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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
 Posté - 27 sept. 2008 : 09:08:30
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Cette discussion est intéressante, certes, mais fait-elle avancer le schmilblick ?
Certaines de mes copropriétés ont adhéré à l’ARC ou à une autre assoce dans le but de disposer d’un avis permanent supplémentaire sur des sujets généraux de copropriété.
D’autres, le plus souvent, pour obtenir une aide ponctuelle sur des sujets très ciblés, de comptabilité par exemple. Dans ce dernier cas, un expert comptable missionné par l’association vient vérifier, discute avec nous, fait un rapport et l’intervention s’arrête là.
Je ne vois pas d’inconvénient à ce type d’assistance ; le CS a demandé dans le cadre de la loi à être assisté, l’AG a approuvé et voté le budget, point. Alors, que l'assistance ponctuelle passe par la nécessité d'un abonnement annuel, la belle affaire ! Je pourrais arguer de cet aspect juridique pour résister, refuser, j’ai déjà dit que je considérais ce genre d’attitude frileuse, suicidaire pour un syndic.
Les choses seraient différentes bien entendu si demain un conseil syndical venait à l’une des réunions du CS avec le syndic ou d’une assemblée, flanqué d’un expert de l’ARC et avec sa participation active, au motif qu’il souhaite être « assisté ». Il s’agirait dans ce cas, d’un casus belli évident pour moi pouvant entraîner la rupture de nos relations contractuelles.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 27 sept. 2008 : 09:19:11
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alex40 : Citation :
Je ne vois pas d’inconvénient à ce type d’assistance
Vous n'avez pas le pouvoir de dire NON à un vote e l'AG pour une adhésion à une assoc, ou si le CS demande conseil à un avocat ou un comptable. Ceci ne vous regarde en rien. Vous devez optempérez!!!
alex40 : Citation :
Alors, que l'assistance ponctuelle passe par la nécessité d'un abonnement annuel, la belle affaire ! Je pourrais arguer de cet aspect juridique pour résister, refuser, j’ai déjà dit que je considérais ce genre d’attitude frileuse, suicidaire pour un syndic.
Ce n'est pas votre problème, mais celui du syndicat.
alex40 : Citation :
Les choses seraient différentes bien entendu si demain un conseil syndical venait à l’une des réunions du CS avec le syndic ou d’une assemblée, flanqué d’un expert de l’ARC et avec sa participation active, au motif qu’il souhaite être « assisté ». Il s’agirait dans ce cas, d’un casus belli évident pour moi pouvant entraîner la rupture de nos relations contractuelles.
Donnez le texte de loi la dessus ???
Si l'AG accepte la présence de son conseil à l'AG des copropriétaires, et demande au syndic de ne pas assister à cette AG, ce qu'il est en droit de faire, vous pourrez aller raler tout seul, mais l'AG est en droit de décider de cela. "Circulez, il n'y a rien à voir"
Vous donnez sur UI de fausse affirmations, pas bien!!!! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 sept. 2008 : 09:38:31
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Il ne s'agit nullement de paralyser d'une manière ou d'une autre l'action des associations.
Il ne s'agit pas même de faire respecter un certain formalisme pour la seule satisfaction des jurisconsultes.
Il s'agit de conserver à l'assemblée l'exercice de sa compétence plénière et de renforcer par la même occasion l'obligation pour le syndic de mettre en oeuvre la décision d'adhésion et le paiement des frais. En l'état actuel, un syndic peut risquer sa peau aussi bien en refusant de régulariser une adhésion décidée par le conseil syndical seul, qu'en la régularisant sans barguigner à réception de la demande du CS 
Il suffit d'un changement de majorité à l'assemblée suivante.
S'il a régularisé l'adhésion, on pourra lui reprocher d'avoir engagé une dépense non prévue au budget prévisionnel.
Il s'agit aussi d'inciter les syndics et les copropriétaires à prévoir au budget prévisionnel une ligne pour les frais de fonctionnement du conseil et un montant cohérent.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 27 sept. 2008 : 12:01:58
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Allez rebelotte !!!
Je répond assez vite a gedehem, je n'ai plus le temps !!!
PS: Evitez de détourner mes propos vers les votres, et de sous entendre que je me contredis !!!
Vous avez votre opinion !!! Je respecte la votre !!!!
!!!!! Alors RESPECTER LA MIENNE ET CELLE DES AUTRES !!!!
Citation :
Tout est dit là, il n'y a rien à ajouter sur ce point et, comme vous le précisez, le CS ne pouvant plus se faire assister il ne peut, hélas, souscrire lui même un contrat avec l'ARC tant pour être assisté que pour être assuré.
Ok je vous fait la phrase autrement !!!
"Le CS peut souscrire un contrat pour prendre conseil".
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 27 sept. 2008 : 12:07:16
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JPM : vous êtes donc d'acord que tout ce débat juridique n'a pas lieu dêtre, sauf pour satisfaire quelques faux juristes et des syndics qui veulent simplement faire du vent !!! et refuser que le syndicat s'informe, trouve un conseiller averti, et se défende.!
Un budget du CS voté à l'AG, la facture de l'assoc. au nom du syndicat, rien de plus simple.
J'avais proposé ette adhésion, il y a quelques années en tant que copro lambda à l'époque ( montant 200€/an) , le débat engagé alors par le syndic fût totalement surréaliste, se défendant comme un accusé au tribunal (de plus l'AG ne voulait plus que le quitus soit mis à l'ODJ, donc pas de vote sur cette résolution).
Alors lorsque certains syndics parlent de leur responsabilité engagée pour le paiement d'une adhésion, on ne peut que rigoler!!!
Vous parlez d'inciter les copros, mais il faut également inciter les syndics à payer cette facture à réception, sans rechigner comme ils ont tendance à le faire. Nous (CS) avont été obligé d'envoyer un RAR pour cela - non respect d'un décision de l'AG.
Cette histoire d'adhésion pour un conseil de professionnels, n'est pas important dans cette réforme.
Commençons par le compte séparé OBLIGATOIRE. Nous avons vu que les fonds n'étaient pas forcément garantis en cas de faillite du syndic, ce qui ne peut arriver en cas de compte séparé!!! |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 27 sept. 2008 : 13:46:26
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Citation :
Citation :
Je ne vois pas d’inconvénient à ce type d’assistance
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Vous n'avez pas le pouvoir de dire NON à un vote e l'AG pour une adhésion à une assoc, ou si le CS demande conseil à un avocat ou un comptable. Ceci ne vous regarde en rien. Vous devez optempérez!!!
Quand j'écris "je ne vois pas d'inconvénient...", je veux dire philippe que je ne suis pas choqué par le principe.
Bien sûr, philippe que je vais obtempérer, c'est la loi ! Pas la peine de vous énerver.
Citation :
Alors, que l'assistance ponctuelle passe par la nécessité d'un abonnement annuel, la belle affaire ! Je pourrais arguer de cet aspect juridique pour résister, refuser, j’ai déjà dit que je considérais ce genre d’attitude frileuse, suicidaire pour un syndic.
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Ce n'est pas votre problème, mais celui du syndicat.
Vous permettez, philippe, que j'explique pourquoi j'obtempère ?
Citation :
Les choses seraient différentes bien entendu si demain un conseil syndical venait à l’une des réunions du CS avec le syndic ou d’une assemblée, flanqué d’un expert de l’ARC et avec sa participation active, au motif qu’il souhaite être « assisté ». Il s’agirait dans ce cas, d’un casus belli évident pour moi pouvant entraîner la rupture de nos relations contractuelles.
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Donnez le texte de loi la dessus ???
Si l'AG accepte la présence de son conseil à l'AG des copropriétaires, et demande au syndic de ne pas assister à cette AG, ce qu'il est en droit de faire, vous pourrez aller raler tout seul, mais l'AG est en droit de décider de cela. "Circulez, il n'y a rien à voir" Vous donnez sur UI de fausse affirmations, pas bien!!!!
Vous imaginez philippe une réunion du CS en présence du syndic et de l'ARC. Moi non !
Quant à une AG sans syndic, c'est une blague.
philippe, les syndics ne sont pas vos employés et ils peuvent tout à fait refuser de supporter ce genre de situation. Si cela se passait dans mon cabinet, vous prendriez la porte, tout simplement et si cela se passait hors du bureau, c'est moi qui la prendrait.
On ne peut pas accepter n'importe quoi d'un conseil syndical ou d'un copropriétaire au motif que l'on risque de perdre un immeuble.
Pardon d'être un peu cru. Au dela d'une certaine limite, philippe, la gentillesse se nomme connerie.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 27 sept. 2008 : 17:36:40
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alex40 : Citation :
Quant à une AG sans syndic, c'est une blague.
Vous écrivez depuis le début de ce post que vous êtes un syndic parfait, à l'écoute des copropriétaires. Vous nous faites pleurer sur votre pauvre sort, soumis à un travail très pénible.
Vous ne connaissez pas le terme très précis de votre profession : vous êtes un mandataire. Vous nous proposez beaucoup de latin, commencez par nous expliquer ce que signifie ce terme, surtout juridiquement.
Une AG de copropriétaires se composent de copropriétaires; le syndic prépare l'ODJ et le budget, la feuille de présence, et " généralement " l'AG le nomme secrétaire de scéance, et c'est la décision de l'AG. Le syndic n'est ni président de séance, ni secrétaire de séance, il est tout à fait légal que l'AG décide que le syndic ne participe pa à cette réunion privée.
alex40 : VOUS NE POUVEZ PAS L'EMPÊCHER, c'est ainsi.
alex40 : Citation :
vous prendriez la porte
On voit bien que vous ne respectez pas les copropriétaires, et les CS.
alex40 : Citation :
les syndics ne sont pas vos employés et ils peuvent tout à fait refuser de supporter ce genre de situation
pas employés, mais mandataires, ce terme est important, vous l'avez oublié. Vous pensez que VOUS êtes le patron des copropriétés que vous gérez, vous touchez des intérêts des fonds des copros, amis vous devez respecter votre mission et contrat? Votre position est bien celle d'un employé, avec une spécificité de mandataire.
Vous pouvez surtout ne pas renouveler votre contrat, c'est dans votre pouvoir. Mais si l'AG décide que vous ne serez pas présent à l'AG,
ce n'est pas une blague, mais la loi; vous pourrez toujours allez regarder la Star'AC ou allez sur le site de l'ARC!!!
Entre parenthèse, je suis pour la présence du syndic à l'AG, secrétaire ou pas secrétaire, il doit rendre des comptes devant l'AG; généralement je demande un petit rapport moral et comptable, je l'attends encore !!!
alex40 : faites vous ce rapport devant vos copros réunis à l'AG ???
alex40 : je ne suis pas énerver du tout, car on commence à vous connaitre au fil de ces posts; vous allez être énervé maintenant.
Vous êtes tétu, mais j'ai raison sur ce point. Pour info, des gênes bretons, savoyards et parisiens, j'ai donc de bonnes bases. je vous déjà écrit que j'étais PUGNACE (une qualité!), c'est le bon terme, Non!!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 sept. 2008 : 19:32:07
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Alex :
"Vous imaginez philippe une réunion du CS en présence du syndic et de l'ARC. Moi non ! "
 ... Vous n'avez plus rien à craindre, cela ne risque pas d'arriver puisque le CS ne peut plus se faire "assister" en permanenc, ici par la présence d'un "technicien" (ancienne formule) qu'il soit de l'ARC ou d'ailleurs.
C'est ce que j'expose plus haut, et qu'hélas certains ne veulent pas voir ou comprendre, ASSISTANCE permanente du CS n'existe plus, venir controler les comptes ou à une réunion de CS ne relève pas du "conseil" ou de l'AVIS.
Ajout pour qu'il 'y ai pas de méprise : je signale ce point pour le déplorer, comme je déplore les dernières modifs des textes qui ont réduits les pouvors des copropriétaires et du CS au profit du syndic, qui a par exemple le monopole de l'ODJ des AG les textes lui permettant de refuser d'inscrire une question !
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Edité par - gédehem le 27 sept. 2008 19:56:36 |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 28 sept. 2008 : 00:54:18
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PAs tout a fait d'accord sur votre interpétation de l'aticle 10 du décret.
Refuser l'inscription à l'ordre du jour d'une AG en se prévalant d'un envoi tardif doit être justifié. Je crois que les magistrats sont attentif à la notion de delais raisonables.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 28 sept. 2008 : 09:06:53
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De oxymore
"Je crois que les magistrats sont attentif à la notion de delais raisonnables"
Avec cette seule possibilité de faire respecter la loi que de faire une action en justice longue et coûteuse et aux résultats "à l'appréciation souveraine des tribunaux". |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 sept. 2008 : 12:42:43
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Bien d'accord : la limite du droit des copropriétaires découle du recours au juge, dont on sait ce qu'il en est !
On voit bien ici le travers de ce D.art.10 qui, non seulement ne permet plus l'inscription d'une question "oubliée" (*), mais expose au syndic le moyen légal de ne pas inscrire une question !
Un texte de loi qui oblige à faire .. qui expose en même temps le moyen permet de contourner cette obligation !   ....
Certes, il y a la possibilité d'une action en référé, avec demande d'obligation faite au syndic de convoquer une AG à ses frais en raison d'un refus intempestif injustifié, mais ... ..
(*) réunion du CS, élaboration conjointe de l'ODJ ..et comme par hasard une ou des questions sautent dans la convocation : qui est grugé ???
Conseil : à l'issue de la réunion préparatoire, LRAR au syndic avec rappel de l'ODJ tel qu'il a été élaboré conjointement (vaut notification D.art.10)
"Suite à notre réunion de travail du ....., nous vous rappelons les questions qui doivent être insrcites à l'ODJ de l'AG prévue le ... :
- ....
- ..... " |
Edité par - gédehem le 28 sept. 2008 12:43:17 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 28 sept. 2008 : 13:27:18
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" Bien d'accord : la limite du droit des copropriétaires découle du recours au juge, dont on sait ce qu'il en est !"
Et il faut ajouter que la décision obtenue ne vaut que pour LE cas jugé, à chaque fois il faut recommancer!
Quelles réactions des syndics à ce sujet ? |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 29 sept. 2008 : 09:59:52
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C'était déjà le cas avec l'article 10 dans son ancienne rédaction.
La question était tranchée tout autant par les tribunaux.
Le défaut d'inscription n'entrainant que la responsabilité du syndic.
La régression découle de l'absence de délai fixé par la loi. Mais la sanction reste la même.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 29 sept. 2008 : 13:11:29
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Citation :
Initialement posté par gédehem
C'est ce que j'expose plus haut, et qu'hélas certains ne veulent pas voir ou comprendre, ASSISTANCE permanente du CS n'existe plus, venir controler les comptes ou à une réunion de CS ne relève pas du "conseil" ou de l'AVIS.
Gédehem,
Tous ceci n'est qu'une question de "langue française".
Pourquoi précisez vous "ASSISTANCE permanente".
Alors vous sous entendez que le CS peut se faire assister ponctuellement ?
Tous ce que vous mentionnez ne tient pas la route, dans les modifications apportés il n'est nullement question de "permanent" ou de "ponctuel".
-se faire assister, c'est se faire aider, comme votre PDG à une assistance qui l'aide dans ses tâches, elle lui mâche le travail, elle effectue certaine tâches à la place du PDG, elle l'assiste dans ses tâches rudimentaires, envoie les courriers, ...
-prendre conseil, c'est se renseigner, demander conseil à quelqu'un pour effectuer les tâches qui vous incombe dans les règles.
Le PDG prendra conseil auprès de son avocat pour rédiger une lettre de licenciement, c'est le PDG qui la rédigera..
Le PDG se fait assister par son avocat pour un licenciement, c'est l'avocat qui rédigera la lettre pour le PDG.
Selon ces termes de langue francaise, jusqu'ici l'ARC proposait d'assister les CS dans les contrôles des comptes chez les syndics, chose qu'elle ne peut plus proposer aujourd'hui.
Aujourd'hui un CS ne peut plus que prendre conseil auprès de l'ARC, en résumé, poser des questions à l'ARC.
Ceci n'est qu'une question de "langue française" et non de "ponctuel" ou de "permanent".
De Gedehm:
Citation :
et qu'hélas certains ne veulent pas voir ou comprendre
Encore une fois Gedehem, vous venez en prônant la vérité (la votre), en tentant de faire passer les autres pour des ignards.
Votre dernière phrase se résume à "jai raison, les autres ont tort"
Comme un chef, Gedehem, n'a jamais tort !! |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 29 sept. 2008 : 14:35:39
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YAUME et GEDEHEM, vous dites tous les deux la même chose !
Aujourd'hui, compte tenu de la redaction de la loi, la notion d'assistance qui permettait au CS d'adherer à l'ARC n'est plus possible.
Seule désormais l'AG peut autoriser cette adhésion au même titre qu'un contrat de service |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 29 sept. 2008 : 14:40:55
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yaume : Citation :
Encore une fois Gedehem, vous venez en prônant la vérité (la votre), en tentant de faire passer les autres pour des ignards.
Votre dernière phrase se résume à "jai raison, les autres ont tort"
Comme un chef, Gedehem, n'a jamais tort !!
YAUME : attention, sacrilège !!! vous attaquez gedehem, le "professeur"!! Yaume,vous avez un avis sur le rôle de l'ARC, sur le RFCS homologué "gedehem",sur la profession de syndic!! pas bien !!!! Ete
Je critiquerai peut-être moins gedehem, si je connaissais son métier, son cursus. On sait qu'il n'est pas copropriétaire, donc pas CS et président de CS - il nous l'a précisé lui-même, mais le fût il un jour ??
Je m'inclinerai devant ses diplômes d'avocat, de juriste, voir de syndic de copropriété, mais gedehem se tait la dessus, en imposant sa prose comme parole de "Dieu"!!
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 sept. 2008 : 14:42:37
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Désolé Yaume, mais relisez et surtout comprenez ce que vous-même écrivez :
1)-"se faire assister, c'est se faire aider, comme votre PDG à une assistance qui l'aide dans ses tâches, elle lui mâche le travail, elle effectue certaine tâches à la place du PDG, elle l'assiste dans ses tâches rudimentaires, envoie les courriers, ..."
Ce que vous exposez là ressort d'une assistance permanente, cette collaboratrice du PDG n'étant pas une interimaire travaillant au coup par coup !
C'est une assistance dans la durée, ici celle du temps de travail pour toutes les taches.
2) "- prendre conseil, c'est se renseigner, demander conseil à quelqu'un pour effectuer les tâches qui vous incombe dans les règles.
Le PDG prendra conseil auprès de son avocat pour rédiger une lettre de licenciement, c'est le PDG qui la rédigera..
Le PDG se fait assister par son avocat pour un licenciement, c'est l'avocat qui rédigera la lettre pour le PDG."
Cette "assistance" par CONSEIL, par AVIS, relève de l'assistance ponctuelle, limitée à la durée du conseil ou de l'avis, l'avocat ou l'architecte n'étant pas en permanence à dispsition du PDG comme peut l'être son assistante !
Relisez vous : vous exposez vous-même la distinction qui doit être faite entre "Assistance" de l'ancienne mouture, qui est hélas supprimée,
- assistance permanente du PDG dans la durée.
et le "Conseil" ou "avis technique" de l'avocat ou de l'architecte dans la nouvelle mouture :
- assistance ponctuelle, à durée déterminée par la longueur du "conseil" ou de l'"avis", lequels ne durent pas des heures ! 
Pas de polémique donc, les mots ayant un sens, sens que vous avez parfaitement saisi et compris !
Bien d'accord, oxymore, mais il semble que certain(s) n'ai(ent) pas compris .... |
Edité par - gédehem le 29 sept. 2008 14:49:20 |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 29 sept. 2008 : 15:06:27
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philippe, bonjour.
La désignation d'un syndic est devenue indispensable dans toute copropriété. Cette exigence résulte de l'article 17 alinea 1 de la loi de 1965 auquel l'article 43 confère un caractère d'ordre public qui dispose que l'exécution des décisions du syndicat est confiée à un syndic...
Désolé, il faut donc que vous fassiez avec.
Le syndic peut être considéré comme le mandataire du syndicat, même si on pourrait contester cette interprétation, dès lors que l'institution d'un syndic est imposée par la loi.
Mais en revanche, le syndic ne peut être considéré comme un salarié du syndicat ; il dispose en effet d'une indépendance confirmée par les pouvoirs propres qui lui confère la loi et se distingue ainsi du simple préposé.
Il est bon de rappeler de temps en temps ces données de base, surtout à ceux qui prennent leurs désirs pour une réalité. |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 29 sept. 2008 : 15:16:23
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"C'est un mal bien français que de donner un mandat et ensuite refuser que l'on en use"
Jean Gabin dans "le PRESIDENT" (audiard) |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 29 sept. 2008 : 15:17:43
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Gedehem, votrre pensée est résumé dans votre 2)
Pour vous, prendre conseil = assistance ponctuelle.
Pour vous, vous faites la distinction entre assistance permanente et assistance ponctuelle.
Pourtant la loi n'a jamais fait cette distinction, ni même aujourd'hui.
Prendre conseil n'a rien à voir avec l'assistance, que celle ci soit ponctuelle ou permanente.
oxymore,
Citation :
YAUME et GEDEHEM, vous dites tous les deux la même chose !
Absolument pas.
Citation :
Aujourd'hui, compte tenu de la redaction de la loi, la notion d'assistance qui permettait au CS d'adherer à l'ARC n'est plus possible.
Seule désormais l'AG peut autoriser cette adhésion au même titre qu'un contrat de service
Ce n'est pas ce que je dis.
Je suis en désaccord également avec vous.
NB: philippe388, Dieu me pardonnera !! |
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Réflexion sur l'article Universimmo sur les syndic
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