|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
 Posté - 02 oct. 2008 : 09:29:45
|
Alex 40 ne confondez pas l'ARC toute entière avec l'un des rédacteurs des abus.
De la même façon, je ne confonds pas JPM avec d'autres syndics présents sur ce site, ceux qui tout aussi ignorants du droit que moi, se permettent de trouver les choses évidentes en cette matière.
J'ai trouvé intéressante la participation de ce syndic professionnel sur le site de JPM:
Si j'ai bien compris, sa solution de praticien tient compte de tous les textes de lois, y compris donc de l'article 27 du décret.
Pour lui c'est le syndic qui doit signer au nom du syndicat l'adhésion du conseil syndical à une association quelconque (CS sans personnalité morale et tout le toutim...)
Mais il ne soumet pas la question à l'AG, il le fait à la demande du CS afin de respecter l'article 27 du décret qui ne donne pas pouvoir, ni au syndic, ni à l'AG, de choisir à la place du CS, encore moins d'interdire au CS de se faire aider.
Il ne dit donc pas la même chose que cet autre syndic qui dit:
Citation :
Si elle nous donne raison sur le fait que l'adhésion à l'ARC relève de l'AG,
J'aime le "nous": nous les syndics? damned! je me croyais sur un forum de copropriétaires parlant à propos des syndic professionnels!
Merci donc à cet anonyme pour sa contribution qui tente de résoudre le problème posé par l'insuffisance d'un texte de loi.
Pour moi, ceci devrait clore (provisoirement) le sujet.
|
Edité par - manech le 02 oct. 2008 09:44:57 |
Signaler un abus  |
|
|
oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 09:50:00
|
Manech, je n'ai jamais caché être syndic professionel !
Par ailleur, le débat a bien été lancé par alex40, syndic.. |
| Signaler un abus |
|
|
yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 10:29:57
|
Effectivement Gedehem,
on a du mal à croire que ce genre de phrase puisse sortir de votre bouche
Citation :
Nous sommes ici sur un forum où ce n'est pas, par nature, la pensée unique qui a force de loi !
Ce qu'en effete vous confirmez plus loin !!!
Citation :
Effectivement, à lire 'certain(s)' c'est vraiment n'importe qui qui raconte n'importe quoi !
Vous faites ici la preuve !!!
Quant aux insultes, vous n'êtes pas tellement plus malin
Et pour finir sur la gratuité de l'assurance, faut quand même apprendre à lire, je n'ai jamais dit que l'ARC ne payait pas cette assurance.
Mais je pense qu'une bonne lecture du contrat de l'ARC vous aiderait à comprendre |
Edité par - yaume le 02 oct. 2008 10:32:14 |
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 10:45:28
|
Oxymore, je ne comprends pas votre dernière intervention.
Pour le reste, je note avec regret que le pugilat semble intéresser davantage que la discussion. |
| Signaler un abus |
|
|
oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 10:51:23
|
Citation :
Initialement posté par manech
Il ne dit donc pas la même chose que cet autre syndic qui dit:
Citation :
Si elle nous donne raison sur le fait que l'adhésion à l'ARC relève de l'AG,
J'aime le "nous": nous les syndics? damned! je me croyais sur un forum de copropriétaires parlant à propos des syndic professionnels!
Merci donc à cet anonyme pour sa contribution qui tente de résoudre le problème posé par l'insuffisance d'un texte de loi.
Pour moi, ceci devrait clore (provisoirement) le sujet.
C'est en réponse à cela. |
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 11:15:26
|
Oxymore, comme l'indiquait la police de caractères différente que j'avais employée, le syndic anonyme que je remercie est celui qui s'exprime sur le sujet sur JPM-Copro, celui dont j'ai essayé de résumer l'intervention pour ceux qui n'ont pas le temps de se reporter au lien cité par JPM lien que je reprends.
http://jpm-copro.com/Abus%20ARC%201493%20Adhesion%20Asso.htm
La contribution de ce syndic anonyme me semblait capable de mettre un terme à d'inutiles pugilats ou décorticages sémantiques ou même juridiques: elle conjuguait heureusement respect de la loi, sans juridisme tatillon (inutile lorsque le législateur s'est emmêlé les pinceaux), et pragmatisme.
|
| Signaler un abus |
|
|
alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 23:11:27
|
philippe écrit :Citation :
alex40 : vous nous expliquez depuis 700 posts que l'ARC est dangereuse, avec des pouvoirs importants de nuisance, et maintenant vous écrivez que cette assoc. a une influence limitée ??? Alors pourquoi avez vous si peur ???
philippe, ce n'est pas moi qui dit que l'ARC a une influence limitée. Puisque je pense le contraire. Mais je pense profondément aussi que le parti de l'ARC d'écrire "peuple", l'injure et l'ironie aux lèvres, flatte son public mais donne d'elle l'impression d'une "agitée" qui nuit à son image auprès des décideurs.
Devons-nous le regretter ?
manech, vous faites étrangement le distinguo entre l'ARC et son rédacteur qui a descendu JPM !
Quoi ? l'ARC ne tiendrait pas ces troupes ? Je ne le crois pas. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 oct. 2008 : 10:59:22
|
Tout cela me fait penser à ceux qui critiquent l'Etat d'Israel et sa politique : ils sont aussitot taxés de "racistes anti juifs" !
Critiquer le ton et le niveau "peuple" des interventions de l'ARC, qui ne sont pas à la hauteur que voudrait avoir l'ARC, n'est pas remise en cause de son rôle et de sa nécessité !
Laissons cela aux esprits chagrins .....
Combien se sont fait virés pour avoir écrit le 1/4 de ce qui est dit sur le site de l'ARC ? Ce n'est donc pas une démarche personnelle non concertée, c'est une constante, hélas pour l'image l'ARC ! |
| Signaler un abus |
|
|
philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 04 oct. 2008 : 08:47:24
|
gedehem: Citation :
Nous sommes ici sur un forum où ce n'est pas, par nature, la pensée unique qui a force de loi !
Pourtant la très grande majorité des syndics intervenants ont TOUS le même discours, les mêmes arguments concernant le niveau des copros et des CS, concernant l'ARC, concernant le compte séparé,......
Mais vous avez certainement raison en demandant que l'on m'attache au poteau d'exécution !!! il faut se débarrasser des personnes qui n'ont pas le même avis que vous, c'est plus facile pour se retrouver entre personne - de votre niveau!!! naturellement.
gedehem : pourquoi refusez vous une réforme sous le pretexte que les copropriétaires en seront les perdants ??? On reste dans ces dérives du compte unique, des contrats, des facturations hors contrat,....
Vous pronez pour votre RFCS obligatoire!! pourquoi ne pas restez dans ce flou artistique concernant ce RFCS. La majorité des CS fonctionnent sans ce RFCS, sans aucun soucis!!!
La France crève de tous ces petits ou gros avantages acquis. !!!
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 oct. 2008 : 18:26:02
|
"Pourtant la très grande majorité des syndics intervenants ont TOUS le même discours, les mêmes arguments concernant le niveau des copros et des CS, concernant l'ARC, concernant le compte séparé,...... " 
Vous invitez les patrons de CAC40, vous croyez vraiment qu'ils n'auront pas TOUS le même discours ??
"pourquoi refusez vous une réforme sous le pretexte que les copropriétaires en seront les perdants ???"
De quelle "réforme" parlez-vous ???
Celle qui va "réformer" une corporataion, ??? Ne revez pas ! 
Les réformes à entreprendre sont par exemple celles qui concernent le retour au pouvoir des copropriétaires, par l'obligation obligatoire du compte séparé (aucune dérogation possible sauf à l'unanimité), la fin du monopole du syndic sur l'ODJ des AG, une personnalité donnée au CS, le retour de l'assistance du CS par toute personne de son choix, des sanctions pour le syndic prévues par les textes pour manquements à ses obligation, sanctions relevant au pire du juge des référés par exemple, etc etc .....
Je passe sur la réforme de l'usine à gaz "comptabité", compta qui est destinée aux copropriétaires et doit être comprise par le plus grand nombre ...et non être affaire de spécialistes (qui ne sont pas tous d'accord ! ) etc etc .....
Mais restera une question de fonds : les copropriétaires sont ils assez "murs", ont ils les données/connaissances suffisantes pour être de réels agent dans la gestion de leur copropriété ?
Il faut ici ouvrir les yeux : 80 % ( et je me modère ) s'en moquent, n'en sont pas capables, s'en fichent, etc, etc ... ce qui donne de beaux jours aux "mauvais syndics" comme celui que vous avez ! ....
C'est cela la réalité de la copropriété ! |
| Signaler un abus |
|
|
philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 05 oct. 2008 : 20:40:52
|
gedehem : Citation :
C'est cela la réalité de la copropriété !
Quelle est votre connaissance sur la réalité des copropriétés ?? Pouvez vous nous parler de la votre, nombre de lots, nombre de membres au CS, si ils ont adopté votre RFCS, le rôle de celui-ci, si votre syndic est actif et consciencieux, vos problèmes d'ascenseur, vos problèmes de ravalement,d'organisation de l'AG,....??
Vous nous donnez votre vérité!! mais elle n'est pas forcément celle de ma copro, celle de la copro. de manech.
Pourquoi ce refus de réformer ?? on continue dans la même ligne, en laissant les syndics profiter de leurs acquis, de leurs manquements à la loi ??
gedehem : Citation :
les copropriétaires sont ils assez "murs", ont ils les données/connaissances suffisantes pour être de réels agent dans la gestion de leur copropriété ?
Vous vous placez dans quelle catégorie ??? Gérez une copro. n'est pas si compliqué que cela; c'est un patron qui vous le dit!!!
Pas de ventes et chiffre d'affaire à réaliser, pas de marketing, pas de commerciaux, pas ou peu d'employés, .... De l'organisation, de la comptabilité, un peu de gestion,... en bon père de famille !!!
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 oct. 2008 : 21:25:21
|
Philippe, vous êtes mignon, mais votre disque est rayé ...
Mettons que je reçois une centaine de copropriétés venant demander "conseils", quelques dizaines de réunion avec des CS et CS/syndics, 7 ou 8 AG où je suis invité comme "médiateur" après les réunions CS/syndics, quelques réunions avec des groupes "syndics" de dimension nationale, tout ceci sur une année.
Vous multipliez par 35 (35 ans, ben oui !) et vous aurez en gros mon parcours dans le millieu de la copropriété où je suis tombé ..... en 1974 (le temps passe ....)
Je zap sur les quelques syndicats coopératifs que j'ai monté ici où là, les 15 ans de pdt-syndic dans 2, les 7 ou 8 CS dont j'ai été (ou suis) membre, sans parler du simple copropriétaire que je suis aussi ici ou là depuis ..... 1974 aussi !
Ceci, c'est juste mon petit parcours dans le monde de la copropriété, c'est un ex-chef d'entreprise qui vous le dit !
Vous êtes content ?
"Quelle est votre connaissance sur la réalité des copropriétés ??"
Je ne sais pas trop ....!
Dans quelle catégorie voulez-vous que je me classe ?
Ignare, néophyte ?
|
| Signaler un abus |
|
|
yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 05 oct. 2008 : 23:35:43
|
Citation :
Dans quelle catégorie voulez-vous que je me classe ?
hmmm !!! ....pretentieux !!!...........nan allez je deconne, restez gedehem !!! |
Edité par - yaume le 09 oct. 2008 12:43:47 |
| Signaler un abus |
|
|
philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 07 oct. 2008 : 00:05:12
|
gedehem : pourquoi ne pas l'avoir dit plus tôt !! un peu de timidité ??? C'est si compliqué d'avouer ce parcours ???
Mon disque était peut-être rayé ( je préfère les vieux 33 tours vinyles au CD), mais vous fûtes assez coriace.
Je suis donc ravi de vos aveux!!!
De plus je vois que vous êtes conseil auprès des CS, un peu comme l'ARC, Non !!!! Conseils ponctuels ??? annuels ?? Qui payent vos conseils, le CS, le syndicat, avec un contrat ???
Dorénavant, j'arrêterai de vous embêter sur votre passé!!
bonne nuit |
| Signaler un abus |
|
|
alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 08 oct. 2008 : 17:44:36
|
L'ARC comme chacun sait ne manque pas une occasion pour manger du syndic ou le battre (eat ou hit, il faut aspirer (le h) Mr le ministre des affaires étrangères).
Dans sa livraison hebdomadaire, cette association présente les syndics comme des ignorants et des personnes qui perdent leur temps à blablater dans des congrès, sur des sujets généraux hors des réalités de ces pôvres copropriétaires tandis qu'elle et ses affidés s'occupent eux des choses concrètes ! Les rêveurs contre les ceusses qui ont les pieds sur terre donc.
Ci dessous de l'ARC, lettre reçue d'un conseil syndical qui relate la discussion qu'il aurait eu avec son syndic. Lisez, ça vaut son pesant de couscous.
Citation :
Citation :
Suite à votre article : l’ARC et les syndics, partie 5, j’ai demandé à mon syndic : « C’est quoi les degré-jours unifiés ? ». Pas de réponse, mais un regard angoissé.
« Combien on consomme de kwh au mètre carré dans notre immeuble ? » : il m’a regardé avec un début de panique.
Et quand je lui ai demandé le prix d’un extincteur eau pulvérisée 6 KG, il a carrément pris la fuite (non, je plaisante).
Mais sans doute êtes-vous trop exigeants (et moi avec).
On ne peut pas demander aux syndics à la fois de faire des congrès ou des colloques sur le « développement durable », la précarité énergétique ou la lutte pour le pouvoir d’achat des copropriétaires et de se satisfaire de connaissances aussi triviales.
Ça me rappelle cet homme politique qui ne connaissait ni le coût du SMIC ni celui de la baguette. Au fait, c’est combien le prix de l’extincteur 6 kg ? ».
Toujours la même approche, faire rire aux dépens des autres, en l'occurrence de notre profession ! et plus c'est gros, plus ça passe !
Les trois questions que le bien venu copropriétaire pose à "l'oracle" font partie précisément des coquetteries de cette assoce, de ses sujets de prédilection, de ses fiertés même : Bon, allez, je ramasse les copies : Comment, vous ne connaissez pas la définition des DJU ? Quoi, vous ignorez le nombre de KWH au m2 consommés dans les immeubles que vous gérez ? Non, ne me dites pas que vous ne connaissez pas par coeur le prix d'un extincteur 6KG ? Ici, habituellement l'ARC apporte toujours la précision "extincteur à poudre 6 KG", et elle conclut malicieusement (on pense à cette publicité pour un site immobilier pour les ventes d'appartement où le bonimenteur dit en fermant les yeux en même temps qu'il hoche la tête d'un air racoleur : "ET çA MARCHE !") : appelez nous, on vous le dira... Sous entendu, forcément, nos prix sont meilleurs que ceux qu'un syndic lambda peut obtenir de ses fournisseurs habituels... Et pourquoi nos prix sont meilleurs ? hein, pourquoi ? Mais vous savez bien, les ristournes bien entendu, les ristournes que les syndics prennent au passage...
Quant au syndic décrit, elle est caricaturale à souhait. il bégaille, bredouille, panique, angoisse et peut même être tenté de prendre la fuite. Décidement, vous voyez bien qu'ils sont nuls ces syndics !
Article dérisoire mais ô combien significatif. Mais alors, et le prix de l'extincteur à poudre de 6KG .... On a envie de chuchoter : ça dépend, les prix varient tellement entre 30€ et 150€..., il y en a des pages sur internet ! Et vous, l'oracle, à combien vous le faites votre extincteur ?
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 oct. 2008 : 23:53:10
|
Chez moi, j'ai mis en place des extincteurs 6kg à poudre de semoule de blé dur, ce qui, mélangé aux extincteur 3Kg à eau, permet de faire 8 Kg de semoule de couscous grain moyen, ce qui est bien plus passionnant que le prix variable d'un extincteur de 30 à 150 !
C'était quoi la question ?
A oui : le niveau ARC ras des paquerettes ! ....
Vraiment, je ne l'ai jamais compris, d'autant qu'elle a toutes les billes pour se mettre à niveau !
Quant aux cadeaux fait au syndics, vous ne pouvez pas savoir le nombre d'extincteur à poudre plaqués or qu'on leur offre dans des coffrets luxueux chaque fois qu'ils passent un contrat !
Le dernier syndic que j'ai visité se faisait engueuler par ses employés car il était obligé de les entreposer sur 2 m dans le couloir réduisant d'autant la surface de travail !
Ils s'enrichissent sur notre dos, ça c'est sur ! !
"Quant au syndic décrit, elle est caricaturale à souhait. il bégaille, bredouille, panique, angoisse ...." , mais heureusement il avait sa couche culotte "super perspam à bretelle" car en plus il se faisait pipi dessus .... |
| Signaler un abus |
|
|
yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 09 oct. 2008 : 12:51:48
|
Cette semaine nous allons tenter de répondre à la question suivante : « Qu’est-ce qu’il faut pour qu’un syndic soit bon ? ».
Comme on va le voir pour être « bon » (c’est-à-dire défendre vraiment et efficacement les intérêts de ses mandats) un syndic doit à la fois accomplir un certain nombre de tâches et à la fois EVITER de se livrer à certaines pratiques. Tout le reste, ce sont de beaux discours.
On trouvera une liste d’environ 120 critères positifs ou négatifs (ce qu’il ne faut pas faire). Cette liste n’est évidemment pas exhaustive et toute contribution sera la bienvenue. Disons que c’est un dégrossissage.
La semaine prochaine nous répondrons à une autre question non moins complexe : « Compte tenu des logiques propres aux syndics d’aujourd’hui, est-il vraiment possible d’avoir un « bon » syndic et si oui, qui sont ces « perles » ?
Les trois niveaux d’analyse de la qualité de gestion :
- la COMPÉTENCE
- la DISPONIBILITÉ
- la PROBITÉ
Pour être un bon syndic voici trois séries de conditions :
- Il faut d’abord être compétent et efficace dans les différents domaines de la gestion :
1. la maîtrise des charges courantes et des petits travaux ;
2. la maîtrise des charges d’énergie - d’eau - d’électricité ;
3. la gestion du personnel d’immeuble et des paies ;
4. le traitement des impayés ;
5. la gestion financière ;
6. la gestion des gros travaux ;
7. l’organisation des assemblées générales.
- Il faut ensuite mettre en place un dispositif de travail permettant une bonne disponibilité, une certaine écoute et une capacité de travailler réellement avec le conseil syndical (les syndics vous diront que c’est toujours le cas ; nous sommes bien placés pour savoir que ce n’est malheureusement pas exact).
- Enfin il faut être « correct » ou probe et « honnête ».
À quoi sert-il d’avoir un syndic qui sait « gérer l’eau » et appliquer intelligemment la convention collective des gardiens si c’est pour supporter les mille et un abus dont certains syndics sont capables (vous verrez : la liste est plutôt impressionnante) ceci sans parler des pratiques relevant du droit pénal ?
De même, à quoi servirait-il d’avoir un syndic correct et honnête s’il est insuffisamment compétent ?
Nous allons, dans les pages qui suivent passer en revue toutes les questions qu’il va falloir vous poser pour faire le tour de chaque niveau (compétence, disponibilité, probité) et vérifier point par point ce qu’il en est chez votre syndic.
A.Compétence et efficacité
Nous allons passer en revue 120 questions à se poser.
À noter : ceux qui veulent comprendre le réel intérêt de toutes ces questions et obtenir les « bonnes » réponses les trouveront sur le site Internet de l’ARC, dans nos guides ou plus simplement encore, si vous êtes adhérents, en nous interrogeant.
1. La maîtrise des charges courantes
et des petits travaux
#9679; Position du problème
La préoccupation numéro un des copropriétaires aujourd’hui concerne la maîtrise des charges. Or sur ces problèmes nos syndics ne semblent pas toujours à la hauteur :
- budget surévalué et non élaboré avec le conseil syndical ;
- contrats hors de prix, non renégociés ;
- petits travaux mal gérés, etc.
Le syndic semble souvent faire la plus grande confiance à certaines entreprises qui - en contrepartie d’interventions plus ou moins rapides et efficaces - facturent alors ce qu’elles veulent, le syndic ne contrôlant alors ni les prestations, ni les prix.
Ajoutons à cela des contrats inutiles, des pseudo-obligations, une absence de réelle mise en concurrence et voilà les charges qui s’envolent.
Fatalité ? Evidemment non.
#9679; Les objectifs d’une bonne gestion
- Maîtriser les dépenses incontournables.
- Eviter les dépenses inutiles.
- Contrôler les prestataires et la qualité de leur travail.
#9679; Votre syndic fait-il ce qu’il faut ?
Ø Votre syndic consulte-t-il le conseil syndical sur l’élaboration du projet de budget comme le demande la loi ?
Ø Le projet du budget est-il établi de façon rigoureuse (poste par poste) ou votre syndic se contente-t-il d’appliquer des augmentations « moyennes » à l’aveuglette ?
Ø Votre syndic fournit-il - en cours d’exercice - au conseil syndical tous les documents nécessaires pour lui permettre de suivre périodiquement les dépenses ?
Ø Votre syndic consulte-t-il systématiquement par écrit (fax, mail…) le conseil syndical pour les travaux courants dépassant le montant des dépenses voté par l’assemblée générale (montant au-delà duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire) ?
Ø Votre syndic négocie-t-il régulièrement les prix des fournitures (y compris les prix du fioul) et comment ?
Ø Votre syndic dispose-t-il de TOUS les contrats ? Les a-t-il analysés ? Qu’en pense-t-il ?
Ø Votre syndic remet-il en concurrence les contrats ? Comment ? Quand ?
Ø Votre syndic contrôle-t-il les augmentations annuelles en matière de contrat ? Comment ? Apporte-t-il la preuve ?
Ø Votre syndic connaît-il le prix d’achat d’un extincteur à eau pulvérisée 6 kg ? (notez ici sa réponse et demander à l’ARC ses tarifs…).
Ø Votre syndic exige-t-il un « bon d’attachement » des entreprises ? Sait-il ce que c’est ?
Ø Votre syndic exige-t-il des devis détaillés ou, à défaut, des factures détaillées ?
Ø Comment votre syndic procède-t-il pour faire réaliser les petits travaux d’urgence dans de bonnes conditions (électricité, plomberie, serrurerie…) et sans être victime de certaines entreprises ?
Ø Votre syndic dispose-t-il d’un système de contrôle pour « suivre » les petits travaux et éviter les interventions intempestives des entreprises ?
Ø Dans quel délai votre syndic paie-t-il les factures ? Comment pouvez-vous le vérifier ?
Ø Votre syndic fait-il bien les déclarations de sinistres à la compagnie d’assurance ? Sinon, vous dit-il qu’il ne peut pas déclarer tous les sinistres parce que ça va faire remonter la prime ?
Ø Votre syndic trouve-t-il « normales » toutes les augmentations de prime d’assurance ? Si oui, peut-il vous fournir un état détaillé de la sinistralité ?
Ø Que répond votre syndic lorsque vous lui dites que les indices appliqués pour calculer les augmentations d’assurance (entre plus 7 et plus 8 % pendant deux ans) ne sont pas justifiés et qu’il faut donc renégocier votre assurance ?
Ø Votre syndic vous affirme-t-il que certains contrôles sont absolument obligatoires (plomb dans l’eau, termites…), qu’il a le droit de les commander sans vote d’assemblée générale, ni du conseil syndical et qu’à défaut de procéder à ces contrôles, cela engagera gravement la responsabilité du syndicat ?
Ø Votre syndic vous a-t-il fait voter un « contrat d’archives » en invoquant les soi-disantes consignes de la 20ème Recommandation de la CRC (Commission Relative à la Copropriété) ?
Ø Votre syndic fait-il appel à ses filiales ? Et si oui se fait-il autoriser par une décision d’assemblée générale préalable ?
Ø Votre syndic facilite-t-il le travail du conseil syndical pour le contrôle des dépenses et des comptes (envoi de photocopie de facture ; tirage d’un grand-livre, etc.)?
Ø Votre syndic accepte-t-il que le conseil syndical fasse appel à un expert ou à une association pour l’assister ou met-il en avant des objections de nature juridique ou technique ?
2. La maîtrise des charges d’énergie - d’eau - d’électricité
#9679; Position du problème
Alors que la gestion d’immeuble, c’est aujourd’hui d’abord la gestion des fluides et des combustibles, nos syndics sont souvent insuffisamment efficaces sur ces sujets, leurs apports se limitant généralement à renvoyer vers des experts, des diagnostics apportant des solutions parfois coûteuses et sans garantie de résultat.
Or il se trouve que si le gestionnaire ne se place pas au cœur de l’action de maîtrise des charges d’énergie et d’eau dans les immeubles, rien de durable n’est possible.
#9679; Objectifs recherchés par les copropriétaires
- Faire baisser les consommations.
- Maintenir durablement ces baisses.
- Disposer d’un tableau de bord permanent.
#9679; Votre syndic fait-il ce qu’il faut ?
Ø Quels sont les moyens mis en place par le syndic pour savoir si les consommations d’eau dans votre immeuble sont correctes ou trop fortes ? A-t-il fait une étude ? Comment ?
Ø Quelles sont les suggestions ou propositions concrètes faites par votre syndic pour entraîner des économies en matière d’eau ?
Ø Si vous avez déjà des compteurs d’eau dans chaque logement, le syndic sait-il comment repérer les défaillances de ces compteurs dans le temps ?
Ø Votre syndic sait-il ce que recouvre la notion de « DELTA » en matière de consommations d’eau ? Que fait-il si ce delta devient significatif ?
Ø Votre syndic procède-t-il à un suivi des consommations de combustible pour le chauffage et l’eau chaude ? Compare-t-il les consommations d’une année sur l’autre ?
Ø Si oui, comment votre syndic procède-t-il ? Utilise-t-il la méthode du BES mis au point par l’ARC ? Connaît-il cette méthode ? Utilise-t-il une autre méthode ? Laquelle ?
Ø Votre syndic vous dit-il qu’il suffit de faire procéder à un « diagnostic thermique » si vous voulez faire des économies d’énergie et que ce diagnostic ne coûte presque rien puisqu’il est (dit-il) subventionné à 70 % par l’ADEME) ?
Ø Votre syndic vous dit-il que les problèmes de gestion du chauffage et de gestion de l’eau, ce sont des problèmes de « spécialistes », pas de syndic ?
Ø Votre syndic connaît-il les DJU (Degré-jour-unifié) de la dernière saison de chauffe pour votre département ? Sait-il ce que sont les DJU dans leur principe ?
Ø Votre syndic sait-il combien de Kwh par mètre carré, vous consommez dans votre immeuble, en moyenne et par an ?
Ø Votre syndic sait-il dans quel cas des « répartiteurs de chaleur » sont obligatoires ? Sait-il dans quels cas ils sont utiles et dans quels cas ils ne le sont pas ?
Ø Votre syndic est-il capable de vous dire si votre contrat de chauffage est un bon contrat et si oui, pourquoi ?
Ø Sinon, comment explique-t-il qu’il paye un contrat sans savoir si c’est un bon contrat ?
Ø Si vous disposez d’une production d’eau chaude collective, votre syndic sait-il à quoi sert le compteur d’eau froide réchauffée en chaufferie ? Comment l’utilise-t-il ?
Ø Votre syndic a-t-il fait une étude de l’adaptation des contrats d’électricité (puissance, tarif) ?
Ø Votre syndic a-t-il fait une étude sur les consommations d’électricité de votre immeuble et vous a-t-il orienté vers des solutions peu coûteuses permettant de faire des économies ?
Ø Votre syndic a-t-il changé le fournisseur de gaz ou d’électricité de votre copropriété sans accord de l’assemblée générale en disant que les tarifs étaient plus intéressants ?
3. La gestion du personnel d’immeuble et des paies
#9679; Position du problème
Nous ne serons pas « méchants » en disant ceci :
1. Les syndics sont toujours très intéressés par le fait qu’il y ait un gardien dans une copropriété. Normal. Le gardien fait une partie du travail du syndic tout en étant payé par la copropriété.
2. Pour être « bien » avec les gardiens certains syndics sont d’une part un peu « laxiste » dans la gestion de ces postes, d’autre part très généreux (c’est fou ce que les syndics sont sociaux dès qu’il s’agit de salariés dont ils profitent et qui sont payés par les autres).
3. Enfin on peut affirmer que beaucoup de syndics connaissent mal la CCN (Convention Collective Nationale) des gardiens et employés d’immeuble, qui est, il est vrai, assez complexe.
Tout ceci expliquent que beaucoup « d’erreurs » de gestion en faveur des gardiens, concierges et employés d’immeuble sont commises par les syndics.
#9679; Objectifs recherchés par les copropriétaires :
- Inciter le syndic à utiliser au mieux le personnel pour l’entretien de l’immeuble et la maîtrise des charges.
- Obtenir que les contrats des gardiens et employés d’immeuble soient bien ADAPTÉS à la copropriété et tiennent compte des évolutions dans le temps.
- Faire que le syndic applique strictement la convention collective.
#9679; Votre syndic fait-il ce qu’il faut ?
Ø Constatez-vous des carences dans l’entretien de votre immeuble (entretien confié à un employé d’immeuble ou à un gardien) ?
o Dans un tel cas que fait le syndic ? (à part dire que les avertissements ne servent à rien et qu’on ne peut jamais licencier un gardien…).
Ø Votre syndic passe-t-il périodiquement et à l’improviste pour vérifier la présence et la bonne exécution des tâches des salariés ?
Ø Le gardien ou employé d’immeuble est-il facile à contacter pendant les heures de travail ; ou bien ne sait-on jamais où il est ?
Ø Votre syndic a-t-il mis en place un planning précis concernant le travail du ou des salariés de la copropriété ?
Ø Votre syndic a-t-il recherché avec le conseil syndical et le gardien le moyen de faire participer celui-ci aux économies de charge et de le rémunérer en conséquence ?
Ø Votre syndic dispose-t-il bien des contrats des employés d’immeuble ou en a-t-il refait depuis qu’il est syndic de votre immeuble ?
Ø Votre syndic a-t-il analysé les contrats pour en repérer les anomalies et les corriger ou vous dit-il que cela ne sert à rien ?
Ø Votre syndic essaie-t-il d’adapter les anciens contrats à la situation actuelle ?
Ø En cas de maladie, votre syndic respecte-t-il bien les dispositions de la convention collective (paiement à 90 % pendant une certaine durée et non à 100 %) ?
Ø En cas de congés annuels, le syndic essaie-t-il de trouver les solutions les plus économiques pour la copropriété (sans se contenter de payer une fois et demi le salaire du titulaire à une personne « présentée » par le salarié) ?
Ø Le syndic accorde-t-il des augmentations ou des primes de sa propre initiative ?
Ø Votre syndic gère-t-il correctement les astreintes (de nuit et de week-end ou jours fériés) ?
Ø Votre syndic applique-t-il correctement les dispositions relatives aux « avantages en nature » et retire-t-il bien du salaire net la somme prévue par la Convention Collective (chauffage ; eau chaude ; électricité) ?
Ø Votre syndic accepte-t-il les autoremplacements des gardiens d’immeuble en vous disant qu’il ne peut pas refuser ?
Ø Votre syndic calcule-t-il correctement le treizième mois ?
Ø Votre syndic applique-t-il les nouvelles dispositions en matière d’heures supplémentaires applicables aux gardiens ?
Ø Votre syndic a-t-il fait faire des formations à votre gardien, en affirmant que c’était obligatoire ? À qui a-t-il confié cette formation ?
Ø En a-t-il demandé le financement via les AGEFOS-PME ? Le conseil syndical a-t-il été consulté au préalable
4. Le traitement des impayés
#9679; Position du problème
Il y a plusieurs sortes de syndics en matière de recouvrement :
- Ceux qui (pour ne pas se mettre mal avec certains copropriétaires ni dépenser du temps ) ne font rien, laissent « monter » la dette et transmette finalement le dossier à un avocat qui, en général, coûte très cher à la copropriété comme au copropriétaire débiteur.
- Ceux qui multiplient les actes préalables coûteux (lettre de relance simple à 10 €, lettre « valant mise en demeure », lettre de mise en demeure, injonction d’huissier…) pour se faire facilement des honoraires supplémentaires.
- Ceux qui suspendent toute procédure dès que le débiteur commence à payer « quelque chose » (là aussi pour se mettre bien avec un copropriétaire - futur électeur - au frais de la copropriété).
- Enfin ceux qui agissent vite, efficacement, qui utilisent les différentes procédures gratuites ou négociées avec des avocats et ne font pas de « clientélisme » avec les débiteurs.
#9679; Objectifs recherchés par les copropriétaires :
- Obtenir que le syndic agisse vite et efficacement et ne ménage pas certains débiteurs.
- Empêcher le syndic de multiplier les démarches et procédures inutiles et les suspensions de procédures, une fois celles-ci engagées.
Plus précisément encore :
- Inciter le syndic à mettre en œuvre les procédures judiciaires gratuites et rapides.
- Eviter que le syndic ne puisse multiplier ses honoraires de recouvrement (honoraires multiples pour procédures parfois inefficaces).
- S’assurer de l’efficacité des procédures de recouvrement utilisées par le syndic (y compris après jugement).
#9679; Votre syndic fait-il ce qu’il faut ?
Ø Existe-t-il un protocole simple de recouvrement des charges dans votre copropriété permettant à chacun de connaître ses obligations et les sanctions ? Sinon pourquoi le syndic ne l’a t-il pas fait voter ?
Ø Votre syndic agit-il avec rapidité en cas d’impayés ou laisse-t-il monter les impayés en attendant de lancer des procédures ?
Ø Votre syndic applique-t-il les intérêts de retard dès la première mise en demeure ? Sinon, vous dit-il que c’est parce qu’il n’a pas le droit de le faire en dehors d’une procédure judiciaire ?
Ø Le syndic applique-t-il bien les dispositions prévues dans le règlement de copropriété en matière de recouvrement des charges ? Connaît-il ces dispositions ?
Ø Votre syndic préfère-t-il multiplier les relances coûteuses (et rémunératrices pour lui) et perdre ainsi plusieurs mois plutôt que d’engager des actions judiciaires gratuites et efficaces rapidement ?
Ø Votre syndic recourt-il à la procédure de référé institué par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ? Sinon, vous dit-il que cette procédure est inefficace ?
Ø Votre syndic emploie-t-il des procédures judiciaires simplifiées, dispensées de l’assistance d’un avocat
(exemple : injonction de payer) ? Sinon vous dit-il que ces procédures sont inefficaces et que les juges n’en veulent pas ?
Ø Votre syndic demande-t-il aux débiteurs - en cas d’échéancier de paiement - la remise d’une chaîne de chèques ? Sinon, vous dit-il que c’est parce que c’est illégal ?
Ø Votre syndic interrompt-il les procédures dès qu’un débiteur paye une partie des dettes et s’engage sur le reste, le syndic faisant valoir son côté « social » ?
Ø Lorsque vous demandez à votre syndic, au nom du conseil syndical, un « état des procédures judiciaires » ou des explications sur telle ou telle procédure, votre syndic vous donne-t-il satisfaction rapidement ou se retranche-t-il derrière l’avocat qui ne lui dit rien et ne répond pas à ses demandes ?
Ø Votre syndic fait-il régulièrement le point des impayés avec le conseil syndical ?
Ø Votre syndic a-t-il négocié avec des avocats un « bordereau de prix » pour éviter les procédures coûteuses ?
Ø Votre syndic suit-il les procédures judiciaires confiées à un avocat ou laisse t-il une totale liberté à l’avocat ?
Ø Votre syndic pense-t-il que seules les lenteurs de la justice expliquent que certaines affaires n’avancent pas ?
Ø Le syndic suit-il l’exécution des jugements et intervient-il si celle-ci s’avère lente ou inefficace ?
Ø Votre syndic confie-t-il à un huissier - après jugement - le soin de récupérer l’argent ?
Ø Votre syndic a-t-il une personne (ou un service) spécialisé en matière de recouvrement ou confie-t-il tous les dossiers à un avocat ou un huissier ?
Ø Le syndic redresse-t-il bien les comptes des copropriétaires après jugement ?
Ø Le syndic communique-t-il à tous les copropriétaires la liste des débiteurs avec la convocation d’assemblée générale ?
5. La gestion financière et la tenue de la comptabilité
#9679; Position du problème
On le sait désormais : une partie des sommes que le syndic gagne en gérant les copropriétés vient des produits financiers générés par le placement de la trésorerie de ses copropriétés.
Le syndic agit, en conséquence, de façon parfois curieuse :
- il oblige les copropriétés à disposer de fonds permanents ;
- il paye les fournisseurs avec beaucoup de retard ;
- il oublie de reverser aux copropriétaires les sommes qui leur reviennent (indemnité d’assurance, indemnité judiciaire, loyers, intérêts de retard, etc.).
Bref, il gère les finances de la copropriété à son profit et au détriment des copropriétaires.
#9679; Objectifs recherchés par les copropriétaires
- Eviter que des sommes inutiles ne « dorment » dans les comptes de la copropriété au profit du syndic et faire en sorte qu’elles soient restituées.
- S’assurer que les fournisseurs sont payés rapidement pour obtenir des prix corrects.
- Obtenir une transparence financière totale.
- S’assurer que les fonds placés au bénéfice du syndicat, restent en totalité placés.
#9679; Votre syndic fait-il ce qu’il faut ?
Ø Votre syndic vous dit-il qu’il ne peut absolument pas pratiquer le compte séparé ?
Ø Votre syndic vous dit-il qu’il faut absolument un « fonds de roulement » ?
Ø Votre syndic répartit-il les « produits » (intérêts de retard, indemnités d’assurance, loyers, etc.) à la clôture de l’exercice ?
Ø En début de trimestre ou de la période décidée pour les travaux, votre syndic adresse-t-il rapidement les appels de fonds ?
Ø La « trésorerie » de votre immeuble est-elle très bonne, normale, mauvaise (c’est-à-dire très basse) ? Quelles sont les causes de la situation constatée ?
Ø Y a-t-il des factures impayées remontant à plus d’un an ? Si oui, pourquoi ?
Ø Votre syndic place-t-il de l’argent au profit de votre copropriété, sur un compte d’épargne, par exemple ?
Ø Votre syndic accepte-t-il de placer la trésorerie disponible ?
Ø Votre « état des dettes et des créances » (annexe numéro 1 prévue par le décret comptable) présente-t-il encore des comptes créditeurs d’attente ? Si oui, quelles en sont les raisons ? Ces raisons sont-elles justifiées ?
Ø Votre « état des dettes et des créances » présente-t-il des comptes débiteurs ? Si oui, quelles en sont les raisons ? Ces raisons sont-elles justifiées ?
Ø En cas de travaux, le syndic annonce-t-il qu’il ne les commencera que lorsque 100 % des fonds auront été versés par les copropriétaires ?
Ø En cas de travaux importants, le syndic place-t-il les fonds en attente de versement aux entreprises ?
Ø Votre syndic vous fait-il croire que votre compte « individualisé » est un compte séparé ?
Ø Votre syndic vous fait-il croire que le sous-compte est la même chose que le compte séparé ?
6. La gestion des gros travaux
#9679; Position du problème
On le sait, la façon dont les gros travaux sont réalisés en copropriété est souvent coûteuse et peu efficace :
- absence de diagnostic préalable ;
- absence de réalisation d’un cahier des charges en vue de consulter les entreprises ;
- absence de prévisibilité (les travaux sont faits en urgence…) ;
- absence de plan pluriannuel (échelonnement dans le temps) ;
- absence de mise en place de financements adaptés.
Ce à quoi on assiste trop souvent c’est à ceci :
- un syndic pense qu’il faut engager des travaux de gros entretien (exemple : ravalement) ;
- il demande plusieurs devis à des entreprises ;
- il soumet ces devis en assemblée générale, qui choisit en général le « moins cher » (ce qui est souvent une apparence) ;
Le résultat est assuré :
- les travaux prévus ne sont pas forcément suffisants (on aura oublié les zincs ou les barres d’appui…) ;
- les procédés retenus ne sont pas ceux adaptés aux supports ;
- les entreprises peuvent poser des problèmes de compétence, de sérieux… ;
Conséquences :
- surcoûts, malfaçons, incidents de chantier, etc.
#9679; Objectifs recherchés par les copropriétaires
- obtenir du syndic qu’il accepte que soit établi par un technicien de confiance un « diagnostic », un plan (une programmation) et un cahier des charges ;
- obtenir de véritable mise en concurrence sous le contrôle d’un maître d’œuvre rigoureux ;
- éviter les travaux supplémentaires, les surcoûts, les malfaçons ;
- éviter les financements trop onéreux ;
#9679; Votre syndic fait-il ce qu’il faut ?
Ø Votre syndic fait-il des visites de l’immeuble avec le conseil syndical ? Etabli-t-il des rapports de visite ?
Ø Le syndic a-t-il réussi à faire voter un fonds « travaux » placé au profit de la copropriété ?
Ø Un diagnostic de l’immeuble a-t-il été élaboré ? Si oui, par qui ? Qu’en est-il ressorti ? Le conseil syndical en dispose-t-il d’une copie ?
Ø Existe-t-il dans votre copropriété un « carnet d’entretien » digne de ce nom qui permet - ouvrage par ouvrage, équipement par équipement - de savoir TOUT ce qui a été fait (type : carnet d’entretien mis au point par l’ARC) ? Ou bien votre syndic se contente-t-il du « carnet d’entretien » de base qui ne sert à RIEN ?
Ø Les travaux sont-ils programmés ? Si oui, comment ?
Ø Y a-t-il des rencontres sur place, entre le syndic, le conseil syndical et le maître d’œuvre retenu ?
Ø En ce qui concerne les gros travaux, y a-t-il établissement préalable d’un cahier des charges ?
Ø Comment le syndic pré-sélectionne-t-il les entreprises ?
Ø En ce qui concerne la mise en concurrence, le conseil syndical est-il associé ?
Ø Lors de la réalisation des travaux, le syndic assiste-t-il aux réunions de chantier ?
Ø En cas d’absence de maître d’œuvre, comment le syndic conçoit-il son rôle ?
Ø S’il y a présence d’un maître d’œuvre, que fait le syndic et comment conçoit-il son rôle ?
Ø Le syndic tente-t-il de vous orienter vers un prêt collectif pour financer les travaux, voire de vous imposer ce prêt ?
7. L’organisation des assemblées générales
#9679; Position du problème
Bien que tous les syndics soient parfaitement respectueux de la loi et du conseil syndical, comme chacun le sait !
Nous notons cependant, très souvent :
1. Des convocations lancées par le syndic à la va-vite sans que celui-ci ait réellement consulté le conseil syndical sur l’ordre du jour.
2. Des budgets non soumis au conseil syndical avant l’envoi des convocations.
3. Des projets de gros travaux sans devis ou avec un seul devis.
4. Des contrats de syndic (en cas de renouvellement) non négociés préalablement avec le conseil syndical.
5. Des règles de tenue et suivi d’assemblée qui ne sont pas toujours respectées - que ce soit pour les pouvoirs, pour les majorités… - à quoi peut s’ajouter le refus de communiquer la feuille de présence.
#9679; Objectifs recherchés par les copropriétaires
- Que l’assemblée générale soit préparée dans le calme.
- Que le syndic informe les copropriétaires suffisamment à l’avance, pour qu’ils puissent poser leurs « questions » dans les délais, que le conseil syndical puisse effectivement négocier le budget, comme la loi le prévoit.
- Que des devis réellement concurrents concernant les gros travaux soient réellement soumis aux copropriétaires.
- Que l’assemblée générale soit tenue dans le respect des textes en vigueur.
- Que le financement des travaux soit proposé lorsqu’ils sont nombreux ou coûteux.
#9679; Votre syndic fait-il ce qu’il faut ?
Ø Le syndic prépare-t-il l’ordre du jour avec le conseil syndical et respecte-t-il les demandes du conseil syndical ?
Ø Le syndic a-t-il fait voter une résolution empêchant d’adresser une « question » à porter à l’ordre du jour après une certaine date (en général très éloignée de la date présumée d’assemblée générale) ?
Ø Le syndic refuse-t-il des questions complémentaires de copropriétaires au prétexte qu’elles sont arrivées trop tard, alors qu’elles sont en fait arrivées avant l’envoi des convocations ?
Ø Les devis (deux devis mimimum pour les gros travaux) sont-ils bien joints à la convocation ainsi que tous les documents obligatoires ?
Ø Le syndic convoque-t-il l’assemblée générale sans dépasser le terme de son mandat ?
Ø Le détail des honoraires de syndic perçus au cours du dernier exercice est-il bien adressé avec la convocation, détail précisant aussi les honoraires perçus à titre privatif ?
Ø Le syndic intègre-t-il les frais de tenue d’assemblée générale dans ses honoraires de base même si l’assemblée générale se tient hors heure ouvrable ?
Ø Le syndic utilise-t-il en assemblée générale directement (lui ou ses salariés) des « pouvoirs » liés à des mandats de gestion locative ?
Ø Le syndic - s’il est mis en concurrence - va-t-il d’abord faire voter sur son contrat à l’article 25 puis à l’article 24 et ensuite seulement faire voter pour le contrat concurrent ?
Ø Le syndic fournit-il la feuille de présence complète aux copropriétaires qui en font la demande (avec les adresses) ou donne-t-il une feuille de présence sans adresse sous prétexte de confidentialité ?
Ø Le syndic respecte-t-il toutes les règles de majorité ?
Ø Le syndic essaye-t-il de faire élire le président du conseil syndical par l’assemblée générale ?
Ø Le syndic fait-il voter des résolutions qui contiennent deux points différents et donc qui relèvent d’un vote distinct ?
B.Probité et honnêteté : un « détecteur » infaillible
- « Comment, direz-vous, peut-on détecter chez un syndic l’absence de probité et d’honnêteté ? », si ravageuse et tant redoutée par les copropriétaires.
- Comment savoir si votre syndic en a fini avec ce qui est une des plaies de la profession, à savoir les ristournes, quelles que soient leur formes ?
- Comment être sûr qu’en contrepartie de marchés octroyés dans ses copropriétés, le syndic ne bénéficie pas de « cadeaux » importants de la part des entreprises : travaux gratuits dans ses logements ; diagnostics gratuits, etc ?
Malheureusement, il très difficile de le savoir et de toute façon, cela reste au niveau de la suspicion. C’est pourquoi nous avons mis au point un « détecteur de probité » qui nous permet de savoir à qui nous avons affaire.
Nous avons repéré un certain nombre de « pratiques » de syndics qui sont soit suspectes, soit abusives, soit illégales et qui laissent penser, sans qu’on puisse se tromper, que nous avons affaire à des syndics bien spéciaux.
Certes, cela ne voudra pas forcément dire que le syndic commet des abus de nature pénale. Cela veut cependant dire qu’on a affaire à un « drôle » de gestionnaire et qu’il vaut mieux aller voir ailleurs.
Ces pratiques sont repérables :
- soit dans le cadre de la gestion du syndic ;
- soit - et c’est encore plus simple - dans le contrat même du syndic.
1. Votre syndic vous impose certaines « choses incorrectes » ?
Certains syndics sont très coopératifs et fournissent de nombreux indices qui laissent penser qu’ils ont la probité « molle », très « molle ». Il suffit de repérer ces indices pour savoir exactement à qui l’on a affaire et prendre ses jambes à son cou.
Ø Votre syndic vous impose-t-il des dépenses diverses liées à la « sécurité » ou à la « santé », en invoquant le fait que sa responsabilité et celle du syndicat des copropriétaires pourraient être engagés s’il ne fait rien :
- diagnostic termites ; plomb dans l’eau ; légionellose ; registre de sécurité ;
- extincteurs ; plan sécurité, etc.
Ø Votre syndic vous impose-t-il un « fonds de roulement » ou une « réserve de trésorerie » en refusant de placer les sommes correspondantes au profit du syndicat ?
Ø Votre syndic vous impose-t-il dans son contrat des frais importants de relance simple (exemple : 10 €) puis des frais de mise en demeure et des frais de « suivi contentieux » élevés ?
Ø Votre syndic vous impose-t-il un archivage sous-traité au frais de la copropriété en faisant état (à tort) de la vingtième Recommandation de la Commission Relative à la Copropriété ?
Ø Votre syndic vous impose-t-il des honoraires concernant la gestion de la TVA à 5,5 % (recensement annuel et attestations aux entreprises) ?
Ø Votre syndic vous impose-t-il un service d’urgence 24 heures/24 ?
Ø Votre syndic vous impose-t-il ses filiales dont, naturellement, sa filiale de courtage d’assurance ?
Ø Votre syndic vous impose-t-il des « contrats de groupe » signés pour TOUTES ses copropriétés (termites ; contrôles ascenseurs ; amiante, etc.) ?
Ø Votre syndic vous impose-t-il (ou vous a-t-il imposé) le changement du fournisseur d’électricité ou de gaz de votre immeuble, sans décision d’assemblée générale ?
Ø Votre syndic vous impose-t-il des augmentations de salaire accordées au gardien mais non votées ?
Ø Votre syndic vous impose-t-il un « homme de l’art » (payé par la copropriété) pour tous les travaux où une mise en concurrence s’impose (travaux dont le montant dépasse le seuil voté par l’assemblée générale) ?
Ø Votre syndic vous fait-il croire que la prime d’assurance négociée par sa filiale est moins chère que l’ancienne prime, sans vous dire que celle-ci inclut des franchises nouvelles et élevées ou des diminutions de garantie ?
Ø Votre syndic vous a-t-il fait voter en assemblée générale une clause d’aggravation des charges pour pouvoir prélever « légalement » (dit-il) des honoraires privatifs.
Ø Votre syndic dit-il ou écrit-il que s’il prend la somme (astronomique) de 530 € pour faire un état daté, c’est pour « couvrir sa responsabilité » ?
Ø Votre syndic vous dit-il qu’il a ouvert un compte séparé alors qu’il s’agit juste d’un sous-compte professionnel ?
Ø Votre syndic vous refuse-t-il de vous remettre une copie de la convention d’ouverture du compte séparé décidé par l’assemblée générale ?
2. Les abus cachés et significatifs du contrat de votre syndic
Les contrats de syndic fournissent aussi des indices très précieux pour repérer les syndics non recommandables. Voici notre sélection d’indices :
Ø Le syndic n’inclut pas en gestion courante la gestion des archives dites « dormantes » (plus de trois ans). Dans ce cas, soit il facture des honoraires en plus ; soit il impose un contrat avec un prestataire extérieur.
Ø Le syndic applique un forfait « administratif » par lot (en plus des frais de convocation et des frais d’affranchissement).
Ø Le syndic applique en plus du forfait administratif un forfait « acheminement » (forfait qui peut exclure les frais de recommandé avec AR concernant les assemblées générales).
Ø Le syndic applique un forfait pour « consultation des comptes par Internet ».
Ø Le syndic facture des vacations supplémentaires pour tenue de l’assemblée générale en dehors des heures ouvrables.
Ø Le syndic facture aussi des vacations pour la tenue du conseil syndical préalable à l’assemblée générale annuelle, lorsque celui-ci se passe en dehors des heures ouvrables ?
Ø Le syndic impose et facture un service d’urgence 24 heures/24 (en fait un abonnement à une simple plate-forme téléphonique).
Ø Le syndic facture 0,30 cts d’euro par photocopie, y compris pour les envois en nombre pour les assemblées générales.
Ø Le syndic facture des honoraires concernant les attestations pour la TVA à 5,5 % et pour le recensement annuel prétendu obligatoire.
Ø Le syndic facture une « location de salle » quand les assemblées générales ont lieu dans ses locaux.
Ø Le syndic facture des frais de « vote électronique ».
Ø Le syndic facture des frais pour « recueil de devis concernant des travaux soumis en assemblée générale ».
Ø Le syndic facture des honoraires pour l’« établissement ou modifications de règles de fonctionnement du conseil syndical ».
Ø Le syndic facture à 100 % toute heure commencée.
Ø Le syndic facture ses déplacements aller et retour pour la tenue de l’assemblée générale, voire pour tous ses déplacements.
Ø Le syndic facture le temps écoulé entre la fin des heures ouvrables et le début de la tenue de l’assemblée générale.
C.Disponibilité et dialogue
L’absence de disponibilité et de dialogue peuvent caractériser différents types de syndics :
- ceux qui « surchargent » leurs gestionnaires de copropriétés;
- ceux qui n’ont pas de temps à perdre avec des « abrutis » ;
- ceux qui (nouvelle race d’arrogants) savent toujours mieux que les copropriétaires et imposent leur solution (solution, en général, plus intéressante à tout point de vue pour le cabinet). C’est le caporalisme.
Entre surcharge de travail (qui fait de la mauvaise gestion), mépris du copropriétaire et caporalisme « intéressé », il n’est pas toujours facile de savoir trancher.
Voici quelques pistes pour savoir dans quelle situation vous êtes.
Ø Savez-vous combien de lots et de copropriétés gère votre gestionnaire ? Si vous avez posé la question, avez-vous eu une réponse rapide et franche ou lente et approximative ?
Ø Arrivez-vous à joindre facilement votre gestionnaire ? Celui-ci donne-t-il suite rapidement à vos demandes ?
Ø Y a-t-il une équipe « gestionnaire - assistant - comptable » ? ou bien votre gestionnaire est-il seul et répond-t-il de tout?
Ø Le syndic dispose-t-il d’une personne (ou d’un service) qui s’occupe spécialement du recouvrement des impayés et du contentieux ?
Ø Votre gestionnaire est-il « stable » ou avez-vous souvent des changements ?
Ø Le conseil syndical obtient-il facilement les documents qu’il souhaite ainsi que les réponses à ses questions ?
Ø Sinon quelles sont les raisons invoquées par le syndic ?
Ø Arrivez-vous à faire des « visites » d’immeuble avec le gestionnaire donnant lieu à des comptes-rendus écrits ?
Ø Le syndic s’impose-t-il dans les réunions du conseil syndical ou n’y vient-il que si vous le lui demandez ?
Ø Votre syndic établit-il un « compte-rendu de mandat » lorsqu’il sollicite son quitus ?
Ø Votre syndic passe-t-il souvent outre les avis du conseil syndical ou se passe-t-il de ces avis, même quand ils sont obligatoires ?
Ø Obtenez-vous facilement la « feuille de présence » avec les adresses des copropriétaires ou le syndic vous oblige-t-il à venir recopier la feuille dans son bureau en ayant caché au préalable les adresses ? |
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 09 oct. 2008 : 13:33:17
|
"À noter : ceux qui veulent comprendre le réel intérêt de toutes ces questions et obtenir les « bonnes » réponses les trouveront sur le site Internet de l’ARC, dans nos guides ou plus simplement encore, si vous êtes adhérents, en nous interrogeant."
Le voile est levé, vous êtes le représentant "patenté" ou "officiel" de l'ARC....!
J'avoue que je n'ai pas tout lu... |
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 09 oct. 2008 : 14:03:00
|
z'avez tout faux, JB22. Rien ne prouve encore que Yaume est le loup dans la bergerie des syndics ou assimilés qui paissent tranquillement sur ce site.
Yaume s'est contenté de reproduire un article de l'ARC: le cinquième épisode du remarquable feuilleton l'arc et les syndics, dont nous attendons encore le 6ème épisode, (les 5 premiers n'ont suscité ici aucun commentaire...). Je remarque qu'ici on se jette sur des balivernes (l'abus de l'ARC) pour produire à son tour d'autres balivernes et éviter la discussion sérieuse. J'ajouterai d'ailleurs qu'en dépit de son titre ce n'est pas sur ce post qu'il faut trouver des commentaires du très remarquable article d'Universimmo qui est censé avoir servi de point de départ, et qui par son contenu, n'est pas si éloigné des prises de position de l'ARC.
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=521
Dommage.
Moi non plus, je n'ai pas tout lu, (trop long), mais a priori c'est sûrement plus intéressant que les deux dernières interventions sur ce post qui n'en finit pas de mourir et dont on aurait aimé qu'il se termine (à supposer qu'il puisse y avoir une fin) de façon plus digne. |
Edité par - manech le 09 oct. 2008 14:18:40 |
| Signaler un abus |
|
|
oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 09 oct. 2008 : 14:49:23
|
Pour un tir à 200 m approvisionner ! charger !
dés que prêt, commencer le feu !
Au revoir et adieux pauvre syndic madrilène... |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Réflexion sur l'article Universimmo sur les syndic
Forum fermé
