L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 les définit comme suit : « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ». Cette définition induit l’existence de parties communes générales, et de parties communes spéciales.
Les parties communes sont définies dans le règlement de copropriété, à la fois par désignation et par défaut, par rapport à la définition donnée des parties privatives. Le même article de la loi donne cependant quelques repères au cas où le règlement manquerait de précision :
« Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : - « le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- « le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équi-pement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- « les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- « les locaux des services communs ;
- « les passages et corridors.
« Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres : - « le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui cons-tituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- « le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- « le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- « le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ».
Les parties communes ne sont pas, contrairement à ce qu’on croit souvent, propriété du syndicat des copropriétaires mais, suivant l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965, « propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement » ; c’est ce qui justifie que l’article 9 de la loi confère aux copropriétaires un droit d’usage équivalent à celui qu’ils ont sur leurs parties privatives : en effet, il y est écrit que chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ». Cela peut aller même jusqu’au droit d’annexion. (voir notre Dossier : L’annexion ou l’achat de parties communes en copropriété )
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