Elle est définie par l'article R111-2 du Code de la construction et de l'habitation : " La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
" Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ".
Tous les contrats de location signés depuis 27 mars 2014 doivent indiquer la surface habitable du logement.
En cas d'absence dans le contrat de location de l'information relative à la surface habitable, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail (article 3 de la loi 1989).
A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, une diminution de loyer.
Si la surface indiquée dans le contrat de bail est supérieures à 5 % de la superficie réelle, le locataire peut demander (de préférence par lettre recommandée avec avis de réception) à son bailleur une diminution de loyer proportionnelle à l’écart de superficie constaté (article 3-1 de la loi 1989).
A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, la juridiction compétente peut être saisie, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.
Si la demande en diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge intervient moins de six mois à compter de la prise d'effet du bail, elle prend effet à la date de signature du bail. En revanche, si elle intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.
La surface des lots de copropriété, dont la mention est obligatoire en cas de vente en application de la loi Carrez, est quant à elle définie d’une façon légèrement différente.
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