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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 12 sept. 2008 : 14:07:30
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Anne Laure Citation :
Ce ne sont pas des honoraires comme un avocat, un medecin.. mais une rémunération.. contractuelle !
C'est par contrainte, et non par vice, que je viens de mettre le nez dans les dépassements d'honoraires médicaux. Permettez moi de vous inciter à évoquer ce sujet avec la plus grande prudence 
A moins que vous ne souhaitiez voir s'afficher les barèmes de tous les syndics sur Internet, comme c'est maintenant le cas pour les médecins !
Je vous signale quand même qu'un certain nombre de syndics affichent ainsi leurs contrats et tarifs. Cette pratique n'a pas été évoquée jusqu'à présent. C'est pourquoi je la signale  . Reste à vérifier si les barèmes exceptionnels sont aussi affichés.
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 15:42:01
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De manech
Citation :
Concernant les "sanctions", il y a bien sûr celle qui revient toujours sous la plume des intervenants: zavez qu'à changer de syndic. Comme si c'était facile: D'abord il faut que ce soit longuement prémédité.
Les syndics sont habitués à cette possibilité offerte aux copropriétaires de remettre chaque année en cause leur mandat. Cela n'est pas choquant, d'autant que cette faculté de remise en cause annuelle contribue à rendre les professionnels attentifs et prudents.
A l'inverse, on ne peut pas donner aux copropriétaires la faculté de mettre à la porte de leur copropriété leur syndic pour une vétille ; il faut se bouger pour changer de syndic, convaincre de l'utilité de ce changement, parvenir à une majorité dans ce sens. En somme appliquer les règles de la démocratie..
Citation :
Ensuite et surtout, le compte unique/individualisé (c'est la même chose, cher alex40, qui persiste à faire semblant de l'ignorer) met des obstacles dont je peux témoigner: il faut changer toutes les autorisations de prélèvements automatiques, de plus en plus nombreuses, que ce soit pour les versements de copros ou pour l'EDF, GDF ec...
Le sous compte, dit compte individualisé est une dépendance du compte unique ; je n'ai jamais dit le contraire. C'est d'ailleurs pour cette raison que le banquier continue à rémunérer les sous-comptes.
Mais je prétends que l'ensemble des écritures du syndicat peuvent figurer sur ce sous-compte dont il est aisé, n'en déplaise à philippe 388, de faire un état de rapprochement, au même titre que s'il s'agissait d'un CBS.
Alors la dernière trouvaille de l'assoce que vous savez et dont manech se fait l'écho, est de prétendre qu'en cas de perte de l'immeuble disposant d'un compte unique (ou d'un sous-compte), il est difficile de transmettre la trésorerie , en raison de la nécessité préalable de supprimer les demandes de prélèvement automatiques...
Nous n'utilisons jamais la technique du prélèvement précisément pour cette raison, car nous avions la difficulté à l'époque de nous faire rembourser par le nouveau syndic les sommes prélevées sur notre compte professionnel après le départ de la copropriété de notre comptabilité ! Nous avons donc supprimé cette pratique pour un recours systématique au TIP, car dans ce cas, c'est nous qui restons toujours maître de l'instruction de paiement...
Par ailleurs quand nous perdons une copropriété qui dispose d'un CBS, le solde du compte est viré au confrère, car il est rare qu'il soit dans la même banque que nous.
Citation :
Et puis le syndic prélève avant de partir des honoraires que nul ne pourra jamais contester.
Je ne vois vraiment pas en quoi la présence d'un CBS peut empêcher le syndic, qui boucle ses comptes avant de transmettre le dossier, de prendre les honoraires conformes à son contrat qu'il n'a pas encore pris !
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 16:41:11
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De Alex40
"Nous avons donc supprimé cette pratique pour un recours systématique au TIP, car dans ce cas, c'est nous qui restons toujours maître de l'instruction de paiement..."
Il faut absolument enregistrer les autorisations de TIP,et là vous n'avez pas comme pour un chèque les talons du carnet. Le C.S. ne peut vérifier les "ordres de prélèvements donnés.
"Mais je prétends que l'ensemble des écritures du syndicat peuvent figurer sur ce sous-compte dont il est aisé, n'en déplaise à philippe 388, de faire un état de rapprochement, au même titre que s'il s'agissait d'un CBS."
Avec l'utilisation d'un compte individalisé et d'un compte pivot pour les règlements le compte de rapprochement est réduit à sa plus simple expression. Impossible de contrôler les dates de création, d'envoi et d'encaissement des chèques par les bénéficiaires. Le C.S. n'a pas accès au compte pivot.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 17:06:19
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alex40 : votre histoire de sous-compte facile à vérifier n'est pas juste, je ne suis pas le seul à le dire, et à le vérifier dans la pratique.
jb22 : Citation :
Avec l'utilisation d'un compte individalisé et d'un compte pivot pour les règlements le compte de rapprochement est réduit à sa plus simple expression. Impossible de contrôler les dates de création, d'envoi et d'encaissement des chèques par les bénéficiaires. Le C.S. n'a pas accès au compte pivot.
alex40 : ne cherchez pas des artifices avec vos sous-comptes pour ne pas ouvrir un compté séparé. Vous ne dites pas la vérité, vous allez devoir vous confesser !!!!
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 17:12:28
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JPM , je vous remercie de votre réponse NON sur le terme "prestataire de services".
mais je reprenais le texte de notre cher syndic pro. alex40 je cite : Citation :
Peu à peu notre métier est donc devenu un métier de prestataire de services.. Il a fallu adapter nos tarifs à cette tendance lourde ...
Je connais la signifiaction de prestataire de service, alex40 l'ignorait. Ce NON lui revient, et peut-être pouvez lui expliquer exactement ce que signifie les termes : prestataire, mandataire, commercial,honoraires, contrat, mandat,....
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 17:17:23
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| philippe, vous faites des progrés ! Vous commencez à faire de l'humour, cela fera certainement plaisir à tous ceux qui commencent à vous connaître et qui étaient navrés d'observer vos tics et vos tocs. |
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 19:00:59
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Bonsoir,merci pour les réponses.
Alex
au même niveau en euros constants.
Alors que pensez-vous des honoraires révisables chaque année en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction?c'est le plus cher bien sur.
Je sais que cet indice est appliqué à l'achat en l'état futur d'achèvement.Mais je ne pense pas pour les syndics.
Marcy
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 00:01:54
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ales40 : Citation :
vos tics et vos tocs.
Nous nous sommes aperçu d'un de vos tics, le bégaiement : l'arc, l'arc, l'arc, l'arc,.....
En ce qui concerne mon humour, je vous le concède, j'ai un très bon sens de l'humour,et reconnu par mes bons amis (c'est pourquoi j'en ai beaucoup), mais qui se perd quand je lis et constate le discours des syndics; je ne rigole plus beaucoup, car ils ne sont vraiment pas marrants dans ce métier. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 07:56:50
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JB22,
Avec un sous compte et le grand livre, on devrait avoir un bon aperçu des comptes de la copro. Allez j'arrête sur ce chapitre.
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 08:03:47
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Citation :
Initialement posté par marcy
Bonsoir,merci pour les réponses.
Alex
au même niveau en euros constants.
Alors que pensez-vous des honoraires révisables chaque année en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction?c'est le plus cher bien sur.
Je sais que cet indice est appliqué à l'achat en l'état futur d'achèvement.Mais je ne pense pas pour les syndics.
Marcy
marcy, certains confrères préfèrent utiliser une formule automatique du genre indice du coût de la construction pour fixer la progression de leurs honoraires, peut être parce qu'il est plus avantageux, ce qui n'est pas évident, mais surtout à mon avis, pour éviter d'avoir à en discuter en assemblée. Chacun son style. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 08:38:41
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philippe,
A propos de la notion de syndic prestataire de service, ce que je veux dire est que le syndic est de plus en plus sollicité pour accomplir des tâches au profit des copropriétaires individuellement alors que sa mission principale est de s'occuper du syndicat et des parties communes.
En ce sens, le syndic devient un prestataire de services même si son statut ne change pas. A cet égard, la facturation des prestations particulières peut être considérée comme un puissant frein à cette évolution. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 10:35:06
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Citation :
A propos de la notion de syndic prestataire de service, ce que je veux dire est que le syndic est de plus en plus sollicité pour accomplir des tâches au profit des copropriétaires individuellement alors que sa mission principale est de s'occuper du syndicat et des parties communes.
Alex40, je crois que, une nouvelle fois, vous confondez prestations particulières et prestations privatives.
D'après les nombreux contrats de syndics que j'ai lus, il y a les prestations courantes, et les prestations particulières: les prestations particulières sont toutes à la charges du syndicat, même si, pour l'état daté et le recouvrement, les honoraires de syndic peuvent ensuite être imputés au copropriétaire vendeur ou au mauvais payeur, ces charges devenant "privatives" (encore que le terme soit ((exprès?) mal choisi, puisqu'il peut faire croire que cela ne concerne pas le syndicat qui est pourtant le premier payeur et parfois le dernier).
Il n'y a pas de prestations directement privatives, et il ne peut et ne doit pas y en avoir, quelles que soient les demandes des copropriétaires pris individuellement. Je me vois obligée de rappeler que votre contrat de mandat est conclu entre le syndicat et vous, point final.
je trouve quand même un peu gros de lire que la gestion des parties communes est votre mission "principale". C'est votre unique mission.
J'ai du mal à comprendre cette "erreur" qui permet de ne pas répondre sur la multiplication (pas par vous bien sûr, faut-il le rappeler) des services fournis par des syndics -ou leurs filiales- au syndicat: diagnostics immobiliers, assurances, etc..., bref tout ce qui a transformé le mandant en client, tout ce qui entraîne désormais la suspicion sur votre profession. Et là je vous invite à relire l'article d'Universimmo sur lequel vous êtes censé réfléchir depuis 22 pages et auquel vous ne vous êtes pas référé une seule fois.
Serait-ce parce qu'il est plus facile de taper sur un méchant identifié (l'ARC), que sur des amis qui ont cette lucidité qui vous fait cruellement défaut. |
Edité par - manech le 13 sept. 2008 10:48:26 |
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 10:54:22
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Merci Alex pour vos réponses, j'aurai aimé avoir également une réponse des autres intervenant, mais bon, certains ne dévoilent pas tout leurs chiffres ;)
Alex:
-Parce qu'il est plus avantageux.>>Certes
-Ce qui n'est pas évident.>>>Nous avons eu une hausse de 8,08% des honoraires de syndic.
Cordialement Marcy.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 12:47:11
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alex40 : Citation :
Avec un sous compte et le grand livre, on devrait avoir un bon aperçu des comptes de la copro.
Vous persistez dans cette erreur, un" aperçu" en compta n'exista pas, les comptes sont vériables, et la compta juste. Vous devez plutôt vous renseigner chez votre comptable, et nous donner un exemple de sous-compte "Vérifiable en totalité " par le CS.
manech : Citation :
je trouve quand même un peu gros de lire que la gestion des parties communes est votre mission "principale". C'est votre unique mission.
Manech : nous somme d'accçord sur beaucoup de point, et il s'avère qu' alex40 mélange beaucoup de choses. Il semble évident que sa préoccupation première est de consater chaque jour les intérêts produits par nos fonds.
En ce qui concerne les honoraires du syndic, vu les "erreurs" et les " non-respect" de ce contrat, les honoraires sont les mêmes depuis 3 années, l'AG refusant toute augmentation - alors indic alex40, de l'Insee, de la construction, ...
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 13:30:20
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Citation :
Alex40, je crois que, une nouvelle fois, vous confondez prestations particulières et prestations privatives.
D'après les nombreux contrats de syndics que j'ai lus, il y a les prestations courantes, et les prestations particulières: les prestations particulières sont toutes à la charges du syndicat, même si, pour l'état daté et le recouvrement, les honoraires de syndic peuvent ensuite être imputés au copropriétaire vendeur ou au mauvais payeur, ces charges devenant "privatives" (encore que le terme soit ((exprès?) mal choisi, puisqu'il peut faire croire que cela ne concerne pas le syndicat qui est pourtant le premier payeur et parfois le dernier).
Il n'y a pas de prestations directement privatives, et il ne peut et ne doit pas y en avoir, quelles que soient les demandes des copropriétaires pris individuellement. Je me vois obligée de rappeler que votre contrat de mandat est conclu entre le syndicat et vous, point final..
Finissons en avec ce problème de vocabulaire :
Mon nouveau contrat comporte 5 pages :
1/ La première donne des informations sur ma société, son capital, son siège social, le nom du responsable, sa qualité, le numéro des cartes professionnelles, le nom des organismes qui assurent mon cabinet pour les fonds mandants et pour ma RCP. Elle mentionne la durée du contrat passé avec le syndicat et annonce le plan du document 1)Prestations pour le compte du syndicat 2)Prestations pour le compte des copropriétaires à titre personnel.
2/ La deuxième page reprend in extenso, pour le compte du syndicat, la liste des prestations invariables de gestion courante imposée par le CNC dans différentes rubriques, assemblée (CS et AG), compta (du syndicat, des copropriétaires, des fournisseurs), administration (archives, entretien et maintenance), assurances, gestion du personnel et divers.
3/ La troisième aborde la rémunération du syndic concernant la gestion courante. C'est à cet endroit que se trouvent remontées les prestations jusqu'ici situées dans la gestion particulière, principalement la tenue de comptes et la gestion des compteurs d'eau. Cette page précise le tarif de mes honoraires et définit les heures ouvrables.
4/ La quatrième traite de la gestion particulière pour le compte du syndicat et donne la liste de ses prestations variables.
5/ La cinquième récapitule enfin les prestations variables pouvant être effectuées pour le compte des copropriétaires (recouvrement des créances, assurances sinistres, état daté, honoraires divers.
Citation :
je trouve quand même un peu gros de lire que la gestion des parties communes est votre mission "principale". C'est votre unique mission.
J'ai du mal à comprendre cette "erreur" qui permet de ne pas répondre sur la multiplication (pas par vous bien sûr, faut-il le rappeler) des services fournis par des syndics -ou leurs filiales- au syndicat: diagnostics immobiliers, assurances, etc..., bref tout ce qui a transformé le mandant en client, tout ce qui entraîne désormais la suspicion sur votre profession.
La faute à qui ? Depuis des années les pouvoirs publics ont pris la mauvaise habitude de se défausser sur le syndic pour faire son travail à sa place. Personne ne peut nier que l'instauration des diagnostics immobiliers par exemple a entraîné un surcroît de travail pour le syndic. On a eu droit tour à tour (je ne suis pas sûr de l'ordre de leur apparition), le risque d'exposition au plomb, l'amiante, les termites, l'état d'installation intérieure de gaz naturel,l'état des risques naturels et technologiques, la performance énergétique... J'en ai peut être même oublié.
Et je trouve simplement démagogique que les assoces prétendent sans sourciller que ce travail doit s'effectuer dans le cadre de la gestion courante. Ce qu'elles ont d'ailleurs obtenu. De même pour le carnet d'entretien, etc.
Quant aux activités annexes mises en oeuvre par les syndics, j'avoue ne pas avoir un avis très définitif sur le sujet. A une époque, il était prisé par les syndics de créer leur société de nettoyage. L'idée était en théorie séduisante puisqu'ils pouvaient aisément être plus compétitif en prix que les sociétés spécialisées existantes, dispensés qu'ils étaient des frais de recherche de prospects et de publicité, le marché de leurs copropriétés étant supposé captif. Las, c'était sans compter sur le fait qu'ils avaient négligé un détail, ce métier était un métier uniquement de main d'oeuvre qu'il ne connaissait pas ! Va-t-on retrouver ce genre d'écueils avec les autres activités sur lesquels quelques syndics se pensant plus malins que les autres se sont investis ? Je l'ignore évidemment mais ne suis pas sûr de leur pérennité. En attendant, vous avez raison, ce n'est pas excellent pour notre réputation.
Citation :
Et là je vous invite à relire l'article d'Universimmo sur lequel vous êtes censé réfléchir depuis 22 pages et auquel vous ne vous êtes pas référé une seule fois.
Là manech, vous exagérez, J'ai commencé par ça.
Citation :
Serait-ce parce qu'il est plus facile de taper sur un méchant identifié (l'ARC), que sur des amis qui ont cette lucidité qui vous fait cruellement défaut
Je crois très sincèrement que l'ARC veut la peau des syndics. Elle a sans doute beaucoup souffert de leur arrogance et de son impuissance relative à une époque (aujourd'hui révolue) et a une volonté de revanche manifeste. C'est ce que je ressens profondément. Alors quand j'observe le chemin parcouru, je suis à la fois admiratif et à la fois très inquiet et forcément, je me bats à mon modeste niveau contre ses idées.
Aurais-je des amis, manech ? je le saurais. Quant à la lucidité, je crois qu'elle est habituellement ancrée en moi, seulement, il y a peut être des situations où on peut la perdre un moment et où il faut croire et espérer... Sans espoir, peut-on vivre d'ailleurs ?
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 14:24:18
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alex40 : Citation :
Je crois très sincèrement que l'ARC veut la peau des syndics. Elle a sans doute beaucoup souffert de leur arrogance et de son impuissance relative à une époque (aujourd'hui révolue) et a une volonté de revanche manifeste. C'est ce que je ressens profondément. Alors quand j'observe le chemin parcouru, je suis à la fois admiratif et à la fois très inquiet et forcément, je me bats à mon modeste niveau contre ses idées.
Aurais-je des amis, manech ? je le saurais. Quant à la lucidité, je crois qu'elle est habituellement ancrée en moi, seulement, il y a peut être des situations où on peut la perdre un moment et où il faut croire et espérer... Sans espoir, peut-on vivre d'ailleurs ?
alex40 : on ne vous a pas vu ce matin au Invalides ??? Mais dans ce dernier post vous nous expliquez ce que contient un contrat de syndic !!! Ne prenez pas les copros pour des ignorants. Vous parlez de travail supplémentair pour les diagnostiques, expiquez nous combien d'heures passent un collaborateur pour passer un coup de téléphone et commander un dignostique sur l'amiante ou sur les petites bestioles ??? pouvez vous nous dire combien de temps passez vous pour mettre à jour le carnet d'entretien ??? Je rigole, mais plutôt jaune.
Vous écrivez que l'ARC veut "la peau" des syndics!!!! d'ou sortez vous cela ?? De plus l'ARC défends bien les copros contre certains de vos abus et de vos fautes, pensez vus également que les copros veulent " la peau " des syndics.
Si vous nous dites que vous êtes lucide !!! je pense que vous essayez de nous berner sur la vérité de votre métier. Votre insistance à nous faire prendre nos vessies pour des lanternes est tout à l'image de votre métier.
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 14:46:28
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Merci philippe388 pour votre information ;)
Nous allons réglé ça à la prochaine AG car 8,08% c'est énorme.
J'aimerai que les salaires et les retraites suives la même augmentation, oui je sais je rêve:).
Marcy |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 15:09:36
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Puisque vous me fournissez aimablement le fouet pour votre dos... Citation :
Personne ne peut nier que l'instauration des diagnostics immobiliers par exemple a entraîné un surcroît de travail pour le syndic. On a eu droit tour à tour (je ne suis pas sûr de l'ordre de leur apparition), le risque d'exposition au plomb, l'amiante, les termites, l'état d'installation intérieure de gaz naturel,l'état des risques naturels et technologiques, la performance énergétique... J'en ai peut être même oublié.
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Faisons le point:
A ma connaissance (comme je ne suis pas syndic professionnel, je suis obligée de vérifier tout, sur le site logement.gouv.fr en particulier),
en tant que syndic, vous vous occupez des parties communes seulement: donc ne sont obligatoires que le le DTA, diagnostic technique amiante, et le CREP si et seulement si l'immeuble a été constuit avant le 1/1/1949.
Tous les autres diagnostics que vous citez concernent les parties privatives en cas de vente ou de location.
Pour le DPE (diagnostic de performance énergétique) il est vrai que le vendeur ou le bailleur doivent demander au syndic les consommations des années précédentes si le chauffage est collectif.
Conclusion inquiétante: vous mélangez donc joyeusement vos diverses activités: syndic (activité de mandataire social), gestion locative (activité de mandataire individuel) et transaction immobilière (activité commerciale).
Et vous vous étonnez des doutes que vous (pas vous, individuellement, bien sûr; précaution oratoire que je n'ai garde d'oublier quand je m'adresse à vous) faites naître? Si on ajoute à vos (pas forcément les vôtres à vous) multiples casquettes, celle de courtier en assurances, voire de "financier" (recherche de produits financiers), on prend peur.
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 18:07:50
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allez y manech, défoulez vous, j'ai le dos large..
Vous oubliez les termites. Et puis je vous fais part de toutes les contraintes de mon cabinet en qualité de syndic, d'administrateur de biens et d'agent immobilier (pour une faible part, voir plus haut). Tout cela fait du boulot en plus, je suis désolé de vous le répéter.
Vous prenez peur dites-vous de cette multiplicité d'activités, allons, qui peut croire une telle fable ? Les activités que j'évoque plus haut, à savoir la transaction ou la gestion locative, sont nécessaires à tous les syndics pour vivre. Je vous ai déjà dit que l'activité de syndic était peu lucrative, c'est vrai et reconnu par quiconque connaît cette activité, mais cela dérange. Et il n'y a pas pire sourd que celui qui ne veut pas entendre.
Quant aux syndics qui exercent une autre activité comme le courtage d'assurances, on a vu qu'ils se comptaient sur les doigts des deux mains en France, alors pourquoi mettre en avant des faits aussi isolés pour renforcer vos arguments et tenter de faire peur !
Quant à mon activité de financier, n'exagérons pas, cela m'a pris cette année deux heures avec mon banquier pour établir un schéma de placement et un quart d'heure chaque mois pour actualiser le sujet. Les produits financiers me sont indispensables pour vivre, mais ils ne représentent "que" 10% de mes honoraires de base ! Il y a donc bien des domaines autrement plus importants dans le cabinet qui requièrent mon attention et qui prennent de mon temps. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 18:19:30
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Citation :
Initialement posté par marcy
Merci philippe388 pour votre information ;)
Nous allons réglé ça à la prochaine AG car 8,08% c'est énorme.
J'aimerai que les salaires et les retraites suives la même augmentation, oui je sais je rêve:).
Marcy
Je pense soudain à quelque chose, marcy. La progression est trop forte pour ne pas cacher quelque chose de plus expliquable.
Vérifiez donc que la progression des honoraires qui vous est ainsi proposée n'est pas simplement due au rajout dans les honoraires de base, d'honoraires jusqu'ici situés ailleurs, comme l'exige le CNC. J'ai pris le parti de détailler mes nouveaux honoraires de gestion courante pour éviter cet écueil mais d'autres ont pu être moins précautionneux....
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Réflexion sur l'article Universimmo sur les syndic
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