|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
alex40
Pilier de forums
424 réponses |
 Posté - 06 sept. 2008 : 20:12:12
|
Bonsoir à tous. Pour permettre un meilleur suivi de lecture, j'ai mis en rouge la teneur du § de l'article de l'A.
Attention : actuellement on assiste à la naissance d’un nouvel argument chez les petits et moyens syndics ; en fait, selon eux, le compte séparé ou non serait désormais indifférent aux gros syndics (rachetés massivement par des banques) puisque de toute façon, disent-ils - même en compte séparé - la maison mère (la banque) profitera de la trésorerie des copropriétés.
La suppression du compte unique professionnel du syndic (et donc son remplacement par la formule généralisée des CBS) entraînerait la suppression générale des produits financiers versés aux syndics au titre de leurs fonds mandants.
Chaque syndic, indépendant ou filiale de banque, va donc bien s’appauvrir uniformément du montant des produits financiers qu’il ne perçoit plus.
De ce point de vue, tous les syndics vont bien se trouver à égalité.
MAIS,
*Si 50% des syndics appartiennent désormais à des banques.
*Si, pour les besoins de l’exposé, ces banques détiennent 100% de la clientèle des syndics en France (et le raisonnement restera aussi fort si elles n’en détiennent que 70 ou 80%).
*Si 100% des syndics perdent 100% de leurs produits financiers,
100% de ces produits financiers (et on imagine l’ampleur des sommes en cause au niveau d’une profession) seront bien encaissés par les banques détenant actuellement 50% des syndics de la place. CQFD
Dès lors, affirmer sans complexe que la concurrence deviendra plus loyale est désinvolte et correspond à une contre vérité absolue, une supercherie.
En réalité l’A se moque bien de cet aspect des choses, ce n’est pas son combat, mais c’est le mien.
Alors, tous les syndics devront trouver les produits de substitution à cette rémunération perdue. Mais on a compris que les uns devront plus fortement ramer que les autres.
Car, j’entends ici ou là, « il faut augmenter les honoraires de base pour compenser la perte avérée des produits de trésorerie », mais personne ne m’explique comment je vais devoir procéder avec mes copropriétés pour leur faire comprendre qu’ils doivent augmenter leur propre contribution parce que des théoriciens l’ont décidé ainsi. Comme la quasi-totalité de ces gens là sont aussi ceux qui ont accepté de me dispenser du CBS, je vais trouver chez eux beaucoup d’incrédulité et disons le d’hostilité.
Ils vont même jusqu’à dire que les gros syndics pourraient être des partisans du compte séparé uniquement pour « asphyxier » financièrement les petits et moyens syndics. Ainsi - selon eux - il faut défendre le compte non séparé comme outil de protection des gentils petits et moyens syndics contre les gros méchants syndics !
Ce que nous répondons est simple : le jour où l’on verra les cabinets FONCIA, LAMY, ICADE, ceux du Crédit Agricole, etc. ne pas se battre comme des perdus pour imposer à leurs copropriétés le compte NON séparé, nous nous poserons peut-être la question de la pertinence de cet argumentaire fantaisiste. En attendant, nous n’avons pas vraiment constaté, c’est le moins qu’on puisse dire, que les gros syndics étaient tombés amoureux du compte séparé. Fermons la parenthèse.
« Fermons la parenthèse », l’oracle a parlé et a délivré son message, l'argument est forcément fantaisiste.
Pourtant il serait bon de ne pas traiter ce sujet à la légère.
Pour l’instant, il est normal que les dirigeants de chacune des filiales se battent pour conserver leurs produits financiers. On les comprend, ils ont des objectifs à atteindre et sont jugés sur leur capacité à les remplir. Déjà qu’il doit leur être imposé le taux de rémunération de leurs fonds mandants, ils ne vont pas se laisser tondre aisément.
Mais si l’on se situe un cran au dessus, au niveau des états majors de ces groupes, on peut imaginer qu’ils soient un jour tentés de hâter cette échéance pour non seulement récupérer les produits financiers de leurs filiales, non seulement récupérer les produits , tous les produits de leurs clients, mais aussi à cette occasion faire une belle moisson de syndics parmi les 50% des syndics indépendants, affaiblis par cette mesure insensée.
Amélioration des marges, élargissement des parts de marché, s'il vous plaît, tapis rouge pour l’assoce.
Des groupes, alliés objectifs d’associations, quelle horreur, mais aussi quelles belles perspectives pour les une financièrement et pour les autres, politiquement !
Si on ne peut plus compter sur les gros confrères, si on ne peut pas compter sur les associations, il va falloir qu'on se bouge sérieusement auprès des pouvoirs publics. Sinon qui va nous protéger ?
|
Signaler un abus  |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 sept. 2008 : 00:27:02
|
Alex,
Je ne vois pas les choses tout à fait de la même manière, sans nier pour autant l'exactitude de certaines de vos observations.
Il faut d'abord se poser sur un appui solide : il y a actuellement une atteinte certaine au jeu de la concurrence. Cette atteinte doit impérativement être supprimée.
Il faut ensuite prendre en considération que la gestion saine, raisonnable et prudente d'un syndicat de copropriétaires s'accompagne d'un niveau moyen de trésorerie qui n'est pas juteux pour les banquiers
Il n'est pas sérieusement contestable que le paiement tardif des fournisseurs, et le défaut de placement approprié des réserves ou autres disponibilités contribuent pour beaucoup à l'assiette de la rémunération des fonds.
Je laisse de côté les budgets prévisionnels trop étoffés (rares de nos jours) et les " fonds de roulement excessifs " (exceptionnels).
Il n'est pas question d'exiger du syndic professionnel qu'il vérifie chaque semaine s'il est possible de mettre 500 ou 1000 € sur le livret A du syndicat. Il est néanmoins possible d'utiliser plus souvent et judicieusement cet instrument de placement ou tout autre de même nature.
Les taux de retour sur investissement actuellement exigés par les financiers sont, dans de nombreux domaines d'activité, incompatibles avec les pratiques courantes de la bonne gestion à moyen et long terme. C'est plus vrai encore pour l'administration de biens immobiliers.
Dans certains cas on constate que ces financiers connaissent mal les textes applicables à la branche. Ainsi par exemple pour l'article 39 du décret du 17 mars 1967 qui est rarement respecté lorsqu'un emprunt est souscrit auprès d'une banque liée à la société syndic.
De la même manière, on peut se demander actuellement ce que les Lloyds sont venus faire dans le domaine très particulier de la garantie financière. Dans un sinistre en cours assez important, l'assureur RCP du syndic vient d'être condamné à financer la procédure engagée par un syndicat créancier et l'expertise comptable ordonnée par le Juge !!!! Mauvaise surprise pour l'assureur 
Des centaines de syndicats ont adopté le compte individualisé qui leur a été présenté comme un compte séparé par le syndic. A la suite des arrêts récents dont celui du 9 avril 2008 de JYL, que répondrait un Tribunal au syndicat qui demanderait la conversion immédiat de son sous-compte en un vrai compte séparé, plutot que la nullité du mandat du syndic ? Hé ! Hé ! Belle affaire à plaider 
Pour couper court, il est bien évident que l'environnement actuel n'est pas compatible avec le caractère civil du mandat de syndic. Il en est de même avec son caractère intuitu personae.
Vous faîtes valoir que la généralisation impérative du compte séparé entraînerait la perte de la rémunération des fonds pour le plus grand profit des banquiers, et au détriment commun des syndics et des copropriétaires. Admettons, dans l'immédiat, l'exactitude de cette remarque.
Dans de nombreux cas, une amélioration sensible de la qualité de la gestion compenserait cet inconvénient, même sur le plan strictement financier. Beaucoup de syndicats seraient en mesure d'obtenir des réductions sur devis de l'ordre de 5 % auprès d'entreprises sachant qu'elles seront payées dans un délai correct.
Pour les banquiers ? Certainement pas possible d'immobiliser les fonds dans les mêmes conditions. Donc gain plus modeste, je pense.
La vraie question, au final, est de savoir si, en cas de suppression de la dispense, certains investisseurs n'abandonneraient pas le marché. Je n'en ai pas la moindre idée, mais j'ai conservé le souvenir de la volte-face de la Générale des Eaux, dans des conditions un peu différentes, il est vrai.
Tout celà n'exige pas de traiter les uns et les autres d'escrocs ou de voleurs. Il y a dans la plupart des cabinets, à tous les niveaux, des collaborateurs (trices) qui ne demandent qu'à bien faire.
Et il ne faut pas oublier qu'il y a maintes copropriétés qui tournent bien
et ...qu'il reste des syndics indépendants
|
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 07 sept. 2008 : 08:41:04
|
JPM a dit:Citation :
Pour couper court, il est bien évident que l'environnement actuel n'est pas compatible avec le caractère civil du mandat de syndic. Il en est de même avec son caractère intuitu personae.
Pour contribuer à la formation des copropriétaires, pourriez-vous expliquer aux non juristes ce que cela signifie? |
| Signaler un abus |
|
|
alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 07 sept. 2008 : 09:16:53
|
Je poursuis et achève mes commentaires sur l'article de l'A traitant du CBS. En rouge toujours les mots de l'A.
Car, la raison la plus forte de rejeter le compte NON séparé est encore ailleurs. En effet, le compte unique entraîne ce que nous appelons une gestion « perverse » des copropriétés : perverse et coûteuse pour les copropriétaires. Pour la raison simple que les syndics - dans le but de percevoir le plus de produits financiers possibles - vont gérer les copropriétés pour disposer en permanence de la trésorerie la plus abondante :
-ils vont gonfler les budgets, ce qui entraîne des hausses de charges ;
Cela fait partie des fables répétées depuis des lunes, sans que personne ne trouve à y redire. Pourtant quand on y réfléchit une seconde, on se dit que c'est une insulte adressée aux conseils syndicaux et aux copropriétaires en assemblée.
Qui peut croire qu'un conseil syndical ne va pas faire remarquer au syndic que son budget est trop élevé par rapport aux dépenses de l'année précédente ?
Qui peut penser qu'aucun copropriétaire ne va rouspéter en assemblée pour la même raison ?
Ce que je constate au contraire, est la fantastique propension des copropriétaires à vouloir réduire leur budget pour baisser les appels de fonds au long de l'année. C'est certes une mauvaise chose car au moment de la régularisation des comptes il faudra bien ajuster les recettes aux dépenses.. mais c'est comme celà que les choses se passent et pas l'inverse. L'A le sait et pourtant elle persiste. Pourquoi ?
-ils vont payer les fournisseurs le plus tard possible (ceux-ci vont finir par répercuter ces délais dans leurs prix ; de plus 5 % à plus 10 %) ;
C'est un jeu dangereux pour un syndic d'agir de la sorte, car tôt ou tard cette pratique lui reviendra dans le nez et il perdra la confiance de ses copropriétaires. Une réputation est tellement fragile, on met tellement d'années à la créer, et on risquerait de tout compromettre pour une politique à la petite semaine ?
Et les entreprises, les artisans, ils ne disent rien ? Qui là aussi va croire cela.
*Une entreprise connue du syndic va s'adresser à la direction en se plaignant de son comptable et le syndic va immédiatement s'exécuter en s'excusant car les sociétés sérieuses ne sont pas légion !
*Une entreprise inconnue du syndic qui subirait cette pratique ne manquerait pas d'en informer les copriétaires qui réagiraient aussitôt n'en doutons pas.
Quant aux entreprises d'eau, d'électricité, de téléphone, vous n'avez pas intérêt à retarder leurs paiements car elles coupent le robinet. Non là aussi on est dans le fantasme !
-ils vont maintenir des fonds de roulement inutiles ;
Il peut arriver que des avances de trésorerie soient encore trop élevées par rapport à la norme de 1/6è du budget. Là, il faut compter sur le souci du syndic de se conformer à la loi, mais surtout sur la vigilance des conseils syndicaux et là je l'admets volontiers, l'A a un rôle à jouer.
-ils vont faire voter des travaux et attendre le plus longtemps possible après l’appel de fonds pour commander effectivement les travaux, etc.
Rien à dire sur ce sujet sinon m'insurger que l'A continue à diffuser ce genre d'âneries. Le syndic malhonnête, le syndic cynique, le syndic manipulateur. Pardon je ne me reconnais absolument pas dans ce tableau caricatural à souhait. Et ce qui est grave est que l'A énonce cet argument en faveur du CBS, non pas avec des réserves, au conditionnel, non, c'est pour elle un fait avéré.
C'est proprement scandaleux de dire que le syndic retarde sciemment des travaux pour se faire de la trésorerie.
Comme si d'ailleurs la présence d'un CBS pouvait protéger la copropriété de ce genre de pratique.
Pour finir, rappelons que le compte NON séparé est également dangereux puisqu’il rend plus difficile l’exercice de la garantie financière en cas de faillite du syndic ( voir abus numéro 1391).
[black]On parlait de garantie financière plus haut et on disait qu'il y avait des garants plus sûrs, plus corrects que d'autres. Je partage le point de vue qu'il faudrait réviser la législation dans ce domaine et accentuer les contrôles des syndics bien en amont ; on éviterait bien des problèmes en aval.
L'A caricature les méthodes des syndics, dans le but de démontrer l'intérêt du CBS. Son discours est bien rodé et passe bien devant un parterre qui lui est acquis naturellement.
Il va falloir qu'elle démontre sa capacité à convaincre un cercle plus large d'individus et surtout l'autorité politique, seule habilitée à changer les choses.
Et il est légitime que ceux qui pensent que ces propositions ne résolvent rien et nuisent à l'intérêt collectif s'y opposent.
J'ai à mon modeste niveau de syndic de base tenté d'alimenter le débat en expliquant à ma façon ce que je pensais du sujet. Pardon à ceux que j'ai froissés, énervés, agacés. Je ne pouvais rester inerte face aux dangers qui s'accumulent. Sans grande illusion cependant.
J'ai davantage raisonné au plan économique (en raison sans doute de ma formation d'origine)parce que j'ai trouvé que le débat restait un peu trop à mon gré sur le registre du droit (même si cet aspect est aussi essentiel).
Bonne journée à tous. [/black] |
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 07 sept. 2008 : 10:26:34
|
Alex 40, celui qui s'irrite parce que selon une loi journalistique bien connue "les trains qui arrivent à l'heure n'intéressent personne".
Comparons:
Deux problèmes de caténaire en un mois, quelques heures de retard pour des milliers de passagers, et la SNCF décide de vérifier tous les caténaires de France.
Si la SNCF possédait son Alex40, elle ne ferait rien du tout, puisque presque tous les trains sont arrivés à l'heure. |
Edité par - manech le 07 sept. 2008 10:51:15 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 sept. 2008 : 11:13:18
|
Pour Manech :
1) M. Dupont, personne physique, exerçant exclusivement l'activité de syndic professionnel n'est pas commerçant. Un huissier, un architecte, un géomètre-expert peut être syndic professionnel. Il s'agit d'une activité libérale. Si cette activité est exercée par la Sarl Machin, elle devient commerciale parce que la société Machin est une société commerciale.
2) Intuitu personae = en considération de la personne ; vous achetez votre journal chez le vendeur le plus proche (intuitu loci = en considération du lieu) ; mais vous consultez le docteur Dubois en considération de sa compétence et de ses qualités humaines;
En droit civil classique, le mandat est un contrat intuitu personae. Le mandant donne mandat à un mandataire qui a sa confiance. Le mandataire peut se substituer librement un sous mandataire parce que l'on présume qu'il choisira une personne ayant les mêmes qualités que lui.
Pour plus de détails sur les caractères de la fonction de syndic, voyez si vous le souhaitez I) A, B et C dans :
http://jpm-copro.com/Etude%202-1-1.htm
|
| Signaler un abus |
|
|
alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 07 sept. 2008 : 11:48:36
|
Bonjour manech, bel esprit frondeur.
Le président de la SNCF fait comme tout politique devant un problème grave, il annonce au bon peuple qu’il va agir. Les politiques adoptent souvent une autre méthode tout aussi efficace, ils créent une commission…
Revenons plus sérieusement à votre intervention.
Il ya beaucoup de points à revoir dans l’organisation des rapports des syndics avec leurs copropriétaires, je vous l’accorde. Des pistes ont été ouvertes par des gens inteligents de ce forum et surtout de bonne foi.
Mais pourquoi jouer aux apprentis sorciers et risquer de bouleverser l’équilibre actuel de la profession ?
Nous avons vu que le sous compte pouvait combler les "accros du rappro" (bancaire), les déçus du grand livre, les frustrés du 512..
Nous avons vu aussi que cette solution ne remettait pas en cause la rémunération des syndics.
Pourquoi ne pas essayer cette formule et même la généraliser, avant de tout chambouler ?
Il y a des moments où, pour atteindre son but, le boxeur doit savoir se tranformer en judoka. Seul le résultat compte, non ?
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 sept. 2008 : 11:50:29
|
Cette observation d'Alex : Citation :
Ce que je constate au contraire, est la fantastique propension des copropriétaires à vouloir réduire leur budget pour baisser les appels de fonds au long de l'année. C'est certes une mauvaise chose car au moment de la régularisation des comptes il faudra bien ajuster les recettes aux dépenses.. mais c'est comme celà que les choses se passent et pas l'inverse.
est parfaitement exacte.
Il faut ajouter que le principale raison d'être du budget prévisionnel est de permettre le préfinancement suffisant des dépenses de l'exercice concerné.
Son incidence sur la régularité de l'engagement des dépenses n'est pas nulle mais elle est secondaire.
Preuve en est que les budgets prévisionnels ne comportent que rarement une ligne pour les frais de contentieux. Celà n'empêche pas le syndic de régler des frais de procédure et des honoraires pour le recouvrement des charges impayées.
De même, si le budget Chauffage s'avère insuffisant, ce qui a été fréquent ces derniers mois, le syndic paiera le fioul ou le gaz, même si c'est au delà de la prévision.
Sur la garantie financière, j'aimerais avoir l'avis d'Alex, sur la consistance de la garantie financière lorsque le syndic gère par CBS. Pour moi le risque est alors limité
- à la couverture d'un erreur involontaire et irréparable de traitement : une facture a été payée deux fois à un fournisseur qui a déposé son bilan.
- à la couverture d'un détournement de fonds volontaire par le syndic ou l'un de ses préposés : un chèque a été tiré sur le compte du syndicat au profit d'un complice
- mais il n'y a pas de problème de représentation des fonds puisque le syndic ne les détient pas. En fin de mandat pour quelque raison que ce soit, le nouveau syndic appréhende les fonds sans difficulté, ou bien même il continue avec le même compte bancaire.
|
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 07 sept. 2008 : 14:22:04
|
Alex40 a dit: Citation :
Nous avons vu que le sous compte pouvait combler les "accros du rappro" (bancaire), les déçus du grand livre, les frustrés du 512..
Nous avons vu aussi que cette solution ne remettait pas en cause la rémunération des syndics.
Pourquoi ne pas essayer cette formule et même la généraliser, avant de tout chambouler ?
Ouaww!!! ça, c'est du neuf! généraliser le compte unique, en condescendant à ce qu'il garde les apparences d'un compte séparé!
17 pages pour en arriver à cette "solution". |
| Signaler un abus |
|
|
Henri2
Pilier de forums
223 réponses |
Posté - 07 sept. 2008 : 14:49:13
|
Allez puisque nous sommes passés par Compostelle au cours de cet échange en ayant essayé de donner une aura évangélique du "bon syndic" par l'initiateur inconnu de ce topic, continuons en restant dans le domaine biblique qu'il semble tant affectionner, et ..
Rendons à César ce qui est à César Matthieu 22,21
Voici donc et DISPONIBLE POUR TOUS une première réponse de l'ARC sur le Compte Bancaire Séparé sans qu'elle soit sortie de son contexte et utilisée par "le bon pasteur" alex40, afin qu'il essaie de retrouver le droit chemin pour la survivance de son entreprise avec un service MAXIMUM pour ses syndicats qui j'espère le lui demandent..
ARC Abus n°1508: 03 09 08/©
L’ARC et les syndics : neuf questions / neuf réponses
-------------------------------------------------------------------------
I. Le compte NON séparé contre les copropriétaires
Suite à nos commentaires de l’article du site UNIVERSIMMO sur les syndics ( voir abus numéro 1487) nous avons reçu un certain nombre de témoignages et questions de copropriétaires adhérents ou non, voire de syndics.
Voici un long mèl d’un non-adhérent qui va nous donner l’occasion de préciser nos analyses sur différents points concernant les syndics.
Nous répondrons progressivement et complètement à ces questions. Cette semaine, réponse à la première question sur le « compte séparé ».
Voici le mèl reçu et ces questions posées :
« Bonjour,
J’ai lu avec attention l’article intitulé « Syndics de copropriété : le lynchage médiatique est-il mérité » et vos commentaires (abus n° 1487).
J’ai lu également quelques réactions sur vos commentaires et m’étonne que nous n’ayez pas cru devoir répondre à ces réactions. Peut-être estimiez-vous que ce n’est pas nécessaire. Personnellement je pense que ça l’est.
Je vous serais donc très reconnaissant de bien vouloir me donner vos réponses aux questions suivantes, si vous avez un moment : je vous autorise naturellement à publier mes questions et vos réponses.
1. « Pourquoi vous accrochez-vous avec tant d’ardeur au compte séparé ? Pourquoi ne pas admettre que les produits financiers puissent aller aux syndics dans la mesure où ils ne peuvent être versés à la copropriété » ?
« Y a-t-il pour vous de « bons » syndics, ou considérez-vous tous les syndics comme « douteux » ?
« Pourquoi dites-vous que les syndics - en général - sont peu compétents - voire incompétents - en matière de maîtrise des charges » ?
« Pourquoi estimez-vous que les honoraires de la tenue des assemblées générales doivent être inclus dans les honoraires de base » ?
« Pourquoi refusez-vous la photocopie à 0,23 cts d’euros, ou 0,30 ? N’êtes vous pas gêné par le caractère « minuscule » de ce combat » ?
« Pourquoi dites-vous que les « moyens syndics », désormais, copient les gros syndics et ont tous leurs défauts » ?
« Pourquoi dites-vous que les syndics, en général, sont de « piètres gestionnaires » ?
« par ailleurs, vous avez dit, dans un autre « abus » de vitre site, que les agents de la DGCCRF avaient insuffisamment étudié les contrats de syndic. Ne pensez-vous pas que vous prenez des risques à parler ainsi des fonctionnaires qui sans doute essayent de faire correctement leur travail et comment comptez-vous travailler avec ces personnes désormais ? ».
« Qu’est-ce qui vous permet de dire que vous représentez les copropriétaires ? ».
Vous remerciant de vos réponses, je vous prie de recevoir mes cordiales salutations ».
Voici des questions parfois un peu directes, mais nous sommes très heureux qu’on nous les pose avec autant de franchise.
Nous allons, cette semaine, répondre à la première question et répondrons ensuite progressivement à toutes les autres questions.
Première question – première réponse.
Question : « Pourquoi vous accrochez-vous avec tant d’ardeur au compte séparé ? Pourquoi ne pas admettre que les produits financiers puissent aller aux syndics dans la mesure où ils ne peuvent être versés à la copropriété ».
Notre réponse :
Les syndics ont, en effet, l’habitude de nous répondre sur le compte séparé : « Celui-ci ne sert à rien ; avec un grand-livre comptable vous avez les mêmes informations ; par ailleurs grâce au compte unique le syndic peut percevoir des intérêts (que les syndicats des copropriétaires ne pourraient pas toucher), ce qui permet de limiter la hausse des honoraires ».
Ces arguments peuvent faire illusion. Aucun ne résiste cependant à une analyse objective.
Rappelons d’abord que le compte bancaire séparé est - pour un conseil syndical normal - l’instrument de suivi des comptes le plus simple et le plus efficace.
Grâce à lui, ont sait exactement ce que les syndics payent et à quel date, y compris les factures des syndics eux-mêmes, imputées sur les comptes individuels, mais débités sur la trésorerie des copropriétés.
Une copropriété, un compte bancaire : est-ce si difficile d’appliquer cette règle si banale ! (à ce propos, rappelons que nous sommes le SEUL pays en Europe où un syndic n’est pas obligé, sans dérogation possible, d’ouvrir un compte par copropriété).
Contrairement à ce qui est affirmé souvent, le grand-livre n’apporte pas du tout la même rigueur d’information ni la même fiabilité qu’un relevé bancaire. Pour cela il faudrait, par exemple :
que tous les syndics enregistrent bien les factures dès qu’elles arrivent ;
que les dates de règlements indiquées sur le grand-livre (quand c’est le cas !) soient les bonnes.
Or, ce n’est pas toujours le cas.
Mais il y a plus grave : nous avons mis en évidence le fait que, en l’absence de compte séparé, le grand-livre d’une copropriété ne fournissait PAS le détail du « compte banque » (qui donne l’historique des encaissements et décaissements) ( voir abus numéro 1209).
Et les « extractions » de leur grand-livre général des copropriétés que proposent à la place les syndics n’ont ni la même valeur ni la même fiabilité qu’un compte « banque » normal.
En gros, un grand-livre SANS compte bancaire séparé est MOINS complet qu’un grand-livre AVEC compte bancaire séparé. Donc, le contraire de ce qui est affirmé par les syndics.
Voyons maintenant l’argument concernant le fait que les syndics peuvent - avec le compte unique - profiter des intérêts, ce qui permet de minorer les honoraires.
Cet argument se retourne contre les syndics pour la raison suivante : plus le syndic est « gros », plus il peut placer d’argent, plus le taux de rémunération obtenu est fort.
Donc le compte unique avantage les plus gros syndics et crée ainsi une distorsion de concurrence. Savez-vous que les produits financiers peuvent représenter entre 5 et 15 % des honoraires de base d’un syndic ; 15 % c’est trois fois plus que 5 % ? Or, AUCUN syndic ne fournit les VRAIS chiffres qui le concernent.
Ainsi à la distorsion de concurrence s’ajoute l’absence de transparence.
En exigeant le compte séparé obligatoire nous agissons :
- pour la concurrence LOYALE (tous les syndics sur le même pied) ;
- pour la transparence des honoraires.
Ajoutons que si une copropriété est normalement gérée, il suffit de placer sur un compte ou un livret d’épargne l’excédent de trésorerie et de limiter cet excédent à ce qui est nécessaire, ce qui n’est pas le cas lorsqu’il y a compte unique.
Attention : actuellement on assiste à la naissance d’un nouvel argument chez les petits et moyens syndics ; en fait, selon eux, le compte séparé ou non serait désormais indifférent aux gros syndics (rachetés massivement par des banques) puisque de toute façon, disent-ils - même en compte séparé - la maison mère (la banque) profitera de la trésorerie des copropriétés.
Ils vont même jusqu’à dire que les gros syndics pourraient être des partisans du compte séparé uniquement pour « asphyxier » financièrement les petits et moyens syndics.
Ainsi - selon eux - il faut défendre le compte non séparé comme outil de protection des gentils petits et moyens syndics contre les gros méchants syndics !
Ce que nous répondons est simple : le jour où l’on verra les cabinets FONCIA, LAMY, ICADE, ceux du Crédit Agricole, etc. ne pas se battre comme des perdus pour imposer à leurs copropriétés le compte NON séparé, nous nous poserons peut-être la question de la pertinence de cet argumentaire fantaisiste. En attendant, nous n’avons pas vraiment constaté, c’est le moins qu’on puisse dire, que les gros syndics étaient tombés amoureux du compte séparé. Fermons la parenthèse.
Car, la raison la plus forte de rejeter le compte NON séparé est encore ailleurs. En effet, le compte unique entraîne ce que nous appelons une gestion « perverse » des copropriétés : perverse et coûteuse pour les copropriétaires. Pour la raison simple que les syndics - dans le but de percevoir le plus de produits financiers possibles - vont gérer les copropriétés pour disposer en permanence de la trésorerie la plus abondante :
- ils vont gonfler les budgets, ce qui entraîne des hausses de charges ;
- ils vont payer les fournisseurs le plus tard possible (ceux-ci vont finir par répercuter ces délais dans leurs prix ; de plus 5 % à plus 10 %) ;
- ils vont maintenir des fonds de roulement inutiles ;
- ils vont faire voter des travaux et attendre le plus longtemps possible après l’appel de fonds pour commander effectivement les travaux, etc.
Pour finir, rappelons que le compte NON séparé est également dangereux puisqu’il rend plus difficile l’exercice de la garantie financière en cas de faillite du syndic ( voir abus numéro 1391).
En conclusion, le compte NON séparé, c’est :
- une absence de véritable transparence dans les comptes, voire le grand-livre comptable lui-même ;
- une absence de concurrence loyale entre les syndics ;
- une absence de transparence concernant les honoraires ;
- une certitude d’augmentation des charges pour les copropriétaires.
Nous espérons que cette première réponse, répond à votre question et vous permettra d’écarter les arguments habiles des syndics.
Nous allons répondre à vos autres questions, rassurez-vous, de façon également approfondie.
À la semaine prochaine.
|
Edité par - Henri2 le 07 sept. 2008 15:05:37 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 sept. 2008 : 15:15:58
|
Si je comprends bien, l'ARC se résigne à propos de l'occultation du compte de banque dans le grand livre 
Motif ?
A toutes fins utiles, je conserve le grand-livre de l'ancien syndic de mon immeuble antérieur à la réforme comptable, comportant le compte 51 de l'époque. Il gérait par compte unique. Merci de préciser pourquoi il serait impossible de conserver cette pratique.
Je vais interroger les auteurs spécialisés.
|
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 07 sept. 2008 : 15:17:19
|
L'ARC a écritCitation :
rappelons que nous sommes le SEUL pays en Europe où un syndic n’est pas obligé, sans dérogation possible, d’ouvrir un compte par copropriété).
J'avais posé cette question, sans obtenir de réponse.
Celle l'ARC est-elle exacte?
|
| Signaler un abus |
|
|
Henri2
Pilier de forums
223 réponses |
Posté - 07 sept. 2008 : 15:23:52
|
Citation :
Initialement posté par JPM
Si je comprends bien, l'ARC se résigne à propos de l'occultation du compte de banque dans le grand livre
Motif ?
A toutes fins utiles, je conserve le grand-livre de l'ancien syndic de mon immeuble antérieur à la réforme comptable, comportant le compte 51 de l'époque. Il gérait par compte unique. Merci de préciser pourquoi il serait impossible de conserver cette pratique.
Je vais interroger les auteurs spécialisés.
NON FAITES NOUS CONFIANCE !
Autre petit rappel :
ARC Abus n°1209: 05 12 07/©
Le compte 512 occulté : ça se confirme
---------------------------------------------------------------------------
I- Qu’est-ce que le « compte 512 » ?
Le compte 512 dans la nomenclature comptable, c’est le compte de trésorerie ou de « banque » qui permet de suivre les opérations de banque des syndicats de copropriété, en recettes comme en dépenses.
II- Le rôle du compte « banque »
Ce compte - dit compte « banque» - doit donc (en l’absence de compte BANCAIRE séparé), permettre aux copropriétaires des copropriétés qui n’ont pas de compte bancaire séparé, de suivre les mouvements de « trésorerie ».
D’ailleurs depuis quatre ans les syndics nous disent régulièrement : « Mais pourquoi nous « embêter » avec le compte bancaire séparé alors que vous allez pouvoir accéder prochainement au « compte banque » dans le cadre de l’application des nouvelles règles comptables ? » .
III- Disparition du compte 512
Or notre analyse des premiers grands livres comptables tenus selon les nouvelles règles nous a réservé une surprise de taille, dans les copropriétés qui ne disposent pas d’un compte bancaire séparé (soit 90 % des copropriétés) : le détail du compte 512 n’y figure pas.
Et quand nous demandons aux syndics pourquoi, ils nous répondent avec un grand sourire : « Normal, vous n’avez pas de compte bancaire séparé, donc vous ne pouvez avoir de compte banque détaillé ».
Tiens ! Tiens ! Tiens ! Tiens !...
Très curieux, n’est-ce pas ?
Pour l’instant aucun des syndics épinglés n’a voulu s’expliquer par écrit.
Nous attendons avec gourmandise la lettre que l’un d’eux nous a promise.
Dès que nous l’aurons, nous la publierons pour l’édification des copropriétaires et, surtout, nous saisirons immédiatement le Ministère du Logement, le Ministère de la Justice et le Conseil National de la Comptabilité.
Ça promet.
|
Edité par - Henri2 le 07 sept. 2008 15:27:22 |
| Signaler un abus |
|
|
alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 07 sept. 2008 : 17:09:56
|
"Rendons à César..., dites vous.
Je me permets de vous faire observer Henri 2, que l'article que vous venez de mettre aimablement à notre disposition est précisément celui que je commente paragraphe par paragraphe depuis quelques jours ..
Mais je comprends aisément que vous n'ayez pas eu besoin de lire mes commentaires pour vous forger votre opinion, elle est déjà toute faite et c'est bien ainsi.
Et puisque vous faites référence à Cesar, je termine en vous disant :
AVE HENRI 2, CEUX QUI NE VEULENT PAS MOURIR VOUS SALUENT !
|
| Signaler un abus |
|
|
philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 07 sept. 2008 : 18:41:56
|
alex40 : Citation :
Des pistes ont été ouvertes par des gens inteligents de ce forum et surtout de bonne foi.
Mais pourquoi jouer aux apprentis sorciers et risquer de bouleverser l’équilibre actuel de la profession ?
Nous avons vu que le sous compte pouvait combler les "accros du rappro" (bancaire), les déçus du grand livre, les frustrés du 512..
alex40 vous êtes d'une très mauvoise foi avec ces propos; vous parlez d'intolérance, ces propos sont très intolérants, vous ne supportez pas les gens qui vous contredisent.
De plus vous devez présenter au CS les comptes de banques, les sous comptes, les relevés de banques, la liste de vos honoraires de l'année (rarement joint à l'ODJ, on se dmande pourquoi??), ceci est votre mandant, et c'est la loi. Comme vos collègues syndics vous jugez sans écouter et en fermant les yeux et les oreilles.
alex40 : Citation :
Il y a des moments où, pour atteindre son but, le boxeur doit savoir se tranformer en judoka. Seul le résultat compte, non ?
Belle formule typique des syndics. mais (entre parenthèse) vous ne connaissez à ce art. Pas de prises de judo dans la boxe, et on se respecte, comme tout bon sport de combat. Alex40 respectez les copros et leur assoc. et vous serez respectable.
Alex40 : quel est votre but en attaquant l'ARC ??? je crois à une petite vengeance personnelle ?? Mais vous ne répondez pas à cette question ??
Malheureusement pour vous, la réforme sera faite, car vous n'avez pas joué le jeux du contrat de syndic recommandé par la CNC. De nombreux syndics n'ont pas suivi les contrats types de la fnaim et autres groupes. Vous trouverez tous les abus et les "perles" de nouveaux contrats proposés aux copros sur le site de l'ARC.
alex40 : Que pensez vous par exemple de proposer un forfait minimum d'honoraires de travaux à 560 € (2.5% sur les trvx votés) ?? d'un forfait minimum pour les AG de 500 € ??. D'une seule visite par an prévue sur la résidence ( 4 ha, 100 pavillons et 1 immeuble)??
|
| Signaler un abus |
|
|
alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 07 sept. 2008 : 18:48:24
|
Citation :
Initialement posté par manech
Alex40 a dit: Citation :
Nous avons vu que le sous compte pouvait combler les "accros du rappro" (bancaire), les déçus du grand livre, les frustrés du 512..
Nous avons vu aussi que cette solution ne remettait pas en cause la rémunération des syndics.
Pourquoi ne pas essayer cette formule et même la généraliser, avant de tout chambouler ?
Ouaww!!! ça, c'est du neuf! généraliser le compte unique, en condescendant à ce qu'il garde les apparences d'un compte séparé!
17 pages pour en arriver à cette "solution".
Merci, manech pour vos quolibets, je n'en attendais pas moins de vous. Entre vous qui m'appelez saintdic et henri2 qui m'appelle le bon pasteur parce que j'ai marché 5 jours sur un chemin de Compostelle, je suis gâté !
Mais plus sérieusement, comment faire pour satisfaire tout le monde ?
Reprenez l'article de l'ARC que Henri 2 vient de nous resservir in extenso et remplacez le terme CBS par celui de sous-compte, vous constaterez que le sous-compte peut correspondre aux attentes des copropriétaires les plus pointus.
Maintenant, si la raison d'adopter le CBS s'explique par des raisons idéologiques ou par le fait que vous trouvez insupportable que le syndic percoive une rémunération sur des sommes qui ne lui appartiennent pas stricto sensu, c'est une autre histoire !
Et pourtant,
*On a vu que chaque copropriété ne peut disposer durablement de sommes importantes en trésorerie car le syndic les utilise pour régler les charges courantes de l'immeuble.
*Ces sommes ne peuvent être placées au profit des copropriétaires compte tenu de leur montant faible, de la nécessité que ces sommes restent liquides et du coût d'intervention du syndic (dans bien des cas supérieur aux intérêts récoltés) et du coût fiscal.
*Si pour chaque copropriété ces sommes sont implaçables pour les raisons ci dessus rappelées, leur agrégation permet cependant au syndic de dégager ces fameux produits financiers.
Cette ressource qui permet au syndic de gagner sa vie sans devoir augmenter ses honoraires de base sera supprimée au profit exclusif des banques et je ne répète pas ce que j'ai dit à ce sujet plus haut.
|
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 07 sept. 2008 : 19:17:28
|
De Henri2
"Le compte 512 occulté : ça se confirme"
"Ce compte - dit compte « banque» - doit donc (en l’absence de compte BANCAIRE séparé), permettre aux copropriétaires des copropriétés qui n’ont pas de compte bancaire séparé, de suivre les mouvements de « trésorerie ».
Il est curieux d'utiliser un compte 512 Banque quand une copropriété n'a pas de compte en Banque.
En l'absence de CBS les opérations financières sont faites par un tiers, le syndic, donc on devrait utiliser un compte de classe 4.
Sur le plan comptable, un journal spécialisé devrait être réservé à l'enregistrement des opérations faites par le syndic pour le compte du syndicat. Ce journal fonctionnant comme un "journal de type banque" sur le plan informatique.
Compte de Banque non détaillé dans le Grand-Livre.
L'utilisation d'un "journal de banque" s'accompagne, en général, d'une centralisation des mouvements de banque en fin de mois.
Le Grand-Livre est le regroupement détaillé des écritures de chaque compte. Ce regroupement détaillé pour le compte 512 ne se trouve pas dans le Grand-Livre" mais dans le Journal de Banque, mais rien n'est "occulté" si la comptabilité est tenue conformément aux règles en usage.
Je confirme qu'en cas de compte unique et utilisation d'un "compte pivot" par le syndic pour le règlement des fournisseurs, les C.S. perdent toutes possibilités de contrôle des dates d'opérations.
|
| Signaler un abus |
|
|
philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 07 sept. 2008 : 20:26:45
|
alex40 : Citation :
Mais plus sérieusement, comment faire pour satisfaire tout le monde ?
Si votre "tout le monde" concerne les copropriétaires mandants, alors optez pour le compte séparé, c'est si facile. Ils seront tous satisfaits.
alex40 : Citation :
Reprenez l'article de l'ARC que Henri 2 vient de nous resservir in extenso et remplacez le terme CBS par celui de sous-compte, vous constaterez que le sous-compte peut correspondre aux attentes des copropriétaires les plus pointus.
Totalement faux, un compte séparé n'est pas un compte individualisé, et les sous-comptes ne facilitent pas plus une vérification sérieuse. Les CS sont bénévoles, pourquoi passer des heures à vérifier des sous-comptes.
On a bien compris que vous gagnez votre vie, non pas par votre travail de syndic pro. mais par des profits financiers sur des sommes appartenant aux copros. Il serait bon de vous pencher rapidement sur le fait que le compte séparé sera bien sur appliqué sans dérogation, car vos prochains bilans risquent de ne pas avoir la même tête !!!!
|
| Signaler un abus |
|
|
Henri2
Pilier de forums
223 réponses |
|
|
alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 07 sept. 2008 : 21:21:01
|
Citation :
Initialement posté par philippe388
alex40 : Citation :
Mais plus sérieusement, comment faire pour satisfaire tout le monde ?
Si votre "tout le monde" concerne les copropriétaires mandants, alors optez pour le compte séparé, c'est si facile. Ils seront tous satisfaits.
philippe, je vous retrouve pareil à vous même et vous pouvez aussi être drôle..
alex40 : Citation :
Reprenez l'article de l'ARC que Henri 2 vient de nous resservir in extenso et remplacez le terme CBS par celui de sous-compte, vous constaterez que le sous-compte peut correspondre aux attentes des copropriétaires les plus pointus.
Totalement faux, un compte séparé n'est pas un compte individualisé, et les sous-comptes ne facilitent pas plus une vérification sérieuse. Les CS sont bénévoles, pourquoi passer des heures à vérifier des sous-comptes.
philippe, avez-vous vu vraiment un relevé de banque ? Si oui comme c'est probable, vous ne pourrez pas faire le distinguo entre le CBS et le sous compte. Vous pourrez vérifier aussi aisément un sous-compte, vous aurez un chéquier, un relevé papier, un état de rapprochement, tout quoi, le rève ! je vous l'assure !
On a bien compris que vous gagnez votre vie, non pas par votre travail de syndic pro. mais par des profits financiers sur des sommes appartenant aux copros.
Mais non philippe, je n'ai jamais dit cela et vous le savez bien.
Il serait bon de vous pencher rapidement sur le fait que le compte séparé sera bien sur appliqué sans dérogation, car vos prochains bilans risquent de ne pas avoir la même tête !!!!
Vous jubilez apparemment à cette perspective, tant mieux pour vous. Mais si tel était le cas, je m'adapterais et vous ferais payer le gap, Cela vous convient-il ?
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Réflexion sur l'article Universimmo sur les syndic
Forum fermé
