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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
 Posté - 24 oct. 2008 : 17:51:06
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Citation :
Initialement posté par alex40
yaume, dans votre dernière intervention, j'ai eu l'impression de lire du philippe, quel dommage !
Ce qui est dommage, c'est que vous manquiez de réalisme.
Citation :
les copropriétaires cigales
Désolé, moi je suis copropriétaire papillon |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 24 oct. 2008 : 18:34:54
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alex40 :
Citation :
Il en est même à se demander comment on peut, dans la profession de syndic, "tomber" en faillite.
Citation :
Je me demande si vous êtes naïf, ou si vous continuez à vous moquer de vos copropriétaires ???
Les syndics sont souvent également bailleur,entrepreneur,.... Ceci, c'est bien connu ne font jamais faillite !!!
Il faut en effet faire beaucoup d'âneries pour tomber en faillite, principalement si on est incompétent ou malhonnête, mais il est vrai que l'incompétence se remarque plus rapidement que la malhonnêteté, par définition, non ?
J'observe que les sinistres ont lieu plus souvent dans le parc de syndics de certains garants que dans celui des autres garants. Il faudra bien en tirer un jour les conclusions. Un syndic moyennement doué mais "honnête" ne peut faire faillite, étroitement surveillé qu'il est par ses autorités de tutelle. Si en revanche, la Caisse qui le garantit est laxiste, on peut rencontrer alors ce genre de nauffrage. Ce sont les copropriétaires de ces syndics qui en pâtissent mais aussi la réputation de l'ensemble de notre profession qui n'en a vraiment pas besoin !
Ajoutons qu'un syndic ne peut exercer le métier de promoteur en même temps qu'il exerce sa fonction de syndic, il peut tout au plus exercer la fonction d'agent immobilier (qui, il est vrai, souffre beaucoup actuellement), mais ici le risque est mineur car la part de cette activité chez un syndic est très souvent marginale.
Vous parlez philippe, de bailleur, le syndic ne peut exercer à grand échelle le métier de loueur ou alors cette activité s'exercera dans une structure ad hoc et non dans celle du syndic.
Vous parlez d'entrepreneur, c'est une notion vague. Le syndic en soi est un entrepreneur.. qui a entrepris d'exercer le métier de syndic...
Le syndic ne peut pas non plus exercer ses talents dans l'activité de marchand de biens.
Si vous excluez ces deux fonctions de promoteur et de marchand de biens qui sont parmi les métiers les plus risqués, cycliquement parlant (yaume, vous comprenez pourquoi je dis que notre métier est acyclique), vous diminuez sérieusement le risque encouru par les copropriétaires du seul fait de l'activité de syndic.
Citation :
alex40 : votre réponse est ridicule. Je ne sais pas, en tant que copropriétaire, sur quel terrain vous placez les fonds des copros. Vous croyez que certains collègues ne sont pas capables de faire des placements à risques ???
Je ne sais pas bien lequel de mes propos est de votre point de vue ridicule (je ne sais pas d'ailleurs s'il y en a un qui échappe à ce qualificatif) ? Mais je comprends que vous parlez des fonds de nos mandants. Si un syndic se permet ce genre de conneries (simplement par appât du gain), c'est un irresponsable qui va se faire cueillir à la première occasion par son contrôleur et qui mériterait qu'on lui casse la gueule. Pardon d'être aussi trivial. La SOCAMAB par exemple interdit même les placements en sicav de trésorerie, c'est dire !
Citation :
Un particulier qui a un portefeuille d'actions SAIT qu'il existe des risques de perdre à la Bourse, si cela baisse, tant pis pour lui. alex40, savez vous également que l'état garantit les fonds des comptes courants jusqu'à 70 000 euros ??? Ce n'est pas le cas des fonds de vos mandants, vous comprendrez enfin pourquoi le compte séparé est une obligation???
philippe, cette interrogation est vraiment pertinente et je suis sérieux en disant cela. Mais heureusement, si vous avez suivi l'actualité, notre président à tous vient de dire des paroles très réconfortantes sur le risque que vous évoquez.
Citation :
alex40 : vous trouverez quelques exemples de certains collègues sur le site de l'ARC. Il y a quelques exemples que vous pourrez méditer!!
philippe, nul n'est à l'abri de problèmes. Mais si votre syndic fait son métier consciencieusement, s'il est présent, impliqué dans son cabinet et s'il a mis en place des élémentaires outils de contrôle, il n'y a pas de raisons de vous inquiéter. Ceci dit, je vous répète que je ne peux porter que ma propre croix ! Il y a des voyous partout et dans toutes les professions y compris sans doute dans la vôtre !! |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 24 oct. 2008 : 18:40:12
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yaume : Citation :
Désolé, moi je suis copropriétaire papillon
C'est à dire ? Vous avez sans doute compris que quand je parle de cigale, c'est pour bien faire comprendre qu'un emprunt octroyé à cette cigale là, gràce à la mutualisation du risque, permet de s'assurer que le risque est en réalité transféré à la banque ... |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 24 oct. 2008 : 18:48:33
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yaume : Citation :
Ce qui est dommage, c'est que vous manquiez de réalisme.
êtes vous sur qu'il ne manque que de cela !!
alex40 : vous essayez encore et toujours de justifier une situation non défendable en jouant sur les mots.
alex40 Citation :
J'observe que les sinistres ont lieu plus souvent dans le parc de syndics de certains garants que dans celui des autres garants.
Assez vague comme explication, donnez nous des exemples! Ceci pourra peut-être nos éclairer !!
Des syndics font faillite, cela existe, alex40. Et les garants n'ont pas fait marcher leur garantie!!
alex40 : vous refusez toute démonstartion, seule la votre est bonne! cessez de regarder cette profession par le petit bout de la lorgnette, jute en regardant votre nombril!!
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 24 oct. 2008 : 23:30:56
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Il y a bien longtemps que je ne me regarde plus le nombril, philippe ! C'est un exercice que je ne pratique plus car j'ai dépassé l'adolescence depuis de longues années. Je suis impressionné en revanche par votre capacité à rabâcher avec un sérieux imperturbable les mêmes arguments. Peu vous chaut les arguments avancés, vite survolés ; Ah ! c'est encore Alex 40 (ou un autre importun de syndic) qui intervient, Je fonce... donc je suis.
Je suis toujours fasciné par ces personnes qui comme vous ne pratiquent pas le doute parce qu'elles sont la vérité, elles sont le droit. Je vous envie donc sincèrement, moi qui m'interroge sans cesse dans la vie, notamment sur ma capacité à faire correctement mon job. Que ce serait confortable d'être comme vous. Vous êtes un bien-heureux, philippe. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 25 oct. 2008 : 11:55:30
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alex40 :
Heureusement que le ridicule ne tue pas.
Vous n'êtes pas crédible, vos arguments sont si creux !!! |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 25 oct. 2008 : 12:42:12
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| "Ah non, C'est un peu court, jeune homme". En lisant votre réponse, philippe, je pense immédiatement à cette réplique de Cyrano de Bergerac... |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 25 oct. 2008 : 19:26:03
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Je termine mes commentaires sur le premier chapitre de l'article de l'ARC concernant la compétence du syndic :
7. L’ORGANISATION DES ASSEMBLEES GENERALES
Voilà comment l’ARC pose le problème :
Citation :
Bien que tous les syndics soient parfaitement respectueux de la loi et du conseil syndical, comme chacun le sait ! nous notons cependant, très souvent :
1. Des convocations lancées par le syndic à la va-vite sans que celui-ci ait réellement consulté le conseil syndical sur l’ordre du jour.
2. Des budgets non soumis au conseil syndical avant l’envoi des convocations.
3. Des projets de gros travaux sans devis ou avec un seul devis.
4. Des contrats de syndic (en cas de renouvellement) non négociés préalablement avec le conseil syndical.
5. Des règles de tenue et suivi d’assemblée qui ne sont pas toujours respectées - que ce soit pour les pouvoirs, pour les majorités… - à quoi peut s’ajouter le refus de communiquer la feuille de présence.
L’ARC indique les objectifs recherchés par les copropriétaires sont que l’assemblée générale soit préparée dans le calme, que le syndic informe les copropriétaires suffisamment à l’avance, pour qu’ils puissent poser leurs « questions » dans les délais, que le conseil syndical puisse effectivement négocier le budget, comme la loi le prévoit, que des devis réellement concurrents concernant les gros travaux soient réellement soumis aux copropriétaires, que l’assemblée générale soit tenue dans le respect des textes en vigueur, que le financement des travaux soit proposé lorsqu’ils sont nombreux ou coûteux.
Avant de débuter la « campagne » de nos assemblées, nous en dressons chaque année le tableau récapitulatif, pour nous assurer qu’aucune ne sera oubliée. Trois mois avant la date théorique fixée dans le planning, nous adressons aux conseils syndicaux concernés, un courrier leur proposant la date de leur assemblée ainsi que la tenue d’une réunion pour débattre de son ordre du jour. Les ajustements de dates se font progressivement, au fur et à mesure des contacts pris. Lors des réunions ainsi programmées avec les CS (pour les CS qui répondent à notre invitation uniquement bien entendu), sont vérifiés le budget, les devis à présenter, le contrat du syndic… Ainsi pour les 4 premières interrogations de l’assoce comme pour les objectifs des copropriétaires énumérés par l’ARC, j'estime respecter ces règles élémentaires et de bon sens. De même pour les règles de tenue d’AG, nous essayons bien entendu de les respecter….
Bien préparée, une AG ne doit pas durer plus de deux heures sauf questions vraiment importantes et/ou nécessitant l’intervention d’un expert (archi, avocat, ascensoriste, etc.).
J’ai regroupé les 14 questions que pose l’ARC, en trois groupes, celles où ma réponse est positive, celles où j’ai répondu NON et celles qui ont mérité un commentaire :
Citation :
Votre syndic fait-il ce qu’il faut ?
1. Le syndic prépare-t-il l’ordre du jour avec le conseil syndical et respecte-t-il les demandes du conseil syndical ?
2. Les devis (deux devis minimum pour les gros travaux) sont-ils bien joints à la convocation ainsi que tous les documents obligatoires ?
3. Le syndic utilise-t-il en assemblée générale directement (lui ou ses salariés) des « pouvoirs » liés à des mandats de gestion locative ?
4. Le syndic fournit-il la feuille de présence complète aux copropriétaires qui en font la demande (avec les adresses) ou donne-t-il une feuille de présence sans adresse, sous prétexte de confidentialité ?
5. Le syndic respecte-t-il toutes les règles de majorité ?
6. Le syndic fait-il voter des résolutions qui contiennent deux points différents et donc qui relèvent d’un vote distinct ?
Pour ces 6 questions, ma réponse est OUI.
Citation :
1. Le syndic - s’il est mis en concurrence - va-t-il d’abord faire voter sur son contrat à l’article 25 puis à l’article 24 et ensuite seulement faire voter pour le contrat concurrent ?
2. Le syndic a-t-il fait voter une résolution empêchant d’adresser une « question » à porter à l’ordre du jour après une certaine date (en général très éloignée de la date présumée d’assemblée générale) ?
3. Le détail des honoraires de syndic perçus au cours du dernier exercice est-il bien adressé avec la convocation, détail précisant aussi les honoraires perçus à titre privatif ?
Pour ces 3 questions ma réponse est NON.
Pour les questions suivantes voici mes commentaires :
Citation :
1. Le syndic intègre-t-il les frais de tenue d’assemblée générale dans ses honoraires de base même si l’assemblée générale se tient hors heure ouvrable ?
J’ai déjà répondu à cette question. Tout un chacun sait qu’il existe une assemblée par an. Je n’ai pas inclus ce poste dans les honoraires de gestion courante ne sachant pas précisément le temps qu’il fallait décompter pour chacune d’elles. Si le temps est dépassé, il va falloir faire des calculs d’apothicaire pour déterminer le surcoût ; si le temps passé est inférieur, il va falloir défalquer la différence… Et puis, de toutes façons, il va falloir compter en plus les frais d’envoi et les frais du procès verbal. Autant donc décompter en dehors la totalité des frais de l’assemblée. Si un copropriétaire veut faire lui-même le calcul, il dispose dans mon contrat les éléments nécessaires. Mon tarif horaire y est indiqué précisément... Et pour les copropriétés que je gère depuis longtemps, ce n’est pas un problème, les contrôleurs retrouvent chaque année les mêmes postes dans leur relevé général de dépenses.
Citation :
2. Le syndic refuse-t-il des questions complémentaires de copropriétaires au prétexte qu’elles sont arrivées trop tard, alors qu’elles sont en fait arrivées avant l’envoi des convocations ?
Les questions qui nous parviennent alors que la convocation est prête et sur le point de partir, la réponse est oui. LES COPROPRIETAIRES DISPOSENT, RAPPELONS LE, A LEUR CONVENANCE DE TOUTE L'ANNEE POUR SE DECIDER A NOUS ADRESSER UN COMPLEMENT !
Citation :
3. Le syndic convoque-t-il l’assemblée générale sans dépasser le terme de son mandat ?
Nous mettions jusqu’à une date récente dans notre contrat type, que notre mandat s’achevait le jour de l’assemblée annuelle approuvant les comptes. Cette formule avait l’avantage de la simplicité, parce que nous n’avions pas toujours l’œil collé sur la date précise à laquelle nous avions été renouvelés l’année précédente. Les associations nous ont fait tout un cinéma pour que la durée du mandat soit fixée de date à date. C’est bien pour emm….r le monde car, de toutes façons, nous devons tenir l’AG impérativement dans les 6 mois qui suivent la fin de l’exercice comptable. Donc l’écart de date n’était pas vraiment significatif ! Alors pour ne plus avoir le souci d’être forclos ou ne plus risquer d’être montré du doigt, j’ai décidé de mettre la date de fin de mon contrat, le dernier jour de la période concernée des 6 mois. Par exemple, l’exercice comptable s’achève le 31 décembre, mon mandat s’achève officiellement 6 mois plus tard jour pour jour. Et je précise dans mon contrat « ou à la date de tenue d’assemblée, si elle se tient avant.. AINSI, JE SUIS SÛR DE NE PLUS ME TROMPER !
J’ai ainsi renversé l’ordre des facteurs et ne cours plus les foudres des pisses vinaigres qui ignorent ou ne veulent pas savoir nos contraintes d'organisation. On parvient évidemment au même résultat et tout le monde est content.
Citation :
4. Le syndic essaye-t-il de faire élire le président du conseil syndical par l’assemblée générale ?
Le président du conseil syndical doit être élu par les conseillers syndicaux non par l’assemblée. Mais il est plus simple pour le syndic de connaître le nom du président tout de suite. Il n’y a nulle tentative de je ne sais quel complot ourdi par le syndic pour forcer le destin et faire nommer Pierre plutôt que Paul comme président, ce procès est ridicule.
L'ARC devrait se concentrer sur des problèmes plus sérieux. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 26 oct. 2008 : 08:49:14
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alex40 : vous continuez vos bla-bla.
Il faut peut-être vous dire que ce questionnaire ne vous était pas adressé ( toujours votre nombril??) !!! A moins que vous ne recherchiez quelques autres copros à gérer, vous êtes si parfait, si honnête,...???
alex40 : Citation :
Mais il est plus simple pour le syndic de connaître le nom du président tout de suite.
Bravo, on détourne encore la loi. Pouvez vous nous expliquer ce qu'il y a de plus simple à connaitre le président du CS à l'AG.
Un petit mail du CS après l'élection de son président n'est pas bien compliqué. Pourquoi cette précipitation ???
alex40 : Citation :
Le détail des honoraires de syndic perçus au cours du dernier exercice est-il bien adressé avec la convocation, détail précisant aussi les honoraires perçus à titre privatif ?
ceci est une obligation, pourquoi ce NON. Refus d'appliquer la loi?? vous le " parfait" syndic
alex40 : Citation :
n’avions pas toujours l’œil collé sur la date précise à laquelle nous avions été renouvelés l’année précédente.
OH, pas beau de mentir, cette date n'est elle pas importante pour un syndic ???
Je serai favorable aux AG sans la présence du syndic. Un CS compétent peut tout à fait gérer une AG, ce serait plus "simple"!!! |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 26 oct. 2008 : 10:51:00
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Philippe écrit :
Citation :
Il faut peut-être vous dire que ce questionnaire ne vous était pas adressé (toujours votre nombril??) !!! A moins que vous ne recherchiez quelques autres copros à gérer, vous êtes si parfait, si honnête,...???
Merci de cette utile précision, je crois que j’avais compris. Mais il ne me paraît pas inutile de faire connaître la position d’un syndic de base aux interrogations ou affirmations énoncées par l’ARC. Ainsi, le lecteur connaît en même temps la position de cette association et celle, non pas d’une profession dans son ensemble, mais de l’un de ses membres. Ce double éclairage me semble intéressant pour les copropriétaires.
Philippe, je ne suis pas là pour faire ma pub ou pour rechercher des « clients ». J’ai décliné,la mort dans l’âme, la demande de l’un d’entre vous dont pourtant les interventions me paraissaient intelligentes, pertinentes, drôles. Le genre de personnes qu’on a envie de rencontrer, quoi...
Je suis là, philippe, pour informer et je le fais sans tricher en disant ce que je fais, même quand je sais que ce n’est pas exactement ce que la loi me demande de faire... Et dans ce cas, j’explique pourquoi…
Citation :
alex40 :
Citation :
Mais il est plus simple pour le syndic de connaître le nom du président tout de suite.
Bravo, on détourne encore la loi. Pouvez vous nous expliquer ce qu'il y a de plus simple à connaitre le président du CS à l'AG. Un petit mail du CS après l'élection de son président n'est pas bien compliqué. Pourquoi cette précipitation ???
Il ne s’agit pas de précipitation, philippe, simplement de l'aspect pratique des choses. Vous savez, habituellement, le copropriétaire qui est pressenti pour diriger le CS, fait l’unanimité. Bien entendu, si tel n’est pas le cas, je le constate instantanément et j’attends alors le vote du CS.
Citation :
alex40 :
Citation :
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Le détail des honoraires de syndic perçus au cours du dernier exercice est-il bien adressé avec la convocation, détail précisant aussi les honoraires perçus à titre privatif ?
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ceci est une obligation, pourquoi ce NON. Refus d'appliquer la loi?? Vous, le " parfait" syndic.
Voila un exemple, philippe, où je ne suis pas parfait. La lecture du grand livre devrait pallier cette lacune.
Citation :
alex40 :
Citation :
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n’avions pas toujours l’œil collé sur la date précise à laquelle nous avions été renouvelés l’année précédente.
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OH, pas beau de mentir, cette date n'est elle pas importante pour un syndic ???
La date de fin de mandat est essentielle, en effet, mais la formule que nous utilisions permettait de ne pas devoir la surveiller en permanence. Mais ce problème est derrière nous avec la formule désormais adoptée expliquée plus haut.
Citation :
Je serai favorable aux AG sans la présence du syndic. Un CS compétent peut tout à fait gérer une AG, ce serait plus "simple"!!!
Philippe, cette remarque témoigne de votre impéritie. Qui va répondre aux questions des copropriétaires, qui va faire le point sur le contentieux en cours, qui va expliquer l’écriture du tableau 1 ou 2 ou… qui va parler du contrat et des modifications apportées, etc. On connaissait un philippe manichéen, un philippe bien-heureux, un philippe rabâcheur, on a maintenant un philippe rêveur. philippe, wake up !
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 26 oct. 2008 : 11:40:10
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Finalement quand Alex 40 décrit ses pratiques personnelles (le "nous" le représentant lui et ses collaborateurs), il rend un bien mauvais service à ses collègues: en effet la majorité des conseillers syndicaux et des copropriétaires, savent pertinemment que cela ne se passe pas ainsi chez eux et qu'Alex40 est une exception dans sa profession. Il devient facile alors de reprocher à son syndic de ne pas respecter un tel modèle. "Si Alex40 le fait, pourquoi pas vous?"
Soudain un doute épouvantable me saisit et je pressens une de ces horribles machinations permises par les forums:
Alex40 ne serait-il pas un membre de l'ARC qui se ferait passer pour un syndic de base dans le but de révéler à tous les universinautes ce que devrait faire un bon syndic?
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 26 oct. 2008 : 11:43:03
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J'aborde maintenant la partie de l'article de l'ARC concernant LA DISPONIBILITE.
L'ARC écrit :
Citation :
Il faut ensuite mettre en place un dispositif de travail permettant une bonne disponibilité, une certaine écoute et une capacité de travailler réellement avec le conseil syndical (les syndics vous diront que c’est toujours le cas ; nous sommes bien placés pour savoir que ce n’est malheureusement pas exact).
Je répète à l’envi que le syndic est d’autant meilleur que le lien avec le conseil syndical est étroit et confiant.
Citation :
L’absence de disponibilité et de dialogue peuvent caractériser différents types de syndics :
- ceux qui « surchargent » leurs gestionnaires de copropriétés :
Il est difficile de trouver un juste milieu entre la nécessaire rentabilité du cabinet et la non moins nécessaire disponibilité d’une équipe à l’égard des copropriétés dont elle a la responsabilité. Je m’attache à respecter l’un et l’autre de ses impératifs. Mon cabinet a un parc de 300 immeubles environ (un peu plus), gérés par 7 équipes. La répartition des immeubles entre ces équipes tient compte de leur nombre mais aussi du nombre de lots par immeuble. Ce qui fait que certains portefeuilles de gestionnaire ne comprennent que 35 immeubles et d’autres un peu plus de 50. Ces équipes sont supervisées par un directeur qui a la responsabilité de les animer, de les contrôler, d’être à leur disposition pour les cas difficiles.
Citation :
- ceux qui n’ont pas de temps à perdre avec des « abrutis » :
Il y a toujours des copropriétaires qui considèrent le syndic comme leur employé ou qui lui parlent de façon inconvenante. Il faut dans ce cas très calmement les remettre à leur place. Mais cela n’autorise pas le syndic et ses employés à considérer les copropriétaires comme des « abrutis ». C’est un problème d’éducation et d’exemplarité au sein du cabinet. Si le patron passe son temps à tonner contre "les copropriétaires qui n’y comprennent rien", cela se répercute toujours sur le discours de ses collaborateurs. Si le patron donne l’exemple et respecte ses copropriétaires, le message se diffuse naturellement de la même façon et tout le monde, de la standardiste au cadre le plus élevé, traite avec respect les copropriétaires... Un syndic qui hausse le ton et qui est toujours fébrile et qui débite des incongruités sur ses copropriétaires devant ses salariés est un syndic dépassé. Il faut inculquer à ses salariés le respect du copropriétaire.
Citation :
- ceux qui (nouvelle race d’arrogants) savent toujours mieux que les copropriétaires et imposent leur solution (solution, en général, plus intéressante à tout point de vue pour le cabinet). C’est le caporalisme.
Si un syndic n’est pas un tant soit peu dirigiste, il est perdu face aux exigences disparates des copropriétaires. Il doit être à la fois à l’écoute et à la fois savoir imposer la solution qui est la meilleure non pas pour le cabinet (comme le dit l’ARC) mais pour le syndicat. Un syndic qui adopte toujours les solutions qui n’avantagent que son cabinet est un syndic qui ne conserve pas durablement sa copropriété. Là aussi, il s’agit de doser. Les gestionnaires n’ont pas fait d’études de psychologie. Et pourtant cela leur serait bien utile car leur métier n’est fait que de relations et de contacts...
Citation :
Entre surcharge de travail (qui fait de la mauvaise gestion), mépris du copropriétaire et caporalisme « intéressé », il n’est pas toujours facile de savoir trancher.
Voici quelques pistes pour savoir dans quelle situation vous êtes.
1.Savez-vous combien de lots et de copropriétés gère votre gestionnaire ? Si vous avez posé la question, avez-vous eu une réponse rapide et franche ou lente et approximative ?
J’ai répondu plus haut à cette question.
Citation :
2.Arrivez-vous à joindre facilement votre gestionnaire ? Celui-ci donne-t-il suite rapidement à vos demandes ?
Le téléphone de mon cabinet est fermé l’après midi pour permettre aux uns et aux autres d’avancer sur leurs dossiers. Mais chaque équipe indique au président du CS un numéro où elle peut être jointe en cas de besoin urgent, pendant ces plages de fermeture,. En revanche, le matin, les équipes ont l’obligation d’être présentes à leur bureau pour répondre aux appels de leurs copropriétaires.
Citation :
3.Y a-t-il une équipe « gestionnaire - assistant - comptable » ? ou bien votre gestionnaire est-il seul et répond-t-il de tout?
Chaque équipe comprend ces trois interlocuteurs.
Citation :
4.Le syndic dispose-t-il d’une personne (ou d’un service) qui s’occupe spécialement du recouvrement des impayés et du contentieux ?
Chaque équipe s’occupe de toutes les tâches y compris le contentieux. Le recouvrement des seuls impayés est assuré par les comptables directement, sous le contrôle de chaque gestionnaire. En cas de problèmes, le directeur est à la disposition du gestionnaire et je suis là aussi en appui le cas échéant.
Citation :
5.Votre gestionnaire est-il « stable » ou avez-vous souvent des changements ?
Nous prenons si possible des cadres expérimentés, plus âgés donc, seul moyen d’éviter une rotation trop fréquente et rapide. Pour qu’un gestionnaire soit stable il doit être considéré et payé correctement. Il ne doit pas être trop jeune non plus car le turn over est normalement plus élevé chez les éléments jeunes. Cette politique de ressources humaines est plus aisée dans un cabinet moyen comme le mien que chez de gros syndics qui doivent impérativement embaucher des plus jeunes, compte tenu de l’ampleur de leurs besoins.
Citation :
6.Le conseil syndical obtient-il facilement les documents qu’il souhaite ainsi que les réponses à ses questions ?
Bien entendu. C’est le B et A, BA de notre métier.
Citation :
7.Sinon quelles sont les raisons invoquées par le syndic ?
?!!§µ*..
Citation :
8.Arrivez-vous à faire des « visites » d’immeuble avec le gestionnaire donnant lieu à des comptes-rendus écrits ?
Si les copropriétaires nous le demandent. Je parle du compte rendu, car pour la fréquence, elle est désormais indiquée dans le contrat. .
Citation :
9.Le syndic s’impose-t-il dans les réunions du conseil syndical ou n’y vient-il que si vous le lui demandez ?
Drôle de question. Comment peut-on s’imposer ? On n’assiste à la réunion que si les conseillers nous le demandent !
Citation :
10.Votre syndic établit-il un « compte-rendu de mandat » lorsqu’il sollicite son quitus ?
Pour les grosses copropriétés uniquement oui.
Citation :
11.Votre syndic passe-t-il souvent outre les avis du conseil syndical ou se passe-t-il de ces avis, même quand ils sont obligatoires ?
Mais non ce n’est pas possible ou alors cela signifie que la demande est vraiment farfelue.
Citation :
12. Obtenez-vous facilement la « feuille de présence » avec les adresses des copropriétaires ou le syndic vous oblige-t-il à venir recopier la feuille dans son bureau en ayant caché au préalable les adresses ?
Je ne suis pas très chaud pour la remettre, car le plus souvent cela annonce une volonté de changer de syndic de la part de celui qui en fait la demande, mais je le fais quand même pour respecter la loi et.. par fatalisme !
A force de voir des cas tordus, l'ARC le devient. Mais il existe des gens normaux dans notre métier. Mais si, mais si, je vous l'assure ! |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 26 oct. 2008 : 11:54:42
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Machination: En fait Alex 40 est le pseeudo choisi par M Champavier de l'Arc pour rendre plus efficace son grand feuilleton sur les syndics en montrant qu'un bon syndic peut exister, la preuve: il s'exprime depuis plus de 40 pages sur Universimmo.
Ali Gator ne s'exprime guère depuis quelque temps, c'est louche:
Nouveau soupçon abominable: Alex40 est en fait Ali Gator qui joue depuis 40 pages un nouveau rôle de composition, celui du bon syndic!!! |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 26 oct. 2008 : 13:15:35
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Ali=Alex =
cela ne tient pas la route ni les chemins de Compostelle ... un croco et une coccinelle provencaux trouvant en plus le temps de poster des relais nocturnes...
à la limite plutôt un caribou disparu depuis l'été quoique le nôtre nous faisait bien rire ...
et il en faut du temps pour écrire, écrire, écrire à moins d'être à la retraite ou de ne pas avoir trop de travail à fournir, d'une chambre, d'une fédération ou d'un "conseil"
on pourrait ouvrir un autre post "Qui est Alex?" |
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ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 26 oct. 2008 : 15:23:36
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Citation :
Initialement posté par océan
Ali=Alex =
Me voilà promu au rang de Saint Dick !!!
Décidemment vous voulez me faire virer des forums ???
Heureusement que l'administrateur et les modérateurs ont accès aux IP .
Remarquez qu'il est possible que le sus-nommé Alex se connecte sur ma liaison Wifi, surtout depuis que je me suis équipé d'un Wifi Extendeur qui porte à plus de 300 m .
J'arrose tout le quartier !!!
On risque de voir fleurir les Saint Bernard, Saint Daniel, Saint Olivier, Saint Laurent, Saint Claude , etc ...
Afin d'éviter toute équivoque je précise que je ne suis que le gardien bénévole mais cependant éveillé de mon impasse ...
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Les chiens vous regardent tous avec vénération.
Les chats vous toisent tous avec dédain.
Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)
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Edité par - ali gator le 26 oct. 2008 15:30:37 |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 26 oct. 2008 : 18:44:05
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manech, vos interventions me font poiler ! j'apprécie beaucoup votre humour !
Je ne suis pas sûr cependant que d'être comparé à un syndic de base même dénommé alex40 fasse vraiment plaisir au président de l'ARC. Vous mélangez torchon et serviette, manech, surveillez vos propos. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 26 oct. 2008 : 18:45:16
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alex40 continue de répondre à la liste de l'ARC, point par point, sans broncher.
manech : il est vrai que l'on peut se poser des questions sur cette attitude. Ses attaques haineuses sur l'Arc, puis sa longue liste de réponses totalement invérifiables sauf par ses mandataires copros ????
Je ne crois pas qu'il soit un espion de l'ARC, ses réponses sont tellement prévisibles!!! Sa prétention est sans limite, et son discours n'interresse que lui, puisqu'il se réponds à lui même. !!! (devant la glace ??)
alex40 : je vous rappelerai que vous devez produire la liste complète des copropriétaires, c'est une obligation; votre réponse d'ailleurs est assez bizarre - vous avez peur de vous faire virer ?? vous le "syndic parfait".
Je doute également de sa bonne volonté d'informer le CS. Il est tout à fait faux de dire que le grand livre suffit à une bonne vérification, ceci est un mensonge, ou l'ignorance de la comptabilité, les deux surement!!!
Quand la présence du syndic à l'AG, alex40 NOUS vous rappelons que vous preparez l'AG et l'ODJ avec le CS, et que votre présence n'est pas une obligation dans cette assemblée privée. Pour votre info, pour la première fois nous avons eu 90% de présents et de représentés, que le président (moi-même ) a dirigé parfaitement cette AG -préparée par le CS sans le syndic, qui a refusé de recevoir le CS ( alex40 cela existe aussi )- que les débats furent très fournis, sans heurts,en toute intelligence, bien animés également par les copros présents sur un ODJ très lourd, et que le syndic gestionnaire a exercé le rôle de secrétaire sans qu'il n'intervienne une seule fois dans les débats. L'AG a été bouclée en 2 heures,à la très grande satisfaction de TOUS les copros présents.
Depuis 20 ans le syndic dirigeait les débats, en accord avec le président du CS dictateur, ce qui fût une catastrophe pour notre résidence. LA SYNDIC NE DOIT PAS DIRIGER LES DEBATS D'UNE AG!!
De plus l'AG se tenait depuis 20 ans dans les locaux du syndic, dans une autre ville, en contravention totale avec le RDC. NOUS, CS, avons IMPOSE que l'AG se tienne dans une salle GRATUITE de la Mairie, tout à coté de la résidence- malgré une grosse colère du syndic - il facture sa salle !!
alex40 : j'attends toujours un rapport moral et financier du syndic !!! Le CS fait un rapport d'activité et FINANCIER très détaillé àl'AG, en préambule, et le fait joindre au PV.
alex40 : si vous avez autant de réponses à la liste de l'ARC, il faut surtout réunir vos collègues syndics sur votre point de vue, et nous pondre une réforme TOP.
Vous donnez des leçons aux copros; nous ne sommes pas la vous recevoir vos recommandations, NOUS smmes assez grands pour faire le point sur notre syndic; mais nous attendons que les syndics RESPECTENT la loi et les dernières recommandations de la CNC!!
Ne retournez pas ce débat!
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 26 oct. 2008 : 19:36:54
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Excusez-moi, Philippe 388 de parler par dessus votre tête.
Alex40, tant mieux si je vous fais rire.
Il n'en reste pas moins vrai que la description que vous faites de vos activités porte ombrage à ceux de vos collègues -et ils sont légion- qui n'en font pas le quart. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 26 oct. 2008 : 20:44:11
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Bonsoir océan, vous écrivez :
Citation :
et il en faut du temps pour écrire, écrire, écrire à moins d'être à la retraite ou de ne pas avoir trop de travail à fournir, d'une chambre, d'une fédération ou d'un "conseil"
on pourrait ouvrir un autre post "Qui est Alex?"
J'écris beaucoup, c'est vrai, il va falloir que je m'arrête. Promis vous n'entendrez plus parler de moi après que j'ai achevé de commenter le dernier chapitre de l'article de l'ARC sur la probité. Il est temps pour moi de raccrocher mon clavier !
Non, océan, je vous assure que je suis simplement le patron d'un cabinet dont vous commencez à connaître quelques unes des particularités. Simplement j'écris vite et beaucoup la nuit..
Je ne fais pas partie de l'establishement de la profession (ni chambre, ni fédération, ni conseillers, pas non plus à la retraite !) et enrage de voir comment nos responsables se font voler dans les plumes sans toujours réagir. Leur tiédeur m'inquiète. Alors j'ai décidé de réagir dans mon coin, en franc tireur et en parlant de mon quotidien avec le langage de la vérité. Il ne faut pas avoir honte de notre métier, il faut dénoncer les salauds, les voyous de tous poils dans notre profession mais aussi les exagérations chez nos détracteurs... Bon, allez, j'arrête. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 26 oct. 2008 : 21:53:10
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| Ne vous arrêtez pas, par pitié! Cela fait 45 pages que nous attendons votre réponse à l'article d'universimmo. Peut-être vous faut-il encore 45 pages pour répondre à ces détracteurs-là. Ne vous découragez pas. Certains de vos lecteurs croient encore que le titre de ce post trouvera un jour sa justification. |
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Réflexion sur l'article Universimmo sur les syndic
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