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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
 Posté - 27 oct. 2008 : 12:46:50
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Alex40, a cette question:
Citation :
3. Le syndic utilise-t-il en assemblée générale directement (lui ou ses salariés) des « pouvoirs » liés à des mandats de gestion locative ?
Vous répondez OUI. Ne vous sentez vous pas hors la lois 
Citation :
Artcile 22 L:Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
Acelle ci,
Citation :
6. Le syndic fait-il voter des résolutions qui contiennent deux points différents et donc qui relèvent d’un vote distinct ?
Vous répondez également OUI, cela n'appelle à aucun commentaire, si ce n'est que vous êtes encore hors la lois.
Citation :
3. Le détail des honoraires de syndic perçus au cours du dernier exercice est-il bien adressé avec la convocation, détail précisant aussi les honoraires perçus à titre privatif ?
toujours hors la lois.
ICi,
Citation :
1. Le syndic intègre-t-il les frais de tenue d’assemblée générale dans ses honoraires de base même si l’assemblée générale se tient hors heure ouvrable ?
J’ai déjà répondu à cette question. Tout un chacun sait qu’il existe une assemblée par an. Je n’ai pas inclus ce poste dans les honoraires de gestion courante ne sachant pas précisément le temps qu’il fallait décompter pour chacune d’elles. Si le temps est dépassé, il va falloir faire des calculs d’apothicaire pour déterminer le surcoût ; si le temps passé est inférieur, il va falloir défalquer la différence… Et puis, de toutes façons, il va falloir compter en plus les frais d’envoi et les frais du procès verbal. Autant donc décompter en dehors la totalité des frais de l’assemblée. Si un copropriétaire veut faire lui-même le calcul, il dispose dans mon contrat les éléments nécessaires. Mon tarif horaire y est indiqué précisément... Et pour les copropriétés que je gère depuis longtemps, ce n’est pas un problème, les contrôleurs retrouvent chaque année les mêmes postes dans leur relevé général de dépenses.
Votre réponse n'en est pas une !!!
Citation :
2. Le syndic refuse-t-il des questions complémentaires de copropriétaires au prétexte qu’elles sont arrivées trop tard, alors qu’elles sont en fait arrivées avant l’envoi des convocations ?
Les questions qui nous parviennent alors que la convocation est prête et sur le point de partir, la réponse est oui. LES COPROPRIETAIRES DISPOSENT, RAPPELONS LE, A LEUR CONVENANCE DE TOUTE L'ANNEE POUR SE DECIDER A NOUS ADRESSER UN COMPLEMENT !
Si un copropriétaire souhaite soumettre à l'AG des travaux, vous savez bien qu'un devis n'est valable que 3 mois, ils n'ont donc pas toute l'année, mais uniquement 3 mois avant la date de l'AG, que seul vous, connaissez !!! |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 27 oct. 2008 : 14:15:01
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Bonjour yaume. Vous dites :
Citation :
Alex40, à cette question:
3. Le syndic utilise-t-il en assemblée générale directement (lui ou ses salariés) des « pouvoirs » liés à des mandats de gestion locative ?
Vous répondez OUI. Ne vous sentez vous pas hors la loi Article 22 L:Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.?
Si je confie le pouvoir du bien que je gère avec des consignes de vote, à un copropriétaire lambda (y compris à un propriétaire bailleur que je gère mais qui a décidé d'assister à l'AG), je ne suis pas en infraction. Comme pour tout, les choses sont admissibles si on n'exagère pas !
Citation :
Citation :
6. Le syndic fait-il voter des résolutions qui contiennent deux points différents et donc qui relèvent d’un vote distinct ?
Vous répondez également OUI, cela n'appelle à aucun commentaire, si ce n'est que vous êtes encore hors la loi.
J'ai lu trop rapidement la question, pardonnez moi. Je fais voter comme la loi l'exige, les deux résolutions séparément.
Citation :
Citation :
3. Le détail des honoraires de syndic perçus au cours du dernier exercice est-il bien adressé avec la convocation, détail précisant aussi les honoraires perçus à titre privatif ?
toujours hors la loi.
Exact. Mais c'est sans doute un problème de logiciel, car si je pouvais le faire sans être obligé de préparer un document spécial, je l'aurais sans doute joint à la convocation. Aujourd'hui je ne le fais pas en effet.
Citation :
Citation :
1. Le syndic intègre-t-il les frais de tenue d’assemblée générale dans ses honoraires de base même si l’assemblée générale se tient hors heure ouvrable ?
J’ai déjà répondu à cette question. Tout un chacun sait qu’il existe une assemblée par an. Je n’ai pas inclus ce poste dans les honoraires de gestion courante ne sachant pas précisément le temps qu’il fallait décompter pour chacune d’elles. Si le temps est dépassé, il va falloir faire des calculs d’apothicaire pour déterminer le surcoût ; si le temps passé est inférieur, il va falloir défalquer la différence… Et puis, de toutes façons, il va falloir compter en plus les frais d’envoi et les frais du procès verbal. Autant donc décompter en dehors la totalité des frais de l’assemblée. Si un copropriétaire veut faire lui-même le calcul, il dispose dans mon contrat les éléments nécessaires. Mon tarif horaire y est indiqué précisément... Et pour les copropriétés que je gère depuis longtemps, ce n’est pas un problème, les contrôleurs retrouvent chaque année les mêmes postes dans leur relevé général de dépenses.
Votre réponse n'en est pas une !!!
Je vais être plus clair, yaume. Ma réponse est non, je n'intègre pas la tenue des assemblées annuelles dans mes honoraires de gestion courante.
Citation :
Citation :
2. Le syndic refuse-t-il des questions complémentaires de copropriétaires au prétexte qu’elles sont arrivées trop tard, alors qu’elles sont en fait arrivées avant l’envoi des convocations ?
Les questions qui nous parviennent alors que la convocation est prête et sur le point de partir, la réponse est oui. LES COPROPRIETAIRES DISPOSENT, RAPPELONS LE, A LEUR CONVENANCE DE TOUTE L'ANNEE POUR SE DECIDER A NOUS ADRESSER UN COMPLEMENT !
Si un copropriétaire souhaite soumettre à l'AG des travaux, vous savez bien qu'un devis n'est valable que 3 mois, ils n'ont donc pas toute l'année, mais uniquement 3 mois avant la date de l'AG, que seul vous, connaissez !!!
J - 90 jours, ce n'est pas pareil que J - 1 ou 2 jours. Dans le premier cas, évidemment j'intègre automatiquement le point demandé dans l'ordre du jour !
yaume, je ne suis pas parfait au sens que donne l'ARC à ce terme. Mais en dépit de mes faiblesses apparentes, je crois être honnête. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 27 oct. 2008 : 14:42:02
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Citation :
Si je confie le pouvoir du bien que je gère avec des consignes de vote, à un copropriétaire lambda (y compris à un propriétaire bailleur que je gère mais qui a décidé d'assister à l'AG), je ne suis pas en infraction. Comme pour tout, les choses sont admissibles si on n'exagère pas !
Mais celui qui a pouvoir de vote, ce n'est pas vous, c'est le propriétaire.
Et vous donner des consignes à ce propriétaires !!! ??? mais il fait ce qu'il veut !!!
Je ne comprend pas du tout votre réponse sur ce point.
Citation :
Je vais être plus clair, yaume. Ma réponse est non, je n'intègre pas la tenue des assemblées annuelles dans mes honoraires de gestion courante.
Vous avez donc une clause d'honoraire particulier pour l'AG annuelle, quel que soit l'heure et la durée de celle ci !?
Citation :
J - 90 jours, ce n'est pas pareil que J - 1 ou 2 jours. Dans le premier cas, évidemment j'intègre automatiquement le point demandé dans l'ordre du jour !
yaume, je ne suis pas parfait au sens que donne l'ARC à ce terme. Mais en dépit de mes faiblesses apparentes, je crois être honnête.
Ceci confirme, que la modification de la lois demandée par les grands de votre profession, n'arrange personne. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 27 oct. 2008 : 14:53:55
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Je commente maintenant le premier chapitre de la dernière partie de l'ARC qui traite de "LA PROBITE"
L'ARC écrit :
Citation :
Enfin il faut être « correct » ou probe et « honnête ».
À quoi sert-il d’avoir un syndic qui sait « gérer l’eau » et appliquer intelligemment la convention collective des gardiens si c’est pour supporter les mille et un abus dont certains syndics sont capables (vous verrez : la liste est plutôt impressionnante), ceci sans parler des pratiques relevant du droit pénal.
De même, à quoi servirait-il d’avoir un syndic correct et honnête s’il est insuffisamment compétent ?
[Sans compter qu’on peut parfois tomber parfois sur un syndic incompétent, inefficace, indisponible et malhonnête, tout à la fois…]. C’est moi qui rajoute !
L'ARC poursuit :
Citation :
Nous allons, dans les pages qui suivent, passer en revue toutes les questions qu’il va falloir vous poser pour faire le tour de chaque niveau (compétence, disponibilité, probité) et vérifier point par point ce qu’il en est chez votre syndic.
Probité et honnêteté : un « détecteur » infaillible
Et l’ARC poursuit :
-« Comment, direz-vous, peut-on détecter chez un syndic l’absence de probité et d’honnêteté ? », si ravageuse et tant redoutée par les copropriétaires.
- Comment savoir si votre syndic en a fini avec ce qui est une des plaies de la profession, à savoir, les ristournes, quelles que soient leurs formes ?
- Comment être sûr qu’en contrepartie de marchés octroyés dans ses copropriétés, le syndic ne bénéficie pas de « cadeaux » importants de la part des entreprises : travaux gratuits dans ses logements ; diagnostics gratuits, etc. ?
Malheureusement, il très difficile de le savoir et de toute façon, cela reste au niveau de la suspicion. C’est pourquoi nous avons mis au point un « détecteur de probité » qui nous permet de savoir à qui nous avons affaire.
Nous avons repéré un certain nombre de « pratiques » de syndics qui sont, soit suspectes, soit abusives, soit illégales, et qui laissent penser, sans qu’on puisse se tromper, que nous avons affaire à des syndics bien spéciaux.
Certes, cela ne voudra pas forcément dire que le syndic commet des abus de nature pénale. Cela veut cependant dire qu’on a affaire à un « drôle » de gestionnaire et qu’il vaut mieux aller voir ailleurs.
Ces pratiques sont repérables :
- soit dans le cadre de la gestion du syndic ;
- soit - et c’est encore plus simple - dans le contrat même du syndic.
Ici, l’ARC se surpasse. Je reconnais, dit-elle, qu’il est difficile de démontrer la malhonnêteté de certains syndics mais ne vous inquiétez pas, bonnes gens, j’ai mis au point un détecteur de probité infaillible ! Pas besoin de preuves, de fortes présomptions suffisent à condamner ! Allez messieurs, vous êtes syndics, vous êtes coupables. Avec cet inquiétant raisonnement, jusqu’où ira-t-on ? L’ARC pourrait proposer de soumettre les syndics au sérum de vérité, ce serait peut être plus efficace, mais ça rappellerait à certains de trop de mauvais souvenirs...
Attention, on n’est pas loin du délit de faciès !
Ce qui me frappe, c’est l’expression euphémique de l’ARC pour désigner les syndics malhonnêtes, elle parle de « syndics bien spéciaux », et aussi de « drôles de gestionnaires» et donne une liste de choses qui permettent « sans qu’on puisse se tromper », de détecter ces drôles de syndics spéciaux. Et alors, là, « il faut aller voir ailleurs ».
Ouf, j’ai eu peur de la conclusion et j’ai frémis en lisant ces propos qui m’ont remémoré les agissements de la police d’un pays voisin pendant la dernière guerre mondiale ou ceux de l’inquisition faisant la chasse aux « conversos », en Espagne à la fin du 15è siècle… Lire « l’œuvre au noir » de Yourcenar.
Citation :
1. VOTRE SYNDIC VOUS IMPOSE DES « CHOSES INCORRECTES » ?
Certains syndics sont très coopératifs et fournissent de nombreux indices qui laissent penser qu’ils ont la probité « molle », très « molle ». Il suffit de repérer ces indices pour savoir exactement à qui l’on a affaire et prendre ses jambes à son cou.
Grave question s’il en est : ma probité est-elle molle ? Je proteste ici énergiquement car il n’est pas question que je laisse l’ARC s’approcher de moi pour tester ma probité, mais, voyons cela d’un peu plus près, je reste confiant..
Citation :
1/ Votre syndic vous impose-t-il des dépenses diverses liées à la « sécurité » ou à la « santé », en invoquant le fait que sa responsabilité et celle du syndicat des copropriétaires pourraient être engagés, s’il ne fait rien :
a) diagnostic termites ; plomb dans l’eau ; légionellose ; registre de sécurité ;
b) extincteurs ; plan sécurité, etc.
Je n’ai jamais rien imposé en général et en particulier à propos de la légionellose, le registre de sécurité, les extincteurs ou le plan de sécurité. En revanche, pour les deux premiers cités, termites et plomb dans l’eau, nous avons mis en œuvre les recherches requises et avons pris soin d’en informer les conseils syndicaux avant exécution, en priant ces derniers de nous faire savoir leur position sur le sujet ; nous nous sommes abstenus d’intervenir et de facturer quoi que ce soit, en cas de refus de leur part. Nous avons simplement fait acter formellement ce refus éventuel, afin de dégager notre responsabilité.
Citation :
2/ Votre syndic vous impose-t-il un « fonds de roulement » ou une « réserve de trésorerie » en refusant de placer les sommes correspondantes au profit du syndicat ?
La plupart de nos immeubles ont depuis des lustres un fonds de roulement ou maintenant une avance de trésorerie. J’ai dit plus haut combien cette avance était importante pour le syndic. J’ai également précisé à ce propos, que je ne pouvais pas passer mon temps à surveiller l’état de la trésorerie de la copropriété pour éventuellement en placer le solde. Je ne place jamais la trésorerie courante des copropriétés, je place toujours en revanche celle destinée aux travaux. Cette exigence incongrue atteste combien pour certains sujets, cette association est totalement en dehors de la plaque. Ce que j’ai fait en revanche concernant les avances de trésorerie, c’est de les ramener à 1/6è du budget.
Citation :
3/ Votre syndic vous impose-t-il dans son contrat des frais importants de relance simple (exemple : 10 €) puis des frais de mise en demeure et des frais de « suivi contentieux » élevés ?
Je me suis exprimé sur ce sujet plus haut. Les frais importants de relance simple ne sont payés que par les défaillants. Cela ne concerne qu’eux. Ne pas agir en l'espèce est ouvrir la porte au laxisme.
Citation :
4/ Votre syndic vous impose-t-il un archivage sous-traité au frais de la copropriété en faisant état (à tort) de la vingtième Recommandation de la Commission Relative à la Copropriété ?
Je n’ai pas d’archivage sous-traité, hormis pour les immeubles qui en avait un, avant de rentrer dans mon portefeuille. Je ne suis pas très chaud d’ailleurs pour cette formule, car j’aime bien avoir tout sous la main. Je ne dépends ainsi de personne et c’est bien ainsi.
Citation :
5/ Votre syndic vous impose-t-il des honoraires concernant la gestion de la TVA à 5,5 % (recensement annuel et attestations aux entreprises) ?
Voilà un second exemple où l’ARC est à côté de la plaque. Je ne facturais pas cette prestation jusqu’au jour où elle s’est étrangement alourdie. Auparavant, je faisais un courrier général type pour indiquer que l’immeuble concerné possédait moins de 50% de lots en appartements, cela durait cinq minutes, c’était simple comme bonjour et le tour était joué. Or, depuis quelque temps, je me suis aperçu que cette procédure nécessitait désormais de remplir un formulaire détaillé et différent pour chaque entreprise intervenante ! Et ce n’est qu’après un long moment que j’ai constaté que mes assistantes étaient fréquemment occupées à accomplir ce genre de tâches et que j’ai découvert le triste changement ! L’administration avait donc sévi et nous avait concocté un ouvrage à sa manière, compliqué à souhait.
L’ARC pourrait avoir l’honnêteté de reconnaître ce changement, mais, est-elle au courant ?
Citation :
6/ Votre syndic vous impose-t-il un service d’urgence 24 heures/24 ?
Non.
Citation :
7/ Votre syndic vous impose-t-il ses filiales dont, naturellement, sa filiale de courtage d’assurance ?
Non.
Citation :
8/ Votre syndic vous impose-t-il des « contrats de groupe » signés pour TOUTES ses copropriétés (termites ; contrôles ascenseurs ; amiante, etc.) ?
Nous n’imposons jamais rien. Nous proposons une méthode, il s’agit ici d’un problème d’organisation interne. Imaginons une seconde que l’on applique à la lettre les préconisations de notre assoce bien aimée. Il faudrait mettre à l’ordre du jour de toutes nos copropriétés le sujet à débattre et attendre la tenue des assemblées pour éventuellement intervenir. Interminable et impensable, surtout que parallèlement, l’ARC exige, comme d’habitude, que ce boulot ingrat soit effectué gratuitement. On marche sur la tête. En revanche, il ne faut pas qu’une copropriété soit piégée par ce qu’elle considérerait comme un oukase du syndic. D’où une nécessaire information préalable et le respect absolu de la décision de la copropriété qui refuse l’intervention proposée. Notre action est ainsi efficace, rapide et s’effectue dans le respect de la position de chacun. Il est plus aisé de ne traiter que les cas marginaux !
Citation :
9/ Votre syndic vous impose-t-il (ou vous a-t-il imposé) le changement du fournisseur d’électricité ou de gaz de votre immeuble, sans décision d’assemblée générale ?
Non.
Citation :
10/ Votre syndic vous impose-t-il des augmentations de salaire accordées au gardien mais non votées ?
Non plus. Tout ceci se décide avec le conseil syndical !
Citation :
11/ Votre syndic vous impose-t-il un « homme de l’art » (payé par la copropriété) pour tous les travaux où une mise en concurrence s’impose (travaux dont le montant dépasse le seuil voté par l’assemblée générale) ?
Je n’impose rien mais suggère. Il est plus avantageux pour une copropriété de faire appel à un homme de l’Art, nous nous sommes exprimés sur le sujet plus haut. Mais là aussi, on n'impose rien.
Citation :
12/ Votre syndic vous fait-il croire que la prime d’assurance négociée par sa filiale est moins chère que l’ancienne prime, sans vous dire que celle-ci inclut des franchises nouvelles et élevées ou des diminutions de garantie ?
Nous n’avons pas de filiales d’assurance et il ne doit pas y en avoir beaucoup dans notre métier.
Citation :
13/ Votre syndic vous a-t-il fait voter en assemblée générale une clause d’aggravation des charges pour pouvoir prélever « légalement » (dit-il) des honoraires privatifs.
Non. L’ARC considère naturellement ici le verre à moitié vide !
Citation :
14/ Votre syndic dit-il ou écrit-il que s’il prend la somme (astronomique) de 530 € pour faire un état daté, c’est pour « couvrir sa responsabilité » ?
La responsabilité du syndic est bien réelle, n’en déplaise à l’Oracle ; s’il a commis une erreur, le syndic devra ouvrir un dossier auprès de son assurance RCP. Qui, de bonne foi peut contester cette vérité ?
Mais, ce n’est pas pour cette raison seulement que le prix d’une mutation est élevé. Ce poste de produits alimente un part non négligeable du compte d’exploitation du syndic (par exemple, pour mon cabinet environ 10% des honoraires de base !) et pourtant je suis moins cher que le prix mentionné par l’ARC. A la réflexion, si ce poste est aussi élevé, c’est peut être qu’il touche des personnes qui vont sortir de la copropriété et qui n’ont donc plus la même importance pour le syndicat et le syndic… Mais j’ai peut être l’esprit tordu et pourtant en matière d'esprit tordu, je n'arrive pas à la cheville de l'ARC.
Citation :
15/ Votre syndic vous dit-il qu’il a ouvert un compte séparé alors qu’il s’agit juste d’un sous-compte professionnel ?
Non, car cela signifierait que je prends mes copropriétaires pour des demeurés. Ce serait un manque de respect total à leur égard. Attention, celui qui considère les copropriétaires de la sorte, a du souci à se faire pour son avenir.
16/ Votre syndic vous refuse-t-il de vous remettre une copie de la convention d’ouverture du compte séparé, décidé par l’assemblée générale ?
Non, aucun problème.
En comptant mes oui et mes non, je ne suis pas sûr d'être dans la bonne catégorie, en tout cas à la façon de l'ARC. Mais moi pourtant, je vois bien que ma probité n'est pas molle en la comparant à celles de beaucoup d'autres. Alors, on pourrait peut être conseiller à l'oracle de réfléchir à une refonte des grilles d'appréciation de son questionnaire, elles sont obsolètes !
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 27 oct. 2008 : 16:11:52
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yaume vous écrivez :
Citation :
Citation :
Si je confie le pouvoir du bien que je gère avec des consignes de vote, à un copropriétaire lambda (y compris à un propriétaire bailleur que je gère mais qui a décidé d'assister à l'AG), je ne suis pas en infraction. Comme pour tout, les choses sont admissibles si on n'exagère pas !
Mais celui qui a pouvoir de vote, ce n'est pas vous, c'est le propriétaire.
Et vous donner des consignes à ce propriétaires !!! ??? mais il fait ce qu'il veut !!!
Je ne comprend pas du tout votre réponse sur ce point.
Je n'ai pas été clair, je m'en excuse.
Lorsqu'un copropriétaire me confie la gestion de son appartement , il me charge souvent de tout, y compris de s'occuper de son pouvoir. Dans ce cas, le service Gestion locative transmet le pouvoir à une personne de sa connaissance et lui demande de voter pour le compte de la personne dont nous avons la gestion. Le plus souvent, ce dernier demande nos instructions de vote. C'est bien lui qui vote mais avec nos instructions.
Citation :
Citation :
Je vais être plus clair, yaume. Ma réponse est non, je n'intègre pas la tenue des assemblées annuelles dans mes honoraires de gestion courante.
Vous avez donc une clause d'honoraire particulier pour l'AG annuelle, quel que soit l'heure et la durée de celle ci !?
Oui, yaume.
Citation :
Citation :
J - 90 jours, ce n'est pas pareil que J - 1 ou 2 jours. Dans le premier cas, évidemment j'intègre automatiquement le point demandé dans l'ordre du jour !
yaume, je ne suis pas parfait au sens que donne l'ARC à ce terme. Mais en dépit de mes faiblesses apparentes, je crois être honnête.
Ceci confirme, que la modification de la loi demandée par les grands de votre profession, n'arrange personne.
yaume, à mon tour de ne pas comprendre vos derniers propos ? |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 27 oct. 2008 : 16:22:11
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De alex40
"Nous n’avons pas de filiales d’assurance et il ne doit pas y en avoir beaucoup dans notre métier."
Des "Filiales" peut-être, mais les gros syndics agissent comme "courtiers d'assurances".
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 27 oct. 2008 : 17:30:25
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C'est le dernier chapitre de l'article de l'ARC qui s'intitule
2. LES ABUS CACHES ET SIGNIFICATIFS DU CONTRAT DE SYNDIC
Notre assoce préférée écrit :
Citation :
Les contrats de syndic fournissent aussi des indices très précieux pour repérer les syndics non recommandables. Voici notre sélection d’indices :
1. Le syndic n’inclut pas en gestion courante la gestion des archives dites « dormantes » (plus de trois ans). Dans ce cas soit, il facture des honoraires en plus, soit, il impose un contrat avec un prestataire extérieur.
Je facture la gestion des archives dormantes de mes copropriétaires 70 € par an ! Aïe, je sens ma probité mollir !
Citation :
2. Le syndic applique un forfait « administratif » par lot (en plus des frais de convocation et des frais d’affranchissement).
Oui, c’est ce que j’appelle tenue de comptes, mais ce poste, extrait des honoraires particuliers, figure désormais avec mes honoraires de base.
3 Citation :
. Le syndic facture des vacations supplémentaires pour tenue de l’assemblée générale en dehors des heures ouvrables.
Oui.
Citation :
4. Le syndic facture aussi des vacations pour la tenue du conseil syndical préalable à l’assemblée générale annuelle, lorsque celui-ci se passe en dehors des heures ouvrables ?
Oui.
Citation :
5. Le syndic facture des honoraires concernant les attestations pour la TVA à 5,5 %
Oui, je viens de m’en expliquer dans la rubrique précédente. Je fais payer 15€ par copropriété.
Citation :
6. Le syndic facture une « location de salle » quand les assemblées générales ont lieu dans ses locaux.
Oui , une misère.
Citation :
7. Le syndic facture à 100 % toute heure commencée.
Ouuuiii. Mais très souvent, je fais la fleur de la supprimer ! Il faut bien que je fasse de petits plaisirs ; ça fait tant plaisir, les fleurs !
Citation :
8. Le syndic applique en plus du forfait administratif un forfait « acheminement » (forfait qui peut exclure les frais de recommandé avec AR concernant les assemblées générales).
Non.
Citation :
9. Le syndic applique un forfait pour « consultation des comptes par Internet ».
Non
Citation :
10. Le syndic impose et facture un service d’urgence 24 heures/24 (en fait un abonnement à une simple plate-forme téléphonique).
Non !
Citation :
11. Le syndic facture 0,30 centimes d’euro par photocopie, y compris pour les envois en nombre pour les assemblées générales.
Non, je suis moins cher.
Citation :
12. Le syndic facture des frais de « vote électronique ».
Non.
Citation :
13. Le syndic facture des frais pour « recueil de devis concernant des travaux soumis en assemblée générale ».
Non.
Citation :
14. Le syndic facture des honoraires pour l’« établissement ou modifications de règles de fonctionnement du conseil syndical ».
Non.
Citation :
15. Le syndic facture ses déplacements aller et retour pour la tenue de l’assemblée générale, voire pour tous ses déplacements.
Non.
Citation :
16. Le syndic facture le temps écoulé entre la fin des heures ouvrables et le début de la tenue de l’assemblée générale.
Non.
Alors, Docteur, c’est grave ? Aïe, aïe. Mais pourtant, Docteur, j’ai beaucoup de non (10 sur 16 !), dans mes résultats d’analyse ! Rassurez moi, Docteur, et ma probité ? comment la trouvez vous ? Molle ? non ? Ah ! quel soulagement ! Donc elle est tantôt molle, tantôt en béton. Merci Docteur, donc je suis comme tout le monde, quoi ! ça me soulage, vous savez !
Trêve de plaisanterie. Si l’on faisait faire ce test à la profession, on trouverait sans doute une répartition voisine de celle par moi obtenue. Alors comment apprécier la probité d’un syndic ? Ce seront comme toujours, les copropriétaires qui in fine apprécieront et trancheront avec leur solide bon sens et leur intime conviction.
Alors pourquoi l’Arc est-il si caricatural dans son approche ? A-t-il besoin pour exister de s’opposer à ce point ? C’est ainsi dit-on que les enfants forgent leur personnalité, en s’opposant. J’essaie de comprendre ce qui lui permet de délivrer avec tant de morgue, bons et mauvais points ?
De grâce, un peu de modestie, Messieurs les Censeurs. Je sais, ce n’est pas naturel chez vous, la modestie, mais faites un effort sur vous mêmes, ou inventez vous là...
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 27 oct. 2008 : 17:52:18
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| D'accord, jb22, mais les cabinets de courtiers d'assurances créés par les syndics doivent se compter sur les doigts des deux mains au maximum, et encore. Car la création ex nihilo d'une activité de courtier implique beaucoup d'investissements et un savoir faire inconnu du syndic. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 27 oct. 2008 : 18:05:23
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De alex 40
"La plupart de nos immeubles ont depuis des lustres un fonds de roulement ou maintenant une avance de trésorerie. J’ai dit plus haut combien cette avance était importante pour le syndic. J’ai également précisé à ce propos, que je ne pouvais pas passer mon temps à surveiller l’état de la trésorerie de la copropriété pour éventuellement en placer le solde."
Dans une copropriété dont les fournisseurs sont payés normalement à 30 jours fin de mois, la trésorerie minimum, en fin de trimestre, est égale à ce mois de crédit, diminué du montant des impayes, des dépassements de budget en cours d'exercice et aussi de certains règlements importants en cours d'exercice (Assurances). Il est donc nécessaire de ne pas conclure de contrat de cette nature payable en fin de trimestre.
En conclusion sauf impayés importants et dépassements de budget, le recours à l'avance de trésorerie de devrait pas être nécessaire.
Elle a un intérêt pour les syndics: pas à surveller la trésorerie et en cas de gestion en compte unique perception des intérêts des fonds si pas placés au nom du syndicat. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 27 oct. 2008 : 20:08:15
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De alex 40
"D'accord, jb22, mais les cabinets de courtiers d'assurances créés par les syndics doivent se compter sur les doigts des deux mains au maximum, et encore. Car la création ex nihilo d'une activité de courtier implique beaucoup d'investissements et un savoir faire inconnu du syndic."
J'ai bien dit "les gros syndics" qui évidemmment se comptent sur le bout des doigts des deux mains.
En général ils limitent leur "activité" de courtier à souscrire des contrats de groupe qu'ils imposent, plus ou moins, aux syndicats qu'ils gérent.
C'est le cas de L--Y.
En général au départ la "proposition" est meilleure que le contrat en cours, une fois piégée le syndicat est le pigeon, pieds et poings liés: Plus de remise en cause du contrat, plus de concurrence...
Avantages pour le syndic: Uniformité des contrats, donc plus de facilités à suivre les dossiers.
Il ne faut pas se voiler la face sur les pratiques de certains syndics.
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alex40
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424 réponses |
Posté - 28 oct. 2008 : 11:14:50
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Bon et bien voilà, il n'est de si bonne compagnie qui ne se quitte.
J'ai passé un très bon moment avec vous . J'en sors enrichi intellectuellement, j'ai appris à connaître les uns et les autres, et presque leur personnalité, derrière les mots énoncés. Merci à tous, Nefer le sévère, JB22, philippe le bien heureux (dont j'ai apprécié l'humanité par delà les mots souvent trop durs , énoncés contre moi et la profession), manech, la maligne (manech,j'ai un faible pour votre curiosité, votre pertinence, votre retenue, votre délicatesse, j'arrête), océan le précis, yaume avec son esprit d'à propos, JPM le sage, marcy et son bon sens, et vous chers confrères, air jourdan qui m'a prévenu très tôt des écueils que j'allais rencontrer, oxymore (à qui je ne pardonne pas d'être opposé au CBS !), j'en oublie sans doute. Le nombre de visites sur ce message est impressionnant, près de 15000 et je viens d'imprimer le post, il fait 500 pages 21/29-7. Il démontre l'immense déficit de communication entre les syndics et leur copropriétaires je vais peut être en faire profiter mes gestionnaires car la matière essentielle s'y trouve. Je vais quand même continuer à vous suivre car depuis maintenant trois mois, vous êtes devenus ma drogue quotidienne. Le sevrage va être difficile ! Salut à tous. Merci enfin à Universimmo, seul détenteur de mon secret (mon nom!), qui m'a permis d'exhaucer un voeu fait depuis longtemps de m'exprimer sans contrainte sur un sujet qui, chacun l'aura compris, me passionne.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 28 oct. 2008 : 14:55:50
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alex40 : APRéS autant de banalités, de mensonges, d'approximations, de copier-coller, de réponses sans intérêts pour les copros,....après 500 pages d'autosatisfaction, d'auto-promotion, de haine, de non-dialogue et surtout d'un monologue interminable,... après avoir donné autant de leçons de morale ( et de calcul) et de non-respect de la loi,....après autant de prétention, de ringardise,... de volonté de rester à tout prix dans un milieu qui ne veut pas se réformer, .... Vous fuyez sans avoir donné aucunes réponses aux copros ??? CIAO la compagnie !!! vous allez continuer à refuser le compte séparé, à ne pas donner la liste de vos honoraires, à ne pas respecter la loi quand vous indispose,à vous servir des mandats de propriétaires, à encaisser des intérêts avec l'argent des autres,....
Je pense, que vous ne supportez pas la contradiction, que vous refusez de dialoguer, et de regarder la vérité en face, que vous ne respectez pas vos mandants, que la réalité des copropriétés vous rattrapera très bientôt, et certainement trop tard pour votre beau cabinet de "super syndic".
Attention, ce prendre pour le nombril du monde, en restant sourd et aveugle vous jouera des tours.
Un conseil d'ami !!  |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 28 oct. 2008 : 15:46:23
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| Merci philippe pour ce dernier coup de pied de l'âne ! Chacun appréciera. |
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ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 28 oct. 2008 : 16:22:16
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Pour Manech
Par le choeur des Alexaunotes !!!
Moi je suis de dos .
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Les chiens vous regardent tous avec vénération.
Les chats vous toisent tous avec dédain.
Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)
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Edité par - ali gator le 28 oct. 2008 16:28:48 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 28 oct. 2008 : 16:44:12
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Citation :
Citation :Citation :
J - 90 jours, ce n'est pas pareil que J - 1 ou 2 jours. Dans le premier cas, évidemment j'intègre automatiquement le point demandé dans l'ordre du jour !
yaume, je ne suis pas parfait au sens que donne l'ARC à ce terme. Mais en dépit de mes faiblesses apparentes, je crois être honnête.
Ceci confirme, que la modification de la loi demandée par les grands de votre profession, n'arrange personne.
yaume, à mon tour de ne pas comprendre vos derniers propos ?
Ce que je veux dire Alex40, c'est que le terme "délai raisonnable" restant assez vague, un copropriétaire lambda, ne pourra jamais connaitre la date limite pour envoyer ses questions à inscrire à l'ODJ, lui, ne sachant pas à quelle date aura lieu l'AG (que seul le syndic connait), et que vous en tant que syndic, si vous recevez une question a y inscrire à J-4, J-3 ou J-2,... vous ne pourrez jamais "avec certitude" justifier que le délai de la demande était trop court
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 28 oct. 2008 : 18:16:07
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[/quote]Bonjour et désolée de changer de sujet
Bonjour aux syndics en ligne
Concernant un bail :
Depuis le 1er janvier 2006, l'indice de référence des loyers (IRL)
est constitué pour 60 % de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, pour 20 % de l'indice du coût de la construction, et pour 20 % de l'indice des prix des travaux d'entretien et d'amélioration du logement.
Il est publié chaque trimestre par l'INSEE.
Nous n’avons pas de bail avec un syndic, simplement un contrat.
Comment se fait-il que l’augmentation annuelle des ses honoraires puisse être indexée sur l’ICC ?
Les salaires et retraites n'augmentent pas de 8 à 10 % par an!!!!
Merci pour vos réponses.
Marcy
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 28 oct. 2008 : 19:17:42
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marcy : le contrat signé entre le syndic et le syndicat des copropriétaires est entièrement négociable. Le syndic vous propose une augmentation, l'AG juge celle-ci trop importante, injustifiée,.. vous DEVEZ négocier, vous pouvez la refuser, le syndic ne peut pas vous opposer un quelconque indice d'augmentation, sur le prix du pétrole, du riz, du paier toilette ou des loyers !!!
pour info dans notre résidence le CS a négocié le nouveau contrat: pas d'augmentation acceptée par l'AG du contrat, le % des honoraires sur tracaux baissé de 3.5% à 2%, annulation des nouveaux forfaits du contrat ( minimum d'honoraires sur travaux, minimum sur les frais de convocation...) |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 28 oct. 2008 : 19:24:39
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alex40 : Citation :
Merci philippe pour ce dernier coup de pied de l'âne ! Chacun appréciera.
expliquez-vous !! ceci est mon sentiment exprimé depuis votre premier post. pas de surprises la dessus !! . Je ne vous croit pas sincère dans votre discours, que de la poudre aux yeux.
Quand aux filiales et diverses assurances de syndic, elles se généralisent dans les grands groupes. En guise de mise en concurrence de l'assurance de notre copro, la seule fournit par LAMY fût Lamy Assurance, Lamy le premier syndic de France, filiale de la Caisse d'Epargne. Renseignez vous alex !!!
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 28 oct. 2008 : 19:44:06
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| Ah, quel oubli, j'allais partir sans citer ali gator qui vire volte autour de nous ou qui passe ici ou là tel un furet pour nous amuser et éviter qu'on se prenne au sérieux et qui ne se prend pas lui même au sérieux, c'est une qualité précieuse. Lui aussi m'avait prévenu ! Chaque fois que je penserai à lui, j'aurais en tête le souvenir de Camus, ce brillant compatriote. Salut à toi ali gator. |
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 28 oct. 2008 : 20:27:05
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Citation :
Initialement posté par philippe388
marcy : le contrat signé entre le syndic et le syndicat des copropriétaires est entièrement négociable. Le syndic vous propose une augmentation, l'AG juge celle-ci trop importante, injustifiée,.. vous DEVEZ négocier, vous pouvez la refuser, le syndic ne peut pas vous opposer un quelconque indice d'augmentation, sur le prix du pétrole, du riz, du paier toilette ou des loyers !!!
pour info dans notre résidence le CS a négocié le nouveau contrat: pas d'augmentation acceptée par l'AG du contrat, le % des honoraires sur tracaux baissé de 3.5% à 2%, annulation des nouveaux forfaits du contrat ( minimum d'honoraires sur travaux, minimum sur les frais de convocation...)
Merci philippe 388,
Nous allons demander de revoir cette clause du contrat à la réunion avec le syndic pour la prochaine AG
cordialement
Marcy |
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Réflexion sur l'article Universimmo sur les syndic
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