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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
 Posté - 18 sept. 2008 : 10:42:37
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Alex 40 Citation :
Je vous assure que la quasi totalité des CS que je rencontre sont des gens responsables et doués de raison.
JPMCitation :
En ne réagissant pas efficacement contre ces pratiques irrégulières, les membres du conseil syndical engagent leur responsabilité personnelle.
L'un encense les CS et le copropriétaires: comme s'il suffisait d'être responsable et doué de raison pour maîtriser les arcanes de la copropriété!( à l'évidence l'intention d'Alex40 est plutôt de prouver qu'ils n'ont pas besoin de l'ARC, ni d'Universimmo.)
L'autre les rend responsables de ne pas avoir repéré une pratique comptable irrégulière d'un syndic professionnel! Je rêve!
Messieurs les syndics,j'aimerais que l'on prenne les copropriétaires et les CS pour ce qu'ils sont:
la quasi totalité d'entre eux n'a aucune formation juridique, ni comptable, si bien que, même quand ils savent lire, ils ne comprennent pas forcément, ni les RDC, ni les contrats (à supposer qu'ils les aient tous), ni la loi de 1965 et le décret de 1967 (s'ils sont écouté Nefer); quant au décret comptable!...
Ce sont juste des gens de bonne volonté qui construisent leur savoir petit à petit, s'ils en ont le temps, avec l'aide de l'arc et d'Universimmo pour répondre à leurs questions.
Et que l'on ne m'oppose pas l'existence d'un Philippe 388 qui veut que l'on généralise à tous les CS ce qui est vrai pour lui (faisant de la sorte exactement la même chose qu'Alex 40 pour les syndics).
Il fut un temps où leur ignorance n'était pas trop grave, le temps peut-être imaginaire où ils pouvaient se reposer en toute confiance sur des syndics mandataires.
Ce temps n'est plus: les copropiétaires et surtout leurs CS doivent se mettre au travail pour défendre leurs intérêts et/ ou se faire aider par une association.
Et il faut que les pouvoirs publics interviennent pour réformer la profession de syndic... |
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alex40
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424 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 10:44:48
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| philippe, j'ai toujours affirmé que mes interlocuteurs privilégiés étaient les membres du conseil syndical. Je les ai toujours défendus parce que, sans eux, je ne peux pas gérer correctement, tout simplement. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 11:55:20
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alex40 : Citation :
les uns parlent d'un CBS (loi bonnemaison), les autres, dont vous même, parlez d'un compte individualisé, alors ce compte quelle est sa vraie nature ?
Vous êtes vraiment un syndic pro. ??? Ou vous vous moquez des copropriétaires depuis le début, ce que je crois ???
Votre question me fait peur venant dans syndic pro. qui se dit honnête, qualifié,..... Vous refusez de prendre ne compte les abus cités sur Ui et denoncés par l'ARC. Il y a votre vision et la vrai vie des copropriétaires.
manech : JPM le syndic est contre un gérant ou un PDG dans un CS !!! Naturellement quand je pose des questions précises sur la compta. et le grand livre, ça les gêne quelque part!!!!! Et patrons et gérants savent exactement de quoi l'on parle lorsque parle de responsabilités !!! Un CS responsable et complice des fautes du syndic : le rêve du syndic!!!!
manech : Citation :
Ce temps n'est plus: les copropiétaires et surtout leurs CS doivent se mettre au travail pour défendre leurs intérêts et/ ou se faire aider par une association.
Manech : Ce que j'écris dans tous mes posts. De plus je ne généralise pas nos problèmes avec notre syndic, mais celui-ci a accumulé une grande partie de tout ce qui est négatif dans la gestion et les relations, et d'une grand incompétence et une ignorance des lois (voulue ou non???).
Contrairement à ce que disent les syndics sur UI,ils préfèrent des copros et des CS mous et non impliqués dans leur bien commun qu'un CS très actif et très compétent.
Je rêve d'un syndic responsable, aimable, ouvert, professionnel,.... |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 12:09:11
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Citation :
Vous êtes vraiment un syndic pro. ??? Ou vous vous moquez des copropriétaires depuis le début, ce que je crois ???
Votre question me fait peur venant dans syndic pro. qui se dit honnête, qualifié,..... Vous refusez de prendre ne compte les abus cités sur Ui et denoncés par l'ARC. Il y a votre vision et la vrai vie des copropriétaires.
Pardon, philippe, je ne comprends rien à votre galimatias.
Si en me lisant, vous pensez que je me moque de mes copropriétaires ou croyez que je n'exerce pas le métier de syndic, tant pis pour vous ! Vous êtes malheureusement incurable.
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 12:27:40
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manech,
Je vous trouve bien condescendante envers mes copropriétaires et cela m'étonne de vous.
L'essentiel n'est-il pas d'être doué de raison et d'intelligence pour comprendre les choses ? Et mes copropriétaires, ne vous en déplaise, en sont largement pourvus.
Quant à faire appel à l'ARC pour s'informer, pourquoi pas, mais je préfère de beaucoup un site comme Universimmo qui procure à tous la possibilité de s'exprimer (ce n'est pas le cas de l'ARC) et même des revues plus mesurées, comme Le Particulier ou 60 millions de conso, ou d'autres revues de ce genre.
Et la plupart des copropriétaires que vous sous-estimez sont abonnés à l'une ou l'autre de ces revues !! |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 12:47:15
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Je me permets de faire quelques remarques.
Il est incontestable que les membres des CS ne sont pas suffisemment formé pour en l'état des textes pour nous controler éfficacement. Ce n'est pas les rabaisser ou les déconsiderer comme incompétant ! C'est simplement que les textes et la compta son de plus en plus complexe. Même dans notre profession, il y a des comptables qui n'arrivent plus a faire la distinction entre la compte et la magie 
JE pense qu'il faut les faire former dans l'interet général. cela évitera bien des allégations sur l'obsscurité des comptes ou les pratiques.
Alex40 a entièrement raison sur le fait que sans un CS Actif, nous ne pourrions pas gerer correctement les copropriétés.
QUant à l'ARC, un pdt de cs auquel je posais la question de ce que cela avait rapporté à la copro il m'a répondu: "une facture" 
D'ailleur, universimmo pourrait proposer des session de formation pour les CS  |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 14:46:05
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Citation :
Je vous trouve bien condescendante envers mes copropriétaires et cela m'étonne de vous.
L'essentiel n'est-il pas d'être doué de raison et d'intelligence pour comprendre les choses ?
Cette affirmation serait-elle valable pour tous les métiers ou seulement pour le métier de syndic? auquel cas on se demande à quelle compétence particulière correspond votre carte professionnelle?
"les choses" à comprendre, c'est du droit, de la comptabilité,matières qui ne demandent comme chacun sait aucune étude, juste un peu de bon sens!
On a du mal à trouver un gestionnaire professionnel pour gérer sans erreurs une cinquantaine de copropriétés, et dans chaque copropriété on trouverait aisément au moins trois personnes pour contrôler convenablement le syndic, (sa comptabilité, les devis et contrats souscrits, la conformité avec le RDC, les textes de loi)? A l'évidence vous n'êtes pas sérieux. Et votre prétendu respect est bien louche: c'est celui du loup qui proteste contre la présence du chien, alors que que les moutons (dont je fais partie), créatures parfaitement respectables, sont parfaitement capables de paître seuls.
Heureusement qu'Oxymore nous remet dans le réel. (pas en ce qui concerne l'ARC, mais c'est une autre histoire.)
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 14:58:43
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Philippe !
"Contrairement à ce que disent les syndics sur UI,ils préfèrent des copros et des CS mous et non impliqués dans leur bien commun qu'un CS très actif et très compétent.
Je rêve d'un syndic responsable, aimable, ouvert, professionnel,...."...
Lorsque l'on connait votre histoire, les diffcultés impressionnantes que vous avez exposez ici, cette histoire de syndic que vous refusez de cahnger et qui, depuis des années, vous roule dans la farine, votre critique des syndics pro qui interviennent ici est pour le moins surprenante .
Sans doute que la hargne est plus facile derrière un clavier que devant le bureau de votre chef d'agence .... 
Depuis 5 ans que vous avez votre charlatan qui vous amuse en changeant de gestionnaire tous les ans, qu'attendez-vous pour lui dire vos 4 vérités et le mettre à la porte ?
Au fait, vous avez obtenu votre vrai compte séparé au nom du syndicat ??? |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 15:00:28
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L'ARC est un aiguillon pour les syndics mais leur entêtement, leur coté psychorigide et leur mauvaise fois systématique sont exaspérant.
Même quand ils ont juridiquement tord, ils estiment que ce sont les magistrats qui ont tords et qu'eux ont raison!
J'utilise leur site car certaines de leurs idée notamment le rapport moral écrit du syndic qui demande le quitus ou leurs analyses sur les DJU sont séduisantes ou interessantes et utiles mais il y a trop d'attaques gratuites et sans fondement. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 15:09:14
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alex40 : Citation :
Quant à faire appel à l'ARC pour s'informer, pourquoi pas, mais je préfère de beaucoup un site comme Universimmo qui procure à tous la possibilité de s'exprimer (ce n'est pas le cas de l'ARC) et même des revues plus mesurées, comme Le Particulier ou 60 millions de conso, ou d'autres revues de ce genre.
Une association de copropriétaires comme l'ARC est la pour informer, mais aussi pour aider les Conseils syndicaux et copropriétaires. Vous ne pouvez comparer une assoc. à un forum, ou la plupart des syndics, comme vous et quelques autres, essayent de nous attendrir sur leur métier, mais aussi de prendre les copros pour des abrutis.
Vos compliments ne sont qu'un artifice, comme vos insultes - Citation :
Vous êtes malheureusement incurable.
qui ne sont qu'une manière de ne pas répondre aux vrais problèmes.
alx40 : Etes vous sur que le terme "d'incurable" peut s'associer à une personne????
oxymore : vous vous présentez comme syndic mais relisez vos derniers propos : Citation :
C'est simplement que les textes et la compta son de plus en plus complexe. Même dans notre profession, il y a des comptables qui n'arrivent plus a faire la distinction entre la compte et la magie
Si vous avez de tels comptables, virez les. La comptabilité n'est pas si compliqué que cela, mais si vos comptables ne savent lire un plan comptable, qu'ils changent de métier. Ceci ne peut excuser les fautes - que vous appelez "petites erreurs" - que vous commettez.
Ce n'est pas très intelligent de nous expliquer que la comptabilité est proche de la magie - retournez à vos études. Heureusement pour nous, copros, nous connaissons bien maintenant vos tours de magie grâce à UI, à l'ARC, à 60 millions de conso.... , mais surtout à notre grande pratique de vos gestionnaires.
Vous faites, comme alex40, une comparaison entre association, groupements de consommateurs, et un forum sur le net, ceci montre bien une malhonnêteté intellectuelle!!! ( surtout quand les syndics se cachent des pseudos!!)
Cette intolérance des syndics sur UI contre une association de copropriétaires prouvent une grande intolérance, un grand mépris des copropriétaires, une grande faiblesse devant une évidente réforme.
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 15:27:49
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| Non content de vouloir me donner des leçons dans un domaine que je pratique depuis bien longtemps, vous vous mettez à vouloir me donner des leçons de sémantique. Décidemment, philippe, vous êtes bien incurable, du latin incurabilis , qui ne peut être guéri ! |
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 15:37:23
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| alex40 j'admire votre patience et votre stoïcisme dans ce dialogue (et ces "monologues" pour certains ...) |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 15:40:09
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latin encore du latin, alex40, j'adore!!!! N'êtes vous pas incurable également alex40???? L'ARC peut il aussi vous guérir de vos maux de têtes ???
alex40 : vous avez un autre copain syndic qui n'aime pas l'ARC, une nouvelle assoc. en création, "les syndics malades de l'ARC" !!!!
gedehem : Citation :
Sans doute que la hargne est plus facile derrière un clavier que devant le bureau de votre chef d'agence ....
Depuis 5 ans que vous avez votre charlatan qui vous amuse en changeant de gestionnaire tous les ans, qu'attendez-vous pour lui dire vos 4 vérités et le mettre à la porte ?
Au fait, vous avez obtenu votre vrai compte séparé au nom du syndicat ???
Relisez bien mes posts gedehem, vous ne connaissez rien à nos problèmes, et je doute beaucoup de votre comptéence dans ce domaine. De plus le gestionnaires et les directeurs succéssifs ne me font pas peur, je crois que c'est plutôt l'inverse.
gedehem : je crois que mon rêve d'un syndic compétent et professionel ne restera qu'un rêve, qund je lis les posts des syndics su UI. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 15:45:26
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Rapports CS syndic, suite:
Je persiste et signe: pour le contrôle de l'activité du syndic, le bon sens ne suffit pas, il faut acquérir certaines connaissances. Affirmer le contraire c'est rendre possible le roulage dans la farine et la tonte des moutons.
Pour l'autre rôle du CS, l'assistance au syndic, je suis d'accord avec Alex40 et Oxymore:Citation :
Alex40 a entièrement raison sur le fait que sans un CS Actif, nous ne pourrions pas gerer correctement les copropriétés.
Maintenant qu'un gestionnaire a une cinquantaine de copropriétés en charge, maintenant que les gardiens et gardiennes sont remplacés par des sociétés de nettoyage, il paraît évident qu'aucun immeuble ne peut être géré sans l'implication active d'un ou plusieurs membres du CS.
Je rappelle ce qui à mon sens fait partie de l'expérience de la plupart.
-Les gestionnaires n'ont plus le temps de faire des visites régulières des parties communes: au mieux ils font le tour des parties communes à l'occasion d'une expertise pour sinistre.
- Ils ne peuvent se déplacer pour recevoir les entreprises lors des demandes de devis, lors des demandes de travaux. D'où des demandes de devis par téléphone, des ordres de services faxés etc... avec les risques d'erreurs que cela entraîne (deux exemples au hasard de ma brève expérience: l'architecte maître d'oeuvre du ravalement qui confond puits de lumière et mur pignon; l'entreprise chargée de la sécurité incendie d'un syndicat secondaire qui rajoute à son devis la sécurité du l'autre.).
- Ils n'ont bien sûr pas le temps de vérifier chaque année si l'augmentation proposée est conforme à la formule indiquée dans le contrat signé.
- Ils n'ont pas davantage le temps de vérifier les consommations d'eau afin de détecter des écarts anormaux .
- Quant à la renégociation des contrats, en particulier celle des contrats d'assurances, elle est très rarement de leur fait.
- A supposer que le syndic possède toutes les clés de la copropriété, ce n'est pas lui qui va se déplacer pour recevoir les artisans et entreprises chargés des travaux d'entretien.
Personnellement je ne critique en rien les syndics pour les constats précédents; je ne fais pas partie de ceux qui râlent en disant que le CS n'a pas à faire "le boulot du syndic". Je considère que c'est l'assistance que le CS doit au syndic.
Mais j'aimerais que cette situation nouvelle soit reconnue, pas seulement par la formule citée plus haut, car cette assistance pose des problèmes:
- on peut peut-être dire que le syndic délègue des tâches qui lui incombent, (certaines sont listées dans les contrats de syndic)
- on peut aussi s'inquiéter de la responsabilité du CS.
L'ARC a suggéré, au lieu d'une cogestion de fait, la possibilité d'une cogestion légalement autorisée (et règlementée) CS/syndic. JPM y est opposé, une expérience belge antérieure laisse sceptique.
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 15:56:30
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Manech, en dehors des visites régulières, un gestionnaire qui a 50 résidences peut faire les controle des consos, les mises en concurrences, controler la régularité des entreprises, vérifier les augmentations et peuvent pour les Gros travaux se déplacer. C'est même le B A Ba de notre métier.
Quant l'ARC... je maintients mes propos |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 16:05:09
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manech, dois-je comprendre que vous voulez faire des copropriétaires des spécialistes de la copropriété ? C'est totalement illusoire.
Ce que je veux dire, c'est que des conseillers syndicaux intelligents et curieux sont parfaitement à même de suivre les informations fournies par le syndic et de les contrôler par la lecture des revues dont je parlais plus haut ou par la source de leur choix d'ailleurs. Il ne faut pas non plus exagérer la complexité de notre métier. Et puis si ces conseillers hésitent, il y a toujours pour eux la possibilité de faire appel ponctuel à un "sachant".
Pour parler de notre profession enfin, vous utilisez l'image du loup dévorant les braves moutons de copropriétaires... Non, pas vous ! L'usage de cette expression n'est vraiment pas digne de vous. Pardon, on se fait toujours une certaine image des personnes avec lesquelles on dialogue..
Cette image est en effet tellement éculée, tellement convenue et pauvre que je m'attendais plutôt à la voir employée par d'autres participants de ce fil que par vous même, suivez mon regard !
Voyez vous, pour rester dans le domaine de l'image, je me verrais plutôt en pâtre... Oui, voila une image qui me conviendrait bien et qui je crois me correspondrait mieux !
Bien à vous. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 17:03:46
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A Alex40, le pâtre (celui qui tond les moutons -la métaphore est d'un de vos collègues un peu plus haut).
Vous commentez les images, sans tenir compte du sens. Il n'y a donc pas matière à discussion.
A Oxymore, Pour vous, un gestionnaire a parfaitement le temps d'accomplir toutes les tâches listées dans son contrat.
J'ai constaté et je constate que ceux que je connais ne l'ont pas fait et ne le font pas; leur gestion comprend un nombre important de "trous":
ou je n'ai statistiquement pas de chance,et la dizaine de syndics que je connais est une bande de nuls qui ne pratiquent pas le BA Ba du métier. (Ce n'était pas mon impression pour tous cependant.)
Exemple: visite trimestrielle des parties communes (c'est dans quasiment dans tous les contrats de syndic): Région parisienne, je compte une heure pour le trajet aller et retour, plus une heure de visite avec le CS. Pour 50 copropriétés, cela fait 100 heures; trois semaines de travail (pour un gestionnaire aux 35 heures) par trimestre! Qui croira qu'ils le font? qui peut témoigner qu'ils le font tous? qui leur reprochera de ne pas le faire?
Oxymore, pourriez-vous me dire alors ce que font exactement ces CS sans lesquels vous ne pourriez, selon vos dires, gérer correctement les copropriétés?
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 17:15:37
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Manech, je vous ai dit que j'était d'accord avec vous pour les visites d'immeubles. Nous n'avons pas vraiment le temps. Par contre, pour le reste, saisir tous les mois, sur un tableur excel, 50 index d'eau cela prend au plus 25 mn ! le relevé étant effectué par la société de ménage. Je parles des compteurs généraux.
Pour les assurances, une consultation restreinte (4 courtiers) cela prend 3h pour faire mais il faut attendre 15 jours pour avoir le relevé de sinistralité. Mais 3h suffise pour lancer la consultation
Le contrôle des hausses des factures prend 5 à 10 mn par contrat 1 fois par an car un tableur excel et quelques formules suffise. Il suffit de rentrer les indices
Quand aux gros travaux, cela ne se presente pas tous les ans n'est ce pas ?
Le problème des visites, c'est que la plupart des contrat les prévoit à la vacation donc elles sont facturables. Et quand la note est présentée, c'est souvent le tollé ! donc les gérants n'y vont pas |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 17:19:08
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manech : Citation :
-Les gestionnaires n'ont plus le temps de faire des visites régulières des parties communes: au mieux ils font le tour des parties communes à l'occasion d'une expertise pour sinistre.
- Ils ne peuvent se déplacer pour recevoir les entreprises lors des demandes de devis, lors des demandes de travaux. D'où des demandes de devis par téléphone, des ordres de services faxés etc... avec les risques d'erreurs que cela entraîne (deux exemples au hasard de ma brève expérience: l'architecte maître d'oeuvre du ravalement qui confond puits de lumière et mur pignon; l'entreprise chargée de la sécurité incendie d'un syndicat secondaire qui rajoute à son devis la sécurité du l'autre.).
- Ils n'ont bien sûr pas le temps de vérifier chaque année si l'augmentation proposée est conforme à la formule indiquée dans le contrat signé.
- Ils n'ont pas davantage le temps de vérifier les consommations d'eau afin de détecter des écarts anormaux .
- Quant à la renégociation des contrats, en particulier celle des contrats d'assurances, elle est très rarement de leur fait.
- A supposer que le syndic possède toutes les clés de la copropriété, ce n'est pas lui qui va se déplacer pour recevoir les artisans et entreprises chargés des travaux d'entretien.
Que font ils alors ??? tout ce que vous listez fait parti de leur contrat, et sont des taches plutôt importantes.
Les honoraires qu'ils nous proposent sont donc prohibitifs si aucunes de ces taches ne sont réellement faites par le syndic, mais par le CS. Il me parait difficile de gérer une copropriété par internet en gardant ses moutons ( pour alex40 le pâtre).
Il est tellement simple de comparer des relevés annuels d'eau ou d'électricité, le montant des assurances ( aves un simple petit tableur, une écriture par an à saisir!!!) , et il est important qu'il rencontre les fournisseurs, controler les devis, et les travaux en cours (avec le CS bien évidemment).
La mission du CS est surtout de vérifier que toutes ce taches sont bien effectuées.
Un exemple ,pour les assurances, le syndic signait un chèque depuis 25 ans sans jamais négocié et vérifié si le contrat proposé était correct - moralité une rente pour l'assureur et des sinistres sur des portails de fermeture qui ne furent jamais assuré. mais on va encore dire que out cela est la faute du CS, mais qui est le pro. rénuméré pour ces taches ????
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 17:38:11
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Mes excuses, Oxymore, je n'avais effectivement pas compris ce que vous disiez sur les visites.
Pourriez-vous avoir l'obligeance de justifier votre affirmation selon laquelle sans un CS actif vous ne pourriez gérer vos copropriétés.
Philippe388,
1)selon la loi, ou le décret je ne sais plus, le CS est censé contrôler et assister le syndic: vous contrôlez le vôtre , à l'évidence, et le fouet claque! mais en quoi l'assistez-vous?
2) Ne dit-on pas que depuis un certain temps les syndics font essentiellement de la gestion administrative et comptable? Si tel est le cas, quelle qu'en soient les raisons, peut-être faut-il prendre acte de cette évolution du métier ( au lieu de regretter un passé idéalisé), et chercher d'autres modes de gestion, comme une forme de co-gestion à étudier. |
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