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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
 Posté - 13 oct. 2008 : 15:17:47
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Je vous répond manech, océan, vous attendrez un peu car je suis très sollicité !
Citation :
Malgré une législation tatillonne, tant quant à la gestion des copropriétés que concernant la profession de syndic elle-même, les garanties assurées aux copropriétaires restent assez largement insuffisantes et n'ont pu permettre d'établir une relation de confiance au moins relative, à l'instar de ce qui est constaté par exemple pour les notaires :
Il faut absolument instaurer un système qui mette complètement à l’abri les copropriétaires des éventuelles turpitudes des syndics ou de leur mauvaise gestion. Il n’est pas normal en effet que les copropriétaires qui se croient protégés par la réglementation aient à supporter les conséquences financières des agissements de certains d’entre nous.
Il faut que le législateur agisse dans ce domaine précis. Il faut faire en sorte qu’une compagnie d’assurances qui garantit un syndic ne puisse pas se retrancher derrière des arguties juridiques ou utilise couramment des procédés dilatoires pour échapper ou retarder le règlement du sinistre en question. Si on parvenait à régler ce simple problème (simple uniquement dans son énoncé!), on aurait fait un grand pas dans le rétablissement de la confiance envers notre profession.
D’ailleurs à ce sujet, il serait intéressant d’établir une corrélation entre les défaillances de syndic et les compagnies qui les assurent. Par exemple, le contrôle annuel que je subis de la SOCAMAB rend de mon point de vue absolument impossible la défaillance d’un syndic contrôlé par cette compagnie. Le suivi auquel je suis soumis, les contacts fréquents, les interrogations régulières, le contrôle de l’expert, son rapport, les explications qui me sont demandées à sa suite, l’examen attentif de mes chiffres, leur comparaison avec des confrères de même taille, leur évolution dans le temps, tout ces indices contribuent pour la compagnie à se faire une opinion raisonnée sur les syndics et à réduire les risques. Je suppose même qu’il doit y avoir des notes attribuées par la compagnie, des dossiers sous observation particulière, des alarmes mises sur l’un ou l'autre d’entre nous, notamment en fonction de la fréquence et de l’ampleur des réclamations reçues par ladite compagnie concernant un syndic et que sais-je d’autres pour surveiller les adhérents à la compagnie.
Citation :
- l'application des règles - particulièrement complexes - de gestion et de prise de décisions dans les assemblées générales dépend de la connaissance qu'en ont les copropriétaires et de la façon dont ils usent de leurs pouvoirs de contrôle ; le délai limité à deux mois pour contester une décision d'assemblée irrégulière et l'obligation de le faire par la voie coûteuse de la justice, la pénurie de compétences et de disponibilité chez les copropriétaires, et le "verrouillage" opéré par certains conseils syndicaux à l'égard des autres copropriétaires autorise de nombreuses dérives rarement sanctionnées à hauteur de leur gravité ;
Il est vrai que le délai de deux mois de l’article 42 est court. Il est vrai que devoir faire appel à la justice pour obtenir réparation est lourd. Mais, dans le cas contraire, j’imagine avec anxiété l’ampleur de la vague de contestations, pour un oui ou un non, qui s’abattrait sur nous, pauvres syndics !
La pénurie de compétences et de disponibilité chez les copropriétaires est manifeste. Mais celui qui veut apprendre aujourd'hui dispose de moyens divers et variés extrêmement pratiques qui devraient lui permettre de se mettre rapidement au courant. Je ne peux malheureusement rien dire d'autre sur ce sujet. J'ai cependant l'impression dans l'exercice de mon métier de passer mon temps à faire de la pédagogie !
Je ne comprends pas bien la phrase suivante qui parle des « nombreuses dérives dues au verrouillage opéré par certains conseils syndicaux » et m’interroge sur ce que veut dire son auteur.
Citation :
en l'absence de formations et de voies d'accès spécifiques, les garanties de compétence et de qualification apportées par les conditions de délivrance des cartes professionnelles aux syndics sont illusoires, car ne concernant que les dirigeants des sociétés - il y a belle lurette que les syndics n'exercent plus en leur nom personnel - et accessoirement des directeurs de succursales, en aucun cas des collaborateurs en charge de la gestion des immeubles qui ne sont soumis à aucun contrôle ;
Les garanties de compétence et de qualification apportées par les conditions de délivrance des cartes professionnelles aux syndics sont illusoires car ne concernant que les dirigeants de sociétés.
Il est vrai que la carte professionnelle est accordée au dirigeant du cabinet. Mais c’est à ce dernier de veiller au grain et de diffuser par tous les moyens les connaissances qu’il possède au sein de son entreprise. Je suis secondé par un directeur opérationnel dont la tâche quotidienne est notamment d’être à la disposition des gestionnaires pour les irriguer sur tel ou tel sujet et les contrôler.
Mais pour éviter toute dérive, rien de mieux que de vérifier tout ce qui rentre comme information, appels téléphoniques (et oui), lettre simple, recommandée, fax, mails, et tout ce qui sort, les convocations qui engagent la responsabilité du cabinet, les PV, pour comprendre ce qui s’est passé sur telle ou telle copropriété...Bref d’être en permanence sur le pont. Je m’inscris donc en faux contre l’observation de l’article qui dit que nos collaborateurs ne sont soumis à aucun contrôle. Si tel était le cas dans mon cabinet, la chienlit s’y installerait rapidement, j’en suis convaincu. Et d'expérience, je sais que les choses se délitent tellement vite !
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 16:54:42
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Tout ceci est très joli, mais ne traite que des pratiques que vous, Alex, avez institué dans votre boutique !
Est-ce la généralité des cabinets de syndics ? Bien sur que non !
Concernant le 'controle' des assureurs, il ne porte, pour simplifier, que sur les fonds détenus et leur gestion.
Mais ce controle n'est absolument pas un signe de bonne gestion des syndicats, qui est tout autre chose !
Le syndic qui fond les plombs ou part avec des valises est totalement à la marge.
La facturation d'un mur de 26 briques à 2600 € n'a rien d'anormal pour les controleurs, qui se moquent du prix de la brique ! 
C'est de cela dont il s'agit dans ces sujets sur les syndics et leurs pratiques contestables !
Au fait, pourquoi donc cette activité interesserait-elle les banques, les assurances, si elle n'était "juteuse" en particulier pour les "gros" (ceux qui boivent ...) ?
C'est un marché, qui plus est en perpétuel développement !
De plus, il n'existe pas de véritable concurrence, ou alors elle n'est qu'illusion la première année, d'autant plus si l'on tient compte des honoraires gestion courante particulièrement bas et l'imputation abusive en gestion particulière de taches relevant de la gestion courante.
Pourquoi cette pratique ?
Il faut le dire : d'une certaine façon pour tromper les copropriétaires qui, par méconnaissance des pratiques, ne se déterminent QUE sur ces honoraires gestion courante, les autres n'étant pas visibles à priori !
Si vous aviez demain la volonté de forfaitiser TOUTES les taches "gestion courante" vous seriez 40% plus haut que le plus cher des autres syndics.
N'est-ce pas là aussi un gros problème ?
Le syndic est obligatoire et le recours au syndic "pro" est une généralité (en gros 70% des copropriétés sont en "pro", les 30% restant sont des petites de moins de 15/20 lots en syndicat coop ou syndic non pro).
Pas moyen de "vous échapper" ! |
Edité par - gédehem le 13 oct. 2008 17:17:02 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 18:35:58
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En l'état, l'assureur RCP répond qu'il garantit le syndic et pas les copropriétaires.
Juridiquement la réponse est exacte.
Pratiquement, le solution serait peut être différente si les assureurs spécialisés recevaient moins de demandes d'indemnisation fantaisistes.
Mais sutout, on peut s'étonner de l'absence de tout contrôle par les assureurs des conditions dans lesquelles est assurée la gestion administrative des syndicats.
La plupart des garants financiers font diligenter des contrôles de comptabilité qui sont assez minutieux comme l'indique Alex40.
Un assureur ne peut pas aller pinailler tous les dossiers. Mais il n'est pas difficile d'imposer la tenue d'un tableau des assemblées générales permettant de contrôler au moins qu'elles sont tenues tous les ans.
Le contrôleur peut vérifier quelques dossiers de mutations pour voir si la procédure courante est correcte et si les oppositions ont été correctement établies et notifiées.
Il peut lire quelques convocations et PV d'assemblées pour apprécier la rédaction.
Le risque zéro ? Certainement pas. Nulle part d'ailleurs. Mais la possibilité d'une réduction des risques ? Certainement oui.
Quant à la formation des professionnels ?
On peut obtenir la carte au vu d'un diplome délivré par l'État, d'un niveau égal ou supérieur à trois années d'études supérieures après le baccalauréat et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales. Un diplômé d'HEC, ESSEC, Sciences Po et autres Institutions prestigieuses peut-il d'emblée faire un bon syndic ? Non !
Les diplômes dédiés, admis aussi pour la carte, sont les DUT et BTS spécialisés en matière immobilière. Il faudrait alors une année supplémentaire dédiée exclusivement à la gestion. Celà existe et ce sont des montages réalisés par la profession.
En 3eme rang l'ICH option vente et gestion d'immeubles qu'on aurait pu placer judicieusement en première place. L'ICH reste la formation de référence.
Il y a d'autres voies énumérées dans le décret du 20 juillet 1972 dont la validation des acquis professionnels qui ne saurait être négligée mais exige de nos jours une complément qui peut être assuré par la formation continue.
Un problème pour les syndics indépendants moyens qui financent la formation d'un collaborateur pour le voir partir dès qu'il a terminé et doivent se considérer comme heureux quand on ne leur pique pas des mandats 
Consultez la brochure du CIDJ " professions immobilières " comme si vous cherchiez une voie vers la gestion immobilière et dîtes nous si vous avez trouvé rapidement.
La Cour des comptes n'est pas tendre pour la formation continue en général dans son rapport du 1er octobre 2008 mais traite surtout de la gestion de la collecte des cotisations. Depuis quinze ans les professionnels immobiliers n'ont pas négligé les activités de formation.
La lecture du présent sujet ne peut que mettre en fuite les jeunes étudiants : " Tout sauf syndic ".
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 14 oct. 2008 : 17:23:39
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Pour océan
Pardon pour les lecteurs qui connaissent ces chiffres par cœur, mais voilà un exemple de tableau remis en son temps à mes équipes de gestionnaires pour qu’elles puissent répondre aisément aux questions des copropriétaires concernant le calcul du prix de l’eau chaude. Ne vous attachez pas trop aux chiffres mais plutôt au raisonnement.
CALCUL DU PRIX D'UN M3 D'EAU CHAUDE
[size=2][size=1]Energie utilisée pour chauffer l'eau froide : électricité
Quantité de wh pour chauffer de un degré, 1 litre d'eau froide : 1,16 wh
Quantité de wh pour chauffer de 1 degré, 1000 litres (soit un m3) d'eau froide : 1160 wh
Température de l'eau froide (hypothèse de travail) : 11 degrés
Température à atteindre (pour une douche ou un bain): 38 degrés
Nombre de degrés de réchauffement à obtenir (38-11) : 27 degrés
Quantité de wh pour chauffer de 27 degrés, 1000 litres (soit un m3) d'eau froide : 31320 wh
Nombre de wh dans un kwh : 1000 wh
Quantité de kwh pour chauffer de 27 degrés, 1000 litres (soit un m3) d'eau froide :31,32 kwh
Prix du kwh (arrondi. Pour un calcul plus précis, prière de prendre les derniers chiffres) : 0,10 euro
Prix du réchauffement de 1000 litres (1 m3) d'une eau froide, de 11° à 38° : 3,13 euros
Prix d’un m3 d’eau froide (attention, ce montant varie énormément, selon les sociétés) : 2,80 euros
Prix d’un m3 d’eau chaude (prix de l'eau froide + prix du réchauffement) : 5,93 euros
NB : Ce prix a été arrondi à 6€.
Vous m'interrogez sur le temps passé par un comptable pour passer les compteurs d'eau en comptabilité. Sur un immeuble de 100 lots environ, et 150 ou 180 compteurs, il a passé entre trois et quatre heures.
Citation :
alors je renverse le pb de façon volontairement simpliste :
soit une copro avec des honoraires de base de 12000 euros TTC suivant la méthode à la louche habituellement pratiquée (200 e/lot)d'un syndic cela correspond à 60 lots
cela fait 1000 euros/mois en comptant très large le taux horaire à 100 euros cela fait 10 heures/mois sans compter les vacances
connaissez-vous beaucoup de gestionnaires qui passent 10 heures par mois sur une copro ?
(ce qui est totalement impossible pour les gestionnaires ayant 50 copros, même en modulant avec des copros de 10 ou 20 lots)
quel est le coût moyen/ horaire d'un de vos gestionnaires TCC par rapport à celui volontairement important que j'ai pris pour couvrir marge du cabinet, frais administratifs du cabinet et TVA sur honoraires)
Mais non océan, le raisonnement n'est pas celui là ! Sur les 12 000 €, seuls 55% sont affectés aux charges de personnel, donc le chiffre à diviser par 12 est plutôt 6600 euros soit 550€ par mois, soit à 100€ l'heure un peu plus de 5 heures par mois pour cette copropriété. Une copropriété de 12 000€ de base qui comporte 60 (et plutôt sans doute 80 copropriétaires) mérite bien ce temps passé, d'autant que dans ces 5 heures, il y a le temps du gestionnaire mais aussi celui de l'assistante, du comptable et de la direction... |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 14 oct. 2008 : 17:28:00
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| En réalité c'est moins que cela car les 12000€ sont TTC. Or je ne touche que le HT. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 14 oct. 2008 : 17:56:31
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alex40 : votre dernier post est magnifique!!!!
Citation :
CALCUL DU PRIX D'UN M3 D'EAU CHAUDE
[size=2][size=1]Energie utilisée pour chauffer l'eau froide : électricité
Quantité de wh pour chauffer de un degré, 1 litre d'eau froide : 1,16 wh
Quantité de wh pour chauffer de 1 degré, 1000 litres (soit un m3) d'eau froide : 1160 wh
Température de l'eau froide (hypothèse de travail) : 11 degrés
Température à atteindre (pour une douche ou un bain): 38 degrés
Nombre de degrés de réchauffement à obtenir (38-11) : 27 degrés
Quantité de wh pour chauffer de 27 degrés, 1000 litres (soit un m3) d'eau froide : 31320 wh
Nombre de wh dans un kwh : 1000 wh
Quantité de kwh pour chauffer de 27 degrés, 1000 litres (soit un m3) d'eau froide :31,32 kwh
Prix du kwh (arrondi. Pour un calcul plus précis, prière de prendre les derniers chiffres) : 0,10 euro
Prix du réchauffement de 1000 litres (1 m3) d'une eau froide, de 11° à 38° : 3,13 euros
Prix d’un m3 d’eau froide (attention, ce montant varie énormément, selon les sociétés) : 2,80 euros
Prix d’un m3 d’eau chaude (prix de l'eau froide + prix du réchauffement) : 5,93 euros
NB : Ce prix a été arrondi à 6€.
Que chaque copro. demande à son syndic de lui faire la m^me démonstration !!!
Je puis me permettre une remarque alex40 ?? Que devient ce tableau si l'on tient compte du réchauffement climatique ????
pour le fun : Citation :
Nombre de wh dans un kwh : 1000 wh
Citation :
Nombre de degrés de réchauffement à obtenir (38-11) : 27 degrés
Bravo alex40, vous avez 20/20 sur votre copie. On comprends que vous ayez besoin d'une telle précision sur ces calculs pour former vos équipes de gestionnaires. Un tel niveau en math !!! au moins Mat- Sup. ( maternelle supérieure)
Je doute que beaucoup de CS ont un tel niveau!! je rejoins gedehem, la-dessus 38-11, sans calculette un CS ne peut généralement pas trouver ce résultat étonnant de 27!! j'aurai dit plus
et puis ceci :Citation :
5,93 euros
NB : Ce prix a été arrondi à 6€.
Merci de cette précision, alex40 !!! on comprends beaucoup mieux!!!
100 000 euros de fonds de roulement de syndicats de copropriétaires placés à 5% rapporte combien, alex40???? ce calcul nous intéresse un peu plus que le prix des cacahuètes pour la fête des voisins!!!!
pour info : 1 kg de cacahuètes = 1000 grammes de cacahuètes = 500 cacahuètes si l'on arrondit à 2.00grs/cacahuètes. ATTENTION, cs poids moyen est une hypothèse de travail; le poids des cacuhètes peut varirer suivant le producteur et la région de production!!! (Je ne tiens pas compte du poids du sel dans ce kg)
Il faut absolument que cette démonstration sur l'eau fasse partie de cette réforme si attendue. Ne parlons plus du compte unique, et comme l'écrit JPM, "tout ceci ne sont que des babioles"!!!!
alex40 : chapeau pour votre aptitude à endormir les copropriétaires!!! j'aimerai vous voir en pleine démonstration lors d'une AG!!
Alors cette réforme!!!
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 14 oct. 2008 : 18:37:51
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sur ce sujet simple de l'eau je constate donc que vous n'appliquez pas le calcul du 131-10 du CCH : ce n'est pas pour rien qu'il précise cette méthode de calculs, ECS>3*EF, tenant compte de tous les paramètres
-votre comptable travaille à la lenteur d'un escargot, c'est étonnant, ce sont pourtant souvent les plus performants :3H3O+ 240 minutes pour 100 lots ou 180 compteurs,
no comments même en saisissant les index de tous les compteurs ca fait beaucoup (les consos sont sur les relevés normalement)
c'est vrai que la consultation des offres d'emploi dans ce domaine donne les résultats que l'on connait pour la gestion
en bref vous êtes largement en dessous du prix réel de l'ECS et vos calculs sont à réviser surtout avec la tendance de surchauffer en permanence pour possibles légionnelles = 57° bien souvent 60°
dans les copros moyennes 100 lots, 35-40000 euros d'eau EF-ECS méritent d'être analysés, non ?
il est vrai que cela ne change en rien la rénumération des syndics mais le juste prix-coûts et les répartitions entre copropriétaires.
Chacun consomme ce qu'il veut mais un M3 d'ECS doit être à un prix complet vérifiable et non sur des calculs sortis d'où ?? |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 14 oct. 2008 : 18:41:36
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| océan, quelle est donc votre méthode de calcul pour l'eau chaude ? |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 14 oct. 2008 : 18:49:23
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philippe, vous êtes un surdoué, mais mes gestionnaires méritent quelque considération. Mon tableau est en effet scolaire mais je préfère, car ainsi tout le monde comprend, copropriétaires compris, du plus intelligent au plus borné !
Et puis ainsi, philippe, vous avez l'impression d'être plus intelligent que votre syndic, c'est le message que vous me passez en réagissant comme vous le faites ! Bravo ! |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 14 oct. 2008 : 19:30:44
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alex40 : vous le faites exprès ou vous ne vous rendez pas compte du ridicule de votre dernier message.
alex40 : je ne prends pas du tout pour un être supérieur, donneur de leçons de calcul de la classe primaire à mes employés (les pauvres, j'espère qu'il se marre bien après de telles leçons, 3 x 6 = 18, répétez le à vos copros lors des AG!!), et aux copropriétaires analphabètes !!.
alex40 : faut il être si nul pour ne pas savoir que 38-27=11 !!! Vous me faites peur alors lorsque vous parlez de comptabilité double!!
océan : alex40 donne des cours de calcul sur UI, alors que son comptable lui fait croire qu'il travaille beaucoup pour saisir 150 relevés de compteur.
alex40 : pour vous aider, suivez ce simple calcul :
4h00 sont égales à 240 minutes
240 minutes pour 150 compteurs
soit combien par compteur saisi ??
réponse : 1.60 minutes.!!!
j'arrondis à 2 minutes.
Votre comptable doit éteindre son ordi. à chaque saisie, ou alors la machine a café fonctionne à plein tube.
alex40 : océan a fait le même calcul que moi - niveau CM1.
alex40 : réveillez-vous, ou cessez de nous prendre pour des idiots. Vous êtes un provocateur !!! comme moi !!!
N'est-ce pas vous qui avez parlez d'humour!!! Alors je dis chapeau pour ce post sur l'eau, un vrai régal!!
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 14 oct. 2008 : 19:45:08
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Alex, osons espérer que vous connaissez LégiFrance par exemple ou glouglou le moteur de recherche
ou les annexes du Litec où les textes sont reproduits et applicables depuis 1976 (obligation de pose de compteurs d'ECS, ce que font les bailleurs pro, institutionnels et certains syndics
Article R131-10
(Décret nº 2000-613 du 3 juillet 2000 art. 5 Journal Officiel du 5 juillet 2000)*
Sauf dans les cas de dérogation prévus aux articles R. 131-12 et R. 131-13, dans les immeubles collectifs où la production d'eau chaude est commune à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif, les frais de combustible ou d'énergie afférents à la fourniture d'eau chaude sont répartis entre ces locaux proportionnellement à la mesure directe ou indirecte soit de la quantité d'eau chaude fournie à chacun des locaux, soit de la quantité de chaleur nécessaire au chauffage de l'eau ainsi fournie.
Lorsque les conditions de fourniture de l'eau chaude ne permettent pas de connaître la part des frais de combustible ou d'énergie entrant dans le prix de ladite fourniture, cette part fait l'objet, pour l'application du présent article, d'une estimation forfaitaire égale aux deux tiers au moins du prix total de l'eau chaude fournie par l'installation commune de l'immeuble. Il n'est pas dérogé par le présent article aux dispositions, conventions ou usages en vigueur pour la répartition des frais, fixes ou non, et des charges afférents à la fourniture d'eau chaude autres que les frais de combustible ou d'énergie mentionnés ci-dessus.
* je rechercherai sur vieilles disquettesle texte avant celui-ci de 2000: la façon habituelle de faire est de prendre le PMP-PMU de l'eau froide exemple 3,30 sur Paris réchauffement = ou> 6,60 donc prix M3 ECS = 9,90 au minimum
dans les comptes vous enlevez de l'eau froide les montants correspondants aux M3 d'eau chaude , id du chauffage
nous nous sommes amusés sur 2 ans avec un syndic de faire les 2 méthodes de calculs et nous arrivions quasiment au même résultat en comptant les dépenses moyennes de brûleurs, adoucisseurs etc
PMP = prix moyen pondéré ou pmu (pas les dadas comme entendu mais prix moyen unitaire)
(je vous laisse expliquer à vos gestionnaires le calcul et la nécessité de vérifier le recto-verso des factures d'eau afin que ce prix ne soit pas faussé)
en revanche il est assez comique en AG de voir que certains copros confondent litres et m3 donc vous devriez rajouter
1 M3 = 1000 l
autre paramètre de reflexion plus l'ECS est chaude plus il y a des pbs de tarte et de canalisation et plus on consomme d'eau froide pour avoir une eau supportable même avec des mitigeurs |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 14 oct. 2008 : 19:45:29
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PS (c'est du latin!!):
alex40 : demain c'est déjà mercredi. N'oubliez pas de vous rendre sur le site de votre association préférée, l'ARC.
Nous attendons tous la suite du feuilleton sur les syndic pros!!
j'espère qu'il joindront votre calcul sur l'eau dans une de leur prochaine brochure d'information aux copropriétaires et conseils syndicaux!! de droits d'auteur, c'est toujours bon à prendre.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 14 oct. 2008 : 20:50:48
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signalé sur un autre post "arrestation syndic" pratiques de dépose de fonds au Luxembourg entendu hier sur itele, que je ne n'arrive pas à retrouver pour écouter ...snif
et puis il y a le salon de la copro du 12 au 14 novembre "sous lehaut patronnage du Ministère du Logement et celui de la Justice et en partenariat avec laFnaIM et le CSAB
" 3 jours à votre écoute pour optimiser la gestion etc " |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 10:31:35
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Au lieu de ricaner, philippe, vous devriez être satisfait qu'un dialogue s'instaure sur un sujet aussi concret et basique. Si vous saviez ce que j'entends en assemblée, vous ne trouveriez pas anormal que je sois aussi scolaire. et si j'indique la température de l'eau froide c'est que les gens me le demandent en AG !
Le dialogue est intéressant aussi avec océan, car ce qui nous sépare notamment est que les copropriétaires refusent de payer autre chose que le seul réchauffement de l'eau froide et surtout pas l'amortissement des matériels qui servent à la réchauffer ! d'où les différences notables entre les modes de calculs !
Contrairement à ce que semblez penser, je suis persuadé que ce genre d'échange peut éclairer des lecteurs peu avertis sur ces notions.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 13:57:23
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Pour ma part, je considère qu'une des principales différences entre le secteur social et le secteur " privé " tient à la qualité du gardiennage qui est globalement supérieure dans le social.
On peut en dire autant, depuis un certain temps, pour la qualité des gestionnaires. Mais ici le mot " qualité " n'est sans doute pas le meilleur. Il vaudrait mieux parler de disponibilité.
Toutefois, sur le plan des connaissances techniques courantes, les gestionnaires semblent plus qualifiés dans le social que dans le privé.
Quand on fait des comparaisons entre ces secteurs, il faudrait aussi distinguer le secteur locatif du secteur copropriété au sens propre du terme.
Je laisse à part le secteur tertiaire (immeubles de bureaux, etc...)
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 14:24:02
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Citation :
Initialement posté par JPM
Pour ma part, je considère qu'une des principales différences entre le secteur social et le secteur " privé " tient à la qualité du gardiennage qui est globalement supérieure dans le social.
On peut en dire autant, depuis un certain temps, pour la qualité des gestionnaires. Mais ici le mot " qualité " n'est sans doute pas le meilleur. Il vaudrait mieux parler de disponibilité.
Toutefois, sur le plan des connaissances techniques courantes, les gestionnaires semblent plus qualifiés dans le social que dans le privé.
Tout d'abord, la convention collective n'est pas la même.
LA formation est aussi beaucoup plus importante et l'encadrement plus présent.
Un gestionnaire s'occupe (seul) de 700 à 800 lots mais l'infrastructure est beaucoup plus complète que chez un syndic.
Par exemple, pour 2500 logements il y a: 4 gestionnaires, 1 responsable, 1 secretaire de copro et une hotesse d'accueil (sans compter le personnel chargé de louer).
en appuis vous avez 1 personne qui ne fait que du contentieux et 1 personne qui ne fait que la gestion administrative du personnel (y compris la formation professionnelle)et 1/2 personne qui fait du technique
4 agence de ce type cela représente en fait
16 gestionnaires,4 secretaires, 4 hotesse d'acceuil, 4 responsables d'agences, 3 techniciens, 4 chargée de contentieux, 2 chefs de services, 1 directeur, 1 responsable services généraux 2 employé "paie" et 1 chef de service du personnel.(pas un drh)soit
42 personnes au total ce qui représente 240 lot par personnes
Ce qui fait que les gestionnaires peuvent se concentré sur les gardiens et la résidence.
PAr contre, bonne chance a ceux qui sont copro dans ces résidences car il n'auraont jamais leur mot a dire et l'organisle HLM mènera la politique de travaux qu'elle veut.
Dans ces résidences, le syndic se passe del'avis du CS voire même de l'AG pour tout ce qui concerne l'admnistration.
Par contre, la plupart des gestionnaires ne connaissent rien au droit de la copropriété.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 15:50:09
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Citation :
Un chiffre et un seul montrera la différence de compétence entre le secteur privé et le secteur dit « HLM » en matière de chauffage collectif, la consommation moyenne par mètre carré habitable pour le chauffage est de 180 kWh par an en HLM et de 260 kWh en copropriété. Soit plus 44 %.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 16:33:38
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La copropriété dans le logement social n'a effectivement rien à voir avec la copropriété du parc privé.
Manech, de qui cette citation ?
Cela recoupe quelques chiffres que l'on m'avais communiqué. !
Et cela bat en breche l'affirmation de l'ARC selon laquelle la première des préoccupation des copropriétaires 'privés' serait la "maitrise des charges" !
Une véritable "Maitrise de charges" veut dire ici maitrise des consommations.
Lorsque l'on voit le tollé que suscite une proposition de limiter effectivement le chauffage collectif à 19° dans les appartes comme prévu par les textes, je doute fort que cette maitrise des dépenses par la maitrise/limitation des consommations soit leur première préoccupation.
Ce qu'ils disent c'est "On paye trop cher", sans regarder pourquoi ils payent réellement trop !
Payer un peu moins her par une mise en concurrence, par exemple, n'impacte qu'à la marge !
La seule véritable "maitrise des charges" passe par une maitrise descosommations !
Un exemple tout bête, simpliste diront certains : connaissez vous le nombre de balais, de serpillères, de produits d'entretien et autres bricoles consommés dans vos copropriétés, ainsi que les lampes diverses et variées ?
Qui gère et suit les achats et les stocks ?
J'ai quelques exemples où certains se sont 'amusés' à comptabiliser tout ça !
Inimaginable, la consommation ! A croire qu'il y en a qui les boivent et les mangent ! .... |
Edité par - gédehem le 15 oct. 2008 16:39:56 |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 17:18:26
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Pour les compteurs d'eau :
3 heures pour 150 compteurs, cela fait un peu plus d'une minute par compteur. Cela peut paraître long, mais d'abord mes comptables ne sont pas à la chaine et en plus, il faut qu'ils soient très attentifs, compte tenu des conséquences en cas d'erreur !
Alors, c'est vrai, j'ai des comptables plus rapides que d'autres. L'un de mes comptables me disait lui, mettre un peu plus de 2 heures pour le même travail.
Donc, par delà la polémique sur le nombre réel de minutes à passer pour enregistrer la consommation des compteurs, je voulais dire que si nous devions enregistrer des compteurs pour tous nos immeubles, le temps passé serait loin d'être négligeable et il faudrait embaucher !
D'où ma décision de rajouter en honoraires de gestion courante tous les enregistrements de compteurs d'eau, anciens ou à venir.... |
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