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 Sujet  |
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Helloman
Contributeur senior
87 réponses |
 Posté - 05 déc. 2008 : 16:46:25
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BOnjour
MErci de vos lumieres sur cette demande !
Nous avons pour notre ASL une assemblée generale dans deux semaines et voudrais savoir si je peux faire voter un reglement qui reglementera la vie dans notre lotissement.
J'entend pas VIE: une reglement interieur dans lequel, je souhaite voir figurer par exemple, comment poser les barbecues pour eviter de generer le moisns de gene possible pour les riverains.
Comment poser les abris de jardins pour prevenir tout accident et pour preserver la beauté du site.
L'interdiction d'utiliser les klaxons de vehicule par exemple pour preserver le calme des rieverains.
Etc...
En l'etat, nous ne disposons que d'uin cahier des charges, d'un statut dans lesquels ces points ne sont pas mentionnés.
MErci de votre lulmiere
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Bien à vous.
JC |
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 05 déc. 2008 : 18:51:42
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Bonsoir Helloman,
Vous pouvez toujours être moteur dans la mise en place d'un code de bonne conduite entre les propriétaires de votre lotissement, mais pas es qualité Président de l'ASL car le respect de ce code n'est en aucun cas du ressort de l'ASL : son objet se limite à la gestion des parties communes.
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Christophe |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 06 déc. 2008 : 10:08:29
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B R A V O
alors, là! je n'en crois pas mes yeux
CHRI64 : si vous pouviez faire des émules, nous serions moins seuls à refuser l'assistanat (au siècle dernier, on aurait dit le "paternalisme"  ) |
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Helloman
Contributeur senior
87 réponses |
Posté - 06 déc. 2008 : 11:00:41
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Bonjour;
Justement en parlant d'objet, voici ce qu'il y en est dit (CDC)
L'Asl a pour objet:
A)L'acquisition, la gestion, l'entretien et l'amélioration de la voirie, des espaces verts et du mobilier urbain, des parkings et des installations d'assainissement, eaux usées et eaux pluviales, d'adduction d'eau, de gaz, de chauffage, télédistribution, toutes installations d'intérêt commun et tous terrains propreté de l'association.
B) L'entretien ,la conservation et la surveillance générale du lotissement et de certains éléments de celui-ci tels que jardin , clôtures et haies
C) La création de tous éléments d'équipements nouveaux
D) Le contrôle de l'application du Règlement et du cahier des charges du lotissement
E) L'exercice de toutes actions afférentes au dit contrôle ainsi qu'aux et équipements......
Dans botre statut, il est qu'il revient a l'asl de veiller a la bonne tenue generale et à l'harmonie du lotissement.
Ma question;
Les colotis doivent_ils avoir l'avis du Syndic avant toute nouvelle construction ?
Le syndic peut-il demander la remise en etat des lieux si une nouvelle construction venait a ternir l'image des lieux ? Par exemple; Monsieur X construit un habris de jardin à la sauvage à l'entree de son pavillon...
L'autre qui aurait poser son abris accolé à la maison voisine par exemple.
Derniere precision: sensible à la bonne tenue des lieux, en AG, les presents ( l'ensemble des prorio - 1) avaient voté sur la aniere d'implanter les abris dans le lot de maniere a garantir la belle image du quartier) ce vote vaut-il quelque chose ?
MErci encore.
De maniere generale, que oeut le syndic quand le standing du lotissement est menacé ?
Citation :
Initialement posté par CHRI64
Bonsoir Helloman,
Vous pouvez toujours être moteur dans la mise en place d'un code de bonne conduite entre les propriétaires de votre lotissement, mais pas es qualité Président de l'ASL car le respect de ce code n'est en aucun cas du ressort de l'ASL : son objet se limite à la gestion des parties communes.
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Bien à vous.
JC |
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Mout
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2545 réponses |
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 06 déc. 2008 : 12:20:57
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Helloman, je comprends bien votre objectif.
En pratique, avec le temps, le Bureau a en effet tendance naturelle à se sentir responsable de tout, à se croire indispensable pour régler tous les litiges et peu à peu à se croire le garant de l'ordre et de l'harmonie du site. Ceci d'autant plus facilement que les propriétaires trouvent bien commode d'avoir quelqu'un sous la main pour résoudre leur problèmes : mauvais look d'une clôture, branches surplombantes de leur voisin, bruit de perceuse le dimanche ... etc.
D'où aussi l'organisation de "Fête des Voisins" et autres actions sympathiques ...mais totalement hors mission. Mout a raison en parlant de paternalisme.
Il faut revenir à la base = l'objet de l'ASL tel que prévu par la loi et non tel que rédigé dans vos statuts.
La circulaire sur l'ordonnance et sur le décret contient 12 fiches. La 1ere est justement consacré à l'OBJET des ASP (donc des ASL) :
http://www.dgcl.interieur.gouv.fr/sections/les_collectivites_te/missions_collectivit/environnement_et_dev/associations_syndica/sections/les_collectivites_te/missions_collectivit/environnement_et_dev/associations_syndica/fiche_1/downloadFile/file/F1.pdf?nocache=1205762713.71
(Re)lisez la. Tout concerne les parties communes ( qui peuvent comporter des jardins).
Heureusement d'ailleurs. De quel droit l'ASL régenterait -elle une propriété privée ?
Ma suggestion : enlevez de vos statuts tout ce qui concerne l'ingérence des propriétés privées et créez une association 1901 pour atteindre vos objectifs de qualité de vie dans votre lotissement.
Et pour répondre plus directement à votre question sur le rôle du "Syndic" (= Syndicat en fait. = Bureau), c'est simple ce dernier n'a aucun pouvoir envers les propriétaires - sauf à obtenir leur contribution financière annuelle - car c'est à chacun d'eux de faire respecter le cahier des charges auxquels ils ont eux-même adhéré en achetant leur lot.
Un juriste dirait que le Bureau n'a pas "qualité à agir".
Ce qui est faisable quand même est le rappel incessant des règles à respecter au cours des AG ou par un bulletin d'information par exemple.
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Christophe |
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garoud
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 06 déc. 2008 : 13:54:25
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Bonjour,
J'avais un peu la même question concernant la demande pour un store un peu particulier se distinguant de ses voisins;
Ma seule réponse de Président d'ASL semblerait un conseil à ce co propriétaire l'invitant à préserver l'esthétique de l'ensemble auquel les autres sont particulièrement attentifs.
A moins que quelqu'un me trouve une autre parade.
Merci |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 06 déc. 2008 : 18:36:36
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Un COPRIETAIRE est propriétaire AVEC d'autres du même bien géré en copropriété (loi du 10 juillet 1965)
Dans un lotissement, CHAQUE PROPRIETAIRE est pleinement propriétaire du bien nommé "LOT" du lotissement
Il exerce toutes les prérogatives relatives à SES droits réels dont il est SEUL responsable, sans partage.
L'ASL des propriétaires est un tiers pour chaque CO-LOTI : elle n'a AUCUN DROIT à exercer sur le bien appartenant au co-loti.
Et bien sûr, mais c'est évident, chaque co-loti est libre : les syndics d'ASL ne sont pas des tuteurs... |
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popolus
Contributeur vétéran
150 réponses |
Posté - 06 déc. 2008 : 20:07:51
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Citation :
L'ASL des propriétaires n'a AUCUN DROIT à exercer sur le bien appartenant au co-loti.
Helloman mentionne tout de même que :Citation :
L'Asl a pour objet:
...........
D) Le contrôle de l'application du Règlement et du cahier des charges du lotissement
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 07:13:33
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Je répéte :
Il faut revenir à la base = l'objet de l'ASL tel que prévu par la loi et non tel que rédigé dans vos statuts.
Une ASL n'est pas une association 1901. Ses statuts sont encadrés par la loi.
Reconnaissant que cette clause n'est pas rare. Elle est sans doute abusive et surtout légalement inapplicable.
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Christophe |
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Helloman
Contributeur senior
87 réponses |
Posté - 08 déc. 2008 : 10:50:37
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Bonjour à tous ;
Deja Merci à Christophe pour le partage de ce document qui, selon mon humble avis, loin d'affaiblir ou de restreindre le champs d'action des ASL, les trouve un fort interet dans le fait de preserver , de garantir la beauté des lieux.
Vous me pardonnerez, mais de ce que j'ai lu dans ce document, je n'ai pas reussi à y touver les lignes qui font des responsables d'ASL, de simples spectateurs ou observateurs vis à vis de ceux qui malheureusment, parfois se croient tout permis.
Extrait du document:
Les associations syndicales de propriétaires contribuent à l’exercice de missions regroupées
autours de quatre thèmes :
- la prévention contre les risques naturels ou sanitaires, les pollutions ou les nuisances;
- la préservation, la restauration et l’exploitation de ressources naturelles ;
- l’aménagement et l’entretien des cours d'eau, lacs ou plans d'eau, voies et réseaux divers ;
- la mise en valeur des propriétés.
Aurais-je tort de penser que l'ASL ou le responsable d'ASL que nous sommes (???) est dans son droit lorsque celui-ci veille à ce que tout soit mis en oeuvre pour garder la beauté des lieux ? Prevenir les nuisances ? la mise en valeur des propriétés ?et à mon sens ;ce n'est pas basculer dans l'autoritarisme ou dans le Paternalisme comme j'ai pu lire plus haut
Pour finr, au delà du simple ASL, c'est une question de bon SENS, mais vous savez comme moi, le bon sens n'est pas souvent l'affaire de tous.HELAS !
Voilà pour moi. |
Bien à vous.
JC |
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 08 déc. 2008 : 13:41:11
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Vous avez raison Helloman : le bon sens, et donc un comportement raisonnable, évitent le risque de paternalisme. Mais il n'y a pas de doute, ce risque existe dès que l'on veut obliger une communauté à adopter une discipline ou un comportement particulier qui va au delà de ce que la réglementation impose à tous les français vivant en France.
Ma position était de rappeler l'ASL ne doit pas se substituer à ses membres, et que la loi est un guide qu'on ne peut ignorer lorsque on rédige les statuts d'une telle association.
Son OBJET n'est pas un fourre tout qui se remplit au gré du Président en exercice. Que fera votre successeur ?
Oublions un moment l'Objet de l'ASL, qui n'était pas votre question.
Rien ne vous empêche de proposer dans le règlement des clauses concernant les relations entre propriétaires : horaires des travaux "bruyants" autorisés, pas de Klaxons, disposition des barbecues .. etc. Au moins le vote servira à valider le consensus ce qui vous permettra de rappeler ces règles en cas de manquement. Et ce sera peut-être suffisant.
Simplement vous n'aurez pas en tant qu'ASL de moyen légal d'imposer le respects de ces règles.
Mais je pense là ne rien vous apprendre !
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Christophe |
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Helloman
Contributeur senior
87 réponses |
Posté - 08 déc. 2008 : 14:53:32
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La teneur de mes propos peut preter a confusion mais rassurez-vous, Christophe, loin de mon esprir d'essayer d'imposer quoique ce soit à autrui (etant pere de 4 enfants, j'ai bien mieux a faire)
Je ne fais que reprendre ce qui est ecrit dans nos status et cahiers des charges de notre lottissment et essaye de coprendre comment en tirer le meilleur parti.
Dans mon cas, avant moi il y avait un president mais qui s'enfoutait de tout au point que meme rentrer chez soi avec son propre vehicule devenait un cauchemar. Certains riverains, leurs invités laissaient leur vehicule sur la route et defiait quiconque de les faire les moindres remarques( cela peut parraite etonnant, mais ca existe et je n'exagere rien, croyez moi)
Je me suis presenté aux elections et ai ete elu.j'ai repris les textes ( status + cdc) et ai rappelé les recalcitrants le reglement qui leur lie au lotissement.( communication verbale, courrier + rappel en AG) Ca a marché mais pas avec tous. Etant donné que dans les memes documents , il est aussi indique ce qu'il faut faire par rapport à ces manqeuments, là encore j'ai appliqué le reglement en faisant faire des constats d'huissiers + assignation au TI et l'ASL a gagné.
Je vous dis tout ceci pourquoi, parceque à vous lire; Christophe, j'ai l'impression que notre ASL pour le moins, le contenu des statuts est illegal.
SI oui, comment alors expliquer que l'illegalité des contenus aurait echappé aux juges? a la prefecture ?
Je rappelle egalement que les statuts n'ont pas été redigés par le president mais nous ont été transmis en l'etat par le promoteur qui s'est chargé de toutes les demarches avant nous.
Dites moi si je suis dans l'illegalité avec l'asl auquel cas, je propose ma demission dans notre prochaine AG qui a lieu dans 2 semaines. !=)
Merci encore. |
Bien à vous.
JC |
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 08 déc. 2008 : 18:12:01
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Je crains Helloman que vous soyez obligé de rester à votre poste !
Le côté "illégal" que je vois dans l'objet de votre ASL est essentiellement le point D :
Le contrôle de l'application du Règlement et du cahier des charges du lotissement
pour les aspects contractuels qui y sont inclus et que je ne connais pas. En précisant que l'illégalité n'est pas pénale mais consiste à vous doter d'un droit que vous (ASL) ne possédez pas.
Le risque est qu'en exerçant ce droit (d'ingérence) vous soyez débouté comme n'ayant pas "qualité à agir".
Vous avez couru ce risque avec votre propriétaire qui ne voulait pas enlever ses détritus. Le juge n'a pas tenu compte de votre défaut de qualité à agir car votre adversaire ne l'a pas mis en avant. L'ignorant sans doute lui-même. Tant mieux, mais un autre pourrait être plus averti.
De toutes façons ni le juge ni la Préfecture n'ont vocation à juger la validité de vos statuts sur le fond. Surtout pas la Préfecture qui se contente d'enregistrer.
Par contre rien ne vous empêche d'agir en votre nom propre en tant que co-loti. Votre démarche sera parfaitement légale.
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Christophe |
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garoud
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 11 déc. 2008 : 11:30:03
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Bonjour,
Désolé de revenir sur le sujet, je suis président d'une ASL depuis un mois seulement et j'ai déjà le problème du store un peu particulier à résoudre (voir mon post précédent).Sur les 26 maisons que composent ce clos, seulement 10 sont vendues actuellement.
Ma question est celle-ci: Puis-je faire valoir mon autorité ou celle que les co-lotis m'ont chargé pour faire respecter l'harmonie des lieux de ce groupe d'habitations, telle qu'elle est définie dans un article de notre règlement intérieur "où ne sera tolérée aucune construction complémentaire de caractère définitif ou provisoire, sans l'approbation écrite et préalable de l'Association Syndicale".
En un mot, ai-je la légitimité suffisante pour agir?
Que me conseillez-vous?
Merci. |
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 11 déc. 2008 : 12:18:37
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Bonjour garoud
Je viens de trouver un document de l'ARC (bien connue) qui rappelle ce que doit être l'objet d'une ASL :
Dans les lotissements et les ensembles immobiliers, l’ASL peut donc :
-gérer et entretenir les biens et ouvrages d’intérêt commun, comme les piscines, les tennis, les réseaux et voiries, le gardiennage ….
-prendre les décisions concernant la gestion de ces biens en assemblée générale
- s’assurer de l’exécution des décisions ( touchant par exemple à la police et à la surveillance du respect du cahier des charges) ou de l’agrément et de l’esthétique du lotissement.
-recevoir les cotisations de charges, et gérer les dépenses en fonction du budget de la collectivité
-défendre ou représenter la collectivité devant les tribunaux.
Si j'interprète bien, et cela pourrait réconcilier les puristes légalistes et ...les autres : une ASL peut faire respecter les termes du cahier des charges, non pas de son propre chef, mais à condition que ce soit par application de décisions de l'Assemblée Générale.
Pour faire respecter l'harmonie des stores il faudrait et suffirait donc, garoud, que vous puissiez justifier d'une décision prise en AG.
Pour commencer vous pourriez peut-être indiquer au récalcitrant que vous allez mettre son cas à l'ordre du jour de la prochaine AG s'il ne revient pas de lui même à une meilleure harmonie ?
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Christophe |
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
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Helloman
Contributeur senior
87 réponses |
Posté - 11 déc. 2008 : 13:08:32
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Garour Christophe;
Il est vrai qu'on dit que la prudence est source de sagesse mais dans notre cas,je me repete, il faut parfois oser dire les choses.
Je peux comprendre toute la prudence et la sagesse de Christophe sur les multiples precautions a prendre en ASL vis a vis des co-lotis recalcitrants mais je suis convaincu d'une chose, si les ASL existent, c'est qu'elles servent ou doivent bien servir à quelque chose et je suis bien placé pour en temoigner :)
Dans votre cas garou, les reglement est opposable à toute personne ayant un lot dans votre lotissment et doit donc le respecter.Vous avez le droit de demander qu'il soir respecté par cette personne qui va au delas de ce qui etait convenu et qu'elle a surtout accepté. Pour moi et aux vues de mes status, le president a le droit de demander que le reglement soit respecté, le cas echéant, LAR + mise en demeure, si toujours pas de reaction, constat d'huissier + TI
L'inconvenient, est-il qu'il faut pas avoir peur de se faire detesté :)
Bon courage Garoud et merci Christophe de vos lumieres
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Bien à vous.
JC |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 11 déc. 2008 : 14:50:47
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Je sais bien que tout n'est pas évident
MAIS!
Si une association syndicale avait un pouvoir quelconque de "police" sur le comportement des acquéreurs de LOTS, cela ne pourrait venir que de dispositions contractuelles
Le cahier des charges publié est le document qui instaure "les droits et obligations régissant les rapports des co-lotis entre eux" [expression copiée sur le L 442-9 du CU]
"Les co-lotis entre eux" cela veut dire "les co-lotis" et eux seulement....et "entre eux" donc les uns vis-à-vis des autres
Est-ce que la personne morale "ASL" est CO-LOTIE
Si l'on considère que les co-lotis sont les acquéreurs de LOTS : NON l'ASL n'est pas "co-lotie".
Elle n'a pas QUALITE A AGIR contre l'un ou l'autre des co-lotis au titre des "droits et obligations" régissant leurs rapports
Mais cette "personne morale" s'appuie sur la morale et non sur le droit quand elle s'immisce dans les rapports entre co-lotis
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Helloman
Contributeur senior
87 réponses |
Posté - 11 déc. 2008 : 15:21:24
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| Je suis toyutr a fait d'accord, effectivement ce n'est pas simple:) |
Bien à vous.
JC |
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garoud
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 19:09:34
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Bonjour,
Concernant ma légitimité de Président nouvellement élu, je voulais simplement savoir si le fait d'être élu par seulement 10 co-propriétaires sur 26 (reste 16 maisons à vendre) m'autorisait à prendre des décisions aujourd'hui, qui pourraient se retrouver contredites un jour par une nouvelle majorité bien réelle, lorsque toutes les maisons seront vendues.
N'est-ce pas un peu délicat d'imposer un point de vue limité aujourd'hui à une majorité de 6 sur 10, alors qu'elle sera mathématiquement de 14 sur 26 en fin de vente?
Simple question de bon sens. Je préfère différer les problèmes vers cette dernière éventualité. |
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