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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
 Posté - 18 oct. 2008 : 11:37:28
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C'est marrant dés que les syndics sont un peu géné par nos questions, on change de sujet:
Ici on est passé de:
-Conseil syndical
à
-Comment chauffer l'eau
puis maintenant
-la terrasse
c'est drôle quand même... |
Edité par - yaume le 18 oct. 2008 17:18:27 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 oct. 2008 : 16:39:30
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Sans doute, mais au moins, sur la terrasse, difficile de noyer le poisson ! ....  |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 20 oct. 2008 : 10:22:04
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On pourrait également ajouter l'entretien et l'uniformité des paillassons qui sont actés dans le réglement de copropriété. La mission du syndic est de faire respecter ce réglement. Oxymore, alex40 que pensez vous de cette histoire de pallaissons?? Gestion courante ?? facturation supplémentaire ?? voilà un débat plus important que le compte séparé !!!
Océan : les syndics nous disent que la nouvelle comptabilité est déjà très compliquée (pour eux,rappelez vous le 37-28=11 !!! ), et vous leur parlez de comptabilité ANALYTIQUE !!! Aie Aie Aie!!!! |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 20 oct. 2008 : 11:16:30
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Nous abordons rapidement aujourd'hui le 4ème point évoqué par notre association préférée qui traite des impayés.
L'ARC écrit :
Citation :
Il y a plusieurs sortes de syndics en matière de recouvrement, commence l’ARC :
- Ceux qui (pour ne pas se mettre mal avec certains copropriétaires ni dépenser du temps ) ne font rien, laissent « monter » la dette et transmette finalement le dossier à un avocat qui, en général, coûte très cher à la copropriété comme au copropriétaire débiteur.
- Ceux qui multiplient les actes préalables coûteux (lettre de relance simple à 10 €, lettre « valant mise en demeure », lettre de mise en demeure, injonction d’huissier…) pour se faire facilement des honoraires supplémentaires.
- Ceux qui suspendent toute procédure dès que le débiteur commence à payer « quelque chose » (là aussi pour se mettre bien avec un copropriétaire - futur électeur - au frais de la copropriété).
- Enfin ceux qui agissent vite, efficacement, qui utilisent les différentes procédures gratuites ou négociées avec des avocats et ne font pas de « clientélisme » avec les débiteurs.
Quels sont les objectifs des copropriétaires ? s’interroge l’ARC : obtenir que le syndic agisse vite et efficacement et ne ménage pas certains débiteurs, empêcher le syndic de multiplier les démarches et procédures inutiles et les suspensions de procédures, une fois celles-ci engagées.
Plus précisément encore : inciter le syndic à mettre en œuvre les procédures judiciaires gratuites et rapides, éviter que le syndic ne puisse multiplier ses honoraires de recouvrement (honoraires multiples pour procédures parfois inefficaces), s’assurer de l’efficacité des procédures de recouvrement utilisées par le syndic (y compris après jugement).
Rappelons les fondamentales sur ce sujet.
Nous effectuons nos appels de fonds habituellement entre 10 et 15 jours avant le début de chaque trimestre. La règle est bien connue de tous nos copropriétaires : le paiement de leurs charges doit nous parvenir au début du trimestre suivant (le 1er jour du trimestre). En réalité, nos relances ne partent qu’à partir du 15ème jour du premier mois du trimestre concerné. La loi, étrangement, a supprimé les frais de premières relances et les a réintroduites postérieurement à la mise en demeure, absurde ! Certains de mes confrères qui appliquent la règle stricto sensu, ont constaté que désormais certains copropriétaires ne règlent qu’après avoir reçu leur premier avertissement ! le système est dévoyé ! Je ne l’ai pas remarqué personnellement car je continue à faire payer les relances simples...
Comme d’habitude, l’ARC voit toujours le verre à moitié vide alors qu’il est au pire à moitié plein !
Disons d’abord que le problème des relances ne concerne que les gens qui ne respectent pas la règle ; ceux ci ne doivent pas compter sur notre mansuétude, nous sommes là pour faire respecter la règle. En revanche, tous ceux qui paient dans les délais (la grande majorité) ne sont pas concernés.
Affirmer que nous laissons « monter » la dette est ridicule. Pour quelles raisons agirions-nous de la sorte alors que nous sommes jugés sur notre capacité à faire payer les copropriétaires dans les délais ?
Les « actes préalables coûteux » dont parle l’ARC, sont efficaces et permettent aux copropriétés de disposer de la trésorerie nécessaire pour faire face aux charges courantes de leur copropriété !
Affirmer que nous arrêtons la procédure dès que le débiteur paie quelque chose et que de surcroît, nous agissons ainsi pour récupérer la clientèle du mauvais payeur me laisse pantois ! Nous sommes mauvais (car c'est la dernière chose à faire) et faisons du clientélisme ! En plus de tous leurs défauts, les syndics seraient de petits machiavels : inimaginable et grotesque. Les gens qui écrivent ce genre de choses sont au choix dérangés ou pervers. Ils observent notre action par le prisme de leurs propres fantasmes, grave !
Quant aux procédures gratuites, elles sont inefficaces la plupart du temps. L’injonction à payer par exemple est intéressante si le débiteur ne la conteste pas. Dans le cas contraire, nous sommes repartis dans le circuit classique, avec une perte de temps à la clé. Nous l’avons abandonnée ! Nous ne pouvons pas faire de la dentelle.
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 20 oct. 2008 : 11:19:18
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Vous êtes en forme ce matin, philippe, cela fait plaisir, vous avez dû passer un bon week end, tant mieux.
Bien souvent les règlements de copropriété interdisent les paillassons, mais cette disposition est rarement appliquée ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 oct. 2008 : 13:45:30
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Alex 40 met le doigt sur le problème 
Citation :
L’injonction à payer par exemple est intéressante si le débiteur ne la conteste pas.
La difficulté vient de ce que toute lettre adressée au greffe par le débiteur à la suite de la notificatioe de l'ordonnance d'injonction est habituellement considérée comme une contestation. On peut même se demander q'il n'en serait pas ainsi d'une lettre indiquant qu'il est d'accord pour payer.
En fait : 80 % de ces lettres sont des demandes de délais.
Le dossier est alors renvoyé à l'audience pour examen contradictoire de la demande de délai. C'est ce qu'il faut éviter.
Remède pratique ? L'information. Il faut adresser au débiteur une lettre-type l'informant des différentes phases de la procédure d'injonction et lui préciser
- que toute demande de délai est à traiter sans délai avec le syndic
- qu'elle fera l'objet d'un document assurant aux deux parties (syndicat et débiteur) la garantie de leurs droits respectifs.
- que l'exécutoire ne sera exploité qu'en conformité avec l'accord intervenu
en lui rappelant aussi que l'accord comporte la reconnaissance de la dette et une clause de déchéance du terme à défaut de paiement de l'une des échéances.
Tout le monde doit savoir qu'un huissier chargé d'exécuter une ordonnance d'injonction accorde lui-même des délais. Dans cette mesure le syndic peut aussi accorder des délais, dès lors que par ailleurs, il a été mis en possession d'un exécutoire d'injonction.
Il y a moyen d'accorder les juges à ce mode procédural.
J'ajoute qu'un autre problème de la procédure d'injonction est la constitution du dossier joint à la requête, souvent défectueuse. Sur ce point ce sont les syndics qu'il faut informer.
Les résultants deviennent alors très satisfaisants.
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 20 oct. 2008 : 14:33:08
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| Dans la mesure ou les pièces sont identiques a une procédure "contradictoire" je ne vois pas la difficulté. C'est juste un peu volumineux..... |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 20 oct. 2008 : 15:00:52
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lex40 : je travaillais ce week-end.
Citation :
Nous abordons rapidement aujourd'hui le 4ème point évoqué par notre association préférée qui traite des impayés.
Le professeur est de retour avec l'emploi de ce " NOUS" , ceci est assez significatif de votre état d'esprit, surtout avec ce :
Citation :
Rappelons les fondamentales sur ce sujet.
Un peu ridicule, NON ???? Vous devez parlez comme cela devant vos copropriétaires en AG, je suppose !!!
Citation :
Bien souvent les règlements de copropriété interdisent les paillassons
Vous n'avez pas lu ma question, je parlais des paillassons et des gratte-pieds qui SONT dans le règlement de copropriété.!!! |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 20 oct. 2008 : 16:26:18
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| Comment voulez-vous que je m'exprime, philippe ? Je peux dire "Je" si vous voulez mais je préfère le nous moins personnel. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 20 oct. 2008 : 18:49:29
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alex40 : Vous oubliez le "JE" mais peut-être, vu votre caractère, vous pourriez employer le "Il" comme Alain Delon.
A moins que vous ne soyez pas tout seul derrière ce pseudo!!! une assoc. de syndics en charge d'attaques systématiques sur l'ARC.
"Il" ou "Je" suis contre l'ARC, contre le compte séparé, "Il" ou "Je" méprise les copropriétaires,.....
je viens de relire votre ancien post et cette phrase m'a interpellé : Citation :
Disons d’abord que le problème des relances ne concerne que les gens qui ne respectent pas la règle ;
Bien vu, on ne relance pas les gens qui paient leur charges,... fallait y penser, comme votre 38-27 = 11 !!!
Il fallait également souligner cette phrase, si quelques Uinautes n'avaient pas saisi le fond du problème!!!
Vous avez bien fait de souligner cette phrase importante, ET en plus vous ajoutez clle-ci pour conclure
Citation :
En revanche, tous ceux qui paient dans les délais (la grande majorité) ne sont pas concernés.
CQFD !!
On dirait que vous regrettez de ne pas pouvoir leur facturer 15 ou 30 € de relance !!!
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 20 oct. 2008 : 19:11:05
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philippe, indispensable philippe,
La phrase est soulignée car elle fait écho à la remarque de l'ARC qui trouve "scandaleusement élevé", le montant des premières relances !
Ce que je veux dire tout simplement ici, c'est que pour ne pas avoir à payer cette somme "scandaleusement élevée", le bon moyen est de régler ses charges, vu ?
C'est peut être d'ailleurs ce qu'aurait pu écrire l'ARC, mais cela , l'ARC ne peut l'écrire, rapport à son "fonds de commerce", vous vous souvenez ?
Alors une question grave vient soudain à l'esprit, l'ARC ferait-elle du clientélisme ? |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 20 oct. 2008 : 20:44:48
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Alex40,
Quid, qui va payer ces relances dans le cas ou un copropriétaire n'ayant payé toutes ses charges car il en a contesté le montant, que la contestation de ce dernier se retrouve fondé par le tribunal.
Qui paiera ces frais de relance, et de mise en demeure ? |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 20 oct. 2008 : 21:45:12
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| Qui yaume ? Le syndicat pardi ! |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 20 oct. 2008 : 22:33:30
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Je poursuis les commentaires sur le 5ème point évoqué par l'ARC concernant la LA GESTION FINANCIERE ET LA TENUE DE LA COMPTABILITE.
L'ARC pose le problème en ses termes :
Citation :
On le sait désormais : une partie des sommes que le syndic gagne en gérant les copropriétés vient des produits financiers générés par le placement de la trésorerie de ses copropriétés.
Le syndic agit, en conséquence, de façon parfois curieuse :
- il oblige les copropriétés à disposer de fonds permanents ;
Que veut dire cette phrase ? Comment le syndic peut-il obliger des copropriétaires ? Si les fonds permanents dans l’esprit de l’ARC sont l’avance permanente, il nous semble normal de disposer d’un fonds de cette nature, pour assurer un fonctionnement correct de la copropriété. Le législateur a fixé un plafond à cette avance qui ne peut dépasser 1/6ème du montant du budget, le syndic ne peut donc pas exagérer.
Citation :
- il paye les fournisseurs avec beaucoup de retard ;
Pourquoi affirmer une chose pareille comme si elle était généralisée ? Nous payons nos fournisseurs à 30 jours fin de mois et parfois pour les artisans plus rapidement.
Citation :
- il oublie de reverser aux copropriétaires les sommes qui leur reviennent (indemnité d’assurance, indemnité judiciaire, loyers, intérêts de retard, etc.).
Les comptes d’attente sont désormais interdits. L’ARC doit retravailler ses arguments au vu des modifications imposées par la loi.
Citation :
Bref, il gère les finances de la copropriété à son profit et au détriment des copropriétaires.
C'est un postulat discutable et contestable.
L'ARC poursuit en citant les objectifs qui selon elle sont recherchés par les copropriétaires :
Citation :
- Eviter que des sommes inutiles ne « dorment » dans les comptes de la copropriété au profit du syndic et faire en sorte qu’elles soient restituées.
D'accord.
Citation :
- S’assurer que les fournisseurs sont payés rapidement pour obtenir des prix corrects.
Absolument d'accord.
Citation :
- Obtenir une transparence financière totale. ?
ça veut dire quoi cette phrase ?
Citation :
- S’assurer que les fonds placés au bénéfice du syndicat, restent en totalité placés. ?
Les fonds placés sur un compte à terme sont retirés au fur et à mesure de leur utilisation. Hormis ce cas, les fonds restent évidemment placés !
Et l'ARC pose ses sempiternelles questions :
Citation :
1. Votre syndic vous dit-il qu’il ne peut absolument pas pratiquer le compte séparé ?
Nous nous sommes abondamment exprimés sur ce sujet dans ce fil, nous n’y revenons pas !
Citation :
2. Votre syndic vous dit-il qu’il faut absolument un «fonds de roulement» ?
Un fonds de roulement est bien pratique. Il existe cependant certaines de mes copropriétés qui n’en ont pas, mais les copropriétaires paient leurs charges au cul du camion, si j’ose dire, c’est à dire qu’ils paient dès réception de nos appels ; ce n’est hélas pas monnaie courante ! Dans ces autres cas, l’avance est le plus souvent nécessaire.
Citation :
3. Votre syndic répartit-il les « produits » (intérêts de retard, indemnités d’assurance, loyers, etc.) à la clôture de l’exercice ?
OUI, c’est la loi.
Citation :
4. En début de trimestre ou de la période décidée pour les travaux, votre syndic adresse-t-il rapidement les appels de fonds ?
Nous prévoyons toujours dans le procès-verbal de nos assemblées en cas de travaux, la façon dont nous devons appeler les fonds (pour éviter les contestations). Quant aux appels de charges, nous les adressons 10 à 15 jours avant la fin de chaque trimestre.
Citation :
5. La « trésorerie » de votre immeuble est-elle très bonne, normale, mauvaise (c’est-à-dire très basse) ? Quelles sont les causes de la situation constatée ?
Quand une trésorerie est asséchée, c’est soit que le budget a été calculé trop justement soit en raison de problèmes d’impayés.
Citation :
6. Y a-t-il des factures impayées remontant à plus d’un an ? Si oui, pourquoi ?
Cette situation ne peut être qu'exceptionnelle.
Citation :
7. Votre syndic place-t-il de l’argent au profit de votre copropriété, sur un compte d’épargne, par exemple ?
Si l’ARC parle de la trésorerie courante, c’est NON, JAMAIS. Pour les autres cas, c’est OUI, TOUJOURS !
Citation :
8. Votre syndic accepte-t-il de placer la trésorerie disponible ?
NON, JAMAIS. Comment envisager de suivre la trésorerie au jour le jour pour débloquer les fonds puis les rebloquer au fur et à mesure des sorties ou des rentrées de fonds ? L'ARC tient ici un parfait discours démagogique !
Citation :
9. Votre « état des dettes et des créances » (annexe numéro 1 prévue par le décret comptable) présente-t-il encore des comptes créditeurs d’attente ? Si oui, quelles en sont les raisons ? Ces raisons sont-elles justifiées ?
La loi demande qu'on les répartisse en fin d'année. Si ce n'est pas fait, c'est toujours expliqué.
Citation :
10. Votre « état des dettes et des créances » présente-t-il des comptes débiteurs ? Si oui, quelles en sont les raisons ? Ces raisons sont-elles justifiées ?
Même réponse
Citation :
11. En cas de travaux, le syndic annonce-t-il qu’il ne les commencera que lorsque 100 % des fonds auront été versés par les copropriétaires ?
Mais non, voyons ! Quelle caricature !
Citation :
12. En cas de travaux importants, le syndic place-t-il les fonds en attente de versement aux entreprises ?
OUI, TOUJOURS
Citation :
13. Votre syndic vous fait-il croire que votre compte « individualisé » est un compte séparé ?
Un chat est un chat et l'ARC un ..(je plaisante). Un compte individualisé est un sous compte du compte professionnel du syndic !
Citation :
14. Votre syndic vous fait-il croire que le sous compte est la même chose que le compte séparé ?
Les copropriétaires sont de mieux en mieux informés grâce notamment à l'ARC. Ma réponse est évidemment NON !
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 20 oct. 2008 : 23:37:49
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Alex,
notre syndic facture la LRAR 45 euros vous trouvez cela normal?
soit 10 fois le prix! précisions: il ne répond pas aux problèmes de mauvaises imputations
En cas d'impayés, soit il y a un problème sur le compte, soit les copros ont des difficultés financières, ce qui peut arriver...
je vous assure que les vrais débiteurs de mauvaise foi sont bien ceux qui font copain-copain avec les gestionnaires, se mettent au CS ou savent qu'ils vont vendre et partir (exemple 2 ans d'impayés pour un CS, mais qui a vendu pour s'acheter un pavillon, 2 ans pour un autre, AI de surcroît vous croyez que le gestionnaire va embêter un "collègue"
Ouvrez les yeux sur ce qui se passe chez vos confrères (1er relance facturée 10 euros et maintenue même si on explique absence, malade etc)et ce que vivent les copropriétaires.
En règle générale une copro ne va pas s'effondrer si un copro paie ses charges avec un mois de retard surtout quand il y a 2 mois d'avance de trésorerie!
Quand est-ce que les SdC pourront "facturer" au bénéfice du syndicat les syndics pour mauvaises imputations, non-réponse aux courriers etc ?? car les copros ou les CS qui s'en occupent sérieusement eux, y passent souvent beaucoup plus de temps que les syndics ...
La gestion de trésorerie et le compte séparé NOUS (copropriétaires uinautes) en avons suffisamment parlé, vous devriez relire les posts sur ce sujet : croyez-vous que nous passions du temps sur ce site à tenter de trouver des solutions à des problèmes récurrents... certains sont toujours les mêmes depuis la création du site
et comme le rappelle Yaume dans
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=73759
il n'est pas sur que la situation ait changé depuis 95
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 oct. 2008 : 23:46:45
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J'ai visité ce jour le " service recouvrements de charges de copropriété " d'un avocat parisien. Il " travaille " sur toute l'Ile de France. Les syndics peuvent disposer d'un barème écrit et détaillé de la rémunération de l'avocat.
Tout est traité au moyen d'un logiciel dédié. Un réseau extranet permet aux syndics d'accéder à leurs dossiers pour y trouver la liste chronologique des actions réalisées en ce compris les simples correspondances. Au cours d'une réunion du conseil syndical un syndic peut faire connaîre, à l'instant T, la position du ou des dossiers du syndicat.
La composition de chaque dossier nouveau est vérifiée dès réception par un avocat. Le cas échéant, il est demandé au syndic de compléter le dossier.
Les justificatifs des comptes individuels sont présentés tels qu'ils ont été établis par le syndic mais un compte particulier de la demande formulée dans l'assignation est établi après extraction des frais de procédure irrégulièrement imputés au débiteur par le syndic.
Une fiche hypothécaire du lot est systématiquement demandée.
La lettre d'usage est adressée au débiteur avec invitation à payer dès réception.
A défaut de paiement dans le délai indiqué, l'assignation est délivrée.
Le nombre des paiements après délivrance de l'assignation est significatif.
A défaut, l'affaire est plaidée.
Après obtention d'un jugement, son exécution est suivie.
Ce cabinet n'utilise pas l'injonction de payer pour les raisons suivantes :
- Importance du nombre de paiements enregistrés après délivrance de l'assignation.
- Délais très variables de traitement par le Juge saisi
- Risques de renvoi à l'audience de droit commun en cas de " contestation " du débiteur après notification de l'injonction, qui n'est souvent qu'une simple demande de délais comme je l'ai déjà indiqué.
L'avocat indique qu'en présence de dossiers bien présentés, les indemnités en vertu de l'article 700 sont très souvent satisfaisantes. S'y ajoutent fréquement des dommages et intérêts permettant de couvrir tout ou partie des honoraires du syndic, et, le cas échéant, un préjudice spécifique (des pénalités de retard de paiement par exemple).
Dans les affaires importantes, le cabinet assure de la même manière le suivi des recours et principalement les procédures devant la Cour d'appel.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 oct. 2008 : 00:04:15
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Alex :
"Si les fonds permanents dans l’esprit de l’ARC sont l’avance permanente, il nous semble normal de disposer d’un fonds de cette nature, pour assurer un fonctionnement correct de la copropriété. Le législateur a fixé un plafond à cette avance qui ne peut dépasser 1/6ème du montant du budget, le syndic ne peut donc pas exagérer."
Je vais faire une répose modèle "ARC " ...(vous me coupez si je me trompe )
Mettons une copropriété moyenne avec un budget annuel moyen de 60.000 €.
Le fonds de roulement de 1/6° est donc de 10.000 €.
Je suis un petit syndic qui gère 50 copropriétés.
Je dispose donc en gros de : 10.000 x 50 = 500.000 € cumulés
Question 1 : combien peuvent me rapporter ces 500.000 € qui ne sont pas à moi ?
Question 2 : Combien peuvent rapporter les 1.700.000 € sous forme de "fonds de roulement" des 170 copropriétés que je gère ?
Ce n'est pas tant le fait d'avoir un fonds de roulement "au cas où" qui pose question.
C'est ce qu'il advient de ces fonds qui, pour 1 syndicat ne rapportent peut être pas grand chose sur un livret A, mais qui cumulés dans la poche d'un syndic commence à faire une somme rondelette, d'autant que pour sa plus grande part ce fonds ne bouge pratiquement pas, n'est utilisé que ponctuellement pour des sommes souvent modiques (30 ou 40.000 € sur 500.000 c'est modique') .
Ajout : je connais plein de syndics qui payaient les factures à 90 jours, ainsi que le constataient les CS ou copropriétaires lors du controle des compte !
Pas grave, dirait vous, les entreprises et artisans étant parfois "obligées" d'en passer par là, mais étaient assurés d'avoir un "matelas" de travaux.
Cela revent en fait à foctionner en gros (à la louche) avec 1 trimestre d'avance !
Reprenons l'exemple de ma copro moyenne à 60.000 €, soit 15.000 € le trimestre d'avance.
15.000 x 50 = 750.000 € ... avec les impayés ou retard, à la louche 500.000 €
Bilan de "l'opération" :
Fonds de roulement 500.000 + provisions d'avance 500.000 = 1.000.000 €, ... juste pour ce petit syndic avec ses petites 50 copropriétés !
12.000 syndics en France à se partager le "gateau" de combien de copropriétés ?
A vos calculettes !
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Edité par - gédehem le 21 oct. 2008 00:14:41 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 21 oct. 2008 : 00:15:15
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Les syndics peuvent disposer d'un barème écrit et détaillé de la rémunération de l'avocat."
ce qui serait interessant c'est que ce soit les copropriétaires qui aient ces barèmes!
c'est très choquant d'enfoncer encore plus les débiteurs(je parle bien entendu ce ceux qui ne sont pas de mauvaise foi) etc quelle connaissance de la copro ont ces avocats, des comptes etc ??
Nous en avons fait l'expérience dans notre copro: ils recoivent le relevé de compte individuel et l'envoi en LRAR au copro sans même prendre la peine d'essayer de comprendre que certaains refusaient de payer des charges alors que nous réclamions un remboursement d'AF de travaux non effectués. Peit téléphone à l'avocat, tentative d'intimidation de part le titre (ca marche bien) et ensuite on a parlé de combien le syndic facturair sa "prestation" aux copropriétaires ...nous n'en avons plus entendu parlé... ca va peut être ressortir ...mais 2 ans après nous n'avons toujours pas le crédit travaux
même chose avec un autre syndic qui facturait des relances alors qu'un crédit de travaux (2 trimestres de charges tout de même!)n'avait pas été passé dans les comptes
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 21 oct. 2008 : 01:42:53
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Citation :
Initialement posté par yaume
Alex40,
Quid, qui va payer ces relances dans le cas ou un copropriétaire n'ayant payé toutes ses charges car il en a contesté le montant, que la contestation de ce dernier se retrouve fondé par le tribunal.
Qui paiera ces frais de relance, et de mise en demeure ?
Citation :
Initialement posté par alex40
Qui yaume ? Le syndicat pardi !
Citation :
Initialement posté par alex40
Disons d’abord que le problème des relances ne concerne que les gens qui ne respectent pas la règle ; ceux ci ne doivent pas compter sur notre mansuétude, nous sommes là pour faire respecter la règle. En revanche, tous ceux qui paient dans les délais (la grande majorité) ne sont pas concernés.
Citation :
Initialement posté par alex40
philippe, indispensable philippe,
La phrase est soulignée car elle fait écho à la remarque de l'ARC qui trouve "scandaleusement élevé", le montant des premières relances !
Ce que je veux dire tout simplement ici, c'est que pour ne pas avoir à payer cette somme "scandaleusement élevée", le bon moyen est de régler ses charges, vu ?
C'est peut être d'ailleurs ce qu'aurait pu écrire l'ARC, mais cela , l'ARC ne peut l'écrire, rapport à son "fonds de commerce", vous vous souvenez ?
Alors une question grave vient soudain à l'esprit, l'ARC ferait-elle du clientélisme ?
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 21 oct. 2008 : 11:16:08
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Citation :
notre syndic facture la LRAR 45 euros vous trouvez cela normal? soit 10 fois le prix!
Mon barême est beaucoup moins élevé, mais peut être que ce syndic est moins cher dans d'autres domaines ?
Citation :
précisions: il ne répond pas aux problèmes de mauvaises imputations
J'exige toujours de mes comptables, en cas de contestation, qu'ils organisent un rendez-vous avec le contestataire pour tenter de comprendre si la personne est ou non de bonne foi.
Citation :
En cas d'impayés, soit il y a un problème sur le compte, soit les copros ont des difficultés financières, ce qui peut arriver...
Si le copropriétaire est de bonne foi, nous enlevons automatiquement la pénalité. Si le copropriétaire a des difficultés, on essaie toujours de faire un protocole pour étaler sa dette. C'est dans ce cas que nous demandons le plus souvent une chaine de chèques.
Citation :
je vous assure que les vrais débiteurs de mauvaise foi sont bien ceux qui font copain-copain avec les gestionnaires, se mettent au CS ou savent qu'ils vont vendre et partir (exemple 2 ans d'impayés pour un CS, mais qui a vendu pour s'acheter un pavillon, 2 ans pour un autre, AI de surcroît vous croyez que le gestionnaire va embêter un "collègue"
De vos propos, ce sont ceux là qui me hérissent le plus. Le copinage dans notre métier, le tutoiement, bref les gestes de familiarité sont à rejeter énergiquement. Cela permet d'éviter les situations ambigües source de problèmes à terme.
Citation :
Ouvrez les yeux sur ce qui se passe chez vos confrères (1er relance facturée 10 euros et maintenue même si on explique absence, malade etc)et ce que vivent les copropriétaires.
Nous enlevons sans discuter les frais quand, à l'évidence, il y a eu un problème qui explique le retard, surtout quand on est en présence d'un cas exceptionnel ou d'un non récidiviste. Les comptables ont la liberté de décider eux mêmes d'effacer le prix de la relance s'ils le jugent opportun, c'est un des cas rares où je leur laisse cette faculté. En réalité, je me suis aperçu qu'ils le faisaient déjà spontanément et j'ai donc appliqué la maxime de je ne sais plus qui disait, "les évènements m'échappent, feignons de les organiser"...
Citation :
En règle générale une copro ne va pas s'effondrer si un copro paie ses charges avec un mois de retard surtout quand il y a 2 mois d'avance de trésorerie!
Oui océan, mais c'est toujours pareil. Au fond, vous avez raison, mais si tout le monde tient ce raisonnement, vous voyez où cela nous mène ?
Citation :
Quand est-ce que les SdC pourront "facturer" au bénéfice du syndicat les syndics pour mauvaises imputations, non-réponse aux courriers etc ?? car les copros ou les CS qui s'en occupent sérieusement eux, y passent souvent beaucoup plus de temps que les syndics ...
It's a joke !
Citation :
La gestion de trésorerie et le compte séparé NOUS (copropriétaires uinautes) en avons suffisamment parlé, vous devriez relire les posts sur ce sujet : croyez-vous que nous passions du temps sur ce site à tenter de trouver des solutions à des problèmes récurrents... certains sont toujours les mêmes depuis la création du site
? Pardon océan, je ne comprends pas votre dernier propos.
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Réflexion sur l'article Universimmo sur les syndic
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