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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
 Posté - 17 sept. 2008 : 15:42:32
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Bonjour,
Je suis d’accord avec vous: “ Nefer vous faites des réflexions sur “ la grammaire ou l’orthographe “ Qu’elle importance pour quelques fautes ?
Je pense qu’il est plus important est de pouvoir discuter en toute convivialité et surtout que les conversations apportent un plus à ce forum.
Il faut éviter de tenir des propos stériles juste pour faire avancer le compteur.
1-"Le but est que les copropriétaires soient clairement informés du coût global de la gestion courante,( et il est difficile de sortir l'assemblée générale annuelle de la gestion courante"
Il faut quand même dire ce qui est bon pour nous ou pas, à ce sujet l'AG est gratuite elle est comprise dans la gestion courante.
Cordialement.
Marcy
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 15:49:09
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Nefer n'intervient ici que pour faire tourner son compteur, la teneur de son post étant totalement accessoire !
L'AG annuelle obligatoire entre évidemment dans la "gestion courante" d'un syndic, n'en déplaise à certains !
A ce titre elle doit donc être comprise dans les "honoraires gestion courante".
la question qu'elle se tienne H/O des bureaux ne change rien : au syndic d'en tenir compte dans sa proposition, ce point étant précisé dans le détail des honoraires !
Marcy, une AG n'est jamais "gratuite", ce serait trop beau, peu importe ses horaires ! 
Elle fait simplement partie du "forfait" gestion courante.
De ce fait elle ne peut faire l'objet d'une 'facturation' séparée. |
Edité par - gédehem le 17 sept. 2008 15:54:52 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 16:02:30
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mon point de vue de copropriétaire:
nous devons payer en temps et heure des provisions parfois budgétées en dépit du bon sens. Si nous ne payons pas nous sommes facturés par le syndic de frais de relance, MED etc toujours pour la poche du syndic...
pouvez-vous juste admettre que si les frais de "relance" sont justifiés pour les mauvais payeurs, il serait juste que cela soit au bénéfice du syndicat et non du syndic,
sinon on peut comprendre que les copropriétaires excédés de ces pratiques préfèrent laisser fructifier leurs provisions à leur convenance et sur un compte leur rapportant, ou ceux du SDC... |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 16:11:34
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Chèr (e) Marech.
Que le représentant du syndic vienne seul dans une AG de - de 100 copropriétaires, ok, il peut répondre, et tenir le pc. Mais quand vous commencez avec des AG ou vous avez 100/150 voire comme cela m'est arrivé 450 présent et representé, vous ne pouvez pas matériellement assurer une bonne AG.
Si vous avez bien lu mon post, je dis qu'il faut définir le nombre de personnes qui seront facturés dans les négociations et non celles qui viennent effectivement.
Si une personne peut tenir l'AG vous ne facturez qu'une personne. Et si vous avez de grosses copropriété, hé bien vous savez qu'il y aura besoin de plusieurs personnes.
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 16:30:14
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Bonjour JPM,
Je ne comprends pas votre démonstration. Dois-je comprendre que vous remettriez en cause les tarifs proposés par chaque syndic, en heures ouvrables ou hors heures ouvrables ? Et que vous proposeriez des fixer des tarifs administratifs imposés ?
Car, JPM, le tarif horaire de base de mon cabinet est déjà calculé en tenant compte de sa taille, du coût global du personnel, du nombre d'heures travaillées par lui et de la marge nécessaire à appliquer sur ce chiffre. En effet, je n'ai pas pu obtenir de ma chambre professionnelle une méthode de calcul appropriée et j'ai fait avec les moyens du bord. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 17:28:20
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Non ! Alex ! Pas question d'une nouvelle taxation 
Vous savez aussi bien que moi que si prix de revient + marge ht d'une prestation déterminée est dans une plage 80/100
1) certains syndics facturent 190 ht ce qui peut être considéré omme excessif
2) certains copropriétaires crient le haro contre un syndic qui facture 87 ht.
Comment voulez vous éviter les protestations abusives de copropriétaires qui n'ont pas la moindre idée, même approximative, du prix de revient réel. Il suffit de lire la littérature relative aux états datés.
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 18:03:24
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De manech
Citation :
Le but est que les copropriétaires soient clairement informés du coût global de la gestion courante,( et il est difficile de sortir l'assemblée générale annuelle de la gestion courante.)
Précisons: soit deux syndics dont les honoraires de gestion courante étaient les mêmes: soit 4000 euros. L'un facture l'heure de gestionnaire hors heures ouvrables à 100 euros, l'autre à 150. Pour trois heures d'AG l'un va augmenter ses honoraires de base de 300 euros, l'autre de 450. Au final il apparaîtra nettement aux copropriétaires que l'un des syndics leur coûtera 4300 euros, l'autre 4450 au titre des honoraires de gestion courante.
Et ne me dites pas que j'insulte les copropriétaires en ayant l'air de supposer qu'ils n'ont pas tous fait ce calcul eux mêmes! Il s'agit ici de clarté d'information.
Pour justifier le bien fondé de l'intégration des honoraires de tenue d'AG dans les honoraires de base, vous donnez l'exemple de deux copropriétés payant chacune d'elles 4000 euros d'hono de base à leur syndic respectif(soit grosso modo, des copropriétés de 25 lots). Vous nous expliquez que doit être aussi portée à la parfaite connaissance des copropriétés la différence de tarifs horaires entre les deux syndics qui fait que l'une va payer 150 euros de plus que l'autre pour la tenue de son AG, soit dans votre cas .. 6 euros de plus par lot. Déjà on se prend à penser qu'il y a beaucoup de bruit pour rien, mais manech, que faites vous des autres honoraires facturés qui ne figurent pas dans les honoraires de gestion courante qui pourront du même coup accentuer cette différence ou au contraire fortement l'atténuer. Va-t-il falloir faire entrer tous les honoraires dans les honoraires de base ? Au total, les copropriétaires que vous voulez assister jusqu'aux détails, devront bien tôt ou tard se prendre par la main pour faire les calculs eux mêmes.
manech, si on faisait confiance aux conseils syndicaux ?
manech, si on se concentrait plutôt sur la qualité de gestion du syndic...
Citation :
PS de fait je me demande si la raison des réticences des syndics sur ce point n'est pas à chercher ailleurs, chez vous, alex40, par exemple, qui dites en première page de ce post: "la facturation de la tenue d’assemblée permet au syndic de rémunérer son gestionnaire qui consacre bon an mal an une cinquantaine de soirées à tenir des assemblées…". En cas de facturation séparée, c'est peut-être plus facile pour le syndic de payer son gestionnaire en heures supplémentaires? avec moins de charges sociales??? (J'essaie juste de comprendre une réticence difficilement compréhensible, une fois qu'on a compris qu'il n'était pas question de gratuité.)
La pratique de rémunérer les gestionnaires pour la tenue de leurs assemblées est très ancienne. Je verse à mes gestionnaires en brut un pourcentage des honoraires de tenue d'AG facturés et paie les charges sociales patronales sur ce brut (et le gestionnaire les charges lui incombant), soit un total de 30%. Et les notions d'heures supplémentaires et d'exonération de charges n'interviennent pas dans le raisonnement.
De même si la rémunération concernant la tenue d'AG venait à se fondre dans les honos de base, cela ne changerait rien à cette rémunération puisqu'elle serait nécessairement détaillée dans le récapitulatif des honoraires de gestion courante. |
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577tyrano
Contributeur senior
71 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 18:27:14
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Bonsoir,
Manech: Je connais très bien la définition de "gestion courante", mais certainement pas dans le cas de l'AG hors H/O et même si cela déplait à certains, l'AG hors H/O ne doit pas être comprise dans les honoraires de base, déjà le temps de l'AG peut varier d'une année sur l'autre et cela risque d'être la "porte ouverte" à abus, dans le cas de facturation, il est "bizarre" que l'AG se déroule dans un temps correct... |
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 18:44:07
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Nefer n'intervient ici que pour faire tourner son compteur, la teneur de son post étant totalement accessoire !
L'AG annuelle obligatoire entre évidemment dans la "gestion courante" d'un syndic, n'en déplaise à certains !
A ce titre elle doit donc être comprise dans les "honoraires gestion courante".
la question qu'elle se tienne H/O des bureaux ne change rien : au syndic d'en tenir compte dans sa proposition, ce point étant précisé dans le détail des honoraires !
Marcy, une AG n'est jamais "gratuite", ce serait trop beau, peu
importe ses horaires !
Elle fait simplement partie du "forfait" gestion courante.
De ce fait elle ne peut faire l'objet d'une 'facturation' séparée.
certes je voulais confirmer "forfait gestion courante"
Chez nous c'est comme ça 
Marcy |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 18:48:01
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alex40 : Citation :
les copropriétaires que vous voulez assister jusqu'aux détails, devront bien tôt ou tard se prendre par la main pour faire les calculs eux mêmes.
Les copropriétaires se foutent de vos calculs internes de marge, de cout horaire, du nombre de personnes pour taper un PV ou faire des copies,....
Ils payent des honoraires sur un contrat!! avec des prestations précises et très floues, le syndic étant mandataire il doit rendre des comptes à l'AG. Ces honoraires sont négociables par l'AG ( il faut négocier les honoraires, le prix des copies, supprimer les forfaits en tout genre,...).
Votre profession a inventé de nouvelles prestations, hors du forfait, totalement incontrolable par les copors et le CS. Notre CS a réclamé que le syndic établisse un devis, comme tout autre fournisseur, dès qu'une intervention nécéssite sa présence ou un travail quelconque.
Nous ne fûmes pas surpris de son refus.
Alex40 :connaissez vous une profession qui facture n'importe quel montant sur des prestations non vérifiable, sans en informer son " client" - les garages, les électriciens ou plombiers,.... et m^me les chirurgiens informent leur client du prix qu'il va payer.
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 18:49:53
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Citation :
Non ! Alex ! Pas question d'une nouvelle taxation
Vous savez aussi bien que moi que si prix de revient + marge ht d'une prestation déterminée est dans une plage 80/100
1) certains syndics facturent 190 ht ce qui peut être considéré omme excessif
2) certains copropriétaires crient le haro contre un syndic qui facture 87 ht.
Comment voulez vous éviter les protestations abusives de copropriétaires qui n'ont pas la moindre idée, même approximative, du prix de revient réel. Il suffit de lire la littérature relative aux états datés.
JPM,
Certains de mes honoraires sont établis en fonction d'un calcul qui prend en compte les différentes composantes de mon prix de revient. C'est ainsi qu'est déterminé mon tarif horaire (qui se situe pratiquement au plancher de la fourchette 80/100 HT que vous indiquez).
D'autres sont établis en fonction d'autres critères. C'est ainsi que mes honoraires pour l'état daté se situent à un niveau nettement plus élevé que le chiffre auquel vous êtes parvenu en tenant compte uniquement du temps que je suis supposé mettre pour sa confection. Parce que je considère que, dans ce cas particulier, il y a engagement de ma responsabilité et risque de devoir payer, si erreur il y a de la part de mon comptable qui exécute ou de mon gestionnaire qui vérifie, risque de payer ou de devoir ouvrir une RCP. Et je pourrais étendre ce raisonnement à d'autres types d'honoraires.
C'est pourquoi j'avais éprouvé le besoin au début de ce fil de parler de mon compte d'exploitation dont tout le monde se fout bien entendu, mais simplement dans le but d'expliquer comment un syndic raisonne.
L'incompréhension que je ressens ici plus qu'ailleurs ne peut s'expliquer que par ces différences d'interprétation. Et si je peux comprendre qu'un copropriétaire me considère comme un syndic malhonnête parce que je prends 400 euros pour un état daté alors que je crois vous parvenez à 40% de ce chiffre, il faudra bien qu'une instance supérieure supposée au fait de la gestion d'un cabinet, à qui je vais montrer mes dessous c'est à dire mon compte d'exploitation et à qui je vais expliquer pourquoi je prends tels montants d'honoraires, prenne en compte mon raisonnement en même temps qu'il écoutera celui du copropriétaire lambda relayé par une assoce quelconque. De ce point de vue, j'ai été très favorablement impressionné par le discours de la DGCCRF, lors de mon contrôle, discours aux antipodes du bruit et de la fureur évoqués au début de ce fil. En réalité si le copropriétaire était davantage formé et informé, on ne crierait pas aussi souvent haro sur les baudets de syndic que nous sommes. Et je persiste à penser que les assoces ne jouent pas dans ce cas précis leur rôle de base. Elles attisent les braises au lieu de tenter de les éteindre.
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 19:45:27
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Bonjour philippe, vous nous manquiez !
Je ne facture pas n'importe comment les copropriétés que je gère, mais je facture au contraire sans exagération et en vertu d'un contrat, signé par le président de l'assemblée, à l'issue de celle ci.
C'est le seul document qui vaille.
Alors vous pouvez rouspéter comme à l'accoutumée, en prétendant que tout est trop cher, j'applique tout mon contrat, mais rien que mon contrat ! |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 19:53:01
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| le pb c'est qu'un contrat devrait pouvoir se discuter en AG et non avec uniquement le CS qui parfois n'y entend pas grand chose ... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 23:56:32
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Oui, Alex, il convient de tenir compte de la responsabilité liée pour la détermination de la rémunération.
C'est d'autant plus évident que la jurisprudence est cocasse à propos de la note complémentaire : certains arrêts énoncent que les syndics ne sont pas tenus de la remplir, d'autres précisent que si le syndic la remplit, il doit la remplir bien (ce qui est vrai)
Pas très brillant pour les organisations professionnelles de n'avoir pu régler cette difficulté alors que les députés et les sénateurs, qui unissent les deux documents dans l'état daté, voteraient les deux lignes de réforme par acclamations, auxquelles répondraient quelques gémissements : le notaire est payé pour aller chercher ces renseignements ailleurs que chez le syndic
Il n'est pas très facile de quantifier la responsabilité potentielle en euros !!!!
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 08:07:10
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Citation :
le pb c'est qu'un contrat devrait pouvoir se discuter en AG et non avec uniquement le CS qui parfois n'y entend pas grand chose ...
Vous aussi, océan, estimez que les CS n'y entendent pas grand chose ! Mais c'est incroyable cette opinion élitiste latente qui se dégage ici et sur le site de l'ARC d'ailleurs, que les CS sont nuls et qu'il faut penser à leur place !
Je vous assure que la quasi totalité des CS que je rencontre sont des gens responsables et doués de raison.
Assez de faire du nombrilisme, mesdames et messieurs les censeurs, assez d'estimer que quelques "sachants" doivent se substituer au plus grand nombre qui sont, à les entendre, forcément des "ignorants".
Il en est ainsi des doctrines qui ont traversé notre planète le siècle dernier qui heureusement ont mal fini. Mais avec quels dégâts !
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 08:50:54
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Citation :
Il n'est pas très facile de quantifier la responsabilité potentielle en euros !!!!
Je vous l'accorde, JPM, c'est très compliqué et finalement un peu arbitraire. Et difficile de surcroît d'en changer, pourquoi ?
Les honoraires que je prends sur l'état daté font que la ligne "Honoraires sur mutations" correspondante représente un certain pourcentage de mes honoraires de base dans mon compte d'exploitation. La structure relative de mes honoraires est pratiquement figée et si je corrige mes honoraires mutations à la baisse, il va bien falloir auparavant que je détermine quelle autre ligne va devoir être augmentée pour compenser la perte résultant de la baisse de cette ligne là. J'ai évoqué au début de notre entretien cette notion de vases communicants !
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 09:23:57
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alex40 : Citation :
je vous assure que la quasi totalité des CS que je rencontre sont des gens responsables et doués de raison.
ENFIN !!! une parole sensée !!!! vous avez dit le contraire depuis ces 24 pages de posts, mais attention nous ne seront pas dupes à vos cirages de pompes, mais j'apprécie votre changement de ton.
Alex40 : que pensez du premier syndic de France - Lamy - qui envoie des TIP à son nom pour les paiement des charges, lorsque le syndicat a son compte séparé ??? Une petite erreur ou un détournement de fonds ????
D'ailleurs ce cher syndic tarde à chaque trimestre à virer les fonds sur le compte individualisé de notre copro. Depuis 2005 il le crédite entre 3 mois et 2 ans, j'ai bien écris 2 ans. Suite au contrôle du CS , nous en sommes à une moyenne de 6 mois, ceci est encore trop, naturellement; nous attendons qu'à chaque fin de trimestre soit crédité le compte individualisé.
Ceci entraine naturellement des paiements longs aux fournisseurs, des devis surcotés, le syndic prélevant ses honoraires dès le 1er jour de chaque trimestre naturellement!!! je dois vous préciser que le compte individualisé de notre syndicat fût débiteur pendant des années avant l'intervention du CS.
De plus 60 millions de consommateurs font le constat que 90 % des syndics n'ot pas respectés la recommandation de la CNC, LAMY le 1er syndi de France ne l'a pas respecté sur de nombeux points importants; nous en avons négocier certains comme plusieurs forfaits lors de l'AG.
Pensez vous toujours qu'il ne faut pas réformer votre profession ??? Le jour ou vous parlerez de fautes graves et non d'erreurs, de détournements et non de petites erreurs informatiques, et que vous cesserez de pleurer sur votre sort tout en détournant la loi, vous deviendrez peut-être crédibles !!
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 10:09:39
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Dans le cas de gestion par compte séparé, le syndic ne peut pas établir des TIP à son ordre.
En admettant que cette procédure irrégulière soit tolérée, le virement de régularisation devrait être immédiat.
En ne réagissant pas efficacement contre ces pratiques irrégulières, les membres du conseil syndical engagent leur responsabilité personnelle. Aucun doute sur ce point, même si on ne peut parler de complicité
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 10:28:10
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JPM : Citation :
Dans le cas de gestion par compte séparé, le syndic ne peut pas établir des TIP à son ordre.
Bien évidemment !! Et Lamy n'est pas le premier syndic venu, du groupe Caisse d'Epargne, une des premières banques européennes. Ignore t'il cela ????
Il est encore facile de mettre la pression sur le CS, responsable des détournements de fond de Lamy. Lamy est responsable et condamnable pour de telles pratiques, mais il ne sera ni jugé, ni condamné, car aucun copro. ou CS se lancera dans un procès.
Citation :
les membres du conseil syndical engagent leur responsabilité personnelle
/ je ne suis pas d'accord la desus, mais on connait votre amour pour les syndics, Syndic vous-mêmes on m'a dit ????
JPM : que rique un membre du CS pour des manquements graves du syndic ??? un blame, une amende, de la prison, ferme ou avec sursis,...??
Nous sommes un CS très actif, nous nous sommes attaché à régulariser les comptes et les pratiques du cabinet Lamy : vieux comptes dormants depuis 1999, mouvements sur les appels de fonds ( très difficile à vérifier avec un compte individualisé, vous le dites vous-même), compte pivot pour recevoir les mvts des 5 syndicats de l'Union,.... 5 années et nous commençons à voir le bout du tunnel ( nous l'espérons).
Certains ici me répondent qu'il fallait changer de syndic, alors que nous voulions voir clair dans la gestion de nos syndicats et de l'Union, et que le Syndic " régularise" sa gestion. Changez de syndic aurait été la solution facile pour Lamy, on transmet les dossiers pourris au successeur, et basta!!!!
Alors écrire que les membres du CS seraient responsables et vous sous-entendez "complices" : méthode de syndic, menace de syndic.
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 10:40:56
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philippe, bonjour.
Je suis ahuri et reste sans voix d'apprendre la pratique de ce grand confrère ! Pour tout dire, cela ne me serait même pas venu à l'idée ! Je manque vraiment d'imagination !
Ceci dit, je suis un peu perplexe, les uns parlent d'un CBS (loi bonnemaison), les autres, dont vous même, parlez d'un compte individualisé, alors ce compte quelle est sa vraie nature ? |
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Réflexion sur l'article Universimmo sur les syndic
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