|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
traction
Contributeur senior
75 réponses |
 Posté - 30 août 2008 : 16:24:36
|
Bonjour,
Vous serait-il possible de me dire d'où vient la date du 3 mai 2008 pour mettre à jour les statuts d'A.S.L.
J'ai lu l'Ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et son décret de 2006 mais je n'ai pas trouvé.
En outre, cette date butoir est-elle impérative ?
Que se passe-t-il si aucune mise à jour n'est effectuée ?
J'aimerais aussi savoir ce que l'on entend par règlement intérieur : notre Lotissement a un Cahier des Charges et des statuts datant de 1956 et certains co-lotis veulent faire un règlement intérieur, inexistant donc jusqu'à présent.
D'où retour à la question sur les statuts : pourquoi ne pas commencer par la révision des statuts avant d'établir un règlement intérieur ?...
Merci d'avance pour vos précieuses indications.
Cordialement.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 15:34:37
|
Trouvé sur le NET :
V. L'article 60 de l'ordonnance du 1er juillet 2004
C'est la raison pour laquelle l'article 60 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 a prévu que les statuts en vigueur à la date de publication de l'ordonnance, c'est-à-dire ceux rédigés dans le cadre des dispositions de la loi ancienne du 21 juin 1965 devaient faire l'objet d'une mise en conformité avec les prescriptions de l'ordonnance.
Cette mise en conformité rappelle, dans le principe tout du moins, l'adaptation des règlements de copropriété de l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965.
Comme en matière de copropriété, les A.S.L. bénéficient d'un délai qui, en l'occurrence, est de deux ans afin que soit effectuée cette mise en conformité.
Pour ce qui intéresse les règlements de copropriété, il était de cinq années, et vient d'être augmenté de trois nouvelles années.
Le délai de deux ans prend effet à compter de la publication du décret du 3 mai 2006 publié le 5 mai 2006. Les A.S.L. disposent donc d'un délai courant jusqu'au 5 mai 2008 pour mettre leurs statuts en conformité.
Il est précisé que, pendant cette période de deux années, les statuts en vigueur des A.S.L. constituées avant le 1er juillet 2004 demeurent applicables jusqu'à la mise en conformité.
******
les statuts fixent les modalités de fonctionnement de l'ASL : Objet, AG, vote,...
Le règlement (intérieur) fixe les règles de vie entre co-lotis. Horaire des activités "bruyantes" etc.. Les termes sont votés en fonction des dispositions des statuts.
Vous avez donc raison il vaut mieux réviser ceux-ci avant de penser au règlement.
Bon Dimanche
|
Christophe |
Signaler un abus  |
|
|
CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
|
|
traction
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 08:30:15
|
Mille mercis Christophe,
Au moins, j'ai déjà le texte... je n'arrivais pas à le trouver et, incroyable mais vrai, l'avocat conseil de certains co-lotis, ne fait aucune mention de cette obligation et indique que le règlement intérieur peut apporter les modifications nécessaires à certaines dispositions des statuts.
Qu'en pensez-vous le règlement intérieur peut-il tout solutionner ( je vous rappelle que, jusqu'à présent, depuis 1956, il n'y en avait pas) ?...
Il y a déjà un cahier des charges qui vient d'être modifié donc et certains co-lotis viennent de s'apercevoir que plusieurs articles sont trop restrictifs et constituent une véritable atteinte au droit de propriété (eh oui ! ils ont signé sans s'y intéresser !!! vote par correspondance, pas d'A.G., et plusieurs étrangers dans le Lotissement qui ne parlent pas le Français ).
Et là encore, l'avocat dit que ce n'est pas la peine de se lancer dans une nouvelle modification pour rectifier, d'autant que l'on ne peut revfenir sur ce que l'on a voté indique-t-il, mais que le règlement peut "aménager" les articles incriminés.
Cela me paraît étrange on dirait noir dans un cahier des charges et blanc dans un règlement !!!
Et si l'on ne se met pas en conformité avec la loi pour les statuts, alors que l'on fait des démarches de rénovation pour les autres textes du Lotissement... que se passe-t-il ?
J'ai compris que les anciens statuts continuent d'être en vigueur mais... quelles peut être l'intervention de l'administration, sollicitée pour ratifier un cahier des charges rénové, alors que rien n'est fait pour les statuts ?...
Est-ce le Préfet qui est concerné par cette obligation de mise en conformité avec les textes de loi ou le Maire ?...
Les lois imposent donc des obligations, fixe un délai et si l'on ne les respectent pas... rien !!
Etrange.
A bientôt.
Cordialement.
|
| Signaler un abus |
|
|
traction
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 08:41:32
|
Je profite de ce message pour vous demander de regarder mon interrogation sur "qui peut se présenter comme président dans une ASL" (sujet un peu en dessous de celui-ci), quand il y a des sociétés propriétaires de villas.
Notre Lotissement n'est composé que de villas ( pas de copro) mais il y a sur 12 co-lotis, 4 sociétés (SCI et autres).
Meric d'avance car la réunion approche et un nouveau président doit être élu ( l'ancien étant décédé).
Cordialement. |
| Signaler un abus |
|
|
CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 13:06:15
|
Bonjour Traction,
Sur le 1er point : je ne vois pas plus que vous comment le règlement peut corriger quoique ce soit aux statuts.
Ces 2 documents ont des vocations distinctes. Ils ne sauraient de ttes façons être en contradiction.
Avez-vous un exemple ?
A noter quand même : ce qui a été fait par une AG peut être défait par la même AG. Il suffit d'un nouveau vote motivé.
Pour le 2nd point : je recopie un paragraphe de la circulaire ministèrielle du 11 juillet 2007
"L’appartenance à une ASP (Association Syndicale de Propriétaires dont font partie les ASL) étant liée à la propriété et non à la qualité du propriétaire, il n’existe pas de restriction sur la nature du propriétaire. Ainsi peut être membre d’une ASP, tout propriétaire, que ce soit une personne physique ou morale, privée ou publique. Une personne publique peut être membre aussi bien au titre d’une propriété relevant de leur domaine public que privé."
Or dans le cas d'une Société = Personne Morale, le représentant est le Gérant (quelque soit son statut : associé, salarié ..) C'est donc lui qui est membre de droit de l'ASL. Et qui à ce titre peut être élu Président.
A tout hasard : ce lien :
http://michelsantacreu.canalblog.com/archives/2007/08/15/5897932.html
Bonne lecture.
|
Christophe |
| Signaler un abus |
|
|
CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
|
|
traction
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 22:25:08
|
Bonjour et une nouvelle fois un grand merci, Christophe.
Ce qui vous paraît évident et simple bon sens, ne correspond pas aux conseils distillés par l'avocat choisi par certains co-lotis ( apparemment, sur ses compétences en droit de l'urbanisme et des lotissements).
Un exemple : le dernier Cahier des Charges a institué l'obligation pour tous travaux, d'obtenir l'accord préalable des co-lotis, en A.G. annuelle ou extraordinaire.
Or, il s'est avéré que le projet d'un co-loti a été refusé dernièrement.
Son projet d'aménagement était pourtant conforme au POS, avait recueilli le visa de l'architecte du Lotissement, un accord préalable de principe de l'architecte des bâtiments de France et il ne générait aucun préjudice au voisinage.
Il faut dire que le vote a eu lieu par correspondance et que la plupart des co-lotis est constituée d'étrangers qui ne veulent pas s'embêter avec ce type de formalité. Ils ont voté les yeux fermés... ils font confiance au décideur.
Par le jeu des pouvoirs donnés par ces co-lotis loins et souvent absents, un maître d'oeuvre qui entend ainsi se réserver tous les travaux du Lotissement, mène l'ASL !!! Pas mal pour évincer la concurrence!.
Une fois concernés, certains ont compris... mais c'était trop tard... le Maire avait pris un arrêté.
C'est là que l'avocat, lorsqu'il a été consulté, leur a dit que par le règlement intérieur, il était possible d'aménager cette disposition pour la rendre moins contraignante... mais il n'a pas dit sous quelle forme !!!
Il a dit aussi que, comme ils avaient voté pour, ils ne pouvaient demander l'annulation.
Ce sont des co-lotis qui ne sont pas français et ne le parle pas. Ils font donc confiance aux avocats.
Il me semble avoir trouvé sur le net qu'une annulation d'un acte règlementaire est toujours possible... mais je ne suis pas sûr d'avoir bien compris la différence entre règlementaire et contractuel (bien que j'ai lu ce qu'écrit à ce sujet l'un des membres d'universimmo).
A présent, une moitié des co-lotis veut modifier le texte et l'autre ne le veut pas...ils se montrent inflexibles (il est vrai que le maître d'oeuvre leur rend bien des services et qu'ils auraient peur de ne plus pouvoir en bénéficier s'il vont à son encontre) .
D'où l'importance du président.
J'ai pris bonne note de vos infos concernant ce sujet et suis allée voir le texte et le blog.
C'est un peu du charabia pour moi qui ne suis pas rompu aux termes juridiques.
Donc, si j'ai bien suivi, c'est le gérant de la société qui peut se présenter. L'un des associés ne le peut pas, même s'il est mandaté par le gérant ?...
Par ailleurs, en ce qui concerne la participation aux AG du Lotissement et aux votes, le gérant peut-il désigner, par une AG préalable, quelqu'un qui le représente.
Cela peut-il être par exemple un avocat ou un conseil fiscal, ou le gestionnaire du bien ?...
Apparemment,en A.G., des co-lotis n'ont toléré que la présence du gérant de la Ste propriétaire ou celle d'un associé.
Ils ont refusé la présence d'une personne extérieure à la société propriétaire : le gestionnaire du bien en France qui était pourtant mandaté par le gérant (pouvoir et copie AG).
Je ne suis pas sûre que cela soit fondé.
C'est dommage car cela pourrrait éviter la détention de plusieurs pouvoirs toujours par le ou les mêmes... les statuts ne l'empêchent pas.
Comme dans beaucoup de copropriété, c'est celui qui parle le plus fort qui dit qu'il a raison. Difficile de savoir où est le droit dans tout ça d'autant que, dans notre cas, une majorité ne parle même pas la même langue.
C'est en cela que le blog est réconfortant car on s'aperçoit que l'on n'est pas seul à souffrir dans son coin !!!
Merci pour vos connaissances et le temps que vous consacrez à lire et répondre.
Cordialement. |
| Signaler un abus |
|
|
CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 02 sept. 2008 : 13:50:13
|
Bonjour Traction,
Ce sont vos statuts qui doivent apporter les réponses à vos questions.
Comment, selon eux, se font les délégations ? A un autre membre de l'ASL ? à un non membre ?
Selon le cas le Gérant ( seul vrai membre) peut ou non déléguer à une personne de son choix hors ASL. En fait ce dernier cas est désormais la règle.
Il lui suffit alors d'en informer le Président du Bureau (Pardon, du Syndicat, selon la terminologie officielle) par courrier recommandé de préférence. Sans passer par une AG.
Revenant à la circulaire du 11 juillet 07, voici ce que précise la fiche n°2 traitant spécialement des ASL :
" 2.3.1 – La représentation d’un propriétaire au sein du syndicat par un
professionnel
Un propriétaire est en droit de se faire représenter au sein du syndicat par la personne de son choix dans les conditions fixées par les statuts.
Il est donc possible au propriétaire intéressé de choisir pour mandataire un administrateur de biens financé par lui à cette fin. Ce professionnel représentant le propriétaire peut alors faire acte de candidature pour devenir membre du syndicat. Dans le cas où il serait élu, il pourrait alors siéger valablement au sein du syndicat. Pour que cette procédure puisse se mettre en œuvre, il faudrait que les statuts n'aient pas défini des conditions particulières de représentation des propriétaires qui viennent à l’exclure.
Il est en revanche contraire à l’esprit des textes régissant l’association syndicale que ce
mandataire soit amené à occuper une fonction de représentation collective. Tout au plus ne peut-il être que le représentant particulier du propriétaire qui l’a mandaté au sein du syndicat.
Pour le reste :
Un document contractuel est une convention (ou contrat) signée par au moins 2 personnes (privées).
Il relève du Code Civil.
Il ne peut être modifié qu'avec le consentement unanime (= tous les signataires), ce qui relève souvent de l'exploit !
C'est le cas d'un cahier des charges. Le votre a été modifié. A l'unanimité je suppose, sinon la modification est contestable.
Ceci dit la modification que vous indiquez relève plus d'un règlement que d'un cahier des charges. Etes vous sûr que votre CdC en soit un ?
Un document réglementaire repose sur un texte de loi. Si la loi change, il doit s'y plier.
Enfin, sur le point de la contestation d'une décision prise en AG, l'avocat a raison : seules les personnes ayant voté contre ou s'étant abstenues peuvent contester le vote.
Mais la motion elle-même peut être de nouveau présentée si un élément nouveau le justifie.
Bonne journée.
|
Christophe |
| Signaler un abus |
|
|
traction
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 02 sept. 2008 : 22:46:11
|
Bonsoir Christophe,
Tout me semble beaucoup plus clair.
Je ne connais pas la Circulaire du 11 juillet 2007. Pouvez vous me donner le fil ?...
Je croyais que les ASL n'étaient concernées que par l'ordonnance de 2004 et décret de 2006.
Les statuts indiquent :
"Tout propriétaire peut se faire représenter à l'A.G. par un autre propriétaire de lot muni d'un pouvoir régulier".
La question se pose donc de savoir ce que l'on entend par propriétaire dans le cas où c'est une personne morale.
Pour le gérant de la Ste - O.K.
Pour un professionnel, il faut se référer selon vous à la Circulaire de 2007... à suivre.
En ce qui concerne le Cahier des Charges qui, en fait ne comporte que des articles ayant trait aux caractéristiques des constructions : ce qui est autorisé, ce qui ne l'est pas et donc l'obligation de l'autorisation préalable des voisins, pr ts travaux.
Il me semble en effet que c'est un règlement mais je sais comme je l'ai précédemment dit qu'il y a un vrai problème avec ce distingo.
Nous en sommes à la 2ème modification du Cahier des Charges.
L'unanimité n'est plus nécessaire comme autrefois, la majorité qualifiée suffit, lorsqu'il s'agit d'une mise en conformité avec le POS... et, en pratique, même lorsque le POS n'a rien à voir dans l'affaire.
Vous dites que ceux qui ont voté pour, ne peuvent demander l'annulation. Pourtant, un texte règelementaire peut toujours être attaqué, par n'importe qui me semble-t-il.
Sur quoi basez votre réponse ?...
Merci encore pour la suite.
Très cordiales salutations. |
| Signaler un abus |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 03 sept. 2008 : 12:59:40
|
c'est le décret du 3 mai 2006 qui fixe le délai de 2 ans pour la mise en conformité des ASL: avant le 3 mai 2008, donc.
Le règlement intérieur n'a de valeur que s'il est en concordance avec les textes officiels de 2004 et 2006 (la circulaire de 2007 mettant les points sur quelques "i" qui pouvaient être mal lus ) et avec le cahier des charges publié et les statuts publiés (en conformité.
Le "propriétaire" dont il est question est (ou sont) le(s) titulaire(s) de DROITS REELS sur le bien considéré (=lot de lotissement)
Les personnes morales propriétaires sont représentées par une personne physique légalement désignée, ainsi habile à participer à l'assemblée générale des propriétaires.
|
| Signaler un abus |
|
|
CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 03 sept. 2008 : 14:01:27
|
Le fil :http://www.oise.pref.gouv.fr/site/Informations/infos_generales/circulaires_2007/11juillet_assoc_syndic.pdf
Mais le plus utile = annexes 1,2 et 13.
NB : les circulaires ne sont pas des textes de loi mais leur "philosophie" expliquée par le ministre à ses ouailles : les préfets. Donc à priori, il vaut mieux en tenir compte ...
Puisque vos statuts obligent à une délégation interne à l'ASL, le Gérant (personne physique représentant la personne morale) ne peut pas déléguer à une personne, professionnelle ou non, externe à l'ASL.
C'est d'ailleurs le sens du passage du texte précédent :
Pour que cette procédure puisse se mettre en œuvre, il faudrait que les statuts n'aient pas défini des conditions particulières de représentation des propriétaires qui viennent à l’exclure.
Contestation : Oui il est toujours possible d'attaquer en justice. Encore faut-il avoir intérêt et qualité à agir. Sinon l'action est jugée "irrecevable". Dans le cas d'une AG seul celui qui a voté NON ou qui était absent a qualité à agir. C'est logique !
Par Google ( à tout hasard..) cherchez "qualité à agir". => plein d'exemples.
Unanimité : Distinguer le Code de l'Urbanisme et le Code Civil.
Un Cahier des Charges dûment enregistré est un contrat privé qui relève du Code Civil.
Bon courage.
|
Christophe |
| Signaler un abus |
|
|
traction
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 03 sept. 2008 : 22:55:43
|
Bonsoir,
Merci à Mout ... et à Christope une nouvelle fois.
Pour ce qui concerne la représentation en AG, je suis à nouveau un peu perdu car il me semble que vos infos sont contradictoires.
Mout semble dire que le gérant peut désigner qui il veut et Christophe, après avoir évoqué une circulaire permettant à un administrateur de biens de représenter un propriéatire en AG, vous dites que les statuts imposent au gérant d'être représenté uniquement par un autre propriétaire...
Où se trouve la vérité alors ?...
Pour ce qui est du règlement intérieur, c'est un avocat, qui se prétend spécialisé en urbanisme et lotissement qui préconise d'en établir un pour aménager Cahier des Charges et Statuts.
Moi aussi cela me semblait absurde et impossible comme démarche mais... comment aller contre les affirmations d'un avocat ?...
Un scoop de ce jour, fort de vos infos, alors qu'une AG doit avoir lieu prochainement, nous avons demandé de mettre à l'ordre du jour la rénovation des statuts, conformément aux obligations légales... et le Syndic a fait partir les convocations en nous prévenant que ce sujet ne figurerait pas à l'ordre du jour car il est trop imprécis !!!!
Je suis scotché !!! Pas vous ?...
Et ce n'est pas tout. Comme le Cahier des Charges (dont j'ai déjà parlé précédemment) contient des articles sur lesquels plusieurs
co-lotis désirent revenir, nous avions aussi demandé que cette question de modification soit mise à l'ordre du jour... et là encore refus du Syndic... pour le même motif : question trop imprécise !!!
Que faire ?... Refuser d'aller à cette A.G., y aller et s'abstenir de voter ?... Contester l'A.G.?...
Merci pour vos suggestions éclairées.
Enfin, désolé Christophe mais, lors de la première modification du cahier des Charges, approuvé par le Maire, un co-loti l'a attaqué devant le TA invoquant justement le fait qu'il n'avait pas recueilli l'unanimité et il a été débouté. La Cour d'Appel a confirmé ce jugement en indiquant ce que je vous ai dit : il est possible de modifier un Cahier des Charges pour le mettre en conformité avec le POS et c'est la majorité qualifiée qui suffit (2/3 - 3/4 et vis versa).
Se pose donc maintenant le sort de la deuxième modification du Cahier des Charges que plusieurs d'entre nous voudraient voir être re-modifié... dont une grande partie a voté pour... comme des moutons il est vrai !!!
Nous avons peut-être une piste que je veux vous soumettre : entre le moment où les votes ont été collectés par correspondance et celui où l'ASL a demandé la ratification par Arrêté au maire, le Président est décédé. C'est le Syndic qui, en tant qu'"administrateur" a signer un pouvoir à un avocat pour solliciter au nom de l'ASL, l'approbation ... Est-ce vraiment légal ?...
Quel bazar... Et à la prochaine AG... on doit élir un nouveau président !!! Encore des problèmes en vue.
HELP !!! |
| Signaler un abus |
|
|
CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 04 sept. 2008 : 07:04:24
|
Mout semble dire que le gérant peut désigner qui il veut et Christophe, après avoir évoqué une circulaire permettant à un administrateur de biens de représenter un propriéatire en AG, vous dites que les statuts imposent au gérant d'être représenté uniquement par un autre propriétaire...
Je ne vois pas la contradiction : délégation légale = celle qui est conforme à vos statuts. De fait la circulaire le prévoit, ainsi que le précise le paragraphe que je vous ai recopié.
Moi aussi cela me semblait absurde et impossible comme démarche mais... comment aller contre les affirmations d'un avocat ?...]
En demandant à un autre avocat.
D'ailleurs vous verrez bien en quoi consiste le projet de modification de règlement. Celui-ci doit vous être proposé AVANT l'AG.
le Syndic a fait partir les convocations en nous prévenant que ce sujet ne figurerait pas à l'ordre du jour car il est trop impréci
Tout à fait anormal.
Vous pourriez écrire une lettre à chaque propriétaire pour rappeler la loi (Décret) et faire état de la réponse de votre "syndic" copie à la préfecture ...
La Cour d'Appel a confirmé ce jugement
Intéressant !
Qu'en dites vous, MOUT ?
|
Christophe |
| Signaler un abus |
|
|
traction
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 04 sept. 2008 : 19:12:52
|
Christophe... je n'aurai qu'un mot... vous êtes génial.
J'ai tout compris pour la représentation en AG. et je vous bénis d'avoir pu me procurer la circulaire et les fiches.
Reste le problème du Président.
L'ancien Président de l'ASL est décédé en mars dernier et depuis, nous n'en avons plus.
La prochaine réunion doit en désigner un autre mais... nous sommes en situation de blocage : 7 contre 7 !!!
Que se passe-til dans ce cas là ?...
J'ai entendu dire que c'est le plus âgé des co-lotis qui peut être le Président, pour l'assemblée chargée de désigner un Président quand il n'y en a pas encore, comme c'est le cas lors de la 1ère AG suite à la constitution.
Etes vous au courant et, dans l'affirmative, pouvez vous me donner un texte auquel me raccrocher car le plus âgé des propriétaires est dans notre groupe.
Il pourrait donc présider juste cette A.G. et, comme les statuts prévoient en cas d'égalité une prépondérance du Président, cela nous permettrait d'élire un Président de notre groupe de co-lotis, qui souhaitent faire modifier le Cahier des Charges (pour faire obstacle au maître d'oeuvre qui fait la pluie et le beau temps dans le Lotissement).
Dans la négative, nous pourrions faire annuler l'AG afin d'avoir le temps de convaincre d'autres de rallier notre camp : ils ne viennent jamais et, parait-il, ils seront tous là le 19 !!!
A ce sujet, la convocation pour le 19 donc, envoyée par le Syndic, ne nous est toujours pas parvenue.
Les statuts indiquent " Les convocations sont faites par lettres recommandées adressées valablement à chaque syndicataire quinze jours d'avance au domicile par lui indiqué, au siège du syndicat ou à défaut au domicile de l'acte authentique d'acquisition".
Le siège du syndicat est fixé par les statuts au domicile du président. Comme il n'y en a plus, cette solution est éliminée.
Donc, nous devons les recevoir à nos différentes adresses.
Or, ce jour, rien... Et 19 - 15 = 4... la convocation n'est-elle pas irrégulière ?...
Enfin, en ce qui concerne la modification du Cahier des Charges, je suis comme vous, j'attends l'avis de Mout mais je puis vous assurer que les infos que je vous ai données sont exactes.
Si cela vous intéresse, je demanderai les dates du jugement du TA et de l'arrêt de la Cour d'appel pour vous les envoyer.
Encore merci pour tout et surtout pour l'extrême confort et le soutien que vos conseils procurent.
Cordialement. |
| Signaler un abus |
|
|
CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 05 sept. 2008 : 07:55:16
|
Bonjour Traction,
Sympa votre message ! Heureux de vous rendre service.
Mais je n'ai rien d'un expert dans ce domaine apparemment simple mais en fait très complexe qu'est la règlementation des lotissements.
Et entre la théorie et la pratique, il y a souvent un abîme. Et faut-il par exemple avoir recours aux tribunaux pour trancher ? Au risque de créer pour longtemps une fracture dans ce microscôme qu'est un lotissement.
Pour répondre à vos questions : Je ne connais aucun texte donnant avantage à l'âge (sauf fonction publique)
Ceci étant un Président d'ASL a plus de devoirs que de droits. D'autant qu'il est secondé par un secrétaire et un trésorier. Il n'est donc pas seul à décider. Et les motions soumises au vote de l'AG peuvent provenir de chaque membre de l'AS pourvu qu'elles soient demandées dans les formes précisées dans les statuts.
Il me semble que votre problème est surtout la concentration des pouvoirs dans les mains du "maître d'oeuvre". Souvent ce nombre de pouvoirs est limité (3 par personnes par exemple. Voir vos statuts).
Concernant le non respect de la procédure de convocation : c'est clairement un motif d'invalidation de l'AG concernée. Un Tribunal annulerait cette réunion à coup sûr. Mais irez-vous jusqu'à là ? Il vaut mieux mieux anticiper et si vous êtes sûr de la date (19 sep) rappeler la règle par courrier à celui qui va convoquer l'AG.
Un point à éclaircir : en ASL un Syndic - quand il existe - rapporte au Président en tant que prestataire de service. A qui rapporte votre Syndic actuellement puisque vous n'avez plus de Président ?
Concernant les modification du Cahier des Charges, je ne mets pas en doute votre affirmation et en effet serais intéressé de connaître la référence du jugement d'appel.
Je viens d'en trouver un moi-même où il est dit que:
1° que si une majorité qualifiée de colotis peut modifier un cahier des charges approuvé par l'autorité administrative, en revanche, elle n'a pas le pouvoir de remettre en cause le caractère de partie commune d'un terrain, créé par une convention de droit commun avec le promoteur, dont tous les colotis peuvent se prévaloir ; qu'en l'espèce, la parcelle litigieuse, érigée en partie commune par les actes purement contractuels des 27 octobre 1976 et 18 février 1977, ne pouvait être cédée sans l'accord de tous les propriétaires et du promoteur (violation des articles L. 315-3 du Code de l'urbanisme et 1134 du Code civil) ;
Ce qui signifierait qu'un cahier des charges peut être constitué d'éléments "réglementaires" (majorité qualifié) et d'éléments "contractuels" (unanimité) ?
Quand je disais que rien n'est simple ...
|
Christophe |
| Signaler un abus |
|
|
traction
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 05 sept. 2008 : 10:36:39
|
Si, si, Christophe, j'insiste, vraiment sympa de vous pencher sur les malheurs d'autrui... en l'occurence les miens.
Le temps de tous est précieux et c'est super de constater que certains n'en sont pas avares pour vous tirer d'embarras.
Pour ce qui est du microcosme, malheureusement le maître d'oeuvre a depuis longtemps miné le terrain.
Il divise pour régner et il y a d'ores et déjà des procédures dans le Lotissement, d'où la nouvelle modification ( la 2ème) du Cahier des Charges... qui m'a permis de vous connaître... comme quoi... le mal peut faire du bien, c'est rassurant.
La 1ère modif n'a pu être annulée, pour les motifs précités et je vous communiquerai l'arrêt de la cour d'appel mais je constate que vous avez déjà trouvé une autre jurisprudence... d'ailleurs, si vous pouviez m'en donner la référence, cela m'intéresse aussi car la 2ème modif tente de transformer la voie commune en parcelle distincte ( ce qui diminuerait l'assiette de nos lots).
Mais, l'arrêté du maire pour la 1ère modif a toutefois pu être abrogé, jugement obtenu en décembre dernier : le texte comprenait des articles moins restrictifs que le POS ( et pour cause, le maître d'oeuvre a aussi outrageusement violé les règles du POS... le texte était donc rédigé pour "l'arranger").
En janvier l'ASL fait appel et, fin février, sans concertation, un nouveau Cahier des Charges est soumis à un vote par correspondance.
Une vingtaine de jours plus tard, en mars, le président âgé et malade décède... et plus de président depuis, les statuts étant muets sur ce cas. Nous n'avons d'ailleurs jamais eu non plus de conseil syndical, juste un président en place depuis 25 ans (qui a laissé faire les infractions).
Cela dit, les bulletins de vote par correspondance ont été habilement rédigés :
"Je soussigné... propriétaire ... approuve la suppression intégrale de l'ancien cahier des charges et son remplacement par le document annexé. Ma décision s'inscrit dans le cadre de la procédure... je sollicite également l'approbation par Mr le maire..."
Qu'en pensez-vous ? Cela ne permet-il pas de faire ratifier même sans président ?...
D'ailleurs, le 2 avril, alors que tous les votes n'ont pas été collectés mais la majorité qualifiée atteinte, le Syndic, qui indique être l'administratuer de l'ASL, donne pouvoir à un avocat de solliciter la ratification par le Maire.
L'avocat (qui est en fait celui du maître d'oeuvre... il s'est sans doute assis sur sa déontologie : il l'avait défendu contre un co-loti... peut-il donc être le défenseur de l'ASL ?... j'en doute), envoie une demande d'approbation au maire le 9 avril.
S'en suit un échange car le texte contient des erreurs de forme et de droit et le maire prend finalement un arrêté en juillet, sur lequel figure :
" vu la demande d'approbation reçue le 09/04 complétée le 25/04, le 16/06 et le 10/07 ...
considérant que le projet de cahier des charges présenté par M° XXX avocat mandaté par l'ASL...".
Nous n'avons jamais été informés des démarches engagées et le texte ratifié n'est pas le même que celui voté !!!
Exemple :
1°) l'article qui prévoit l'autorisation préalable des co-lotis avant tout dépôt de PC ou DT, pour la détermination de la majorité requise, renvoyait à un article 6.2... inexistant !!!
Qu'à cela ne tienne cette mention a été purement et simplement supprimée.
Quelle est donc la majorité requise ?... RAS à ce sujet.
2°) Un article prévoyait "qu'en plus de règles du dit cahier des charges, sont opposables, les règles générales d'urbanisme, les dispositions du PLU de la commune de XXX quelles que soient les évolutions qui l'affectent."
Toute ce qui est souligné a été totalement supprimé (je crois que c'était illégal... non ?...)
En outre, je tiens à signaler qu'il n'y a pas encore de PLU dans la Commune qui vient juste de voter le budget pour pouvoir lancer l'appel d'offre de l'intervenant qui devra se charger de son étude.
Encore et toujours des irrégularités.
Ceux qui soutiennent la poursuite de la modification du Cahier des Charges telle qu'engagée indiquent que, comme cela, toutes les infractions qui ont été commises dans le Lotissement par le passé, ne pourront plus être attaquables et ils ajoutent que la prescription trentenaire a été supprimée.
Il est vrai que ceux-là ont commis beaucoup d'infraction et n'ont pas la conscience tranquille.
" Nous avons fait ce que nous avons voulu, vous allez faire ce que nous voulons..." voilà en substance le dictat du maître d'oeuvre auquel nous sommes soumis... et il manigance d'autant mieux qu'il est bien implanté dans la région (ça aide) !!!
Comme je l'ai dit, nous sommes à présent 7 nouveaux propriétaires qui résistent à son influence et veulent une gestion légale et équitable du Lotissement.
Nous sommes harcelés...dénonciations et mille vilénies ( aux autres, il rend bien des services).
En faisant ratifier à la hâte la nouvelle modif, il a placé notre groupe dans une position d'opposant. Opposition au maire, opposition aux co-lotis.
Donc, le microcosme a bel et bien éclaté et nous devons faire avec.
Nous avons pensé faire un recours gracieux contre l'arrêté du maire, notamment pour gagner du temps afin de rallier d'autres propriétaires à notre cause.
Mais l'avocat qui conseille certains d'entre nous (cf précédents messages) a dit, comme vous, que ceux qui ont voté pour la modif, ne peuvent à présent en demander l'annulation !!!
Pourtant nous avons été mal informés et, comme vous avez vu, le texte a été modifié bien qu'approuvé par l'avocat qui se présente comme celui de l'ASL... n'est-ce pas suffisant ?...
Il est certain qu'un recours formulé par plusieurs aurait plus de chance.
Cette question est donc importante et je vous remercie de toutes les pistes que vous voudrez bien me donner pour agir.
L'AG quant à elle, qui devait nous permettre de discuter, semble bien compromise... nous verrons mais il faut que nous trouvions une majorité car... blocage !!! Quand il y a égalité, la voix du président est statutairement prépondérante... Il nous faut un président de notre bord...
Et personne n'a non plus la majorité qualifiée pour la future- éventuelle-modif
Une question, si l'AG a lieu, que ou comment devons nous voter à la question de la ratification de la modif... quelles sont les conséquences ?...
Voilà, comme vous le constatez c'est un vrai feuilleton... et j'ai encore besoin de vos conseils.
A bientôt pour la suite donc...
Cordialement
P.S.: Avez vous des nouvelles de mout ?
|
| Signaler un abus |
|
|
CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 05 sept. 2008 : 18:08:16
|
A ce point du feuilleton qui se complique au delà de mes compétences j'avoue être un peu perdu.
Ainsi je n'aurais jamais imaginé qu'il était possible de faire adopter un nouveau cahier des charges par correspondance ! Cette modalité est-elle prévue aux Statuts ??
Que faites-vous des AG Extraordinaires ?
Mettons à part le Maître d'Oeuvre, co-loti qui semble tirer son pouvoir des délégations confiées par plusieurs propriétaires :
- Qui est ce "syndic" qui dit représenter l'ASL ? Est-ce un co loti auto investi du pouvoir ?
- Qui est censé organiser la prochaine AG ? Mandaté par qui ?
- Qui propose / a proposé des modifications de cahier des charges ?
- Qui paye l'avocat ?
Assez de questions en réponse aux vôtres. Revenant à des chose simples : une ASL est dirigée par un Syndicat (Bureau) élu en AG. Le Syndicat à son tour élit un Président qui représente l'ASL vis à vis du monde extérieur (Fournisseurs, banque, et de la justice)et anime les AG.
Si le Président est seul, ou pour d'autres raisons, il peut sous-traiter la gestion à un syndic professionnel moyennant salaire et accord de l'AG, mais reste seul responsable vis à vis de l'ASL et de l'extérieur.
Conseil Syndical et Syndic relèvent des co-propriétés et non des ASL.
Sur cette base de vocabulaire : qui dirige votre ASL après le décès de votre Président ?
Si je comprends bien il était le seul membre du Syndicat (Bureau)
Si l'ASL n'est plus représentée aucune des actions que vous citez n'a de validité.
Un dernier conseil. Si vous voulez contester la validité de l'AG, (Violation de la procédure de convocation, non représentativité de l'organisateur, ...) n'y participez pas. Vous perdriez votre "Qualité pour agir".
Bonne soirée Traction.
Ref d'un passage de la jurisprudence que j'évoquais.
Cour de Cassation - Chambre civile 3 - du 3 octobre 2001
00-10.550 * Publié au bulletin
|
Christophe |
| Signaler un abus |
|
|
traction
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 05 sept. 2008 : 19:43:16
|
Bonsoir Christophe... je vois que vous vous êtes perdu comme moi.
D'abord, effectivement un vote par correspondance peut être autorisé même en absence de stipulation des statuts... étonnant mais c'est comme ça.
Ensuite, vous avez bien compris... nous n'avons plus de président d'ASL qui, selon les statuts est le seul administrateur. Contre toute attente, il n'y a pas de syndicat dans nos statuts de 1963.
Une clause des statuts indique " Il peut déléguer, sous sa responsabilité à une ou plusieurs personnes tout ou partie de ses pouvoirs".
Avec ça... tout est possible.
Depuis le décès c'est le Syndic qui règle les factures ( notamment de l'avocat)
Ce Syndic professionnel assiste le président (et nous votons chaque année la reconduite de son mandat de syndic).
Est-ce que cela lui donne une légitimité à convoquer l'AG... mystère puisque les statuts prévoient que c'est le président qui convoque les AG... on tourne en rond !!!
Le président a peut-être signé un pouvoir juste à temps, en mars avant de mourir... pour une AG en septembre... pas sûr ??!!...
Donc, nous sommes au coeur du débat : comment faire en cas de décès du président.
Le président est élu en AG... mais qui préside l'AG... c'est là que la notion du plus âgé peut intervenir.
Quand les statuts indiquent : en cas de partage, le vote du président termine le vote, au chapitre traitant de l'ASSEMBLEE GENERALE, est-ce le président de l'ASL exclusivement ou cela peut-il être compris comme le Président de l'AG ?...
Cette dernière possibilité nous permettrait de résoudre notre problème de majorité... mais c'est tiré par les cheveux, non ?...
Il est vraiment temps que nous révisions les statuts... mais les anciens n'ont pas daigné inscrire ce sujet à l'ordre du jour... trop vague !!!
Que voulez vous dire par : "Un dernier conseil. Si vous voulez contester la validité de l'AG, (Violation de la procédure de convocation, non représentativité de l'organisateur, ...) n'y participez pas. Vous perdriez votre "Qualité pour agir"."??????
S'il y a des irrégularités il faut bien qu'on fasse annuler !
Je commence à me demander si nous allons arrivé un jour à faire gérer ce lotissement de façon normale !!!
Bien cordialement.
|
| Signaler un abus |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 05 sept. 2008 : 20:43:27
|
Mout rentre de vacances et a besoin de relire vos interrogations tranquillement.
Mais, crédiou, comme dirait Emmanuel : ne confondez pas tout.
Le cahier des charges PUBLIE est un contrat de droit commun qu'on ne peut modifier qu'à l'unanimité des contractants
Les statuts de l'ASL doivent prévoir les conditions de leur modification éventuelle, sinon c'est l'unanimité des "contractants" qui s'impose
à+ |
| Signaler un abus |
|
|
CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 06 sept. 2008 : 07:55:51
|
Bonjour Traction,
Le maillon manquant : qui de l'ASL mandate le Syndic, pourrait faire croire que vous êtes en réalité une co-propriété horizontale.
Si ce n'est pas le cas (l'avocat s'en serait rendu compte !) il est temps en effet de remettre les choses en ordre avant de penser à modifier le cahier des charges. C'est à dire de nommer un Syndicat dont la première tâche serait d'adopter des statuts conformes.
Pour sortir du cercle vicieux que vous décrivez une solution pourrait être de déposer une requête auprès de votre Tribunal d'Instance de désigner un mandataire ad hoc ayant pour mission de convoquer et présider une AG avec pour ordre du jour l'élection d'un Syndicat. Lequel désignerait un Président parmi ses membres.
Qui peut faire cette requête ? Vous même ou le Syndic ? Coût = qlqs centaines d'euros.
Mon conseil de ne pas participer à l'AG qui se prépare selon vous (19 sept ?) est dans l'hypothèse où vous suspectez des irrégularités que vous voulez pouvoir dénoncer = conserver votre droit pour agir.
Organiser l'AG par un Mandataire est par contre un gage de conformité. Et là bien sûr, il ne serait pas question de ne pas y participer !
Bon week end.
|
Christophe |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Mise à jour statuts ASL
Forum fermé
