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pyramide
Pilier de forums
217 réponses |
 Posté - 08 sept. 2008 : 23:09:04
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Bonsoir,
Merci à JPM et ALEX 40 de nous fournir ce débat constructif, clair, précis et extrêmement intéressant, et ce sans passion.
Merci à JPM d'être intervenu afin d'apporter la sérénité nécessaire à ce débat que je suis, même si ce n'est pas mon domaine de prédilection, avec intérêt.
Permettez JPM cependant sur :
"En premier lieu, je signale à tous les intervenants et surtout à Pyramide que l'insertion du principe de la gestion par compte séparé dans le statut par la loi SRU résulte, lors de la première lecture devant l'Assemblée nationale, d'un amendement n° 1222 déposé par MM. Marchand, Aschieri, Mme Aubert, MM. Cochet, Hascoët et Mamère. "
D'oser vous réclamer humblement de nous informer de la provenance des textes préparatoires rédigés pas les assistant(e)s parlementaires.
Il est certain que le nom des députés ayant déposé ne peut légitimement présupposer une quelconque pression et cela personne ne peut le dénier.
Merci encore à ALEX 40 (qui joute honorablement face à une horde sauvage) et JPM (qui tient sincèrement à l'honorabilité de la joute) pour la qualité de ce débat.
Cordialement.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 08:52:56
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alex40 : Citation :
Notons en passant que le mécanisme du compte séparé fait disparaître les " avances du syndic ", sauf à ce qu'il sorte vraiment de sa poche des fonds pour abonder le compte séparé. Dans le cas du compte unique, les avances du syndic sont généralement prélevées sur la trésorerie global et génères fatalement un insuffisance de représentation des fonds.
Expliquez nous ce que vous appelez " avances du syndic " ???
Si je comprends votre phrase, vous prélevez sur un compte indidualisé des fonds d'un syndicat pour boucher les trous d'un autre syndicat ???
En tant que grand donneur de leçons de comptabilité pouvez vous nous dire si ceci est bien légal ?? sur quels textes vous appuyez vous pour faire ces" avances du syndic" , ces avances sont faites sur des fonds des syndicats et ne sortent surement pas de la poche du syndic.
Votre phrase est bien la preuve que vous faites un amalgame entre l'argent de votre société et celui des syndicats de copropriétaires.
Je crois également que je connais bienmieux la comptabilité que vous (je suis gérant de ma société), et vos arguments sur le compte séparé ne me satisfont en aucun cas, surtout sur ces histoires " d'avances du syndic "
Qu'en pense JPM l'universitaire ??? Vous parlez de garantie fianancière depuis quelques posts, êts vous rassuré quend un syndic avoue qu'il joue avec les fonds de ces mandataires ??
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 09:01:14
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alex40 : pouvez vous nous donner une précision sur le mode de placement des fonds des syndicats que vous gérez. Caisse d'épargne, Sicav, ou également quelques placements à plus hauts risques mais avec de bien meilleurs rapports ???
Quelle est la position des caisses de garantie si vous faites de mauvais placements, avec quelques pertes. Vous n'êtes pas une banque !!!
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 09:16:15
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De Alex40
"MAIS des risques subsistent. Ils sont d'une autre nature. Le dispositif de garantie doit être modifié en fonction de ces natures nouvelles. Dans la pratique, je ne vois que des détournements volontaires à prendre en compte."
Compte séparé ou compte individualisé il y aussi la possibilité de travaux engagés par le syndic sans décisions de l'A.G. et de travaux urgents sans convocation de l'A.G. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 09:30:27
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philippe bonjour.
Vous êtes tellement remonté contre moi que vous en venez à m'attribuer des phrases énoncées par d'autres, en l'occurrence JPM !
Puis-je vous prier d'être plus attentif et retenu dans vos propos.
Attention, vous allez vous rendre malade ! |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 09:33:40
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| Vous aussi jb22 vous m'attribuez le propos d'un autre, que se passe-t-il ? |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 09:43:46
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Ce qui se passe, c'est que sur ce forum on a l'habitude que les citations soient distinguées du commentaire autrement que vous ne le faites:
vous cliquez sur la ligne "format" avant dernière icône, et à l'intérieur des deux "quote" vous insérez la citation par copié/collé. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 09:45:12
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Citation :
Initialement posté par philippe388
alex40 : pouvez vous nous donner une précision sur le mode de placement des fonds des syndicats que vous gérez. Caisse d'épargne, Sicav, ou également quelques placements à plus hauts risques mais avec de bien meilleurs rapports ???
Quelle est la position des caisses de garantie si vous faites de mauvais placements, avec quelques pertes. Vous n'êtes pas une banque !!!
La compagnie qui garantit mes fonds mandants interdit évidemment tout placement hasardeux, la bourse bien sûr et même les sicav de trésorerie qui sont pourtant considérées en général comme un placement sans risque.
J'utilise les véhicules de placement, genre compte à terme, très traditionnel donc, qui ne procurent certes pas une rémunération importante mais qui m'assurent d'une sécurité totale !
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Edité par - JPM le 09 sept. 2008 16:25:39 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 09:45:46
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De philippe388
"Expliquez nous ce que vous appelez " avances du syndic " ???
Si je comprends votre phrase, vous prélevez sur un compte indidualisé des fonds d'un syndicat pour boucher les trous d'un autre syndicat ???"
En fait il y a abus de confiance, détournement des fonds d'un syndicat au profit d'un autre.
Il faut remarquer que cela ne choque pas les honorables parlementaires.
Je retrouve dans l'édition de 1992 du "Code de la copropriété" (Litec) le texte suivant concernant les arguments en faveur du compte unique:
-"Le compte séparé entraîne une plus grande rigidité de la gestion alors que la fongibilité" des comptes des divers syndicats permet une certaine "solidarité temporaire entre les copropriétaires"(doc.Sénat,n53,p.9)."L'institution de comptes séparés a pour effet quasi mécanique d'entraîner l'augmentation des fonds de roulement" a-t-il été affirmé."
A cette époque on ne parlait pas de la rémunération des fonds du compte unique, le sujet était tabou ! |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 09:55:15
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| Merci manech, j'ignorais cette pratique, je vais essayer de m'y conformer. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 10:40:03
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JB 22 Citation :
Compte séparé ou compte individualisé il y aussi la possibilité de travaux engagés par le syndic sans décisions de l'A.G. et de travaux urgents sans convocation de l'A.G.
NON , JB, il ne faut pas tomber dans ce piège comme bien d'autres.
Quand un syndic commande des travaux de manière manifestement irrégulière (excès de pouvoir), le litige éventuel ne relève en aucun cas de la garantie financière. Il relève de la responsabilité civile du syndic, avec couverture par son assureur RCP et non par son garant financier.
Ce dernier n'est appelé que dans deux cas bien précis :
Cas 1
- Gestion par compte unique
- Fin de mandat du syndic pour quelque cause que ce soit
- Il est établi qu'à ce moment la trésorerie est de 12 325 €
- Le syndic n'est pas en mesure de représenter les fonds du syndicat, c'est à dire de lui faire un chèque de 12 325 €
Dans la plupart des cas, l'intervention du garant financier n'est nécessaire qu'en cas de perte par le syndic d'un certain nombre ou de la totalité des mandats qu'il détient.
Quand le syndic ne perd qu'un mandat, il est toujours en mesure de représenter les fonds du syndicat partant, quitte à aggraver l'insuffisance de la représentation globale des fonds de mandants.
Cas 2
- Gestion par compte séparé
- Fin de mandat du syndic pour quelque cause que ce soit
- Il est établi qu'à ce moment la trésorerie est de 12 325 €
- Mais un contrôle permet d'établir que le syndic a fait un prélèvement de 2000 € dépourvu de toute justification, serait-ce des honoraires contestables. La trésorerie réelle est donc 14 325 €
Ce sont les seuls cas d'intervention du garant financier.
Pour Pyramide qui écrit : Citation :
D'oser vous réclamer humblement de nous informer de la provenance des textes préparatoires rédigés pas les assistant(e)s parlementaires.
On peut trouver sur le site de l'Assemblée Nationale ou sur celui du Sénat, en texte intégral, les " travaux préparatoires " et les débats parlementaires pour chaque loi.
Les travaux préparatoires sont ceux des commissions saisies des projets ou propositions de loi, sous la forme d'un rapport détaillé.
L'étude des travaux parlementaires apporte un éclairage précieux pour l'interprétation de termes ou d'expressions contenus dans le texte finalement adopté.
C'est le cas pour l'expression " engagement juridique " qui figure dans l'article 14-3 de la loi. Ceus qui prétendent que l'engagement est l'enregistrement de la facture n'ont pas lu les travaux préparatoires.
Les travaux préparatoires sont reconnus comme instrument d'interprétation de la loi. A ce titre ils peuvent être présentés devant un Tribunal.
Dans certains cas, ils montrent que le texte voté par le Parlement exprime le contraire de ce que voulait le Législateur  . C'est fréquent lorsqu'un amendement rédigé par un non-juriste a été voté à la va-vite en séance de nuit à 2 h du matin.
Enfin la citation des noms des auteurs d'un amendement n'est pas vaine. On peut légitimement penser, sans atteinte à non honorabilité , qu'un député communiste auteur d'un amendement n'avait pas pour but d'exonérer les bénéficiaires de hauts revenus d'une disposition fiscale nouvelle.
On peut, à l'inverse, penser que tel député, dont les idées sont connues, n'a pas proposé de favoriser l'avortement. Ils n'ont fait l'un et l'autre qu'user régulièrement de leur droit de proposer un amendement.
Avance du syndic : Dans le jargon de la jurisprudence en matière de copropriété, dans le cas de la gestion par compte unique, il y a avance du syndic lorsqu'il paie une facture due par un syndicat alors que la position de la trésorerie du syndicat ne le permet pas.
Dans la plupart des cas les avances de ce genre sont involontaires. La position de la trésorerie du syndicat concerné n'a pas été suivie avec suffisamment d'attention, et surtout, les paiements antérieurement effectués n'ont pas été enregistrés ponctuellement.
En cas de perte du mandat, le syndic peut être amené à agir contre le syndicat pour obtenir le remboursement d'une avance non soldée, conformément à l'article 1999 du Code civil.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 10:54:03
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Vous ne me rendrez pas malade alex40!!! ceci ne réponds pas à ma question précise, qui vous gêne!
alex40 : Citation :
Vous êtes tellement remonté contre moi que vous en venez à m'attribuer des phrases énoncées par d'autres, en l'occurrence JPM !
alex40 : Citation :
MAIS des risques subsistent. Ils sont d'une autre nature. Le dispositif de garantie doit être modifié en fonction de ces natures nouvelles. Dans la pratique, je ne vois que des détournements volontaires à prendre en compte."
Fautes avoués sont à moitié pardonnées !!! et les détournements involontaires, qu'entendez vous par la, des petites erreurs de la comptable,,,
alex40 : je n'ai rien contre vous, mais dans les pratiques de votre métier,et de vos grands discours sur les syndics malheureux, chargés de travail, attaqués de toute part par des asso. si méchantes; que vous appeliez alex40, paul652 dupont22,...
Il est vrai que les syndics cachent ces pratiques et la vérité aux copropriétaires.
Mais je suis très très surpris que le mot de d'abus de confiance vous ai échappé lorsque votre profession gère les différents fonds des syndicats comme un seul compte, le leur !!!
Je ne fais pas confiance en vos placements, puisque les syndics ne donnent jamais le contenu exact de ceux-ci ???
Alex40, vous n'êtes peut-être pas un joueur, mais d'autres collègues certainement ( voir abus sur l'ARC, quand certains syndics partent avec la caisse, si! si! cela existe alex)
Quand au fait que le compte séparé augment mecaniquement le fond de roulement, ce n'est pas choquant, et ce n'est pas systématique. Il faudra bien venir à un compte travaux obligatoire, qui aura pour effet de réduire le fond de roulement basique.
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 11:09:33
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| philippe, la seconde citation n'est pas de moi non plus... |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 11:57:42
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de JPM
"NON , JB, il ne faut pas tomber dans ce piège comme bien d'autres.
JPM il faut aussi apprendre à lire, je n'ai pas parlé de "responsabilité financière" ou de "R.C.P" mais répondu à l'interlocuteur qui ne voyait que les détournements de fonds à couvrir dans le cas du CBS.
Mes excuses sincères à Alex40 : Rendons à César...
Dur dur à suivre avec les citations des uns et des autres, je m'y perd. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 13:53:02
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JB 22 Citation :
JPM il faut aussi apprendre à lire, je n'ai pas parlé de "responsabilité financière" ou de "R.C.P" mais répondu à l'interlocuteur qui ne voyait que les détournements de fonds à couvrir dans le cas du CBS.
J'ai fort bien lu et je maintiens : il n'y a que des détournements de fonds à couvrir dans le cas du CBS. Rien d'autre.
Une facture payée deux fois ? C'est une faute de gestion qui relève de l'assureur de responsabilité.
Un chèque enregistré sur un autre immeuble ? il suffit de le régulariser. C'est toujours possible.
Mais par ailleurs vous avez bien raison d'évoquer la solidarité temporaire (sic) des syndicats. Vous pouvez ajouter quelques UInautes qui ont vanté le compte unique parce que le syndic paie alors les factures, même s'il n'y pas de sous
C'est pourquoi je souris quand on brandit des pratiques qui ont été approuvées officiellement pendant des lustres.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 15:00:27
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Pyramide a écritCitation :
Merci encore à ALEX 40 (qui joute honorablement face à une horde sauvage) et JPM (qui tient sincèrement à l'honorabilité de la joute) pour la qualité de ce débat.
Pour l'honorabilité de la joute,, je lui conseille d'aller sur Universimmo pro; les gens honorables sont entre eux, pas sur un forum "copropriétaires" c'est-à-dire "horde sauvage".
Sur l'efficacxité du débat, je vois quand même deux évolutions:
1)alex40 qui était pour le compte unique veut maintenant que le compte individualisé soit généralisé. Halte! Ne faites pas du mauvais esprit en disant que c'est la même chose! Non, le compte individualisé est un compte unique qui a l'apparence du compte séparé!
(PS si je persifle, c'est pour ne pas pleurer de rage.)
2) pour ma part, alors qu'auparavant je pensais qu'il fallait que l'AG accorde la dispense d'ouverture du compte séparé à la majorité de l'article 26; j'ai changé. Je pense, comme l'honorable JPM et les autres pays européens, qu'il faut imposer le compte séparé, sans dérogation possible. Après, on verra.
Comme la mode est au latin, je parodierai en latin de cuisine ce que disait Caton l'ancien à propos de Carthage:
delendus est comptus unicus! (il faut détruire le compte unique) |
Edité par - manech le 09 sept. 2008 15:44:13 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 15:43:16
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JPM a écrit à propos du mandat de syndic qu'il était Citation :
Intuitu personae = en considération de la personne ; vous achetez votre journal chez le vendeur le plus proche (intuitu loci = en considération du lieu) ; mais vous consultez le docteur Dubois en considération de sa compétence et de ses qualités humaines;
Si j'ai bien compris, c'est ce caractère personnel du mandat qui pose problème quand un syndic vend son cabinet, mandants compris, comme s'il s'agissait de meubles.
En dehors de ce cas, je me demande ce qu'il en est quand il s'agit de grands groupes:
exemple vécu: L'AG élit comme syndic Monsieur A., titulaire de la carte professionnelle nécessaire. Elle ne l'a jamais vu (il habite à 100 kms de Paris).
Monsieur A. est représenté par Monsieur B. directeur de l'agence x; nul copropriétaire n'a jamais vu Monsieur B. Monsieur B. confie la gestion de mon immeuble à Monsieur C. Celui-là, je ne sais pas s'il a la carte professionnelle, mais l'AG le connaît, puisque c'est lui qui vient aux AG, justifiant ainsi les 140 euros de prestation horaire.
Cependant nous savons que dans les faits, l'immeuble est géré au jour le jour par Madame D., qui rédige les ordres du jour et les PV d'AG (à partir des indications souvent sommaires de C., d'où des erreurs inévitables). Quasiment personne ne connaît madame D.
Je sais bien que Monsieur A. est responsable in fine de tout, mais
où est l'intuitu personae du syndic là-dedans, avec ses compétences et ses qualités humaines?
Il me semble que ce n'est pas un problème de mots, mais un authentique problème de gestion. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 16:32:39
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C'est bien pour celà qu'on peut rire jaune que une Haute juridiction oppose l'intuitu personae aux textes du droit commercial.
Il faudrait créer des sociétés civiles professionnelles de syndics permettant également l'activité de gestion locative mais excluant celle d'agent immobilier.
On aurait les avantages de l'exploitation en société sans les inconvénients du droit commercial.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 16:41:21
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Et lorsque le mandat est donné à la SARL X dont M. A titulaire de la carte est le directeur/gérant, inuile de vous dire que la Madame D employée de cette Ste peut être connue ou non, cela ne change rien au fait que c'est la SARL X qui est syndic !
L'intuitu pesonœ avait un sens, juridiquement parlant, lorsque la personne dont il s'agissait était physiquement identfiable, votre M. A, et qu'il y avait avec lui une proximité permettant de "considérer la personne" !
Avoir de la considération pour une peronne physique, sans aucun doute !
En avoir pour une personne morale ? C'est à voir !
Autrement dit, ce qui était une vérité commune dans le passé ne l'est ps du tout aujourd'hui !
Concernant le rachat d'un cabinet par un autre, de nombreux jristes ce sont penchés sur cette relation privilégiée de personne physique à personne physique : mandat de syndic conclu en considération de la personne physique, du responsable, du dirigeant.
Mais faute d'une évolution du droit dans ce domaine, évolution liée à l'évolution de la Société et de ses structures, le juge considère toujours que le mandat donné au 'cabinet A' en raison de la considération portée à son responsable M. A reste "intuitu personœ" lorsque ce Cabinet A passe sous la coupe de la Ste Y, au besoin sans M. A, considérant que la personnalité juridique du 'Cabinet A' n'est pas affectée.
N'en doutez cependant pas : la considération personnelle que je peux avoir pour JPM n'est pas la même que celle que je peux avoir pour la Ste X ou Y ... !
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 16:44:02
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JPM mentionneCitation :
les inconvénients du droit commercial.
Très rapidement, pourriez-vous dire quels sont les inconvénients du droit commercial par rapport au droit civil dont dépend l'activité de syndic? |
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Réflexion sur l'article Universimmo sur les syndic
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