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 Sujet  |
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jmcd
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 20 mars 2009 : 11:39:30
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Les statuts de l'ASL dont je fais partie prévoient une majorité des 2/3 pour modifier les articles du cahier des charges.
Outre la modification des quotes-parts, la prochaine AG prévoit de changer l'article "destination du groupe d'habitations" ci-après :
"Le groupe d'habitations est destiné à recevoir principalement des maisons individuelles, à usage de résidences principales ou secondaires.
Sont en conséquence interdites, sauf dérogation expresse ci-après :
- toutes activités commerciales ou artisanales, qu'il s'agisse de fabrication ou de vente
- toutes activités professionnelles.
Toutefois : l'exercice des professions libérales est autorisé dans les maisons utilisées à titre mixte pour l'habitation et l'exercice de telles professions."
par :
"Le groupe d'habitations est destiné à recevoir principalement des maisons individuelles, à usage de résidences principales ou secondaires.
Sont en conséquence interdites, sauf dérogation expresse ci-après :
- toutes activités commerciales ou artisanales, qu'il s'agisse de fabrication ou de vente
- toutes activités professionnelles, générant des allers et venus de public extérieur.
Toutefois, les activités professionnelles ne générant pas d'allers et venus de public extérieur sont tolérées dans les maisons utilisées à titre mixte pour l'habitation et l'exercice de telles professions."
Ce qui revient de fait à interdire désormais les activités libérales générant un déplacement de clientèle chez le professionnel.
La loi du 10 juillet 1965, qui ne s'applique pas aux ASL, dans ses articles 11 et 26, prévoit l'unanimité pour de telles modifications de cahier des charges.
Dans le cas d'une ASL, les possibilités de modifications de cahier des charges entraînant une restriction des modalités de jouissance d'un bien privatif sont-elles moins encadrées ?
Concernant la modification des quotes-parts, j'ai trouvé une solution jurisprudentielle de la Cour de Cassation, 3ème ch. civ. du 20 juin 2001, n° 99-17.961, qui prévoit l'unanimité des colotis.
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 20 mars 2009 : 11:53:52
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| Et quelle est la question ? |
Christophe |
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jmcd
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 20 mars 2009 : 12:01:00
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| La question est de savoir si les modifications envisagées requièrent une majorité aux 2/3 pour être adoptées ou bien l'unanimité des copropriétaires. |
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 20 mars 2009 : 15:23:20
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Alors vous re-ouvrez le thème discuté il y a peu de temps
:http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=76886
D'où j'extrais une réponse faite par Mout le 28 février :
Ce lotissement est réglementé contractuellement par les pièces publiées
Ces pièces publiées forment le CONTRAT entre les co-lotis.
Ces co-lotis sont membres de droit d'une ASL.
Cette ASL est réglementée par SES STATUTS
Ces statuts peuvent prévoir les conditions de LEURS propres modifications
Ils ne peuvent PAS LEGALEMENT dicter les conditions de modifications des PIECES PUBLIEES
Si dans CE lotissement, les pièces publiées contiennent des dispositions relatives aux conditions de LEUR propre modification, les modifications de CES pièces pourront se faire DANS CES CONDITIONS indiquées dans leur propre texte
Pour bien comprendre, il faut FAIRE UNE DISTINCTION nette entre
* 1: le fonctionnement de l'ASL réglementé par ses statuts
* 2: le contrat (contenu dans les pièces publiées)qui lie les co-lotis ENTRE EUX à l'exclusion de l'ASL qui n'est pas elle-même co-lotie (=pas propriétaire de lot)
Ce qui signifierait que vos statuts contiennent une clause illégale (= nulle).
A désespérer de se lancer dans une modification du CdC ! ...
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Christophe |
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jmcd
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 20 mars 2009 : 16:42:53
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Merci à Christophe de sa réponse pertinente.
Les statuts de l'ASL prévoient : "Lorsque l'assemblée est appelée à délibérer sur un projet de modification des présents statuts ou du cahier des charges, ses décisions sont valablement prises par les deux tiers au moins des propriétaires (présents, représentés ou non)détenant ensemble les deux tiers des voix.".
Dans le cahier des charges, figure l'article suivant : "Les règles posées par le présent cahier des charges peuvent être modifiées, entre parties, par voie de décision de l'assemblée générale de l'association syndicale, suivant ce qui est précisé dans ses statuts.".
Si je comprends bien votre réponse, les statuts qui précisent les conditions de modification du cahier des charges contiennent une clause illégale. Est-ce que l'article du CDC, faisant référence à cette clause peut être considéré comme une disposition suffisante pour définir les conditions de modification de ce CDC ? |
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 20 mars 2009 : 17:16:31
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Dans ce cas je dirais oui car le CdC - document contractuel, censé avoir été, à l'origine, approuvé à l'unanimité- prévoit lui même même les conditions de sa modification. Ce qui n'est pas courant. La clause figurant aux statuts ne serait donc pas abusive.
Incidemment, il ne s'agit pas de là de la loi sur les ASL, mais du Code Civil.
Concernant la jurisprudence évoquée, il faudrait savoir si cette latitude figurait ou non au CdC. Tous les détails comptent en matière de jurisprudence. |
Christophe |
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jmcd
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 20 mars 2009 : 17:28:58
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Je vous transmets la jurisprudence en question :
"Néanmoins un vote même conforme aux critères de quorum et de majorités statutaires ne peut valoir modification des charges à défaut, en outre, de l'accord exprès de tout co-loti qui verrait une augmentation de ses engagements (en d'autres termes une augmentation de sa participation aux charges par rapport à celle qui lui était applicable lors de son adhésion à l'ASL). Cette règle résulte d'une solution jurisprudentielle de la Cour de Cassation : 3ème ch. civ. 20 juin 2001, n° 99-17.961, Colombera c/ AFUL Neuve Douane)." |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 20 mars 2009 : 17:33:46
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Est-ce que le cahier des charges de votre lotissement est publié?
  est-ce que l'exemplaire que vous détenez est la copie de la pièce publiée?
Si c'est oui dans les 2 cas, la modification peut se faire selon les modalités prévues aux statuts.
Ceci étant la modification prévue vise à préserver "l'habitation bourgeoise" et à la préserver des allées et venues de personnes non résidentes, allées et venues qui génèrent souvent une aggravation des charges d'entretien des accès et des comportements moins "responsables"... |
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 20 mars 2009 : 17:45:28
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jmcd : j'ai vu la conclusion de jurisprudence que vous rapportez, mais cela ne donne pas le détail des circonstances propres à la saisie de la cour. En particulier les clauses du CdC.
Mout : Il est vrai que la publication est un point important en ce qu'elle rend les décisions opposables aux nouveaux venus. Dans le cas contraire les colotis présents ont les mêmes obligations. |
Christophe |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 20 mars 2009 : 19:48:16
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...et surtout ETRE EN POSSESSION DE L'EXEMPLAIRE PUBLIE permet de ne pas être abusé par un exemplaire apocryphe mis en circulation subrepticement pour ourdir de basses manoeuvres au long cours...
Ne riez pas : cela existe et je le vois de mes yeux |
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jmcd
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 22 mars 2009 : 11:19:42
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Merci pour toutes ces précisions qui me permettent d'y voir plus clair.
Le cahier des charges actuellement en vigueur a bien été publié et j'en possède une copie.
L'éventuel cahier des charges modifié par une décision d'AG doit-il faire à son tour l'objet d'une publication ? |
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popolus
Contributeur vétéran
150 réponses |
Posté - 22 mars 2009 : 13:54:48
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De quelle année date votre lotissement ?
Est-ce que votre cahier des charges précise suivant quelles modalités il peut être modifié ? |
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popolus
Contributeur vétéran
150 réponses |
Posté - 22 mars 2009 : 16:43:11
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| Désolé pour la deuxième question de mon message précédent. La réponse a déja été donnée. Et je n'arrive pas à le supprimer. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 22 mars 2009 : 17:22:41
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| Seuls les documents publiés sont opposables |
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 22 mars 2009 : 17:23:12
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popolus : en tant que rédacteur d'un message vous disposez de l'icône corbeille (4eme à droite) qui vous permet d'effacer votre message. Et si vous avez pris la précaution de le copier juste avant, il suffira de le coller dans la nouvelle réponse, et de le corriger.
Ceci dit, quelle est l'importance de la date de création du lotissement ?
Bon Dimanche
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Christophe |
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popolus
Contributeur vétéran
150 réponses |
Posté - 23 mars 2009 : 01:03:34
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Citation :
popolus : en tant que rédacteur d'un message vous disposez de l'icône corbeille (4eme à droite) qui vous permet d'effacer votre message
Quand je clique sur l'icone corbeille, une fenêtre s’affiche et me demande mon mot de passe, puis je tombe à chaque fois sur ce message :
Forbidden
You don't have permission to access http://www.universimmo.com/forum/pop_delete.asp?mode=DeleteReply on this server.
Citation :
quelle est l'importance de la date de création du lotissement ?
J’ai mélangé avec le sujet de Valanne « cour de cassation »
jmcd : Les modications prévues de votre CDC sont d’un côté moins restrictives dans la mesure où elles vont permettre les activités professionnelles ne générant pas de déplacement de clientèle.
Et d’un autre côté elles sont plus restrictives, car elles interdiront les activités libérales générant un déplacement de clientèle.
Et c’est bien évidemment ce dernier point qui pose problème.
Y a-t-il actuellement dans le lotissement des activités libérales générant un déplacement de clientèle ?
Dans ce cas, il me semble difficile d’imaginer que de telles modifications du CDC soient possibles car elles auraient pour effet d’entrainer la cessation de ces activités.
Cela voudrait dire que dans des lotissements certaines constructions peuvent se retrouver du jour au lendemain en non conformité avec le CDC et soumises de ce fait à une éventuelle démolition.
Ou bien est-ce que cela correspond simplement au projet futur d’un coloti ?
Dans ce cas, la modification me paraît davantage envisageable et aurait pour conséquence d'anéantir ce projet.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 mars 2009 : 07:47:34
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(la poubelle ne fonctionne pas actuellement...
réparation en cours, semble-t-il) |
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jmcd
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 23 mars 2009 : 08:46:36
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populus : Il n'y a pas actuellement de profession libérale installée dans le lotissement.
Ma femme étant médecin généraliste, maintenant en retraite, a exercé son activité dans notre villa que nous avons alors aménagée en conséquence (agrandissement, double entrée, parking privatif). En cas de revente du bien, je considère que l'interdiction d'exercer une activité libérale est susceptible de provoquer une décôte sur le prix de vente d'un bien adapté à une profession de cette nature et de m'imposer de fait un préjudice financier. |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 23 mars 2009 : 08:50:40
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Dans notre lotissement nous avons eu affaire à un probleme d'autorisation d'exercer une activité professionnelle libérale (d'ordre paramédical). No statuts ne disaient rien de précis à se sujet. Lors de la mise à jour des statuts l'an dernier, j'ai choisi de ne pas aborder le problème car on est ensuite lié par des clauses soit trop libérales soit trop restrictives. La demande était précise et émanait d'un co-loti. Nous avons choisi en AG de donner notre autorisation à titre exceptionnel pour une période d'essai, nous réservant le droit de ne pas prolonger si des nuisances apparaissaient. Aucune nuisance notable n'étant constatée, nous avons donné ensuite l'autorisation au co-loti de poursuivre son activité.
Je pense que cette solution au cas par cas est peut-être la plus juste et la plus efficace. Toute nouvelle demande pourrait faire l'objet d'une démarche similaire. Le côté exceptionnel de cette autorisation n'engage ainsi que la resposabilité de l'AG. Et seule une AG peut défaire ce qu'elle a fait... Je me demande ce qu'en pensent nos juristes expérimentés.
Cordialement,
B. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 23 mars 2009 : 10:01:16
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Je ne suis pas "juriste" mais je décode couramment le jargon juridique
En pratique, ce qui réussit chez vous, Benoic, est satisfaisant
En droit : l'OBJET LEGAL d'une ASL ne peut pas porté sur l'usage des lots.
C'est le cahier des charges qui fixe l'usage des lots |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 mars 2009 : 10:14:32
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| je ne vois pas comment une AG d'ASL peut prendre une décision dérogeant éventuellement à un cahier des charges... |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Modification du cahier des charges
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