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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
 Posté - 20 janv. 2009 : 07:33:31
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Dans un précédent fil, populus cite cet ARRET de la
Cour administrative d'appel de Marseille
N° 01MA01728
Inédit au recueil Lebon
1ERE CHAMBRE - FORMATION A 3
M. ROUSTAN, président
M. Bernard LAFFET, rapporteur
M. HERMITTE, commissaire du gouvernement
STEMMER, avocat
lecture du jeudi 6 mai 2004
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Cet ARRET de CAA fait suite à un recours d'une SCI col-lotie contre un jugement de TA qui annule l'arrêté d'un maire par lequel il a refusé de modifier le cahier des charges d'un lotissement.
Il faut absolument considérer le caractère ADMINISTRATIF du recours.
Le maire avait exigé un accord unanime de l'ensemble des colotis,  non par méconnaissance de l'article L.315-3 du code de l'urbanisme, mais  parce qu'il ne voulait pas se rendre complice de ceux qui voulaient violer le cahier des charges du lotissement...
L'illégalité d'un tel refus a été sanctionné par le TA et confirmé par la CAA
Car le maire doit instruire les modifications de cahier des charges approuvés d'après les dispositions du CU : anciens L315 et nouveaux L442.
...et non pas d'après le Code Civil!!!
Dès lors
- que la demande de 2/3 des co-lotis représentant les 3/4 des superficies de terrains à bâtir est conforme : "la majorité qualifiée requise par l'article L.315-3 du code de l'urbanisme a adopté la révision du cahier des charges " d'une part:
==>la CAA constate "dès lors, la majorité recueillie étant conforme à celle exigée par les dispositions de l'article L.315-3 du code de l'urbanisme, le maire ne pouvait refuser d'approuver la modification adoptée par cette majorité au motif que l'accord unanime des colotis n'avait pas été obtenu ;
Dès lors
- que les modifications demandées visent à "mettre en compatibilité ce dernier avec le plan d'occupation des sols opposable"
d'autre part:
==>la CAA constate "dès lors que ces modifications, compatibles avec le document d'urbanisme opposable et conformes à l'intérêt général, avaient été demandées par la majorité qualifiée des colotis, telle que requise par l'article L.315-3 du code de l'urbanisme, le maire ne pouvait refuser d'approuver le nouveau cahier des charges adopté ;
La légalité administrative doit conduire l'autorité administrative à délivrer un accord purement administratif
 Pourquoi le maire "ne voulait pas se rendre complice de ceux qui voulaient violer le cahier des charges du lotissement"
C'est justement le coeur de nos opinions divergentes...
Mon opinion est fondée sur le cas des époux Baron à Lège-Cap Ferret qui
- avec un PC LEGAL confirmé par les JURIDICTIONS ADMINISTRATIVES
- ont dû se soumettre aux décisions des JURIDICTIONS CIVILES les condamnant à démolir les constructions édifiées en conformité avec le PC légal
Le règlement de lotissement de Lège était devenu caduc: les co-lotis n'avaient pas demandé le maintien de leurs règles et c'était le POS de la commune qui constituait le règlement en vigueur, conformément au L315 : ce qu'a confirmé le CE.
Ainsi la règle administrative était claire et "s'imposait"...
...sauf qu'à l'évidence cette clarté administrative ne suffisait pas aux juges civils...
...qui ont considéré que les dispositions conventionnelles n'étaient pas altérées par la "caducité administrative"...ce qu'a confirmé la Cour de Cassation
Je conclus que la LEGALITE d'une construction dans un lotissement EST DOUBLE, nécessairement DOUBLE.
Elle doit être appréciée A LA FOIS :
- au regard des dispositions ADMINISTRATIVES
- et au regard des dispositions CONVENTIONNELLES
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 janv. 2009 : 07:54:10
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je crois que nous sommes tous d'accord là dessus : nos divergences ne concern(ai?)ent que les modalités de modification d'un CdC.
Le CdC s'impose civilement aux co-lotis, rien à dire là dessus.
Le maire qui refuse de participer à sa modification alors que les dispositions particulières prévues pour la loi pour modifier ce contrat particulier est censuré par le juge, rien à dire là dessus.
Quant aux époux Barron, le CdC du lotissement n'avait pas été modifié : c'est donc dans sa version d'origine qu'il s'imposait civilement aux colotis. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 20 janv. 2009 08:06:15 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 20 janv. 2009 : 08:18:54
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Emmanuel : vous n'avez pas saisi l'importance de la CADUCITE LEGALE des règles propres du lotissement qui constitue une MODIFICATION LEGALE .
Ce qui nous divise est PRECISEMENT de déterminer si la LEGALITE ADMINISTRATIVE d'une MODIFICATION des règles de lotissement - règles CONTENUES dans le cahier des charges approuvé et publié - SUFFIT à MODIFIER le document PUBLIE qui fonde les dispositions conventionnelles.
==> la caducité est une modification
==> la demande de modification /L315-3 est du même ordre
Si j'ai bien compris, vous tenez pour l'universalité de l'effet d'une modification légale du cahier des charges au regard du droit de l'urbanisme qui s'imposerait DONC comme modification de ce document dans son aspect CONVENTIONNEL.
Mon avis est qu'il n'y a pas de modification AUTOMATIQUE des dispositions conventionnelles résultant d'une modification administrativement légale
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 janv. 2009 : 08:25:28
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non, la caducité n'est pas une modification.
elle est d'ailleurs prévue dans un article distinct de la loi et ne concerne que les dispositions règlementaires et uniquement pour l'instruction des autorisations d'urbanisme, sans concerner les relations entre colotis.
il n'y a pas modification automatique du contrat mais le législateur à prévu un mode de modification du contrat par décision d'une majorité qualifiée des colotis assortie d'une décision administrative. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 20 janv. 2009 : 08:55:41
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"Quant aux époux Barron, le CdC du lotissement n'avait pas été modifié : c'est donc dans sa version d'origine qu'il s'imposait civilement aux colotis."
La caducité des REGLES contenues dans le CdC APPROUVE et PUBLIE est une disposition administrative dont l'effet est d'instaurer au moins UNE MODIFICATION : celle de rendre de nouvelles divisions possibles.
Alors que les documents approuvés et publiés stipulent et fixe le nombre de terrains à bâtir soit explicitement, soit du fait de la description et de la numérotation des lots. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 janv. 2009 : 09:39:10
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Mout,
- la caducité des règles règlementaires du CdC par les dispositions L442-9 ne touche que la relation coloti-administration, pas la relation coloti-coloti.
- la modification des règles, règlementaires ou pas, du CdC par la procédure L442-10 touche la relation coloti-administration et coloti-coloti... notamment parce que c'est la seule procédure prévoyant une expression majoritaire des colotis.
- la mise en concordance du CdC avec le PLU/POS après enquête publique des règles règlementaires du CdC par les dispositions L442-11 ne touche que la relation coloti-administration, pas la relation coloti-coloti.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 20 janv. 2009 09:43:53 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 21 janv. 2009 : 08:22:15
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Je lis avec satisfaction que populus a rencontré "l'autorité administrative" pour lui soumettre la question
Dans sa commune, cette autorité affirme que le document publié lui est radicalement ETRANGER :
= n'est pas une référence pour instruire
= ne peut être modifié par son intervention
Dans le cas d'un lotissement approuvé antérieurement à 1977, avec:
1° des documents approuvés(tampons et signatures du préfet)
2° ces MEMES documents - dûment authentifiés- ayant fait l'objet d'un dépöt de pièces devant notaire qui en a fait PUBLICATION (formalité hypothécaire à la fiche de l'unité foncière du lotissement)
DEUX CAS DE FIGURE PEUVENT EXISTER, suite aux effets de la loi de 1986, sur la SITUATION ADMINISTRATIVE du lotissement:
I - les co-lotis ont demandé le maintien de leur REGLEMENT PROPRE
==> ils ont réuni leurs consentements et 2/3 des co-lotis possédant 3/4 des superficie des lots (ou l'inverse) s'étant prononcés en faveur du MAINTIEN en vigueur des REGLES CONTENUES dans les DOCUMENTS APPROUVES (1° ci-dessus), l'AUTORITE ADMINISTRATIVE, après contrôle des consentements, a prononcé un avis favorable
Ces REGLES sont une référence pour instruire les demandes d'urbanisme.
S'il apparaît nécessaire à l'autorité administrative de "retoucher" ce règlement, dans l'intérêt général, elle peut (CU L315-4)le faire après enquête publique.
Si les co-lotis trouvent leur intérêt dans une modification qui est compatible avec le POS qui s'applique près de chez eux, ils peuvent soumettre leur demande à l'autorité administrative (CU L 315-3)
Les règles administratives qui s'appliquent sont celles ainsi "approuvées"
II - les co-lotis n'ont pas demandé le maintien de leur REGLEMENT PROPRE
==> tant que la commune n'avait pas de POS, ce règlement s'est appliqué...
==> quand la commune s'est dotée d'un POS, par application de CU L 315-2-1 (L n°86-13 du 6 janv 1986, art 8), ce règlement est devenu caduc; avec un effet immédiat : les divisions de terrains sont de nouveau possibles...
Et là , de deux choses l'une des situations ADMINISTRATIVES :
- le POS a calqué son REGLEMENT sur celui du lotissement
- le POS a ignoré ce dernier : son REGLEMENT créée des remous à chaque demande émanant des co-lotis
Voilà pour le volet ADMINISTRATIF, face de la médaille "lotissement"
Ce seul volet a créé de multiples litiges PUREMENT ADMINISTRATIFS, certains "relatés" par Dalloz à la suite des articles cités. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 21 janv. 2009 : 08:29:41
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oui, et alors ?
la commune de Populus, comme le préfet de Reichstett, a vraisemblablement commis une faute de droit. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 21 janv. 2009 08:57:43 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 21 janv. 2009 : 12:32:26
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Emmanuel
Comme "modérateur", je trouve vos interventions tendant à "censurer" étrangement polémiques ...
Ni vous ni moi ne défendons d'intérêt personnel dans cette question des lotissements qui place beaucoup de nos concitoyens dans des situations ubuesques et pénalisantes.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 21 janv. 2009 : 12:58:43
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nous ne partageons pas le même avis, la même opinion, les mêmes conclusions, mais je n'y vois rien de dramatique.
je ne censure rien et je n'interviens pas là comme modérateur.
mes interventions sous casquette "modérateur" commencent toutes par ce signal :
**modération** |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 21 janv. 2009 : 13:44:26
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La modération est l'apanage du modérateur
Le modérateur reste un modérateur |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 21 janv. 2009 : 14:03:48
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ceci est totalement hors sujet, mais accessoirement, et pour en rire un peu, cette schizophrénie admise et non soignée a fait l'objet de nombreuses discussions lors de la mise en place de l'équipe des modérateurs bénévoles...discussions bien plus longues et animées que celle que nous échangeons sur les modalités de modification des CdC !
elle est désormais admise et ... codifiée : je vous invite à relire dans le règlement du forum le dernier alinéa du pavé "modération".
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 21 janv. 2009 14:05:03 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 21 janv. 2009 : 14:06:41
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Ce n'est pas la "modérisation" qui retient mon attention...
C'est le modérateur modérant et modéré |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 21 janv. 2009 : 14:15:24
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| tant que mes propos ne contreviennent pas aux "droits et devoirs des contributeurs", je n'encours, pas plus ni moins que vous, aucune censure de mes pairs modérateurs. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 21 janv. 2009 14:15:57 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 21 janv. 2009 : 15:48:38
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(suite)
Le volet CONTRACTUEL : côté pile de la médaille lotissement
"2° ces MEMES documents - dûment authentifiés- ayant fait l'objet d'un dépôt de pièces devant notaire qui en a fait PUBLICATION (formalité hypothécaire à la fiche de l'unité foncière du lotissement)"
En l'absence de stipulation dans le corps de texte (généralement dans le cahier des charges)portant sur les modalités de leur modification éventuelle, leur publication aux hypothèques par le lotisseur implique l'application de l'article 1134 du code civil.
En admettant, au pire, que le nombre de co-lotis soit suffisamment réduit pour emporter leur accord unanime sur une modification leur profitant A TOUS et ne nuisant à AUCUN:
==> leur accord d'une part, et la formulation de la modification d'autre part, seront des "pièces" qui feront l'objet d'un dépôt de pièces par devant un notaire qui aura la charge
- de vérifier la légalité de l'accord (qualité de co-loti, respect des situations juridiques des propriétés etc...)
- et celle de la modification (par un CU d'information si la modification porte sur une règle d'urbanisme)
==> vérification faite, le notaire publiera la chose qui deviendra opposable par suite de sa publication au fichier immobilier
En admettant que la vérification qui s'impose au notaire soit ponctuée d'un CU négatif : aucun "dépôt de pièces" ne sera publié
Ce rôle éminent du notaire me fait penser qu'un notaire pourrait nous mettre d'accord:
- sur les usages
- sur la légalité "notariale" d'une modification de tels documents approuvés et publiés
Car AUCUNE MODIFICATION ne sera VALABLE sans être publiée au fichier immobilier
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 21 janv. 2009 : 17:29:20
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| sauf que la modification réalisée par l'administration revêt un caractère règlementaire (CE, 4/2/76, 98088) : la publication de l'arrêté suffit donc à la rendre opposable. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 21 janv. 2009 : 17:57:00
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J'avais pris la précaution de situer mon avis dans le cadre du VOLET CONVENTIONNEL
...et je décrivais une situation (réelle)
...où les co-lotis modifiait les documents publiés à l'unanimité,
...avec vérification administrative par CU d'information / règlement administratif opposable (cas de non maintien des règles propres du lotissement et donc en présence d'un POS opposable) |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 21 janv. 2009 : 18:03:36
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| si ce n'est pas la procédure L315-3 qui est utilisée mais une modification par unanimité exclusive sans mettre en jeu l'administration, je suis bien d'accord que la publication par notaire est nécessaire... mais si il y a eu acte administratif, ... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 21 janv. 2009 : 18:35:49
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Emmanuel : je m'exprime donc si mal?
Pourquoi insistez-vous :
"si ce n'est pas la procédure L315-3 qui est utilisée"
puisque je vous répète que j'envisage SEULEMENT le volet conventionnel?
"mais une modification par unanimité exclusive "
pas "exclusive" 
Dans le cas présent, l'unanimité est acquise
"sans mettre en jeu l'administration",
Ben non puisque c'est une affaire prise sous l'angle conventionnel
"je suis bien d'accord que la publication par notaire est nécessaire..."
nécessaire pour la publication sans laquelle le nouveau contrat ne sera pas opposable
"mais si il y a eu acte administratif"
pourquoi ce renvoi à un "acte" en aucun cas requis puisque le POS est publié et opposable...
Voulez-vous ABSOLUMENT nous convaincre de l'OBLIGATION LEGALE d'avoir recours à l'autorité administrative pour prendre une décision privée relative à un contrat de droit privé...
alors que le L442-10 emploie le verbe "PEUT"
Sur le notaire : lorsqu'il dresse un acte de vente d'un bien décrit comme "terrain à bâtir", il ne s'en tient pas à la déclaration du vendeur, il vérifie par une demande de CU.
Dans le cas présent, il vérifie par un CU que la modification portant sur les clôtures est bien en congruence avec le POS
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 21 janv. 2009 : 18:42:35
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| le fait que le POS soit publié et opposable n'a strictement aucun rapport avec notre échange. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 21 janv. 2009 : 18:44:05
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Mais je n'avais pas vu ce fil ouvert par Mout sur la poursuite de ce sujet passionnant ..qui apparait dorénavant dans trois ou quatre fils différents et concommitants, dans lesquels Mout intervient également
Mout, la "stackhanoviste" de la modification du CDC des lotissements
Question à Mout
Comment publie-t-on une modification d'un CDC qui n'aurait pas fait l'objet d'un arrêté
Comment le notaire va-t-il opérer son dépôt d'acte au droit de chacune des parcelles de ce lotissement, si ce n'est en vérifiant personnellement la signature et l'accord de chacun des colotis intéressés, et comment cela passe-t-il quand les lotissements comportent 200,500,1000 colotis
Est ce que le notaire doit louer le Zénith pour rassembler cette foule approuvant à l'unanimité la modification
Etant bien entendu précisé que le dépôt d'acte requiert la vérification personnelle par le notaire de cette approbation coloti par coloti, à défaut rejet par le conservateur
Dans quel coin de notre beau pays trouve-t-on des foules unanimes et où il n'existe pas des incidents de la vie, décès, et autres qui interdisent au propriétaire d'un lot d'émettre une approbation, approbation rendue nécessaire pour l'unanimité
Mais où se trouve donc ce manège enchanté ?
Tournicoti - Tournicoton
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cahier des charges APPROUVE et PUBLIE
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