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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
 Posté - 09 oct. 2008 : 15:28:31
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Je n'ai pas lu grand chose, du moins ce qui a suivi ce paragraphe d'une naiveté désarmante :
"Comme on va le voir pour être « bon » (c’est-à-dire défendre vraiment et efficacement les intérêts de ses mandants) un syndic doit à la fois accomplir un certain nombre de tâches et à la fois EVITER de se livrer à certaines pratiques.. Tout le reste, ce sont de beaux discours.
Que voila un "beau discours", niveau CM2 ou 6ème ! 
Les 'syndics' exercent une activité commerciale sur la base d'un contrat commercial (C.Cass !).
Ils vendent du service pour en tirer le meilleur profit possible !
Un "bon" syndic est celui qui à moindre coût rapporte le plus ! 
Le reste est de nos jours "littérature" ....comme cet article de l'ARC, qui n'a rien de littéraire ...
Le syndic doit effectivement être soucieux de répondre aux demandes de ses mandants, mais il serait naif de penser qu'il en fera un peu plus pour leurs beaux yeux ou qu'il va "EVITER de se livrer à certaines pratiques" !
Au contraire, ce qu'il ne fera pas, ou alors juste pour que cela ne se voit pas, sera "gain de productivité" ou "baisse de coût" donc source de profit !
Les syndics ne sont pas les medecins de la copro.
Il n'y a pas d'altruistes soucieux de .. "défendre vraiment et efficacement les intérêts de ses mandants"
Il défendra leurs interets dans la mesure où ils sont dans le sens de ses propres interets !
Mais on n'a jamais vu un commerçant agir pour "défendre vraiment et efficacement les intérêts de ses clients".
Il est là pour leur vendre des salades, sans doute au mieux mais avec la meilleure marge, pas l'assaisonnement qui va avec !
C'est là le genre de discours qui, loin de former les copropriétaires à être des acteurs dans la vie de leur copropriété, les déresponsabilise à force de ne mettre le doigt que sur les 'travers' des syndics ! (et il y en a plein !)
C'est l'éternelle histoire da la paille et de la poutre ..... |
Edité par - gédehem le 09 oct. 2008 15:32:52 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 09 oct. 2008 : 17:47:17
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De manech
"z'avez tout faux, JB22. Rien ne prouve encore que Yaume est le loup dans la bergerie des syndics ou assimilés qui paissent tranquillement sur ce site.
Yaume s'est contenté de reproduire un article de l'ARC"
Yaume ne fait pas mention qu'il reproduit un article de l'ARC il parle comme venant de lui, membre de l'ARC, il ne met pas non plus son texte entre guillements. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 09 oct. 2008 : 19:31:07
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JB22 : 36 pages ou l'on attaque l'ARC!! Yaume nous a montré qu'il savait utiliser le copier-coller.
Un peu de curiosité JB22. La suite de ces différents articles de l'ARC, qui agacent les syndics, chaque mercredi.
Cette liste est intéressante,et les copros doivent se poser à eux-mêmes l'ensemble de ces questions basiques; elle peut servir de base pour les copros "moins avertis" plus "idiots",plus.....
J'ai vu notre ancien gestionnaire transpirant et nerveux sur des questions plus importantes que le prix du Kwh, ou d'une lampe pour un réverbère - Pourquoi les appels de fond de l'Union aux syndicats mettent de 6 mois à 2 ans à être crédité sur le compte du syndicat ?? Ce compte "pivot" ou " d'attente" est'il légal ??? Pourquoi avez vous fait des appels de fonds sur une fermeture non votée à l'article 26??? Pourquoi en tant que directeur de l'Union n'avez vous pas respecté et modifié les votes des AG des syndicats composant celle-ci ???? Pourquoi gérez vous l'Union comme une ASL ??? Expliquez nous la différence juridique entre ces 2 cas ???
gedehem : Citation :
Il défendra leurs intérêts dans la mesure où ils sont dans le sens de ses propres intérêts !
Bravo pour cette maxime qui devrait plaire aux syndics pro!!!
Mais vous mettez sur un même plan commerçants et syndics ??? Un syndic est d'abord un Mandataire, il gère les fonds du syndicats et doit rendre des comptes devant l'AG. ET les intérêts sont pour sa pomme!!!!
gedehem : Mauvais exemple que le coup de la salade. Hors sujet, comme souvent pour appuyer vos thèses !!
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 09 oct. 2008 : 19:40:22
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Vous avez raison manech. Je suis en train de réfléchir à la façon la plus pédagogique pour répondre de fçon constructive à l'oracle. Mais l'article que yaume vient de nous lancer à la figure est en première analyse un peu indigeste ! Il faut simplement que je trouve le temps et pourtant je ne fréquente pas les congrès..
A bientôt donc. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 09 oct. 2008 : 19:40:34
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Citation :
Le voile est levé, vous êtes le représentant "patenté" ou "officiel" de l'ARC....!
Non.
Je n'ai, comme le dit manech, uniquement recopié l'article de l'ARC.
Cela étant dit, je constate, que si l'ARC est eneffet une association de défense des copropriétaires, le forum d'Universimmo, lui prend (à son détriment) de plus en plus la place de défenseur des syndics, syndics qui visiblement passe de plus en plus de temps devant internet que devant la gestion de leurs copropriétés.
Je constate qu'Alex40 passe son temps à la lecture des articles de l'ARC (ce qui en soit ne peut pas lui faire de mal), puis passe encore le reste de son temps à extirper 2 ou 3 mots de ces articles afin dans faire sa critique.
Et voilà comment on en arrive à écrire 3 ou 4 posts de 20 lignes sur une question de l'ARC parmi une cinquantaine.
J'espère qu'Alex40 sera nous en écrire tout autant sur les 49 autres questions, qui, j'en convient sont certainement beaucoup plus intéressantes que les histoires d'extincteurs.
Pour ce qui est de Gedehem,
Citation :
Les 'syndics' exercent une activité commerciale sur la base d'un contrat commercial (C.Cass !).
Ils vendent du service pour en tirer le meilleur profit possible !
Un "bon" syndic est celui qui à moindre coût rapporte le plus !
..visiblement il n'a toujours pas compris ce qu'était une association de consommateurs !!!
Quel révélation Gedehem, les syndics sont d'abord des société qui sont là pour faire du profit...
Le problème Gedehem, c'est qu'un syndic n'est pas un simple commercant !!
Citation :
C'est là le genre de discours qui, loin de former les copropriétaires à être des acteurs dans la vie de leur copropriété, les déresponsabilise à force de ne mettre le doigt que sur les 'travers' des syndics ! (et il y en a plein !)
Et la vous vous contredisez tellement !!!
Pensez vous franchement que les articles de l'ARC (que vous soyez d'accord ou pas, en partant du principe qu'ils sont assez juste au niveau législatif) puissent être formateur pour les lecteurs ?
Alors Gedehem, les syndics ont 'peu', ou 'plein' de "travers" ?
Citation :
C'est l'éternelle histoire da la paille et de la poutre .....
En attendant la paille en dérange plus d'un !! |
Edité par - yaume le 09 oct. 2008 19:57:38 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 09 oct. 2008 : 20:51:04
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Alex 40, je vous invite à commenter le feuilleton de l'ARC ou l'article d'Universimmo que vous êtes censé commenter depuis 36 pages, et vous feignez de ne pas comprendre et préférez vous servir du troll de service de l'ARC pour vous esquiver.
Alors je vais vous aider en vous citant un paragraphe de l'article d'UNIVERSIMMO Citation :
Malgré une législation tatillonne, tant quant à la gestion des copropriétés que concernant la profession de syndic elle-même, les garanties assurées aux copropriétaires restent assez largement insuffisantes et n'ont pu permettre d'établir une relation de confiance au moins relative, à l'instar de ce qui est constaté par exemple pour les notaires :
à moins que vous ne préfèreriez commenter celui-ci:
Citation :
- l'application des règles - particulièrement complexes - de gestion et de prise de décisions dans les assemblées générales dépend de la connaissance qu'en ont les copropriétaires et de la façon dont ils usent de leurs pouvoirs de contrôle ; le délai limité à deux mois pour contester une décision d'assemblée irrégulière et l'obligation de le faire par la voie coûteuse de la justice, la pénurie de compétences et de disponibilité chez les copropriétaires, et le "verrouillage" opéré par certains conseils syndicaux à l'égard des autres copropriétaires autorise de nombreuses dérives rarement sanctionnées à hauteur de leur gravité ;
( Par pitié ne répondez pas -si vous répondez, ce dont je doute- que Vos copropriétaires et vous entretenez une belle relation de confiance réciproque.)
j'aime bien celui-ci aussi: Citation :
en l'absence de formations et de voies d'accès spécifiques, les garanties de compétence et de qualification apportées par les conditions de délivrance des cartes professionnelles aux syndics sont illusoires, car ne concernant que les dirigeants des sociétés - il y a belle lurette que les syndics n'exercent plus en leur nom personnel - et accessoirement des directeurs de succursales, en aucun cas des collaborateurs en charge de la gestion des immeubles qui ne sont soumis à aucun contrôle ;
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 oct. 2008 : 21:57:02
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"... les garanties assurées aux copropriétaires (par les textes.ndlr) restent assez largement insuffisantes et n'ont pu permettre d'établir une relation de confiance au moins relative, ....."
Je le rapelle en boucle : les dernières modifs n'ont fait que renforcer les pouvoirs et prérogatives du syndic au détriment des copropriétaires parfos privé de tout pouvoir !
".... la pénurie de compétences et de disponibilité chez les copropriétaires ....."
Je le rappele en boucle, non sans me faire incendier, il faut agir pour "former les copropriétaires à être des acteurs dans la vie de leur copropriété,..."
" ...les garanties de compétence et de qualification apportées par les conditions de délivrance des cartes professionnelles aux syndics sont illusoires,..."
C'est une évidence depuis des lustres : satisfaire à des critères administratifs et uniquement n'a aucun sens.
Yaume écrit : "Le problème Gedehem, c'est qu'un syndic n'est pas un simple commercant !!"
Bien sur que si !
Voyez D.art.11 : le contrat du syndic passe avant son mandat.
Voyez la Cour de Cass. qui considère que le contrat du syndic relève du droit commercial !
Voyez ce qu'en dit UI : ".. il y a belle lurette que les syndics n'exercent plus en leur nom personnel - et accessoirement des directeurs de succursales, en aucun cas des collaborateurs en charge de la gestion des immeubles qui ne sont soumis à aucun contrôle ;"
... collaborateurs salariés qui sont là pour faire du chiffre, pour simplement expédier les affaires courantes à minima pour un moindre coût !..
Je zap sur les syndics qui vendent de l'assurance, des travaux et autres activités des filiales de la maison mère ...
Commerçants, je vous dis .....
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 01:58:13
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Mais là ,vous nous expliquez comment cela se passe, ce que je ne nie pas !!!
Nous, nous parlons de ce qui devrait être et qui ne l'est pas.
Quand je dis que le syndic n'est pas un simple commercant, je précise juste qu'il est mandataire, et que ce terme à une signification précise dans la lois, qu'il fasse du business comme votre supermarché est tout à fait dans les moeurs et compréhensible, c'est la vie.
Mais si votre supermarché commence à vendre de la viande périmé, il aura du souci à se faire.
Lorsque le syndic vous escroque, il faut le laisser continuer.
Gedehem, un coup vous nous expliquer que la théorie est importante, que les copropriétaires doivent être formé, de l'autre vous nous expliquez que les syndics ont la pratique de faire du fric au détriment des copropriétaires, et qu'on ne peut rien y faire, que le monde est comme ça, qu'il faut vivre avec, alors à quoi bon se former, si s'est pour laisser faire ? |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 02:49:59
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changer de fil devenu "bavardages syndics"
et ouvrir un sujet pour chaque rubrique de questions de l'ARC serait sans doute plus constructif pour les copropriétaires qui consultent ou participent aux forums "COPROPIETAIRES" pour avoir des renseignements, conseils ou des réponses sur leurs "syndics" et non défendre la rentabilité ou la survie des syndics!
Même si ces questions sont basiques, elles sont concrétes et peuvent aider bien des copropriétaires, être développées... toujours mieux qu'une formation rébarbative
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 09:00:20
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Bonjour.
J'espère que vous nous autorisez à répondre et éclairer les copropriétaires en fonction de leurs questions, même si nous sommes d'infâââmme syndic. 
Il est manifeste que sur la question de la fonction de syndic professionnel, nous ne vous convaincrons pas.
Alors plutôt que de tirer à vue,(on sait au moins ce que ressent le lapin à l'ouverture de la chasse), apportons nos expériences et nos interprétations a ceux qui posent des questions concrètes en essayant de leur donner une vision optimiste de la copropriété.  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 09:13:19
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A Noel, comment le monde des syndics se présentera-t-il ?
Bien malin celui qui pourrait le dire aujourd'hui
Inchangé ? Peut être.
Bouleversé ? Peut être aussi  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 15:19:04
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Yaume, j'ai du mal m'exprimer !
Je ne parle pas plus haut des pratiques des syndics, qui sont pour beaucoup (trop) ce que nous, copropriétaires, en savons ..
Je parle bien des textes, des règles, qui changent peu à peu depuis des années et que les copropriétaires devraient regarder de près !
Le syndic "mandataire" ... "mandataire social" !
Ca, c'est la réalité modèle 1965 qui n'a plus sa place de nos jours.
Nous sommes passés d'un syndic dont la désignation, son mandat, relevait d'une décision à la maj.L.art.25, les "modalités particulières d'exécution de son mandat" étant décidées à la maj.art.24.
Il n'était même pas necessaire de donner mandat et d'adopter "les modalités particulières de son exécution" au cours de la même AG.
Ce "contrat de mandat" procèdant du mandat n'en était qu'une déclinaison.
Depuis mai 2004 les choses ont évoluées à 180° : le "contrat de syndic" est un préalable obligé à sa désignation. Voyez D.art.11.
Et nous sommes passé d'un "contrat de mandat" à un contrat commercial classique, la C.de Cass ayant estimé que le contrat du syndic relève du 'droit commercial', donc des règles qu'il édicte.
On peut donc se gargariser avec le syndic "mandataire du syndicat" et rester sur cette vraie fausse idée de ce "mandataire" agissant pour le seul interet de ses mandants, mandataire planté sur un piedestal (ce n'est pas une image, c'est une réalité dans la tête de très nombreux copropriétaires).
Depuis mai 2004, les textes se sont mis en adéquation avec la réalité des choses : le syndic est un "prestataire de services " agissant dans le cadre strict d'un contrat commercial .
Le 'mandat' ? Pour amuser la galerie.
En cas de litige, le syndic ne va pas faire référence à la loi ou au décret ou à je ne sais quelle dispsition du Code civil : il va sortir son contrat commercial, comme tout prestataire de service, et vous opposer la clause 45 alinéa 2 (le toute petite en bas à droite) qui prévoit que .....
Fini le temps où l'on confiait ses interets les yeux fermés à un mandataire 'intuitu personœ' connu, dans une relation personnelle de confiance...
Maintenant c'est comme pour un contrat d'assurance : avant de signer il faut vérifier à quoi on s'engage !
PS pour rassurer oxymore : il a d'infâââmes et très bons commerçants !
Le monde des syndics à la Noël, JPM ?
Ben.. comme d'habitude, avec les p'tits cadeaux de fin d'année ! ....
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Edité par - gédehem le 10 oct. 2008 15:25:11 |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 16:40:47
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| zut , c'est vrai j'avais oublié! faut que je commande pleins de travaux, j'ai plus de champagne. !! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 17:25:14
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Gedehem écrit : Citation :
Et nous sommes passé d'un "contrat de mandat" à un contrat commercial classique, la C.de Cass ayant estimé que le contrat du syndic relève du 'droit commercial', donc des règles qu'il édicte.
Dans quel arrêt s'il vous plaît ?
Certainement pas dans celui du 10 novembre 1998
http://jpm-copro.com/Cass%2010-11-1998-1.htm
qui écarte bien au contraire les règles commerciales de la fusion absorption (transfert automatique des mandats) pour faire prévaloir l'article 18 et l'interdiction de substitution.
Il y a bien eu un arrêt récent de la Cour d'appel de Paris, si mes souvenirs sont bons, qui dit le contraire, mais un arrêt ne fait pas le droit.
Quant au mandataire social, il existe aussi bien en droit commercial qu'en droit civil, dès lors qu'il s'agit d'une institution collective. Elle doit avoir un représentant légal qui est en même temps son mandataire social. Pourquoi ? Parce qu'une personne morale ne peut pas signer ! Ici social ne s'entend pas au sens de l'assistance mais au sens de la communauté.
Quant au contrat de mandat, je suis le premier à regretter de le trouver dans le décret de 2004 alors qu'on le trouve pas dans la loi. Mais il ne précède rien du tout. Il est admis que la désignation du syndic et l'approbation de son contrat fassent corps
dans une décision unique de l'assemblée générale.
Sur l'évolution des syndics, il ne faudrait pas oublier la campagne de Foncia pour ses franchises.
On annonce 97 franchises déjà mises en place et des projets mirifiques. Qui vivra verra ! Mais on pourrait bien voir des négociateurs licenciés adopter cette solution s'ils disposent des diplomes nécessaires pour obtenir la carte de gestion. On a déjà vu ce genre de mouvement dans le passé.
Mieux encore le développement de ces franchises pourrait générer la réapparition de syndics de proximité. Avec une secrétaire et une comptable, un gars compétent et débrouillard n'a pas besoin de 200 syndicats pour vivre. Un peu de gestion locative. Une vente de temps à autre, en direct ou avec un confrère. Le tour est joué.
Reste la qualité de l'assistance du franchiseur et l'innocence des méthodes enseignées ? A voir à l'usage.
On ne peut pas ignorer ce mouvement.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 18:22:40
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gedehem : Citation :
le syndic est un "prestataire de services " agissant dans le cadre strict d'un contrat commercial .
TRES BIEN, SUPER!!! JE SUIS D'ACCORD.
Alors que la loi change dans ces termes le statut du syndic.
Gedehem : juridiquement, n'est-il pas le mandataire du syndic ??? bien évidemment!!
Mais je doute fort que les syndics acceptent ce changement, et une telle réforme. Il signifie le compte séparé au nom du syndicat, une transparence des honoraires, une concurrence plus ouverte, de la transparence car ceci serait plus clair dans notre petite tête de copro (pour gedehem) ,.... Ils écrivent tout à fait le contraire depuis ces 700 réponses !!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 18:26:20
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"faut que je commande pleins de travaux, j'ai plus de champagne. !!"
Bof, le champagne, c'est d'un commun ! Ils ne vous font pas mieux par chez vous ? |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 19:40:45
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| Franchement suis pas assez gros (taille société parce que question fringue, c'est plutôt rayon toile de tentes) donc c'est chocolat, vins correct et champagne le tout en quantité trés raisonable. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 20:40:03
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Citation :
Mieux encore le développement de ces franchises pourrait générer la réapparition de syndics de proximité. Avec une secrétaire et une comptable, un gars compétent et débrouillard n'a pas besoin de 200 syndicats pour vivre. Un peu de gestion locative. Une vente de temps à autre, en direct ou avec un confrère. Le tour est joué.
Bah, voilà peut être une porte ouverte pour les "petits" syndics !!!
Franchement on s'en fou de savoir si le syndic connait le prix de l'extincteur !!
A choisir, je prendrai certainement un syndic qui répondrait au 49 autres questions, en ne répondant pas à la question de l'extincteur que l'inverse !!!
C'est évident, qu'un syndic qui fait consciencieusement son boulot, sans être ric et rac sur les lois passera mieux, qu'un syndic toujours prêt à nous entourlouper, celui là on tentera de lui chercher des noises !!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 20:57:52
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Concernant la nature "commerciale" du contrat de syndic j'ai fait une erreur en parlant d'un arrret de Cass ....
Il s'agit de celui de CA Paris du 28.02.2008 .. (*)
Pour autant, l'arret de Cass auquel se réfère JPM, qui portait sur la 'fusion-absorbtion', est de 1998 .. soit bien avant la réforme introduite en mai 2004, réforme dont j'ai relevé le virage à 180°.
C'est sans aucun doute sur cette nouvelle donne que la CA Paris a validé un jugement du TGI de Bobigny de mars 2007, portant lui aussi sur la 'fusion-absorbtion', arret faisant expressément référence au Code du commerce :
"aux termes de l'article L 236-3 du Code de commerce “la fusion ou la scission entraîne la transmission universelle du patrimoine des sociétés qui disparaissent aux sociétés bénéficiaires (la société absorbante en cas de fusion) dans l'état où il se trouve à la date de réalisation définitive de l'opération”; que le patrimoine se définit comme l'ensemble des droits et obligations; que la transmission universelle est celle de l'ensemble du patrimoine, y compris les droits et obligations afférents aux contrats et mandats; ..."
Je crois qu'il nous faut bien voir cette évolution du droit née des dernières réformes !
(*) rapporté par Ale40 in http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=67976 |
Edité par - gédehem le 10 oct. 2008 21:02:14 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 23:13:18
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Ouais : Alex 40 a eu la bonne idée de le retranscrire dans le sujet dont le lien est fourni.
C'est celui que j'ai évoqué plus haut, sans avoir le courage d'aller le rechercher dans mon site où j'ai écrit qu'il est voué à la cassation comme bien d'autres arrêts de la 23e chambre. Demandez à JYL 53 ce qu'il faut penser de certains arrêts rendus par cette chambre
Sic pour la réduction des voix du copropriétaires majoritaire qu'il faudrait faire en tenant compte seulement des voix des présents ou représentés. Cassation
Encore en octobre 2008 l'activité de syndic reste purement civile. Le syndic n'est commerçant qu'à raison de la forme commerciale de la société exerçant l'activité. Il faudrait interdire l'exercice de l'activité de syndic par une société commerciale. Voilà la vérité et les associations devraient s'atteler à ce chantier.
Celà serait une noble tâche.
http://www.jpm-copro.com/CA%20Paris%2028-02-2008-1.htm
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Edité par - JPM le 10 oct. 2008 23:31:39 |
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Réflexion sur l'article Universimmo sur les syndic
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