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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
 Posté - 05 nov. 2008 : 15:55:54
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Citation :
Question : pourquoi les syndics sont-ils à ce point incorrigibles, malgré une image désastreuse qu'ils déplorent eux-mêmes ? L'explication tient, en partie, à la modicité des honoraires de base. « A 150 euros le lot, il n'est pas possible de gagner sa vie. Quand les prix sont trop bas, vous allez chercher des compensations chez les fournisseurs », plaide Philippe Loiselet, qui, lui, bien sûr, ne se sent pas concerné. Depuis la loi de 1986, qui a libéralisé les honoraires, la concurrence est rude et le dumping fréquent. « Sauf que même ceux qui pratiquent des tarifs respectables sont capables de petites combines », relève un bon connaisseur.
Mais si les syndics sont les principaux responsables de la situation, les copropriétaires sont, eux aussi, coupables. Selon les professionnels, ils ne s'impliquent pas suffisamment dans la vie de la copropriété et pratiquent l'absentéisme à outrance. Un dilettantisme que les associations regrettent également.
« Un bon conseil syndical, appuyé par des copropriétaires, voilà le seul antidote contre les abus », assure Bruno Dhont. Bref, on a aussi le syndic qu'on mérite !
Heureusement, quelquefois, la collaboration entre gestionnaires et copropriétaires peut s'avérer fructueuse et constructive. Certains mandataires ont à coeur de gérer au mieux leurs immeubles. Et renégocient, chaque année, les plus gros contrats. Ces initiatives sont bienvenues. Mais il est encore loin, le temps où les assemblées générales houleuses se transformeront en réunions conviviales... ».
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 05 nov. 2008 : 21:14:32
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Citation :
Initialement posté par manech
Certain[/u]s mandataires ont à coeur de gérer au mieux leurs immeubles[/b].
passionnant,
Une question :
l'arc recommande t elle certains syndics ?
selon quels critères ?
quelle est la contrepartie pour les syndics recommandes par l'arc ? 
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Edité par - air jordan le 05 nov. 2008 21:14:55 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 nov. 2008 : 21:18:40
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| Traduction : "quelle est l'épaisseur de l'enveloppe ??? " |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 05 nov. 2008 : 21:26:42
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oui mais pas que cela ,
sur ma région j'ai constaté que certains syndics laissent accès libre à ce genre de personnes : accès aux PC, au logiciel, à l'imprimante, à la machine à café .......
rigolo non  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 05 nov. 2008 : 23:33:16
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Citation :
Initialement posté par air jordan
oui mais pas que cela ,
sur ma région j'ai constaté que certains syndics laissent accès libre à ce genre de personnes : accès aux PC, au logiciel, à l'imprimante, à la machine à café .......
rigolo non
c'est qui "ce genre de personne" 
Citation :
Une question :
l'arc recommande t elle certains syndics ?
selon quels critères ?
quelle est la contrepartie pour les syndics recommandes par l'arc ?
Ca c'est du typique syndic, 3 questions en 1 !!!
Et c'est quoi le rapport avec l'article |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 05 nov. 2008 : 23:54:46
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| Mais si, on nous aime nous, les syndic......... POULE !!!!! pan pan |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 06 nov. 2008 : 01:10:37
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Citation :
Initialement posté par oxymore
Mais si, on nous aime nous, les syndic......... POULE !!!!! pan pan
Non, non , c'est pas dans l'article ça !!! Remarquez, en lisant l'article vous avez dut comprendre pourquoi !!! |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 06 nov. 2008 : 08:25:38
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Petite expérimentation:
Dans un forum fréquenté par des copropriétaires et des syndics, vous citez un extrait d'article de journal.
Dans l'article sont cachés deux noms propres susceptibles de faire réagir: Loiselet, syndic, et Dhont, membre de l' Association des Responsables de Copropriété).
Les lecteurs et adhérents de l'ARC passent placidement devant Loiselet.
Les syndics de service ce soir-là dénichent immédiatement le nom honni de l'ARC, et se mettent à baver de l'insinuation et à japper du sarcasme.
Merci à ces participants d'avoir bien voulu, bénévolement de surcroît, contribuer à cette modeste étude du réflexe pavlovien chez les syndics.
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 06 nov. 2008 : 09:29:32
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L et D ??, Ils sont tout aussi souvent épinglé que les autres gros.
(appels a des sociétés filliales) et c'est eux contre lesquel une action avait été intenté pour travail dissimulé (appel a une entreprise plus immatriculé, il n'ont rien vérifié) La chambre criminelle avait cassé l'arrêt de la cour d'appel pour un problème de procédure. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 06 nov. 2008 : 09:47:32
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Oxymore, je sais parfaitement ce qu'on dit de Loiselet. Je note juste que ce nom ne suscite pas immédiatement une réaction pavlovienne qui empêcherait d'entendre ce qu'il dit: tout Loiselet qu'il est, pourquoi donc dirait-il toujours des c.....s? Pourquoi ne pas reconnaître qu'il a raison quand il dit qu'à 150 euros le lot il n'est pas possible de gagner sa vie?
En revanche, on voit que chez certains, la seule mention d'un nom détesté déclenche des réflexes d'agressivité venant de ce que les savants appellent je crois notre cerveau reptilien, réflexes de troll d'internet aussi, (celui qui agresse pour ne pas discuter), réflexes qui, comme le dit Yaume, n'ont aucun rapport avec le sujet traité. |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 06 nov. 2008 : 09:52:09
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Citation :
oxymore
Pilier de forums 735 réponses Posté - 05 nov. 2008 : 23:54:46
Mais si, on nous aime nous, les syndic......... POULE !!!!! pan pan
Oxymore,
Je ne sais si vous écrivez POULE, en pensant uniquement aux syndics alors qu'il me semble qu'au ball trap on dit POOL.
Il est vrai que le syndic "part moins vite" qu'un plateau d'argile et qu'il "vole" toutefois bien mieux qu'une POULE . Parfois, et pour certains d'entre-eux, on peut même considérer que c'est un volatile de grande envergure qui effectue de grands cercles au-dessus des copropriétés. 
Mais comme l'écris Manech Citation :
Merci à ces participants d'avoir bien voulu, bénévolement de surcroît, contribuer à cette modeste étude du réflexe pavlovien chez les syndics.
Et là, il est vrai que vous êtes "parti" comme un plateau d'argile. |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 nov. 2008 : 10:22:53
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Pourquoi aucune réaction à cette citation de 'L' ? :
" Pourquoi ne pas reconnaître qu'il a raison quand il dit qu'à 150 euros le lot il n'est pas possible de gagner sa vie ? "
Parce que c'est la réalité des choses qu'HELAS une majorité de copropriétaires ne veut pas voir ....
La réaction est plutot : "Déja qu'à 120 il ne fait rien, ce n'est pas pour lui filer 150 !" ... ce qui n'est pas une façon d'aborder la question ....
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 06 nov. 2008 : 11:09:33
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Pourquoi aucune réaction à cette citation de 'L' ? :
" Pourquoi ne pas reconnaître qu'il a raison quand il dit qu'à 150 euros le lot il n'est pas possible de gagner sa vie ? "
Parcequ'on pensait, qu'oxymore en aurait une, mais il a préféré s'attaquer à l'ARC (qui n'est pas l'auteur de l'article, qui n'a pas forcement une part importante dans l'article) comme c'est fréquent sur ce forum. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 06 nov. 2008 : 12:11:03
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Dans certains cas, plus fréquents qu'on veut bien le dire, cette façon d'annoncer les coûts par lot est aussi trompeuse que ce soit pour les honoraires de syndics ou certaines prestations:
exemple : 80 lots mais 65 copropriétaires, 15 lots étant en fait des chambres annexées aux appartements ou des appartements contenant 2 ou 3 lots, même copropriétaires, non louées indépendemment
ceci à des conséquences qui peuvent être importantes, notamment sur les salaires (taux d'emploi en fn des lots, et tous les contrats estimés sur les lots
ainsi pour un syndic qui dit 150 euros pour 80lots = 12000 euros font en fait ensuite quand c'est facturé aux tantièmes allant de 30 à 300 = 36 à 360 euros en réel hors frais administratifs et annexes.
si le syndic (et autres frs, ainsi que les assoces...)comptait 150 par 65 lots on aurait 9750 euros allant de 30 à 400 tantièmes soit de 29,25 euros à 292,50 euros
Les syndics concernés omettent de dire qu'ils se "répurèrent" ainsi une partie d'honoraires et des copropriétairesque pour le même travail de syndic, le coût réel analytique n'est pas du tout le même!
et pour L&D il faut rajouter les coûts cachés des filiales, locaveille, etc etc |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 07 nov. 2008 : 09:22:52
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Océan, quand on dit 150 euros ou 200 euros par lot, c'est généralement par lot principal (en tous cas, il est facile pour un CS de s'en assurer).
Que les copropriétaires aient envie de payer le moins possible, c'est normal.
Mais je ne comprends pas que les CS n'essaient pas de faire comprendre aux copropriétaires qu'il n'est pas possible de "faire bonne chère avec peu d'argent" comme le souhaitait un avare célèbre,. Les conseillers syndicaux sont en principe bien placés pour savoir la quantité de travail qu'il faut fournir pour une copropriété, alors pour une cinquantaine!!!
S'il y a des économies à faire, ce n'est pas forcément sur les honoraires de base du syndic.
J'ai halluciné quand, au cours d'une AG où j'étais mandatée, je me suis fait reprocher d'avoir dit que les honoraires de base d'un syndic étaient très modérés. Ces mêmes CS et copropriétaires qui refusaient l'augmentation de 3 % de ces honoraires acceptaient une prime d'assurance (non renégociée depuis 12 ans) plus de deux fois trop chère!
J'ai déjà dit et je le répète que je suis favorable à une augmentation des honoraires de base, allant de pair avec un contrôle hyper strict des prestations particulières et de l'activité du syndic.
J'ai remarqué que, plutôt que de mettre les mains dans le cambouis et de chercher comment faire des économies sans nuire à la qualité des prestations, certains CS trouvent moins fatiguant de fouetter verbalement leur syndic (à coups de mails ou à coups de téléphone), et de tenter de rogner sur ses honoraires.
D'autres CS trouvent moins fatiguant d'approuver toujour leur syndic et de justifier toutes les augmentations de charges.
Bref je suis entièrement d'accord avec Bruno Dhont quand il dit:
Citation :
Un bon conseil syndical, appuyé par des copropriétaires, voilà le seul antidote contre les abus », assure Bruno Dhont.
Je refuse la solidarité systématique entre copropriétaires comme je refuse la solidarité systématique entre syndics. j'ai été pendant si longtemps un de ces copropriétaires léthargiques que je les comprends et ne peux maintenant leur en faire grief; mais ceci ne m'empêchera pas de dire moi aussi ce que j'ai constaté depuis 3 ans que je m'investis dans la copropriétéCitation :
on a aussi le syndic qu'on mérite !
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 nov. 2008 : 11:08:36
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"J'ai remarqué que, plutôt que de mettre les mains dans le cambouis et de chercher comment faire des économies sans nuire à la qualité des prestations, certains CS trouvent moins fatiguant de fouetter verbalement leur syndic (à coups de mails ou à coups de téléphone), et de tenter de rogner sur ses honoraires.
D'autres CS trouvent moins fatiguant d'approuver toujour leur syndic et de justifier toutes les augmentations de charges."
On ne peut qu'approuver vos propos, Manech.... mais vous allez vous faire incendier par certains ici !
Je l'ai déja été en avançant :
"On a le syndic qu'on mérite"
"Bon copropriétaire informé = bon CS formé = bon syndic"
Nous sommes nombreux (je parle des copropriétaires) à dénoncer les honoraires tirés vers le bas de 15 à 20%. Je parle ici des honoraires "gestion courante", de tous les honoraires gestion courante y compris le compte séparé obligatoire !
Mais, comme vous l'avez constaté, on se fait aussitot incendier encore pour de tels propos !
Hélas, les copropriétaires ne savent pas voir qu'en acceptant des honoraires gestion courante bas, sous le faux prétexte de mise en concurrence, ils vont se retrouver ensuite avec tout un tas d'honoraires imputés en sus qui au final doublent ceux annoncés, alors que les 9/10 de ce qui leur est facturé en plus relève de la gestion courante ! .....
Comment comprendre que les copropriétaire refuse 10% en sus pour le compte séparé, alors qu'il s'agit la plupart du temps d'une mise à niveau des honoraires réels ???
manech, soyez certain qu'on va voir sortir la grosse artillerie pour ces propos ! |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 07 nov. 2008 : 11:22:08
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Manech,
dans mon exemple, réel, il s'agit bien de lots et non d'annexes, pourtant la chambre ou le studio sont bien aux mêmes copropriétaires, cloisons abattues etc ou occupés par les enfants; je connais un autre immeuble où à l'origine les copros ont acheté avec des chambres de service mais définies comme lots aussi ....
Des conseillers syndicaux impliqués en font bien plus que leur gestionnaire, normal ils sont plus concernés, connaissent leur copro et peuvent analyser dans le détail, ce que peu de gestionnaires font.
Je suis bien d'accord sur la responsabilité des copropriétaires : le problème est plus que certains qui s'investissent dans leurs copropriétés sont contrecarrés par d'autres qui passent plus de temps à leur interêt individuel qu'à la copropriété...
Quant à l'arc c'est comme pour les syndics et toute organisation, elle a ses limites et ses compétences, quelquefois bien surprenantes aussi: on peut aussi dire "on a l'assoce que l'on mérite" ...
reste que les minoritaires sont obligés de subir parfois et l'incompétence du syndic et celle du CS
Pour ma part, on parle en général de charges, donc de budgets, de devis, de factures, de contrats d'une copropriété, payer un syndic un syndic "300 euros par lot" ne me choque pas si ce travail de gestion ne se limite pas à faire des OS en fonstion des demandes des gardiens, de CERTAINS copros, envoyer les AF mais à gérer dans l'interêt des copropriétaires et non celui du syndic.
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Edité par - océan le 07 nov. 2008 11:48:05 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 07 nov. 2008 : 14:31:32
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Océan, je suis globalement d'accord avec vous;
Gédéhem, vous avez déjà deux réactions de copropriétaires.
D'autres réactions seraient les bienvenues, y compris celles de syndics.
Quant à la grosse artillerie, je l'attends sans crainte, mais personnellement j'ai plus souvent ici entendu celle des syndics que celle des copropriétaires (je mets à part les canons de Philippe 388 bien sûr, le copropriétaire préféré des syndics sur ce site, celui auquel ils aiment répondre, parce que ses excès évidents permettent de noyer le débat sous les qualificatifs plus ou moins injurieux)
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 nov. 2008 : 14:33:38
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| Bon, ok, on est sur la même ligne ...(qui n'est pas de tir ni de feu .. !) |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 07 nov. 2008 : 18:20:53
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Je crois qu'il faut renvoyer les curieux à ce lien:http://jpm-copro.com/#Actualit%C3%A9s
Et je ne résiste pas au plaisir d'en recopier ces quelques lignes: Citation :
Les solutions sautent aux yeux. Il s’agit :
- d’imposer la gestion des trésoreries par un compte séparé ouvert au nom du syndicat
- de supprimer la rémunération des fonds déposés au profit du syndic
- de mettre au point un mécanisme permettant la rémunération des fonds déposés sur un compte séparé au profit du syndicat déposant
- d’inciter les copropriétaires à admettre, - voire à exiger -, le rétablissement des honoraires de gestion courante à un niveau décent ;
- d’éradiquer les rubriques injustifiées figurant dans la catégorie exceptionnelle des barèmes de rémunération
Je ne vois pas qui parmi les copropriétaires pourraient s'opposer à ces mesures prescrites par un ancien syndic. Qui, si ce n'est parmi ses pairs. |
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