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 Sujet  |
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matgue
Contributeur actif
32 réponses |
 Posté - 19 mai 2008 : 08:38:10
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Bonjour
La prime d'assurance Multirisque de notre copropriété a augmenté de 84% entre 2001 et 2008. Ayant interrogé le syndic, voici la réponse qu'il a obtenu de la part du courtier
La Compagnie a effectivement appliqué entre 2001 et 2007 des majorations de prime qui correspondent :
- à l’évolution du jeu de l’indice FFB sur lequel les primes mais également les montants de garanties sont indexés ;
- à des majorations tarifaires dites conjoncturelles appliquées par l’ensemble des Compagnies du marché du fait des mauvais résultats enregistrés d’une manière globale dans la branche Multirisque Immeuble ;
- à la création, en 2002, du GAREAT dans le but de garantir les risques de terrorisme et d’attentats sur le territoire français.
Nous avons pu négocier depuis 3 ans une limitation de la majoration au strict jeu de l’indice.
Le taux de prime actuellement retenu est de 1,03 €/m², ce qui est raisonnable compte tenu du marché actuel (à garanties égales bien entendu).
Questions
Est-ce que un telle augmentation vous semble logique (Pour précision, nous n'avons jamais eu de sinistre).
Par ailleurs il est fait référence à une de 1.03€/m2 - hors notre immeuble fait 4200 M2 et notre prime est de 8200€ - Quelle est la méthode de calcul d'une prime d'assurance multirisque?
Merci pour vos réponse éclairées
Cordialement
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 19 mai 2008 : 19:10:06
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le calcul de la prime est fonction des différentes clauses du contrat en matière de couverture de risque,des franchises prévues en cas de sinistre....et de la surface hors oeuvre développée (SHOD).
SHOD = la surface totale, additionnée des rez de chaussée + chacun des niveaux,calculée à partir de l'extérieur des murs;les toitures formant terrasse ne sont,en principe,pas décomptées.
Toutefois, les balcons,loggias combles ,garages ,caves, sous sol non aménagéz en locaux d'habitation ne sont pris en compte que pour 50% de leur surface (mais ce % n'est pas identique pour toutes les C°)
A titre d'exemple notre bâtiment "affiche" une SHOD de 3900m2 et le montant de notre prime valeur 01.01.2008, est de TTC 2195,26 euros, dont 198,17€HT pour catastrophes naturelles et 82,57€ HT attentats et actes de terrorisme.
Notre indice FFB (ex.fnb)de base = 3ème trimestre 2001 est de 584,20 alors que le dernier = 3ème trimestre 2007 est de 774,60 soit,sauf erreur de ma part, une augmentation légale de l'ordre de 32%
Pour l'augmentation de conjoncture elle est à négocier à chaque appel de prime,ce document doit absolument être détaillé mais, en général, il ne l'est pas et,très souvent,personne syndic ou/et CS ne le réclame.
Pourtant ce détail a un double avantage :
1) vous permet de négocier l'augmentation de conjoncture,notamment si pas de sinistre
2) peut,éventuellement, vous permettre de résilier votre contrat hors durée du préavis.
En effet il y a une clause qui permet au sociétaire de résilier le contrat dans le mois où il a eu connaissance de l'augmentation de la prime si l'augmentation est majorée d'un % supérieur aux variations de l'indice ( + de conjonture).
Pour cette résiliation il faut,naturellement,avoir -sous le coude-la proposition + interessante d'un autre assureur |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 19 mai 2008 : 19:22:54
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Citation :
à l’évolution du jeu de l’indice FFB sur lequel les primes mais également les montants de garanties sont indexés
en complément: ceci est exacte, ce que votre assureur a "oublié" de préciser c'est que l'augmentation de conjonture,souvent aussi importante sinon plus que l'augmentation de l'indice,elle elle ne fait pas augmenter d'un centime le nontant des garanties
Donc, pour vérifier où vous en êtes, il faut déjà:
-avoir le détail de tous les appels de prime
-la valeur des indices FFB et le trimestre correspondant à cet indice(ce doit être toujours le même, chaque année) |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 20 mai 2008 : 13:50:01
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Cette augmentation me paraît importante pour une copropriété sans sinistres déclarés. Je vous conseille vivement de mettre votre assureur en concurrence. Votre dossier est très bon (sinistralité nulle), vous devriez avoir des propositions intéressantes. Il est étonnant que votre syndic ait seulement proposé de limiter l'augmentation et non de faire jouer la concurrence: à moins que ce ne soit un syndic-courtier, la renégociation -à la baisse- et la mise en concurrence font partie de ses tâches.
Vous avez par ailleurs raison de vérifier la surface déclarée: dans une copropriété neuve que je connais le syndic avait confondu surface développée (attention toutes les compagnies ne comptent pas de la même façon la surface développée) et surface hors d'oeuvre brute, d'où un gros surcoût.
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matgue
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 27 mai 2008 : 14:26:32
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Bonjour,
Il se trouve que la SHOD réelle (récupérée auprès de l'urbanisme est inférieure d'environ 800m2)- quels sont les recours? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 27 mai 2008 : 14:42:50
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800m2,votre immeuble est petit??,vous n'avez pas le plan d'un niveau pour faire,même approximativement,ce calcul?
Une telle différence, 800m2 au lieu de 4200m2, parait "impensable"!!la tolérence générale en + ou en - est de 10%
La première démarche 'est de contacter l'assurance de l'immeuble -via syndic, voire hors syndic- pour vérifier d'ou vient l'erreur éventuelle et qui la faite |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 27 mai 2008 : 17:21:51
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Si il y a eu confusion entre la ShoB et la ShoD, la différence ne m'étonne pas.: Chez nous, cela a fait 25% de m2 en moins, et de prime en moins.
(Il ne faut pas en vouloir à l'assureur, la surface est "déclarative": c'est la responsabilité du premier syndic qui est en jeu.)
Vous pouvez tout simplement signaler l'erreur à votre assureur et voir ce qu'il vous propose (rectification avec rétroactivité ou non). Ou bien solliciter un autre assureur sur de nouvelles bases. |
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matgue
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 29 mai 2008 : 15:03:29
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Pour être plus précis - la SHOD de notre contrat d'assurance précise une SHOD de 8000 m2. Hors le service de l'Urbanisme nous informe que la SHOD de notre immeuble est de 7200 m2 (soit 800 M2 de moins) - quels peubvent être les recours?
merci d'avance de vos retours |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 29 mai 2008 : 15:28:41
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Je pense,toujours,qu'il faut voir avec l'assureur de la copropriété d'où vient cette différence,donc le détail de leurs calculs; c'est votre assureur qui prendra,ou pas,en charge le coût des réparations si sinistre,pas les services de l'Urbanisme
Cette démarche ne vous engage à rien,mais vous saurez exactement pour quoi cette différence entre les deux calculs ( cela vient t-il d'une mauvaise déclaration de SHOD par le syndic,de la tolérence de 10%.....)
Vous savez j'ai appris à être très prudent au niveau des affirmations;il est très souvent souhaitable d'avoir toutes les données avant de "réclamer"
Il serait, peut être, intéressant de contacter un autre assureur;si vous pouvez vous déplacer avec les renseignements concernant votre copropriété et vos garanties, vous pouvez avoir les renseignements immédiatement.
Contrairement aux idées reçues,pour avoir un projet,vous n'êtes pas dans l'obligation de donner une attestation de votre assureur actuel donnant les sinistres ou pas des 3 dernières années;vous indiquez simplement que cette attestation, confirmant vos informations données,sera fournie en cas de changement d'assureur!
mais là,c'est vous qui êtes sur place (ou dans le bain) donc à vous de choisir; bien vouloir nous tenir informé....... on apprend tous les jours |
Edité par - felix1930 le 29 mai 2008 15:37:21 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 29 mai 2008 : 17:28:49
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| D'accord avec Felix: posez la question à votre assureur. |
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matgue
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 06 nov. 2008 : 09:42:47
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Le problème d'assurance n'est toujours pas résolu
En effet, le syndic a calculé la superficie de l'immeuble et n'est pas d'accord avec la SHOB indiquée dans le permis de construire mais semble plutôt d'accord avec la superficie indiqué dans le contrat d'assurance. Par ailleurs le syndic m'informe que la Mairie se moque que la superficie soit différente de celle du permis de construire. Je lui ai demandé de m'obtenir une attestation de la mairie pour le confirmer et suis toujours en attente.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 06 nov. 2008 : 16:05:48
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On aimerait savoir comment votre syndic a fait ses calculs. L'avez-vous vu avec un décamètre arpenter le bâtiment? J'en doute. Il n'a pu s'appuyer que sur les documents d'urbanisme, documents qui ne parlent que de SHOB et de SHON, jamais de surface développée. ( Quand vous écrivez ceci:Citation :
Hors le service de l'Urbanisme nous informe que la SHOD de notre immeuble est de 7200 m2 (soit 800 M2 de moins)
vous confondez vraisemblablement Shob et Shod, à moins que vous ne parliez de la Shon!!!.)
Pour la surface développée certaines surfaces de la Shob sont divisées par deux (combles, sous sols, greniers).
Donc de façon tout à fait logique la surface développée déclarée à l'assurance est toujours inférieure à la surface hors d'oeuvre brute des certificats d'urbanisme.
Pour en avoir le coeur net, consultez un autre courtier d'assurances, un de ceux qui peuvent en ligne consulter les documents administratifs et voir quelle est la surface au sol de l'immeuble. Et demandez-lui d'évaluer votre surface développée, indiquez lui votre sinistralité depuis 3 ans, demandez-lui de vous faire éventuellement une proposition, et mettez à l'ordre du jour de la prochaine AG le changement de courtier ou d'assureur.
Le recours à un autre courtier vous évitera à vous de vous emmêler dans les sigles et le mètres carrés.
Vous saurez si le tarif très raisonnable qui est le vôtre doit ou non être appliqué à une surface moins importante.
Et une bonne décision d'AG viendra éventuellement à bout d'un syndic récalcitrant.
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 09 nov. 2008 : 20:33:28
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Bonsoir matgue.
Si la prime que paie votre copropriété est de 8200€, si la surface développée de votre immeuble est de 7200 m2, le prix que vous payez est correct. 1, 13€ le m2 développé est en effet un prix raisonnable. Alors peu importe que cette prime ait augmenté fortement depuis 2001, l'essentiel est de savoir, nonobstant cette augmentation, si vous êtes à un prix de marché ! Car attention, à vouloir changer à tous prix, on peut commettre un erreur. Vérifiez auparavant les garanties offertes ; certains anciens contrats peuvent recéler des garanties plus importantes que celles proposées dans de nouveaux !
Faites chiffrer via votre syndic votre courtier auprès d'une autre compagnie. Compte tenu de l'importance de votre immeuble, celle ci viendra mesurer sa taille effective (vous saurez ainsi si la surface développée est la bonne ) et vous fera une proposition. Vous pourrez alors en vérifiant les garanties contenues dans le nouveau contrat déterminer si vous avez intérêt ou non à changer. Bon courage. |
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