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 Sujet  |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
 Posté - 28 avr. 2008 : 17:55:06
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Bonjour,
Les comptes présentés par le syndic lors de l'AG ont été refusés Son quitus lui a été refusé également Sa réélection souhaitée n'a pas été entérinée Un nouveau syndic a été élu
Que deviennent les comptes ? Des corrections y sont souhaitées, le nouveau syndic peut-il les faire ?
Quand doit-on approuver ce nouveau compte ?
Lors de l'AGO suivante (dans un an) ou lors d'une AGE plus proche ?
Merci pour vos éclaircissements.
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Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 avr. 2008 : 19:33:20
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| le nouveau syndic peut reprendre toutes les dépenses de l'exercice et refaire la comptabilité avnt de soumettre la résolution à l'AG |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 avr. 2008 : 22:23:52
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Mais, en attendant les soldes ne sont pas exigibles ! Ni les créditeurs, ni les débiteurs.
Et sans doute le budget prévisionnel de 2009 n'a pas été adopté ?
Quel est dans ce cas le conseil donné par l'association de défense ?
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 29 avr. 2008 : 07:55:57
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Dans l'immédiat, nous attendons une réunion avec le nouveau syndic, suite à un mémo que nous lui avons donné contenant tous les comptes contestés.
Et nous préconisons à nos membres de ne payer les appels de fonds trimestriels basés uniquement sur le budget prévisionnel voté en 2007. |
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 29 avr. 2008 : 09:08:10
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... ce qui n'est pas légal non plus. Il semble nécessaire pour éviter tout blocage qu'une nouvelle AG avec les budgets et l'approbation des comptes soit convoquée au plus vite...
Comment le syndic actuel envisage les choses et la trésorerie a court terme? |
Festina lente |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 avr. 2008 : 09:28:00
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Kasos : Citation :
Et nous préconisons à nos membres de ne payer les appels de fonds trimestriels basés uniquement sur le budget prévisionnel voté en 2007.
Cette recommandation a faciliter le fonctionnement du syndicat 
Elle est sans nul doute de nature à engager la responsabilité de l'association à l'égard du syndicat.
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kasos
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327 réponses |
Posté - 29 avr. 2008 : 16:53:30
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Il semble nécessaire pour éviter tout blocage qu'une nouvelle AG avec les budgets et l'approbation des comptes soit convoquée au plus vite...
Je pense que c'est ce que va faire le nouveau syndic, qui me semble un BON professionnel, lui au moins
A suivre, ... |
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 29 avr. 2008 : 16:58:23
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Citation :
Initialement posté par JPM
Elle est sans nul doute de nature à engager la responsabilité de l'association à l'égard du syndicat.
De QUELLE responsabilité de l'assoc vis-à-vis du syndicat voulez-vous parler ?
L'assoc n'a qu'un rôle d'opposition, plutôt constructive par rapport au fonctionnement "anormal" du syndicat
Un peu comme un parti politique d'"opposition" par rapport à un parti "au pouvoir". |
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 29 avr. 2008 : 23:31:50
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L'action d'une association de copropriétaires d'une résidence peut être bénéfique si elle assure une information objective des copropriétaires sur les règles de la copropriété ou le fonctionnement de la résidence.
Si l'association prend l'initiative de campagnes infondées, fournit des informations erronées ou des recommandations mal venues, comme celle de ne pas payer des appels de fonds régulièrement émis, elle peut voir sa responsabilité engagée. Si elle est condamnée à payer des dommages et intérêts et se trouve dans l'impossibilité de les payer, les membres de l'association peuvent être poursuivis individuellement.
De toute manière une association ne peut pas engager une procédure à l'encontre du syndicat ou du syndic. Elle peut " monter " une action judiciaire dans laquelle des copropriétaires membres de l'association seront demandeurs. Dans certains cas, celà peut présenter un intérêt.
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 30 avr. 2008 : 08:47:51
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Citation :
Initialement posté par JPM
...fournit des informations erronées ou des recommandations mal venues, comme celle de ne pas payer des appels de fonds régulièrement émis, elle peut voir sa responsabilité engagée.
Je suis globalement d'accord avec ce que dit JPM. C'est ce que nous faisons.
La recommandation de ne pas payer des appels de fonds indûs n'est faite que vers les membres de l'association. A eux de prendre leur responsabilité de le faire ou ne pas le faire.
Mais dans le cas d'un syndic qui a "chargé" des sommes injustifiées, contraires aux lois existantes, n'a pas tenu compte de X courriers recommandés individuels, le risque est quasiment nul, car il lui faudrait un vote d'AG pour attaquer en justice ces copros récalcitrants. |
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 avr. 2008 : 13:45:30
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Le syndic peut assigner des copropriétaires en paiement de provisions ou charges sans décision d'assemblée générale. Sa demande est recevable.
Encore faut-il qu'elle soit bien fondée 
Il doit présenter à l'appui de sa demande un certain nombre de pièces. Certaines, et en particuliers des comptes justificatifs, peuvent être contestables, voire même fabriquées pour les besoins de la procédure.
C'est donc au défendeur qu'il appartient alors de contester.
L'association peut être responsable à l'égard du syndicat et du syndic (s'il y a des imputations fallacieuses ou injurieuses contre lui), mais aussi à l'égard d'un membre de l'association qui aurait suivi un conseil finalement malencontreux.
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océan
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2457 réponses |
Posté - 30 avr. 2008 : 13:59:28
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Citation :
voire même fabriquées pour les besoins de la procédure
plutôt inquiétant comme façon de faire ....mais du vécu le syndic se contentant d'appuyer un bouton d'ordinateur pour sortir le compte individuel .... |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 30 avr. 2008 : 15:17:19
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Citation :
Initialement posté par océan
plutôt inquiétant comme façon de faire ....mais du vécu le syndic se contentant d'appuyer un bouton d'ordinateur pour sortir le compte individuel ....
C'est, entre autres vilennies, ce que nous venons de vivre. Curieusement, seuls des copros membres de l'assoc voient arriver une relance en RAR pour retard de paiement de charges alors qu'aucune RELANCE SIMPLE préalable n'est arrivée auparavant, avec imputation sur leur compte de frais de RAR (de 6,10€). C'est pas le montant qui fait problème, mais c'est la manière |
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 28 juil. 2008 : 11:06:03
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
[brComment le syndic actuel envisage les choses et la trésorerie a court terme?
Eh bien, pour l'instant il n'envisage toujours rien
Début juillet nous avons reçu ses premiers appels de fonds faisant toujours référence aux soldes des comptes individuels, tels que laissés par le syndic précédent, fortement contestés, à preuve son refus des comptes (voir sujet initial).
De nombreux copropriétaires, membres de notre association, ont envoyé un chèque portant uniquement sur les appels trimestriels prévisionnels, le budget ayant été voté en AG.
Dans les divers courriers d'accompagnement envoyés au syndic, on trouve:
Ainsi que vous le suggérez, j’ai pris le temps de vérifier mon compte.
Il ne reflète pas du tout la réalité de ce qu’on pouvait attendre des votes de notre dernière assemblée générale du 18 mars dernier, où vous avez été élu, avez tenu le secrétariat de séance et diffusé le procès-verbal le 15 mai.
Vous le savez très bien, au titre de la résolution n° 5, les comptes de votre prédécesseur, le Cabinet Z, ont été refusés. Il en découle que son appel de fonds du 31 mars 2008, donnant le résultat définitif de l’exercice écoulé, est considéré comme nul et non avenu. D’après les lois, (à moins que vous nous prouviez le contraire, nous ne sommes pas des professionnels comme vous), les soldes ne sont pas exigibles, ni les créditeurs, ni les débiteurs. Seuls sont exigibles les appels de charges trimestriels du budget prévisionnel, s’il a été voté ; ce qui est le cas.
Vous devez re-proposer à une prochaine assemblée générale une nouvelle version de ces comptes. En particulier, supprimant le remboursement fictif que voulait faire le Cabinet Z des travaux votés lors de l’assemblée générale de mars 2007, non encore réalisés à la fin de l’exercice...
Affaire à suivre |
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 02 août 2008 : 16:14:30
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bonjour
JPM : "Mais, en attendant les soldes ne sont pas exigibles ! Ni les créditeurs, ni les débiteurs.
Et sans doute le budget prévisionnel de 2009 n'a pas été adopté ?
Quel est dans ce cas le conseil donné par l'association de défense ?"
dans un cas comme celui-là qui est sûrement fréquent, JPM, qu'auriez-vous proposé de recommander à l'assemblée si vous étiez président de séance d'une AG, face à des comptes qui ne vont pas ?
Approuver les comptes sur le total présenté par le syndic, moins les factures contestées avec les raisons portées sur le PV avec proposition de resoumettre à l'AG suivante les factures modifiées ou autre ?
Comme ça le solde peut être appelé ?
Ou recommandez vous d'approuver les comptes même si des factures sont contestables ?
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 02 août 2008 : 17:27:29
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Sinon kasos, je ne comprends pas :
- c'est le compte solde de charges - soit la régularisation du solde - que vous contestez puisque les comptes n'ont pas été approuvés (vérifiez tout de même ce qui est écrit sur le PV et assurez-vous que le refus des comptes verbal que vous avez bien prononcé figure bien sur le PV. Sinon, si le secrétaire a écrit que les comptes ont été approuvés et que vous avez signé sans lire, ce qui se passe très fréquemment - c'est vous le savez définitif sauf à contester au tribunal) ou est-ce les charges provisionnelles que vous contestez alors que régulièrement votées ?
- sinon une MED c'est normal si un copropriétaire est en retard avec imputation sur son compte. Mais est-ce une MED ou une relance en RAR sans MED ?
vous savez qu'une relance simple n'a rien d'obligatoire ? le syndic est tout à fait en droit d'apprécier au cas par cas. Si vous donnez une consigne de payer des charges sur un budget antérieur à ce qu'il devrait être son travail aurait peut-être même du vous adresser une vraie MED, et du reste sans délai.C'est une guerre contre le syndicat que vous menez et pas contre le syndic.
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 02 août 2008 : 18:13:36
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Citation :
Initialement posté par albifrons
- c'est le compte solde de charges - soit la régularisation du solde - que vous contestez puisque les comptes n'ont pas été approuvés...
ou est-ce les charges provisionnelles que vous contestez alors que régulièrement votées ?
C'est la comptabilité dans son ensemble qui a été refusée, bien reporté dans le PV : l'AG a voté CONTRE avec xxxx millièmes.
Par ailleurs, le syndic très contesté, a vu sa demande de rééletion refusée
Un autre a été élu
Par contre, c'est ce que je disais, l'AG a approuvé le budget prévisionnel.
C'est donc lui que l'on paye sans rechigner.
Mais on est bien en attente d'une AG où nous serons représentés les comptes du syndic précédent avec des corrections souhaitées, bien décrites dans un document au nouveau syndic. |
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 02 août 2008 : 19:15:23
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OK je comprends mieux - mais quelles corrections souhaitez-vous que le nouveau syndic apporte à ces comptes (en effet je ne comprend pas votre phrase : En particulier, supprimant le remboursement fictif que voulait faire le Cabinet Z des travaux votés lors de l’assemblée générale de mars 2007, non encore réalisés à la fin de l’exercice..."? Y-a-t-il eu des factures payées pour des travaux non faits ? y-a-t-il eu des comptes disparus ? que s'est-il passé sur le plan de votre comptabilité ?
quelle est la position du conseil syndical actuel dans tout ceci ?
votre copropriété a-t-elle des pb autres que des pb de comptabilité ?
Ou en est la comptabilité actuelle ? débitrice ?
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Edité par - albifrons le 02 août 2008 19:20:51 |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 02 août 2008 : 20:01:26
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Citation :
Initialement posté par albifrons
OK je comprends mieux - mais quelles corrections souhaitez-vous que le nouveau syndic apporte à ces comptes (en effet je ne comprend pas votre phrase : En particulier, supprimant le remboursement fictif que voulait faire le Cabinet Z des travaux votés lors de l’assemblée générale de mars 2007, non encore réalisés à la fin de l’exercice..."?
C'est l'un des points principaux reproché à l'ancien syndic:
Il a fait voter un grand nombre de travaux. Certains n'étaient pas terminés à la fin de l'exercice. Il a décidé de rembourser aux copros un montant important (qu'il a donc porté au crédit de leur compte qui s'est donc retouvé "créditeur" en cette fin d'exercice (c'était du plus bel effet sur l'appel final de charge , surtout pour les pauvres gens qui n'y comprennent rien, à commencer par les étrangers, l'air de dire :"vous voyez, je suis un très bon syndic économe !") correspondant à ce qui n'était pas terminé, alors que nous savions tous que certains d'entre eux allaient être exécutés au tout déut de l'exercice suivant
Le problème annexe est qu'un certain nombre de copros, compte tenu de l'ampleur des travaux, avaient demandé des prêts, leur organisme ayant versé au syndic 100% des montants votés pour tous les travaux !
Or, ces organismes disent : "vous ne pouvez pas reprendre cet argent pour faire autre chose que des travaux dans votre copropriété !" ce qui semble logique.
D'où cette réclamation d'annuler ces remboursements fictifs, les porter dans un compte d'attente de travaux non terminés, dont des fonds ont déjà été puisés dès le début de l'exercice suivant.
Suis-je assez clair ?
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Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 02 août 2008 : 20:58:14
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Oui Kasos c'est + clair merci.
mais si c'est la seule (vraie) faute comptable je ne pense pas que ceci méritait un refus des comptes pour l'exercice précédent. Ceci me semble être davantage une faute de gestion que comptable (le refus du quitus était donc justifié et peut-etre le changement de syndic - je suppose qu'il y avait d'autres pb dans cette copropriété.
Je ne sais ce qu'en pensent les chevronnés du site.
Vous pénalisez la copropriété pour qq chose qui pouvait peut-être se régler autrement ..
Il est vrai que cette situation est franchement bizarre /
Donc à présent, si je comprends bien, ces travaux sont finis et le syndic actuel n'a pas de quoi payer les entreprises , et donc réappelle les fonds correspondants remboursés aux copropriétaires ?
vous êtes mb du CS peut-être ? que dit le CS ?
Peut-être en tant qu'asso de défense des copros vous auriez pu proposer à tous les copropriétaires de rendre cet argent au syndic par lettre RAR (ou mandat cash) si l'argent a été remboursé avec une lettre type, et à ceux ne parlant pas français de traduire ? - ceux qui refusaient de rendre - Ou approuver les comptes avec la réserve que tous les copropriétaires rendront au syndic l'argent de ces travaux remboursés à tort, en vue notamment de finir les travaux Est-ce une très grosse copropriété représentant au total des sommes colossales ?
Ou pensez-vous que ce remboursement venait combler un trou de comptabilité ?
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 03 août 2008 : 09:37:28
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Citation :
Initialement posté par albifrons
Donc à présent, si je comprends bien, ces travaux sont finis et le syndic actuel n'a pas de quoi payer les entreprises , et donc réappelle les fonds correspondants remboursés aux copropriétaires ?
Pour répondre à une question antérieure, j'ajoute que notre copropriété vit, depuis fin 2000, des années ubuesques, avec "clans", cascades de procès (9) toujours pas terminés, valse de syndics (5) qui pêtent les plombs et démissionnent, ou, comme le précédent élu par le clan le plus procédurier, a cherché à s'accrocher à tous prix, malgré ses erreurs de gestion.
J'ai été membre du CS de 2000 à 2006, et n'ai pas souhaité en refaire partie à cette date, vu les difficultés de gestion.
D'où, aussi, l'association de défense créée en 2006 (dont je suis Secrétaire).
Tout un roman qui mérite d'être écrit
Pour en revenir à ce problème de travaux votés, payés, non réalisés, j'ai déjà expliqué ce qu'il en était pour ceux décidés à l'AG de 2007.
Mais ce même syndic, quand il a été élu en mars 2006 (avec un contrat de 2 ans) a trouvé des travaux lancés par le syndic précédent, non terminés, voire même non lancés pour des raisons techniques, figurant dans un compte de l'Annexe 4 officielle, "TRAVAUX en cours, avec force détail".
Or, les comptes de ce nouveau syndic, présentés à l'AG de mars 2007, pour la fin de son premier exercie, [b]ne comportaient plus cette Annexe 4 [/b] ("c'est de la con..., elle ne sert à rien", dixit) et le montant des travaux payés non lancés figuraient dans un vaste compte "à régulariser", non justifié ligne à ligne comme le veut la loi.
Nota: malgré protestations de notre association, ses comptes ont été approuvés grâce aux pouvoirs du clan des procéduriers + le CS (très ami avec ce même clan)
Or, dans la présentation des comptes à l'AG de mars 2008, pour exercice 2006/2007, cette annexe 4 n'y figurait toujours pas (elle aurait été très utilie pour lister tous les travaux votés en mars 2007, permettant de voir où on en était de leur état de réalisation, de facturation, et de paiement effectif des prestattaires).
Et, apparaissait dans le compte TRAVAUX DIVERS de l'exercice un montant porté en négatif représentant la valeur de ces travaux "abandonnés" avec comme effet d'afficher un total de ces travaux quasiment nul ("voyez ! combien j'ai été économe"), masquant donc des travaux divers déclenchés par ce syndic (avec le soutien du CS) soi-disant "urgents", dépassant l'autorisation de dépense de 1000€ décidé lors d'une AG antérieure
Et il fut dit en AG : "ca y est, vous avez été remboursé de ces travaux non faits", ce que j'appelé un remboursement fictif.
Voilà pour l'instant, mais j'en ai d'autres tout aussi croustillantes |
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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