|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
 Posté - 22 oct. 2008 : 20:11:23
|
Citation :
Il est vrai que s'attaquer au législateur n'est pas "rentable" associativement parlant : il n'est pas syndic !
Ah bon!! les courriers aux ministres, etc... c'est quoi ? |
Signaler un abus  |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 00:27:18
|
Reprenez le lien sur l'ARC cité par océan, et transposez comme suit :
"Suite à notre cinquième article sur les députés (voir abus n° 1530) l'un d'entre eux piqué au vif s’est mis à montrer ses pectoraux et à dire : « MOI aussi je sais maîtriser les textes de lois qui nous sont proposés et je le prouve en vous expliquant comment on doit établir un contrat de syndic et calculer le montant des honoraires gestion courante». Bien sûr il y a des députés qui maîtrisent effectivement les lois et heureusement.
Mais, on va le voir, il vaut mieux éviter de trop vite se vanter avec ce genre de problème, tourner sept fois la langue dans sa bouche et tremper sa plume dans de la légalité des choses, avec un seul objectif : essayer de repérer les erreurs et dispositions qui fachent. ......"
Je peux m'amuser à vous refaire tout l'aricle dans ce style !
Sauf que ce n'est pas vendeur !
Des députés qui votent n'importe quoi est une truc tellement connu en France depuis des lustres que ça ne rapporte rien d'en tapisser les murs !
Cela ne rapporte pas d'adhésion supplémentaire, en particulier dans les partis politiques ..
Alors à l'ARC, pas un CS de plus ! .. ...
Mais se farcir gratos un syndic avec un ton sarcastique, même si le propos est creux et les arguments idiots, que voila un truc juteux qui rapporte ! 
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 09:27:11
|
Un journal de Saint Malo annonce une réunion d'UFC QUE CHOISIR sur les syndics.
Le programme rappelle un certain nombre de griefs (dont certains sont incontestables) mais ajoute :
+++++++++
Dans une enquête locale, menée actuellement par l'association, l'UFC constate également que selon les syndics, le prix des photocopies peut varier de 0,07 à 0,30 € ou celui des frais de mutation, « avec seulement quelques cases à cocher », de 100 à 215 €.
+++++++++
« avec seulement quelques cases à cocher » ????? Cette affirmation fantaisiste fait douter du sérieux de l'ensemble du constat, alors que certains points sont exacts.
C'est comme cela que l'on casse une action potentiellement valable.
Demandez donc à ceux qui vont rechercher le sou qu'ils ont mis dans le béret du sdf parce qu'ils viennent d'apprendre que le prix du pain a baissé.
***moderation: suppression des lignes en blanc**** |
Edité par - nefer le 23 oct. 2008 23:35:49 |
| Signaler un abus |
|
|
philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 18:29:47
|
alex40, oxymore, JPM,.... et tous vos joyeux collègues syndics d'UI, qui nous post leur " vérité" sur leur beau métier; que pensez vous de cette collègue vice-président de la CNAB, qui augmente ses honoraires dans de belles proportions :
2006 37 583 €uros dont 32 292 € de gestion courante
2007 54 193 €uros dont 33 487 € de gestion courante
Les prestations particulières sont passées de 3 0974 € à 17 196 €uros,
soit 6 fois plus, PAS MAL !!!
nos amis syndics justifieront certainement avec de beaux arguments qu'il y a certainement une raison valable à une telle augmentation !!! Mais nous, copropriétaires, la connaissons déjà, le non respect de la recommandation de la CNC dans les contrats, les facturations diverses supplémentaires,tous les nouveaux forfaits,...
Nos amis syndics d'UI nous ont écrit que l'OBLIGATION de fournir à l'AG la liste des honoraires perçus par le syndic n'était pas interressante, qu'ils se foutaient de cette obligation,... On comprends pourquoi à la lecture de ces chiffres !!!
Ils nous diront également que ceci est une invention de l'ARC, et du conseil syndical qui a dénoncé cet abus !!!
Les copropriétaires sont des menteurs, le syndic est toujours correct!!! c'est bien connu!!! 
alex40 : allez jeter un coup-d'oeil sur les autres forums - assemblées, charges, CS, ....... - nous attendons vos réponses et vos conseils. Vous squatter ce seul forum sur les syndics pro., vous avez peur de la réalité des copropriétés ???
***moderation: suppression des lignes en blanc**** |
Edité par - nefer le 23 oct. 2008 23:35:12 |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 19:11:00
|
Philippe, je ne vois pas en quoi le fait dêtre vice-pdt d'une organisation professionnelle serait gage de quoi que ce soit !
S'agissant de syndicats professionnels de syndics de copropriété, vous n'attendez pas de leur part qu'ils condamnent des pratiques instituées dans la profession ... qui plus est lorsque les professionnels membres sont les clients de ces syndicats au travers de leur caisse de garantie par exemple !
"Tu me payes, je ne vais pas te mettre dehors !"
Ne pas confondre "syndicat professionnel" avec "ordre professionnel" ... 
"Les copropriétaires sont des menteurs, le syndic est toujours correct !!! c'est bien connu !!! "
Pas du tout !!
Les copropriétaires sont ignorants, le syndic en profite c'est bien connu !!! |
Edité par - gédehem le 23 oct. 2008 19:15:20 |
| Signaler un abus |
|
|
philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 20:10:08
|
gedehem : Citation :
Les copropriétaires sont ignorants, le syndic en profite c'est bien connu !!!
Cette façon de dire à chaque intervention que les copros sont des ignorants est assez insultante. Vous êtes un copro. vous considérez vous comme un de ces ignorants ???? Seriez vous le seul copro du "niveau" !!!! des syndics ???
Le syndic qui profite de ces mandants en détournant la loi pour son propre profit, est un voyou !!
La CNAB, la FNAIM, et les autres professionnels ont participé à la rédaction de la recommandation de la CNC, ils se discréditent en bafouant ce document. Que le législateur fasse enfin une loi pour moderniser cette profession, attendre quelque chose de ces dirigeants ne fera pas avancer ce schmilibicbic !!!! |
| Signaler un abus |
|
|
JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 20:13:01
|
Bonsoir,
Entre deux voyages, je reprends le fil des arguments relayés en long en large de la part d'alex ( et consorts syndic.. ) sur ce site ...
Et étant - copropriétaire - à l'origine de la procédure, jusqu'en cassation concernant le compte bancaire séparé de copropriété du 9 avril 2008, je me permet d'intervenir....
Un peu grosses vos analyses alex !!! et surtout infiniment maladroites..., Votre profession est donc si mal à l'aise actuellement pour critiquer autant l'ARC, pour auto-justifier les dérives inacceptables ( les inepties écrites sur le comptes séparés, et les contrats de syndics sont pathétiques, de la part d'un professionnel !!!!)
Mais en vous voyant agir ainsi, j'en déduit, que votre profession doit se sentir drôlement en danger, pour attaquer ainsi ceux qui vous disent de regarder la réalité en face. Elle n'est pas celle que vous décrivez, loin de là !!! et vous continuez - comme un disque rayé, en bon lobby, à désinformer, à contester, critiquer, à semer le doute, au nom de la liberté d'entreprise ( bien sur !! )...
Il y a un proverbe que je soumets à votre réflexion et à celles des UI :
"A force de prendre les gens pour des chaises, on finit par s'assoir à coté"....
Ne venez pas vous plaindre le jour où votre profession sera enfin "recadrée", car s'assoir à coté, pourrait vous faire très mal... Les faits sont têtus, et la réalité gagne toujours à la fin... |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 22:50:51
|
J'ignore ce qu'il en est de la vice-présidente en question mais il faut distinguer, dans les prestations exceptionnelles, celles qui sont particulières et donc imputées à un copropriétaire.
Qu'il s'agisse des unes ou des autres, il faut considérer que désormais elles doivent être payées au syndic par le syndicat.
Elles doivent donc figurer dans la comptabilité, bien entendu, mais aussi dans le relevé général des charges ou dans un compte de travaux. Les produits correspondants doivent également apparaître quand il s'agit de charges finalement imputées au copropriétaire qu'elles concernent.
Si la vice présidente a perçu 20 706 € d'honoraires exceptionnels, il serait bon d'en fournir le détail, et d'indiquer aussi, s'il ya lieu, le montant des produits correspondants (remboursements par les copropriétaires concernés.
C'est à cette conditon qu'on pourra apprécier s'il y a eu abus (ce qui est possible) ou non.
33 487 € d'honoraires de gestion courante, il s'agit d'un immeuble important (150 à 200 lots). Un chantier de 600 000 € peut donner 15 à 20 000 € d'honoraires. Mais foin des supputations ! Il faut voir le compte. Une bonne solution est d'interroger la vice présidente et de publier la réponse.
Un procès ? D'accord, mais contradictoire
***moderation: suppression des lignes en blanc**** |
Edité par - nefer le 23 oct. 2008 23:34:45 |
| Signaler un abus |
|
|
alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 23:42:14
|
JYL53, Je ne prends pas mes copropriétaires pour des chaises je les respecte trop. Mais si je les prenais les copropriétaires pour des chaises, YL53, je ne m'assierais pas à côté, mais dessus. c'est plus confortable reconnaissez le. Je ne comprends donc pas bien le sens de cette maxime, pardonnez moi.
Et si vous estimez que j'écris des inepties, que mes arguments sont grossiers ou maladroits, vous devriez être satisfait car cela signifie que les autres lecteurs désapprouvent comme vous mes dires. Comme l'écrit si bien yaume, un peu plus haut, c'est votre vérité que vous décrivez et je ne me sens pas autorisé à la critiquer ou à la qualifier. Je décris simplement la mienne de vérité le plus objectivement possible et tant pis si je ne parviens pas à capter votre attention et à vous convaincre. Tant pis si je trouve votre propos un tantinet caricatural, surtout votre affirmation que mon attitude pourrait être manoeuvrière car rien ne vous permet de le dire.
Et voyez vous je serais assez d'accord avec votre conclusion : Les faits sont têtus, et la réalité gagne toujours à la fin... Attendons donc le verdict, nous le respecterons quoi qu'il en soit. Bonsoir ! |
| Signaler un abus |
|
|
océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 24 oct. 2008 : 01:49:57
|
"Un chantier de 600 000 € peut donner 15 à 20 000 € d'honoraires"
si on l'écrit sous la forme "peut coûter", car c'est cela la réalité pour les copropriétaires, on voit tout l'écart d'appréciation suivant que l'on se place côté syndic ou copropriétaire payeur.
ce sont sans doute ces coûts supplémentaires excessifs qui sont très difficilement acceptables pour les copropriétaires : pour quel travail justifiant une telle rémunération (2 ou 3 mois de salaire d'un gestionnaire avec les charges sociales!)...pour un travail de combien de temps ?
d'où l'importance qu'il y aurait à bien pouvoir discuter les honoraires particuliers, quasiment impossible en AG, même sur une seule prestation
et de plus en plus souvent, plus d'honoraires dégressifs en fonction du montant des travaux... |
Edité par - océan le 24 oct. 2008 02:21:00 |
| Signaler un abus |
|
|
9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 24 oct. 2008 : 08:46:28
|
yaume, d'accord,un contrat de syndic peut difficilement être discuté en AG c'est pourquoi le CS doit demander au syndic plusieurs mois avant l'AG son projet de contrat et le finaliser au plus tard dans la dernière réu de CS avant AG. Le contrat joint à la convoc est ainsi le contrat négocié avec le CS. Ceci marche même pour un syndic d'un grand groupe. Expérience vécue en 2008.
Que chacun s'en souvienne ! |
Edité par - 9720fm le 24 oct. 2008 08:47:39 |
| Signaler un abus |
|
|
philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 24 oct. 2008 : 10:05:08
|
alex40 : JYL53 n'est pas le seul à critiquer vos écrits et votre malhonnêteté intellectuelle. Vous refusez la réalité des faits et des abus; vous proposez et vous tentez d'imposez votre propre expérience, dont je doute beaucoup qu'elle soit réelle !!! "trop beay pour être honnête"!!
alex40 :Les seuls qui vous suivent dans votre déballage ne sont que vos collègues syndics.
JPM doute, bien évidemment il est syndic, de la véracité de l'augmentation des honoraires du cabinet de syndic de la vice-présidente de la CNAB, il est certain que le CS et les copros ne savent pas compter.
Expérience perso : si nous (CS) n'avions pas discuté le contrat 2008, en supprimant des nouveaux forfaits -minimum d'honoraires sur travaux, minimum d'honoraires pour la convocation de l'AG, honoraires sur les travaux diminués de 4 à 2%,...- l'augmentation aurait été de 20%, et ceci dès l'AG, sur la base du contrat proposé et des travaux adoptés par l'AG.
Les syndics ne veulent pas fournir à l'AG la liste des honoraires perçus pendant l'année( de tous les honoraires), on voit bien pourquoi!! cette liste est une obigation légale, Copropriétaires, il faut EXIGER que le syndic RESPECTE la loi en fournissant ce document à la convocation à l'AG.
JPM : une question (méchante!! ) : lorsqu'un syndic fait faillite, les fonds de roulement et appels de fonds des copropriétés qu'il gère sont ils toujours récupérés par celles-ci ??? Les assurances et caisse de garantie ne remboursent pas forcément à tous les coups, on le voit chaque semaine.
Si cette faillite est frauduleuse, les copropriétaires n'auront aucune chance de récupérer leurs fonds!!!! |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 oct. 2008 : 10:07:45
|
Merci à 9720 fm pour sa réponse pratique, utile
On est las des incantations stériles.
|
| Signaler un abus |
|
|
yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 24 oct. 2008 : 10:21:05
|
Citation :
JPM : une question (méchante!!) : lorsqu'un syndic fait faillite, les fonds de roulement et appels de fonds des copropriétés qu'il gère sont ils toujours récupérés par celles-ci ??? Les assurances et caisse de garantie ne remboursent pas forcément à tous les coups, on le voit chaque semaine.
Si cette faillite est frauduleuse, les copropriétaires n'auront aucune chance de récupérer leurs fonds!!!!
Il en est même à se demander comment peut on, dans la profession de syndic, "tombé" en faillite.
L'activité de syndic est tout de même assez simple, elle se résume à gérer l'argent des autres, contrairement à une société "classique", qui se doit de prendre des risques en investissant, ou est le risque pour un syndic  , pour lequel l'investissement est nul |
| Signaler un abus |
|
|
alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 24 oct. 2008 : 10:52:39
|
Bonjour yaume. Vous écrivez :
Citation :
L'activité de syndic est tout de même assez simple, elle se résume à gérer l'argent des autres, contrairement à une société "classique", qui se doit de prendre des risques en investissant, ou est le risque pour un syndic , pour lequel l'investissement est nul
Je me permets de vous faire remarquer qu'il y a un autre secteur qui "gère l'argent des autres", ce sont les banquiers ! Leur activité est simple aussi, ils prêtent les sous de leurs clients. Mais question risque, on est servi ! Aujourd'hui, cette profession est dans une belle tourmente.
La chance des syndics est que leur activité est acyclique. Par les temps qui courent, c'est en effet un bel avantage. Leur risque en revanche est de perdre la confiance de leurs copropriétaires, ils ne peuvent donc pas faire n'importe quoi ! |
| Signaler un abus |
|
|
yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 24 oct. 2008 : 11:13:16
|
Voilà , la réponse éternelle !!!
<<Regarder, l'autre il fait pire que moi !!>>
Citation :
Je me permets de vous faire remarquer qu'il y a un autre secteur qui "gère l'argent des autres", ce sont les banquiers ! Leur activité est simple aussi, ils prêtent les sous de leurs clients. Mais question risque, on est servi ! Aujourd'hui, cette profession est dans une belle tourmente.
Et pourquoi en est on arrivée là
Pour la même raison que pour les syndics:
-Aucun contrôle
-Aucune règle (ou peu)
Citation :
La chance des syndics est que leur activité est acyclique.
Qu'es ce que cela vient faire là
<<Parlez moi de la comptabilité, je vous parlerai de la pluie et du beau temps !!!>>
Citation :
Leur risque en revanche est de perdre la confiance de leurs copropriétaires, ils ne peuvent donc pas faire n'importe quoi !
Il le font pourtant, et les risques,aujourd'hui, ceux sont les copropriétaires qui les subissent !! |
| Signaler un abus |
|
|
alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 24 oct. 2008 : 17:23:17
|
Nous poursuivons nos commentaires sur l'article de l'ARC et aujourd'hui sur LA GESTION DES GROS TRAVAUX
L’ARC pose le problème en ses termes :
Citation :
On le sait, la façon dont les gros travaux sont réalisés en copropriété est souvent coûteuse et peu efficace :
- absence de diagnostic préalable ;
- absence de réalisation d’un cahier des charges en vue de consulter les entreprises ;
- absence de prévisibilité (les travaux sont faits en urgence…) ;
- absence de plan pluriannuel (échelonnement dans le temps) ;
- absence de mise en place de financements adaptés.
Je disais plus haut combien je marchais sur des œufs sur ce sujet compte tenu de la mauvaise réputation des syndics en général et dans ce domaine en particulier. J’expliquais que je réagissais plus que j’agissais pour éviter cet écueil. Avec un esprit d'à propos manifeste, Yaume illustrait récemment en image dans l’un des derniers posts mis en ligne, les malversations de certains syndics, condamnés depuis, en matière de travaux.
La démonstration de l’ARC en l’espèce me paraît très carrée, sans doute parce qu’elle correspond exactement à ma façon de penser et de faire. C’est toujours ainsi que j’agis ou mieux dit, que j’essaie d’agir. Car, il m’arrive souvent de rencontrer le scepticisme voire l’hostilité de certains de mes copropriétaires, quand je tente de démontrer qu’il est opportun pour eux de choisir un homme de l’Art pour 1/ faire un diagnostic, 2/ établir un cahier des charges, 3/ fixer les priorités, établir un plan de travaux étalé en fonction des urgences et surtout de la capacité contributive des copropriétaires, 4/ et le moment venu, proposer des financements à l’ensemble des copropriétaires…
Il est difficile de convaincre que l’intervention d’un architecte est utile, curieusement, même dans des copropriétés qui se nourrissent des informations de l’assoce en question ! Et pourtant le critère de prix dans un devis est souvent insuffisant pour une prise de décision responsable. Qui est mieux placé que l’archi pour mettre en évidence les différences entre les devis et guider les copropriétaires dans leur choix ! Je passe mon temps à répéter que le syndic n’est pas un technicien du bâtiment !
Par ailleurs, il faut bien sûr prévoir en cas de gros travaux des sources de financements mutualisés. Peut être pas pour les copropriétaires qui ont leur propre réseau de financement, mais pour les autres et notamment pour les copropriétaires cigales…. Si on ne prend pas ce genre de précautions, les copropriétaires qui n’ont pas de besoin dans ce domaine et qui ont boudé la proposition, risquent de devoir malgré tout financer les travaux(en trésorerie), à la place des copropriétaires défaillants ! Nous proposons donc en effet ce type de financement à nos copropriétaires et ce sont eux individuellement qui décident.
Lorsque les copropriétaires refusent de prendre un technicien, le syndic va demander des devis à plusieurs entreprises et les copropriétaires non avertis prendront le moins cher apparent.
C’est ce que confirme l’ARC qui écrit :
- Citation :
un syndic pense qu’il faut engager des travaux de gros entretien (exemple : ravalement) ;
- il demande plusieurs devis à des entreprises ; il soumet ces devis en assemblée générale, qui choisit en général le « moins cher » (ce qui est souvent une apparence). Le résultat est assuré : les travaux prévus ne sont pas forcément suffisants (on aura oublié les zincs ou les barres d’appui…) ; les procédés retenus ne sont pas ceux adaptés aux supports ; les entreprises peuvent poser des problèmes de compétence, de sérieux…. Conséquences : surcoûts, malfaçons, incidents de chantier, etc…
Or, poursuit cette association, Citation :
les objectifs recherchés par les copropriétaires consistent à obtenir du syndic qu’il accepte que soit établi par un technicien de confiance un « diagnostic », un plan (une programmation) et un cahier des charges, à obtenir une véritable mise en concurrence sous le contrôle d’un maître d’œuvre rigoureux , à éviter les travaux supplémentaires, les surcoûts, les malfaçons et enfin éviter les financements trop onéreux
C'est drôle ! c’est bien la première fois que j’ai le sentiment d’être l'auteur des recommandations de cette association.
|
| Signaler un abus |
|
|
alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 24 oct. 2008 : 17:24:54
|
| yaume, dans votre dernière intervention, j'ai eu l'impression de lire du philippe, quel dommage ! |
| Signaler un abus |
|
|
alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 24 oct. 2008 : 17:26:59
|
| philippe, vous écrivez toujours comme philippe388, ça me rassure. |
| Signaler un abus |
|
|
philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 24 oct. 2008 : 17:27:49
|
yaume: ma question sur les faillites de syndics, qui n'existent pas selon nos chers syndics d'UI, n'est pas si innocente que cela.
alex40 : Citation :
Il en est même à se demander comment peut on, dans la profession de syndic, "tombé" en faillite.
Je me demande si vous êtes naïf, ou si vous continuez à vous moquer de vos copropriétaires ???
Les syndics sont souvent également bailleur,entrepreneur,.... Ceci, c'est bien connu ne font jamais faillite !!!
Si j'ai adressé cette question à JPM, j'attends une réponse de ce "sage" comme l'appellent ces collègues, donneur de leçons.
alex40 : votre réponse est ridicule. Je ne sais pas, en tant que copropriétaire, sur quel terrain vous placez les fonds des copros. Vous croyez que certains collègues ne sont pas capables de faire des placements à risques ???
Il apparaît que vos garanties et assurance ne remboursent pas si facilement les fonds des copropriétés qu'ils garantissent !!!
Un particulier qui a un portefeuille d'actions SAIT qu'il existe des risques de perdre à la Bourse, si cela baisse, tant pis pour lui. alex40, savez vous également que l'état garante les fonds des comptes courants jusqu'à 70 000 euros ???
Ce n'est pas le cas des fonds de vos mandants, vous comprendrez enfin pourquoi le compte séparé est une obligation???
alex40 : vous trouverez quelques exemples de certains collèges sur le site de l'ARC. Il y a quelques exemples que vous pourrez méditer!! |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Réflexion sur l'article Universimmo sur les syndic
Forum fermé
