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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 09 sept. 2008 : 17:56:33
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L'inconvénient majeur est ici que le droit des sociétés commerciales prévoit la fusion absorption d'une société par une autre.
Cette opération a pour effet le tranfert de l'universalité des droits et obligations de la société absorbée dans le patrimoine de la société absorbante. En gros, tout se passe comme dans le cas d'un héritier (au sens propre du terme, notamment un fils unique au décès de son père veuf). L'héritier, sauf les cas de refus ou de l'ancienne acceptation sous bénéfice d'inventaire, est de plein droit investi des droits et obligations qu'avait son père décédé.
Dans les deux cas, les " partenaires " (co-contractants notamment) n'ont pas leur mot à dire.
Ceci étant, le droit commercial est très respectable  Mais c'est un droit de marchands, plus largement étendu maintenant aux entrepreneurs. Comment peut-on reprocher aux syndics des pratiques marchandes alors qu'on les a laissés, - sinon incités -, à entrer dans le monde des marchands et des financiers ?
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 19:43:05
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Citation :
Comment peut-on reprocher aux syndics des pratiques marchandes alors qu'on les a laissés, - sinon incités -, à entrer dans le monde des marchands et des financiers ?
Effectivement.
Puis-je comprendre que vous trouveriez souhaitable que les syndics se recentrent sur leur activité libérale règlementée, et laissent de côté les activités annexes (chasse aux produits financiers, courtage en assurance, diagnostics immobiliers...) qui ont tendance, chez certains syndics,(admirez comme j'essaie d'être modérée, donc honorable!)à prendre trop de place par rapport à leur activité première de gestion d'immeuble et à transformer le mandant en client?
Si tel est votre point de vue, comment ce "on" qui les a laissés -sinon incités- à entrer dans le monde des marchands et des financiers devrait-il procéder maintenant? Je pense que ce "on" désigne les pouvoirs publics. Vous avez écrit qu'à l'origine, c'est pour compenser la fixation autoritaire des honoraires des syndics qu'"on" a laissé les syndics entrer dans un monde qui n'aurait pas dû être le leur. Depuis 1986, les honoraires sont libres, mais les syndics ont gardé le pli ancien.
Pensez-vous qu'il faudrait légiférer? Dans quel sens?
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 20:00:34
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tous ces termes latins sont bien jolis, mais j'ai rarement assisté à une AG our ces termes sont employés.
Nous sommes loin de la réalité quotidienne de la copropriété; je doute même que certains de nos ministres seront à même de comprendre ces beaux discours d'universitaires; JPM un peu de grecque ancien pour clore le débat!!!
Même notre alex40, le bon syndic!! semble largué comme la plupart d'entre nous.
Nous avons heureusement chaque dimanche la messe en français.amen!!
Cette profession a très bien profité et pofite encore des flous artistiques de la loi. Elle la contourne, car le syndic est malin, dans beaucoup de cas, elle ne respecte pas les recommandations de la CNC,elle invente des quitus, des nouveaux forfaits, des nouvelles facturations, ....
Le compte séparé est une obligation, mais on invente une dérogation!!
Cette situation perdure, mais il est difficile pour les copropriétaires d'accepter en 2008 que leurs fonds profitent aux syndics, qu'il est difficle de vérifier les comptes de LEUR syndicat car impossible de faire un rapprochement bancaire simple, qu'il est difficile d'accepter que la loi ne soit pas souvent respectée,...
les chiens aboient, mais la caravane des gentils syndics parlant latin passent. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 22:49:37
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BOnsoir manech
Le terme de horde sauvage ne me serait pas du tout venu à l'idée s'agissant de personnes aussi civilisées que vous discutant autour de ce fil. Mais cette comparaison pourtant ne vous plaît pas et je sens une pointe d'énervement dans votre réaction contrôlée.
J'étais pour le compte unique car je ne connais que cela. Mais suis prêt en effet à ouvrir autant de sous compte que j'ai d'immeubles à gérer pour aller dans votre sens. Après tout, les pointus du contrôle trouveraient là de quoi exercer leur art.
Mais plus je me rapproche de vous, plus vous vous éloignez. Pire, le dialogue n'existe plus, vous en êtes à estimer que seul le CBS doit survivre.
Ô rage ! ô désespoir ! ô manech ennemie !
Et puis vous persistez, vous insistez en évoquant Caton l'ancien qui il ya bien longtemps répétait à toutes occasions "Delenda Carthago est". Nous sommes donc prévenus.
Je me console cependant en pensant que toute comparaison n'est pas raison et qu'il a bien dû se passer un siècle entre l'énoncé de ce voeu et sa réalisation.. Ouf !
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 08:05:27
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Citation :
Si j'ai bien compris, c'est ce caractère personnel du mandat qui pose problème quand un syndic vend son cabinet, mandants compris, comme s'il s'agissait de meubles.
En dehors de ce cas, je me demande ce qu'il en est quand il s'agit de grands groupes:
exemple vécu: L'AG élit comme syndic Monsieur A., titulaire de la carte professionnelle nécessaire. Elle ne l'a jamais vu (il habite à 100 kms de Paris).
Monsieur A. est représenté par Monsieur B. directeur de l'agence x; nul copropriétaire n'a jamais vu Monsieur B. Monsieur B. confie la gestion de mon immeuble à Monsieur C. Celui-là, je ne sais pas s'il a la carte professionnelle, mais l'AG le connaît, puisque c'est lui qui vient aux AG, justifiant ainsi les 140 euros de prestation horaire.
Cependant nous savons que dans les faits, l'immeuble est géré au jour le jour par Madame D., qui rédige les ordres du jour et les PV d'AG (à partir des indications souvent sommaires de C., d'où des erreurs inévitables). Quasiment personne ne connaît madame D.
Je sais bien que Monsieur A. est responsable in fine de tout, mais
où est l'intuitu personae du syndic là-dedans, avec ses compétences et ses qualités humaines?
Il me semble que ce n'est pas un problème de mots, mais un authentique problème de gestion.
Quand un AG élit un syndic, il a rencontré en amont le conseil syndical. Le patron A du cabinet est connu des représentants de l'immeuble. Je ne laisse à personne le soin de ce premier contact. Je vais sur l'immeuble, je le visite et m'entretiens avec ses responsables. Il est vrai qu'ensuite je transmets le dossier à mon directeur B qui choisit le gestionnaire C qui va s'en occuper concrètement avec son assistante D. Tous les gestionnaires ont une "carte grise" délivrée par la préfecture.
A ne peut pas gérer en direct tous les immeubles du cabinet. Il doit déléguer comme dans toute société. Mais le lien s'est créé entre les responsables de l'immeuble et le patron qui les a rencontrés et c'est ce lien auquel il faut que je veille comme à la prunelle de mes yeux pour conserver la confiance, l'intuitu personae qui a été à l'origine du choix. C'est d'ailleurs ce lien qui ne me fait pas redouter les prophéties calamiteuses que j'entends ici ou là sur notre profession. Mais il est vrai qu'il faut à tous moments rester vigilants et ne pas décevoir.
Mais si une erreur est commise par B, C ou D, A est le seul responsable. D'où notamment la nécessité du contrôle. lecture du courrier, surtout des recommandés, chaque matin avant diffusion, des fax, des courriels... C'est un vrai boulot et surtout ça ne s'arrête jamais !
Et si un jour vous parveniez à nous réduire notre profession à quia, ce n'est certainement pas les brillants diplômés employés dans vos associations préférées qui pourraient faire le métier à notre place. Ils ont trop goûté aux délices du fonctionnariat à heures fixes.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 08:47:48
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Alex40, si j'écris "exemple vécu", c'est que je parle d'un exemple que je connais personnellement. Je ne parle pas de vous, bien sûr. En fait ce qui m'intéresse dans ce post, ce n'est pas continuer la liste des récriminations individuelles ou lire les justifications individuelles, c'est tenter de comprendre les évolutions de votre métier pour voir ce qui peut raisonnablement être changé pour qu'il y ait moins de problèmes. (Je viens de parcourir les travaux de la CNC de 1997, j'y vois dénoncés maints des problèmes actuels, et m'inquiète des suites des travaux de la CNC 2008 sans intervention musclée des pouvoirs publics.)
En fait Vous et Philippe388 représentez sans doute deux pôles extrêmes: Vous voyez le métier de syndic comme une activité libérale fondée sur la personne et la confiance (ce qui ne vous empêche pas de chercher à faire de la gratte financière, c'est l'une de vos charmantes contradictions).
Pour Philippe388, l'exemple de F...a lui a prouvé et lui prouve tous les jours qu'être syndics est une activité commerciale. Philippe388 n'a aucune confiance en son syndic, il exige simplement de lui qu'il fournisse les prestations pour lesquelles il est payé. C'est pourquoi il le garde, au grand étonnement de certains Uinautes.
Mandant contre client, mandataire contre prestataire, la coexistence dans votre métier -chez des syndics différents, mais surtout chez chaque syndic- de de ces deux pôles antagonistes me semble prouver que votre métier est fondamentalement malade, et qu'il a besoin d'un remède de cheval.
Personnellement je fais assez confiance au docteur JPM pour proposer des remèdes.
Mais j'attends encore des suggestions précises et neuves sur la façon de sanctionner les abus manifestes: "amendes" infligées par un juge de proximité en cas de violation flagrante d'une loi d'ordre public? (j'en vois bondir!) En tant que justiciable, je constate que je paie si je ne mets pas ma ceinture de sécurité ou si je fume dans un lieu public, mais mon syndic peut impunément violer la loi? On me dit que si j'attaque mon syndic, je dois attaquer mon syndicat! le syndicat ne peut demander au syndic de se traîner lui même au TGI! Yaqua changer de syndic! avec les problèmes liés au changement!
Franchement l'impunité de fait n'est pas acceptable.
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Edité par - manech le 10 sept. 2008 09:23:51 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 09:47:52
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En ce qui concerne les travaux de la CNC de 1997, non seulement ils sont restés sans suite, mais encore certains points sur lesquels un accord était intervenu ont été ensuite déniés. C'est le cas pour les honoraires dits de mutation.
On reproche aux syndics de gratter tout ce qui peut générer une rémunération, serait-ce abusvement. Il y a certes des cas critiquables.
Mais par ailleurs les syndics doivent, à l'occasion d'une vente, donner des indications financières mais également des renseignements techniques et administratifs. Ils décomptent à ce titre une rémunération. On vient leur qu'ils ne sont tenus que de l'état daté (rensignements financiers). La lecture des travaux parlementaires montre que dans l'esprit du Législateur l'état daté comporte les deux documents. On prétend que le notaire pourrait obtenir ces renseignements autrement. Ce n'est pas vrai.
Même si celà était vrai, le bon sens commanderait de recourir à un informateur unique plutot que d'aller consulter six ou sept administrations !
On passe des heures sur ces vétilles alors qu'il y a tant à faire par ailleurs.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 09:55:22
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Citation :
il y a tant à faire par ailleurs
Notre sage du forum (ceci dit sans aucune ironie) pourrait-il dresser la liste? |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 10:17:59
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manech : Citation :
Mandant contre client, mandataire contre prestataire, la coexistence dans votre métier -chez des syndics différents, mais surtout chez chaque syndic- de de ces deux pôles antagonistes me semble prouver que votre métier est fondamentalement malade, et qu'il a besoin d'un remède de cheval.
Tout est dit.
Cette réforme est plus que nécéssaire, les groupes financiers suivront cette réforme, ils font sauter simplement la case "syndic" et ses mauvaises " habitudes".
Les petits cabinets disparaitront dans les années qui viennent; peut-être un petit espoir si ils changent leur mentalité, et respectent la loi et les copropriétaires; mais je doute beaucoup de leur bonne volonté, à lire les posts des syndics intervenants.
Il est évident que le compte séparé pour les organismes financiers n'est pas du tout un problème pour eux.
alex40 : Citation :
J'étais pour le compte unique car je ne connais que cela. Mais suis prêt en effet à ouvrir autant de sous compte que j'ai d'immeubles à gérer pour aller dans votre sens. Après tout, les pointus du contrôle trouveraient là de quoi exercer leur art.
Etes vous sur de ce que vous affirmez ?? Vous n'avez pas de sous-compte pour chaque immeuble que vous gérez ??? expliquez nous comment vous faites ??
Vous n'aimez pas les contrôles des CS, il n'y a aucun art à exercer la dedans, mais simplement vérifier votre gestion. Vous devez rendre des comptes, c'est votre mandat.
manech : [quote][Franchement l'impunité de fait n'est pas acceptable./quote]
Vous avez remarquez que les syndics emploient le mot "erreur" et nons pas abus de biens sociaux, détournements de fonds, non-respect de la loi,..... |
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Henri2
Pilier de forums
223 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 11:27:42
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****** Modérateur ******
L'expression " acquis d'escrocs " (conservée mais mise en évidence ci-dessous) est ici mal venue et incompatible avec la nécessaire sérénité du débat qui, pour l'essentiel, a été respectée tout au long de ce débat intéressant.
Citation :
Initialement posté par alex40
De Henri 2
"En clair interdire cette profession de faire des actes de commerce, de toucher des commissions de rétrocession de courtage, des intérêts sur des capitaux qui ne leur appartiennent pas en d'autres termes de s'enrichir avec des produits financiers dont ce n'est pas leur fonction de base qui devrait être rigoureusement précisée dans leur statut. Et a fortiori d'être libre de tout lien extérieur d'ordre personnel, professionnel et financier qui pourraient être interprétés comme constituant une entrave à leur intégrité et objectivité avec une garantie de sécurité et de transparence liées à la gestion des fonds qui leurs sont confiés.
Avec obligation d'être rémunérés qu'en honoraires.
En fait comme les experts comptables sans aller jusqu'aux notaires qui sont obligés de passer par la caisse des dépôts pour les mouvements de fonds de leurs clients, je crois qu'on en est pas encore à 400 milliards d'euros de flux annuel entre leurs mains "
Henri2. Comme vous le savez, depuis quelques années, il est interdit d'interdire. Surtout sans avoir demandé leur avis aux personnes concernées dont vous décidez unilatéralement du sort.
Diable, nous aurions de gros soucis à nous faire, si l'on vous confiait les clés du pouvoir !
Henri2, Il faut lire ce que pense la partie adverse, c'est utile dans une négociation.
Pirouette et de clown de l'  alex40
Vous n'apportez plus rien au débat que vous même avez lancé sur ces "pauvres gentils syndics professionnels", ma réponse était adressée à JPM et là comme je m'y attendais vous avez bondi !
Car vous ne voulez surtout pas que l'on touche à ces acquis d'escrocs !
Citation :
Initialement posté par alex40
Et si un jour vous parveniez à nous réduire notre profession à quia, ce n'est certainement pas les brillants diplômés employés dans vos associations préférées qui pourraient faire le métier à notre place. Ils ont trop goûté aux délices du fonctionnariat à heures fixes.
Qui plus est vous continuez sournoisement alex40 sous votre pseudo de "très honorable syndic professionnel" qui se bat pour survivre - c'est trop facile d'utiliser le site d'UNIVERSIMMO grand public, pour celà - à porter des invectives contre l'ARC.
Notre association travaille elle au grand jour avec tous les pouvoirs publics, pour améliorer sans cesse le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et pour défendre les copropriétaires , on pourrait se poser la question si VOUS, vous continuez à améliorer la gestion de ces copropriétés qui vous sont confiées 
Et même si vous êtes un VRAI syndic qui vous cachez sous ce pseudo
Vous savez ce n'est pas à un vieux routier de l'informatique et du traitement de l'information à qui vous allez apprendre comment certaines personnes essaient de la manipuler cette information 
Heureusement que la majorité des UI, j'en suis convaincu, sont des copropriétaires et des syndics qui veulent faire avancer les choses !!
Et il est vrai que le but de l'ARC est d'aider :
- les conseils syndicaux des copropriétés qui sont gérées par des conseils syndicaux ;
- les syndics non professionnels (bénévoles OU coopératifs) ;
- mais aussi les copropriétaires individuels.
et là vous avez beaucoup de soucis à vous faire 
Voyez son programme fin 2008-2009, ne vous en déplaise :
ARC Abus n°1504: 03 09 08/©
Les objectifs et actions de l’ARC pour 2008-2009
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Pour ceux qui veulent savoir quel sera le programme de travail de l’ARC pour 2008-2009 et soit sont déjà adhérents à l’ARC, soit veulent nous rejoindre pour rendre plus efficace notre action, voici une liste commentée de notre « programme ».
Comme on va le voir, les vacances sont bien finies...
1. Empêcher la hausse des charges en copropriété
Cette année nous allons plus que jamais continuer à aider nos adhérents à maîtriser les charges.
Nous allons lancer deux opérations à leur intention :
Opération « inflation zéro » : où nous donnerons à nos adhérents DOUZE moyens d’éviter l’inflation en 2008-2009, voire douze moyens pour faire baisser les charges.
Opération « devenez un éco-syndicat » : où nous expliquons comment devenir un syndicat « éco-nome » et « éco-logique ». Là aussi nous fournirons le mode d’emploi détaillé.
En plus de ces deux opérations, nous sommes en train de lancer des actions multiples concernant les économies d’énergie en copropriété.
Après la publication de notre guide du Bilan Energétique nous allons sortir prochainement (novembre 2008) - sous le parrainage de l’ADEME - un guide de 300 pages très pratique intitulé : « Copropriété : le temps des économies d’énergie et du développement durable ».
À côté de cela nous allons mettre en place (en partenariat avec l’ADEME - Agence de Défense de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie) un Contrat de Performance Energétique d’un nouveau genre adapté aux copropriétés et (en partenariat avec l’ANAH - Agence Nationale de l’Environnement ) un nouveau type d’assistance énergétique aux copropriétés.
D’ici un mois nous pourrons vous présenter ces deux nouvelles initiatives riches de promesses pour les copropriétés. Comme vous le constaterez : malgré la météo, ça « chauffe » à l’ARC.
2. Obtenir que le compte séparé devienne enfin une réalité et une généralité dans toutes les copropriétés de France
Ceux qui ne sont pas persuadés de l’intérêt de cette action peuvent lire la réponse que nous apportons à un Internaute à ce sujet ( : « L’ARC et les syndics »).
Ils verront pourquoi il faut imposer le compte séparé entre autres pour garantir une bonne maîtrise des charges.
3. Obtenir un arrêté des prix concernant les contrats de syndic, seul moyen de rétablir la transparence des honoraires et éviter les abus coûteux
Comme nous l’avons montré et le démontrons chaque semaine (voir rubrique : « Les nouveaux contrats de syndic ») l’avis du CNC (Conseil National de la Consommation) n’a presque rien changé en ce qui concerne les pratiques tarifaires des syndics.
Seul un arrêté ou un décret permettra que s’instaurent des règles opposables à tous en ce domaine et empêchera les abus qui non seulement n’ont pas cessé mais qui prospèrent.
D’où notre volonté de faire aboutir rapidement ce dossier.
4. Profiter de la Loi BOUTIN sur le Logement pour faire passer dans la loi des mesures permettant d’améliorer le fonctionnement des copropriétés
Oui nous avons bien l’intention de mobiliser nos députés et sénateurs pour qu’ils intègrent dans la Loi BOUTIN nos demandes concernant l’amélioration du fonctionnement des copropriétés. Rappelons nos 21 demandes :
Renforcer la majorité nécessaire lorsque le syndic veut être dispensé d’ouvrir un compte bancaire séparé pour la copropriété.
Prévoir de fixer par décret la liste des tâches de gestion courante obligatoire dans les contrats de syndic ainsi que les modalités de facturation des prestations supplémentaires.
Instituer des sanctions en cas de signature par le syndic d’un contrat non autorisé par l’assemblée générale avec une entreprise liée de près ou de loin avec le cabinet du syndic.
Améliorer la mise en œuvre amiable de l’assurance de responsabilité civile professionnelle des syndics.
Revenir sur la suppression totale de toute possibilité de compléter l’ordre du jour après l’envoi de la convocation.
Préciser certaines restrictions en matière de représentation en assemblée générale pour éviter des abus (mandats permanents ; mandats donnés à un salarié du syndicat).
Préciser la liste des personnes pouvant / ne pouvant pas faire partie du conseil syndical.
Améliorer le décret relatif au « carnet d’entretien des copropriétés ».
Permettre au Conseil syndical de convoquer valablement une assemblée générale en cas d’empêchement ou de « vacance » du syndic.
Introduire une possibilité de co-gestion par le conseil syndical.
Pérenniser l’article 49 de la loi de 1965 concernant la possibilité de mise à jour du règlement de copropriété à la majorité simple.
En cas de prêt collectif, garantir les droits et intérêts des copropriétaires et du syndicat des copropriétaires.
Rendre obligatoire la mise en place de « fonds gros travaux » et prévoir un produit d’épargne et une fiscalité adaptée avec sécurisation de leur détention.
Normaliser et préciser par voie réglementaire ce que doit contenir le « questionnaire du notaire » en cas de vente.
Modifier l’article 26 e) de la loi de 1965 concernant l’ouverture/fermeture des portes d’une copropriété.
Améliorer et clarifier l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 réputant non écrites les clauses contraires à l’ordre public.
Favoriser l’intervention précoce dans les copropriétés fragiles en créant un article 29-1-1 dans la loi du 10 juillet 1965.
Permettre la « liquidation » judiciaire des copropriétés (emportant effacement total ou partiel des dettes) en cas de scission judiciaire.
Améliorer l’exercice du « privilège spécial » dont bénéficient les copropriétés.
Permettre la scission en volume des grandes copropriétés hétérogènes.
Elargir et améliorer le recrutement des administrateurs provisoires nommés pour redresser les copropriétés en difficulté.
5. S’attaquer aux problèmes des gros travaux en copropriété (programmation et financements)
Mettre en place une méthode simple et peu coûteuse concernant la programmation des gros travaux en copropriété et obtenir que le problème du financement de ces gros travaux soit pris en compte : voilà un autre « grand chantier » pour l’ARC en 2008-2009.
6. Obtenir que la Commission des Clauses Abusives se prononce (enfin) sur les nouveaux contrats d’ascenseurs et leurs clauses abusives
Après l’annonce selon laquelle notre demande d’examen des nouveaux contrats d’ascenseurs par la Commission des Clauses Abusives allait être satisfaite, nous allons évidemment faire en sorte que la Commission fasse VITE et BIEN son travail et nous permettre d’éliminer rapidement des contrats d’ascenseurs les clauses défavorables aux copropriétaires.
7. Obtenir un nouveau report du calendrier concernant les travaux de mise en conformité des ascenseurs et la pérennisation de la TVA à 5,5 %
Après avoir obtenu le report de la première tranche au 31 décembre 2010 nous allons agir pour obtenir un report de la deuxième tranche ainsi que la pérennisation de la TVA à 5,5 % pour ces travaux.
8. Obtenir qu’un premier bilan de l’application du « décret comptable » en copropriété soit effectué et faire en sorte d’agir en fonction de ce bilan
Trop de syndics n’appliquent pas correctement le « décret comptable » qui, par ailleurs présente quelques difficultés. Il faut donc :
faire un bilan partagé (ministères, professionnels, associations) de l’application de ce décret ;
faire corriger les mauvaises pratiques ;
obtenir les améliorations qui s’imposent en ce qui concerne le décret.
9. Commencer à agir pour obtenir une modification des obligations concernant la teneur du plomb dans l’eau
Allons nous supporter d’avoir à payer 20 milliards de travaux (ou plus) pour traiter un problème qui n’existe pas (la teneur actuellement tolérée n’induisant aucun problème de santé publique, d’après les spécialistes eux-mêmes) ?
Nous avons décidé d’agir dès 2008 pour éviter cela.
10. Enfin, s’attaquer au problème de la « garantie financière » des syndics professionnels qui, en cas de problèmes, joue mal et de façon partielle (quand elle joue), ceci au détriment des copropriétaires
Les récentes faillites et détournements de fonds (IBS ; GMG-Hermabessière, etc.) qui laissent de nombreuses copropriétés sans argent montrent que la « garantie des syndics » fonctionne mal. IL faut donc, là aussi, faire un bilan et améliorer le dispositif.
Vous le voyez, les problèmes sont nombreux et vont nécessiter une mobilisation de toutes nos énergies et de tous nos adhérents.
Bon courage, donc, à NOUS tous pour cette année 2008-2009.
Ceci est mon droit de réponse, Messieurs d'UNIVERSIMMO , qui n'engage que moi, adhérentet syndic non professionnel, je le répète de l'ARC et ma dernière intervention sur ce TOPIC de " Réflexion ".
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Edité par - Henri2 le 10 sept. 2008 11:42:10 |
Edité par - JPM le 10 sept. 2008 15:10:58 |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 12:52:43
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Henri 2,
Etre comparé à un clown est plutôt un compliment. Un clown est sympathique et énonce sans complexe des vérités.
Etre traité d'escroc l'est moins et frise l'insulte. Mais l'attaque est tellement inattendue, grotesque qu'elle ne peut que vous ridiculiser. Attention, Henri 2, vous perdez votre sang froid.
Mais je comprends votre agacement et votre désarroi. Il est plus confortable de monologuer sur un site à soi que de dialoguer sur un site comme Universimmo. Je vous engage tout de même à un peu plus de retenue car vous montrez ici un visage bien intolérant.
En réalité, vous devriez au contraire être satisfait de la teneur de ce fil. Ne représente-t-il pas un fantastique écran publicitaire pour votre assoce préférée ? Vous pouvez même en faire la promotion.
Vive donc Universimmo qui nous accueille vous et moi, non ?
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 14:51:21
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alex40 : Citation :
Etre comparé à un clown est plutôt un compliment. Un clown est sympathique et énonce sans complexe des vérités.
Etre traité d'escroc l'est moins et frise l'insulte. Mais l'attaque est tellement inattendue, grotesque qu'elle ne peut que vous ridiculiser. Attention, Henri 2, vous perdez votre sang froid.
Mais je comprends votre agacement et votre désarroi. Il est plus confortable de monologuer sur un site à soi que de dialoguer sur un site comme Universimmo. Je vous engage tout de même à un peu plus de retenue car vous montrez ici un visage bien intolérant.
En réalité, vous devriez au contraire être satisfait de la teneur de ce fil. Ne représente-t-il pas un fantastique écran publicitaire pour votre assoce préférée ? Vous pouvez même en faire la promotion.
Vive donc Universimmo qui nous accueille vous et moi, non ?
alex40 vous prenez toutes les réponses à vos 20 pages de texte comme des attaques personnelles!!! drôle d'attitude.
je ne sais pas si vous avez lu tout le texte de henri2, il précise qu'il est adhérent de l'ARC, mais aussi syndic non-prof. Cela mérite que vous y attachiez un peu plus de considération, un copro. qui est syndic bénévole prouve qu'il s'est engagé dans la gestion de sa résidence.
Quand au clown, il se cache derrière un maquillage, et l'on ne peut connaitre sa vrai face, et quand on vous traite de clown, je ne crois pas que ce soit vraiment un compliment!!! mais quen on veut avoir raison à tout pris...!!!
Vous croyez détenir la vérité à vous seul, relisez de nouveau les posts d'henri2, de jPM, de manech et des autres,.....
J'aimerai vous voir intervenir sur les autres posts d'UI, sur les asemblées, les travaux, les CS, la comptabilité,... des copros attendent des bons conseils et de l'aide, ils se foutent de connaitre votre bas de bilan !!!!!
alors, pourquoi cette haine pour l'Arc??? quel procès avez vous perdu ??? sur quelles " erreurs" ???
alex40 : Citation :
et énonce sans complexe des vérités.
alors cette vérité !!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 15:07:59
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Je trouve "amusante" l'intervention d'Henri2 ...
Comme nous ne sommes pas dansun cirque, je ne ferais pas de commentaire.
A propos de points exposés par Henri 2, je voudrais en apporter quelques autres passés sous silence et pourtant d'importance, en vrac :
- "Prévoir de fixer par décret la liste des tâches de gestion courante obligatoire dans les contrats de syndic ...."
Avant de s'en occuper, il serait peut être bon d'introduire dans la loi ce "contrat de syndic" qui n'existe pas actuellement et préciser sa nature :
D'où la pirouette actuelle d'un décret d'application d'une loi qui impose ce contrat alors que la loi qu'il est censé appliquer n'en fait pas mention (qui est le clown ?)
- quid d'une refonte de D.art.11-4°, qui donne la prééminence du "contrat" sur le mandat : le mandat découle maintenant de la présentation d'un contrat alors que ce contrat n'est que la conséquence du mandat donné ! (dans l'ancienne mouture, le "contrat" était "modalités pratiques d'exécution du mandat", ce qui avait bien plus de sens !) (ARC très silencieus lors de cette modif !)
- quid d'une refonte de D.art.10, l'actuelle mouture donnant au syndic le quasi monopole de l'ODJ des AG, y compris en lui donnant le moyen de refuser une question demandée avant la notification de la convocation. (J'ai le souvenir des réactions positives de l'ARC sur ce point alors que j'attirais son attention sur les travers qui en découleraient)
- quid d'une refonte de D.art.27 réintroduisant l'assistance permanente du CS, depuis 2004 supprimée renforçant ici encore le pouvoir du syndic. (même chose sur le curieux silence de l'ARC et autres assoces de coproprios)) |
Edité par - gédehem le 10 sept. 2008 15:13:51 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 15:17:22
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C'est à juste titre que Gedehem met en exergue des points importants du statut de la copropriété.
Et notamment ce fameux contrat de syndic que la loi ne connait pas, mais dont traite son décret d'application. Un cas type d'illégalité d'un décret 
On pourrait d'ailleurs ajouter quelques autres points,comme la possibilité pour un copropriétaire de contester pendant dix ans son compte personnel alors que l'assemblée a approuvé régulièrement les comptes.
Va pour la protection des droits individuels ! Mais un peu de bon sens ne ferait pas de mal
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 15:22:07
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Citation :
Initialement posté par alex40
En réalité, vous devriez au contraire être satisfait de la teneur de ce fil. Ne représente-t-il pas un fantastique écran publicitaire pour votre assoce préférée ? Vous pouvez même en faire la promotion.
Vive donc Universimmo qui nous accueille vous et moi, non ?
Bonjour Alex40,
Il me semble que vous êtes le seul responsable de la teneur de ce fil.
Et l’ARC n’a nullement besoin de ce forum pour faire sa promotion.
Ceci dit, tout le mérite vous en revient, soyez-en remercié, vous êtes un vrai SaintDic.
Merci également à Universimmo qui nous permet de dialoguer, n’est-ce pas ?
Cordialement.
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 17:42:34
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philippe,
je ne devrais plus vous répondre car je connais désormais votre façon de penser. Néanmoins, en dépit de vos idées fixes répétées en boucle, je ne parviens pas à vous ignorer... Sans doute parce que je vous sens sincère.
Je vous répète donc que je n'éprouve aucune haine envers l'ARC.
Je n'ai non plus aucun procès en cours ni à venir avec elle, promis, juré.
Je pense même que cette assoce joue un rôle non négligeable, dans la mesure où depuis qu'elle est parvenue à leur conscient, les syndics sont devenus peut être plus prudents, moins conquérants et cela nous le lui devons en bonne partie...
De surcroît, les sujets qu'elle traite sont souvent intéressants.
Simplement sous ses dehors de grande modestie, de grande écoute et de bon samaritain, j'y lis, à tort ou à raison, volonté de puissance et messianisme. La personne qui m'a apostrophé en me traitant notamment de clown a un comportement, à y bien regarder, qui s'apparente à de l'intégrisme. Cela me met mal à l'aise et pour tout dire m'inquiète.
Mais je me dis pour me rassurer que si je ressens cela confusément, d'autres plus importants que moi, les décideurs quoi, s'en sont probablement aperçus eux aussi...
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 18:07:36
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Je peux en rajouter une couche sur l'ARC ?
Elle a le mérite d'exister, pour le plus grand bien des copropriétaires (et accessoirement des syndics, comme le précise Alex).
Mais hélas, en raison sans doute de la formation d'origine de ses pricipaux responsables, elle n'a pas le discours, le ton de son niveau !
Je veux dire qu'entre le petit syndicaliste de base qui tract dans son quartier en discutant avec les passants et le dirigeant national ayant ses entrées aux ministères il y a une dimension que n'ont pas su saisir/sentir ses dirigeants.
La lecture des "abus" par exemple est ici révélatrice du fait que toutes les marches de l'escalier n'ont pas été monté : on reste dans la polémique, le ton et les termes utilisés étant du niveau "syndicaliste de base revendiquant 3 francs 6 sous auprès de son sale capitaliste de patron" et non le propos d'un responsable national censé alors exposer des faits avérés au regard de la législation d'un ton sans doute ferme et sans complaisance mais tout de même mesuré d'un analyste qui cherche à convaincre ...
Chacun sa personnalité, sans doute ! Mais il faut bien comprendre à quel niveau on se positionne.
Ceci étant, s'il n'y avait pas l'ARC où en seraient la copropriété en général ...... et les syndics en particulier ...? |
Edité par - gédehem le 10 sept. 2008 18:10:21 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 18:46:53
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alex40 : vous avez changez le mot de "bolchévicks" en "intégristes " pour cette assoc. Ces mots ont un sens très fort, et n'ont toujours rien à faire dans un débat que vous désirez d'un haut niveau.
Le mot clown est certainement moins fort que les votres. De plus je ne crois pas à votre sincérité sur vos différents avec l'ARC.
Vous ne désirez pas répondre à mes questions, choississez vos contradicteurs, mais ici nous sommes sur un forum, et non à une réunion de syndics, il y a quelques copros qui posent de bonnes questions.
Gedehem : Citation :
elle n'a pas le discours, le ton de son niveau !
Bien sur il est difficile d'avoir votre niveau, gedehem !!.... encore un peu de latin SVP....
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 19:48:55
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D'abord un grand merci à Gédéhem qui a une parole libre.
Citation :
"Prévoir de fixer par décret la liste des tâches de gestion courante obligatoire dans les contrats de syndic ...."
Avant de s'en occuper, il serait peut être bon d'introduire dans la loi ce "contrat de syndic" qui n'existe pas actuellement et préciser sa nature :
D'où la pirouette actuelle d'un décret d'application d'une loi qui impose ce contrat alors que la loi qu'il est censé appliquer n'en fait pas mention
Citation :
- quid d'une refonte de D.art.11-4°, qui donne la prééminence du "contrat" sur le mandat : le mandat découle maintenant de la présentation d'un contrat alors que ce contrat n'est que la conséquence du mandat donné ! (dans l'ancienne mouture, le "contrat" était "modalités pratiques d'exécution du mandat", ce qui avait bien plus de sens !) (ARC très silencieus lors de cette modif !)
Vous avez sûrement raison, il est sûrement regrettable qu'un décret soit "illégal", mais je ne crois pas que ces points soient prioritaires pour résoudre des )problèmes précis. Si je me trompe, j'espère que vous prendrez le soin de me le montrer.
Citation :
- quid d'une refonte de D.art.10, l'actuelle mouture donnant au syndic le quasi monopole de l'ODJ des AG, y compris en lui donnant le moyen de refuser une question demandée avant la notification de la convocation. (J'ai le souvenir des réactions positives de l'ARC sur ce point alors que j'attirais son attention sur les travers qui en découleraient)
Ceci me paraît effectivement important.
Citation :
- quid d'une refonte de D.art.27 réintroduisant l'assistance permanente du CS, depuis 2004 supprimée renforçant ici encore le pouvoir du syndic. (même chose sur le curieux silence de l'ARC et autres assoces de coproprios))
Là, je ne comprends absolument pas votre critique: le Dalloz 2008 semble penser que la nouvelle rédaction donne plus de latitude au CS.
JPM voudrait que l'on revoie Citation :
la possibilité pour un copropriétaire de contester pendant dix ans son compte personnel alors que l'assemblée a approuvé régulièrement les comptes.
10 ans, cela paraît beaucoup; mais il est vrai que lorsqu'on voit comment sont contrôlés et donc approuvés les comptes par des non professionnels, peut-être faut-il laisser du temps.
D'autres suggestions? en particulier pour des sanctions possibles pour les rares syndics incompétents ou indélicats? (Je rappelle qu'il y a plus de gens honnêtes que de voyous, plus de gens bien portants que de malades, etc... cela n'empêche pas qu'il est indispensable de corriger ce qui sort de la norme acceptable.)
Pourquoi suggérer? peut-être pour amorcer quelque chose qui ne soit pas que récriminations, et le refiler à l'ARC qui avec son "énergie/ activisme/ poujadisme/ intégrisme/ ... bien connus " (barrer les mentions inutiles) s'en emparera pour peut-être faire bouger tous ceux qui sont debout sur la pédale de frein. |
Edité par - manech le 10 sept. 2008 20:18:43 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 20:22:50
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voici un courrier de la présidente de la CNAB lu sur le site de l'ARC : Citation :
Certains points de comptabilité dédiés à l'immobilier que vous soulevez, peuvent en effet être Intéressants à discuter, car déjà présents antérieurement au nouveau plan comptable ; II y a également des problèmes générés par l'application du nouveau plan comptable (des commissions officielles au niveau national travaillent encore sur le sujet et auxquelles, sauf erreur de notre part, vous participez). II y a également des mesures appliquées progressivement sur un plan pratique et tout cela sans augmentation d'honoraires (qui sont pour vous toujours trop élevés). Il ressort de l'application des nouvelles normes comptables, un surcroît en temps de travail de l'ordre de 30 % ; s'ajoutent de plus des contraintes de logiciel qui ont besoin d'évoluer encore etc...
Comme d'habitude, et pour justifier auprès de membres de conseils syndicaux de vos actions agressives auprès des instances légales et des syndics, d'emblée des erreurs, des omissions et les phases transitoires de basculement Informatique d'écritures comptables sont automatiquement pour vous de la dissimulation, de la malversation.
Vos 22 observations « indigestes » pour plus des trois quarts des membres des conseils syndicaux (Ils sont rarement comptables), vous permettent ainsi de lancer des affirmations gratuites et le plus souvent ridicules, le principal pour vous étant qu'il n'en ressorte que votre leitmotiv : « les syndics tous des fraudeurs ». Combien il serait plus constructif mais moins productif évidemment pour vous, de relever les différents problèmes que vous avez pu rencontrer au cours de vos contrôles France entière, de les analyser honnêtement, au lieu de faire passer une image négative auprès de conseillers syndicaux.
Comme la plupart des syndics (ne parlons pas des rares confrères douteux) nous essayons au mieux et en fonction de nos moyens d'appliquer les textes, et si possible d'améliorer et d'adapter en collaboration avec les professionnels et surtout ceux qui sont sur le terrain et qui savent de quoi ils parlent, une transparence des comptes présentés en assemblée générale.
manech vous parlez de la pédale de frein !!!
La confrérie des syndics tient exactement le même discours qu'alex40 sur la dure vie des syndics, avec leur problèmes comptables, et des "erreurs informatiques",.....
que les copors et les CS ne sont pas capables de vérifier des comptes, que l'ARC est un accusateur public,...
Que du copier-coller,!!!
Encore quelques semaines avant fin 2008, et nous connaitrons la réponse des pouvoirs publics sur l'avenir de cette profession.
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Réflexion sur l'article Universimmo sur les syndic
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