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Contributeur senior
75 réponses |
 Posté - 06 sept. 2008 : 08:35:04
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Bonjour Christophe... vous me soutenez toujours tant mieux.
Les vérif ont été faites : nous sommes bien un lotissement, avec un cahier des charges de 1956, modifié par arrêté le 10 juillet dernier, avec des statuts de 1963.
Ceux-ci sont anciens et des dispositions peuvent être surprenantes : pas de syndicat, juste un président de l'ASL qui, comme je vous l'ai écrit peut déléguer ses pouvoirs.
C'est sans doute derrière cette délagation que les autres co-lotis s'abritent pour continuer de refuser notre politique de rétablissement de la sérénité dans le Lotissement... et ils nous ont refusé la mise à l'ordre du jour de la modification des statuts pour les mettre en conformité avec la loi.
De toutes les façons, l'avenir va dépendre du Président, question centrale donc.
Bien noté vos idées concernant une demande de nomination d'un administrateur... vous voyez encore de la procédure !!!
Si on pouvait l'éviter ce serait mieux.
En plus, les "autres" ont, habilement, mis l'AG après l'expiration du délai de recours contre l'arrêté de la modification du Cahier des Charges... ils nous l'imposent donc alors que la moitié d'entre nous voudrait voir ce texte changer ( le recours est difficile en cas de vote pour aviez vous écrit).
Le seul co-loti qui n'a pas voté pour, souhaite ne pas "attaquer" le maire car, figurez vous que celui-ci a placé son lot dans une position d'inconstructibilité avec la dernière modif du POS
( surface devenue trop petite alors que la moitié des lots du lotissement est inférieure à 2500 m2).
Et comme il doit y avoir un PLU, il a besoin des faveurs du maire.
En précipitant l'approbation par le Maire sans attendre l'AG, l'autre camp nous a mis en opposition avec le Maire au lieu que nous réglions le différend entre nous. Ils sont, il faut le dire, fort dans la manoeuvre.
Nous sommes donc contraints d'accepter les manigances des autres alors que nous représentons la moitié des co-lotis.
Le syndic n'a pas fait preuve d'objectivité en plus.
Nous tentons d'obtenir d'autres alliers mais ce sont des anciens co-lotis donc... pas facile.
Voilà Christophe, avant le 19 il faut perser le pour et le contre et merci d'allumer la lumière pour y voir plus clair.
By the way, bonjour Mout et bon retour de vacances... désolé de vous faire "commencer" par un cas un peu épineux !!!
Le cahier des charges qui nous embête, outre la gestion inéquitable du Lotissement, a pu être modifié sans l'unanimité et un des procès du lotissement et de la jurisprudence le confirme dans la mesure où ces vieux cahiers ne contenaient, en fait, que des règles d'urbanisme.
Bien difficile de s'y retrouver.
A bientôt.
Cordialement. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 06 sept. 2008 : 18:06:21
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Quel méli-mélo
- le "vote par correspondance"
Je pense qu'il s'agit d'une modification relative au  règlement d'urbanisme de votre lotissement, selon la procédure de l'article L 442-10 du code de l'urbanisme (ancien art.L315-3) dont on parle comme de la "loi des 2/3-3/4".
Il est possible, et même conseillé de consulter les co-lotis par écrit, avec réponse écrite.
Votre cahier des charges de 1956 comprenait des dispositions à la fois urbanistiques et conventionnelles, comme cela a été le cas jusqu'en 1976.
Les règles d'urbanisme propre à votre lotissement ont été maintenues, par application de l'article L442-9 (ancien L315-2) après 1986, date à laquelle une loi a stipulé la caducité des règles des lotissements approuvés avant que la commune se dote d'un POS.
C'est donc votre CAHIER DES CHARGES et les annexes approuvées par l'arrêté préectoral de 1956 qui s'appliquent dans votre lotissement, et non le POS 
- CEPENDANT
Cet "avis favorable" donné par le maire à la modification de votre règlement est légal, relativement au code de l'urbanisme (à vérifier tt de même )
Si un co-loti fait une demande d'urbanisme à laquelle le maire ne s'oppose pas, il aura sa DP ou son PC...
Mais comme le cahier des charges publié est le CONTRAT entre les co-lotis, si vous estimez que sa construction n'est pas conforme au cahier des charges publié (en 1956?), vous l'assignerez devant le TGI et vous aurez gain de cause, puisqu'un arrêt de cassation récent rappelle encore, comme il est écrit dans L442-9 :
 "Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans lecahier des charges du lotissement ni le mode de gestion des parties communes"
- si la MODIFICATION a été délivrée il y a moins de 2 mois, vous pouvez la contester devant le TA si vous estimez qu'elle n'a pas été menée légalement : il faut aller en mairie voir le dossier.
- si cette MODIFICATION n'a pas fait l'objet d'un affichage REGLEMENTAIRE sur le terrain (panneau réglementaire visible de la voie publique), vous pouvez la contester, même si l'avis du maire a été rendu il y a plus de 2 mois...
Il faut vérifier QUI a fait la demande : ce soit être nécessairement un coloti (pas l'ASL : ce n'est pas dans son "objet" légal d'interférer dans les LOTS)
Il faut vérifier les superficies indiquées (lotissement, LOTS)
Il faut vérifier que les 2/3 des colotis possédant les 3/4 des surfaces des lots (ou les 3/4 des colotis possédant les 2/3 des superficies des lots)y ont été favorables.
Il faut que la modification porte sur un aspect réglementaire tel que ceux qui sont établis par les plans d'urbanisme
...
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Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 06 sept. 2008 : 18:31:53
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Mout, pendant que vous m'écriviez à ce poste de sujet, je vous récapitulait tout de l'autre côsous un nouveau titre !!!
Je suis admiratif... vous en connaissez un rayon, cela se voit tout de suite.
J'ai apporté des réponses aux incertitudes que vous soulevez dans ce message... pouvez vous aller voir ?...
Notamment sur la façon dont les démarches ont été conduites et sur les dates... la fin du délai expire d'où mes questionnements ardents...
Merci
A bientôt. |
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Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 16:45:31
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CHRIS 64 ... Nous vous cherchons désespéremment.
Nous avons besoin des références du jugement que vous nous avez communiqué sur ce fil :
Je viens d'en trouver un moi-même où il est dit que:
1° que si une majorité qualifiée de colotis peut modifier un cahier des charges approuvé par l'autorité administrative, en revanche, elle n'a pas le pouvoir de remettre en cause le caractère de partie commune d'un terrain, créé par une convention de droit commun avec le promoteur, dont tous les colotis peuvent se prévaloir ; qu'en l'espèce, la parcelle litigieuse, érigée en partie commune par les actes purement contractuels des 27 octobre 1976 et 18 février 1977, ne pouvait être cédée sans l'accord de tous les propriétaires et du promoteur (violation des articles L. 315-3 du Code de l'urbanisme et 1134 du Code civil) ;"
Merci de nous dire quelle juridiction et quelle date.
Si quelqu'un d'autre a l'info... nous sommes urgemment preneurs.
C'est bien compris à présent, il y a dans les anciens CdC des règles d'urbanisme et des règles conventionnelles.
Pour modifier les premières la majorité qualifiée suffit mais, cette démarche ne modifie en rien les règles initiales qui relèvent du droit privé et qui sont des conventions, modifiables uniquement à l'unanimité.
Donc les zones ad aedificandi ne disparaissent pas du fait de la modification du CdC qui, en fait, est improprement CdC car c'est un règlement de Lotissement.
Donc le TA considère qu'une modif est valable si elle a réuni les 2/3 3/4 des votes ou l'inverse. Mais le TGI considère que les anciennes règles n'ont pas disparu à moins d'avoir fait l'objet du suffrage de tous les co-lotis sans exception.
Mout... vous voyez, maintenant, nous possédons parfaitement le sujet
Mille mercis c'est grâce à vous et à Emmanuel... les avocats sont complètement perdus.
Nous partons à la réunion "pugilesque".
Nous reviendrons sur le sujet de la modif des statuts de l'ASL. |
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popolus
Contributeur vétéran
150 réponses |
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Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 17:35:45
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Bravo Popolus ... vous êtes génial comme tous sur ce forum.
Je suis gonflé à bloc pour affronter la réunion... et, grâce à votre chaîne de solidarité et de compétence, je suis armée cotre la mauvaise et l'ignorance.
Merci. merci merci.
Bien chaleureusement.
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 18:16:59
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| Merci popolus d'avoir répondu pour moi. Je ne retrouvais pas ce lien ! |
Christophe |
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Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 20 sept. 2008 : 01:36:39
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Bonsoir CHRIS 64 et vous tous,
La réunion a eu lieu qui devait élire un nouveau président!!! Un vrai massacre.
Nos statuts ne prévoient qu'un Président pour administrer l'ASL et, comme je vous l'avais dit nous sommes 7 dans notre groupe contre 7 et le miracle ne s'est pas produit.
Il semble que ... peut-être, un voisin puisse être susceptible de nous rejoindre car, comme il ne venait jamais aux assemblées, il n'était pas au courant de toutes les irrégularités qui se commettent dans l'ASL et le Lotissement.
Nous avons une nouvelle intervenante chez le Syndic qui est arrivée en nous traitant littéralement comme des gamins et qui, à l'évidence, était totalement acquise à la cause de nos opposants.
Nous l'avons cependant "retoquée" (grâce à vos indications) sur quelques sujets comme :la mise à jour des statuts (elle ignorait tout de l'ordonnance e du décret), son illégitimité à avoir rejeté les sujets que notre groupe voulait porter à l'ordre du jour, le non respect des délais de convocation, son illégitimité à avoir convoqué cette Assemblée en l'absence de Président (décédé), alors que les statuts sont clairs et ne permettent qu'au Président ou 3 co-lotis de convoquer une AG.
C'était dantesque !!!
Toutefois, j'ai deux questions à vous poser
Nous sommes 12 co-lotis qui possédons 14 lots
- 1 co-loti est 1 ste américaine immatriculée aux USA ( 3 Lots)
- 3 colotis sont américains ou anglais non résidents en France
- 1 co-loti est anglais et réside en france
- 1 suisse et 1 ste luxembourgeoise, non résidents en France qui
parlent le français
- 3 co-lotis français
- 2 SCI françaises dont 1 possédée par un couple franco/américain
vivant aux USA
Cosmopolite, n'est-ce pas !!! Donc 1/3 des co-lotis ne parlent pas le français ou très mal et rien n'est jamais traduit, ce qui complique les débats.
Les statuts imposent en AG, uniquement la présence de co-lotis et un traducteur n'est pas accepté par les co-lotis de l'autre groupe.
La société américaine est l'équivallent d'une SARL avec 1 seul associé ( une EURL immobilière en quelque sorte).La gérante est la femme de l'unique actionnaire.
Cette dame voulait se présenter comme présidente.
1°) La Syndic a refusé de prendre sa candidature car les statuts et délibérations de la dite société étant rédigés en anglais, elle nous a indiqué que cela ne lui permettait pas d'apprécier la qualité de co-loti de cette candidate et elle a ajouté : une société doit obligatoirement être immatriculée en France comme c'est le cas pour les SCI maintenant ! (quel rapport ?...)
Quelqu'un pourrait-il nous donner des éclaircissements sur la validité de ces deux motifs de rejet?...
2°) Nous n'avons donc pas pu élire un président, restant 7 contre 7 et la Syndic, alors que nous évoquions le mandataire ad hoc, a dit que cela n'existait que pour les copropriétés mais que la loir ne le prévoyait pas pour les ASL.
Est-ce exact ?... Pourtant vous m'avez dit dans ce fil qu'il est possible de faire nommer par le TGI un mandataire.
Nous avons maintenant 2 possibilités :
- après avoir vérifié la possibilité pour notre candidate de ne pas être une nouvelle fois rejetée, tenter de convaincre le co-loti dont l'armure semble se fendre quelque peu et convoquer à l'initiative de 3 d'entre nous, une A.G. en bonne et due forme pour élire un président.
- faire annuler cette A.G. et demander au tribunal la nommination d'un mandataire, non pas pour élire le Président, ce qui restera impossible pour le moment, mais pour administrer le Lotissement, le temps nécessaire.
Pouvez vous me dire si cette seconde phase est possible et comment faire. Combien de temps prend la procédure... est-ce un référé?...
Quel délai avons nous pour faire annuler l'AG, ayant voté contre ou abstention aux votes des budgets, passés et prévisionnels, et travaux mis à l'ordre du jour?...
En outre, les co-lotis de l'autre groupe ont brandi une lettre de l'avocat du Lotissement qui aurait été sollicité par le Syndic, jutement en ce qui concerne les sujets que nous avions mis à l'ordre du jour et qui ont été rejetés car "trop imprecis" dixit l'avocat.
D'une part, nous avons découvert cette lettre qui ne nous a pas été communiquée, d'autre part de quel droit le Syndic sollicite l'avis d'un avocat pour valider les questions que des co-lotis mettent à l'ordre du jour. Rien dans les statuts à ce sujet, au contraire.
Enfin, dans les statuts, le président peut nommer qui il veut pour l'assister. Mais, après le décès du président, celui qui se prétend aujourd'hui l'avocat "du lotissement" a-t-il toujours une légitimité?
Beaucoup de questions comme vous le voyez. J'ai l'impression que nous sommes un vrai cas d'école.
Que les rapports humains sont complexes!... heureusement, votre forum nous aide à tenir, nous donne de la force pour ne pas nous laisser manger tout cru et surtout nous donne les armes pour nous battre.
Un grand merci à tous pour votre soutien... derrière l'écran. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 20 sept. 2008 : 09:47:23
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Une ASL ne peut être "dirigée" QUE PAR DES COLOTIS élus en AG.
Votre "syndic" est un prestataire de service que votre directeur dcd avait recruté sur contrat décrivant les taches de gestion.
Un tel syndic, fut-il professionnel de l'immobilier, n'a AUCUN POUVOIR: ni de convoquer une AG, ni d'imposer son point de vue sur quoi que ce soit et particulièrement de juger de la qualité des personnes physiques composant l'AG
Je crois que
"convoquer à l'initiative de 3 d'entre nous, une A.G. en bonne et due forme pour élire un président."
est une meilleure solution à essayer 
avant de faire nommer un administrateur provisoire qui sera une solution coûteuse débouchant obligatoirement sur la convocation d'une AG...
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traction
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 20 sept. 2008 : 13:30:32
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Mout, merci pour cette prompte intervention; êtes vous sûr de ce que vous indiquez :
"un syndic n'a aucun droit ni d'imposer son point de vue sur quoi que ce soit et particulièrement de juger de la qualité des personnes physiques composant l'AG".
Dans une AG d'ASL, qui alors collecte les signatures et contrôle que les personnes sont bien habilitées à être présentes ?...
C'est au président et à lui seul de le faire ?...
La question posée était aussi sur la possibilité pour une gérante d'une société propriétaire immatriculée aux USA, dont les documents ne sont pas traduits en français, d'être présidente d'une ASL française.
Qu'en pensez-vous ?...
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 20 sept. 2008 : 15:14:26
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Bonjour Traction,
Je m'associe tout à fait à MOUT sur la question du Syndic, ne serait-ce parce que cela confirme ce que j'indiquais le 5 septembre sur ce post :
" Si le Président est seul, ou pour d'autres raisons, il peut sous-traiter la gestion à un syndic professionnel moyennant salaire et accord de l'AG, mais reste seul responsable vis à vis de l'ASL et de l'extérieur"
De plus le votre me semble totalement incompétent pour gérer une ASL n'en connaissant pas les règles. Le plus étonnant (et scandaleux) est qu'il soit là en position de commandement ... totalement illégitime.
La nomination d'un Mandataire de Justice peut se concevoir pour une mission ad hoc telle que la convocation d'une AG ...mais pour faire plus (gérer une Association) c'est en effet limite, car cette option est fondée sur la loi de sauvegarde des Entreprises en difficulté ( e.g. en grande difficulté de trésorerie), révisée en juillet 2005, ce qui n'est pas votre cas. Je l'espère en tous cas !
Votre idée d'un interprète est bonne. En quoi vos statuts s'y opposeraient ? Ne vous laissez pas faire.
Compte tenu des nombreux anglophones pourquoi ne feriez vous pas traduire les PV les plus nécessaires à la bonne comphréhension de la situation par chacun ?
Sur vos deux dernières questions :
C'est le Secrétaire qui fait signer le registre de présence en début d'AG. Ce qui suppose que vous disposiez de la liste nominative des propriétaires de chaque lot (exigence de l'ordonnance 2004 = Plan Parcellaire du Lotissement tenu à jour par le Président lui-même) et ce qui est la moindre des choses.
En cas de propriétaire "Personne Morale" (déjà discuté) le nom est celui du Gérant de la Société en question. Les statuts de cette société n'ont rien à voir avec son titre de propriété et peuvent donc être rédigés dans la langue qui lui convient)
Confusion avec les modes d'emplois qui en France doivent être rédigés en français ???
Je n'ose l'imaginer.
Courage !
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Christophe |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 20 sept. 2008 : 19:25:18
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A l'occasion, traction, lisez tranquillement l'ordonnance de 2004 et le décret de 2006.
Vous vous imprégnerez de la "logique" d'une association syndicale.
Je suis absolument certaine que le syndic pro n'a AUCUN POUVOIR et ne peut recevoir AUCUNE DELEGATION pour se substituer au président d'une ASL.
L'intérêt de faire appel à un syndic pro est de s'appuyer sur une structure apte à faire des appels de fonds, gérer la comptabilité et faire établir des devis pour des travaux DECIDES EN AG, par exemple.
Vous devriez peut-être demander au syndic pro de vous produire le contrat par lequel le président dcd l'a engagé, dans quelles conditions, pour quoi faire etc...
histoire de lui montrer que vous n'êtes pas dupe |
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traction
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 21 sept. 2008 : 16:08:48
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Ok merci Mout, j'ai édité l'ordonnance et m'en imprègne.
Je suis convaincue de ce que vous indiquez et notre groupe de "nouveaux" colotis aussi.
Toutefois, nous devons lutter contre les autres colotis qui font preuve d'une particulière mauvaise foi puisqu'ils refusent de mettre les statuts à jour, alors que la loi l'oblige.
Leur excuse : notre "petit lotissement marche très bien comme il est, il n' a aucun besoin impérieux de changer quoi que ce soit!!!!!".
La réunion de vendredi que j'évoque souvent dans différents fils de ce forum a été dantesque... nous sommes toujours 7 contre 7 et n'avons pu élire un président... mais les choses peuvent évoluer...nous avons senti qu'au moins un coloti qui, jusqu'à présent était "désinformé", s'est intéressé aux considérations juridiques dont nous avons fait état (grâce à vous).... A suivre donc
Merci encore pour tout. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 21 sept. 2008 : 19:08:45
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La modification des statuts ne me paraît pas prioritaire.
Ce qui me semble la priorité des priorités est de VIRER ce syndic qui se prend pour ce qu'il n'est pas...et qui engrange des émoluments qu'il ne veut pas perdre.
Cessez donc de lui adresser vos chèques de charge, tant que l'ASL n'a pas de président et que ce syndic pro usurpe illégalement le pouvoir dans votre ASL |
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