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Initialement entré par LeNabot

Les effets désastreux de la frénésie de la défiscalisation.

Dans la dépèche du 8 mars 2007

http://www.ladepeche.com/aff_art.asp?Ref=200703082170


Urgent, cherche locataire.

Les pouvoirs publics, de droite et de gauche, raffolent des « politiques du bâtiment ». Malgré la folie boursière des deux dernières décennies, la pierre (ou le béton) reste une valeur sûre pour les placements des Français et les programmes immobiliers lancés à grand renfort de pub par les promoteurs connaissent un franc succès.

Mais aujourd'hui, les déçus de l'investissement immobilier sont légion face à la réalité du marché locatif des villes moyennes. L'explication ? Les investisseurs séduits par les différentes lois de défiscalisation de l'immobilier locatif sont victimes de certains programmes séduisants sur le papier qui se révèlent de véritables miroirs aux alouettes. Le Grand Sud et surtout Midi-Pyrénées, terre attractive, sont particulièrement touchés par ce phénomène. Un exemple, à Agen, les deux tiers des logements récents restent inoccupés, faute de candidats à la location.

DÉSILLUSIONS

L'engouement pour l'immobilier défiscalisé débute dans les années quatre-vingt avant de franchir allègrement le cap du siècle avec toujours plus de succès (voir infographie). Évidemment, les professionnels de l'immobilier flairent le bon marché.

Les promoteurs se lancent d'abord dans les grandes villes où ils rencontrent un succès éclatant. Au début, on vend des T2 à Toulouse aux professions libérales, riches agriculteurs, et retraités de la région. Puis, on descend vers des contribuables moins fortunés. Sauf qu'entretemps, l'immobilier a augmenté dans les grandes villes. Les promoteurs se tournent vers des villes moyennes au foncier moins cher : Agen, Albi, Montauban, Carcassonne, Tarbes, Saint-Gaudens, Dax, Brive, etc. Mais surtout, ils vendent leurs programmes à des investisseurs situés à l'autre bout de la France en leur montrant des courbes démographiques et une « proximité » de Toulouse qui reste souvent à démontrer. Agen n'est pas encore au bord de la mer… Les désillusions s'accumulent. Et demeure un terrible paradoxe : la France des grandes villes connaît une pénurie réelle de logements. Et, parallèlement, dans les villes moyennes du Grand Sud, des logements restent vides.

Dossier de Daniel Hourquebie, Marion Lagravère et Pascal Jalabert.


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Témoignage d'un pigeon piégé par la défiscalisation de Robien. Il a acheté à Agen sans connaître la ville. Il faut quand même le faire.

TÉMOIGNAGE. UN NANTAIS A ACHETÉ.

« Je ne connais pas Agen, sauf par internet »
Il fait bon vivre à Agen mais la ville n'est ni au bord de la mer, ni à proximité de Toulouse. Et son marché locatif est à la mesure des villes moyennes : « Je ne connais pas Agen sauf par internet » concède Robert, un Nantais qui a investi dans la préfecture lot-et-garonnaise en 2002.

De l'immobilier défiscalisé, bien sûr, un bon placement, estime ce retraité sans problème de fin de mois. Le choix de Robert se porte sur deux T2 qu'il lui faut louer, conformément à l'obligation légale. s'engage alors une course aux locataires d'autant plus difficile pour Robert qu'il n'est pas tout seul dans son cas. apparemment, personne ne l'a averti du caractère disproportionné de l'offre immobilière par rapport à la demande réelle dans la préfecture du Lot-et-Garonne. selon des sources locales croisées, sept logements sur dix construits récemment sont vides ! En attendant, Robert fait la course aux locataires : « Avec des loyers sans les charges de 580 et 570 €, prix qui m'avait été conseillé par le promoteur, je n'ai pas trouvé preneur ».

« J'AURAIS DÛ ÊTRE PLUS VIGILANT »
Six mois d'attente, et l'obligation de louer ont fait le reste. Robert a baissé ses loyers de 60 €, ce qui lui a permis de trouver preneur pour un appart, le deuxième restant vide encore deux mois. Un effet d'aubaine sympa pour les locataires. Mais c'était sans compter sur les difficultés liées aux constructeurs qui n'ont pas fait leur boulot correctement, relève le retraité, ce qui a suscité les plaintes puis le départ des locataires.

Pas forcément une surprise dans une ville qui a connu plus de trente promoteurs en sept ans ! Robert assume ses choix mais reconnaît aujourd'hui : « J'aurais dû être plus vigilant sur la localisation… »

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Initialement entré par walt92


J'ai connu il y a quinze ans une formule équivalente qui fonctionnait très bien: la Préfecture de Paris garantissait (garantit ?) le paiement des loyers et le bon état à la fin du bail en contrepartie d'un loyer "remisé" afin de loger au mieux les fonctionnaires.

Walt92

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Initialement entré par LeNabot

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Initialement entré par walt92


J'ai connu il y a quinze ans une formule équivalente qui fonctionnait très bien: la Préfecture de Paris garantissait (garantit ?) le paiement des loyers et le bon état à la fin du bail en contrepartie d'un loyer "remisé" afin de loger au mieux les fonctionnaires.

Walt92

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Bon bref. Vous militez pour que les bailleurs deviennent assistés par l'Etat. Belle mentalité.

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Initialement entré par walt92

Je suis pour une intervention de l'Etat qui permettra de fluidifier le marché.

Et de loger des millions de gens, accessoirement.

Walt92

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Initialement entré par thoveyrat

Si cela fonctionne comme le Loca-Pass, avec une garantie qui vous empêche d'agir en justice et vous laisse, à la fin de la garantie, avec un locataire bien en place et bien décidé à ne rien payer, et deux ans d'impayés en perspective (je me demande quel est le taux d'impayés de Loca-Pass?), merci bien! Cela va nous coûter une fortune à cause du grand nombre de profiteurs, et les bailleurs ne seront pas vraiment garantis pour autant...

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Initialement entré par thoveyrat

Si cela fonctionne comme le Loca-Pass, avec une garantie qui vous empêche d'agir en justice.

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Initialement entré par LeNabot
....La réponse d'Ankou est caractéristique d'une ignorance certaine sur les mécanismes de la caution.

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Initialement entré par Ankou

En plus loca-pass=pousse-au-crime ou vive l'assistanat, comme vous voudrez.

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Initialement entré par LeNabot
.....C'est étonnant qu'un éminent agent immobilier de votre trempe ne le sache pas. Locapass ou pas.

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Initialement entré par Ankou

Je ne suis qu'un modeste bailleur, et mes locataires dûment sélectionnés et sans loca-pass paient régulièrement leurs loyers.

Et ils sont contents.

Et moi aussi.

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Initialement entré par LeNabot

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Initialement entré par walt92

Je suis pour une intervention de l'Etat qui permettra de fluidifier le marché.

Et de loger des millions de gens, accessoirement.

Walt92

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Seriez vous devenu communiste ?

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Initialement entré par fanette44

je sélectionne soigneusement mes locataires

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Initialement entré par LeNabot

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Initialement entré par fanette44

je sélectionne soigneusement mes locataires

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Lisez bien l'article. Je suis prêt à parier que bientôt ce sera les locataires qui sélectionneront les bailleurs, tellement l'offre devient pléthorique.

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Initialement entré par fanette44


De toute façon nous les bailleurs resteront toujours libres de choisir quelles que soient les lois les locataires avec lesquels nous avons un bon feeling

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