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gédehem
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 Posté - 10 oct. 2008 : 23:54:30
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Je suis bien d'accord avec vous pour relever toute l'ambiguité de l'affaire !
Je cite votre commentaire particulièrement interessant :
"Le fond du problème est que l’activité de syndic de copropriété, purement civile même à titre professionnel, est désormais exercée par des sociétés commerciales.
La notion de mandat intuitu personae est alors foulée aux pieds. La loi de 1965 a été conçue à une époque où les syndics étaient le plus souvent des personnes physiques. Les groupes financiers ne se passaient pas les cabinets de syndics comme des ballots de marchandises. "
Depuis 65, du fait à la fois des modification législatives et aussi des évolutions économiques, le lien syndicats/syndics s'est transformé.
Les modifs de mai 2004 concernant le contrat de syndic n'ont fait qu'enfoncer le clou.
On peut, comme vous le faites, le déplorer !
Mais en attendant nous voila contraints de supporter cette transformation vers le monde du commerce, le syndic 'personne physique' ayant quasi disparu. |
Edité par - gédehem le 11 oct. 2008 00:01:29 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 00:24:19
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Et comment obtient on la fameuse carte professionnelle ?
Peut elle être attribué à une société ou uniquement à une "personne physique" ? |
Edité par - yaume le 11 oct. 2008 00:30:21 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 01:50:11
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| Lorsqu'un syndicat désigne un syndic il désigne la société commerciale X, pas la M. ou Mme Y titulaire de la carte, que personne ne rencontrera ! |
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alex40
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424 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 08:17:26
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Bonjour JPM
A propos de la réduction des voix du copropriétaire majoritaire à la somme des voix des autres copropriétaires (article 22 loi de juillet 65), vous avez sans doute remarqué que la cour de cassation venait de donner son interprétation de ce qu'il fallait entendre par « voix des autres copropriétaires », en affirmant qu'il convenait de prendre en compte pour opérer la réduction, la totalité des voix des autres copropriétaires. Les juges qui avaient réduit les voix du copropriétaire majoritaire à hauteur de celles des présents et représentés sont donc censurés ! (CA Paris, 23e chambre. SA d'HLM Espace Habitat Construction c/ Synd. des copr. de la résidence les Jonquilles à Évry).
Je ne suis pas sûr que ce texte réduise véritablement le poids du copropriétaire majoritaire, surtout quand on connaît le niveau d'absentéisme dans les AG.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 10:26:14
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JPM relevait la censure de l'arret sur le copropriétaire majoritaire pour pointer du doigt la 23° Ch de CA Paris afin de contester l'arret de cette même chambre considérant que le contrat du syndic relève du droit commercial ...
Concernant le copropriétaire majoritaire, la réduction des voix aux seuls présents et représentés paralyserait de fait le fonctionnement du syndicat lors des opposition, souvent nombreuses en raison d'interets contraire
La réduction aux total des voix du syndicat, même si cela n'est pas parfait, est tout de même plus équitable sans paralyser pour autant le syndicat !
Car au fond, les absents ont toujours tort ....et ici peuvent causer tort ... |
Edité par - gédehem le 11 oct. 2008 10:28:07 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 11:50:35
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J'ai bien vu l'arrêt de cassation puisque je mentionne que l'arrêt de la Cour d'appel a été cassé.
Mais j'ai, pour être franc, un remord. Au final, je serais assez tenté d'approuver la solution de la Cour de Paris.
Comme l'indique Gedehem, l'intuitus personae est une fumisterie quand le mandataire est une société anonyme. D'ailleurs le terme " anonyme " veut bien dire que dans ce cas on ne peut pas faire choix d'une personne physique déterminée.
Il faudrait donc admettre qu'en faisant le choix d'une société commerciale comme syndic, les copropriétaires renoncent ipso facto au bénéfice de l'interdiction de substitution sous cet aspect particulier.
Quand à l'ancienneté de l'arrêt de 1998, évoquée par Gedehem : quand un arrêt ancien continue à servir de référence, c'est que c'était un bon arrêt qui n'a pas été contesté.
Il n'est pas interdit à un justiciable d'essayer d'obtenir un revirement. Il n'est pas interdit non plus à une Cour d'appel de contester la Cour de cassation tant que celle ci n'a pas émis un arrêt de principe, rendu en audience solennelle sur second pourvoi.
Certaines questions de droit demeurent régies par des arrêts du 19e siècle. Sic pour la présomption de responsabilité du fait des choses tirée de l'article 1384 alinéa 1 qui nous vient d'un arrêt de cassation du 11 juin 1896, consolidé ensuite par le fameux arrêt Jeand'heur du 13 février 1930.
Aujourd'hui encore, ces deux arrêts constituent le socle de la responsabilité du fait des choses.
Françoise Chandernagor a eu raison de critiquer récemment les lacunes de la formation des magistrats pour ce qui est de l'histoire généale et de l'histoire du droit a fortiori.
On retrouve de nos jours le droit de superficie un peu partout, notamment en copropriété. Impossible de concevoir la nature, le contenu, les potentialités du droit de superficie et de la notion de volume d'espace quand on ne connait pas leur évolution depuis la plus Haute Antiquité.
Pas mauvais non plus, dans ce cas, de connaître l'histoire du cadastre, lui aussi millénaire.
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alex40
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424 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 11:52:28
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gédehem écrit : Citation :
Lorsqu'un syndicat désigne un syndic il désigne la société commerciale X, pas la M. ou Mme Y titulaire de la carte, que personne ne rencontrera !
Vous avez raison, mais vous exagérez quand vous dites que personne ne rencontrera le titulaire de la carte ! J'en rencontre encore des copropriétaires ! |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 12:19:25
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 Ce n'est pas une exagération, Alex, c'est juste une généralité devenue quasi constante qui n'exclue pas des pratiques à la marge ...
JPM écrit :
"Il faudrait donc admettre qu'en faisant le choix d'une société commerciale comme syndic, les copropriétaires renoncent ipso facto au bénéfice de l'interdiction de substitution sous cet aspect particulier."
Je suis d'accord avec cette analyse pour ce qui concerne les fusions/absorbtions (c'est de cela dont il s'agit), qui ne se rencontrent pas tous les jours dans la vie d'un syndicat !
Il faudrait écrire :
"Il faudrait donc admettre qu'en faisant le choix d'une société commerciale comme syndic, les copropriétaires renoncent ipso facto au bénéfice de la désignation "intuitu personœ" pour passer dans le cadre d'une relation commerciale lambda .. et de ce fait en acceptent les conséquences en cas de 'fusion/absorbtion'...
Pour ce qui concerne l'arret de Cass de 1998, il faut bien voir qu'il se place dans le cadre de la législation existante antérieurement à 1998.
A cette époque, le contrat du syndic procédait du mandat, en était une déclinaison.
Depuis 2004, le contrat de syndic, sa présentation à l'AG est un préalable obligé à la validité du mandat 
Virage à 180° des règles, virage à 180° du 'dire le droit' !
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Edité par - gédehem le 11 oct. 2008 12:34:08 |
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 12:32:04
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| Mais qui met en cause sa responsabilité ? la société ou le titulaire de la carte ? |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 13:37:41
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Gedehem : Citation :
Pour ce qui concerne l'arret de Cass de 1998, il faut bien voir qu'il se place dans le cadre de la législation existante antérieurement à 1998.
A cette époque, le contrat du syndic procédait du mandat, en était une déclinaison.
Non c'est inexact.
D'une part la loi n'a pas été modifiée.
D'autre part, depuis toujours, la candidature d'un syndic professionnel s'est toujours accompagnée de la présentation de ses prétentions pour la rémunération. Au temps de la taxation administrative, le détail du calcul de la rémunération, établi conformément à un modèle administratif, devait être communiqué avec la convocation. On peut d'ailleurs noter qu'avec ce système, les copropriétaires étaient mieux informés. Aujourd'hui, ils ignorent comment le syndic établit le montant demandé pour les honoraires de gestion courante.
Le syndic devait également joindre le barème des honoraires exceptionnels qui étaient libres.
Il est absolument faux de prétendre que la distinction des honoraires en deux catégories est une innovation de 1980.
Ici encore, une bonne connaissance de l'histoire de la rémunération des syndics professionnels est indispensable. Or j'ai constaté il y a trois mois qu'un étudiant ayant un mémoire à établir sur cette question ne pouvait disposer d'aucune documentation  Je lui ai passé des arrêtés préfectoraux parisiens et lyonnais !!!
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 14:24:55
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 Attention à ne pas tout mélanger, JPM , car il vous a semble t-il échappé que les dispositions concernant la désignation du syndic ont bien été modifiées en mai 2004.
Jusque là n'existait aucune obligation de rédiger un 'contrat', qui plus est par une proposition préalable à la désignation, au mandat !
Il avait même été jugé que "les modalités particulières de l'exécution du mandat" pouvait ne pas être adoptées au cours de l'AG désignant le syndic, ce "contrat" pouvant l'être au cours d'une AG se tenant dans les semaines qui suivaient.
L'époque de l'encadrement de la 'profession' est loin !
En 1998 elle ne l'était plus !
Même à l'époque de la régulation, si le 'contrat' semblait obligatoire selon certains auteurs, il n'était pas un préalable obligé à la désignation du syndic.
Qu'on l'admette ou pas, nous sommes passés en mai 2004 d'un système où le "contrat", absent de la loi faut-il le rappeler, procédait du mandat, en était la traduction, à un système à 180° où le "contrat" doit précéder le mandat, la désignation.
Ce sont ces règles de droit qui ont changé en mai 2004 .... rendant de fait vide de sens les solutions passées qui répondaient aux règles de droit d'avant mai 2004.
Entre autres changements, je passe sur le mandat "intuitu personœ" d'avant 1965 repris dans notre statut, qui est tout aussi vide de sens actuellement s'agissant de donner mandat à une société commerciale 'anonyme', ainsi que vous le soulignez fort justement ....
Tout change, JPM, le droit avec l'évolution de la Société, de son organisation, de l'opinion ......
Même nous, du moins si j'en juge sur ce que je vois dans ma glace tous les matins ... 
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 14:40:42
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Abstraction faite de son " illégalité ", le contrat de mandat du syndic ne précède aucunement la désignation du syndic.
Il est vrai que le modèle de 1982 est rédigé en dépit du bon sens et qu'à l'époque on s'est peu soucié des justes observations du conseiller Guillot et du professeur Giverdon.
Vous n'ignorez pas que le Code civil est prohibé chez les syndics et que les juristes n'ont rien à faire dans un domaine totalement étranger aux règles juridiques.
Ceci étant, l'assemblée désigne son syndic et approuve le contrat, c'est la formulation habituelle et correcte des résolutions.
J'ajoute que la seule approbation du contrat de mandat pourrait s'avérer insuffisante et quelques avocats seraient habiles à prétendre que le syndicat est dépourvu de syndic avec des chances de faire admettre leur prétention par la Cour de cassation.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 15:10:57
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Pardon, mais on ne doit pas se référer aux mêmes textes :
D.art.11 antérieur à mai 2004 ne faisait pas référence à la présentation d'un quelconque "projet de contrat de syndic", "contrat" totalement absent des textes.
L'ancien D.art.29 mentionnait uniquement :
" Les conditions de la rémunération du syndic ..(..) ainsi que les modalités particulières dexécution de son mandat sont fixées (...) par l'AG, (à la maj.art.24)".
La mention de ces conditions dans le PV était suffisante, sans que soit nécessaire un document distinct.
NB : 2 votes distincts, désignation art.25, honoraires et modélités d'exécution art.24.
La modification de D.art.11 et D.art.29 a tout changé !
D.art.11 : "Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I. - Pour la validité de la décision :
(....)
4°) - Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat.
(...)"
D.Art.29 - (D.2004-479, 27 mai 2004) "- Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d’effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec le dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965."
NB : 1 seul vote est suffisant, désignation du syndic ET approbation du projet de contrat, maintenant indivisibles, relevant de l'art.25.
On ne peut aujourd'hui ignorer ces changements très clairs !
- Avant 2004 on ne parlait pas "contrat", même si cela en était un de fait, "honoraires et modalités d'exécution du mandat" étant décidés par l'AG à la maj.art.24 ...
Ce "contrat" était la conséquence de la désignation, l'absence de "contrat" ne pouvant remettre en cause cette désignation.
- depuis 2004 il est expressément question d'un "contrat", lequel doit être notifié au plus tard avec la convocation de l'AG pour la validité de la désignation !
La présentation d'un projet de contrat de syndic est un préalable obligé à la désignation du syndic. (*)
Il y a là un virage à 180° des règles ... et donc des solutions nouvelles qui en découlent.
En rester ici aux solutions passées sans tenir compte de l'évolution des règles de droit ne fait pas avancer le schmilblic ...
(*) accessoirement, on voit à qui le "crime" profite dans ce changement :
- dans l'ancienne mouture de D.art.11, la désignation du syndic étant prévue à l'ODJ, un copropriétaire dont la candidature était intervenue en séance pouvait valablement être désigné syndic.
- la nouvelle mouture ne permet plus cette désignation par candidature en séance, un projet de contrat devant impérativement être notifié au plus tard avec la convocation, 'pour la validité de la décision'. 
Rien n'aurait été changé en mai 2004 ?? |
Edité par - gédehem le 11 oct. 2008 17:19:16 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 17:52:54
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Cher Gedehem, vous négligez certaines sources de droit
Encore aujourd'hui vous pouvez lire dans le Dictionnaire permanent de gestion immobilière v° Syndic n° 538 que le contrat de syndic est obligatoire en vertu de l'article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 avec à l'appui l'article de Me Ruffet in Inf rapides de la copropriété 1987 p. 173.
M. Pollin dans Administrer juillet 1998 p.8 va dans le même sens , en ajoutant l'article 64 du décret Hoguet alors que ce dernier dit exactement le contraire : " à moins que le titulaire de la carte professionnelle gestion immobilière représente la parsonne morale qu'il administre, notamment un syndicat de copropriétaires, une société ou une association, il doit détenir un mandat écrit ..." . Pour autant il y a de bonnes remarques dans l'article de M. Pollin (voir ci dessous)
Le jurisclasseur copropriété est plus prudent : le contrat n'est obligatoire que depuis la modification de l'article 29 par le décret de 2004. C'est mieux mais l'auteur aurait pu au moins évoquer la curiosité d'un décret d'application qui " crée " un contrat de mandat qui n'existe pas dans la loi qu'il applique.
La croyance générale est donc que le contrat de syndic est obligatoire depuis 1982 au moins.
Dès lors que le contrat de syndic était obligatoire, il entrait dans le champ de l'article D 11 ancien qui visait les conditions essentielles de l'un des contrats visés aux articles [...] 29 et 39 du présent décret. Le décret de 2004 s'est borné à " améliorer " les textes.
Pour ma part, je ne tire aucun caractère obligatoire de l'article 29 nouveau, mais comment voulez vous conseiller à des syndics de ne pas présenter un contrat de syndic alors qu'ils se feraient alors éjecter de toute consultation pour un nouveau mandat.
M. Pollin a posé la question évoquée : " les notions de mandat de syndic et de contrat de syndic se recouvrent-elles ? En 1998 il note
- Cass. 11/03/1998 dit non ; il faut deux votes distincts
- M. Gulllot dit non ; le mandat résulte de la loi ; le contrat ast un acte privé à portée réduite
- M. Capoulade dit oui (IRC n° 423 juillet 1997)
- la recommandation n° 15 comporte une entourloupette. Elle parle du contrat de mandat du syndic sans qu'on puisse savoir s'il s'agit du mandat social du syndic ou du contrat de syndic.
- Quant au modèle de contrat de syndic de 1982 il indique " que M. X, au nom du syndicat des copropriétaires, confie à M. Y, qui accepte, les fonctions de syndic dudit immeuble ". " confier les fonctions " ? Celà n'a aucun sens juridique
M. Pollin opte pour non, à la suite de M. Guillot.
Admettre un vote unique sur les deux éléments ne porte pas atteinte à la distinction qu'il faut maintenir entre les deux, alors surtout que l'un est légal et l'autre pas.
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alex40
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424 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 19:59:06
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Dans une dernière livraison, l’ARC explique ce qu’est pour elle un bon syndic.
Un bon syndic, dit cette association, doit être 1/ compétent et efficace, 2/ disponible et 3/ probe...
En lisant ce préambule, je me dis in petto que l’ARC énonce là de belles et plaisantes lapalissades. Mais comme j’ai décidé d’être positif et constructif, je poursuis la lecture en commençant par :
1 LA COMPETENCE ET L’EFFICACITE
En gros, le compétent est celui qui sait, l’efficace est celui qui sait faire. Mais celui qui sait ne sait pas toujours faire. Grave débat, allons plus loin.
L’ARC part d’un constat incontestable quand elle écrit : « la préoccupation numéro un des copropriétaires aujourd’hui concerne la maîtrise des charges ». Elle fixe aussi les grands objectifs d’une bonne gestion : « maîtriser les dépenses incontournables, éviter les dépenses inutiles, contrôler les prestataires et la qualité de leur travail ».
Elle ne peut cependant s’empêcher de conclure son préambule par un constat négatif.
Le syndic est incompétent et surtout inefficace (« or, sur ces problèmes, nos syndics ne semblent pas toujours à la hauteur : budget surévalué et non élaboré avec le conseil syndical, contrats hors de prix, non renégociés, petits travaux mal gérés, etc. »).
Le syndic est laxiste (« le syndic semble souvent faire la plus grande confiance à certaines entreprises qui, en contrepartie d’interventions plus ou moins rapides et efficaces, facturent alors ce qu’elles veulent, le syndic ne contrôlant alors ni les prestations, ni les prix »).
Le syndic est un peu voyou. L’ARC n’utilise plus ce mot, elle utilise désormais un euphémisme et parle un peu plus bas dans son article de "drôles de syndics" ce qui veut dire dans le jargon de l’ARC "malhonnête probable à 100%" (« Ajoutons à cela, dit-elle, des contrats inutiles ( ?), des pseudo-obligations (c’est quoi, ça ?), une absence de réelle mise en concurrence »).
Et elle conclut : « Et voilà les charges qui s’envolent ». Je pense irrésistiblement ici au discours du faux médecin dans le « Médecin malgré lui » qui s’achève par cette réplique célèbre : «Voilà pourquoi votre fille est muette ».
Et ce médecin des copropriétaires de terminer par cette sentence d’espoir : « Fatalité ? Evidemment non », ce qui veut dire : ne vous inquiétez pas braves gens, on va tous les purger ces syndics...
L’ARC poursuit en dénombrant 7 domaines différents où le syndic doit exceller pour recevoir la fameuse médaille de la compétence et de l’efficacité :
1. la maîtrise des charges courantes et des petits travaux ;
2. la maîtrise des charges d’énergie - d’eau - d’électricité ;
3. la gestion du personnel d’immeuble et des paies ;
4. le traitement des impayés ;
5. la gestion financière ;
6. la gestion des gros travaux ;
7. l’organisation des assemblées générales.
8.
Avant de commenter le premier domaine de compétence cité par l’ARC, à savoir « la maîtrise des charges courantes et des petits travaux », je veux faire deux remarques liminaires :
Premièrement, je refuse énergiquement que l’on puisse dire que les syndics sont uniquement animés par un esprit de lucre.
Nos cabinets sont certes contraints de faire des profits pour survivre ; à ce titre ils sont bien des sociétés commerciales. Mais nous ne devons jamais perdre de vue la satisfaction de nos copropriétaires et la préservation de leurs intérêts. Nous sommes aussi leurs mandataires.
Autrement dit, le profit (c'est-à-dire trivialement, dégager plus de produits que de charges) n’est pas un objectif en soi, il doit rester la simple résultante de notre action.
Or le discours de l’ARC sous entend le contraire. Pour citer le cas des budgets par exemple, l’ARC affirme de façon récurrente que les syndics gonflent les budgets de leurs copropriétés dans le but d’obtenir une trésorerie plus importante, partant, des produits financiers plus conséquents. C’est une injure à notre déontologie et, à y bien regarder, l’expression d’un profond mépris envers les conseils syndicaux qui sont censés en l’espèce laisser faire (C'est normal, ils ne connaissent pas encore le message de l'Oracle)
Cette affirmation est d’autant plus agaçante que la plupart du temps l’inverse est constaté, les copropriétaires tentant de minorer le budget qu’ils ont à voter.
Dans quel but donc l’ARC continue-elle à diffuser cette information, si ce n’est pour nuire à notre profession ?
Je veux rajouter ceci à propos du discours de l’ARC. D’un côté, l’ARC ne perd aucune occasion pour descendre en flamme le niveau de nos honoraires. Or, je me dois de répéter ici que si je devais respecter à la lettre ses préconisations démagogiques de prix, je ne pourrais pas fonctionner. Et dans le même temps que l’ARC tente de nous affaiblir en faisant pression sur nos prix, elle décrète 120 points que le syndic doit impérativement respecter à la lettre, ce qui est stricto sensu, pratiquement impossible. D’un côté donc des honoraires chichement mesurés, de l’autre des tâches à accomplir qui s’allongent et que l’ARC considère apparemment comme une première liste non exhaustive puisqu’elle précise qu’il ne s’agit que d’un dégrossissage !
Le malentendu est donc total et la rupture consommée. Les professionnels doivent se mobiliser pour expliquer aux pouvoirs publics que demander aux syndics d’améliorer leur travail en les privant dans le même temps d’une partie de leurs ressources équivaut à faire une politique de gribouille, vous savez, celui qui se jette à l’eau pour ne pas se mouiller…
La suite à bientôt. Je ne vous oublie pas non plus manech, je vais aussi répondre à vos intelligentes questions!
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 21:32:16
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Citation :
Initialement posté par JPM
Quand à l'ancienneté de l'arrêt de 1998, évoquée par Gedehem : quand un arrêt ancien continue à servir de référence, c'est que c'était un bon arrêt qui n'a pas été contesté.
C'est lequel ? |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 23:31:08
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1. LA MAITRISE DES CHARGES COURANTES ET DES PETITS TRAVAUX
L’ARC pose 22 questions sur ce sujet. Elles ont trait principalement à la nature des relations du syndic avec le conseil syndical, les fournisseurs et aux méthodes du syndic dans ce domaine.
#9679; Citation :
Votre syndic fait-il ce qu’il faut ?
#61656; Relations avec le conseil
1. Votre syndic consulte-t-il le conseil syndical sur l’élaboration du projet de budget comme le demande la loi ?
2. Le projet du budget est-il établi de façon rigoureuse (poste par poste) ou votre syndic se contente-t-il d’appliquer des augmentations « moyennes » à l’aveuglette ?
3. Votre syndic fournit-il - en cours d’exercice - au conseil syndical tous les documents nécessaires pour lui permettre de suivre périodiquement les dépenses ?
4. Votre syndic consulte-t-il systématiquement par écrit (fax, mail…) le conseil syndical pour les travaux courants dépassant le montant des dépenses voté par l’assemblée générale (montant au-delà duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire) ?
5. Votre syndic facilite-t-il le travail du conseil syndical pour le contrôle des dépenses et des comptes (envoi de photocopie de facture ; tirage d’un grand-livre, etc.)?
6. Votre syndic accepte-t-il que le conseil syndical fasse appel à un expert ou à une association pour l’assister ou met-il en avant des objections de nature juridique ou technique ?
Nous avons toujours affirmé que la qualité de notre gestion dans une copropriété dépendait essentiellement de la qualité des relations avec le conseil. Il faut bien comprendre que cette relation est avant tout humaine. Nos équipes de gestionnaires sont plus ou moins efficaces, plus ou moins impliquées selon la nature des liens avec la copropriété concernée et surtout le représentant du conseil avec qui elles travaillent. Une équipe aura à cœur de satisfaire une copropriété plus qu’une autre parce qu’il se sera établi un lien de confiance particulier. C’est ainsi. Il arrive même très souvent que l’équipe chargée d’un immeuble prenne sa défense devant la direction du cabinet à propos d’une facturation litigieuse ou de tout autre sujet !
Le budget et le conseil
Dire que nous élaborons tous nos budgets avec tous nos conseils syndicaux serait inexact. Il n’y a pourtant nulle obstruction de notre part dans ce domaine. Le processus est en réalité différent selon la taille de la copropriété, le degré d’implication et de connaissance de son conseil, la sensibilité de l’immeuble. C’est donc en fonction de ces critères que nous agissons. Dans un cas, nous rédigeons le budget et l’adressons au conseil pour examen et discussion, dans l’autre nous dressons le budget nous-mêmes sans concertation préalable, il sera commenté, voire corrigé uniquement en assemblée.
La méthode d’élaboration du budget
La aussi, cela dépend principalement de la taille de la copropriété et du degré de difficulté de son élaboration. Une comptabilité simple, sans beaucoup de clé de répartition, connue de surcroît depuis longtemps par le comptable demandera moins de travail que le budget d’un gros immeuble, difficile, avec un conseil impliqué dans la gestion. Dans le premier cas, nous appliquerons un % de hausse des principaux postes pour maintenir le budget à un même niveau en euros constants. Dans l’autre, nous travaillerons avec l’aide du relevé de dépenses des deux années antérieures pour vérifier la récurrence des différents postes de dépenses et éviter de reproduire des hausses liées à des évènements exceptionnels.
Pour la remise des documents requis pour la vérification des comptes, pour la consultation du conseil pour les dépassements, pour l’aide apportée au conseil pour le contrôle, nous réagissons plus que nous agissons. Autrement dit, là aussi nous donnons au conseil qui demande, nous aidons le conseil qui nous le demande, nous interrogeons le conseil en cas de dépassement, mais à la réflexion, nous ne le demandons pas toujours par écrit, ce qui pourrait nous fragiliser si le conseil ne reconnaissait pas avoir été interrogé.
Enfin, je suis déjà intervenu sur la position à adopter dans le cas où un conseil souhaite faire appel à un expert extérieur. Toute opposition frontale à un tel projet est contreproductive et suicidaire.
Citation :
#61656; Relations avec les fournisseurs y compris les assurances
7. Votre syndic dispose-t-il de TOUS les contrats ? Les a-t-il analysés ? Qu’en pense-t-il ?
8. Votre syndic remet-il en concurrence les contrats ? Comment ? Quand ?
9. Votre syndic contrôle-t-il les augmentations annuelles en matière de contrat ? Comment ? Apporte-t-il la preuve ?
10. Que répond votre syndic lorsque vous lui dites que les indices appliqués pour calculer les augmentations d’assurance (entre plus 7 et plus 8 % pendant deux ans) ne sont pas justifiés et qu’il faut donc renégocier votre assurance ?
11. Votre syndic trouve-t-il « normales » toutes les augmentations de prime d’assurance ? Si oui, peut-il vous fournir un état détaillé de la sinistralité ?
12. Votre syndic fait-il bien les déclarations de sinistres à la compagnie d’assurance ? Sinon, vous dit-il qu’il ne peut pas déclarer tous les sinistres parce que ça va faire remonter la prime ?
13. Votre syndic fait-il appel à ses filiales ? Et si oui se fait-il autoriser par une décision d’assemblée générale préalable ?
L’analyse et la remise sur le marché des contrats des prestataires signés avec les immeubles que l’on gère ne s’effectuent pas de la même façon selon la nature des contrats. Disons tout d’abord que tous les contrats sont remis sur le marché au moment de l’entrée d’un immeuble dans le portefeuille du cabinet. Disons aussi que tel contrat et son augmentation sera de la responsabilité de l’équipe qui gère et notamment du comptable qui en a la charge. C’est le cas pour tous les contrats à récurrence courte, je veux parler des contrat de téléphone et d’électricité par exemple. Il y a ensuite les contrats plus importants comme les ascenseurs et le chauffage qui sont contrôlés par les équipes et aussi surveillés par la direction du cabinet et enfin les assurances qui sont de la responsabilité de la direction.
Concernant ce dernier poste, nous tenons une liste de nos immeubles avec la dernière prime rapportée au nombre développé de m2 de l’immeuble. Nous avons ainsi une première indication sur l’évolution des primes. Nous savons notamment quel est le prix moyen de l’assurance au m2. Nous avons la possibilité de gérer les écarts importants. Ce mode d’organisation consistant à gérer l’exception se retrouve d’ailleurs dans bien des domaines du cabinet. Ici, si nous savons par exemple que le montant moyen des primes au m2 développé de l’ensemble de nos immeubles représente 1,50 €, toutes les primes qui dépassent sensiblement ce chiffre font l’objet d’un examen plus attentif… Les augmentations de primes sont vérifiées très en amont. Il échoit aux 4 courtiers avec lesquels je travaille habituellement de prendre l’initiative en cas de dépassement supérieur à l’indice. Ils me proposent dans ce cas des remplacements dans d’autres compagnies. Remplacements effectués bien entendu, toutes choses étant égales par ailleurs ; notamment au niveau des garanties et des franchises. Je peux à tout moment évidemment disposer de la sinistralité de l’un de mes immeubles.
Mon cabinet fait bien les déclarations de sinistres comme il se doit. Mais il est vrai que des déclarations intempestives entraînent une sinistralité importante qui peut nuire à l’évolution de la prime. De même des travaux dans l’immeuble pour stopper les dégâts des eaux récurrents peut avoir un impact positif sur l’évolution de la prime.
Mon. cabinet ne dispose pas de filiales. Ce genre de pratique doit être rare et en tout cas réservé à des cabinets plus gros que le mien.
Achats des fournitures Méthode de travail avec les fournisseurs Contrôles obligatoires
Citation :
14. Votre syndic négocie-t-il régulièrement les prix des fournitures (y compris les prix du fioul) et comment ?
15. Votre syndic connaît-il le prix d’achat d’un extincteur à eau pulvérisée 6 kg ? (notez ici sa réponse et demander à l’ARC ses tarifs…).
16. Votre syndic exige-t-il un « bon d’attachement » des entreprises ? Sait-il ce que c’est ?
17. Votre syndic exige-t-il des devis détaillés ou, à défaut, des factures détaillées ?
18. Comment votre syndic procède-t-il pour faire réaliser les petits travaux d’urgence dans de bonnes conditions (électricité, plomberie, serrurerie…) et sans être victime de certaines entreprises ?
19. Votre syndic dispose-t-il d’un système de contrôle pour « suivre » les petits travaux et éviter les interventions intempestives des entreprises ?
20. Dans quel délai votre syndic paie-t-il les factures ? Comment pouvez-vous le vérifier ?
En matière de fuel, nous pratiquons ainsi. Nous travaillons avec trois ou quatre livreurs. Nous ne nous opposons jamais à la demande d’un conseil syndical qui souhaite travailler avec l’un d’eux. Il existe des fois même où le conseil a cette exigence avec un distributeur que nous savons plus cher que les nôtres. Nous nous exécutons mais l’informons des différences obtenues chez d’autres livreurs. Nous savons généralement chez quel distributeur le fuel est le moins cher mais vérifions de loin en loin s’il n’y a pas dérive. Nous avons aussi le moyen de vérifier le niveau général des prix pratiqués car nous disposons toutes les semaines de la publication de l’indice Platt’s qui nous donne une bonne indication de la tendance. Avec ces deux leviers, nous estimons être bien placés pour nos copropriétés.
Je ne reviens pas sur l’extincteur.
Mais je souhaite m’arrêter une seconde sur le sujet du choix des entreprises.
S’il veut être efficace, le syndic doit faire confiance à un nombre limité d’entreprises pour les tâches répétitives auxquelles il est confronté, en matière de plomberie, électricité et serrurerie notamment. Il a ainsi à sa disposition quatre ou cinq entreprises ou artisans par corps de métiers.
Ces entreprises sont testées par les différentes équipes du cabinet. Celles-ci n’ont qu’un objectif en l’occurrence, que le boulot commandé a bien été bien fait et qu’il n’y aura pas de remontée de bulles de la part du conseil. La sélection est donc rude car l’entreprise doit satisfaire le plus grand nombre de gestionnaires. Et pas question pour le patron ou son directeur d’imposer une entreprise qui ne ferait pas le poids, elle ne serait tout simplement pas consultée !
Ces entreprises sont aussi appréciées par les copropriétaires eux mêmes qui se chargent de faire savoir au syndic que telle entreprise n’a pas fait son boulot ou que tel autre artisan a travaillé non pas trois heures comme le devis l’indiquait mais une et demie ! D’où l’utilité des bons d’attachement à propos desquels l’ARC se demande si nous savons à quoi ça sert ! Il y a des pieds au c qui se perdent.
Le syndic se fait donc peu à peu une idée de la qualité et de la disponibilité des entreprises qu’il fait travailler. Celles qu’il sélectionne in fine travaillent correctement et à des prix de marché et en cas de problème, ces entreprises qui savent trouver chez le syndic un travail régulier, feront tout pour réparer leurs erreurs éventuelles !
Et comme je ne suis lié à aucune d’elles, je ne vois pas ce qui freinerait mes contrôles à leur endroit.
Pour ce qui est des règlements aux entreprises, je pratique habituellement le 30 jours fin de mois. Il m’arrive cependant de payer plus vite les artisans qui ont besoin plus rapidement de liquidités. Quant aux entreprises qui font de gros travaux, je paie au vu des situations établies par l’architecte toujours selon le même rythme. Si je ne règle pas une facture, c’est le plus souvent que je ne dispose pas de trésorerie sur l’immeuble.
Les contrôles ; les archives
Citation :
21. Votre syndic vous affirme-t-il que certains contrôles sont absolument obligatoires (plomb dans l’eau, termites…), qu’il a le droit de les commander sans vote d’assemblée générale, ni du conseil syndical et qu’à défaut de procéder à ces contrôles, cela engagera gravement la responsabilité du syndicat ?
22. Votre syndic vous a-t-il fait voter un « contrat d’archives » en invoquant les soit-disantes consignes de la 20ème Recommandation de la CRC (Commission Relative à la Copropriété) ?
Depuis quelques années, des contrôles de plus en plus nombreux sont mis à notre charge. Contrairement à ce qu’affirme l’ARC, il s’agit de travail additionnel pour nous. Il n’est donc absolument pas normal que l’on ait placé ces tâches dans la gestion courante. Je les ai d’ailleurs pour ma part facturés.
Pour simplifier mon travail tout en respectant les directives qui me sont fixées, je fais souvent appel à une seule et même entreprise à qui je confie l’ensemble du process, après avoir négocié les prix. Cette méthode me permet d’être dans les clous de la règlementation tout en ne m’occupant que des exceptions ou des cas particuliers. Une copropriété n’est pas d’accord sur la méthode utilisée, je lui demande de m’indiquer la solution qu’elle préfère, je m’adapte et lui donne satisfaction. Sur l’ensemble du parc d’immeubles, j’ai dix cas particuliers à traiter et le sujet est réglé. Si une copropriété manifeste une franche hostilité à mon projet, j’inscris le sujet à l’ordre du jour et laisse la copropriété prendre ses responsabilités. J’ai donné satisfaction aux intéressés et ai protégé ma RCP.
Je n’ai signé de contrat d’archives avec personne mais ai introduit dans mon contrat une redevance symbolique pour participation aux frais de location des m2 consacrés au stockage de mes archives.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 23:32:34
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Oxymore :
Cass 10 nov. 1998 rapporté par JPM que vous trouverez ici :
http://jpm-copro.com/Cass%2010-11-1998-1.htm
JPM, comme je le signalais plus haut, les références que vous donnez ici sont toutes antérieures à mai 2004.
On aura noté que les auteurs avaient alors des interprétations différentes sur cette question du recouvrement des notions "mandat" et "contrat"
De quelle "source du droit" parlez-vous JPM ?
A quelle "source" voulez-vous donc qu'on se réfère avant 2004 alors que les auteurs eux*mêmes en perdent la boussole ?
Et pour cause : les textes ne faisaient AUCUNE mention d'un contrat, qui plus est qui serait "obligatoire".
"Le jurisclasseur copropriété est plus prudent : le contrat n'est obligatoire que depuis la modification de l'article 29 par le décret de 2004."
Nous y voila !
Depuis mai 2004 il n'y a plus aucune ambiguité, les auteurs auraient été unanimes.
Il doit maintenant y avoir contrat même si on peut évoquer ".. la curiosité d'un décret d'application qui " crée " un contrat de mandat qui n'existe pas dans la loi qu'il applique."
Vous avez dit "curieux" ?
Reste la nature de ce contrat, maintenant 'commercial' comme le précise l'arret de CA Paris de 2008, compte tenu des modifications intervenues en mai 2004 : la présentation d'un contrat est le préalable obligé à la validité du mandat.
C'est cela le virage à 180° de mai 2004, bien plus que l'obligation d'un contrat.
Mais c'est un nouveau sujet, d'autant qu'il n'est pas certain que cet arret soit contesté.
Concernant l'article de l'ARC (on y revient ), il n'expose que ce que certains veulent entendre pour ne pas regarder plus loin que le bout de leur nez :
"Les syndics sont des voyous véreux, tous dans le même sac " résumé non expurgé ....
La messe est dite, on n'y revient pas ....
Mais il ne faudrait pas, sous le prétexte de cette caricature, réduire les choses au "bon sndic qui fait tout ce qu'il faut ou peut dans l'interet des copropriétaires"
"je refuse énergiquement que l’on puisse dire que les syndics sont uniquement animés par un esprit de lucre. "
QUi parle de "lucre" ????
"Nos cabinets sont certes contraints de faire des profits pour survivre ; à ce titre ils sont bien des sociétés commerciales. Mais nous ne devons jamais perdre de vue la satisfaction de nos copropriétaires .."..(clients ..)..
Ben ... heureusement qu'une société commerciale ne perd pas de vue la satisfaction de ses clients !!!
Vous parlez de malentendu, et c'est je crois le mot qui convient !
"L’ARC part d’un constat incontestable quand elle écrit : « la préoccupation numéro un des copropriétaires aujourd’hui concerne la maîtrise des charges ». "
Ne vous en déplaise, et n'en déplaise à l'ARC, je ne partage pas cette approche."
Les copropriétaires aujourd'hui plus qu'hier veulent payer le moins cher possible, que ce soit la voiture (pourquoi "Logan" ?), la boite de conserve, le téléphone portable, .... l'ascenseur, le chauffage, l'eau ... le syndic !
Est-ce à dire que pour avoir moins de facture de téléphone on va " réduire, maitriser les coups de fils" ?
Non, on va "travailler" à faire baisser le prix des communications.
Est-ce "maitrise des charges", donc des consommations faites par les copropriétaires ?
Non, on va "travailler" à ce que le syndic se débrouille pour que les "clients" payent moins cher !
On peut reprendre la même chose pour les honoraires des syndics. D'un coté (syndics) on tire tout vers le bas pour paraitre "pas cher", en imputant ensuite au coup par coup tout un tas de taches 'gestion courante" qui passent en douce..
De l'autre (ARC) qui rappelle ce que sont ces taches "gestion courante", à juste raison, sans aborder la question du bas niveau de ces honoraires et des imputations intempestives s'agissant de 'gestion courante'...
Pour finir et faire bref, car c'est tout de même le problème de fond, reste le laxisme, l'indifférence, le silence de confort des copropriétaires (Ce n'est pas une critique, c'est un constat !)
C'est le grand paradoxe !
Accédant à la propriété, ici la copropriété, on veut être maitre chez soi ! Mais par méconnaissance, confort, laxisme, j'menfoutisme, etc .., on se désinteresse de la gestion de notre patrimoine commun ....
De l'autre coté, compte tenu de ce faible interet ou participation, le syndic va donner juste ce qu'il faut "pour leur argent" .
Sauf à être touché par la Grace, je ne connais pas d'entrepise/société qui travaille uniquement pour la seule satisfaction des interets de ses clients ..
Que je sache, l'altruisme est absent de l'activité "gestion immobilière" comme de toute activité commerciale !
Il y a donc plus qu'un malentendu !
Il y a 2 mondes qui vivent certes sur une même planete, celle de la copropriété, chacun s'enfermant dans ses certitudes ou motivations.
Les organisations professionnelles des syndics, bien plus anciennes que l'ARC, ne sont pas les dernières à avoir dressé des murs, qund bien même ils seraient couverts de feutre .. .. |
Edité par - gédehem le 11 oct. 2008 23:47:56 |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 12:12:36
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2.LA MAITRISE DES CHARGES D’ENERGIE, D’EAU, D’ELECTRICITE
L’ARC pose le problème de la façon suivante : Citation :
« Alors que la gestion d’immeuble, c’est aujourd’hui d’abord la gestion des fluides et des combustibles, nos syndics sont souvent insuffisamment efficaces sur ces sujets, leurs apports se limitant généralement à renvoyer vers des experts, des diagnostics apportant des solutions parfois coûteuses et sans garantie de résultat. Or il se trouve que si le gestionnaire ne se place pas au cœur de l’action de maîtrise des charges d’énergie et d’eau dans les immeubles, rien de durable n’est possible.
Elle fixe les objectifs qui selon lui doivent être pris en compte par le syndic : Citation :
"faire baisser les consommations, maintenir durablement ces baisses, disposer d’un tableau de bord permanent."
L’ARC a raison de souligner l’importance de la gestion des fluides et des combustibles dans une copropriété, mais si l’on constate un dysfonctionnement de la chaudière ou une anomalie dans la consommation d’eau, le syndic fera appel en effet à des spécialistes. Il s’adressera aux personnes compétentes et concernées par le sujet. Le syndic est un généraliste, non un spécialiste. « Les solutions sont parfois coûteuses, sans garantie de résultat », mais les copropriétaires consultés prennent leur responsabilité et décident en connaissance de cause.
L’ARC pose sur ce sujet 17 questions :
#9679; Citation :
Votre syndic fait-il ce qu’il faut ?
#61656; EAU
1. Quels sont les moyens mis en place par le syndic pour savoir si les consommations d’eau dans votre immeuble sont correctes ou trop fortes ? A-t-il fait une étude ? Comment ?
2. Quelles sont les suggestions ou propositions concrètes faites par votre syndic pour entraîner des économies en matière d’eau ?
3. Si vous avez déjà des compteurs d’eau dans chaque logement, le syndic sait-il comment repérer les défaillances de ces compteurs dans le temps ?
4. Votre syndic sait-il ce que recouvre la notion de « DELTA » en matière de consommations d’eau ? Que fait-il si ce delta devient significatif ?
Le prix de l’eau devient exorbitant, il est donc important de sensibiliser les copropriétaires sur ce sujet.
La consommation moyenne par habitant en France est de l’ordre de 150 à 200 litres/jour. On sait aussi approximativement que les foyers français consacrent environ 40% de cette consommation pour se laver, 20% pour leurs sanitaires, 12% pour leur linge, 10% pour leur vaisselle, 6% pour leur voiture et leur jardin et 7% pour leur alimentation. Ça ne doit pas faire 100% mais il s’agit d’ordres de grandeurs.
Nous informons régulièrement nos copropriétaires de ces chiffres pour leur permettre de comprendre qu’une douche est plus économique qu’un bain, que les anciennes machines à laver le linge ou la vaisselle sont plus gourmandes en eau que les plus récentes, qu’il existe des économiseurs d’eau, des méthodes pour limiter le débit d’eau et pour détecter les fuites d’eau.
Le comptable qui enregistre la consommation de l’immeuble d’une année sur l’autre sait tout de suite s’il y a un problème. Lorsque l’immeuble a des compteurs individuels, il sait aussi les différences entre le total de la consommation de l’immeuble et la somme des consommations individuelles, ce que l’ARC appelle pompeusement la notion de « DELTA ». En réalité, pour que ce « DELTA » ait un quelconque intérêt, il faut prendre soin de faire relever le compteur de l’immeuble en même temps que les compteurs individuels... ce qui est loin d’être toujours le cas ! Cette différence est intéressante à connaître, car elle peut signifier l’existence de fuites non signalées. Nous vérifions sur tous les immeubles ce delta qui doit tourner autour de 5%. A ce sujet indiquons que nous avons de plus en plus d’immeubles avec des compteurs et que cela occasionne un surcroît de travail pour nos équipes. Là aussi, il n’est pas normal de considérer que cette tâche doit faire partie de la gestion courante. J’ai donc d’office remonté ces prestations dans mes honoraires de gestion courante.
#61656; Citation :
CHAUFFAGE EAU CHAUDE
5. Votre syndic procède-t-il à un suivi des consommations de combustible pour le chauffage et l’eau chaude ? Compare-t-il les consommations d’une année sur l’autre ?
6. Si oui, comment votre syndic procède-t-il ? Utilise-t-il la méthode du BES mis au point par l’ARC ? Connaît-il cette méthode ? Utilise-t-il une autre méthode ? Laquelle ?
7. Votre syndic vous dit-il qu’il suffit de faire procéder à un « diagnostic thermique » si vous voulez faire des économies d’énergie et que ce diagnostic ne coûte presque rien puisqu’il est (dit-il) subventionné à 70 % par l’ADEME) ?
8. Votre syndic vous dit-il que les problèmes de gestion du chauffage et de gestion de l’eau, ce sont des problèmes de « spécialistes », pas de syndic ?
9. Votre syndic connaît-il les DJU (Degré-jour-unifié) de la dernière saison de chauffe pour votre département ? Sait-il ce que sont les DJU dans leur principe ?
10. Votre syndic sait-il combien de Kwh par mètre carré, vous consommez dans votre immeuble, en moyenne et par an ?
11. Votre syndic sait-il dans quel cas des « répartiteurs de chaleur » sont obligatoires ? Sait-il dans quels cas ils sont utiles et dans quels cas ils ne le sont pas ?
12. Votre syndic est-il capable de vous dire si votre contrat de chauffage est un bon contrat et si oui, pourquoi ?
13. Sinon, comment explique-t-il qu’il paye un contrat sans savoir si c’est un bon contrat ?
14. Si vous disposez d’une production d’eau chaude collective, votre syndic sait-il à quoi sert le compteur d’eau froide réchauffée en chaufferie ? Comment l’utilise-t-il ?
Nous fournissons aux copropriétaires des informations basiques sur le sujet. Par exemple que l’eau transformée en eau chaude sanitaire représente entre 30 et 40% du total de l’eau consommée. Qu’il faut 30 KWH pour produire 1 m3 d’eau chaude à 38°C, etc. mais nous ne sommes pas des spécialistes et laissons à ces derniers le soin d’intervenir en cas de problèmes.
Nous avons consacré un article complet à l’intention de nos copropriétaires sur les degrés jours. Mais il est vrai que nous n’utilisons pas couramment le BES et les DJU. Peut être va-t-il falloir nous y mettre !
#61656; Citation :
ELECTRICITE
15. Votre syndic a-t-il fait une étude de l’adaptation des contrats d’électricité (puissance, tarif) ?
16. Votre syndic a-t-il fait une étude sur les consommations d’électricité de votre immeuble et vous a-t-il orienté vers des solutions peu coûteuses permettant de faire des économies ?
17. Votre syndic a-t-il changé le fournisseur de gaz ou d’électricité de votre copropriété sans accord de l’assemblée générale en disant que les tarifs étaient plus intéressants ?
Je ne suis pas très performant dans ce domaine, il faut le dire. Sans doute parce que le montant du poste relativement modeste ne m’a pas motivé, c’est un tort que je vais m’employer à effacer !
Je me suis bien gardé enfin de partir à l’aventure vers d’autres fournisseurs de cette énergie. IL faut attendre d’en savoir davantage.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 13:03:36
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Alex40, que veut dire ce "nous"?
moi et mes collaborateurs? en ce cas j'aimerais que vous soyez mon syndic.
Ou bien moi et les autres syndics? en ce cas vous vous trompez lourdement, car d'après ma fréquentation des syndics, les syndics ne font généralement pas ce travail: à leur décharge:
-ils sont surchargés
-ils ne sont pas assez payés
-ils ne sont pas motivés (parce que ce ne sont pas leurs sous à eux). je laisse le choix.
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Edité par - manech le 12 oct. 2008 13:04:19 |
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Réflexion sur l'article Universimmo sur les syndic
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