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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
 Posté - 18 sept. 2008 : 18:16:54
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"....vous contrôlez le vôtre , à l'évidence, et le fouet claque !." 
Manech, vous n'avez manifestement pas suivi les nombreux problèmes de la coproriété de Philippe exposés ici et là et de la position de son syndic manifestement 'charlatan'.
Rien ne claque, il n'y a pas de fouet, et son syndic qui les roule tous dans la farine et plus encore depuis des années (5 syndicats secondaires je crois) est toujours là, Philippe et ses collègues CS refusant d'en changer malgré sa totale incompétence reconnue par tous dont lui-même ....
Mais cela ne l'empeche pas de venir crier sur les syndics des autres sans état d'âme, voire de donner des leçons ! |
Edité par - gédehem le 18 sept. 2008 18:18:40 |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 18:39:12
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hé bien, c'est trés simple.
Quand je paye des facures, je peux me tromper. comme j'envoie les comptes trimestrillement ou semestriellement, il me font part de leurs observations et je peux corriger.
QUand ke doit engager des réparations urgentes, ils me donnent leur avis.
Il sont l'interface entre les autres copro et moi. il me font remonter leurs propoisitions, contibuent a l'élaboration du CS, me donnent leurs priorités quant aux travaux bref, les AG peuvent mieux se dérouler et se concentrer sur lkes points importants et pas sur les 15,50 € qui n'aurait pas du être passé en CCG mais au BT etc.
Voilà ce qu'est un CS actif. Sans ça, suspiscion, erreurs et AG  |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 19:25:27
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Ben chez vous, Oxymore, comme chez la plupart des syndics, le contrôle des comptes, c'est facile, et ça risque pas de vous déranger.
Y a qua vérifier les factures. Pas la peine de poser des questions sur les comptes d'attente. Pas la peine d'essayer de comprendre les annexes comptables. Pas la peine de jeter un oeil sur le grand livre.
Côté contrôle, c'est fini. Le CS pourra dire sans rire (mais vous rirez sous cape) qu'il a contrôlé les comptes.
Pour le reste, le CS permet des AG pas trop houleuses, parce qu'il fait remonter les problèmes des copropriétaires et permet de hierarchiser les priorités.
Côté assistance, c'est fini.
Pas de Nefer ou assimilée pour vouloir que vous lisiez le RDC ou la loi de 1965 ou le décret de 1967?
Tout ça, c'est cool!
C'est parfait dans un monde parfait avec un syndic parfait.
Si je m'étais limitée à cela en tant que conseiller syndical, j'aurais eu le temps de tricoter de très longues chaussettes, nul ne me l'aurait reproché dans la copropriété. Avec l'aide de l'ARC et d'Universimmo, nous avons fait plus, et les copropriétaires ont vu la différence.
PS, En ce qui concerne Philippe388, pourquoi voulez-vous qu'il change d'adversaire? Le sien, il le connaît plutôt bien. Et puis Philippe est un guerrier. Et beaucoup ici adorent imiter son ton, ne serait-ce que pour éviter de traiter le fond des problèmes. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 23:53:21
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Citation :
Ben chez vous, Oxymore, comme chez la plupart des syndics, le contrôle des comptes, c'est facile, et ça risque pas de vous déranger.
Y a qua vérifier les factures. Pas la peine de poser des questions sur les comptes d'attente. Pas la peine d'essayer de comprendre les annexes comptables. Pas la peine de jeter un oeil sur le grand livre.
Côté contrôle, c'est fini. Le CS pourra dire sans rire (mais vous rirez sous cape) qu'il a contrôlé les comptes.
Pour le reste, le CS permet des AG pas trop houleuses, parce qu'il fait remonter les problèmes des copropriétaires et permet de hierarchiser les priorités.
Côté assistance, c'est fini.
Pas de Nefer ou assimilée pour vouloir que vous lisiez le RDC ou la loi de 1965 ou le décret de 1967?
Tout ça, c'est cool!
C'est parfait dans un monde parfait avec un syndic parfait.
Si je m'étais limitée à cela en tant que conseiller syndical, j'aurais eu le temps de tricoter de très longues chaussettes, nul ne me l'aurait reproché dans la copropriété. Avec l'aide de l'ARC et d'Universimmo, nous avons fait plus, et les copropriétaires ont vu la différence.
manech, vous vous surpassez et pour la circonstance, vous prenez soudain l'accent gouailleur du titi parisien. On vous connaissait condescendante, maintenant on a droit en plus à votre persiflage. A l'égard d'oxymore et des syndics en général que vous décrivez comme manoeuvriers ("mais vous rirez sous cape") et à celui des copropriétaires que vous décrivez comme des benêts(Le CS pourra dire sans rire...qu'il a contrôlé les comptes ou bien, Tout ça, c'est cool! C'est parfait dans un monde parfait avec un syndic parfait).
Vous sous-entendez en substance : Moi, monsieur le syndic, je ne me contente pas de simplement vérifier l'adéquation entre les factures présentées et le relevé de dépenses, non je vais beaucoup plus loin. Prenez votre souffle je commence : J'épluche le grand livre, je détaille les annexes (les 5), je fais la chasse aux comptes d'attente désormais interdits, je vérifie l'état du rapprochement bancaire, je surveille les dates de règlements des fournisseurs, je surveille l'état des impayés, je regarde la concordance des dépenses de l'année avec le budget et ce poste par poste, je contrôle les augmentations des contrats en liaison avec les indices, bref, je rentre dans le détail, moi, monsieur, je ne survole pas. On ne me la fait pas !
Ne donnez pas la leçon, manech, aux conseillers syndicaux qui progressivement élargissent leur champ d'investigation et qui nous posent bien des questions que vous pensez être seule à savoir poser.
Citation :
PS, En ce qui concerne Philippe388, pourquoi voulez-vous qu'il change d'adversaire? Le sien, il le connaît plutôt bien. Et puis Philippe est un guerrier. Et beaucoup ici adorent imiter son ton, ne serait-ce que pour éviter de traiter le fond des problèmes.
En clair, vous sous-entendez que nous faisons exprès d'exciter philippe pour éviter d'avoir à parler des choses vraies. Alors qu'au contraire, nous tentons les uns et les autres de faire décrocher l'intéressé de ses vieilles lunes.
manech, si vous n'êtes pas naturellement dotée d'un sentiment généreux, inventez-vous en un. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 00:25:34
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alex40 : Citation :
J'épluche le grand livre, je détaille les annexes (les 5), je fais la chasse aux comptes d'attente désormais interdits, je vérifie l'état du rapprochement bancaire, je surveille les dates de règlements des fournisseurs, je surveille l'état des impayés, je regarde la concordance des dépenses de l'année avec le budget et ce poste par poste, je contrôle les augmentations des contrats en liaison avec les indices, bref, je rentre dans le détail, moi, monsieur, je ne survole pas. On ne me la fait pas !
cette phrase de manech est le reflet exact du contrôle des comptes que nous effectuons. ( par moi-même et quelques membres du CS); mais vous voyez bien que cela dérange plutôt nos chers mandataires!!
manech : Citation :
selon la loi, ou le décret je ne sais plus, le CS est censé contrôler et assister le syndic: vous contrôlez le vôtre , à l'évidence, et le fouet claque! mais en quoi l'assistez-vous?
Nous avons effectué l'ensemble des taches que vous avez enumérées précédemment comme n'étant plus faite par le syndic, ce n'est plus de l'assistance mais nous faisons sont travail en quasi totalité.
alex40 : Citation :
vous sous-entendez que nous faisons exprès d'exciter philippe pour éviter d'avoir à parler des choses vraies. Alors qu'au contraire, nous tentons les uns et les autres de faire décrocher l'intéressé de ses vieilles lunes.
Pour un syndic qui ne veut pas regarder l'avenir, et rester sur ses positions de syndic accroché à ses privilèges et à sa petite cagnote d'intérêts, vous êtes de très mauvaise foi.
alex40 : Citation :
manech, vous vous surpassez et pour la circonstance, vous prenez soudain l'accent gouailleur du titi parisien. On vous connaissait condescendante, maintenant on a droit en plus à votre persiflage
Vous êtes méprisant, mais ceci est une caractéristique du syndic de base!!! Quand au persiflage, vous reprenez donc mes propos précédents??? pas très créatif, alex!!
manech : Citation :
PS, En ce qui concerne Philippe388, pourquoi voulez-vous qu'il change d'adversaire? Le sien, il le connaît plutôt bien. Et puis Philippe est un guerrier. Et beaucoup ici adorent imiter son ton, ne serait-ce que pour éviter de traiter le fond des problèmes.
Merci manech, j'aime ce terme de guerrier. je me bats depuis 5 ans, j'ai réunifié nos 5 syndicats, les choses ont bien changé depuis 1 an (88 % de présence uax AG),les 5 présidents des Cs se rencontre chaque semaine, les vieux dossiers pourris sont en cours de réglement, la résidence est enfin assurée correctement, l'ambiance entre copros est tout à fait agréable, et surtout il semblerai que le nouveau directeur a été nommé pour mettre de l'ordre dans ce cabinet, à commencer par la compta et les relations avec les CS.
N'en déplaise à gedehem,qui commence sérieusement à radoter!! et au syndics qui passe plus de temps sur UI pour combattre l'Arc et autre assoc. ,que sur le terrain ???
il est clair que les syndics intervenants n'ont rien apporter de nouveau au débat. Ils refusent tout changement dans leur manière de gérer. Les vieilles habitudes sont dures à perdre, mais les pouvoirs publics vont bientôt légiférer, ils seront les perdants sans aucuns doutes, puisqu'ils refusent tout dialogue et réformes.
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 10:08:34
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LEs réformes ???
Je pense que les coproprétaires sont les premières victimes de ces réformes.
Certaines sont necessaires (le contrat de syndic) d'autres comme la réforme comptable, aurait du être simplifié car, contrairement a ce que vous pensez, elles ont complqué la compréhension des comptes.
Voyez aussi la "réforme" sur les ascenseurs.. Quel belle avancée pour les copropriétaires
Qui vous dit d'ailleur que mes CS se contentent de vérifier les factures. Ils reçoivent tout, pas seuleument les factures.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 10:51:47
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Je pense aussi que les copropriétaires sont les premières victimes de ces réformes. n'en déplaise à Philippe !
Voyez celles introduites dernièrement, qui renforcent les pouvoirs et prérogatives du syndic au détriment des copropriétaires. Prenez D.art.10 pour ne citer que celui-là.
Outre l'usine a gaz de la comptabilité, à laquelle plus grand monde des 8 millions de copropriétaires ne comprend rien (la compta du syndicat est faite pour les copropriétaires, pas pour satisfaire l'ego de quelques spécialistes), tout le monde a souligné le scandale de la "mise en sécurité des ascenseurs" imposée dans la précipitation ... au grand bénéfice des ascensoristes dont le lobbying est bien connu !
Il s'est confirmé que les accidents et incidents qui ont présidé à ces mesure relevaient en fait pour la plupart de "défaut d'entretien et de maintenance" et non du vandalisme ou de la vétusté du parc, certes réels !
Si l'on met en face les pressions exercées par les organisations professionnelles des syndics, on voit bien que les copropriétaires dispercés ne sont que des petits poissons bons à croquer !
On a ici le mal français, légiférer, légiférer : trop de loi tue la loi !
Et si l'on en revenait à la base : pourquoi une loi pour encadrer un groupement humain relevant du droit privé ?
Les associations, les sociétés, toutes relevant du 'droit privé' élaborent leurs statuts librement, tout comme les associations de propriétaires, les ASL !
Pourquoi la copropriété ferait-elle exception ???
Et lorsqu'on y ajoute le fait que la copropriété relève principalement du ..."Ministère de la justice" et non du "logement", qui est à la marge, on voit bien que c'est un peu n'importe quoi ! |
Edité par - gédehem le 19 sept. 2008 10:58:50 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 10:56:25
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De oxymore
"d'autres comme la réforme comptable, aurait du être simplifié car, contrairement a ce que vous pensez, elles ont complqué la compréhension des comptes."
L'avantage pour les syndics c'est qu'elle unifie les procédures, donc bénéfique à terme pour la formation du personnel.
Pour les copropriétaires il est certain qu'elle ne facilite pas la compréhension des comptes pour les non-comptables.
Tout d'abord la présentation des comptes sous deux formes. L'annexe 2 est inutile, elle n'apporte rien aux copropriétaires.
La gestion complexe des travaux, avec le compte 12 SOLDE en attente sur travaux et opérations exceptionnelles. Que signifie ce solde, il faut se rapporter à l'annexe 5 pour avoir l'origine de ce solde.
Il aurait été plus clair et compréhensif qu'à l'annexe 1 apparaissent le détail, au débit: le montant des travaux engagés et au crédit: le montant des appels effectués sur travaux non clôturés.
Ajouté à cela, la disparition de l'état DETAILLE des charges.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 11:35:49
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gedehem : Citation :
[Je pense aussi que les copropriétaires sont les premières victimes de ces réformes/quote]
Je vous rappelle pour info, que les copros sont surtout victimes de la non application de la loi, de la recommandation de la CNC de la part des syndics.
Depuis de nombreuses années ils ont créés des outils pour détourner les textes - contrat de syndic, quitus sur la gestion, forfaits divers,.et cette fameuse dérogation sur le compte séparé,....
La réforme à venir doit régler une fois pour toute toutes ces "anomalies "et autres "travers" insuportables.
Nefer nous rappelle souvent la loi de 1965, gedehem, si vous comptez bien!!cela fait 43 ans!!! beaucoup de choses ont changées, il faudra bien que les syndics changent également.
Depuis quelques années seulement, les groupes financiers ont la main mise sur les gros cabinets, les petits syndics disparaitront, et les vieilles habitudes avec.
gedehem : Citation :
Et si l'on en revenait à la base : pourquoi une loi pour encadrer un groupement humain relevant du droit privé ?
c'est bien vous qui écrivez que le RFCS est obigatoire et INDISPENSABLE en copro pour encadrer le CS ??? une autre de vos contradictions , Beaucoup de CS fonctionnent bien sans un RFCS précis.
gedehem : [quote]non du vandalisme ou de la vétusté du parc,
vous ne connaissez pas les banlieues !! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 11:58:51
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Curieusement, on enfonce des portes ouvertes, et pas celles qui sont fermées
Gedehem, qui a par ailleurs fait de judicieuses remarques : Citation :
Et si l'on en revenait à la base : pourquoi une loi pour encadrer un groupement humain relevant du droit privé ?
Les associations, les sociétés, toutes relevant du 'droit privé' élaborent leurs statuts librement, tout comme les associations de propriétaires, les ASL !
Pourquoi la copropriété ferait-elle exception ???
Je ne vois vraiment pas de différence entre les statuts de ces institutions collectives. Elles sont toutes pourvues d'un régime légal !!!!!
Les associations et les sociétés établissent leurs statuts librement ? OUI ! Mais seulement dans le cadre de liberté qui leur est laissé par le régime légal qui leur est propre. Les associations de la loi de 1901, les associations syndicales, les sociétés commerciales et civiles sont dotées de régimes très stricts.
Allez donc mettre dans les statuts d'une société civile que les associés ne sont jamais responsables des dettes sociales !!!!!
Il en va de même pour les syndicats de copropriétaires : liberté d'établissement du règlement de copropriété, dès lors que les clauses n'entrent pas en conflit avec les règles du statut légal.
La comptabilité des syndicats ? Le principe de la normalisation est réclamé depuis des lustres !
Le premier plan comptable en partie double, d'excellente qualité, a été publié en 1987 (Levinshon Informations rapides de la copropriété et Actualité juridique). On y trouve tous les comptes nécessaires, et notamment ceux omis par le décret et l'arrêté.
Il suffisait de le reprendre et d'y ajouter quelques accommodements issus de l'expérience des informaticiens spécialisés.
Pourquoi a-t-il fallu vingt années pour obtenir un plan comptable incomplet et des tableaux de redditions de comptes inexploitables ? Qui peut répondre à cette question ?
La tutelle de la copropriété ? C'est un régime juridique. Le Ministère de la Justice constitue l'organe naturel de tutelle. Le Ministère du logement ne doit normalement intervenir que sur des points techniques (exemple la décence du logement).
Sur des questions purement juridiques, le Ministère du logement répond en ne citant, parmi les décisions judiciaires, que celles qui sont favorables à ses idées ; il interpréte la version récente d'un texte au vu d'un arrêt de cassation qui a statué sur le fondement de la version ancienne
Et le sujet, qui a présenté des aspects intéressants, ne comporte plus que des redites pour un prochain congrès, ...pardon ! c'est salon que je voulais écrire.
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 12:41:07
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Pour revenir à la réforme comptable, je trouve que la normalisation des comptes est une excelente idée. Mais le reste... et en plus les 2 annexes relatives aux comptes de "charges" donnent des résultats différent alors que la loi impose des résultats identiques (à moins qu'elle n'ait été modifié)
Contrairement a ce que pense phillipe388, la réformne du contrat des syndic n'est pas en elle même une victoire pour les copropriétaires. tout au plus une normalisation qui ne ne permettra même pas un comparatif, mais comme cela ait plaisir a certaines assoce.
JE reviens à mon vieil article 12 du code pénal  le loi de 65 et son décret mériterait d'être rédiger dans des termes simple, clair, sans interprétation.
l'exemple du conseil syndical. Il existe, mais on peut renoncer à l'insituer, et si on a renocé on peut de nouveau le creer. etc
Le compte bancaire est obligatoir mais le syndic peut en être dispensé.
Autant d'exemple ou le législateur a accepté des compromis !
c'est là ou je dit non ! les conseil syndical existe, point !
le compte bancaire est séparé point ! et ainsi de suite
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 14:54:40
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JPM : Citation :
Pourquoi a-t-il fallu vingt années pour obtenir un plan comptable incomplet et des tableaux de redditions de comptes inexploitables ? Qui peut répondre à cette question ?
le lobby des syndics ???
Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué!!
JPM : Citation :
liberté d'établissement du règlement de copropriété, dès lors que les clauses n'entrent pas en conflit avec les règles du statut légal.
n'est ce pas gedeem !!! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 16:58:38
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Réponse de Philippe : le lobby des syndics ???
Les syndics avaient d'excellents plans comptables ? Il suffisait de normaliser la numérotation.
D'autant que pour les comptes rendus de gestion, c'est bien le lobby des consommateurs qui est en cause. Il ne faut pas tourner autour du pot.
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 17:15:42
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C'est même pire.
j'ai discuté avec un des professionels qui a participé à l'élaboration de la loi. Les syndics et les associations (ARC, UNPI CLCV) et tous les participants semblaient être tombé d'accord sur quelque chose de plus accessible et c'est le ministère qui n'aurai pas tenu compte de cela. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 17:43:46
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Citation :
Maintenant qu'un gestionnaire a une cinquantaine de copropriétés en charge, maintenant que les gardiens et gardiennes sont remplacés par des sociétés de nettoyage, il paraît évident qu'aucun immeuble ne peut être géré sans l'implication active d'un ou plusieurs membres du CS.
C'est ce que je voulais dire en précisant que la gestion du syndic était d'autant meilleure que nous avions un CS impliqué.
Citation :
-Les gestionnaires n'ont plus le temps de faire des visites régulières des parties communes: au mieux ils font le tour des parties communes à l'occasion d'une expertise pour sinistre.
Notre activité s'exerce au rythme de l'AG annuelle. Pendant les 6 mois qui la précède, il nous faut réunir le cs pour connaître ses priorités, voila une première bonne raison de nous rendre sur l'immeuble. Puis nous commandons aux entreprises ou à l'architecte retenu par l'AG des devis pour les travaux importants à présenter à l'AG prochaine. Si nous sommes sans homme de l'Art, nous nous déplaçons à l'immeuble avec les entreprises pour leur expliquer ce qu'il y a à faire, 2ème occasion de nous rendre sur l'immeuble, puis après l'AG, nous y retournons pour lancer les travaux et une dernière fois pour les réceptionner. Lorsqu'il y a des travaux sur un immeuble, cela fait bien des fois où nous sommes contraints de nous déplacer ainsi. Nous y allons beaucoup moins si nous n'avons pas de travaux à réaliser , c'est vrai. Mais nous y allons aussi en cas de problèmes ponctuels, dégâts des eaux, trouble de voisinage, etc. Bref, comme on le voit, il y a de multiples occasions qui nous font nous déplacer sur nos sites.
Mais manech a raison, nous ne nous déplaçons pas sans raison précise sur nos immeubles et seulement pour faire une visite conforme à nos engagements contractuels. Nous ne prévoyons d'ailleurs pas dans nos contrats de visites à l'immeuble 4 fois par an, comme le pense manech, mais une seule fois, surtout quand l'immeuble concerné est de petite taille. Cela ne sert à rien, sauf bien entendu en cas de besoin avéré. Pour étaler nos visites, nous faisons notamment en sorte d'étaler les exercices comptables sur l'ensemble des 4 trimestres de l'année. C'est indispensable pour permettre un lissage du travail de nos équipes de gestionnaires et de comptables.
Citation :
- Ils ne peuvent se déplacer pour recevoir les entreprises lors des demandes de devis, lors des demandes de travaux. D'où des demandes de devis par téléphone, des ordres de services faxés etc... avec les risques d'erreurs que cela entraîne (deux exemples au hasard de ma brève expérience: l'architecte maître d'oeuvre du ravalement qui confond puits de lumière et mur pignon; l'entreprise chargée de la sécurité incendie d'un syndicat secondaire qui rajoute à son devis la sécurité du l'autre.).
Nous ne nous déplaçons pas pour des travaux mineurs qui peuvent être chiffrés par nos entreprises, d'où l'importance du choix de celles ci et des architectes qui sont des auxiliaires précieux, absolument essentiels à notre activité. Il peut arriver comme le souligne manech des erreurs dans la transmission des informations, mais c'est vraiment marginal.
Citation :
- Ils n'ont bien sûr pas le temps de vérifier chaque année si l'augmentation proposée est conforme à la formule indiquée dans le contrat signé.
- Ils n'ont pas davantage le temps de vérifier les consommations d'eau afin de détecter des écarts anormaux .
- Quant à la renégociation des contrats, en particulier celle des contrats d'assurances, elle est très rarement de leur fait.
Lorsqu'un comptable tient la comptabilité de la copropriété depuis longtemps, il connaît également ses contrats. Il peut donc constater par lui même les anomalies importantes, a fortiori les écarts de consommation d'eau.
Pour ce qui est de l'assurance, nous engageons régulièrement des contrôles, mais ces contrôles s'effectuent non au niveau des équipes, mais à celui de la direction. Le gestionnaire est suffisamment occupé d'une part, et les conséquences trop désastreuses pour le cabinet en cas d'oubli de l'assurance d'un immeuble. Nous travaillons avec quatre ou cinq courtiers qui ont reçu instructions de nous proposer des changements de compagnies si la hausse annuelle dépasse celle de l'indice (je résume). Nous tenons un tableau de l'ensemble de nos immeubles avec le montant des primes et la taille en m2 développés de chacun d'eux. Tous nos contrats ont été bâtis avec des garanties définies une bonne fois pour toutes (sauf exception). Nous savons par exemple que la moyenne des primes au m2 des immeubles gérés par le cabinet est de l'ordre de 1,50€. Nous pouvons alors nous concentrer sur tous les immeubles qui dépassent cette moyenne et examiner les raisons du dépassement. Bien souvent et pour faire court, il s'agit d'immeubles qui ne sont pas suffisamment entretenus ou qui ont rencontré un problème spécifique grave...
Citation :
- A supposer que le syndic possède toutes les clés de la copropriété, ce n'est pas lui qui va se déplacer pour recevoir les artisans et entreprises chargés des travaux d'entretien.
Nous nous déplaçons rarement pour les travaux d'entretien courant, mais envoyons sur l'immeuble les artisans ou entreprises avec lesquelles nous travaillons depuis longtemps et dont nous sommes sûrs de la qualité de jugement et d'intervention.
Citation :
Personnellement je ne critique en rien les syndics pour les constats précédents; je ne fais pas partie de ceux qui râlent en disant que le CS n'a pas à faire "le boulot du syndic". Je considère que c'est l'assistance que le CS doit au syndic.
Mais j'aimerais que cette situation nouvelle soit reconnue, pas seulement par la formule citée plus haut, car cette assistance pose des problèmes:
- on peut peut-être dire que le syndic délègue des tâches qui lui incombent, (certaines sont listées dans les contrats de syndic)
- on peut aussi s'inquiéter de la responsabilité du CS.
L'ARC a suggéré, au lieu d'une cogestion de fait, la possibilité d'une cogestion légalement autorisée (et règlementée) CS/syndic. JPM y est opposé, une expérience belge antérieure laisse sceptique.
On ne peut pas demander à un bénévole de prendre une responsabilité de cogestion. Il se pose ici notamment des problèmes de disponibilité (quid des vacances des intéressés) et de partage de responsabilité (qui est responsable et devant qui du syndic ou du cs pour une action même menée de conserve?). |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 19:18:33
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Oxymore :
"Les syndics et les associations (ARC, UNPI CLCV) et tous les participants semblaient être tombé d'accord sur quelque chose de plus accessible ..."
Ayant très très modestement participé aux réflexions préalables avec ARC et autres associations, dont un représentant de la cmmission e la comptabilité française, nous étions d'accord sur le fait que la comptabilité des copropriétés étant quasi uniquement destinée aux copropriétaires, elle devait être claire et compréhensible par tous, ou du moins par le plus grand nombre possible ....
On sait l'usine à gaz qui en est sortie, une fois passé entre les mains des technocrates qui ne savent même pas à quoi ressemble un copropriétaire .....
Ajout.
On ne peut pas demander à un bénévole de prendre une responsabilité de cogestion. Il se pose ici notamment des problèmes de disponibilité (quid des vacances des intéressés) et de partage de responsabilité (qui est responsable et devant qui du syndic ou du cs pour une action même menée de conserve?).
la cogestion, ce n'est pas tout à fait cela, il n'y a pas substitution du syndic ...qui prend de toute façon des vacances ..
Il y a surtout le statut du CS, dont il faudra dire ce qu'il est juridiquement par dela son RFCS alors impératif !
Reste le syndicat coopératif, qui est certes autre chose, mais qui n'a pas l'ambiguité d'une 'cogestion' qui n'existe pas .. ou pas encore ! |
Edité par - gédehem le 19 sept. 2008 19:25:27 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 20:14:18
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alex40 : vous nous expliquez de nouveau votre travail quotidien de syndic, ce qui ne nous apprends rien du tout, puisque nous , syndicat de coporpriétaires,avons signé un contrat ou tout est bien listé, ce qui est compris dans les honoraires ( en bas à gauche de la dernière page !!), et aussi ce qui donne lieu à une facturation suplémentaire.
Vous auriez pu également ajouter que vous vous levez à 7.00, que vous vous lavez les dents 3 fois par jour, que vous une audi4, verte avec des ièges en cuir, que le soir vous prenez un bon repas en famille en regardant la roue de la fortune,et,....
Tout cela est sans intérêts, vous continuez à vous moquer des Uinautes propriétaires.
Que du Bla-Bla !!!!
JPM l'ex syndic : Citation :
c'est bien le lobby des consommateurs qui est en cause. Il ne faut pas tourner autour du pot.
donnez nous des preuves la dessus. Un lobby des consommateurs ???? OU, Qui, des noms JPM.....
Un plan comptable n'a rien d'exceptionel à mettre en place. Il y a eu de nombreux changements de plan comptables depuis de nombreuses années dans les entreprises, je n'ai jamais entendu que les comptables ont eu tant de problèmes à en changer régulièrement. Votre profession n'a mis aucune volonté pour s'adapter à une comptabilité double, c'est une évidence.
Que des Enarques ont mis leur grain de sel la dedans , peut-être, je répète" pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué" !!! les consommateurs ne souhaite que la clareté et la simplicité.
Ne soyez pas surpris qu'un copropriétaire vous dise que le lobby des syndics est peut-être responsable!!!!
gedehem : et vive le RFCS !!!! on a compris que vous essayez de placer le votre à tout prix.
Peut on vous proposer une autre RFCS, pour une saine concurrence???? Les copropriétaires jugeront, et feront leur propre réglement. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 20 sept. 2008 : 00:44:48
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philippe, sacré philippe, vous avez réussi à me faire sourire. Beau résultat, je vous l'ai déjà dit, vous pouvez être drôle quand vous le voulez, même quand c'est à mes dépens.
A propos, je roule français et ne regarde pas la télévision, puisque je dialogue avec tous nos lecteurs et même avec vous.
Contrairement à ce que vous affirmez, je ne crois pas inutile que nos lecteurs découvrent ce qui fait le quotidien des syndics. Cela gomme un peu la caricature que vous faites de nous.
Et puis, il y a peut être des informations que vous ignoriez dans la description que je fais de notre façon d'aborder les problèmes. Qui sait. |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 20 sept. 2008 : 09:13:45
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Nous avons tous un phillipe388 dans nos copropriétés !
on finirait par s'ennuyer sans eux vous ne croyez pas ?
Franchement, si nous "tondions nos copropriétaires" comme vous dites, vous ne pensez pas que nous aurions pris un recul définitif sur des plages ensolleillés plutôt que de nous faire "allumer" régulièrement ou tenir des ag jusqu'à pas d'heure ?
Toute société est destinée à gagner de l'argent. C'est d'ailleur grace à cela que les salariés sont rémunérés.
j'espère donc pour vous que votre employeur (sauf bien sûr, si c'est l'état) ne raisonne pas comme vous sinon, vous risquez d'avoir une baisse de revenus.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 sept. 2008 : 09:31:04
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Ceux qui ne sont pas contents du décret comptable n'ont qu'à demander son annulation. Il est au moins partiellement illégal puisqu'il ne prend pas en considération l'engagement juridique.
Il est également possible de demander la modification de la loi sur ce point, si l'on considère que l'engagement juridique est trop lourd à manoeuvrer.
Une bonne solution serait de rendre facultative son application stricte en précisant son mode d'emploi.
Et il est bien évident que la concertation serait plus opportune ici que le contentieux 
Par la même occasion il serait possible de créer certains comptes indispensables :
Le premier est 580 pour les virements internes.
Si le syndic vire 10 000 € du compte 512 Banque à 501 Compte de placement, la procédure correcte est :
512 [580] Virement à placement.................10 000
580 [512] Virement à placement......10 000
501 [580] Virement à placement......10 000
580 [501] Virement à placement.................10 000
Au grand livre on retrouve
501 [580] Virement à placement......10 000
512 [580] Virement à placement.................10 000
580 [512] Virement à placement......10 000
580 [501] Virement à placement.................10 000
On doit contrôler périodiquement que le solde du 580 est nul, et l'on peut vérifier la nature des opérations par simple lecture du 580.
Le rapprochement de banque est aussi plus correct si la première opération figure sur le relevé de banque de janvier, tandis que la seconde figure sur le relevé de février. On pointe 512/580 en janvier et 501/580 en février.
Un autre serait un compte pour les appels de fonds d'une union de syndicats. Certains l'utiliseraient aussi pour les appels de fonds du syndicat principal ou d'une association syndicale? Dans ces deux cas, les appels sont normalement adressés aux copropriétaires mais cette règle n'est pas toujours respectée. Au demeurant elle ne peut pas l'être des les grands ensembles avec ASL car les grilles de répartition de l'ASL, d'une part, du syndicat de l'autre, n'ont pas de bases identiques.
Un troisième serait pour les emprunts du syndicat, qui sont abusivement occultés.
Il suffit de reprendre le plan de Levinshon pour trouver ce qui manque ou ce qui est boiteux.
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Réflexion sur l'article Universimmo sur les syndic
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