Se dit de la part des charges réglées par le bailleur dont celui-ci est en droit de demander le remboursement à son locataire. Il peut s’agir de dépense propres aux locaux loués, ou de dépenses collectives d'immeuble locatif réparties entre les lots au prorata de tantièmes locatifs - ou encore de charges de copropriété).
La détermination des charges récupérables par rapport à celles qui ne le sont pas s'effectue en fonction de leur nature mais aussi du type de bail et des clauses spécifiques qui y figurent :
- pour les logements loués à titre d’habitation principale dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989, les choses sont simples : sont récupérables les charges d'entretien courant et de consommations, ainsi que trois quarts des dépenses relatives à l’emploi d’un gardien, mais uniquement dans le cas où celui-ci assure dans le cadre de ses fonctions la totalité de l’entretien des parties communes (en fait l’entretien de propreté) et l'élimination des rejets ; à défaut, la rémunération et les charges sociales du gardien ne sont pas récupérables ; ne sont pas non plus récupérables les dépenses d'administration et d'assurance, ni la taxe foncière (sauf la taxe d'enlèvement des ordures ménagères), les travaux d'entretien lourd, ou les travaux d'amélioration ; les baux ne peuvent y déroger car cette ventilation est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;
- pour les autres baux, le régime de liberté est de rigueur, et ce sont les clauses du bail qui font foi; certain baux peuvent aller jusqu'à mettre à la charge du locataire les gros travaux, la taxe foncière du propriétaire, et même les frais de gestion et honoraires de l'administrateur de biens… certains baux se réfèrent à l'article 606 du Code civil pour caractériser les travaux restant à la charge du bailleur, ou a contrario pour préciser que même ces travaux sont à la charge du preneur ! il s'agit en fait des travaux à la charge du nu-propriétaire en cas d’usufruit.
Attention : en copropriété les syndics ont pris l'habitude de faire figurer les charges récupérables sur les décomptes de charges de copropriété ; les bailleurs doivent être vigilants quant à la fiabilité de la ventilation effectuée - les imputations sont en général loin d'être rigoureuses… - et par ailleurs, cette ventilation s'appuie sur la réglementation concernant les baux d'habitation ; elle n'a donc pas de sens pour les autres baux ! Ils ne doivent surtout pas oublier qu'ils sont seuls responsables du calcul des charges récupérables vis à vis de leur locataire et qu'en aucun cas ils ne peuvent se retourner contre le syndic en responsabilité !
