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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
 Posté - 15 sept. 2008 : 20:41:34
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"Rien de plus que nous sachions déjà dommage,"
Effectivement,
J'ai retenu une tentative d'effrayer les "syndics bénévoles" sur leur responsabilité, alors que le probléme peut être résolu par la souscription, à la charge de la copropriété, d'une assurance en responsabilité civile.(cela n'a pas été dit.)
Tout un chacun encours une grande responsabilité pour toute action ou inaction, généralement couverte par la souscription d'une assurance R.C.dans le cadre de l'assurance habitation. |
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 21:45:59
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Citation :
Initialement posté par JB22
"Rien de plus que nous sachions déjà dommage,"
Effectivement,
J'ai retenu une tentative d'effrayer les "syndics bénévoles" sur leur responsabilité, alors que le probléme peut être résolu par la souscription, à la charge de la copropriété, d'une assurance en responsabilité civile.(cela n'a pas été dit.)
Tout un chacun encours une grande responsabilité pour toute action ou inaction, généralement couverte par la souscription d'une assurance R.C.dans le cadre de l'assurance habitation.
Oui mais dans l'ensemble rien d'innovant, j'aurai aimé plus de questions réelles de se qui se passe mais bon !!
Marcy |
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 21:47:52
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"d'une assurance en responsabilité civile.(cela n'a pas été dit"
JB22 oui cela a été dit ;) |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 23:27:53
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alex40 : rien de bien nouveau, pas de questions qui fachent, une discussion au coin du feu, ou le président de la Cnab a parlé avec la même langue de bois que la plupart des syndics.
On a l'impressiond'écouter une bande avec les mêmes arguments que vous avez longuement énoncé, AUCUNES propositions pour réformer votre profession, et en final tout ceci est la faute des copropriétaires laxistes, que du réchauffé.
Votre professuion ne veut pas des réformes, nous l'avons compris.
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 13:47:52
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Bonjour.
le premier problème vient des chambre professionelles qui sont incapable de sanctionner leurs adhérents (sauf s'ils oublient de payer leur cotisation )
les contrat de la CNC il resultent des abus de certains Gros et il doit y avoir une limite. oui a la gratuité des AG dans les heures ouvrables, mais payante aprés ! et remboursement des débours.
Et non Marcy, le nouveau décret comptable ne vous simplifiera pas la vie (sauf si vous êtes comptable)
L'ARC, comme la FEDECO, comme d'autre associations n'existent que parce que notre profession et vicié. Si nous faisions tous notre travail, ces hargneux n'aurait pas grand chose à se mettre sous la dent.
Personne n'est parfait dans son métier, mais évitons de donner le battons pour nous battre !
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 14:17:54
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Bienvenue à Oxymore, un syndic qui ne semble pas pratiquer la langue de bois, syndic qui ne pense pas qu'il défend sa profession en défendant les brebis galeuses et un statu quo à l'évidence peu satisfaisant..
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 14:54:53
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Citation :
Initialement posté par oxymore
Bonjour.
le premier problème vient des chambre professionelles qui sont incapable de sanctionner leurs adhérents (sauf s'ils oublient de payer leur cotisation)
les contrat de la CNC il resultent des abus de certains Gros et il doit y avoir une limite. oui a la gratuité des AG dans les heures ouvrables, mais payante aprés ! et remboursement des débours.
Et non Marcy, le nouveau décret comptable ne vous simplifiera pas la vie (sauf si vous êtes comptable)
L'ARC, comme la FEDECO, comme d'autre associations n'existent que parce que notre profession et vicié. Si nous faisions tous notre travail, ces hargneux n'aurait pas grand chose à se mettre sous la dent.
Personne n'est parfait dans son métier, mais évitons de donner le battons pour nous battre !
c'est quoi : "le battons" ?
intervenir sur le forum ne vous empêche pas de respecter la grammaire et l'orthographe.....
quand il y a un GROS problème avec un adhérent, la chambre professionnelle lui demande de ne plus adhérer l'an prochain: c'est tout!
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 15:08:09
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Cher nefer
bâton
Ma vue n'est plus ce qu'elle était et donc, je ne vois pas toujours les coquilles.
Quand au respect, vous devriez en faire preuve d'un minimum envers les contributeurs !
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 15:34:26
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| Je préfère que l'on maltraite l'orthographe plutôt que les lois, je préfère un syndic qui respecte les copropriétaires plutôt que la grammaire, je préfère lire Oxymore plutôt que Nefer. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 17:30:41
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Normal, avec Nefer il n'y a rien à lire, c'est juste pour faire tourner le compteur ... ! |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 09:07:03
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Citation :
le premier problème vient des chambre professionnelles qui sont incapables de sanctionner leurs adhérents (sauf s'ils oublient de payer leur cotisation)
Malheureusement, les chambres syndicales ne sont pas dotées d'un vrai pouvoir de police. Je proposais dernièrement à la mienne de demander à ses membres de lui adresser leurs nouveaux contrats CNC afin de vérifier leur conformité (dans l'optique du CNC) et éventuellement les conseiller et les corriger. Il valait mieux à mes yeux laver notre linge sale en famille, le cas échéant, plutôt que de le voir étalé au grand jour par nos détracteurs. Je n'ai pas reçu de réponse.
Si ces chambres professionnelles, vivant notamment de la cotisation de leurs adhérents ne l'oublions pas, ne sont pas dotées par la puissance publique d'une vraie fonction de contrôle interne, cela restera du domaine de l'utopie. Je me suis même laissé dire que les plus gros syndics pour se retrouver entre eux, avaient décidé de créer leur propre chambre syndicale, je ne sais pas si c'est vrai...
Citation :
Les contrats de la CNC résultent des abus de certains Gros et il doit y avoir une limite : oui à la gratuité des AG dans les heures ouvrables, mais payante aprés ! et remboursement des débours.
On ne peut qu'approuver ce que vous dites, Oxymore, et c'est maintenant l'ensemble de la profession qui en pâtit ! Quant à la tenue des assemblées, j'ai eu l'occasion plus haut de préciser longuement les raisons pour lesquelles je ne pouvais pas être d'accord avec ceux qui en demandaient la gratuité en dehors des heures ouvrables..
Citation :
Et non Marcy, le nouveau décret comptable ne vous simplifiera pas la vie (sauf si vous êtes comptable)
Bien d'accord avec cette observation. Cela fera les beaux jours des spécialistes en comptabilité qui seront de plus en plus sollicités pour la vérification des comptes des copropriétés.
Citation :
L'ARC, comme la FEDECO, comme d'autre associations n'existent que parce que notre profession est viciée. Si nous faisions tous notre travail, ces hargneux n'aurait pas grand chose à se mettre sous la dent.
Personne n'est parfait dans son métier, mais évitons de donner le bâton pour nous battre !
Ces associations prospèrent en effet sur le terreau de nos faiblesses. Elles en profitent d'ailleurs pour avancer leurs pions bien au delà de leur seule fonction informative et de protection, pour proposer de plus en plus leurs services aux copropriétés. A quand la concurrence frontale avec notre profession ?
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 09:48:00
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Citation :
Quant à la tenue des assemblées, j'ai eu l'occasion plus haut de préciser longuement les raisons pour lesquelles je ne pouvais pas être d'accord avec ceux qui en demandaient la gratuité en dehors des heures ouvrables..
Je crois que vous n'avez pas vraiment compris: nul ne parle de gratuité.
On demande à chaque syndic de discuter avec chaque CS des horaires souhaités pour l'AG, par exemple de 18 h à 21 h. et d'intégrer le coût de ces trois heures, selon le barême propre à chaque syndic, dans ses honoraires de gestion courante. (Evidemment tout dépassement des horaires prévus serait payé en sus).
Le but est que les copropriétaires soient clairement informés du coût global de la gestion courante,( et il est difficile de sortir l'assemblée générale annuelle de la gestion courante.)
Précisons: soit deux syndics dont les honoraires de gestion courante étaient les mêmes: soit 4000 euros. L'un facture l'heure de gestionnaire hors heures ouvrables à 100 euros, l'autre à 150. Pour trois heures d'AG l'un va augmenter ses honoraires de base de 300 euros, l'autre de 450. Au final il apparaîtra nettement aux copropriétaires que l'un des syndics leur coûtera 4300 euros, l'autre 4450 au titre des honoraires de gestion courante.
Et ne me dites pas que j'insulte les copropriétaires en ayant l'air de supposer qu'ils n'ont pas tous fait ce calcul eux mêmes! Il s'agit ici de clarté d'information.
J'espère avoir été claire.
PS de fait je me demande si la raison des réticences des syndics sur ce point n'est pas à chercher ailleurs, chez vous, alex40, par exemple, qui dites en première page de ce post: Citation :
la facturation de la tenue d’assemblée permet au syndic de rémunérer son gestionnaire qui consacre bon an mal an une cinquantaine de soirées à tenir des assemblées….
En cas de facturation séparée, c'est peut-être plus facile pour le syndic de payer son gestionnaire en heures supplémentaires? avec moins de charges sociales??? (J'essaie juste de comprendre une réticence difficilement compréhensible, une fois qu'on a compris qu'il n'était pas question de gratuité.) |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 11:38:46
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Bonjour.
C'est beaucoup plus simple et je le comprends. Lorsque vous tenez une AG il y a en général une secretaire, le gestionnaire de la résidence et bien souvent le représentant du syndic donc 3 personnes.
Il y en a au moins 2 qui vont faires des heures supplementaires en admettant que le représentant du syndic soit "le boss". Il est donc logique que au delà des heures ouvrables, leur présence soit facturée.
En pratique, il faut prévoir le nombre de personnes non pas qui assisterons à l'AG mais qui seront réellement facturées. Ensuite, on peut soit pratiquer un forfait par tranches (heures, demi heures) et prévoir une majoration au delà de 22h (car il s'agit là d'horaire de nuits)
Soit intégret ces honoraires d'AG dans les honoraires de gestion courante pour par exemple 2h en dehors des heures ouvrable puis au temps passé aprés avec majoration au delà de 22h.
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 12:10:44
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Bonjour manech,
Citation :
Je crois que vous n'avez pas vraiment compris: nul ne parle de gratuité.
On demande à chaque syndic de discuter avec chaque CS des horaires souhaités pour l'AG, par exemple de 18 h à 21 h. et d'intégrer le coût de ces trois heures, selon le barême propre à chaque syndic, dans ses honoraires de gestion courante. (Evidemment tout dépassement des horaires prévus serait payé en sus).
Le but est que les copropriétaires soient clairement informés du coût global de la gestion courante,( et il est difficile de sortir l'assemblée générale annuelle de la gestion courante.)
Allons manech, il est impossible de ne pas vous comprendre, surtout vous qui savez manier avec concision et élégance notre belle langue.
J'ai bien compris et depuis le début de ce fil que vous estimiez normal que les syndics facturent la tenue de leurs assemblées et que vous souhaitiez simplement voir incluse cette facturation dans les honoraires de gestion courante, pour permettre une comparaison plus aisée entre les contrats de syndics.
Mais,
1)D'abord, le discours des assoces n'est pas aussi clair que le vôtre dans le domaine ; celles ci auront vite fait, avec leur penchant démagogique naturel, de considérer que la tenue des assemblées doit se faire sans coût supplémentaire. J'ai bien dû lire ici ou là des commentaires de leur part dans ce sens !
2) Il est impossible de fixer à l'avance le coût moyen de la tenue d'une assemblée, beaucoup moins facile en tout cas que de déterminer le coût de la tenue des comptes ou des relevés de compteurs d'eau par exemple . Or, nous avons besoin de simplifier notre gestion, non de la compliquer. Faut-il fixer une durée incompressible de 2 heures de 18 heures à 20 heures et facturer le supplément ?
Et si vous prévoyez 3 heures de tenue d'AG et qu'elle ne dure que 2, comment cela va-t-il se passer ? On va se mettre à faire de l'épicerie, faire des comptes d'apothicaire...
Alors que dans la situation actuelle, tout le petit monde des copropriétaires sait qu'il y a une assemblée annuelle et qu'il faut compter en plus des honoraires de base, toujours la tenue des assemblées.
De surcroît, il n'y a pas seulement la tenue proprement dite de l'AG qui devrait, si je vous suis bien, être ajoutée aux honoraires de base, il faudrait y intégrer aussi les frais de convocation en amont et ceux du procès-verbal en aval, frais qui représentent pourtant une part non négligeable du coût global d'une assemblée.
Quand on se rapproche de la notion de forfait, c'est toujours le professionnel qui trinque !
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 12:33:13
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juste pour le fun ...
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0908/abus1516.htm
"Quand on se rapproche de la notion de forfait, c'est toujours le professionnel qui trinque ! "  
2) Il est impossible de fixer à l'avance le coût moyen de la tenue d'une assemblée, beaucoup moins facile en tout cas que de déterminer le coût de la tenue des comptes ou des relevés de compteurs d'eau par exemple . Or, nous avons besoin de simplifier notre gestion, non de la compliquer. Faut-il fixer une durée incompressible de 2 heures de 18 heures à 20 heures et facturer le supplément ?
prévoir 2h de plus ou de moins n'a pas beaucoup d'incidence sur un budget moyen >100 K€ même à 100 €/h mais surtout n'est pas très compliqué
Et si vous prévoyez 3 heures de tenue d'AG et qu'elle ne dure que 2, comment cela va-t-il se passer ? On va se mettre à faire de l'épicerie, faire des comptes d'apothicaire...
la compta se fait au centimes près, le budget à la centaine d'€, mieux vaut prévoir les hausses d'énergie que sur une heure d'AG!
"De surcroît, il n'y a pas seulement la tenue proprement dite de l'AG qui devrait, si je vous suis bien, être ajoutée aux honoraires de base, il faudrait y intégrer aussi les frais de convocation en amont et ceux du procès-verbal en aval, frais qui représentent pourtant une part non négligeable du coût global d'une assemblée. " prévisible mais avec des prix de copies normaux ...
en cc, on ne fait que répéter tous les abus décrits par des copropriétaires ou les associations.....
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577tyrano
Contributeur senior
71 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 14:20:24
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Bonjours Alex 40,
Je ne suis absolument pas d'accord avec toi, les chambres professionnelles n'ont pas à accepter des professionnels qui ne respectent pas la législation, pour parler de Foncia, que je connais, comment accepter les pratiques plus qu'illégales de ce groupe, certes aux copropriétaires de changer, mais là n'est pas le sujet, cela fait des années que cela dure et "on" ne dit rien...
Tu ne connais peut-être pas leur politique, "quand nous achetons, nous savons qu'on va perdre 20% de clients....mais on tond les 80% qui restent....et en tant "patron" d'agence si tu n'appliques cette politique" = viré...et maintenant nous nous étonnons que la profession a une mauvaise image....il faut arrêter, et c'est aux chambres d'intervenir.
Pour les heures des AG en-dehors des H/O du cabinet il doit avoir facturation, cela n'est pas de la gestion courante !!!!! Par contre il est vrai que l'ARC tente vouloir imposer l'AG hors H/O dans les honoraires.
Je suis d'accord avec toi Oxymore,(je l'ai déjà dit), le compte séparé et tout sera plus clair, à nous, professionnels, de pratiquer des honoraires corrects, assurons notre travail pour les P/C et ne pas intervenir si cela ne rentre pas dans notre compétence.
Cordialement. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 14:28:35
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océan, bonjour,
Je ne vois pas de quels abus vous parlez ici.
Quant au lien que vous venez de nous faire lire, je n'ai jamais eu d'interrogations le concernant ; je paie la cotisation de l'assoce en question et fais entériner la dépense en AG. Point.
Car j'ai bien compris et depuis longtemps, que toute réticence, toute résistance sur un tel sujet de ma part provoquaient irrémédiablement chez mes copropriétaires, un sentiment de suspicion. J'ai donc donné des instructions strictes de ne jamais s'opposer à ce genre de demande de la part de mes copropriétaires.
D'autant que j'ai constaté surtout que brancher les copropriétaires en permanence sur les écrits de l'assoce était à la longue bénéfique pour le cabinet car ceux-ci découvraient ses excès par eux mêmes et du même coup, devenaient moins accros, plus bienveillants, plus compréhensifs à mon égard, ne retenant alors de l'assoce que son bon côté informatif ! Il est vrai que peu de mes copropriétés (4 dans ce cas à ce jour sur environ 300 gérées) sont dans ce cas.
Aussi, le combat de quelques syndics sur le même sujet me paraît-il un combat d'arrière garde et contre productif.
Nous l'avons dit plus haut, le judo est bien plus efficace que la boxe, ici aussi.
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 15:20:08
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Citation :
Je ne suis absolument pas d'accord avec toi, les chambres professionnelles n'ont pas à accepter des professionnels qui ne respectent pas la législation....et c'est aux chambres d'intervenir.
On ne peut qu'être d'accord avec cet énoncé, malheureusement, c'est plus aisé à dire qu'à faire. Si les dirigeants actuels des chambres professionnelles sont élus par leurs membres et peuvent à l'inverse aussi facilement être destitués par ces mêmes membres, il vont naturellement être prudents et donc parfois un peu timorés dans leur politique envers leurs adhérents. Une chose est de tancer un petit, une autre est de sanctionner un gros ! Si les gros syndics sont capables, seuls ou en groupe de faire ou de défaire les majorités au sein de la chambre, celle ci est paralysée.
D'où l'idée de fournir expressément à ces chambres un pouvoir réel de police et donner à leurs dirigeants une autonomie suffisante pour ne pas craindre d'être vidés pour un oui ou pour un non au motif qu'ils ont déplu à tel ou tel !
Citation :
Pour les heures des AG en-dehors des H/O du cabinet il doit avoir facturation, cela n'est pas de la gestion courante !!!!! Par contre il est vrai que l'ARC tente vouloir imposer l'AG hors H/O dans les honoraires.
Que l'on considère la tenue des AG en gestion courante ou non, qu'on les inclue dans les honoraires de base ou les particuliers, la tenue des AG doit être rémunérée.
Citation :
Je suis d'accord avec toi Oxymore,(je l'ai déjà dit), le compte séparé et tout sera plus clair, à nous, professionnels, de pratiquer des honoraires corrects, assurons notre travail pour les P/C et ne pas intervenir si cela ne rentre pas dans notre compétence.
Ici, les copropriétaires qui nous lisent vons s'apercevoir que tous les syndics ne sont pas d'accord sur tous les sujets. Dans ce fil, j'ai défendu pendant trop longtemps le compte unique ou le sous-compte pour y revenir. Mais sans doute que les confrères qui sont favorables aux CBS ont-ils déjà trouvé des contreparties à la non rémunération des fonds mandants qu'ils gèrent ! |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 15:38:31
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Citation :
Lorsque vous tenez une AG il y a en général une secretaire, le gestionnaire de la résidence et bien souvent le représentant du syndic donc 3 personnes.
Bienvenue à Oxymore dans la désormais célèbre rubrique de Gédéhem "vous ne pouvez pas savoir ce qu'ils inventent pour nous."
Faut-il vraiment rappeler qu'une assemblée générale réunit les copropriétaires, qu'elle est présidée par un copropriétaire? Le syndic ou le gestionnaire est généralement élu secrétaire, pourquoi le secrétaire aurait-il besoin d'une secrétaire? (N'est-il pas possible que le PV soit préparé avant l'AG?). Alors 3 personnes à rémunérer...
A 577tyrano qui a écrit:Citation :
Pour les heures des AG en-dehors des H/O du cabinet il doit avoir facturation, cela n'est pas de la gestion courante !!!!!
,
je conseille de réviser la définition de "gestion courante": il s'agit de tout ce qui est prévisible et répétitif,... comme l'AG annuelle. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 15:41:49
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Manech écrit : " On demande à chaque syndic de discuter avec chaque CS des horaires souhaités pour l'AG, par exemple de 18 h à 21 h. et d'intégrer le coût de ces trois heures, selon le barême propre à chaque syndic, dans ses honoraires de gestion courante. "
Celà apparaît très raisonnable !
Il est est interdit aux groupements professionnels de proposer des barèmes.
Il n'est pas interdit, sauf erreur de ma part, à des groupements de consommateurs, voire à des spécialistes divers , de proposer des barèmes comportant des plages d'honoraires jugés raisonnables, ou d'honoraires constatés jugés raisonnables.
Pour le cas relativement simple des heures d'assemblées générales, j'ai suggéré de retenir comme base de calcul la rémunération horaire d'un salarié ayant la qualification nécessaire pour assurer la tenue d'une assemblée générale, telle qu'elle résulte de la convention collective des professions immobilières.
Elle peut être affectée, s'il y a lieu, d'un coefficient correspondant à l'écart moyen entre le minimum de la CCN et la rémunération contractuelle usuelle pour ce niveau de qualification.
Elle peut être affectée également des coefficients correspondant aux différentes situations : heures supplémentaires, heures de nuit, etc ...., et même d'une marge bénéficiaire.
On a alors l'avantage d'obtenir une référence solide. Elle ne se présente pas comme un élément de tarification impératif mais comme un point de repère.
Quand on effectue ce travail et qu'on examine différentes protestations de copropriétaires, on constate :
1) que certains syndics proposent des montants horaires manifestement excessifs
2) que certains copropriétaires crient au vol pour des montants proposés qui sont manifestement raisonnables.
Il serait donc souhaitable d'établir ce calcul et de le tenir à jour
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Réflexion sur l'article Universimmo sur les syndic
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