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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
 Posté - 20 nov. 2008 : 11:02:31
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Personne ne commente les chiffres d'alex40? alors je m'y colle.
Les données chiffrées sont censées venir de Citation :
L’application des préconisations de l’ARC (j’ai, pour ce rapide calcul , réduit de moitié mes honoraires de mutation, supprimé les honoraires de relance simple et d’un autre poste)
Je passe sur le mystérieux autre poste.
Concernant les frais de relance simple: Alex40, vos doigts ont-ils dérapé sur le clavier? Il faut être assez gonflé pour appeler revendication de l'ARC ce qui est l'application pure et simple de l'article 10-1 de la loi! Cet article est peut-être mal rédigé -c'est le point de vue de JPM-. En attendant, si vous voulez facturer des frais de relance simple, facturez les au syndicat.
Concernant les honoraires de mutation: Ce qui me frappe c'est que le montant de ces honoraires soit présenté comme une source d'équilibre pour la trésorerie du cabinet, et non comme le juste prix d'une prestation. Pourquoi donc cet état daté n'est-il pas facturé au temps passé? en tenant compte de l'évaluation donnée par un de vos confrères qui, comme l'ARC, trouve abusifs les honoraires pratiqués par certains:
Citation :
La durée moyenne (selon nature de l'immeuble) minimale d'établissement d'un état daté est d'une heure. Elle peut passer à deux voire exceptionnellement trois heures quand il y a des travaux et surtout un contentieux complexe relatif au paiement des charges.
Je me suis étonnée de l'importance pour un cabinet de ces honoraires dits privatifs et de l'insistance d'Alex40 à les défendre. Pourquoi?
Faut-il donner raison à ceux qui affirment que les éventuels abus sur les honoraires dits privatifs viennent de ce que les copropriétaires concernés sont isolés -soit parce qu'ils sont" coupables" d'impayés,
soit parce qu'ils sont sur le départ. (Heureusement que ces isolés sont défendus par quelques uns!)
Je note aussi qu'en ce qui concerne les honoraires privatifs pour impayés, il y a un garde fous: le juge, puisqu'en principe il faudrait qu'une décision de justice intervienne pour que ces sommes initialement payées par le syndicat puissent être légalement imputées au copropriétaire fautif. (De fait chacun sait que syndic et syndicat s'accordent pour les imputer immédiatement et illégalement au copropriétaire fautif)
En ce qui concerne les honoraires de mutation, pour une clientèle totalement captive, il n'y a aucun garde-fous.
Il n'y a qu'une solution logique: puisque cet état daté est indispensable à la transaction, puisque les transactions immobilières sont encadrées en ce qui concerne les frais de notaire, il me paraît juste que les frais d'état daté rempli par le syndic soient encadrés par les pouvoirs publics: fixation soit d'un montant, soit d'un pourcentage, soit d'un maximum...
Quand Alex40, dans une belle envolée, met en garde contre les Citation :
demandes démagogiques et irresponsables de ces honorables associations
, il persiste et signe dans l'erreur désormais volontaire qui consiste à refuser de voir que certaines -et non des moindres- de ces "demandes démagogiques et irresponsables" viennent de son propre camp, du moins de ceux qui gardent sens critique et imagination malgré la peur de l'avenir.
Certains syndics fonctionnent en compte séparé, ne facturent pas les relances simples, ont des frais d'état daté raisonnables. Renseignez-vous auprès d'eux pour savoir comment ils équilibrent leurs comptes. C'est possible, ils l'ont fait.
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Edité par - manech le 20 nov. 2008 11:27:44 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 20 nov. 2008 : 11:41:51
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Tout ceci tourne autour d'une vérité fondamentale avancée par yaume, mais qui n'est pas caricaturale selon Alex :
"Faudrait quand même être juste :
- soit on paie pas cher le syndic, et on fait son boulot.
- soit on paie plus cher, et il le fait !!!"
On signe où ??? 
D'où les déclinaisons : si on le paye ric rac, il va nous facturer tout un tas de choses en plus .. dont les relances et autres cadeaux !
Il ne s'agit donc pas en fait de "payer cher", mais de payer "le juste prix", ce qui n'est généralement pas le cas !
C'est à ce moment là que les copropriétaires pourront légitimement avoir des exigences ! |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 20 nov. 2008 : 12:39:23
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| Et pour cela, il faut donc bien que les contrats de syndics soient encadrés par la lois, en tout cas plus que cela ne l'est actuellement. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 20 nov. 2008 : 12:41:31
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Je propose une simple analyse des frais de syndic réellement payé par les copropriétaires du plus faible tantièmé au plus fort pour sa résidence : c'est la Loi répartition aux tantièmes (sauf pour les honoraires sur travaux à millièmes spécifiques)pourtant le travail est le même que l'on ait 30 ou 300 dix millièmes des charges communes. Rappelons que le syndic et de nombreux fournisseurs se basent sur le nombre de lots et non le coût réel par lot principal;
car là cela devient interessant pour un copropriétaire de se dire : je paie tant par an pour le syndic, tant par mois, que fait le syndic pour ces (x)XXX euros par an.
qu'en pensez-vous avant que je recherche les montants minima et maxima par copro sur les comptes depuis 3 ans?
car c'est bien gentil de toujours analyser les besoins d'honoraires pour la survie des syndics et de leur personnel, mais dans la rubrique copropriétaires, les premiers à mon sens concernés, ce serait bien d'aborder la survie des copropriétaires au lieu de s'intéresser uniquement à la marge des syndics... |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 20 nov. 2008 : 13:06:27
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Je vous rapelle un détail !
nous avons obligation d'afficher nos tarifs !
Dans ces conditions, la meilleure référence, c'est le nombre de lot.
C'est juste un mode calcul.le prix au lot sera plus important pour un immeuble avec gardien, chauffage, ascenseur, qu'un immeuble avec juste 10 BAL et un tapis d'entrée. Ces tarif sont des plafonds, et aprés, on compose avec la réalité de l'immeuble.
Si nous n'utilisions pas cette methode, il nous faudrait offrir le catalogue de la redoute pour envisager chaque situation |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 20 nov. 2008 : 18:28:58
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Citation :
Certains syndics fonctionnent en compte séparé, ne facturent pas les relances simples, ont des frais d'état daté raisonnables. Renseignez-vous auprès d'eux pour savoir comment ils équilibrent leurs comptes. C'est possible, ils l'ont fait.
Il se peut que l'un de nous ait fait ouvrir des comptes bancaires séparés pour l'ensemble de ses propres immeubles (il faut poser la question à Oxymore !), ne prenne pas de frais de relance simples et facture des frais de mutation très bas. Ce syndic paraît donc particulièrement vertueux par rapport à moi. Mais cela signifie aussi qu'il a pu, qu'il a dû compenser ce manque à gagner sur ces postes, par des réajustements sur d'autres catégories d'honoraires. Il faudrait donc comparer en effet la structure de son compte d'exploitation avec la mienne ou celle d'une grande partie des professionnels pour comprendre comment il s'en sort. Quoi qu'il en soit, la compensation, si compensation il y a eu, n'a pu se réaliser que très progressivement et les copropriétaires de ce syndic y sont désormais habitués. Mais une structure donnée de compte d'exploitation ne se transforme pas aussi aisément et rapidement ! Si nous devions modifier aussi profondément la structure de notre exploitation, que d'efforts en perspective et sur du moyen terme ! Peut être qu'alors certains d'entre nous examineront plus activement l'hypothèse d'une cession de leur cabinet à nos grands confrères !
Concernant l'état daté, manech, vous oubliez (comme l'ARC) de rapporter mes propos complètement sur la part du prix des mutations (autre que le temps passé) couvrant la responsabilité du cabinet dans l'établissement de l'état daté. Et là comment mesurer la part du prix de cette responsabilité ? Comme souvent, les choses ne sont pas aussi simples qu'on le voudrait.
J'émettais l'hypothèse (que l'ARC a saisie comme prétexte pour pousser ses cris d'orfraies scandalisés) que le prix de l'état daté était plus élevé qu'il ne le pourrait, en raison de la situation particulière du partant par rapport au couple restant, le syndicat et le syndic. Je pourrais faire cette même hypothèse pour les frais de relance pour impayés (prix élevé pour le copropriétaire qui sort des clous et qui est montré du doigt par le corps social) et je pourrais ajouter qu'il en est de même pour le compte bancaire séparé (mais il est difficile de faire admettre ou tout simplement de faire comprendre que ce que je perçois sur la masse des fonds de mes mandants n'est pas réellement perdu par le copropriétaire de base pris individuellement mais par la banque. Si j'ose dire, le syndic se rémunère sur une res nullius, c'est à dire en quelque sorte sur des fonds qui n'appartiennent à personne (je sais, je vais faire bondir nombre de lecteurs) ; je ne reviens pas sur mes longs développements sur ce thème).
Dans tous les cas, on est en présence d'un simple problème de vases communicants ! Ce que je ne peux prendre ici, je dois le prendre là.
océan a raison aussi objectivement, vu de sa fenêtre, de dire qu'il se fout du compte d'exploitation du syndic et qu'il est davantage préoccupé par la dégradation des comptes des copropriétaires. Mais il doit simplement comprendre que si un syndic ne peut couvrir ses charges, il disparaît (et ocean continuera à s'en foutre, d'accord). C'est pourquoi le copropriétaire responsable ne devrait pas s'en laver les mains car il sera tôt ou tard rattrapé par le problème : un syndic qui a mis la clé sous la porte sera remplacé par un plus gros et ainsi de suite... C'est cela l'interdépendance !
Mais ocean continuera à s'en moquer ; il a raison à son niveau. Mais les autorités qui se doivent d'examiner le problème au plan macro économique ne peuvent rester indifférentes à la problématique des syndics, d'où leurs hésitations à prendre des mesures préconisées sur ce site abondamment parce qu'en apparence simplissimes mais qui auraient des conséquences plus graves que si le statu quo était conservé ! Et de ce point de vue, elles n'ont pas tort.
Le système sera donc corrigé mais seulement à la marge. c'est la loi du genre. On appréhende un problème différemment selon le niveau où l'on se place pour l'examiner. Micro ou macro économie il faut choisir, mais là, j'ai peur de devenir abscons !
Et l'ARC utilise les arguments micro économiques du copropriétaire lambda et tente de raisonner au niveau d'une profession, cela ne peut marcher et l'ARC ne peut l'ignorer. D'où son extrémisme et sa fuite en avant pour ne pas décevoir ses administrés.
Bonsoir. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 20 nov. 2008 : 19:35:53
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Alex, de ma fenêtre, ou plus exactement de mes baies vitrées  , j'ai une vue assez précise de la gestion des copropriétés que je connais et d'un certain nombre de syndics, nageant dans la gestion depuis mon bac (pas de sable mais de l'éducation nationale), je ne peux que constater que ce que côutent les syndics à une copropriété est rarement en adéquation au "service" apporté, ni ne correspond au mandat. Quand je dis vous c'est "syndics en général" et non vous Alex, syndic Xy que je ne connais pas (mais un comptable qui met 2h à saisir des conso d'eau, ne laisse pas focément présager d'une équipe dynamique (je vous rassure le nouveau nôtre ne semble pas savoir appliquer les tantièmes de copro, appeler des fonds conformes au budget, etc etc)
Le problème de votre profession est de rarement laisser la possibilité aux syndicats de suivre votre gestion de nos "résidences", non seulement car vous n'êtes pas sur place, que vous n'en avez pas la compétence (une formation de droit a rarement une compétence en gestion), et que cela ne vous rapporte rien: donc peu importe les surfacturations de certains contrats, d'énergie, de personnel, les fuites d'eau.....
Bien sûr certains sortent du lot, mais franchement ils ne sont pas légion.
Oui Alex 40, j'estime qu'il est sain de se moquer de la rentabilité d'un syndic quand un syndic se moque des copropriétaires et ne cherche qu'une chose ses honoraires et sa marge, ce que dénonce ceux qui cherchent à comprendre leurs charges soit sur un site comme UI soit au travers d'une assoce, que ce soit l'Arc ou une autre.
Que dire, par exemple le plus frappant, des travaux d'ascenseur quand les mises aux normes se transforment en rénovation totale? Tout faire faire en même temps pour être sûr de toucher des honoraires conséquents (BE,ascensoristes, syndics sous divers prétextes etc) sans se soucier le moins du monde de la capacité des copropriétaires à payer toujours plus
Les copropriétaires sont loin d'être des rentiers sauf pour certains bailleurs peut-être
Je pense avant tout aux copropriétaires et non aux syndics et des syndics ou gestionnaires amis de longue date ont en privé les mêmes réactions que moi, surtout lorsqu'ils sont aux-mêmes copropriétaires avec un syndic critiquable sur bien des points. La seule chose qu'ils peuvent alors tenter de faire est d'alerter les autres copropriétaires quand ceux-ci essayent de comprendre la structure de leurs charges de copropriété sans état d'âme sur le résultat du syndic de leur copro.
Alex, un syndic compétent a 6 mois de travail au plus un an à la reprise d'une copro; après sauf incidents c'est tout de même^pas plus compliqué qu'une petit ou grosse épicerie ... c'est ainsi que certains vivent bien, sont rentables |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 20 nov. 2008 : 20:55:36
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Alex40:
Citation :
Concernant l'état daté, manech, vous oubliez (comme l'ARC) de rapporter mes propos complètement sur la part du prix des mutations (autre que le temps passé) couvrant la responsabilité du cabinet dans l'établissement de l'état daté. Et là comment mesurer la part du prix de cette responsabilité ? Comme souvent, les choses ne sont pas aussi simples qu'on le voudrait.
Tojours mon ésprit d'a propos, mais à quoi sert don votre RCP ? comme pour le quitus, vous faites payer double ?
Ocean:
Citation :
Les copropriétaires sont loin d'être des rentiers sauf pour certains bailleurs peut-être
Et encore bailleur ca ne rapporte pas des masses !!! |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 21 nov. 2008 : 00:38:13
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alex40 : je croyais que vous étiez réellement parti de ce forum!!!! mais ous ne pouvez resister à l'appel de l'ARC chaque mercredi!!
alex40 : vous nous écrivez ceci Citation :
Cabinet Alex 40 2007 col 1 col 2
PRODUITS GERANCE 18,91% 19,72%
PRODUITS LOCATIONS 4,34% 4,52%
PRODUITS TRANSACTIONS 4,76% 4,97%
PRODUITS COPROPRIETE 66,55% 65,11%
DIVERS 0,85% 0,88%
PRODUITS FINANCIERS 4,60% 4,79%
TOTAL PRODUITS 100,00% 100,00%
TOTAL CHARGES 92,04% 95,99%
PRODUITS - CHARGES 7,96% 4,01%
IMPÔT SOCIETE 2,71% 1,36%
RESULTAT APRES IS 5,25% 2,64%
REMBOURSEMENT EMPRUNTS 6,63% 6,92%
SOLDE -1,38% -4,27%
cette liste de pourcentages n'a strictement rien à voir avec un bilan comptable. Cela ne veut rien dire du tout!!!
je vous propose donc celle-ci et attends vos commentaires si précieux sur mes chiffres qui ignore la compta, et qui se moque des copros.
PRODUITS GERANCE 14.00% 16.24%
PRODUITS LOCATIONS 3.32% 4.02%
PRODUITS TRANSACTIONS 4,00% 4,07%
PRODUITS COPROPRIETE 59.58 67.62%
DIVERS 0,75% 0,8%
PRODUITS FINANCIERS 4,640% 4,60%
TOTAL PRODUITS 100,00% 100,00% !! pareil!!!
TOTAL CHARGES 92,04% 95,99%
PRODUITS - CHARGES 6.22 12.05%
IMPÔT SOCIETE 20,71% 10,06%
RESULTAT APRES IS 8.12% 4.22%
REMBOURSEMENT EMPRUNTS 4.25% 9,92%
SOLDE ??????
alex40 : Citation :
j’ai converti mes chiffres de valeur absolue en pourcentage par rapport aux produits de mon cabinet. Dans la première colonne, figurent les chiffres de mon exploitation pour 2007 et dans la seconde, ces mêmes chiffres corrigés en tenant compte des principales préconisations de l’ARC.
m^me calcul que vous!!
Ma gestion est elle meilleure que la votre ??? je pourrai également ajouter 24.33% et 12.44%. pas si mal!!!!
alex40 : Citation :
Par commodité et discrétion aussi (comme dit l'arc, je ne suis pas très courageux ; en réalité je suis prudent, non pas pour moi- que pourrait-il m'arriver ? -mais compte tenu de la faculté de nuisance de cette association pour mon cabinet et les trente collaborateurs que je dois nourrir chaque mois
Vous avez si peur de cette assoc??? Pourquoi l'ARC désirerait vus détruire??? de quoi avez vous si peur ????
Quelle prétention!!! On est malgré tout très inquiet pour votre cabinet, heureusement que le ridicule ne tue pas!! |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 21 nov. 2008 : 01:29:53
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Citation :
alex40 : je croyais que vous étiez réellement parti de ce forum!!!! mais ous ne pouvez resister à l'appel de l'ARC chaque mercredi!!
Il va finir par prendre une adhésion, |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 21 nov. 2008 : 07:19:03
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Bonjour à tous.
Quelqu'un peut-il traduire dans notre langue la prose de notre cher philippe ? J'avoue ne pas comprendre et ne parviens pas surtout à saisir s'il est dans le registre de l'humour ou du sérieux.
Pour en revenir à mes chiffres, chacun aura compris je l'espère, que dans la colonne 2, hypothèse où je me plie à la volonté de l'ARC et à la règlementation actuelle sur les frais de relance (pardon manech), la chute des produits de copropriété liée à la baisse ou à la suppression de certains de mes postes d'honoraires entraînerait une baisse totale de mes produits (en valeur absolue, la base 100 en valeur relative restant par définition la même!). Ce qui fait que tous les produits (hormis ceux de la copropriété dont la part est ramenée de 66,55% à 65,11%) ainsi que les charges du cabinet voient leur part augmenter en valeur relative, tandis que dans le même temps, l'impôt sur les sociétés payé par le cabinet et le résidu bénéficiaire baissent fortement. Le solde bénéficiaire étant dans ce cas réduit de moitié, on mesure ici l'extrème sensibilité et la fragilité d'un résultat d'exploitation! |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 21 nov. 2008 : 10:18:03
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Alex,
Il y a tout de même toujours le fait que vous voyez la gestion de votre côté cabinet syndic, transactions, locations .... un copropriétaire voit ça de ses fenêtres de copropriétaire.
Une lettre de relance éditée par l'ordinateur coûte un timbre,la feuille de papier et l'enveloppe et non les sommes que l'on voit.
En cas d'impayés c'est le syndicat et non le syndic qui est pénalisé, donc s'il doit y avoir ponctionnement de frais supplémentaires, parfois auprès de copropriétaires déjà en difficulté bien souvent, cela devrait être au bénéfice du SdC et non du syndic (et des avocats que croient bon de rajouter certains syndics!).
Ces relances, suivi du budget, des consommations d'eau et d'énergie sont les exemples typiques de ce qui pourrait être fait par des copros, CS ou pas, et de façon souvent bien plus précise, efficace et humaine que celle faite par un grand nombre de syndics (gestionnaires, compta, direction) ...
Après 50 pages de posts, vous ne trouverez des partisans de votre façon de voir que chez les syndics; or, ici, c'est censé être une rubrique copropriétaires et non syndic-pro; vous devriez essayer de mieux comprendre ce qu'il ya derrière toutes les réponses émises par les copropriétaires, qui viennent rarement sur les sites immobiliers ou chez des assoces pour dire "mon syndic il fait tout bien, il gère dans l'intérêt du syndicat, il nous conseille etc
quel temps de chiens à Paris !! |
Edité par - océan le 21 nov. 2008 10:31:59 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 21 nov. 2008 : 11:42:10
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océan : Nous avons tous compris que ce syndic alex40, et les autres font un grand mélange des fonds et de leur comptabilité : fons de leurs mandants Syndicats de copropriétaires, locations, ventes,.....
La fonction de syndic n'interresse alex40 que sur les fonds de roulement qu'il place à son avantage.
On aura également compris qu'il se fout de nous avec ces calculs savants qu'ils nous alignent sans aucune bases de vérification possible. J'attends d'ailleurs une réponse sur ma base de calcul jointe au post précédent, qui est totalement bidon, bien évidemment alex40!!!
Alex40 : comme le souligne océan, ce forum est un forum de copropriétaires qui cherche des réponses et des solutions à leur problèmes de copropriété - comme le souligne le sondage d'UI -, mais vous n'avez jamais jeté un coup d'oeil sur les autres forums sur la copropriété!!!
Continuez à nous farcir la tête sur la gestion de votre cabinet, dont nous, copropriétaires, nous foutons royalement. Ce n'est pas ce que nous cherchons.
alex40 : Citation :
la chute des produits de copropriété liée à la baisse ou à la suppression de certains de mes postes d'honoraires entraînerait une baisse totale de mes produits (en valeur absolue, la base 100 en valeur relative restant par définition la même!). Ce qui fait que tous les produits (hormis ceux de la copropriété dont la part est ramenée de 66,55% à 65,11%) ainsi que les charges du cabinet voient leur part augmenter en valeur relative, tandis que dans le même temps, l'impôt sur les sociétés payé par le cabinet et le résidu bénéficiaire baissent fortement. Le solde bénéficiaire étant dans ce cas réduit de moitié, on mesure ici l'extrème sensibilité et la fragilité d'un résultat d'exploitation!
alleluiah !!!
Je produirai également mon compte de bilan dès janvier quand celui-ci sera clos, et vous nous donnerez votre avis éclairé!!! sur ma façon de gérer et sur le résultat de mon compte d'exploitation, qui sera très bon cette année!!!
Yaume : Citation :
Il va finir par prendre une adhésion,
en tous les cas il squatte ce forum, UI devrait lui faire payer une cotistaion par page 1€, 2€,.... il pourra ainsi les passer en frais dans son bilan!!
J'ai une question : alex40 facture t'il le temps qu'il passe sur UI, temps pris sur ses horaires d'ouverture, à ses syndicats de copropriétaires ?????
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 21 nov. 2008 : 11:58:10
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Océan, j'aime bien le ton et la teneur de vos dernières interventions.
Ce post a commencé avec les propos d'un syndic et il se termine avec des comptes de commerçant, dont philippe 388 a raison de souligner (sans points d'exclamation pour une fois) que ces comptes mélangent tout, toutes les activités d'un cabinet non de syndic, mais de gestion immobilière.
PS:En relisant alex40, je trouve ceci à propos de la rémunération des fonds placés: Citation :
Si j'ose dire, le syndic se rémunère sur une res nullius, c'est à dire en quelque sorte sur des fonds qui n'appartiennent à personne (je sais, je vais faire bondir nombre de lecteurs) ;
Et je me reproche de ne pas avoir bondi. |
Edité par - manech le 21 nov. 2008 12:59:31 |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 21 nov. 2008 : 15:06:26
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Il faut que j'arrête de jacter. Notre dialogue est décidemment un dialogue de sourds. Je tente d'expliquer ce qu'est un syndic de l'intérieur pour permettre aux uns et aux autres d'en savoir plus sur notre profession. Chacun des participants m'assimile peu ou prou à son propre syndic (qu'il considère le plus souvent comme un gredin) et attend de moi, des réponses qu'il ne parvient pas à obtenir de son syndic. Le malentendu est consommé et mes explications gauches sur mon métier et mes chiffres en agace apparemment plus d'un ! Chacun comprendra que ce n'était pas mon but.
Conscient intuitivement d'appartenir à une même collectivité "brimée", chacun utilise le site (et on le comprend aisément) comme le défouloir naturel de son impuissance face aux turpitudes de certains professionnels ; chacun vient puiser ou donner la considération qu'il n'obtient pas toujours dans sa vie réelle de copropriétaire. Ma présence parmi vous me paraît soudain insolite et déplacée. Je suis désolé de m'en être aperçu si tard.
Je continuerai cependant à vous suivre des yeux car finalement, vous m'avez appris beaucoup plus que ce que j'avais la prétention de vous apprendre. Je ne dis pas que je n'interviendrai plus mais je promets que je le ferai avec parcimonie. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 21 nov. 2008 : 15:39:04
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C'est, je crois, une sage décision. Ce silence devrait vous permettre à vous aussi de clarifier vos propres analyses sur votre métier, y compris en consultant les meilleurs de vos pairs
je tiens à vous rassurer: ce forum n'est pas toujours un défouloir pour copropriétaires malmenés et impuissants. Contrairement à ce que vous pensez, le savoir partagé, même petit, même s'il suscite le mépris des juristes ou comptables patentés, ouvre des possibilités réelles d'action aux copropriétaires et aux conseillers syndicaux qui s'expriment sur ce forum.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 21 nov. 2008 : 18:05:50
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Alex, quant aux assoces on apprend aussi à faire la part des choses, on y va, on y revient, on en revient aussi si on y trouve pas les conseils et l'efficacité. Pareil pour les sites et les forums.
Ce sont des bonnes écoles : on y vient pour apprendre et la logique veut qu'une fois qu'on sait on y retourne soit pour y chercher des infos, soit pour former ou la formation continue, mais pas pour se faire la guerre ou des dialogues de sourds.
Mes fonds je les préfère à la banque (quoiqu'en ce moment ...)ou sur un compte séparé et qu'ils me rapportent à moi et non à un syndic. Je persiste à penser un peu durement, mais réaliste, qu'un grand nombre de gestionnaires ne tiendraient pas le coup bien longtemps dans des sociétés, et même collectivités, où on leur demanderait un minimum d'efficacité, de résultats, suivis sur des tableaux de bord donnant des résultats non seulement en termes comptables et financiers mais d'activité : c'est loin d'être le cas pour les copropriétés à quelques exeptions et lorsque la gestion existe (et non l'éxécution budgétaire de dépenses, elle est plus le fait de CS actifs que des syndics. Analyse et point de vue de copropriétaire...
Alex et si vous répondiez aux questions et demandes de conseils des copropriétaires comme Oxy et comme vous devez savoir le faire en tant que professionnel auprès de vos mandataires ?
Citation :
Océan, j'aime bien le ton et la teneur de vos dernières interventions.
 merci, de même pour vos fils
et en musique "non, je n'ai pas changé... depuis ma découverte de ce site en 2002-2003 et mon inscription en 2004.
En revanche, j'aurai bien aimé voir les réactions de nos gestionnaires et syndics successifs changer mais nous allons de mal en pis et il faut bien aussi constater qu'après XX ans nous avons encore des copros qui n'ont pas ouvert le RC, ne vont pas chercher les PV ou ne les lisent pas, ne comprennent pas les charges générales ou spécifiques etc ni le tort qu'ils portent au syndicat en prenant comme parole d'évangile les explications saugrenues des syndics ou copropriétaires "manipulateurs".
En copro on retrouve aussi les notions de pouvoir et d'autorité. On a le droit de réagir et non de subir, et de le faire savoir. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 21 nov. 2008 : 19:07:03
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alex40 : Citation :
mais je promets que je le ferai avec parcimonie.
parcimonie : encore une autre syndic! |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 09:39:44
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Philippe388, bonjour.
j’ai jeté un œil sur la rubrique « paroles de syndic » mis en page par l’ARC. Un correspondant de l’association lui adresse « un argumentaire » de syndic concernant la tenue des assemblées en dehors des heures ouvrables :
Citation :
Monsieur le Président,
Lecteur de votre site, j’ai pris note que vous aviez créé une rubrique « Paroles de syndic ».
Or mon syndic m’ayant adressé un argumentaire écrit sur le nouveau contrat de syndic, je lui ai téléphoné (comme président de conseil syndical) pour lui demander si je pouvais vous adresser son argumentaire concernant les assemblées générales.
Il m’a dit que oui. Je lui ai demandé : « Est-ce que je peux aussi leur demander de donner leur point de vue sur votre argumentaire ? ». « Il m’a dit : « Normal, mais moi-même est-ce que je pourrai répondre ? ». Je lui ai dit que j’allais vous le demander.
Voici donc son argumentaire joint, que vous pouvez donc publier.
Merci ensuite de bien vouloir me dire ce que vous en pensez (ça c’est moi qui vous le demande) parce que je ne sais plus quoi penser et pour finir de bien vouloir publier sa propre réponse s’il le souhaite et vous l’adresse (à moins qu’il ne passe par moi ; on verra bien).
Avec tous mes remerciements.
Bien cordialement à vous, Monsieur le Président ».
Et l’ARC de répondre tout miel :
Citation :
Naturellement nous accédons à cette triple requête :
- donner la parole au syndic ;
- lui répondre avec courtoisie, comme nous nous en sommes fait une spécialité ;
- ouvrir notre site à toute demande de complément de réponse éventuelle.
Donner la parole au syndic
Ce syndic écrit :-
« Dans le cadre de la modification de notre contrat pour le mettre en conformité avec l’avis du CNC, nous avons en revanche maintenu en prestations particulières la tenue de l’assemblée générale annuelle, hors heures ouvrables.
Forfaitiser cette prestation ne peut être que source de contestation, car la durée retenue pour son calcul sera invariablement soit trop longue soit trop courte…
En abandonner la facturation comme le préconisent certaines associations de consommateurs n’est pas non plus acceptable.
Cette prestation occupe une place centrale dans les produits d’exploitation des cabinets de syndic ; elle sert aussi à rémunérer les gestionnaires qui assurent la tenue physique desdites assemblées. Proposer à ces cadres qui subissent chaque soir le stress du contact avec les copropriétaires de tenir sans contrepartie financière quelques cinquante assemblées en soirée par an, ne peut être interprété par eux que comme une provocation ».
Répondre avec courtoisie et l’ARC ajoute goguenarde « comme nous nous en sommes fait une spécialité »
Cher adhérent,
Merci pour votre « parole de syndic ».
Nous sommes non seulement très contents de publier ce texte mais aussi de pouvoir vous donner notre point de vue.
Il y a, en effet selon nous, chez votre syndic, un malentendu, une incompréhension et un oubli :
Malentendu : lorsque les associations demandent que soient intégrés les frais de tenue d’assemblées générales dans les honoraires de base, c’est pour que les copropriétaires sachent le plus précisément possible lorsqu’ils approuvent un contrat combien le syndic va leur coûter pour les tâches de base obligatoires et pouvoir comparer d’un syndic à l’autre.
Si une assemblée générale a l’habitude de se tenir de 20 heures à minuit, le syndic doit intégrer dans son forfait 4 heures hors tenue ouvrable.
Ceci permet ainsi de respecter le principe de prévisibilité financière que le Conseil National de la Consommation (CNC) a inscrit dans son avis.
Naturellement, au-delà de 4 heures, le syndic facturera EN PLUS.
Donc, comme vous le voyez et malgré ce que dit votre syndic, il n’y a là aucune source de contestation possible.
L’ARC poursuit :
Nous ne comprenons d’ailleurs pas pourquoi votre syndic écrit : « Abandonner la facturation comme le préconise certaines associations n’est pas non plus possible ».
Personne ne demande la gratuité ; nous demandons simplement que la facturation prévisionnelle soit intégrée dans le forfait, ce qu’ont fait les syndics corrects.
Je serais donc moi aussi un syndic incorrect. Tant pis pour moi.
La réponse de l’ARC est identique à celle faite par manech à ce même argument énoncé par moi au début de ce fil.
Très bien, mais il est intéressant que l’Arc précise sa position sur ce point car l’ambigüité persistait encore il y a peu, nombre de mes copropriétaires pensant que le fait de placer la tenue de l’AG en gestion courante équivalait à la rendre gratuite...
Cette réponse est cependant insatisfaisante au plan pratique. On imagine en effet la difficulté consistant pour le syndic à faire du cas par cas en adaptant pour chacun de ses contrats le nombre d’heures constatées l’année précédente et, après l’AG, en en corrigeant le montant si la durée est inférieure à celle indiquée dans le contrat ! Cela fait double travail.
Dans mon cabinet, le calcul du prix à payer s’effectue heureusement une seule fois : Après la tenue de l’assemblée.
Chacun a tendance à raisonner sur une seule copropriété, la sienne, c’est tellement humain. Et en effet pour une seule copropriété la correction est aisée, mais le syndic en a un peu plus...
[ Citation :
Incompréhension : qui parle de ne pas payer les collaborateurs du syndic pour les heures supplémentaires ?
Si le syndic a intégré les heures d’assemblée générale hors heures ouvrables dans le forfait, il pourra naturellement payer son personnel en heures supplémentaires.
Correct. Mais en l’occurrence le syndic suivait sa logique : Pas de rémunération pour la tenue d’AG, pas de rémunération pour le gestionnaire.
Citation :
Oubli : aujourd’hui c’est votre syndic qui fait un oubli au détriment de votre copropriété. Suivez la démonstration :
- Le syndic dit qu’il inclut la tenue d’assemblée générale pendant les heures ouvrables.
Or, le syndic sait qu’il ne tiendra pas cette assemblée générale pendant la journée, mais HORS heure ouvrable. Il va donc vous facturer -mettons : 4 heures à 140 € (tarif moyen hors heures ouvrables). Naturellement.
Question : vous remboursera-t-il (ou déduira-t-il) les 4 heures non faites pendant les heures ouvrables, mais intégrées dans son forfait ? non, bien sûr. Ainsi votre syndic :
- laisse intégré dans son forfait la tenue de l’assemblée générale en journée ;
- facture au prix fort l’assemblée générale en soirée ;
- oublie de vous déduire les heures non tenues en journée.
Nous attendons avec impatience la réponse de votre syndic qui ne manquera pas de réparer cet oubli.
Bien cordialement à vous ».
En réalité, le problème ne se pose pas en ses termes : le syndic laisse le choix aux copropriétaires de tenir l’AG en heures ouvrables ou en heures non ouvrables. Dans le premier cas, c’est gratuit, dans le second c’est payant.
La tenue des assemblées a lieu en effet le plus souvent en dehors des heures ouvrables. A ce titre, elle a un coût, souvent élevé (l’ARC parle de « prix fort »). Mais il faut savoir que les syndics essaient d’inciter les copropriétaires à tenir leurs assemblées en journée pour alléger la tâche de leurs gestionnaires. Certains de ces derniers dans mon cabinet sont parvenus peu à peu à décaler les assemblées en heures ouvrables pour leur confort personnel et semble-t-il sans grande rouspétance de la part des copropriétaires (pour eux c’est une fois par an !). Il est normal dans ce cas de ne pas facturer la tenue de l’assemblée, le gestionnaire dans ce cas n’étant pas rémunéré puisqu’il travaille à l’intérieur des heures ouvrables !
Je doute fort que cette nouvelle rubrique de l'ARC connaisse le succès de celle traitant des abus !
Peut être que UNIVERSIMMO pourrait se faire mon intermédiaire et adresser la réponse de alex40 à l'ARC, non ? Je conserverais ainsi mon anonymat et l'ARC aurait une réponse !
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 11:00:42
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Citation :
Correct. Mais en l’occurrence le syndic suivait sa logique : Pas de rémunération pour la tenue d’AG, pas de rémunération pour le gestionnaire.
Citation :
En réalité, le problème ne se pose pas en ses termes : le syndic laisse le choix aux copropriétaires de tenir l’AG en heures ouvrables ou en heures non ouvrables. Dans le premier cas, c’est gratuit, dans le second c’est payant.
Soyez honnete Alex40, jusqu'à présent d'une part les syndics facturait les AG hors heures ouvrables, et a contrario ne rémunéraient pas leurs salariés. |
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Réflexion sur l'article Universimmo sur les syndic
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