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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
 Posté - 05 sept. 2008 : 18:37:09
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J'ai commenté hier les deux premiers § de l'article de "l'assoce que vous savez" sur le CBS. En gros, dans ces §, cette assoce recommande le CBS, au motif principal que le grand livre peut être trafiqué, contrairement au compte séparé. Je disais dans mon commentaire combien l'argument pouvait paraître choquant et émettait l'idée qu'il devait bien y avoir en France quelques syndics dignes de ne pas proposer de CBS à leur clients...
Je rappelle à toutes fins utiles, avant de prolonger ma réflexion sur le 3ème § de l'article, que 85% des copropriétés (selon l'ARC)n'ont pas de comptes séparés, ce qui fait beaucoup de conseils syndicaux à rééduquer et à remettre dans le droit chemin. .
Je poursuis le commentaire aujourd'hui en reprenant en exergue de mes propos, in extenso le § concerné, en rouge :
Voyons maintenant [dit l'A] l’argument concernant le fait que les syndics peuvent - avec le compte unique - profiter des intérêts, ce qui permet de minorer les honoraires.
Cet argument se retourne contre les syndics pour la raison suivante : plus le syndic est « gros », plus il peut placer d’argent, plus le taux de rémunération obtenu est fort.
Donc le compte unique avantage les plus gros syndics et crée ainsi une distorsion de concurrence. Savez-vous que les produits financiers peuvent représenter entre 5 et 15 % des honoraires de base d’un syndic ; 15 % c’est trois fois plus que 5 % ? Or, AUCUN syndic ne fournit les VRAIS chiffres qui le concernent.
Ainsi à la distorsion de concurrence s’ajoute l’absence de transparence.
En exigeant le compte séparé obligatoire nous agissons :
-pour la concurrence LOYALE (tous les syndics sur le même pied) ;
-pour la transparence des honoraires.
Ajoutons que si une copropriété est normalement gérée, il suffit de placer sur un compte ou un livret d’épargne l’excédent de trésorerie et de limiter cet excédent à ce qui est nécessaire, ce qui n’est pas le cas lorsqu’il y a compte unique.
Comme vous le remarquerez, l'assoce ne donne pas explicitement sa position sur mon affirmation que les produits financiers ont pour effet de minorer mes honoraires. Elle biaise et répond à côté de la question posée, en enfonçant, qui plus est, des portes ouvertes : Nul ne peut être choqué, ni contester qu'un syndic perçoive, relativement et en valeur absolue, des produits financiers plus importants selon sa taille. Les gros syndics font également dans bien d'autres domaines que le financier, des économies liées à leur taille, obtiennent des prix beaucoup moins élevés que ceux que j'obtiens en achetant mes fournitures ou en négociant les prix des fournisseurs de "mes" copropriétés. Le problème n'est donc pas là, l'assoce en question ne contredit nullement mes propos selon lesquels je suis à même de proposer des prix moins élevés à mes copropriétaires parce que je dispose de cette ressource. Alors qu'ensuite, les gros syndics ne suivent pas ma politique de modération de prix parce qu'ils ont d'autres contraintes que les miennes, notamment celles de devoir rémunérer "coûte que coûte" les fonds investis par leurs actionnaires et de veiller (pour ceux qui sont en bourse) à l'évolution de leur PER et du cours en bourse de leur action, c'est un autre aspect des choses.
Quant à l'accusation de l'association sur l'absence de transparence, on pourrait la comprendre (mêms si on ne la partage pas), s'agissant des honoraires de mutation ou sur les travaux votés qui ont un impact direct sur le portefeuille des copropriétaires, mais s'agissant de produits financiers, il n'est pas anormal que l'on n'étale pas sur la place publique la façon de négocier avec son banquier. Demande-t-on à son fournisseur de nous adresser le détail des postes de son bilan et de son compte d'exploitation. J'ai fourni pour ma part le taux de rémunération relatif à mes honoraires de base obtenu par mon cabinet en 2007, mais nul ne sait qui je suis... Je crois d'ailleurs que même si l'on me connaissait, cela ne me dérangerait pas !
Un dernier mot sur ce §.
L'A écrit :
[i]Ajoutons que si une copropriété est normalement gérée, il suffit de placer sur un compte ou un livret d’épargne l’excédent de trésorerie et de limiter cet excédent à ce qui est nécessaire, ce qui n’est pas le cas lorsqu’il y a compte unique.
Cette incise témoigne vraiment de l'ignorance qu'a l'A de la gestion des copropriétés. Nous avons dit plus haut que les soldes des copropriétés n'étaient pas pléthoriques et en avions rapidement énuméré les raisons : fonds de roulement ne dépassant jamais la norme autorisée (1/6è du budget), comptes d'attente soldés régulièrement, budgets calculés au plus près, fournisseurs payés à un mois et moins pour les plus récurrents comme l'eau, le téléphone, etc.. Comment peut-on croire que le syndic en plus de sa tâche quotidienne va pouvoir examiner la trésorerie de ses copropriétés au jour le jour et placer les quelques euros qui s'y trouvent sur un compte séparé. Que l'on me parle en revanche de fonds appelés pour travaux et là je ne pourrais être que d'accord, nous en avons déjà parlé plus haut, mais sinon... quelle belle fumisterie ! Qui passe bien, remarquez, parce que démagogique à souhait et assénée avec un culot à toute épreuve.
La suite pour une autre livraison. Bonsoir à tous. [/i] |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 05 sept. 2008 : 19:22:10
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"Citation :
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Initialement posté par JPM
Alex 40 écrit :
Citation :
--------------------------------------------------------------------------------
Le GL ne fournirait pas le détail du compte banque. Mais si, mais si, il suffit de demander au syndic le détail du journal de banque... ---------------------------------------------------------------------
Je ne comprends pas très bien cette phrase Le grand livre comporte normalement le compte 512 qui n'est rien d'autre que la reproduction du journal de banque, sous la seule réserve que les contreparties ne sont pas détaillées. Celà n'a aucune importance : pour contrôler la trésorerie, on se moque des contreparties que l'on peut vérifier dans le journal lui-même pour des contrôles d'une autre nature.
MAIS il y a un élément nouveau : depuis la réforme comptable, et dans le cas de la gestion par compte unique, on constate fréquement "l'occultation du compte 512 dans le grand-livre. Il n'apparait qu'en une ligne : total des débits, total des crédits et solde.
Cet manière de faire est irrégulière. Or la phrase reproduite ci dessus semble aller dans ce sens ?????
JPM, je n'imagine pas un syndic de base se mettre à bidouiller son logiciel pour supprimer toute référence au compte 512. Cela doit dépendre des logiciels applicatifs. Pour ma part, je dispose de celui élaboré par SEII et n'ai pas de compte 512 pour les copropriétés qui n'ont pas de CBS."
Le plan comptable impose un compte de Classe 5 le 512 pour le compte de banque du syndicat. Il est donc normal qu'en l'absence de CBS il n'y ait pas de compte de banque, le syndicat n'ayant pour interlocuteur qu'un tiers, le syndic, devrait apparaître sous un compte de classe 4.
Quand au manque de détail du compte 512 dans le grand livre cela est normal et résulte du mode d'enregistrement. Dans un journal classique tout mouvement fait l'objet d'un enregistrement débit et d'un enregistrement crédit. Dans un journal spécialisé "Banque" tous les mouvements ont pour contrepartie la Banque, on n'enregistre donc cette contrepartie que globalement en fin de mois, ainsi donc le grand livre ne comporte que le total des mouvements.
Sur le plan informatique peut importe les comptes utilisés, il suffit de distinguer leur mode de fonctionnement : Style "Journal classique" ou style "Journal de banque".
Dans une copropriété ne disposant de CBS les opérations financières faites par le syndic pour le compte du syndicat devraiernt être enregistrées dans un journal style "Banque" la contrepartie étant toujours le compte "Syndic X".
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 05 sept. 2008 : 20:26:02
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gedehem : Citation :
Laissez poursuivre cet interessant débat, et si vous intervenez soyez à son niveau.
De quel niveau parlez vous ?? êtes vous tout à faire sur de détenir la vérité ??
Les problèmes de notre copropriété avec ce cabinet de syndic sont un bon exemple de ce qu'il faut changer dans cette profession. Certains comme vous et JPM nous servent des textes de lois avec un ton de professeur ou de maitre de conférence. C'est certainement de ce niveau que vous faites allusion quand vous critiquez les copros et les membres des conseils syndicaux.
alex40 : que temps passé pour des attaques sur l'ARC !!! 
Vos arguments ne sont toujours pas convaincants !! Vous pleurez maintenant sur le fait que le fonds de roulement sont réduits, que les budgets sont sérrés,... n'est ce pas la une bonne gestion de la part des CS. Quand aux factures payées à un mois, je demande à voir.
alex40 : Citation :
ce qui fait beaucoup de conseils syndicaux à rééduquer et à remettre dans le droit chemin. .
une explication sur ces termes de rééducation et droit chemin ??? on pourrait aussi les attribuer aux syndics !!! NON!!!
Le fait d'écrire en rouge est assez significatif pour un psychiatre. De plus nous avons les mots en gras et majuscules, écrits plus gros !!! Vous avez écrit sur mon courroux, vous êtes plus énrvé que moi!!
Nous cherchons surtout des réponses pratiques aux problèmes quotidiens, et moins des grandes phrases, des copies des textes de lois, .....
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Henri2
Pilier de forums
223 réponses |
Posté - 05 sept. 2008 : 20:35:03
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Quel retour de vacances et quel voyage !!
Saint-Jacques-de-Compostelle, mère-fils manque plus que la Sainte Trinité
Par contre le diable  lui est bien là l' ARC
En tant qu'adhérent de cette association depuis deux mandats et qui m'aide à redresser notre copropriété en difficulté et en tant que syndic non professionnel qui vous lit alex40, je me dis que j'ai eu mille fois raison de leur faire confiance et heureusement que notre petite copropriété a refusé CATEGORIQUEMENT dans sa majorité les services d'un syndic professionnel pour son redressement.
J'ai perdu plus d'une heure à lire tous les posts mais cela en valait la peine sur le final, sujet des plus intéressant et depuis de nombreuses années comme l'a si bien dit JPM , à plus d'un titre et oh combien révélateur :
- syndic "professionnel" qui se prend pour un banquier !!
- syndic "professionnel" qui confond marge commerciale de sa principale activité de service de gestion avec les revenus financiers de l'argent des syndicats qu'il gère et qui le maintient en survie!!
- syndic "professionnel" qui rêve d'une fédération qui fasse "sa police" !!
et pour finir le must :
- syndic "professionnel" qui ne sait pas ce qu'est un grand livre et qui dit être controlé par un expert comptable et commissaire aux comptes et met sur le compte de l'ingénieur informatique (j'en suis un de trente cinq ans de métier - pas de chance) l'oubli du paramétrage de l'édition du grand livre qui éclipse le compte banque !!!
- syndic "professionnel" qui oublie volontairement de parler du rôle essentiel des rapprochements bancaires et donc du plus grand intéret des relevés du compte séparé de chaque syndicat pour suivre chronologiquement les mouvements comme le souligne de plus en plus tous les conseils et toute la jurisprudence. Preuves indéniables et non "manipulables" !!!
En fait voyage autour de votre nombril monsieur le syndic "professionnel" et suis vraiment désolé de vous le dire mais vos interventions ont convaincu je le pense la majorité des UI dans leur choix de s'initier plus activement dans la gestion de leur patrimoine et s'ils ne le peuvent de contrôler au maximum celle confiée à des syndics "professionnels".
 UN GRAND MERCI POUR L 'ARC |
Edité par - Henri2 le 05 sept. 2008 20:56:55 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 sept. 2008 : 20:51:05
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Alex :
"Je rappelle à toutes fins utiles, avant de prolonger ma réflexion sur le 3ème § de l'article, que 85% des copropriétés (selon l'ARC)n'ont pas de comptes séparés, ce qui fait beaucoup de conseils syndicaux à rééduquer et à remettre dans le droit chemin. . "
Et combien de syndics "pro" à mettre à la porte en ne leur laissant que leur slip ?
C'est toute la problématique, Alex !
Certes, les copropriétaires ont leur part de responsabilité dans ces affaires, mais le syndic aussi, et je dirais lui en premier lieu en qualité de 'sachant', de "professionnel de la gestion immobilière", ... ou prétendu tel pour ceux qui ne sont que marchands de tapis ou de chaussettes .....
On peut s'amuser à détailler les choses ou le § X de tel article.
Et si vous sortiez de cette spirale infernale de toujours vouloir passer à coté des règles "parce que tel est le bon plaisir de cette activité" ... ? |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 05 sept. 2008 : 21:08:39
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Citation :
Initialement posté par philippe388
Ceci est totalement faux, nous ne sommes complice en rien, les fautes ont été commises par le syndic. Les nouveaux membres des CS n'ont aucunes responsabilités, ains que les précédents, même si ils n'ont pas été très performants.
Et je confirme que vous n'avez aucunes leçons à donner, vous avez souvant fait état que vous étiez un syndic pro, alors que vous ne l'étiez pas!!!
Non, non je ne vous donne pas de leçon philippe , c'est à croire que vous prenez tout pour une attaque, une agression.
Or c'est vous qui êtes agressif et qui insultez dans vos propos.....
Bien,
Je vous rappelle que les membres du conseil syndical peuvent voir leur responsabilité engagée vis à vis du SDC s'ils accomplissent mal leurs fonctions et missions.
N'est il pas dans votre mission de contrôler le syndic et d'en changer en cas de graves fautes de gestions avérées (ce qui est évident en l'espèce ) ?
On pourrait être tente de répondre oui !
J'ajoute que la responsabilité des membres du cs peut être engagée vis à vis des copropriétaires eux même ,s'il ont agit en connaissance de cause dans des intérêts contraires à la copro (jurisprudence constante).
Et pire, car cela rappelle étrangement le fonctionnement de votre ensemble, votre responsabilité en tant que membre du CS peut être engagée pour imprudence ou négligence (articles 1383 du ccivil par exemple).
De part votre attitude et comportement vous jouez le jeu de ce syndic et risquez de payer le prix fort.
Ne le prenez pas pour une attaque, mais juste pour un conseil. |
Edité par - air jordan le 05 sept. 2008 21:18:17 |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 05 sept. 2008 : 21:45:54
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Citation :
Initialement posté par JB22
Le plan comptable impose un compte de Classe 5 le 512 pour le compte de banque du syndicat. Il est donc normal qu'en l'absence de CBS il n'y ait pas de compte de banque, le syndicat n'ayant pour interlocuteur qu'un tiers, le syndic, devrait apparaître sous un compte de classe 4.
Quand au manque de détail du compte 512 dans le grand livre cela est normal et résulte du mode d'enregistrement. Dans un journal classique tout mouvement fait l'objet d'un enregistrement débit et d'un enregistrement crédit. Dans un journal spécialisé "Banque" tous les mouvements ont pour contrepartie la Banque, on n'enregistre donc cette contrepartie que globalement en fin de mois, ainsi donc le grand livre ne comporte que le total des mouvements.
Sur le plan informatique peut importe les comptes utilisés, il suffit de distinguer leur mode de fonctionnement : Style "Journal classique" ou style "Journal de banque".
Dans une copropriété ne disposant de CBS les opérations financières faites par le syndic pour le compte du syndicat devraiernt être enregistrées dans un journal style "Banque" la contrepartie étant toujours le compte "Syndic X".
Mille mercis, JB22, pour vos explications.
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 05 sept. 2008 : 23:23:04
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Citation :
Initialement posté par Henri2
Quel retour de vacances et quel voyage !!
Saint-Jacques-de-Compostelle, mère-fils manque plus que la Sainte Trinité
Par contre le diable lui est bien là l' ARC
En tant qu'adhérent de cette association depuis deux mandats et qui m'aide à redresser notre copropriété en difficulté et en tant que syndic non professionnel qui vous lit alex40, je me dis que j'ai eu mille fois raison de leur faire confiance et heureusement que notre petite copropriété a refusé CATEGORIQUEMENT dans sa majorité les services d'un syndic professionnel pour son redressement.
J'ai perdu plus d'une heure à lire tous les posts mais cela en valait la peine sur le final, sujet des plus intéressant et depuis de nombreuses années comme l'a si bien dit JPM , à plus d'un titre et oh combien révélateur :
- syndic "professionnel" qui se prend pour un banquier !!
- syndic "professionnel" qui confond marge commerciale de sa principale activité de service de gestion avec les revenus financiers de l'argent des syndicats qu'il gère et qui le maintient en survie!!
- syndic "professionnel" qui rêve d'une fédération qui fasse "sa police" !!
et pour finir le must :
- syndic "professionnel" qui ne sait pas ce qu'est un grand livre et qui dit être controlé par un expert comptable et commissaire aux comptes et met sur le compte de l'ingénieur informatique (j'en suis un de trente cinq ans de métier - pas de chance) l'oubli du paramétrage de l'édition du grand livre qui éclipse le compte banque !!!
- syndic "professionnel" qui oublie volontairement de parler du rôle essentiel des rapprochements bancaires et donc du plus grand intéret
des relevés du compte séparé de chaque syndicat pour suivre chronologiquement les mouvements comme le souligne de plus en plus tous les conseils et toute la jurisprudence. Preuves indéniables et non "manipulables" !!!
En fait voyage autour de votre nombril monsieur le syndic "professionnel" et suis vraiment désolé de vous le dire mais vos interventions ont convaincu je le pense la majorité des UI dans leur choix de s'initier plus activement dans la gestion de leur patrimoine et s'ils ne le peuvent de contrôler au maximum celle confiée à des syndics "professionnels".
UN GRAND MERCI POUR L 'ARC
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Bonsoir, Henri 2. c'est amusant, à vous lire, j'ai plutôt le sentiment que c'est moi le diable...
En tant que petite copropriété, vous avez eu bien raison de faire appel à cette association, si vous aviez parmi vous quelqu'un capable et désireux de se coller à la tâche, parallèlement..
Cependant, toutes les copropriétés ne peuvent pas être autogérées. Le syndic professionnel est donc un ... mal nécessaire.
Mais il est normal que certains syndicats, inconsidérés, maltraités, parfois spoliés par des syndics indélicats ou tout simplement curieux, souhaitent entendre un autre discours que celui de leur syndic. Sur les quelques 300 copropriétés que je gère, je dois bien en avoir 4 ou 5, abonnées à votre association ; cela ne me gêne pas.
Henri2, je ne vais pas vous imposer la redite des arguments développés dans cet échange, répondant à vos remarques ou critiques, d'autant que vous vous affichez avec beaucoup de franchise comme un fervent prosélyte de l'A. Il faudrait être fou pour envisager sérieusement de vous faire changer de "religion" !
Henri2, chacun de nous, syndic professionnel ou bénévole, a dû en effet voyager à un moment ou à un autre autour de son nombril. C'est humain, trop humain...
L'essentiel finalement est, comme vous le dites si bien, d'avoir permis aux lecteurs de ce site de réfléchir sur nos "élucubrations" et de leur avoir donné envie d'approfondir leurs connaissances dans les domaines abordés. Ils auront pu en tout cas très (trop) longuement entendre un syndic professionnel de moyenne taille, indépendant,le nez sur le guidon, parler de son vécu. Même si à l'évidence, j'en ai énervé plus d'un, sidéré de rencontrer et de cotoyer un animal habituellement infréquentable, dont les méfaits supposés ou réels se transmettent de loin en loin, créant ainsi la légende, au total, les choses se sont passées de façon plutôt courtoise. J'espère aussi avoir intéressé quelques uns des 5000 (!) visiteurs de notre sujet qui se disent peut être aujourd'hui(c'est bon de réver), qu'il existe aussi des gars corrects dans notre profession et si tel était le cas, ce serait ma fierté.
Je remercie à cette occasion Universimmo de m'avoir permis, sans entrave, de m'exprimer à ma guise.
Vous savez, Henri2, la seule chose que je redoute est l'ignorance, source la plus fréquente de l'intolérance. Je n'ai rien à craindre de copropriétaires plus instruits des choses de la copropriété.
Confrère, je vous quitte, j'ai rendez-vous avec notre vieille amie Morphée. Je vous souhaite une bonne nuit.
Demain, j'achève mon commentaire sur l'article de l'ARC.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 sept. 2008 : 00:05:28
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Je maintiens :
1) que, dans tous les cas, le compte 512, écriture par écriture, doit figurer dans le grand livre
2) qu'il en a toujours été ainsi dans le passé, dans le cas du compte unique
3) que l'explication de JB 22 est inexacte.
Dans le cas du compte unique :
1) il existe un journal de banque unique (tous les syndicats) comportant les encaissements (débit du 512) et les décaissements (crédit du 512).^
2) chaque écriture comporte une ligne 512 avec le code du syndicat concerné et une ligne pour la contrepartie (par exemple 126 450 023 dans laquelle 126 est le code de l'immeuble 450 le compte copropriétaires et 023 le compte du copropriétaire ayant payé). Il est possible, comme l'indique JB 22 de regrouper les écritures 512 : voir ci dessous.
3) il existe de plus un journal unique d'opérations diverses (OD) pour les rectifications à effectuer (un chèque de 512,21 a été enregistré pour 512,91 d'où 0,70 à régulariser). Les écritures du journal d'OD comportent également le code de l'immeuble concerné et se présentent aussi en deux lignes (ici 0,70 au crédit du 126 512 et 0,70 au débit du 126 450 023)
4) le grand livre général des syndicats regroupe en 512 les écritures du journal général de banque et celles du journal général des OD qui sont codées nnn 512
5) Il n'y a aucune difficulté à extraire toutes les écritures 126 512 pour constituer le compte 512 du syndicat 126.
6) Rien ne peut justifier l'occultation du 512 dans le grand livre du syndicat 126.
JB 22 écrit : Le plan comptable impose un compte de Classe 5 le 512 pour le compte de banque du syndicat. Il est donc normal qu'en l'absence de CBS il n'y ait pas de compte de banque, le syndicat n'ayant pour interlocuteur qu'un tiers, le syndic, devrait apparaître sous un compte de classe 4.
Il fait allusion à une éventuelle erreur dans la conception du décret. S'il en était ainsi, il faudrait la rectifier. Mais il n'en est pas ainsi : en l'état le syndic
- peut fonctionner en compte unique, et il tient une comptabilité globale de toutes les opérations qu'il réalise
- mais il reste tenu comme par le passé (art. 18 alinéa 4) de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat
Tenir une comptabilité séparée pour chaque syndicat, celà veut dire que l'on doit retrouver dans les comptabilités séparées des syndicats, après extraction, tri et ventilation, toutes les écritures de la comptabilité globale, sans aucune exception.
L'article 2 de l'arrêté du 14 mars 2005 précise
- en son alinéa 1 : le syndic tient le livre-journal et le grand livre des comptes du syndicat
- en son alinéa 3 : le grand livre des comptes regroupe l'ensemble des comptes utilisés par le syndicat, opération par opération
Si d'ailleurs on admettait la solution de JB 22 de passer la banque du syndicat en classe 4, les obligations du syndic demeureraient identiques puisque la reddition de compte d'un mandataire classique du Code civil doit être détaillée et comporter chaque élément du compte présenté. Le syndic devrait donc y reporter chaque encaissement et chaque décaissement.
Enfin l'observation de JB 22 Citation :
Quand au manque de détail du compte 512 dans le grand livre cela est normal et résulte du mode d'enregistrement. Dans un journal classique tout mouvement fait l'objet d'un enregistrement débit et d'un enregistrement crédit. Dans un journal spécialisé "Banque" tous les mouvements ont pour contrepartie la Banque, on n'enregistre donc cette contrepartie que globalement en fin de mois, ainsi donc le grand livre ne comporte que le total des mouvements.
Est exacte sur le plan technique, mais sans effet au fond.
Dans sa propre comptabilité globale, le syndic doit pouvoir connaître à chaque instant la position de la trésorerie de chaque , en fonction du compte de banque.
Le vice de certains systèmes comptables est de présenter comme montant de la trésorerie ce qui n'est en réalité que la balance des comptes dans son sens premier : différence entre total des débits et total des crédits.
Le cumul des trésoreries syndicales ainsi déterminées doit être égal au solde global du compte unique, réserve faite du rapprochement.
Est-il besoin d'ajouter que l'insertion du 512 détaillé présente un avantage certain pour les copropriétaires et surtout le conseil syndical. Il est donc inapproprié de favoriser une occultation que rien ne justifie.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 06 sept. 2008 : 07:49:25
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Alex40, pour le débat en cours, il aurait été préférable -et de loin- que vous répondiez avec précision à JPM, et que vous commentiez l'article d'Universimmo. Don Quichotte a préféré ferrailler avec un absent. C'est plus confortable, mais regrettable.
Ne soyez pas prétentieux cependant, nul ne vous prend pour le diable, même si vous vous débattez comme un beau diable, pour défendre vos "zacquis" (à propos, serait-il possible que l'augmentation actuelle des taux d'intérêt explique cette farouche bataille pour défendre le compte unique?) ; vous êtes un saintdic qui aura eu le mérite de permettre un fil intéressant. Soyez-en remercié. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 06 sept. 2008 : 08:14:34
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Citation :
Initialement posté par manech
Alex40, pour le débat en cours, il aurait été préférable -et de loin- que vous répondiez avec précision à JPM, et que vous commentiez l'article d'Universimmo.
Bonjour, manech, déjà à pied d'oeuvre ! J'ai passé mon temps dans ce fil à tenter de commenter l'article d'Universimmo, mais j'ai à tous les instants été obligé de faire des digressions pour répondre aux interrogations ou affirmations des uns et des autres.
Don Quichotte a préféré ferrailler avec un absent. C'est plus confortable, mais regrettable.
Reconnaissez, manech, que cet absent est omniprésent. Dans son article que je tente de commenter à mes moments libres, l'A nous répond à distance et dialogue avec nous, quand il dit "actuellement on assiste à la naissance d'un nouvel argument chez les petits et moyens syndics....., § qu'il me reste à commenter, il fait clairement allusion à ce qui a été dit dans ce fil...
Ne soyez pas prétentieux cependant, nul ne vous prend pour le diable, même si vous vous débattez comme un beau diable, pour défendre vos "zacquis" (à propos, serait-il possible que l'augmentation actuelle des taux d'intérêt explique cette farouche bataille pour défendre le compte unique?) ; vous êtes un saintdic qui aura eu le mérite de permettre un fil intéressant. Soyez-en remercié.
Le taux d'intérêt augmente pour les produits financiers mais aussi pour les intérêts des emprunts !
manech, vous m'avez fait sourire de bon matin, le saintdic (j'aurais aimé le trouver !) vous en remercie bien.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 06 sept. 2008 : 08:18:00
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JPM, vos explications sur le compte 512 m'intéressent vivement.
Je croyais avoir un compte 512 détaillé, et ne le trouvais pas très clair.
Dans le grand livre que j'ai sous les yeux les décaissements sont détaillés, mais pas les versements des copropriétaires: la contrepartie est "45000", le libellé "règlement", avec parfois le nom de la banque. Le compte 450 copropriétaires individualisés n'est pas plus explicite: le libellé comprend les noms des banques. Pour connaître la position de chaque copropriétaire vis à vis du syndicat, soit je demande les extraits des comptes de chacun, soit j'attends le bilan final.
Je pourrais donc demander que le grand livre soit plus explicite tant pour le compte 512 que pour le compte 450? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 sept. 2008 : 09:46:34
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Le grand livre doit comporter le détail de chaque compte 450 nn.
Pour Dupont vous avez le 450 024 avec
au débit ses quotes-parts des appels de fonds
au crédit les paiements qu'il a effectués.
Pour Durand 450 025 : itou pareil 
Si ous n'avez pas ces comptes, votre GL n'est pas un vrai GL
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 06 sept. 2008 : 11:09:27
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De JPM:
"Si d'ailleurs on admettait la solution de JB 22 de passer la banque du syndicat en classe 4, les obligations du syndic demeureraient identiques puisque la reddition de compte d'un mandataire classique du Code civil doit être détaillée et comporter chaque élément du compte présenté. Le syndic devrait donc y reporter chaque encaissement et chaque décaissement."
Je n'ai jamais dit cela:
-Compte unique du syndic le syndicat n'a pas de compte il n'a qu'une créance sur un tiers (Classe 4): le syndic.
-Compte séparé au nom du syndicat, compte banque 512.
Dans tous les cas le journal "type banque" détaille toutes les écritures et réponds aux obligations du code civil.
C'est dans l'extrait de ce journal, pour la copropriété concernée, que le Conseil syndical doit faire les contrôles.
La tenue d'un compte séparé impose l'utilisation de carnets de chèques propres à chaque syndicat, ces carnets comportent une identification nécessaire aux traitements informatiques sous la forme d'une codification CMC7 à sept bâtonnets dont l'usage pratique est, contrairement au code barre, réservé au milieu bancaire.
C'est la raison principale de l'utilisation d'un "compte pivot" pour effectuer les règlements aux fournisseurs pour toutes les copropriétés. C'est le compte unique du syndic qui profite du décalage entre date de création et date de paiement effectif. Le syndicat n'a pas le contrôle des dates de création et d'envoi des chèques ni des paiements.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 06 sept. 2008 : 12:11:45
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jordan : Citation :
votre responsabilité en tant que membre du CS peut être engagée pour imprudence ou négligence (articles 1383 du ccivil par exemple).
De part votre attitude et comportement vous jouez le jeu de ce syndic et risquez de payer le prix fort.
Vous n'avez strictement rien compris à ce qui se passe dans notre résidence; vous avez pourtant lu notre journal de la résidence ( que j'ai crée avec les membres du conseil de l'Union). Connaissez vous beaucoup de CS condamné pour des pratiques que vous indiquez?? c'est si facile de rejeter les fautes sur les autres !!! Je n'ai pas besoins de vos conseils, airjordan!!
alex40 : Citation :
la seule chose que je redoute est l'ignorance, source la plus fréquente de l'intolérance. Je n'ai rien à craindre de copropriétaires plus instruits des choses de la copropriété.
Commencez à écouter les vrais problèmes et abus soulevés par les copropriétaires, et cessez vos attaques contre l'ARC et nous vous croirons lorsque vous parlerez d'intolérance.
Si des copros sont ben au courant des "choses" de la copropriété, quel bonheur pour un syndic, NON?? Pourqoui avoir peur de ces personnes ?? Ils posent les bonnes questions ??ils ne vous laissent pa sun Euros à placer en banque ?? Ils gèrent bien leur résidence ??
Le post de HENRI 2 est le résumé de vos attaques, cette copropriété a bien été aidée par l'ARC, et dénonce en quelques mots votre attitude " bizarre" envers cette assoc. et l'attitude des professionnels Syndics.
Pas besoin de long discours pour dire qu'une vérification bien faite par le CS doit comprendre la verif. des factures, du grand livre, du livre de banque et des relevés bancaires. La seule chose pour que celle ci soit parfaite est de faire un VRAI rapprochement bancaire entre les relevés et l'ensemble des documents. Seul un compte séparé le permet.
JPM: Henri2 l'informaticien vous confirme que si le compte 512 disparait, ce n'est en aucun cas un problème informatique, mais signe d'une intervention humaine ou alors nous sommes en pleine parapsychologie!! Il est vrai que quelquefois cette machine bugg sans explication!! |
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JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 06 sept. 2008 : 12:59:15
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Pour Alex40
Vous trouvez que l'on parle beaucoup des comptes bancaires séparés de copropriété, surtout depuis l'arrêt de la cour de cassation du 9 avril 2008... Vous semblez vous en étonner ? mais à qui la faute ?
Cette procédure n'aurait jamais eu lieu si :
a) notre syndic ( structure familiale de banlieue parisienne ) n'avait pas réagi avec arrogance, tartufferie. En présentant depuis le début un compte individualisé comme étant un vrai compte séparé.. et en s'obstinant dans son dénis...
b) notre conseil syndical avait tenu normalement sa mission, en prenant ses responsabilités et cherchant ou était la vérité. Au lieu de cela, il s'est défilé lamentablement...
c) les 80 copropriétaires avaient fait preuve d'un peu de jugeote, et surtout de bon sens face à une procédure concernant le compte bancaire commun
d) les experts comptables, les commissaires aux comptes, la banque du syndic n'avaient pas présentés des attestations de complaisances sur le fonctionnement de ce compte...
Mais cette procédure n'aurait jamais eu lieue si :
1) Suite à l'arrêt de la Cour d'Appel de Paris, 19 organismes ou associations n'avaient pas toutes -(sans exception et sans se concerter entres-elles)- données un avis négatif argumenté sur l'arrêt de la Cour d'Appel, en me conseillant pour certaines d'aller devant la Cour de Cassation...
2) JPM n'avait pas pris le temps sur son site de donner son analyse pertinente et son avis par universimmo depuis 2006
3) si l'ARC n'avait pas pris le temps de demander une Réponse Ministérielle sur les comptes séparés de copropriétés..Réponse qui contredisait la décision de la Cour d'Appel
Voila, cet arrêt de cassation a totalement dépassé le cadre de notre petite copropriété, mais cela remet les pendules à l'heure pour pas mal de personne : c'est ce qu'on appelle l'état de droit, Le compte bancaire séparé doit être au nom du syndicat ...un point c'est tout...
Si vous souhaitez lire les analyses des 3 grands cabinets juridiques français sur cet arrêt de cassation, allez dans la rubrique droit et décret...accessible par le lien :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=67895
cordialement JYL
PS : si les class action existaient en France, tout le monde aurait gagné du temps, le syndic n'aurait pas pu agir de la sorte, et le directeur de l'agence bancaire auteur de l'attestation de complaisance aurait certainement hésité à deux fois avant de l'écrire ( texte rajouté à 16h17 )
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Edité par - JYL53 le 06 sept. 2008 16:17:28 |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 06 sept. 2008 : 13:19:04
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Jyl bonjour.
Je ne peux être que d'accord avec vous : un compte bancaire séparé ne peut être en la circonstance ouvert qu'au nom du syndicat, si clairement c'est cela qui a été voté en assemblée..
Vous évoquez ici le cas d'un syndic qui a voulu vous faire prendre des vessies pour des lanternes. Il était dans l'erreur et il pouvait la corriger. Il a surtout été mal inspiré de persévérer avec des gars comme vous, conseillé de surcroît par un maître à penser, JPM (et ce n'est pas une moquerie).
Errare humanum est, Perseverare diabolicum ! |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 06 sept. 2008 : 13:54:25
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De JPM
"Est-il besoin d'ajouter que l'insertion du 512 détaillé présente un avantage certain pour les copropriétaires et surtout le conseil syndical. Il est donc inapproprié de favoriser une occultation que rien ne justifie."
Il n'est pas question "d'occulter" quoi que ce soit, les "journaux", le "grand livre" sont toujours présents, mais d'utiliser les comptes appropriés répondant à la réalité juridique.
Par contre comme l'a dit manech, l'informatique se moque des comptes utilisés...les numéros n'étant que des conventions.
Quand on connaît votre archarnement à défendre une certaine conception de "l'engagement juridique" on ne peut qu'être surpris de votre position.
Quand à votre argument, "on a toujours fait comme cela" démontre un défaut d'adaptation. Avant le décret comptable les syndics avaient obligation de ventiler les charges suivant les modalités de répartition, d'où l'utilisation d'un "plan comptable et analytique" une seule présentation. Le décret comptable impose une double présentation: Générale par nature de charges et une autre analytique, par clés de répartition.
Contrairement à ce que vous préconnisez il n'y a pas besoin de "plan comptable analytique" seulement affectation aux comptes de charges et produits d'une clé de répartition (Charges générales, charges chauffage, charges ascenseur, etc...
C'est la solution adoptée par les logiciels professionnels et que j'applique dans mes modestes réalisations sous Excel.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 sept. 2008 : 14:53:29
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Il ne faut pas tourner autour du pot.
Restons en aux réponses claires et nettes :
1) Pour l'engagement juridique ; c'est l'ordre de service avant tout et rien d'autre.
Le texte et les travaux préparatoires de la loi sont formels. S'il s'avère que c'est un mécanisme trop lourd, la seule solution est de modifier la loi et, au minimum, de supprimer " juridique ".
En première lecture, à l'assemblée nationale, un amendement avait supprimé l'engagement juridique pour le remplacement par la réception de la facture. Le Sénat a rétabli l'engagement juridique et il n'a plus ensuite été remis en cause.
2) Pour le 512 dans le grand livre : les textes sont aussi très clairs (ce qui n'est pas toujours le cas). Le syndic doit reproduire le compte 512 complet dans le grand livre. Point c'est tout.
Il n'existe aucune difficulté technique à cet égard.
Il est capital pour les copropriétaires que le montant de la trésorerie résulte directement du traitement du compte de banque et ne soit pas le montant nécessaire pour équilibrer les comptes. A la réflexion, ce subterfuge me paraît plus fréquent qu'on ne pourrait le croire.
Dans tout celà, je ne met aucun autre acharnement que celui de lire les textes et de les appliquer
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 06 sept. 2008 : 16:30:08
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JPM : Citation :
A la réflexion, ce subterfuge me paraît plus fréquent qu'on ne pourrait le croire.
La réponse récurente depuis 5 ans de la comptable à nos questions est : si les comptes sont équilibrés, la compta est juste !!!! CQFD
les différents jugements contradictoires des cours d'appel et de cassation sur le compte bancaire des syndicats de copropriétaires ne sont ils pas suffisants pour que le legislateur propose rapidement une loi sur cette obligation d'ouvrir ce compte séparé, sans aucune dérogation possible, ou du moins à l'article 26 au minimum!!
Le syndicat est bien lésé par la position des syndics sur ce sujet. |
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Réflexion sur l'article Universimmo sur les syndic
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