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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
 Posté - 21 oct. 2008 : 11:19:32
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Votre dernière intervention, JPM, est extrèmement intéressante car je me trouve confronté en permanence à ce type de problèmes. Le nom de cet avocat est-il confidentiel ?
Si non, je lirais volontiers comment il est organisé ! |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 21 oct. 2008 : 14:49:25
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Bonjour gédéhem. Je reprends vos paroles :
Citation :
Mettons une copropriété moyenne avec un budget annuel moyen de 60.000 €.
Le fonds de roulement de 1/6° est donc de 10.000 €.
Je suis un petit syndic qui gère 50 copropriétés.
Je dispose donc en gros de : 10.000 x 50 = 500.000 € cumulés
Question 1 : combien peuvent me rapporter ces 500.000 € qui ne sont pas à moi ?
Question 2 : Combien peuvent rapporter les 1.700.000 € sous forme de "fonds de roulement" des 170 copropriétés que je gère ?
gédéhem, dans l'exemple que vous citez, vous supposez que le budget est conforme au montant des dépenses effectives de la copropriété. Or, comme je l'ai précisé plus haut il est fréquent que ledit budget soit sous-évalué. Imaginons que le budget soit sous évalué par exemple de 10% ; au fur et à mesure que l'on avance dans l'année, le montant des sorties (paiement des dépenses) est de plus en plus éloigné du montant des entrées (règlement des copropriétaires). Si vous ne disposez pas d'une avance, à un moment donné dans l'année, vous ne pouvez plus payer vos dépenses ou vous êtes contraints alors soit de retarder le paiement des fournisseurs (vous utilisez alors le crédit fournisseur, vraiment peu recommandé) soit de mettre la copropriété à découvert (et alors qui paie ?).
Autre cas de figure, imaginez qu'un copropriétaire ne paie pas ses charges, dans ce cas, le montant des dépenses n'est plus à un moment donné couvert par le total des règlements des copropriétaires ! Si vous n'avez pas à votre disposition l'avance de trésorerie, vous allez de nouveau faire appel au crédit fournisseur (toujours aussi peu recommandable) ou la copropriété va se retrouver de nouveau à découvert !
Je ne parle pas non plus des décalages de trésorerie qui peuvent se produire en cas de grosses dépenses au cours de l'année comme par exemple le paiement de la prime d'assurances au cours d'un trimestre..
Si on a la malchance de cumuler à un moment donné le paiement de cette grosse dépense avec par exemple le manque de trésorerie dû à un impayé, comment fait-on ?
Alors bien sûr, cela ne se passe pas toujours ainsi mais la présence d'une avance facilite vraiment la gestion de la copropriété ! Le schéma à partir duquel vous chiffrez les avantages du syndic est donc un schéma bien théorique...
Citation :
Ce n'est pas tant le fait d'avoir un fonds de roulement "au cas où" qui pose question. C'est ce qu'il advient de ces fonds qui, pour 1 syndicat ne rapportent peut être pas grand chose sur un livret A, mais qui cumulés dans la poche d'un syndic commence à faire une somme rondelette, d'autant que pour sa plus grande part ce fonds ne bouge pratiquement pas, n'est utilisé que ponctuellement pour des sommes souvent modiques (30 ou 40.000 € sur 500.000 c'est modique') .
Dans votre exemple, moins de 10% de l'avance (30 à 40000/500000) serait vraiment utile au fonctionnement d'une copropriété. Je n'ai jamais fait le calcul et vous non plus sans doute mais je doute que le rapport que vous indiquez soit le bon.
Mais prenons le cependant pour bon . Vous dites à juste titre que la trésorerie de chaque copropriété est vraiment trop modique pour faire l'objet d'une rémunération individuelle (et de toutes façons, s'agissant de charges courantes il est impensable que cette trésorerie soit placée !).
Il est donc préférable de mon point de vue que ces sommes résiduelles "profitent" au syndic (car peu ou prou cela profite aussi à la copropriété par la modération des honoraires que leur placement entraîne, voir mes démontrations plus haut) plutôt qu'à la banque !
Citation :
Ajout : je connais plein de syndics qui payaient les factures à 90 jours, ainsi que le constataient les CS ou copropriétaires lors du controle des compte !
J'ai dit plus haut les délais de règlement de mes fournisseurs, 30 jours fin de mois.
Citation :
Pas grave, direz vous, les entreprises et artisans étant parfois "obligées" d'en passer par là, étant assurés d'avoir un "matelas" de travaux.
On ne peut pas raisonner de la sorte car cela équivaut à dire que l'on accepte la fatalité d'un renchérissement des devis des fournisseurs, ce qu'il faut éviter absolument !
Citation :
Cela revient en fait à fonctionner en gros (à la louche) avec 1 trimestre d'avance !
Reprenons l'exemple de ma copro moyenne à 60.000 €, soit 15.000 € le trimestre d'avance.
15.000 x 50 = 750.000 € ... avec les impayés ou retard, à la louche 500.000 €
Bilan de "l'opération" :
Fonds de roulement 500.000 + provisions d'avance 500.000 = 1.000.000 €, ... juste pour ce petit syndic avec ses petites 50 copropriétés !
12.000 syndics en France à se partager le "gateau" de combien de copropriétés ?
Ici, j'ai besoin d'explications complémentaires car je ne suis pas sûr de comprendre. Je m'essaie cependant. Si je comprends bien, vous additionnez le montant de l'avance et le montant des appels trimestriels que vous supposez payés d'avance ! Là vous faites fort. On est en pleine théorie car cela suppose, en plus de ce que j'ai dit pour justifier l'avance de trésorerie, que par un coup de baguette magique tous les coproriétaires dans votre exemple paient le premier jour de chaque trimestre (comme il le devrait, c'est vrai).
gédéhem, est ce bien raisonnable ?
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alex40
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424 réponses |
Posté - 21 oct. 2008 : 14:58:27
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Citation :
Vous oubliez le "JE" mais peut-être, vu votre caractère, vous pourriez employer le "Il" comme Alain Delon.
POur moi, philippe, alain Delon est l'archetype de la prétention, est ce bien aini que vous me percevez ? Si oui, j'en suis vraiment tout marri !
Citation :
A moins que vous ne soyez pas tout seul derrière ce pseudo!!! une assoc. de syndics en charge d'attaques systématiques sur l'ARC.
philippe, je suis seul, tout seul !
Citation :
"Il" ou "Je" suis contre l'ARC, contre le compte séparé, "Il" ou "Je" méprise les copropriétaires,.....
Je ne sais pas d'où vous tirez l'idée curieuse que je méprise les copropriétaires, ils sont mon gagne pain ! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 oct. 2008 : 16:21:57
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Alex, pas grave ! 
Lorsqu'on critique telle mesure gouvernementale c'est qu'on est un opposant à l'UMP, lorsqu'on critique la politique de l'Etat d'Israel dans les territoires qu'il occupe on fait de l'antisémitisme, quand on critique tel propos de l'ARC on est contre les copropriétaires !
Tout ceci est bien connu !  |
Edité par - gédehem le 21 oct. 2008 16:23:33 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 oct. 2008 : 17:03:28
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Pour Alex 40 : je vous ai répondu directement
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 oct. 2008 : 17:19:12
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"gédéhem, est ce bien raisonnable ?"
Tout à fait !!
Pour les provisions de mon exemple, je suis parti de :
"15.000 x 50 = 750.000 € ... avec les impayés ou retard, à la louche 500.000 € "
Allez, je suis bon prince, je vous le fais à 50% des 750.000, soit 375.000, retard et impayés compris ...
Cela ne nous fait plus pour ce petit syndic gérant 50 petites copropriétés que le pauvre total de :
500.000 fonds de roulement + 350.000 provisions = 850.000 €, somme effectivement dérisoire ...... 
Combien font ou faisaient 850.000 € bien placés ??
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 21 oct. 2008 : 17:31:50
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| J'ai lu votre message, JPM. Merci infiniment pour votre diligence. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 21 oct. 2008 : 20:11:34
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Citation :
pour les provisions de mon exemple, je suis parti de :
"15.000 x 50 = 750.000 € ... avec les impayés ou retard, à la louche 500.000 € "
Allez, je suis bon prince, je vous le fais à 50% des 750.000, soit 375.000, retard et impayés compris ...
Cela ne nous fait plus pour ce petit syndic gérant 50 petites copropriétés que le pauvre total de :
500.000 fonds de roulement + 350.000 provisions = 850.000 €, somme effectivement dérisoire ......
PAS D'ACCORD !
Les deux chiffres ne se cumulent pas !
Supposons que rien de ce que j'ai évoqué ne se réalise (budget sous-évalué, impayés importants, décalages entre sorties importantes au cours d'un trimestre et entrées provenant des règlements des copropriétaires, etc.)
Supposons que les appels de fonds du syndic irriguent la trésorerie du syndicat à hauteur d'un tiers des appels par mois (dans l'exemple, pour 15000€ appelés, 5000€ entrés par mois)
Supposons enfin, que les paiements des fournisseurs s'étalent à hauteur de 5000€ aussi par mois.
Dans ce cas d'école, les entrées de trésorerie couvrent juste les sorties de dépenses. Donc, il ne reste au syndic que la seule avance de trésorerie qui dans l'exemple ci dessus reste intacte du début à la fin de l'année et peut être intégralement placée en effet.
Mais cette dernière hypothèse est totalement irréaliste car l'avance est toujours largement "sollicitée" dans l'année. Donc GDM, je suis désolé de vous informer que votre petit syndic aura beaucoup moins de trésorerie à se mettre sous la dent, si j'ose cette expression. Il aura au total, peut être 250 000€ placés en moyenne à un peu plus de 2%, faites le calcul, on est loin du chiffre myrifique que vous indiquiez (et encore dans le cas où il n'y a pas de compte séparé)!
Votre calcul m'a fait rêver un instant mais hélas la dure réalité a repris implacablement le dessus. Merci quand même GDM pour ce beau souvenir !
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 21 oct. 2008 : 21:27:09
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Non Alex, dans votre exemple puisque vous payez les frs à 30 jours fin de mois il faut au moins que vous rajoutiez à vos calculs 1 mois "glissant" ...
quant aux dépassements budgétaires de 10% cela montre au moins que les budgets sont faits à la louche car sauf augmentation de l'énergie et des consommations d'eau exeptionnelle, si la gestion était suivie cela devrait être prévu : quand des AG, qui pour beaucoup ont lieu en juin, et des budgets sont correctement préparés, les budgets N et N+1 devraient non seulement tenir compte du réel de N-1 mais aussi des engagements ou dépenses déjà effectués sur 4-5 mois...ce serait un minimum de démarche de gestion!
Concernant les impayés
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2603.xhtml
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=361
même sur UI certains osent dénoncer des abus :
Commentaire posté par Valentin FIUMEFREDDO , le 22/8/2005 à 21h47
Les frais de recouvrements facturés par les syndics sont de même nature que les frais de toute sorte qu'essayent de soutirer à toute personne en difficulté la plupart des prestataires de service: téléphonie mobile, lélévision par cable, banques, etc. Ces frais sont empochés par les syndics et ne correspondent très souvent a aucune prestation réelle. Les "vacations" sont fictives, les "frais de dossier" ne correspondent à aucun travail effectif et les "relances" sont imprimées automatiquement par les logiciels de comptabilité et facturée à des prix exorbitants. Les difficultés croissante des copropriétés sont une scandaleuse source de revenu pour les cabinets de gestion de bien. Les tarifs, ainsi que l'invention de frais toujours nouveaux, sont en train, comme par hasard, d'exploser littéralement depuis l'ajoût de l'alinéa 1 de l'article 10 à la loi de 65 par la loi SRU. Les juges apprécient au cas par cas et ont parfaitement raison de limiter strictement la notion de "frais necessaire exposés", dans l'esprit de l'article 32 de la loi du 9 juillet 1991.
Commentaire posté par Poignand , le 30/1/2004 à 18h12
il apparait que certains gros syndic dont tout le monde connait le nom.... ont des tendances a travailler avec des cabinets d' avocats a qui "l' on confie les dossier" et la le syndic ne suit que les factures de tous ordres.
J' ai vu récement un dossier de recouvrement de charge dont les frais de procédure étaient égals au double du principal et dont une délivrance de conclusion par voie extra-judiciaire datait du lendemain de l' audience de plaidoirie; heureusement que les magistrat ont la liberté de limiter ce genre d'abus.
En revanche si les syndic (et c' est le cas pour certains) prenaient le temps de faire leur metier ce genre de situation n' existerait pas et seul les actes indispensables seraient effectués.
Citation : En règle générale une copro ne va pas s'effondrer si un copro paie ses charges avec un mois de retard surtout quand il y a 2 mois d'avance de trésorerie!
Oui océan, mais c'est toujours pareil. Au fond, vous avez raison, mais si tout le monde tient ce raisonnement, vous voyez où cela nous mène ?
cela nous mène effectivement à ce que les syndics au lieu d'ennuyer les mauvais payeurs relancent tout le monde pour se faire des revenus supplémentaires et surtout le passage par l'avocat à encore se décharger d'une tâche "normale de recouvrement" à une fonction d'usurier pour certains pourrissant la vie de personnes qui ont des problèmes alors qu'à côté de cela on a des dépenses inconsidérées.
Citation : Quand est-ce que les SdC pourront "facturer" au bénéfice du syndicat les syndics pour mauvaises imputations, non-réponse aux courriers etc ?? car les copros ou les CS qui s'en occupent sérieusement eux, y passent souvent beaucoup plus de temps que les syndics ...
It's a joke !
Non, ce n’est pas une plaisanterie du tout ; je ne vois pas pourquoi les facturations seraient toujours unilatérales. Quand un contrat n’est pas respecté ou mal fait, il serait logique que le syndicat soit indemnisé
Citation : La gestion de trésorerie et le compte séparé NOUS (copropriétaires uinautes) en avons suffisamment parlé, vous devriez relire les posts sur ce sujet : croyez-vous que nous passions du temps sur ce site à tenter de trouver des solutions à des problèmes récurrents... certains sont toujours les mêmes depuis la création du site
? Pardon océan, je ne comprends pas votre dernier propos.
Alex, vous arrivez sur le site le 15 aout 2008 pour reprendre le discours des syndics que l'on connait depuis des lustres!
on demande aux intervenants de rechercher sur le site avant de poser des questions etc si vous lisiez les posts au moins de la rubrique copropriétaire vous verriez l'étendue de la situation au lieu de vous acharnez à essayez de démontrer les turpitudes de l'Arc ou démonter ses arguments : les copropriétaires sont capables de le faire eux-mêmes, tant mieux si l'Arc ou d'autres ouvre les yeux à certains (comme UI d'ailleurs)... ne vous inquiétez pas "les gentils moutons" de copropriétaires qui broutent tout ce que leur dise leur gentil professionnel de syndic n'iront jamais chercher à savoir s'il existe d'autres explications
un copropriétaire averti(expérimenté)est capable de critiquer l'Arc, ou autre association, comme son syndic 
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 10:59:18
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OCean, j'ai fait une rapide lecture du lien "vos droits service public". Outre son caractère succints, il prète a confusion en mélangeant les charges (dépenses réelle) et les provisions qui peuvent répondre de procédure totalement distincte. (TI au fond pour les charges ce qui implique l'apporbation de comptes et comme en matière de reféré pour les provision article 14-1)
Pour ce qui concenre les observations postés par Valentin FIUMEFREDDO je constate qu'il doit ignorer ce que représente vraiment le constitution d'un dossier de procédure, de répondre aux conclusions du défendeur (la lettre classique de l'avocat du SDC. Veuillez trouver ci joint les conclusions de notre adversaire. Merci de me faire part de vos observations")Préparer les pièces de procédure, de suivre l'avocat, d'exécuter le jugement etc...
Je ne parle pas de la relance ou de la mise en demeure mais bien du dossier de procédure transmis à l'avocat |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 13:39:53
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Il y a un point sur lequel on ne peut qu'approuver l'ARC, c'est le coût des états datés quand il atteint 500 e et plus. C'est inadmissible.
Il a été question d'un plafonnement consensuel à 250 € ttc. C'est un plafonnement raisonnable.
Ceci étant, l'ARC écarte, dans la fixation du coût, le coefficient de responsabilité du syndic. Elle a tort. Le traitement des états datés est susceptible d'engager lourdement la responsabilité d'un syndic et il y a toujours lieu de prendre en compte ce coefficient.
Notons en passage que l'ARC commente aussi les lois en cours d'élaboration (loi de simplification des procédures et loi Boutin).
L'association garde le silence sur les risques encourus par le livret A des syndicats après avoir indiqué qu'il n'y avait rien de change et que tout allait pour le mieux.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 14:26:40
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En attendant Alex .....
Je viens de lire "l'abus" de l'ARC dont le lien est indiqué par Océan !
Les bras m'en tombent (c'est fait depuis longtemps mais j'ai une bonne colle) encore une fois de la bêtise des arguments avancés, à la limite de la débilité !
Comment une assoce qui se voudrait de niveau "National" peut-elle écrire des choses que même l'assoce de mon quartier du coin n'ose pas utiliser !
Je parle aussi bien du ton que de la matière ....
Parce qu'au final, entre nous, que retenez-vous comme éléments constructifs pour "maitriser vos charges", ici "maitriser les charges 'ECS'", eau chaude sanitaire ?
RIEN !
A part "casser du syndic" avec des arguments bidons et 1000 fois lus ici et là, quoi d'instructif/constructif pour les copropriétaires, pour les CS ?
RIEN DE RIEN !!
Ils ne sont pas plus avancés ! 
Il n'y a aucun éléments avancé, non seulement pour démontrer que ce qu'avance "ce syndic" est folklorique, mais surtout, à partir de ce sujet, pour expliquer comment "maitriser" ces charges ECS !
Si l'on veux démontrer qu'une théorie est fausse c'est par la présentation d'une autre théorie particulièrement bien étayée.
Ici rien de cela, que du "démontage" assez nul, ce qui est habituel, sans démontrer autre chose que l'ARC en est encore au stade anal et qu'il lui faudrait regarder un peu plus haut que son nombril ....
Ce que dit ce syndic est trompeur ... parce que c'est l'ARC qui vous dit que c'est trompeur !
Combien vont encore croire de telles sornettes, pendant combien de temps ?
AJOUT :
"L'association garde le silence sur les risques encourus par le livret A ......"
Comme elle a curieusement gardé le silence en 2004 lors des modifs entre autres de D.art.10, qu'elle à trouvé très bien, et surtout de D.art.27, dont elle a applaudi le recours à "toute personne" en pensant à elle, sans voir que l'assistance du CS était supprimée !
Géométrie variable et orientée ?
Il est vrai que s'attaquer au législateur n'est pas "rentable" associativement parlant : il n'est pas syndic ! |
Edité par - gédehem le 22 oct. 2008 14:45:58 |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 14:32:47
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Je m'attendais bien entendu à ce que l'ARC se saisisse de l'interrogation de l'un de nos lecteurs pour tenter de reparler du problème de l'eau chaude. Je constate à nouveau que l'ARC ne cite pas le site d'Universimmo comme la source de l'information à partir de laquelle elle peut rebondir !
Je n'ai jamais évoqué le calcul de l'eau chaude pour tenter de démontrer ma capacité à maîtriser les charges de mes copropriétés et ai bien précisé que le calcul que j'évoquais était destiné à faire comprendre le mécanisme du calcul du prix de l'eau, rien d'autre. Je n'ai pas le sentiment de montrer mes biceps et de vouloir donner la leçon à quiconque, je dis simplement ce que j'essaie à mon humble niveau de faire pour mes copropriétaires ! En revanche, c'est l'ARC qui montre ses puissants biscautos (je ne sais pas écrire ce mot !) en traitant d'un ton très professoral le sujet concerné. Pourtant dans son article nulle référence aux propos d'océan sur l'amortissement des matériels destinés à chauffer l'eau froide.
Cette assoce se garde bien de donner le contexte dans lequel mes propos ont été énoncés. elle adopte comme d'habitude son ton sarcastique, fait rire à mon détriment mais ajoute aujourd'hui une grosse pincée de méchanceté à sa mauvaise foi.
Manifestement, l'ARC irritée par les interventions du moustique que je suis, me fait payer les quelques gentillesses que j'ai eu à son adresse. C'est de bonne guerre...
Mais je frémis cependant à ce que je subirais, si l'ARC connaissait le nom de mon cabinet ! Il est peut être temps que je me retire sous ma tente ! |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 14:36:00
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Vous savez, il faut peut être arreter de réagir aux propos de certaines Con-tributions de l'ARC.. ça les instruit.
Reprendre l'analyse de Alex40 comme un "Abus" est révélateur. Tout est bon (dans le cochon) pour casser du syndic.
AJout: l'ARC a besoin des syndics pour exister et donc il leur faut démontrer combien ils sont malhonnêtes et incompétent
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Edité par - oxymore le 22 oct. 2008 14:46:26 |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 16:03:49
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Océan, en lisant votre brève intervention : Citation :
Alex, à votre plume cette semaine le site de votre assoce préféré a de l'avance horaire...
je me suis surpris à sourire de ce que j'ai pris pour un clin d'oeil vaguement complice ; ça m'a fait du bien, car je venais de lire le commentaire assassin  (et quand on le lit attentivement étonnamment hargneux  ) de l'ARC sur mes propos concernant l'eau chaude et le tout dans sa rubrique "abus" !
L'ARC n'abuse qu'en apparence. En réalité l'ARC est en guerre, cet article l'atteste, ne nous y trompons pas ! |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 16:08:08
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Même jubilation, gédéhem, quand je lis avec amusement en préambule de vos commentaires sur la dernière livraison de l'ARC :
Citation :
En attendant Alex .....
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 16:50:49
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Ceci étant, l'individualisation des charges de chauffage va sans doute rebondir.
Répartiteurs électroniques avec radio-relevé
et bien entendu transmission électronique des relevés Pas besoin de 10 minutes pour enregistrer un compteur
Reste à savoir ce qui va se passer lorsque les textes d'ordre public n'auront pas été passés dans le réglement de copropriété à l'occasion de l'adaptation  Que se passe-t-il lorsqu'un copropriétaire invoque ces textes pour refuser de payer sa quote-part calculée en fonction de la surface utile ?
On peut seulement lui reprocher de n'avoir pas demandé l'inscription de la question à l'ordre du jour.
Mais, si l'assemblée a refusé, dans le passé, de passer au comptage ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 17:04:39
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| Bonjour l'ambiance dans les futures AG !! |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 20:10:20
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Citation :
et surtout de D.art.27, dont elle a applaudi le recours à "toute personne" en pensant à elle, sans voir que l'assistance du CS était supprimée !
Et pour cela ,il suffit de remonter quelques pages en arrière pour voir que tout le monde ne partage pas votre avis, que l'ARC vous a indirectement répondu, que la réponse de l'ARC a été confirmé sur d'autres sites.
Mais dieu Gedehem a toujours raison |
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Réflexion sur l'article Universimmo sur les syndic
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