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romain91000
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 24 mars 2009 : 21:12:00
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Bonsoir à tous,
Je poste un sujet un peu en parallèle de celui de BailleurIDF il y a quelques temps.
J'ai malheureusement du me précipiter pour créer une SCI (afin de débloquer un prêt à une banque à la base), avec mon papa (j'ai 99% des parts).
Et malheureusement, j'ai pas pris le temps de regarder en détail et me faire conseiller sur les statuts fiscaux de celle ci, qui est à L'IR pour le moment.
Je vis dans mon bien, mais je pars à l'étranger pour une durée de 3 ans min à partir de septembre et donc j'aimerai louer (meublé ou non) ce bien à partir de mon départ pour quelques années.
J'ai suivi un peu le post de Bailleur, et j'avoue que certains termes techniques et lié à la fiscalité et aux finances m'échappent.
Je cherche mais ne trouve pas de site avec des exemples clairs chiffrés (même si celui de philippe l'est, mais je ne le comprends pas encore à 100%!!)
Voici mes données :
Achat appartement : 112000 EUR
Cout de l'emprunt : 18 000 EUR sur 10 ans
Je verse 700 EUR à la banque chaque mois pour payer mon prêt.
J'aimerai louer mon bien à 800 EUR/ mois.
Je vais faire des travaux avant septembre de l'ordre de 2500 EUR dans l'appartement.
Les charges : 1500 EUR et fonciers 500 EUR
Ma question est simple : quel est le plus avantageux (IR ou IS).
Comment se calcule la plus value exactement et qu'elles seront les choses à payer lors de la revente de mon bien dans les 2 régimes fiscaux (sachant que je pense le revendre 120000 EUR max [quoique c'est dur à estimer ^^])
De plus, combien cela coûte t -il de changer de statut (passer de l'IR à l'IS, l'autre sens étant impossible)
En espérant avoir été clair!!
Je vous remercie pour votre aide par avance.
Romain, 24 ans, EVRY (91)
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philippe30
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220 réponses |
Posté - 25 mars 2009 : 11:13:34
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Bonjour Romain,
La précipitation n'est jamais bonne conseillère et même si tu devais débloquer un prêt cela peut te couter cher dans le temps.
Je vais poser quelque points sur les SCI
1°) IR => pas de meublé
=> Pas d'amortissements
=> imposition au niveau de chaque associé donc tu prends en
revenu foncier 99 % des revenus locatifs après
déduction des intérêts d'emprunts et des travaux.
=> plus value des particuliers ( exonération au bout de 15
ans)
2°) IS => Meublé possible
=> amortissements possible
=> imposition sur les sociétés à 15% des bénéfices ( si
bénéfice < 38120 Euros ) sinon 33% au delà
=> distribution des bénéfices restants aux associés sous
forme de dividendes imposables au titre du TMI de chaque
associé
=> Plus values des sociétés ( aucune exonération )
Pour répondre à tes questions , le passage de la SCI à l'IR en IS est une option fiscale irrévocable cela n'a pas de cout particulier.
Pour savoir qu'elle l'option la plus intéressante , il faut résonner en termes d'imposition et de politique patrimoniale , dans la sci à l'ir tu payes les impôts durant les financement de ton bien et dan,s la sci à l'is tu payes les impots en sortie.
Que veux-tu faire conserver le bien ou le revendre ??
Peux-tu payer des impôts sur les revenus locatifs que tu ne perçois pas aujourd'hui ??
Le point noir de la sci à l'is est la plus value des societes..
Tu as acheté ton bien 112000 euros , si tu fais de l'amortissement ( 80 % de la valeur du bien sur 20 ans ) , il aura une valeur comptable de 25000 €uros
Donc si tu vends ton bien 200.000 € dans 20 ans la différence de plus value sera de 200.000 - 25.000 = 175.000 € taxé à 33 % ....
Par contre un pret de 112.000 sur 10 ans avec un cout de 18.000 cela fait un taux de 2.85% , peux tu m'indiquer ou tu as obtenu ce taux ??
Philippe
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romain91000
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 25 mars 2009 : 12:25:18
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Re Philippe31,
Merci pour ta disponibilité, c'est très sympa!
Je vais répondre à tes citations :
Citation :
La précipitation n'est jamais bonne conseillère et même si tu devais débloquer un prêt cela peut te couter cher dans le temps.
Oui mais je ne connaissais pas tout cela avant de me lancer, et je ne pensais pas que cela pouvait couter si cher sur le long terme!
On apprend de ces erreurs :)
Citation :
1°) IR => pas de meublé
=> Pas d'amortissements
=> imposition au niveau de chaque associé donc tu prends en
revenu foncier 99 % des revenus locatifs après
déduction des intérêts d'emprunts et des travaux.
=> plus value des particuliers ( exonération au bout de 15
ans)
Quand vous dites pas d'amortissement, cela veut dire que l'on ne peut pas déduire charges, intérets d'emprunts, travaux pour les impots?
L'imposition de chaque associé est à quelle hauteur (30%)?
Donc si je gagne 10000EUR par an, je serai imposé à 3000, malgré le fait que je paye 8500 en intérets d'emprunts??
Pour la plus value si je comprends bien, si je revends mon bien dans 15 ans ou plus, aucun impôts?! Et si je le revends dans 10 ans?
Donc sur 15 ans, l'IR me couterait un prix fixe de 45000 EUR (si le prix de location reste fixe)?
Citation :
2°) IS => Meublé possible
=> amortissements possible
=> imposition sur les sociétés à 15% des bénéfices ( si
bénéfice < 38120 Euros ) sinon 33% au delà
=> distribution des bénéfices restants aux associés sous
forme de dividendes imposables au titre du TMI de chaque
associé
=> Plus values des sociétés ( aucune exonération )
Ok pour le meublé.
On peut amortir les intérets d'emprunts, travaux, charges etc?
Je suis donc dans le plage des 15%.
Quest ce que le TMI? Si on est étudiant?
Donc pt calcul :
10000 par an
1800 demprunts
2000 de charges
1000 de travaux
donc 5200 net => 780 EUR d'impots!
sur 15 ans => 11700 EUR sans compter la plus value.
Citation :
Tu as acheté ton bien 112000 euros , si tu fais de l'amortissement ( 80 % de la valeur du bien sur 20 ans ) , il aura une valeur comptable de 25000 €uros
Donc si tu vends ton bien 200.000 € dans 20 ans la différence de plus value sera de 200.000 - 25.000 = 175.000 € taxé à 33 % ....
Je ne comprends pas cette histoire d'amortissemnt à 80%
Ou rentre til dans notre calcul précédent? (je dois pas savoir ce qu'est un amorstissement...)
En reprendant votre calcul et en pensant le vendre plutot 130000 EUR
130000 - 25000 (fixe?) = 105000 => 34650 EUR
TOTAL : 46000 EUR environ
Citation :
Pour savoir qu'elle l'option la plus intéressante , il faut résonner en termes d'imposition et de politique patrimoniale , dans la sci à l'ir tu payes les impôts durant les financement de ton bien et dan,s la sci à l'is tu payes les impots en sortie.
Que veux-tu faire conserver le bien ou le revendre ??
Peux-tu payer des impôts sur les revenus locatifs que tu ne perçois pas aujourd'hui ??
Il n'y a pas de politique patrimoniale.
Je pense le revendre bien avant 15 ans, disons dans 6-8 ans.
Je ne comprends pas bien la question sur les impôts.
Voulez vous dire, ai je les moyens? Si c'est le cas, oui je pense.
Citation :
Par contre un pret de 112.000 sur 10 ans avec un cout de 18.000 cela fait un taux de 2.85% , peux tu m'indiquer ou tu as obtenu ce taux ??
J'ai emprunter 65000EUR en fait, le reste je l'ai mis de ma poche en capital de départ.
Cela change des choses dans mon calcul?
Au final, je pense que si je compte revendre mon bien dans 15 ans ou ++, le régime IR est le plus simple d'accès.
Par contre sur 10 ans, ou moins , l'IS a l'air mieux car visiblement il y a une histoire de plus value au niveau de l'IR dans ce cas (à quelle hauteur d'ailleurs?)
Suis je dans le vrai?
Merci beaucoup,
Romain |
Newbie de l'immo :) |
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 25 mars 2009 : 12:56:08
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bonjour,
L'amortissement est une notion comptable qui permet de réduire ton imposition dans le cas d'une SCI à l'IS ou si tu possèdes un bien en propre.
Tu déduis de tes revenus locatifs environ 3 % de la valeur d'achat de ton bien et sur sur une période de 20 à 25 ans à hauteur de 80 % de la valeur d'achat.
Cela ne remet pas en question les déductions de charges et d'intérêts d'emprunts
L'imposition des revenus locatifs dans une sci à l'IR est fonction du TMi de chaque associé car les revenus locatifs sont ajoutés à tes revenus en fonction du nombre de parts que tu détiens dans la SCI.
Donc tu as 10000 €uros de revenus locatifs après déduction des charges , intérêts d'emprunts et même si tu n'as rien perçu car remboursement du capital du pret tu devras ajouter 9999 euros à tes revenus personnels et tu seras imposé suivant ton imposition 5 , 14 , 30 % afin de payer les impots en conséquence.
Etonnant que tu ne connaisse pas la notion de plus value immobilière dans le cas d'un achat immobilier et encore plus en sci , regardes sur internet cette notion.
Pour ce qui est de tes chiffres je ne sais pas comment tu calcules
mais si tu perçois 800 de loyer - 700 de remboursement = 100 - 1500 de charges - 500 de foncier => -1900 à sortir de ta poche
Tu seras imposé sur la base de 800 * 12 = 9600 - charges propriétaires ( environ 1/3 des charges ) soit -500 - 500 de foncier =
8600 €uros ( non compris la part des interets d'emprunts ) que tu ajouté à tes revenus personnels
TMi = taux marginal d'imposition
Attention pas de meuble dans une sci à l'IR .
Pour la plus value , le pire c'est l'option IS car il s'agit de la plus value des sociétés qui n'est pas dégressive à la différence de la plus value des particuliers qui est égale à 0 au bout de 15 ans
http://www.lemoneymag.fr/v4/fiche/s_Fiche_v4/0,5382,13443,00.html
Je t'invite fortement à chercher des informations tranquillement sur les termes utilisés ( Plus value , impots , tmi , sci ).
Ensuite dans le cadre de cet investissement , tu devrais prendre rdv avec un conseiller en gestion de patrimoine ( CGP ) ou avec un comptable car tu risques d'avoir des surprises.
N'oublies pas dans tes calculs , les frais d'agence qui viennent réduire tes rentrées ( 8 % de la valeur locative )
En souhaitant que tu puisses le louer au prix de 800 euros , ensuite sans vouloir te décourager mais parfois les locataires ne payent pas leur loyer donc tu continues à rembourser sans rentrée ...et il y a aussi les vacances pour faute de trouver un locataire et aussi les travaux de remise en etat du bien ( peinture , plomberie etc ..)
Bon courage dans ce nouveau monde ....
Philippe
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romain91000
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 25 mars 2009 : 13:37:45
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Très intéressant tout ça, pour la plus value j'ai bien compris, 10% d'abattement à partir de 5 ans chaque année, donc à 15 ans 0!
Par contre vos dernières paroles m'ont rabaissé le moral, surtout que je ne connais pas passer par une agence mais plutôt trouver un locataire de confiance pour du moyen terme.
Concernant la prise en considération de vos dernières remarques sur les calculs, voici où j'en suis arrivé sur 10 ans puis 15 ans :
10 ans:
IR
Citation :
800 de loyer - 700 de remboursement = 100 - 1500 de charges - 500 de foncier => -1900 à sortir de ta poche
Tu seras imposé sur la base de 800 * 12 = 9600 - charges propriétaires ( environ 1/3 des charges ) soit -500 - 500 de foncier =
8600 €uros ( non compris la part des interets d'emprunts ) que tu ajouté à tes revenus personnels
Vous avez pris le loyer par mois et les charges par année.
En refaisant le calcul :
800 de loyer - 700 de remboursement - 170 (charges + fonciers) = -70 de ma poche par mois.
Pour les impots : 9600 - 1000 (je pensais que c'était l'enemble des charges!) (peut on déduire des travaux ou c'est propre à l'IS? ) = 8600 à ajouter à mes revenus.
Mais voila le problème : si je suis étudiant, quel est ma TMI?
Et si je travaille et vis à l'étranger?
Si je calcule pour une tranche à 30% (dans le pire des cas), ça me coutera 2580 par an, soit 25800 en 10 ans, auquel s'ajoute la plus value (130000 - 112000) * 28,1% * 50%(abbatements) = 2530EUR
Total de 28300 sous 10 ans, 38700 sur 15 ans.
Pour l'IS :
J'avais pas pris en compte les 3% d'amortissement sur le prix de mon bien.
Pour la plus value, les 80%, est ce seulement au bout de 25 ans?
Dois je faire le calcul de 3*(nb d'années) à peu près?
Dans ce cas :
9600 - 1800 - 2000 - 2000 (travaux) -3300 (3% de la valeur) = 500
soit 75 EUR d'impots par an??? (si peu?)
Pour la plus value, sur 10 ans:
130 000 - ((100 - 33)% * 112 000) = 65000 (dans le cas ou je prendrai pas les 80%, seul petites chose que je n'ai pas bien cerné)
donc 75000 * 28,1 = 18265 EUR
Pour 15 ans : 130 000 - ((100 - 50)% * 112 000) = 74000 => 20800 EUR
d'ou les résultat
IS : sur 10 ans : 19000 EUR, sur 15 ans : 21550 EUR
Ces résultats dépendent grandement de ma TMI bien évidemment, mais je pense que mon calcul pour le régime IS est bon (à mois que ce fameux 80% apparait quelquesoit le nombre d'année?)
Merci en tout cas, je vais continuer à me documenter!
Romain
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Newbie de l'immo :) |
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 25 mars 2009 : 14:31:47
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bonjour,
Attention ne pas confondre amortissement comptable et plus value comme le laisse entendre ton dernier post.
La question de l'amortissement est 80 % pour les murs sur une durée de 20 à 25 ans la durée est modulable afin de rester dans un pourcentage acceptable pour le fisc ( 3 % à 3.5 % environ ).
Pour courage pour un locataire de confiance ....et comment tu vas gérer quand il faudra changer un joint de robinet ???? et si tu as des problèmes dans ton appartement ( dégats des eaux ou autre ) comment tu gères à distance ??? comment tu trouveras un locatair esi ton premier locataire de confiance part ????
La location n'est pas un long fleuve tranquille mais si tu y arrives merci de me donner la recette ....
J'ai oublié la CRL ( contribution au revenu locatif ( 2.5 % ) des loyers perçu pour une location en sci .
Les travaux peuvent être déduit dans tous les cas ( sci ir ou is ) mais uniquement pour la part propriétaire.
Les impots pour une sci à l'is sont faibles durant le financement mais ensuite tu prends une double fiscalité ( 15 % du bénefice dans la sci ) et ensuite tu es taxé dans tes revenus sur les dividendes que te verses la sci.
Et le bouquet final , c'est la plus value des sociétés.
Il faut bien te renseigner et faire tes calculs mais attention si tu revend au bout de 10 ans moi je pense qu'il faut rester en ir car tu diminues la plus value mais cela dépend de tes revenus ( pour l'étranger je ne sais pas comment cela fonctionne )
Par contre pour un investissement à long terme avec un financement limitant le cout de l'impot , c'est mieux à l'is.
Dans tout les cas quand tu n'as plus d'interet à déduire cela augmente la facture fiscale
Philippe
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 26 mars 2009 : 12:46:38
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Attention a la grozsse approximation du coout global de l'emprunt de 18 000 euros sur 10 ans qui ferait 1 800 euros par an. C'est tout a fait inexact, on doit plutot etre au double la prmeière année, et a quasiment zero la dernière.
Citation :
Mais voila le problème : si je suis étudiant, quel est ma TMI?
Et si je travaille et vis à l'étranger?
Il me semble que quand on est à l'étranger, l'état francais demande une reconstitution des revenus à l'étranger de facon a pouvoir calculer une vraie tranche d'imposition marginale et non pas la plus basse. |
Festina lente |
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romain91000
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 26 mars 2009 : 12:59:21
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Merci beaucoup, tout s'éclaircit.
En effet, les intérêts d'emprunt sont beaucoup plus important en début de remboursement de prêt.
Etant étudiant, et donc de tranche TMI basse, il me parait bcp plus avantageux de rester à IR!
Ainsi, je rentrerai dans la première zone ou seconde de la TMI (étant donné que mes seuls revenus seront ceux de ma location)?
Je pense choisir aussi le régime réel plutot que le micro foncier, du fait des hauts intérêts d'emprunt pour les quelques années à venir (et aussi quelques travaux!)
D'ailleurs, j'avais une question :
Quelles sont les charges exactes que l'on peut retrancher du revenu brut afin de calculer les impots fonciers?
Toutes les charges? Tous les travaux? Les intérêts?
Merci pour vos réponses, je commence à m'en sortir ;)
Romain |
Newbie de l'immo :) |
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