nouveaux syndics pros. ne se soient pas plongés dans ce problème de chaufferie !!  |
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Gédehem
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Posté - 02 mars 2013 : 14:40:06
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Il ne s'agit pas de tout faire sauter mais de mettre le choses à leur place !
A commencer par cesser d'appeler les syndicats "bâtiment", ce qui ne veut rien dire ici, mais "SYNDICAT", nom de l'entité juridique regroupant les propriétaires de lots dans un immeuble bâti placé sous le statut de la copropriété. Un bâtiment est une construction, sans qu'il soit une "personne" juridiquement parlant.
On passe sur les chaufferies, service commun géré par l'ASL.
Mais à bien lire il y aurait aussi le service "conciergerie", précisé par les RDC comme "service commun" : est-ce à dire que par dela les loges elles-mêmes, ce service commun serait aussi une prérogative de l'ASL, puisque destiné à l'ensemble ou une partie des 25 syndicats ?
Ce qui veut dire que le personnel doit être employé de l'ASL (contrat de travail à son nom), rémunéré par l'ASL, avec bien entendu le paiement des salaires et cotisations sociales par l'ASL.
Ensuite, comme pour le service commun "chauffage", et autres 'espaces verts, vories, etc ...) répartition entre les syndicat selon des grulles prévues statutairement.
Dans votre affaire, il semble que la routine et surtout la méconnaissance (l'incompétence ?) de ceux qui prétendent "diriger" l'ASL soient à la base de tout ce mic-mac qu'il faut bien qualifier d'illicite !
Il ne fait aucun doute qu'en cas de litige, beaucoup seront surpris, et pas en bien lorsque leur responsabilité sera pointée du doigt !
En attendant, pour 'votre' chaufferie, il ne faut non seulement rien signer, mais notifier au syndic voisin son absence de qualité pour passer contrat dans cette affaire, qui est dans le pouvoir de l'ASL et d'elle seule (rappel des préscription RDC et statuts ASL).
Bien entendu, copie aux candidats prestataires ainsi qu'aux membres du bureau de l'ASL, avec la note explicative mentionnée plus haut.
Accessoirement, notez qu'un syndic qui passe contrat sans en avoir le pouvoir (il n'a pas qualité ET/OU il n'a pas été autorisé par une AG) est réputé avoir agit à titre personnel (jurisprudence) (le rappeler dans votre LRAR au syndic voisin).
Idem prestataire condamné pour ne pas avoir vérifié la qualité à agir de celui se présentant pour signer le contrat, et pour ne pas avoir vérifié qu'il en avait le pouvoir (décision AG) !
Il ne faut pas se tromper : dans notre domaine de la copropriété c'est à 98% du juridique, pas des petits arrangements entre amis, seraient-ils de bonne foi.
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Édité par - Gédehem le 02 mars 2013 14:44:29 |
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Posté - 02 mars 2013 : 15:25:51
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schoen : dans ce dossier complexe,vous devez prendre conseil auprès d'un avocat spécialisé.
25 syndicats et 25 syndics, et une ASL avec son directeur, cela va entrainer sans aucun doute des actions au tribunal. Chacun devra faire valoir ses droits, et avec tant d'incompétence, comme le souligne gedehem, ce n'est pas au bistrot du coin et dans une AG de l'ASL que cela va se régler !
Prenez donc l'initiative, et adressez vous à un avocat pour rédiger les premiers courriers.
Il n'est pas certain que le syndic du Bat A continue dans son désir de changer une chaudière commune !! Rien n'est réglé parce que vous avez découvert qu'il existait une ASL !
Donnez nous les clauses des Statuts concernant les répartitions des charges de gestion et autres des éléments communs gérés par cette ASL.
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schoen
Nouveau Membre
17 message(s)
Statut:
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Posté - 04 mars 2013 : 01:42:44
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Philippe388 : Nous n'avons pas découvert qu'il existait une ASL. Je suis même régulièrement invités aux réunions syndicales.
Cependant, aucun des 24 autres présidents ne s'intéresse à l'objet de l'ASL, ni aux comptes, ni aux *vrais* problèmes.
Mais ils ont plein d'excuses : Ces réunions mensuelles tiennent plus du capharnaüm et du brouhaha que l'on n'observe plus guère qu'au marché aux dromadaires de Tamanrasset 
On y parle du buis que Madame Michu a froissé en faisant marche arrière sur le parking du 21, du portillon devant le 14 qui grince malgré que Monsieur Pochtron, le gardien, a graissé pour la troisième fois. En conséquence, il faudra certainement trouver un autre fournisseur de graisse-à -portillon-qui-grince, ...
C'est désolant. La vie continue, et c'est bien, ainsi, puisque ça fait 30 ans que ça fonctionne comme ça. Sans problème.
Vous me demandez les clauses concernant les répartitions des charges des "aménagements communs" et autres "services communs" : c'est aux tantièmes de chaque Syndicats par rapport aux "total ASL" (loges des gardiens, local syndical, voirie, réseaux divers, etc.), SAUF pour les "services communs" sis dans les "parties communes spéciales" (correspondant aux chaufferies), dont les frais de fonctionnement sont partagés entre les bénéficiaires (immeuble ou groupe d'immeubles). Ces charges de chauffage sont réparties entre les co-propriétaires d'appartements au prorata de la surface habitable de chaque local.
Quant à attaquer à grands renforts d'avocats, ... on avait dit plus haut "sans hargne ni attaque". On n'en est pas encore là . Nous ne sommes qu'un petit syndicat coopératif et marchons à l'économie. Nous ne cherchons pas à obtenir des indemnités, et de toute façon, s'attaquer à l'ASL revient un peu à scier la branche sur laquelle nous sommes assis ;-) Nous allons commencer par quelques lettres bien senties au président de l'ASL, son "secrétaire comptable", et le Syndic du syndicat "A" voisin avec lequel nous partageons une chaufferie.
Gédehem : Au service commun "loges des gardiens" est rattaché en effet le personnel : 2 couples de gardiens, avec contrats de travail et employés par l'ASL. Évidemment, paiement des cotisations et charges sociales, médecine du travail et tout le toutim. Il y a aussi 4 autres employés pour la maintenance voirie, espaces verts, et tous les autres équipements communs. Tous salariés de l'ASL (CDI, charges, etc.).
Vous avez bien diagnostiqué la situation et posé l'équation : Routine + Méconnaissance + Incompétence = Micmac.
Je me fais fort de faire reprendre les choses en main par le directeur de l'ASL en lui exposant les risques, en lui faisant signer le nouveau contrat chauffagiste pour les bâtiments A et B, à effet 01/07/13, prévenir les prestataires GDF, EDF, etc. d'une nouvelle adresse de facturation "ASL" (au lieu de Syndic A). Il n'aura plus qu'à nous demander nos quotes-parts A=49% B=51% (on parle de m2), et l'ASL paiera 100% aux différents prestataires "chaufferie". C'est très simple : l'ASL n'a qu'à reprendre le rôle que s'était attribué le Syndic A.
Bien sûr, nous rédigerons les courriers que vous suggérez. Leur pertinence me permet de présager que les choses rentreront dans l'ordre avant l'été  |
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Posté - 04 mars 2013 : 08:43:05
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schoen :" C'est très simple : l'ASL n'a qu'à reprendre le rôle que s'était attribué le Syndic A."
Si tout était simple en copropriété, vous auriez raison ! mais 25 syndicats, 25 syndics et UNE ASL ne fera que compliquer les choses !
C'est le syndic du Bat A qui devait aussi demander le respect absolu des Statuts en ce qui concerne le contrat de chauffage et la répartition des charges spéciales par la seule ASL; mais il a dejà resilié le contrat sans aucun droit !!! |
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