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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
 Posté - 12 oct. 2008 : 14:21:05
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Alex, un peu d'eaux pour votre moulin
il faut prendre soin de faire relever le compteur de l’immeuble en même temps que les compteurs individuels... ce qui est loin d’être toujours le cas !...A ce sujet indiquons que nous avons de plus en plus d’immeubles avec des compteurs et que cela occasionne un surcroît de travail pour nos équipes. Là aussi, il n’est pas normal de considérer que cette tâche doit faire partie de la gestion courante.
normal quand les sociétés sont différentes. ce qui est en général le cas avec Véolia Vivendi par exemple, la location de compteur étant sur la facture de Vivendi et les sociétés releveuses ne relevant que leurs compteurs. Il suffit au syndic de demander aux gardiens ou au CS de relever ce chiffre ( je le fais cela prend allez 10 secondes arrondi à la minute)
ce qui ne sert à rien ou pas grand chose quand les relevés et consommations dans les comptes ont 3 mois de décalage!
je saisis les consos de chaque lot (une centaine de compteurs)quand j'arrive à avoir copie des relevés : cela me prend 1/4 h-1/2 que j'arrondis à 1H suivantle bon principe syndicieux que toute heure entamée est due on voit ainsi tout de suite les écarts et avec la connaissance des lieux, des résidents, du nb de personnes dans un lot, il est facile de déterminer les causes possibles : erreur de saisie, absences, compteur bloqué ou affolé,
le pb est que malgré des gestionnaires successifs de formation juridique, ou des CS fantoches, même si je transmets des tableaux, il s'avère que la lecture simple de ce suivi s'avère difficile quand les destinataires ne savent utiliser un tableur plus habitués à manier les textes que les chiffres même les plus simples.
Les comptables se bornant souvent à la saisie des chiffres des relevés quand ils ne sont pas transmis par fichiers.
faites-vous un suivi des conso dans votre cabinet?
appliquez-vous l'art 131-10 pour le prix de l'eau chaude soit pour le réchauffement au moins 2 fois le coût (pmu du m3 d'EF) s'il n'existe pas comme 9 fois sur 10 un calcul fiable et complet du coût de réchauffement.
Sur ce point je n'ai jamais compris que l'ARC méconnaisse ces calculs pourtant simples à appliquer au lieu de "l'usine à gaz" de calculs proposés, compteur supplémentaires à installer etc .
nombre de syndics affirment que le prix de l'ECS doit être voté en AG! curieux ...
il s'agit de sommes non négligeables EF + ECS+ compteurs réprésentant pour les copros moyennes que je connais 15 à 20 % du budget de base ...mais cela ne touche que les répartition entre copropriétaires et les coûts de chauffage donc aucun suivi de base
ce que vous nommez surcroît de charge de travail, me fait tout de même bien sourire
alors je renverse le pb de façon volontairement simpliste :
soit une copro avec des honoraires de base de 12000 euros TTC suivant la méthode à la louche habituellement pratiquée (200 e/lot)d'un syndic cela correspond à 60 lots
cela fait 1000 euros/mois en comptant très large le taux horaire à 100 euros cela fait 10 heures/mois sans compter les vacances
connaissez-vous beaucoup de gestionnaires qui passent 10 heures par mois sur une copro ?  
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 16:54:10
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alex40 : STOP !!! vos réponses à la liste de l'ARC sont encore la pour faire pleurer les copropriétaires, mAIS nous ne sommes pas dupes§ !!! arrêtez ces longs posts totalement imbuvables!!! je retourne rapidement à mon verre de Chablis !!! 
alex40 : Citation :
Le prix de l’eau devient exorbitant, il est donc important de sensibiliser les copropriétaires sur ce sujet.
merci de nous prévenir, on ne regarde jamais nos factures d'eau,contrairement au syndic!!!
alex40 : Citation :
La consommation moyenne par habitant en France est de l’ordre de 150 à 200 litres/jour. On sait aussi approximativement que les foyers français consacrent environ 40% de cette consommation pour se laver, 20% pour leurs sanitaires, 12% pour leur linge, 10% pour leur vaisselle, 6% pour leur voiture et leur jardin et 7% pour leur alimentation. Ça ne doit pas faire 100% mais il s’agit d’ordres de grandeurs. ........
j'aimerai une de vos statistiques sur la différence entre les hommes et les femmes pour être vraiment parfaites !!! Vous prenez vraiment les copropriétaires pour des abrutis !!! 
VOus pourriez également nous dire la consommation d'eau d'un cabinet moyen français de syndic !!!
alex40 : Citation :
Nous fournissons aux copropriétaires des informations basiques sur le sujet. Par exemple que l’eau transformée en eau chaude sanitaire représente entre 30 et 40% du total de l’eau consommée.
Super renseignement, merci encore . Vous copiez-collez le QUID 2008 ??? quel site sur internet ???
alex40 : Citation :
Dire que nous élaborons tous nos budgets avec tous nos conseils syndicaux serait inexact
Quel aveux !! c'est vrai que cet exercice est tellement difficile compte-tenu du prix de l'eau, du fuel, des honoraires, des photocopies, des assurances, du papier, du prix du blé en Ukraine, de la livre sterling comparé au yen, du prix du riz rond spécial sushi (uniquement du riz japonais pour les sushis), du caractère du gestionnaire, et du temps le jour de l'envoi des convocations,....!! on dirait du Zola !!!! NON
alex40: Citation :
C’est le cas pour tous les contrats à récurrence courte, je veux parler des contrat de téléphone et d’électricité par exemple. Il y a ensuite les contrats plus importants comme les ascenseurs et le chauffage qui sont contrôlés par les équipes et aussi surveillés par la direction du cabinet et enfin les assurances qui sont de la responsabilité de la direction.
Concernant ce dernier poste, nous tenons une liste de nos immeubles avec la dernière prime rapportée au nombre développé de m2 de l’immeuble. Nous avons ainsi une première indication sur l’évolution des primes. Nous savons notamment quel est le prix moyen de l’assurance au m2. Nous avons la possibilité de gérer les écarts importants. Ce mode d’organisation consistant à gérer l’exception se retrouve d’ailleurs dans bien des domaines du cabinet. Ici, si nous savons par exemple que le montant moyen des primes au m2 développé de l’ensemble de nos immeubles représente 1,50 €, toutes les primes qui dépassent sensiblement ce chiffre font l’objet d’un examen plus attentif… Les augmentations de primes sont vérifiées très en amont
voilà un syndic efficace, une exception qui confirmerait la règle ?? certainement, mais ceci n'est que bavardage sur UI? j'aimerai connaiotre le piont de vue de quelque uns de ces CS
alex40 : Citation :
Je n’ai signé de contrat d’archives avec personne mais ai introduit dans mon contrat une redevance symbolique pour participation aux frais de location des m2 consacrés au stockage de mes archives.
Alors le "POMPON" je n'ai pas de contrat d'archives dormantes, MAIS je facture au m2!!. Pourquoi laissez cet argent à d'autres, alors que je peux ramasser cet argent, sans tenir compte de la recommandation de la CNC!!. Ceci est totalement illégal, en tant que président de CS je refuserai cette facture, et l'AG votera dans ce sens certainement!!!
alex40 : vous êtes incroyable !!! A l'avenir, oubliez votre clavier, pour exécuter toutes ces taches que vous faites !!! avez vous relu vos derniers écrits ??? j'envoie cette copie immédiatement à l'ARC, en les prévenant qu'il risque un mal d'estomac aiguë à force de rigoler!!!
Vous vous moquez des copropriétaires que vous gérez; cela ne durera pas car la crise est la!!! Un Euro va devenir très cher, il vous faudra JUSTIFIER de votre travail REELLEMENT effectué. |
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alex40
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424 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 18:55:45
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| manech, quand je dis nous, je ne parle pas des autres syndics dont j'ignore totalement la façon d'opérer, mais de mes collaborateurs et de moi même. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 19:36:19
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philippe, vous me fatiguez mais vous ne me réduirez pas à quia.
Voulez vous, oui ou non que le syndic de base que je suis vous dise ce qu'il essaie de faire chez lui pour tenter de donner satisfaction à ses copropriétaires tout en gagnant sa vie ? Arrêtez vos saillies persiflantes. Je vous donne de l'urticaire apparemment, j'en suis désolé. Et quand je dis désolé, c'est une façon phatique de parler, car en réalité je ne suis pas désolé.
En lisant l'article de l'ARC, je fais en quelque sorte, une introspection et découvre mes forces, mais aussi hélas mes faiblesses. Je viens de m'apercevoir par exemple que je suis un peu léger en matière d'électricité et pourtant je pensais bien être branché, je plaisante.
Mais je ne peux m'empêcher cependant de penser que l'ARC est dan s une position plutôt cool du haut de son olympe, de pouvoir énoncer ce qui doit être fait sans avoir l'obligation de faire elle même ! La position de l'oracle quoi ! J'imagine d'ici les pôvres cadres de cette association à qui on annoncerait soudain qu'ils deviennent des gestionnaires de copropriété ! Un peu comme dans ce film où un gestionnaire d'hotel un peu précieux retourne au moyen âge sous les traits de jacquou la fripouille (je ne suis pas sûr du nom)! cauchemardesque ! Au secours !
Et puis philippe, ce n'est pas la peine d'aller prévenir l'ARC que je suis un méchant garçon, elle est déjà au courant, car elle sait nous lire ! |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 20:05:12
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alex40 : permettez que les résidents des copropriétés que vous gérez fassent leur propre constat sur votre niveau de compétence. Vous nous faites pleurer depuis des jours sur votre travail si difficile !!!
Tout ceci ne sont que des écrits sur un forum !! Seuls les copropriétaires qui vont ont choisi lors de l'AG et qui vous pratiquent depuis des années peuvent vous juger; mais si cette liste fût si importante pour checker si vous connaissez mieux le problème de l'eau que celui du zinc sur un toit qui fuit, tant mieux pour vous!!! mais c'est assez affligeant et ridicule.
Cette liste vous a bien servi, apparemment, pour vous faire votre PROPRE idée, c'est ce qui m'a interpellé, et bien fait rigoler.
Vous désirez donner des leçons aux copros, et également à vos collègues syndics !!!
Vous nous avez donné votre position de ne rien changer au système actuel - pas de réforme, pas de compte séparé, .....
Quand a cette liste, bon nombre de copros ont posé et posent ces questions à leur syndic, sans avoir besoin de l'ARC. NOUS (CS le faisons à chaque fois), mais les réponses arrivent jrarement, ou alors si lentement!!!
entre parenthèse : notre syndic n'a jamais vérifié les relevés d'électricité et en 2005 NOUS avons relevé une erreur de 5 000 €, jamais les compteurs d'eau, n'a jamais mis en concurrence les assurances (NOUS l'avons fait cette année sans lui), n'a pas visité la copro en 4 ans (ancien gestionnaires),... vous êtes un peu meilleur que lui
Notre CS est capable de répondre à TOUTES ces questions sans problèmes !!!! malheureusement!!!
Pourquoi voulez vous que les cadres de l'ARC deviennent syndics ??? et si ils étaient bien meilleurs que vous ??? est-ce si dur d'être meilleur que certains syndics ??? je n'en suis pas certain !!!!
alex40 : Citation :
En lisant l'article de l'ARC, je fais en quelque sorte, une introspection et découvre mes forces, mais aussi hélas mes faiblesses.
SNIF!SNIF!!
Et pour finir, vous avouez enfin que l'ARC est d'utilité publique, il a enfin permis à un syndic de faire sa propre introspection !! alex40 vous avez économiser une visite chez le psy. merci l'ARC.
La cotisation anuelle à l'ARC pourrait elle être remboursée par la Secu???
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 20:35:06
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relance (non facturée ) pour réponses aux questions en gras
faites-vous un suivi des conso dans votre cabinet?
appliquez-vous l'art 131-10 pour le prix de l'eau chaude soit pour le réchauffement soit au moins 2 fois le coût (pmu du m3 d'EF) s'il n'existe pas comme 9 fois sur 10 un calcul fiable et complet du coût de réchauffement.
Sur ce point je n'ai jamais compris que l'ARC méconnaisse ces calculs pourtant simples à appliquer au lieu de "l'usine à gaz" de calculs proposés, compteur supplémentaires à installer etc .
nombre de syndics affirment que le prix de l'ECS doit être voté en AG! curieux ...
il s'agit de sommes non négligeables EF + ECS+ compteurs réprésentant pour les copros moyennes que je connais 15 à 20 % du budget de base ...mais cela ne touche que les répartition entre copropriétaires et les coûts de chauffage donc aucun suivi de base
ce que vous nommez surcroît de charge de travail, me fait tout de même bien sourire
alors je renverse le pb de façon volontairement simpliste :
soit une copro avec des honoraires de base de 12000 euros TTC suivant la méthode à la louche habituellement pratiquée (200 e/lot)d'un syndic cela correspond à 60 lots
cela fait 1000 euros/mois en comptant très large le taux horaire à 100 euros cela fait 10 heures/mois sans compter les vacances
connaissez-vous beaucoup de gestionnaires qui passent 10 heures par mois sur une copro ?
(ce qui est totalement impossible pour les gestionnaires ayant 50 copros, même en modulant avec des copros de 10 ou 20 lots)
quel est le coût moyen/ horaire d'un de vos gestionnaires TCC par rapport à celui volontairement important que j'ai pris pour couvrir marge du cabinet, frais administratifs du cabinet et TVA sur honoraires)
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Edité par - océan le 12 oct. 2008 20:50:42 |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 23:01:58
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Oui, manifestement, ça se confirme, je vous donne de l'urticaire, philippe, au point qu'on comprend moins bien ce que vous voulez dire, attention, il faut vous ménager.
Et puis à travers les lignes et en relisant plusieurs fois, j'ai compris que vous saviez faire finalement beaucoup de choses mieux que le syndic. Mais alors, philippe, si vous deveniez syndic bénévole, vous feriez encore plus d'économies, vous vous débarasseriez de votre incapable de syndic et aidé de l'ARC, vous feriez des merveilles, non ? Vous devriez y réfléchir. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 00:50:39
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Alex, au cas où vous auriez sauté l'historique des 5 syndicats de Philippe et de son Union folklorique avec son syndic qui est la caricature même du mauvais syndic "ARC" en 'plus pire', vous aurez tout de même noté qu'il le conserve précieusement, et même qu'il refuse de s'en séparer malgré l'erreur de 5000 €, les compteurs non relevés depuis des lustres sans parler de l'absence totale de visite, etc, etc .. ...
Mais heureusement, son CS ".. est capable de répondre à TOUTES ces questions sans problèmes"., ce qui tend à démontrer que ce syndic est sans doute le dernier des derniers mais qu'il a bien manœuvré en trouvant une bonne poire qui fait tout à sa place et le paye à rien faire ! ...
Alex, vous ne voulez pas le poste ??? |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 09:26:28
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gedehem : vous radotez encore une fois, je ne vous expliquerai pas notre politique envers cette grande enseigne, Lamy, qui a marché après des années de lutte (sans l'ARC), puisque beaucoup de choses sont réglées, grâce aux membres très actif du CS.
VOus prenez les différents gestionnaires pour des génies, ce ne fut pas du tout le cas, ils n'ont pas tous votre niveau de docteur en copropriété!!!
gedehem : Ne parlez pas de ce que vous ne connaissez pas. Occupez vous de votre RFCS " spécial GDM ".
Je ne désire pas être syndic bénévole, ce n'est pas du tout le sujet . Nous avons un contrat, nous payons pour des taches, NOUS EXIGEONS que ces taches soient faites !!!! Nous EXIGEONS que la loi soit respectée.
Votre maxime " votre syndic est mauvais, virez le" , n'a pas été notre choix. Nous avons voulu que ce cabinet reconnaisse ces fautes, et prenne ses responsabilités, il a commencé à le faire depuis 6 mois. Ce fût le bon choix.
gedehem : vous faites comme nefer, vous marquez des points à votre compteur, en postant systématiquement les m^mes arguments - la loi de 1965 pour nefer et le RFCS pour vous !!!
alex40 : Citation :
j'ai compris que vous saviez faire finalement beaucoup de choses mieux que le syndic
C'est vrai!!! vous avez bien lu !!! Nous avons eu à faire à des gestionnaires très incompétents, malheureusement pour notre copro ( je rajouterai également des CS invisibles et un président dictateur)
alex40 : Nous n'avons pas voulu virer ce cabinet, trop facile pour lui. Il a du assumer ses fautes!! régulariser ces erreurs!!
Nous n'avons pas eu besoin d'aide extérieure pour cela, alex40.
Je vous remercie de vous inquiéter de ma santé, comme beaucoup de syndics sur UI; ma thérapie est ce site, entre 2 dossiers, je m'amuse beaucoup, et je conseillerai le Prosac à certains d'entre eux!!!
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 10:31:21
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3. LA GESTION DU PERSONNEL D’IMMEUBLE ET DES PAIES
L’ARC pose le problème en ces termes : Citation :
« Nous ne serons pas « méchants » en disant ceci :
1. Les syndics sont toujours très intéressés par le fait qu’il y ait un gardien dans une copropriété. Normal. Le gardien fait une partie du travail du syndic tout en étant payé par la copropriété.
2. Pour être « bien » avec les gardiens, certains syndics sont d’une part un peu « laxiste » dans la gestion de ces postes, d’autre part très généreux (c’est fou ce que les syndics sont sociaux dès qu’il s’agit de salariés dont ils profitent et qui sont payés par les autres).
3. Enfin on peut affirmer que beaucoup de syndics connaissent mal la CCN (Convention Collective Nationale) des gardiens et employés d’immeuble, qui est, il est vrai, assez complexe ».
Et l’ARC poursuit : « Tout ceci explique que beaucoup « d’erreurs » de gestion en faveur des gardiens, concierges et employés d’immeuble sont commises par les syndics.
Et selon elle, les objectifs recherchés par les copropriétaires sont les suivants : inciter le syndic à utiliser au mieux le personnel pour l’entretien de l’immeuble et la maîtrise des charges, obtenir que les contrats des gardiens et employés d’immeuble soient bien ADAPTÉS à la copropriété et tiennent compte des évolutions dans le temps, faire que le syndic applique strictement la convention collective ».
Puis l’ARC pose 17 questions sur ce thème :
#9679; Votre syndic fait-il ce qu’il faut ?
1. Constatez-vous des carences dans l’entretien de votre immeuble (entretien confié à un employé d’immeuble ou à un gardien) ?
Dans un tel cas que fait le syndic ? (à part dire que les avertissements ne servent à rien et qu’on ne peut jamais licencier un gardien…).
2. Votre syndic passe-t-il périodiquement et à l’improviste pour vérifier la présence et la bonne exécution des tâches des salariés ?
3. Le gardien ou employé d’immeuble est-il facile à contacter pendant les heures de travail, ou bien ne sait-on jamais où il est ?
4. Votre syndic a-t-il mis en place un planning précis concernant le travail du ou des salariés de la copropriété ?
5. Votre syndic a-t-il recherché avec le conseil syndical et le gardien le moyen de faire participer celui-ci aux économies de charge et de le rémunérer en conséquence ?
6. Votre syndic dispose-t-il bien des contrats des employés d’immeuble ou en a-t-il refait depuis qu’il est syndic de votre immeuble ?
7. Votre syndic a-t-il analysé les contrats pour en repérer les anomalies et les corriger ou vous dit-il que cela ne sert à rien ?
8. Votre syndic essaie-t-il d’adapter les anciens contrats à la situation actuelle ?
9. En cas de maladie, votre syndic respecte-t-il bien les dispositions de la convention collective (paiement à 90 % pendant une certaine durée et non à 100 %) ?
10. En cas de congés annuels, le syndic essaie-t-il de trouver les solutions les plus économiques pour la copropriété (sans se contenter de payer une fois et demie le salaire du titulaire à une personne « présentée » par le salarié) ?
11. Le syndic accorde-t-il des augmentations ou des primes de sa propre initiative ?
12. Votre syndic gère-t-il correctement les astreintes (de nuit et de week-end ou jours fériés) ?
13. Votre syndic applique-t-il correctement les dispositions relatives aux « avantages en nature » et retire-t-il bien du salaire net la somme prévue par la Convention Collective (chauffage ; eau chaude ; électricité) ?
14. Votre syndic accepte-t-il les auto remplacements des gardiens d’immeuble en vous disant qu’il ne peut pas refuser ?
15. Votre syndic calcule-t-il correctement le treizième mois ?
16. Votre syndic applique-t-il les nouvelles dispositions en matière d’heures supplémentaires applicables aux gardiens ?
17. Votre syndic a-t-il fait faire des formations à votre gardien, en affirmant que c’était obligatoire ? À qui a-t-il confié cette formation ?
18. En a-t-il demandé le financement via les AGEFOS-PME ? Le conseil syndical a-t-il été consulté au préalable
L’ARC a raison de dire que la tâche du syndic est plus simple en présence d’un gardien. Mais elle aurait pu ajouter qu’une copropriété qui vote la suppression du poste de gardien s’enrichit en terme financier car le plus souvent l’intervention d’une société de nettoyage est moins onéreuse que la paie d’un gardien, mais qu’elle s’appauvrit bigrement en termes relationnels !
L’ARC pourrait se passer de faire de l’humour à deux balles à propos du laxisme supposé des syndics envers les gardiens car c’est totalement faux. Chacun doit rester à sa place. J’ai connu ce genre de laxisme il y a bien longtemps de la part des syndics que j’ai rachetés qui étaient pour certains… parrains d’enfants de gardiens. L’ARC date un peu dans ses informations.
De la même manière, les comptables du cabinet qui font plus de 200 paies par mois pour des gardiens ou des employés d’immeubles ont eu le temps d’apprendre la convention des gardiens et l’appliquent à la lettre !
En général, les choses se déroulent correctement et ce n’est que dans certains cas que nous sommes amenés à intervenir. La plupart du temps, nous sommes avertis par le président d’un conseil syndical. Nous nous rendons sur place et apprécions la situation. En cas de carence avérée, lettre d’avertissement, rendez-vous, etc. Nous examinons le problème en ne perdant jamais de vue qu’il arrive que les dysfonctionnements peuvent provenir parfois aussi du conseil ; des problèmes relationnels notamment. Dans ce domaine comme dans les autres, nous avons un devoir de conseil. Il faut que nous soyons prudents car la convention des gardiens protège très efficacement ses membres. Il faut souvent réfréner les ardeurs des conseillers pour éviter d’engager des actions qui pourraient s’avérer coûteuses pour les copropriétaires. Et même si l’on décide de licencier l’intéressé (e), il faut être patient et constituer peu à peu le dossier qui permettra d’aboutir à nos fins, au moindre frais pour la collectivité.
C’est dans cet objectif de constitution de dossier qu'en cas de problème, nous allons sur place pour noter les dysfonctionnements, vérifier si le travail est fait correctement et si le planning mis en place par le syndic en concertation avec le conseil est bien respecté.
Pour le point 5, disons que je n’ai rien fait de tel, faute de temps, sauf peut être en confiant la tâche de la dératisation à un gardien..
Pour tous les points qui ont trait au respect de la convention (les points 9, 12, 13, 14, 15), je réponds en bloc par l’affirmative.
Pour le point 10, la réponse est « ça dépend », de la taille de la copropriété, de la configuration de la loge, des habitudes entérinées par le conseil. Mais chaque fois qu’on le peut, nous réduisons l’ampleur des tâches à confier au remplaçant pendant les vacances dans le même temps que nous réduisons le montant du salaire alloué.
Nous appliquons les nouvelles dispositions concernant les heures sup et ce n’est pas une sinécure !
Nous n’avons pas procédé à la formation des gardiens. Inutile de notre point de vue.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 10:59:20
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Alex,
pourquoi ne répondez-vous pas à mes questions simples et concrètes sur les consommations et coûts de l'eau avant de vous relancer dans des explications sur la gestion de personnel d'immeuble
donc 2 èmè relance (gratuite ) après c'est la mise en demeure virtuelle |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 11:20:19
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Je peux répondre ?
oui, mais uniquement la consommation générale
que vient faire le R 131-10 du CCH ? Cet article est fait pour déterminer la réparatition et sert à evaluer le cout éventuel de l'énergie necessaire à la chauffe (2/3 au moins prix unitaire du m3 d'ecs facturé) en gros, si votre facture est de 3000 €, la part d'energie est d'au moins 2000 €. Mais ceci n'est valable que si le coût de l'énérgie n'est pas dissociée.
10H par mois par immeuble ? l'esclavagisme à été aboli ! |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 11:30:40
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Alex40, vous êtes toujours aussi affligeant dans vos posts !!!
Déjà essayer d'arrêter de vous sentir visé personnellement par les propos de l'ARc, ou alors c'est que vous nous cachez des choses, et que vous ne nous avez pas tout dit sur qui vous étiez ?
Il est évident que les <<syndics>> visés par l'ARC dans votre profession sont avant tout les grands groupes (en faites vous partie ?), or quand vous annoncez <<Nos cabinets sont certes contraints de faire des profits pour survivre>>, nul doute que les cabinets tels que FONCIA, LAMY, etc, "survivent" au dessus de leurs moyens !!!
Alors quand vous continuez par <<Autrement dit, le profit n’est pas un objectif en soi>>, là vous me faites peur, quel est le but d'une société commerciale si ce n'est de faire du profit !!! Surtout pour un grand groupe !!!
Et ensuite vous savez détourner habilement les choses:
Citation :
Or le discours de l’ARC sous entend le contraire. Pour citer le cas des budgets par exemple, l’ARC affirme de façon récurrente que les syndics gonflent les budgets de leurs copropriétés dans le but d’obtenir une trésorerie plus importante, partant, des produits financiers plus conséquents. C’est une injure à notre déontologie et, à y bien regarder, l’expression d’un profond mépris envers les conseils syndicaux qui sont censés en l’espèce laisser faire (C'est normal, ils ne connaissent pas encore le message de l'Oracle)
Vous laissez sous entendre, que derrière cet ésprit critique envers les syndics, l'ARC critiquerait en fait, les conseils syndicaux.
Or, comme le demande l'ARC dans son questionnaire:
<<Votre syndic consulte-t-il le conseil syndical sur l’élaboration du projet de budget comme le demande la loi ?>>
Et là vous savez très bien comment cela se passe dans la majorité des cas, et comment le syndic profite des avantages qu'il a (comme gedehem en a exprimé certains bout)
-C'est le syndic qui fixe l'ODJ de l'AG ----> Il envoie donc le budget prévisionnel qu'il veut avec la convocation.
-L'ODJ ne peut plus être complété ---> Le CS ne peut donc pas faire part de son désaccord.
Conclusion: Le CS n'est qu'un groupement constitué pour amuser la galerie.
Citation :
D’un côté, l’ARC ne perd aucune occasion pour descendre en flamme le niveau de nos honoraires. Or, je me dois de répéter ici que si je devais respecter à la lettre ses préconisations démagogiques de prix, je ne pourrais pas fonctionner.
L4aRC parle des honoraires particuliers !!! C'est pour cela que l'ARC milite pour que la plus part des tâches du syndic rentre dans la "gestion courantes", pour que les contrats de vos confrères et le votre puissent être comparables.
Citation :
D’un côté donc des honoraires chichement mesurés, de l’autre des tâches à accomplir qui s’allongent et que l’ARC considère apparemment comme une première liste non exhaustive puisqu’elle précise qu’il ne s’agit que d’un dégrossissage !
L'ARC ne parle pas de tâches complémentaires, elle parle des tâches qui incombe aux syndics de par la lois, et de celle qui le sont par bon sens !!! Quand je vous dis que vous détournez leur propos !!!
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 11:51:00
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Une des difficulté, yaume, c'est que la loi en la matière évolue et les taches d'un syndic s'allongent.
prenez par exemple cette obligation d'afficher des extraits du PV dans le hall. (vous me direz qu'il suffit de le faire lors de sa visite obligatoire) prenez la réforme comptable, le carnet d'entretien, la mise en concurrence, le duersst. ATTENTION, je ne dis pas que ce sont de mauvaises obligations mais personne ne comprend qu'un syndic augmente ses honoraires alors que ses taches s'allourdissent de plus en plus.
Regarder l'un des post de Philippe388. Le syndic ne peut plus engager 1€ sans avis du CS. Vous ne pensez pas que cela allourdi la gestion ? (devis, courrier, telephone etc). Et que dirait Philippe388 si son syndic lui disait qu'il augmentait ses honoraires en conséquence ? |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 12:10:16
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Citation :
prenez par exemple cette obligation d'afficher des extraits du PV dans le hall.
C'est quel artcile de lois ?
Citation :
le carnet d'entretien
Combien de syndics les tiennent vraiment à jour ?
Citation :
la mise en concurrence
Ce n'est pas très nouveau ça !!!
Citation :
mais personne ne comprend qu'un syndic augmente ses honoraires alors que ses taches s'alourdissent de plus en plus.
Mais encore une fois, personne n'a dit que les syndics ne devaient pas augmenter leurs honoraires !!!
Ce que l'on demande, c'est que cela soit inclut dans la gestion courante, avec un tarif en conséquence certes, afin que les contrats soit comparables !!!
D'ou pourquoi ce refus par les syndics de ce fameux <<contrat cadre>> ???
Citation :
Le syndic ne peut plus engager 1€ sans avis du CS. Vous ne pensez pas que cela alourdi la gestion ? (devis, courrier, téléphone etc). Et que dirait Philippe388 si son syndic lui disait qu'il augmentait ses honoraires en conséquence ?
Je ne pense pas qu'un tel exemple, justifie une augmentation d'honoraires conséquente !!!
La copropriété de philippe ne doit pas faire des travaux tous les jours.
De plus, à titre d'exemple personnel, notre syndic nous informe, depuis toujours de tous travaux ou devis que celui ci soit superieur ou inférieur au montant qui a été voté.
Donc preuve que cela ne doit pas lui couter si cher que cela. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 12:11:59
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Citation :
Si une copropriété manifeste une franche hostilité à mon projet, j’inscris le sujet à l’ordre du jour et laisse la copropriété prendre ses responsabilités.
Mais encore !! Je n'ai pas bien saisi vos propos, peut être quelques exemples concrets pourrait il m'y aider ?
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 12:42:42
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Yaume, informé est une chose, prendre un avis systématiquement est autre chose.
Qui plus est l'union de Philippe388 n'est pas une copro de 20 ou 30 logements
Enfin, imaginé au moment de la désigantion aà nouveau du syndic si celui augment ses honoraires parce que la loi a ajouté une tache...
"nos salaires n'augmentent pas mais on nous en demande plus " ou, "l'inflation est de X t vous vous demandez tant etc.."
Vous connaissez ces proros YAUME.
Pour le PV c'est l'article 44 de la loi de 89
Article 44
Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 193 2° JORF 14 décembre 2000
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 193
Dans un immeuble ou groupe d'immeubles, tout groupement de locataires affilié à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation ou toute association qui représente au moins 10 % des locataires ou est affiliée à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation désigne au bailleur, et, le cas échéant, au syndic de copropriété par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le nom de trois au plus de ses représentants choisis parmi les locataires de l'immeuble ou du groupe d'immeubles. Les associations ci-dessus désignées doivent oeuvrer dans le domaine du logement. Elles doivent être indépendantes de tout parti politique ou organisation philosophique, confessionnelle, ethnique ou raciale. En outre, elles oeuvrent dans le secteur locatif social et ne doivent pas poursuivre des intérêts collectifs qui seraient en contradiction avec les objectifs du logement social fixés par le code de la construction et de l'habitation, et notamment par les articles L. 411 et L. 441, ou du droit à la ville tel que défini par la loi n° 91-662 du 13 juillet 1991 d'orientation pour la ville.
Ces représentants ont accès aux différents documents concernant la détermination et l'évolution des charges locatives. A leur demande, le bailleur ou, s'il y a lieu, l'administrateur de la copropriété les consulte chaque semestre sur les différents aspects de la gestion de l'immeuble ou du groupe d'immeubles.
Dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, les représentants des associations désignés ci-dessus peuvent assister à l'assemblée générale de copropriété et formuler des observations sur les questions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Le syndic de la copropriété informe les représentants des associations, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, de la date, de l'heure, du lieu et de l'ordre du jour de l'assemblée générale.
Les décisions prises en assemblée des copropriétaires et relatives à l'entretien de l'immeuble et aux travaux font l'objet d'un procès-verbal abrégé affiché dans les parties communes de l'immeuble.
Dans chaque bâtiment d'habitation, un panneau d'affichage doit être mis à la disposition des associations ou groupements de locataires, définis au premier alinéa du présent article, pour leurs communications portant sur le logement, l'habitat et les travaux, dans un lieu de passage des locataires. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 13:41:34
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pas bien clair de savoir si c'est dans tous les immeubles où uniquement ceux qui ont une association de locataires
pour ma part je n'en ai jamais vus d'afficher... ni même des CR de CS ... déjà qu'en général on al'affichage du passage pour relevé des comptes 1 ou 2 jours avant ...
alex toujours pas de réponse à mes questions ?
Oxy ce calcul du coût de l'eau chaude est méconnu de la plupart des syndics et gestionnaires que j'ai fréquentés? pourquoi, l'ECS est-elle tant sous-estimée? l'incidence n'est pas neutre sur la répartition des charges. C'est l'exemple le plus frappant pour moi en analyse de la gestion ainsi que le nom respect de l'art 20 de la CCN (ECS, GDF, EDF sont payés au réel par les gardiens et non suivant un forfait qd descompteurs existent ou peuvent être posés) sans parler de la surestimation des UV |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 14:26:18
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Dans le doute... c'st vrai que cet article concerne en pricipe les assoce. mais a cahque fois s'est rapellé, sauf dans le cas de l'affichage (mais c'était anecdotique dans mon exemple).
Vous avez raison océan. Il y a trois points a surveiller. LE chauffage (p1), l'eau froide et l'ECS.
Il n'en demeure pas moins que cela necessite une certaine rigueur et demande du temps.
Pour ce qui concerne les postes de gardiennage, j'ai la chance de ne pas avoir a en gérer. Je connais bien tous les principes relatifs a leur conditions de travail, formation etc. mAis je doit reconnaitre que j'appréhende le jour ou j'aurai des copros avec des salariés. J'aurai ce jour là besoin d'une trésssss longue formation pour établire leur salaires..... |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 14:52:25
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alex40 : encore une liste imbuvable!!!! pas très sérieux tout ça!! gardez vos réponses pour vous et vos gestionnaires, nous sommes capable de lire cette liste sur le site de l'ARC. !!! On se fout de vos états d'âme!!!
Sans intérêt!!
Oxymore : Ma position est claire depuis des mois, un contrat type de syndic avec les taches de gestion courante, le compte séparé au nom du syndicat, une transparence des facturations ( plus de forfaits, archives, ouverture de dossiers,......), ET des honoraires au juste prix. Je paierai sans aucun problème un bon syndic qui fait son boulot, respectueux de la loi et de ces copropriétaires!!!! Simple NON.
Oxymore : le fait de demander l'avis du CS des le premier Euros a été pris en accord avec le nouveau irecteur, sur una année. Nous reviendrons aux 1 500 € précédents si tout se passe bien. Il y a eu une discussion sans souci avec lui, cela change. L'AG a voté cette résolution. Il n'y a pas de blocage dans la gestion, un simple coup de fil ou mail suffit à informer le CS, la décision se fait dans la journée. Pas de préjudice pour le syndic!!! |
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Réflexion sur l'article Universimmo sur les syndic
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