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La question :
-Nous avons fait poser un volet roulant à la fenêtre de notre chambre, or il s'est avéré que ce volet a un coffret extérieur et diffère donc des autres volets de la résidence (la pose d'un volet identique aux autres est impossible, du fait d'un vice de construction)
- le syndic nous a envoyé immédiatement une lettre nous mettant en demeure d'enlever ce volet
- nous venons de recevoir une lettre de la mairie nous demandant régularisation, car nous aurions dû demander une autorisation administrative...

A ce stade, ma question est la suivante:

- Est-il obligatoire de faire voter en assemblée générale la pose de ce volet ?

Notre réponse :
L'aspect extérieur de l'immeuble en copropriété est considéré comme le bien commun de tous les copropriétaires, et tous travaux affectant cet aspect, même de manière légère, relèvent théoriquement d'une décision de l'assemblée générale prise en application de l'article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965:

"Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires [sous réserve de l'application de l'article 25-1 (NDLR)] les décisions concernant :
(...)
"b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci".


Il faut préciser que certains tribunaux, partant de l'idée que les parties communes sont l'accessoire indispensable des parties privatives, ont admis que les copropriétaires pouvaient, sans avoir à demander une autorisation à l'assemblée générale, effectuer des travaux affectant les parties communes s'ils ne portent atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la solidité ou à la valeur de l'immeuble. Tel peut être le cas lorsque la modification apportée est marginale et peu visible...

Cependant, une modification d'aspect extérieur de l'immeuble requiert également un permis de construire, pour lequel l'administration requiert la signature du syndic. Celui-ci pourrait certes la donner sans autorisation préalable de l'assemblée, mais dans la pratique peu de syndics prennent ce risque, et a fortiori dans une copropriété où le sujet est déjà devenu conflictuel...

Ceci étant, si vous ne pouvez régulariser la situation en dehors d'une assemblée, la copropriété ne peut engager aucune action sans elle-même obtenir une décision d'assemblée autorisant le syndic à agir, et ce en application de l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 :

"Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

"Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndical.

"Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites."

Quant à la mairie, il suffira très certainement pour la faire patienter de lui indiquer que vous devez attendre la prochaine assemblée générale.

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