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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
 Posté - 24 févr. 2009 : 13:43:36
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pas forcément... si vous avez une facture du syndic justificative
date, nb de copies, pu, et c'est bien là qu'est le pb du prix unitaire qui doit être le prix de revient, le coût sans bénéfice!
peut-être transformés en honoraires si on inclut de la main d'oeuvre
le problème est encore plus flagrant avec les mails, les tél etc c'est comme les avocats qui font tourner le compteur à taux plein à chaque coup de tél
Qui a déjà réussi à négocier le prix des copies de son syndic ou les honoraires particuliers |
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alice78
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917 réponses |
Posté - 24 févr. 2009 : 15:48:18
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Lexique-immobilier>>Débours
La définition de Débours
Dépenses acquitées par le notaire (ou l'avocat ou encore l'huissier) pour le compte de son client afin de rémunérer les acteurs participant à la réalisation de l'acte (conservateur des hypothèques, géomètre).
Auprès de qui le syndic acquite-t-il les dépenses de photocopies avant de le facturer au syndicat ?
A personne. Il se rémunère lui-même.
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manech
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1418 réponses |
Posté - 24 févr. 2009 : 17:51:36
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Ce qui est sûr c'est que les frais et débours sont nombreux: le contrat de syndic que j'ai sous les yeux y fait figurer:
frais de papeterie
téléphone et correspondance
tirages et copies de comptes informatiques
convocations et notifications
Quand je regarde les comptes de l'année, je vois qu'en fait pour le téléphone et la correspondance, nous payons un forfait (comment calculer autrement?) Un autre forfait pour copies et tirages de comptes; un autre forfait pour les frais de timbres (sans TVA)
Il n'y a que pour les frais postaux et les frais de copies liés aux AG que l'on semble fonctionner aux débours.
Le forfait ne me gêne pas en soi; simplement, il n'est pas annoncé dans le contrat de syndic, il peut paraître arbitraire.
Ce problème soulevé par Alex40 concerne pour chaque copropriété des sommes peut-être minimes.( même s'il est vrai que multiplié par le nombre de copropriétés, cela peut représenter de belles sommes.)C'est sans doute pour cela que je n'ai personnellement jamais pris la peine de faire une remarque aux syndics.
Ce qui est dommage, c'est qu'il s'agisse de dépenses absolument incontrôlables, (hormis les frais et débours pour AG) donc susceptibles d'engendrer le soupçon d'être des honoraires déguisés.
Pourquoi alors ne pas intégrer ce type de dépenses dans les honoraires de gestion courante, à l'occasion d'une remise à niveau des honoraires de gestion courante?
PS Lu -mais pas forcément compris- sur le site de JPM: les débours ne font pas partie du chiffre d'affaires. La refacturation, si. (?)Les honoraires aussi, je suppose. Importance de ces distinctions?
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 24 févr. 2009 : 19:37:01
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Je viens de recevoir le contrat d'un "petit syndic" qui propose des honoraires " tout compris", c'est à dire sans forfaits divers tels que envoi courrier hors AG, forfait minimum pour travaux, forfait sans montant sur le contrat pour les archives, taux horaire jusqu'à 287 € après 22 H, vacations diverses et nombreuses hors gestion courante,....
De plus 4 heures gratuites pour l'AG annuelle en dehors des heures ouvrables, pas d'honoraires pour reprendre une copropriété ( hors problèmes de comptabilité à reprendre), pas de vacations pour les visites sur le site. Sans gros problèmes sur la copropriété, les honoraires de base seront juste augmentés des frais de poste, et des photocopies. On peut ajouter qu'il respecte 100% de la recommandation de la CNC !!!
Tout est clair, pas de mauvaises surprises, le prix par lot est bien sur dans la fourchette haute des honoraires de syndic, mais sans les mauvaises surprises très habituelles et de plus en plus nombreuses !!!
L'année passée les honoraires du syndic ont été plus du double du forfait gestion courante. Cette année le syndic a doublé ses honoraires de base, je vous laisse faire le calcul final pour ce syndic. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 24 févr. 2009 : 19:42:42
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mais si en plus les syndics facturent tout comme cela que reste-t-il dans la gestion courante si le papier, le tél etc ne font pas partie du forfait : rien ou pas grand chose, 1 visite une fois de temps en temps et encore, la saisie comptable et feuilles de paie, ce qui ne justifie pas des tarifs/lot pratiqués !
Pour en revenir aux copies, quoiqu'il en soit, le prix d'une copie ne devrait pas exéder le prix d'une copie dans le commerce ou lieu public soit 10 cts ttc maxi! que ce soit pour notaire, avocat ou syndic... c'est par des exemples pareils qu'on facilite la "perversité" d'un système...
à combien doit- être évalué les courriers des copropriétaires sans réponse, pourtant ils y passent un temps certain  |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 24 févr. 2009 : 22:35:26
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Mille excuses mesdames et messieurs les internautes.
je me suis trompé dans mes calculs  !
Voila ce qui arrive quand on veut faire trois choses à la fois, dialoguer avec vous, préparer deux convocations d’AG et tenir un conseil syndical…
=Dans une ramette de papier, il y a 500 et non 1000 feuilles. Le cabinet a donc consommé au cours de l’année 2008, « seulement » 900 000 photocopies. ! Le rapport feuilles facturées/ feuilles consommées n’est donc pas de 1 pour 3 mais de 2 pour 3. Nombre des participants ont immédiatement fait observer qu'il devait y avoir une erreur, notamment Océan et philippe. Les vrais chiffres sont d'ailleurs plus cohérents.
=Avec 70 photocopies facturées par lot et 8700 lots gérés environ, j’ai donc facturé 609 000 copies. Mon prix de revient tourne bien autour de 0,16€ pièce (0,165€ HT).
=Le prix supporté par mes copropriétaires est toujours de 0,24€ la photocopie, mais le cabinet n’encaisse que le HT, soit la différence entre 0,165€ et 0,20€...
Alice, les photocopies sont faites sur du papier 80 g et le salaire le plus modeste versé par le cabinet est un peu inférieur à 2000€ mensuel sur 13 mois !
Philippe, vous semblez séduit par le syndic que vous nous décrivez en des termes flatteurs. Après avoir lu un extrait KBIS de sa société, téléphoné à sa caisse de garantie par acquis de conscience et vérifié qu'il a bien sa carte professionnelle, il vous faut naturellement tenter l'aventure !
Salut à tous.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 24 févr. 2009 : 23:04:00
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alex40 : Citation :
Voila ce qui arrive quand on veut faire trois choses à la fois, dialoguer avec vous, préparer deux convocations d’AG et tenir un conseil syndical…
encore un mouchoir pour pleurer.
Je peux vous confirmer également que je travaille de 8.00 à minuit depuis 1 mois et 7/7.
je fais également des conseils syndicaux et des réunions avec le syndic je cherche maintenant un nouveau syndic - dont j'ai également vérifier ses derniers bilans, le président n'est pas si bête! - et tout ce travail est bénévole je vous le rappelle alex40 !!
Ce n'est pas le première fois que vous vous trompez dans vos comptes et vos démos, vous essayez de les arranger à votre sauce, mais les chiffres sont idiots. Il suffit de savoir les lire et les comprendre, je ne crois pas que vous soyez un as dans cette matière !!! je ne crois pas un mot sur vos chiffres comme d'habitude. Vous en êtes toujours à 3 + 2 = 5 pour coller à votre raisonnement !!!
Vous avez oublié dans votre calcul le temps de chauffe du photocopieur, le temps de votre secrétaire à la machine à café,.....
Vous êtes vous renseigne sur le prix de 1000copies chez le commerçant près de chez vous ???
0.24 € par copie est exhorbitant et je dirai malhonnête, j'assume tout à fait ces termes.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 25 févr. 2009 : 02:07:32
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Alex, vous êtes par exemple 10 fois plus cher qu 'OD (tarifs trouvés en 3 clics)
Copies noir et blanc
Format A4 sur 80g. extra blanc
Copie à façon 0,17 €HT 0,20 €TTC
Quantité : 1 à 100 0,07 €HT 0,08 €TTC
Quantité : 101 à 500 0,05 €HT 0,06 €TTC
Quantité : 501 à 1000 0,04 €HT 0,05 €TTC
Plus de 10000 0,02 €HT 0,024 €TTCAbonnements
Quantité : 2000 copies 62,00 €HT 74,15 €TTC
Quantité : 10000 copies 235,00 €HT 281,06 €TTC
Quantité : 100000 copies 1800,00 €HT 2152,80 €TTC
pour cet exemple il y a 16 magasins à Paris intra muros !(et d'autres dans les grandes villes) en plus vous auriez des prix sur le reste et toutes les fourenitures de bureau comme tous les autres enseignes similaires
je ne comprends rien à vos calculs et êtes-vous sur que vos ramettes de papiers ne servent qu'aux copies car 3750 copies par jour en moyenne ...
et l'arc mettant à jour le mercredi on va avoir droit peut-être demain à vos exploits et la semaine prochaine.
Rassurez-vous tout le monde peut se tromper, eux et moi inclus ... |
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alex40
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424 réponses |
Posté - 25 févr. 2009 : 07:30:47
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Philippe, 
Je ne cherche à faire pleurer personne sur mon sort. Je ne suis pas à plaindre et tente à haute voix de comprendre pourquoi j'ai fait une erreur aussi sotte.
Ce n'est pas la première fois que je me trompe en effet mais ce n'est pas la première fois non plus que je le reconnais. J'essaie de réfléchir avec vous sans fard sur des sujets variés de mon métier et ne prétends pas, contrairement à vous, détenir la vérité. Il n'est que de lire avec quelle condescendance, vous rejetez mes conseils dans votre choix de syndic en précisant que vous avez déjà lu les bilans du confrère. Comme si un bilan résumé pouvait vous apprendre quelque chose sur sa capacité à bien vous gérer ! Mais on ne vous la fait pas à vous, philippe. Pardon de mon audace.
Comme d'habitude, vous avez des mots définitifs à mon égard : Je mens et suis malhonnête. Même l'ARC est plus subtilement nuancée dans ses propos, c'est dire !
Océan, il ya sûrement des endroits où le prix de la photocopie est moins élevé, bien entendu, mais je préfère conserver la maîtrise de cette fonction à l'intérieur du cabinet.
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rambouillet
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888 réponses |
Posté - 25 févr. 2009 : 07:40:02
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heureusement que ce sujet se traite de façon éléctronique, car sinon il en faudrait des rames de papier pour suivre les propos.
Mais continuez c'est marrant  |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 25 févr. 2009 : 08:05:36
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A y regarder de plus près, un syndic n'a JAMAIS de débours !
Le chéquier du syndic ne sert jamais à avancer des sommes aux copros : payer les locations de salle ou frais d'annonce pour gardien par exemple. C'est toujours le chéquier de la copro qui est utilisé (voire même celui de la copro X pour avancer les fonds à la copro Y !!)
A la différence du notaire qui, lui, utilise effectivement son chéquier, ne pouvant toucher aux sommes versées par ses clients avant l'acte définitif. Le notaire a lui, de vrais débours !! |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 25 févr. 2009 : 10:07:45
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alex40 : Citation :
Ce n'est pas la première fois que je me trompe en effet mais ce n'est pas la première fois non plus que je le reconnais.
C'est bien de le reconnaitre, mais je suis très inquiet quand aux comptes des copropriétés que vous gérez.
Vous vous trompez sur le nbre de copies en doublant le nbre de feuilles réellement achetées !!!! une petite erreur??? vous prenez 0.24€ la copie ce n'est que 33% plus cher que certains grands groupes !!!
océan vous prouve que le prix d'une copie à l'Unité est de 0.03€ environ ( le même chiffre que l'ARC ) pour plus de 10 000 copies. N'oubliez pas que ces commerçant ont un investissement lourd de matériel, mais chez eux les machines n'ont pas besoin de personnel pour les surveiller !
vous nous dites que vous faites ( chiffres corrigés) 604 000 copies facturées 0.24€ soit 146 160 €uros.
ces copies vous coutent 100 000 €uros ( pour 900 000 feuilles achetées) , soit 46 160 € de benefice net !!!!! pas mal
Vous nous dites que vous faites attention à la gestion de votre cabinet. Pourquoi ne pas s'adressez à un pro pour toutes les convocations et ODJ, 609 000 copies à 0.03 ne fait que 18 270 € au lieu de vos 100 000 euros.
Rendez vous compte que vous pouvez gagner en plus de vos 46 160 € : 81 730 € !!!!en facturant 0.24 € à vos copros. Un total de 127 890 € si vous passez par un sous-traitant !
Rendez vous compte que vous passezz en " DEBOURS " 146 160 € à l'ensemble de vos copros. alors que ce montant ne pourrait se monter qu'à 18 270 €. A ceci je pourai accepter d'ajouter les quelques heures de préparation d'une de vos employés au SMIC
Oubliez mes propos sur le fait que c'est malhonnête de facturer 0.24 € au liu de 0.03 €, et prenez en compte que vous n'êtes pas au bout de votre raisonnement de syndic pour faire payer les copros, vous pouvez encore augmenter vos marges comme tout bon entrepreneur !!!! plus de 80 000 euros net de plus pour votre propre cabinet !!! vous pourriez même faire une petite baisse cette année dans vos contrats sur les photocopies, pourquoi pas 0.22 €,vos copros seront contents en ces temps de crise de votre effort un gain net supplémentaire à vos 46 160 € de 69 550 €. pas mal non plus !!!!
L'agressivité des copropriétaires est parfaitement logique si l'on suit ma démonstration. beaucoup de vos confrères sous-traitent les envois des appels de fond, la comptabilité, pourquoi ne pas sous-traiter les photocopies ?????
PS : alex40, les nouveaux photocopieurs impriment également recto-verso, ils trient et classent les documents,... il y a m^me de la couleur , Ils peuvent m^me imprimer de la couleur sur du 160g en recto verso à partir d'une clef USB, 4000 copies pour 200 plaquettes de 20 pages en 3 heures seulement, incroyable !!
PS : les copies que nous découvront chaque année de l'ODJ, des documents joints sont absolument détestables, et souvent illisibles ( économie d'encre certainement) payez 0.18 ou 0.24 € pour des copies très mauvaises ( un copieuse des années 1960 certainement bien amortie au bilan !!) est il aussi acceptable ???? |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 25 févr. 2009 : 11:56:28
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sur un poste tout bête, vous avez la démonstration toute simple de la gestion... celle du cabinet et non celle des copropriétaires...
trop de syndics oublient la notion de base : la gestion "en bon père de famille" ...pour les mandants que sont les SdC
on en a froid dans le dos pour le reste...
on comprend que vous vouliez garder la "maîtrise" de cette fonction... |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 25 févr. 2009 : 12:01:49
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Citation :
sur un poste tout bête, vous avez la démonstration toute simple de la gestion... celle du cabinet et non celle des copropriétaires...
Vous avez parfaitement raison, Océan.
Alex 40 vient de nous en faire la démonstration imparable, intéressante pour les copropriétaires, cruelle pour les syndics. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 25 févr. 2009 : 13:40:08
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manech, océan : alex40 croient comme beaucoup de ses confrères que la plupart des copros et des conseils syndicaux sont des abrutis ( ils l'ont écrit sur UI de nombreuses fois). Mais quelquefois ils connaissent la comptabilité analytique.
Nous l'avons vu démontrer qu'il faut chauffer l'eau froide un certain temps pour qu'elle devienne de l'eau chaude !!
alex40 : les chiffres sont idiots et quelquefois méchants !! quand on les manis sans précautions !
Un des arguments très souvent employé par les syndics est souvent le cout minime par copropriétaire, comme le cout unitaire par copie.
Imaginez le montant des fonds de roulement placé par les syndics; mon fond de roulement personnel est de 160 €uros, pas très important pour un syndic !! Rapportons le maintenant au nombre de copropriétaires gérés par alex40 8700 lots : un petit total de 1 392 000 €uros.
Vous lisez bien, ce sont des millions d'Euros en cause. Alex40 nous dit qu'il est un petit syndic de quartier !!!
manech, océan : connaissez vous une seule PMI-PME qui a plus d'un million d'euros placés en banque, et que ces fonds sont les fonds de ses clients ?????
alex40 nous fait pleurer sur sa situation à chacun de ses posts !! cette situation ne doit plus durer, la crise est la, que TOUS les syndics remboursent les fonds de roulement comme la loi l'exige
Mon cher syndic a bien essayé de défendre le fait qu'il a besoin de ce fond de roulement, malgré les appels trimestriels de charges qui doivent couvrir la gestion courante si le budget est bien fait.
Il était de 6 mois, 2 trimestre, nous l'avons exigé à 1/6 du budget, cela est encore trop !!! ( les 160 € sont ma quote part du FR à 1/6 des charges)
J'attends une autre démonstration d'alex40, appuyé par une belle analyse comptable !!
J'espère que l'ARC nous proposera un petit abus sur ce post, pour faire "plaisir" à alex40, et surtout de défendre la position des copropriétaires sur le prix exhorbitants des photocopies, et le fait qu'elle soit passées en débours sur le compte de dépenses, au lieu de faire partie des honoraires "commerciaux" touchés par le syndic. !!!
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 25 févr. 2009 : 13:54:01
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Rappel: Philippe a écrit: Citation :
TOUS les syndics remboursent les fonds de roulement comme la loi l'exige
La loi n'exige pas le remboursement.
Elle appelle autrement ce fonds de roulement.
Il ne doit être remboursé que lorsqu'il n'est pas dans le RDC, ou qu'il n'est pas le résultat d'un vote d'AG.
On peut certes le rembourser, mais il faut peut-être l'appeler aussitôt sous un autre nom.
Les vraies questions sont: son utilité. C'est incontestablement une sécurité en cas de coup dur; Et c'est au nom de cette sécurité que l'on peut exiger des budgets serrés. Supprimer l'avance de trésorerie et en même temps faire des budgets serrés, qui ne laissent pas de place à l'imprévu, c'est dangereux.
L'autre question est son placement: sur le compte unique du syndic, c'est vrai que c'est une belle source de profits annexes pour lui.
Sur un compte séparé, ça ne rapportera pas un sou à personne. |
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océan
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2457 réponses |
Posté - 25 févr. 2009 : 14:32:05
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... la partie de ping-pong ou de tennis Alex-Arc sera pour la semaine prochaine peut-être...
Alex va devoir changer ses dossiers d'AG avec la nouvelle Loi sur les honoraires travaux  http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0209/abus1720.htm
Alex connaissez-vous beaucoup de syndics, patron ou gestionnaire qui connaissent la gestion et son outil de base la compta analtyque: moi je n'en connais qu'un ... mais beaucoup d'autres qui n'ont de cesse de dénigrer les analyses des copropriétaires compétents en la matière et de les écarter ainsi de la maîtrise des charges
mais je pense aussi que les membres d'un SdC sont aussi responsables en partie de cette situation : voilà par exemple 15 ans que dans une copropriété il est impossible de faire quoique ce soit, en particulier sur les copies ( nous avions à l'époque 13 000F de copies/an tarif syndic pour moins de 80000 F de tarifs de base) et des CS qui ne voyaient pas où était le souci.
Je vous laisse imaginer sur les autres postes de charges et sur les travaux
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 25 févr. 2009 : 15:35:33
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océan : la comptabilité analytique est importante pour une bonne gestion, je connais des petits patrons qui savent très bien faire à ce sujet.
Gérer une copro. n'a pas besoin d'une approche si compliquée. Il faut avoir tous les documents comptables et un peu d'intelligence pour faire des calculs plutôt simples comme le prix d'un photocopie.
Depuis que je suis copropriétaire, auncuns cas d'urgence qui a nécéssité de taper dans le fond de roulement. Lors de la tempête de 1999, le syndic a tout de suite réuni une AG pour appeler des fonds spéciaux ( pas besoin des 21 jours), les entreprises ont tout de suite fait les travaux nécéssaires de sauvegarde et ont été payées dès que les fonds ont été réunis.
Voterun budget trop serré est idiot.le CS DOIT faire ce budget très précisement, avec les bases des années précédentes, nous sommes toujours deuis très longtemps dans le budget proposé, nous l'avons jamais dépassé, ni jamais voté un budget trop large.
Laisser faire la comptable du syndic qui ajoute 5 % chaque année sans renter dans les détails de chaque catégorie n'est certainement pas la bonne méthode.
Nous avons également voté un montant de 0€ le montant ou le syndic doit avoir l'accord du CS. Le syndic n'est pas très heureux, mais nous controlons ainsi tous les travaux qui ne sont pas urgents.
L'imprévu à 1 392 000 € bloqué et rénuméré par un seul petit syndic me parait totalement incohérent.
MOn père a une maxime assez simple pour évoquer ce genre de pratique bancaire : " je n'aime pas que l'on b.ise avec mes cou...es "
Dès que notre société a pu baisser ces frais bancaires pour les réduire au minimum, nous avons augmenté nos marges et nos bénéfices dans de belles proportions. Rien de nouveau dans cette approche, appliquons cette maxime à nos chers syndics.
Je n'ai rien vu de nouveau sur le compte séparé obligatoire, sans dérogation de l'AG. Malheureusement.
manech : plaçons le fond de roulement sur un livret A, il rapportera au moins un minimum, pour faire la fête entre copropriétaires chaque année!!!
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 25 févr. 2009 : 15:47:19
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C'est sidérant d'observer le psychodrame qui se joue entre vous, manech,Océan et philippe. Curieusement, vous vous montez le bourrichon, ne tenez aucun compte de mes propos par vous déclarés d'emblée mensongers et rèvez sans le dire d'une nouvelle nuit du 4 août...
Criez donc Haro sur le bourricot..., vous les croisés en lutte contre ces mécréants de syndic, c'est très excitant pour vous et aussi bien rigolo ; j'espère surtout que ce sera un fiasco. Pardon pour cette pauvre rime.
Philippe, je ne méprise pas les copropriétaires qui me font vivre, de même ne prenez pas non plus les copropriétaires pour des imbéciles. Laissez les se faire leur propre opinion sur le sujet.
Pour ma part, j'ai dit ce que j'avais à dire sur la fable du prix de revient à 0,03€. Il existe certainement ailleurs que chez moi des prix de revient beaucoup plus bas mais je ne vais pas, pour vous faire plaisir, changer mon organisation et externaliser des tâches aussi importantes.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 25 févr. 2009 : 17:02:14
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Alex, arretez un peu ! 
où voyez-vous un psychodrame? on parle de gestion et donc de chiffres, et de vos "analyses de gestion" où vous vous plantez de 100 %, ca fait beaucoup non ?
s'agissant de copies , pourquoi voudriez-vous inclure le prix (plus exactement le coût)d'une personne entière (donc avec les charges sociales).
Votre "prix de revient" est faux, "picétou".
Vous avez lancé la polémique sur le coût d'une copie, assumez-là jusqu'au bout; nous ne sommes pas syndics, mais copropriétaires, vos objectifs de rentabilité se traduisent pour nous par des sur-coûts qui mis bout à bout expliquent le montant de Nos charges qui rappelons-le sont en grande partie : personnel, chauffage, eau(x), ascenseurs, syndic et les travaux.
je persiste à penser pour le vivre depuis des années avec syndics et gestionnaires successifs sur plusieurs copros, que tant que les SdC seront "gérés" par des juristes qui arrangent la Loi à leur sauce et dans leurs intérêts nous ne pourrons parler de gestion.
D'ailleurs dans la plupart des sociétés, le juridique est minime ou confié à l'extérieur ponctuellement |
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Le prix de la photocopie
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