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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
 Posté - 10 sept. 2008 : 22:47:30
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Philippe, je ne sais pas comment il faut faire pour que vous le compreniez, mais vos interventions ne sont que polution n'apportant rien du tout au débat n'étant que critique limite correcte des intervenants.
Manech, concernant le "contrat", on peut en discuter en long en large et en travers, mais tant que la loi n'en fera pas mention l'illégalité du décret sera une évidence !
Alors on aura compris que vouloir discuter ce que l'on met dans un truc illégal me fait sourire lorsqu'on sait la facilité avec laquelle les syndics manient les textes à leur façon !
Concernant D.art.11, il faut comprendre que la nature du lien "syndicat-syndic" relève du mandat. La façon dont ce mandat est exercé, ses condtions, sont formalisées dans un contrat lequel est la conséquence du mandat.
Or D.art.11 introduit la prééminence du contrat sur le mandat, l'AG ne pouvant donner mandat que si un contrat lui est présenté ! Pirouette juridique d'un monde à l'envers.
Cette "manœuvre" a sans doute été introduite (devinez par qui !) pour interdire au syndicat de désigner un syndic 'non pro' en séance lorsqu'il y a litige avec le syndic sortant ou lorsque sa seule candidature n'est pas acceptée.
On le voit, cette modif de D.art.11 est sur ce point préjudiciable aux syndicats.
Pour D.art.10, pas d'ambiguité : les copropriétaires sont privés de tout pouvoir dans l'élaboration de l'ODJ de leurs AG .
Pour ce qui concerne D.art.27, il est regrettable que les copropriétaires et leurs assoces soient aussi aveugles.
Ici je vous invite à relire l'ancienne mouture de D.art.27 .
"Le CS peut se faire assister par toute personne de son choix"
Le texte ne fixant pas de limite, cette assistance était permanente, au besoin 24/24 ( ), y compris par exemple lors du controle des comptes : le syndic ne pouvait s'opposer à la présence de "l'assistant du CS".
Dans la nouvelle rédaction,"Le conseil syndical peut, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité."
Le CS peut certes consulter tel spécialiste, prendre conseil ici ou là, démarches ponctuelles qui ne sont plus du tout de l'assistance permanente.
Résultat, le CS ne peut plus se faire "assister" par un sachant pour controler les comptes ou tels aspects de la gestion chez le syndic.
Ici aussi, les commentaires relevés ici ou là me font sourire : j'aimerais bien qu'on nous explique en quoi la suppression de l'assistance permanente, qui inclue donc automatiquement "conseils et avis", offrirait plus de latitude au CS ! 
Cncernant les "sanctions", nous savons tous que les textes n'en prévoient aucune en cas de manquement à une obligation légale hormis celle (1 seule) mentionnée L.art.18 pour le compte séparé. Encore que la "nullité de plein droit" doive être constatée par le juge. 
Quid par exemple de dispositions permettant au pdt du CS de convoquer lui-même l'AG appelée à sanctionner un syndic en cas de manquement ou de carence dans la gestion du syndicat, comme cela peut être prévu comme précisé L.art.18 dernier alinéa ? (il faut modifier le RDC et prévoir la procédure)
Enfin, mais ce n'est encore qu'un projet je crois, je voudrais accessoirement relever que la prescription décennale a du plomb dans l'aile !
Existe un projet de loi adopté par le Sénat qui prévoit d'unifier les délais de prescriptions (une trentaine en France) afin de les rendre cohérents avec ceux de nos voisins européens : la prescription de 5 ans a été adoptée remplaçant dans quasi tous les cas les délais plus longs. (La prescription trentenaire en matière civile tomberait aussi à 5 ans !)
Si le projet est définitiement adopté je ne donne pas longtemps pour que les 10 ans de L.art.42 soient ramenés à 5 ans.
On pourrait encore s'étendre sur de nombreux points.
Mais si les copropriétaires, qui ignorent déja pour la plupart les textes qui régissent la copropriété, sont dépouillés des quelques dispositions leur permettant d'exercer encore réellement leurs pouvoirs de "propriétaire mandant", c'est la porte plus grande ouverte aux syndics dont nous savons tous que beancoup trop ne sont pas des anges ...  |
Edité par - gédehem le 10 sept. 2008 23:01:26 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 22:59:58
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Cher alex40 et cher syndics, donnez nous votre réponse sur le jugement rendu à l'encontre de votre collègue le cabinet Loiselet, qui attaquait l'article de 60 millions de consommateurs; vous trouverez le jugement sur le site de l'ARC.
Contrairement à certains syndics qui font de la prose sur UI sur le non-fondé des attaques des copros, des CS, des Assoc, ou des journalistes ( n'est ce pas JPM) ce cabinet a été débouté, le jugement du tribunal estimant que les journalistes avaient très correctement fait leur enquête.
Le tribunal demandant à Loiselet de respecter la loi en matière de concurrence.
Gedehem : Si vous n'acceptez pas mes propos, vous pouvez également zappé ce post, et UI. Vous n'avez aucun droit de juger mes propos. Et continuer à écrire que beaucoup ne sont pas du niveau, n'amène pas grand chose au débat également.
Quand au compte séparé, alex40, un article sur le site de l'ARC est interessant, il concerne un syndicat et la LLoyds et une histoire de relevés de compte......
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 23:50:00
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De philippe388
"Quand au compte séparé, alex40, un article sur le site de l'ARC est interessant, il concerne un syndicat et la LLoyds et une histoire de relevés de compte......"
Pour le tribunal le compte individualisé présenté par le syndic n'est pas probant, le syndicat ne peut faire état du solde de ce compte !!! |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 11 sept. 2008 : 07:34:16
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Merci philippe, j'allais oublier que le mercredi matin, c'et le jour où l'oracle délivre ses messages. Eh bien, vous n'allez pas me croire, l'A revient sur notre "fil" en écrivant :
"Nous pensions avoir fait le tour de ce premier problème [le CBS], mais notre interlocuteur nous écrit à nouveau :
« Je vous remercie de votre réponse. Cependant, certains syndics disent que le SOUS-COMPTE pourrait être pour les copropriétaires un excellent substitut au compte séparé tout en permettant aux syndics de bénéficier des produits financiers, donc de maintenir des honoraires plus faibles. Pourriez-vous me dire ce que vous en pensez ? Bien cordialement ».
Vraiment cette question de "l'interlocuteur" vient à point nommé. L'A s'intéresse donc au site d'Universimmo, nous lit et nous répond, c'est une bonne chose.
Je vous fais grâce des redites contenues dans la réponse (encore que je reviendrai sur l'un des nouveaux arguments de l'assoce contre le sous-compte), mais ce qui me frappe est que, comme la précédente fois, l'A ne donne pas son avis sur l'argument en faveur du sous-compte pourtant contenu dans la question " tout en permettant aux syndics de bénéficier des produits financiers, donc de maintenir des honoraires plus faibles.
Je trouve cet oubli intéressant et nulle part aileurs qu'ici, je pourrais le souligner.
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 11 sept. 2008 : 08:22:31
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philippe,
je ne connais pas personnellement Loiselet. Ce syndic qui doit être 10 fois plus gros que moi vient d'être débouté par le tribunal et l'A s'en fait l'écho. Que voulez-vous que j'ajoute ?! |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 11 sept. 2008 : 09:04:33
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Bonjour Gédéhem.
J'ai été très intéressée par vos explications sur l'article 11 du décret: c'est effectivement un point important. Cependant je croyais qu'un syndic bénévole peut toujours être nommé s'il n'a aucune exigence financière, ses obligations étant définies par la loi.
C'est seulement sur la nouvelle version de l'article 21 que vos explications ne me convainquent pas tout à fait:
L'ancienne mouture disait en fait que le CS pouvait se faire "assister par tout technicien de son choix" Ceci permettait (et permet encore malgré mes efforts) à certain syndic que je connais de présenter une mission complète de maître d'oeuvre comme une assistance au CS. (vote en AG inutile donc!)
La nouvelle version autorise le CS à prendre conseil auprès de toute personne de son choix (c'est donc plus large), et la dérive signalée plus haut est évitée par la formule "demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité".
Quant à la "permanence" de l'aide, dans la mesure où le lieu de la prise de conseil n'est pas spécifié, je ne vois pas ce qui empêcherait un CS de demander un avis technique à un comptable pendant deux heures dans les bureaux du syndic. Mais sur ce point, il est possible que vous ayez raison. Mais je maintiens qu'il ne faut pas ouvrir au CS ou au syndic la possibilité d'abus à partir de cet article.
Concernant les "sanctions", il y a bien sûr celle qui revient toujours sous la plume des intervenants: zavez qu'à changer de syndic. Comme si c'était facile:
D'abord il faut que ce soit longuement prémédité.
Ensuite et surtout, le compte unique/individualisé (c'est la même chose, cher alex40, qui persiste à faire semblant de l'ignorer) met des obstacles dont je peux témoigner: il faut changer toutes les autorisations de prélèvements automatiques, de plus en plus nombreuses, que ce soit pour les versements de copros ou pour l'EDF, GDF ec...
Et puis le syndic prélève avant de partir des honoraires que nul ne pourra jamais contester.
Si le compte séparé était obligatoire sans dérogation, on pourrait changer de syndic comme on change de boucher quand la viande est mauvaise. Et les syndics deviendraient, comme le dit joliment alex40, "plus prudents, moins conquérants":
prudents= feraient moins d'"erreurs"?
conquérants= terme guerrier qui suggère un adversaire: qui? nous les copros? damned! on croyait qu'on était dans une relation de confiance, le truc intuitu personae (ça, c'est pour faire bisquer un peu philippe388).
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 11 sept. 2008 : 10:37:18
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alex40 : savez vous comment se présente un sous-compte, comment se présente un relevé bancaire avec un compte de syndicat INDIDUALISE dans votre compte unique ???
J'aimerai votre avis sur les méthodes de Loiselet, sur son contrat,..... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 sept. 2008 : 13:14:04
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Manech : Citation :
Si le compte séparé était obligatoire sans dérogation, on pourrait changer de syndic comme on change de boucher quand la viande est mauvaise.
Cette affirmation est dépourvue de fondement
Il y a une seule différence entre les deux cas. Elle est importante : le nouveau syndic récupère le compte et/ou les fonds sans aucune difficulté après sa désignation.
Pour le reste : aucune différence. Il faut, pour révoquer le syndic en cours de mandat prouver l'existence d'une faute lourde et respecter la procédure usuelle.
Il ne faut pas propager des rumeurs à la légère
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 sept. 2008 : 13:28:54
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Dans le présent sujet, j'ai écrit le 3 septembre (13 h 48) : Citation :
A propos d'un éventuel pourvoi, et comme je l'ai indiqué pour l'affaire de JYL, il me semble que le rôle des associations de défense serait d'apporter leur concours à la réalisation du pourvoi lorsque les chances de succès apparaissent sérieuses et lorsque l'objet du litige est d'intérêt général. Il me semble qu'une association devrait pouvoir disposer d'une manière ou d'un autre d'un moyen de financement des frais du pourvoi.
L'ARC annonce le 10 septembre qu'elle " va en Cassation " à la suite d'un arrêt de la Cour d'appel de Paris . Elle étudie également les moyens de soutenir financièrement la procédure .
Voilà encore un bon effet de ce sujet.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 11 sept. 2008 : 13:29:45
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OK, JPM: j'ai manqué de rigueur, ma comparaison était nulle. Elle m'amusait parce qu'elle faisait du syndic un commerçant, ce qui est une des tendances lourdes actuelles. Je sais bien que de toute façon il faut attendre que la question de la désignation du syndic soit à l'ordre du jour, il faut une proposition concurrente. Pour la révocation en cours de mandat, c'est trop lourd. Bref tout est fait pour que nous ne puissions changer aisément de syndic. S'il est seulement mandataire, ça se justifie,; pas s'il est devenu un commerçant avant tout soucieux de ses produits financiers.
Mais je retiens que vous êtes d'accord sur le fait qu'en cas de compte séparé, le transfert se fait beaucoup plus aisément entre syndics. |
Edité par - manech le 11 sept. 2008 13:38:51 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 sept. 2008 : 15:35:29
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C'est toute l'ambiguité de la situation du syndic !
S'il est simplement "mandataire", le mandant est libre de le révoquer en raison de la rupture du lien de confiance (l'intuitu personœ !).
La rupture de ce lien de confiance, de part et d'autre suffit par elle même !
Mais nous sommes (aussi ?) dans une relation contractualisée, et nous savons tous à quel point ce "contrat", qui n'existe pas légalement, à pris le pas sur le "mandat" puisqu'il le précède !
Relation commerciale ?
Sans aucun doute, il faut le dire : nous sommes maintennant dans une relation exclusivement commerciale, se gargariser de temps anciens sur la position du syndic et la relation personnelle de confiance n'y change rien !
D'où la nécessité de motiver la révocation du syndic s'agissant de la rupture d'un lien commercial avec les implications financières que nous savons !
Mais peut-être sommes nous sortis du fil initié par Alex ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 sept. 2008 : 16:22:06
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Gedehem : Citation :
S'il est simplement "mandataire", le mandant est libre de le révoquer en raison de la rupture du lien de confiance (l'intuitu personœ !).
Non ! La révocation ad nutum du mandataire du Code civil n'est pas possibe lorsqu'il y a mandat d'intérêt commun (Cass civ 13/05/1885). Nous sommes bien dans ce cas puisque le mandataire est rémunéré.
Après cet arrêt du 19e siècle, il y a bien d'autres décisions la dessus.
De nos jours le syndic n'est commerçant que par la forme de son mode d'exploitation. La vraie dérive a été de le considérer comme un prestataire de services, et celà reste vrai en présence des meilleurs syndics qu'on puisse trouver.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 11 sept. 2008 : 16:32:26
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gedehem : Citation :
Mais peut-être sommes nous sortis du fil initié par Alex ?
bien au contraire, les casquettes de mandataire et de commercial avec un contrat (sans existence légale) sont le noeud du problème.
Les syndics veulent gagner sur les 2 tableaux - intérêts sur les fonds des syndicats, et des facturations sur chaque mouvement du syndic.
Vous écrivez que le contrat précède le mandat, c'est bien la tout le problème.
Le syndic est avant tout un mandataire, avec des obligations de mandataires précises, et pour cela il doit rendre des comptes à l'AG, ce qu'il cherche très souvent à éviter ( pas de compte séparé, difficulté de donner les documents comptables, logiciels ringards,pas de contacts avec le CS,...)
Les banques sont majoritaires dans les cabinets de syndic; ils multiplient les relations commerciales, et les facturations. Ils ne font pus leur vrai métier de banquier, seuls l'argent des salariés mais surtout des retraités les interressent!!!
Pour le moment les syndics jouent sur tous les tableaux, mais cela ne peut plus durer, puisque " certains" pour ne pas dire plus, ne respectent pas la loi, ou du moins lorqu'elle ne les arrange pas.
Un contrat clair de syndics, un compte séparé, un livret A pour les comptes de travaux,... alors les copropriétaires seront avertis de la façon de travailler de cette profession.
Une transparence des relations commerciales et une concurrence saine des honoraires, un contrat renouvelable tous les ans par l'AG,..
Est-ce si compliqué ?? Est-ce juridiquement faisable ?? ....
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 11 sept. 2008 : 21:43:47
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Bonsoir,
Le syndic est-il un commerçant ou pas ?
Très intéressant votre sujet, mais pouvez-vous me dire :
Quel index vous appliquez chaque année pour l’augmentation de vos honoraires.
Cordialement Marcy
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 11 sept. 2008 : 21:44:54
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| Désolée il faut lire sur quel indice ;) |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 07:46:46
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Cette discussion sur le mandat et le contrat est intéressante pas seulement d'un point de vue juridique. Je suis mandaté par une collectivité pour gérer son immeuble et je signe avec elle un contrat pour définir le plus précisément possible comment s'effectuera cette mission et à quelles conditions.
Notre métier a beaucoup évolué au cours des 15 dernières années, cela est dû à l'évolution des moeurs et au fait que les membres de la collectivité citée plus haut ont aussi des exigences personnelles ; les copropriétaires ont demandé aux syndics de plus en plus de services en plus de la tâche centrale confiée par leur collectivité de gérer les parties communes de leur immeuble. Peu à peu notre métier est donc devenu un métier de prestataire de services.. Il a fallu adapter nos tarifs à cette tendance lourde et l'idée d'une rémunération unique prônée par certains est à ce titre une absurdité. Combien de fois répétons-nous à nos copropriétaires, pardon monsieur, la question que vous nous posez est une question d'ordre privatif, nous n'avons pas à nous en occuper dans le cadre de notre mission centrale.. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 08:57:51
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alex40 : je ne crois pas que les copropriétaires en demandent plus au syndic. Vous ( les syndics) avez créé de nombreux postes pouvant prétendre à facturationj ( archives, visites, gestion des dossiers d'assurances,...) qui font partie de votre mission depuis longtemps.
alex40 : Citation :
la question que vous nous posez est une question d'ordre privatif, nous n'avons pas à nous en occuper dans le cadre de notre mission centrale..
Vous n'avez pas à vous occuper des questions d'ordre privative, ce n'ets pas dans votre contrat. Si vous le faites, facturez vos interventions aux copropriétaires. Aucun rapport avec votre mandat et votre contrat avec le Syndicat. Cet argument ne tient pas.
Vous (syndic) avait désiré imposer un contrat, vous le mettez en cause à chaque fois que le CS ou un copro. vous interpelle, pour passer une facture supplémentaire. Si la CNC a voulu définir une liste des taches comprises dans votre contrat pour un montant d'honoraires fixé, c'est bien que celui-ci n'est pas souvent respecté, et que ceci continu avec de nouveau abus.
Prestataire de service c'est bien votre métier, NON ???
Votre mandat est de gérer la copropriété et de rendre compte au syndicat pendant l'AG. Vous n'avez pas à répondre aux exigences personnelles de certains copros ( sauf en cas de vente, mais ceci est dans vos contrats!!) dans le cadre de ce mandat; généralement les syndics renvoient ces personnes au CS. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 09:30:24
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De Philippe : Citation :
Prestataire de service c'est bien votre métier, NON ???
NON
Représentation légale du syndicat et administration de l'immeuble.
Il suffit de lire les textes.
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 09:45:56
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marcy,
Mes honoraires sont augmentés chaque année afin qu'ils restent pratiquement au même niveau en euros constants.
Si, une année, mes honoraires ne bougent pas, cela veut dire simplement qu'ils baissent en euros constants ! Or dans le même temps, toutes mes dépenses croissent, notamment mes charges de personnel qui représentent près de 60% de mes produits.
Je propose donc habituellement un taux d'augmentation de l'ordre de 3%. Le taux d'érosion monétaire dépassera cette année ces 3% (3,6%) |
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Anne-Laure75
Contributeur actif
44 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 11:42:16
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Citation :
Initialement posté par marcy
Bonsoir,
Le syndic est-il un commerçant ou pas ?
Très intéressant votre sujet, mais pouvez-vous me dire :
Quel index vous appliquez chaque année pour l’augmentation de vos honoraires.
Cordialement Marcy
L'indice "tête du client" .
Ce ne sont pas des honoraires comme un avocat, un medecin.. mais une rémunération.. contractuelle ! |
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Réflexion sur l'article Universimmo sur les syndic
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