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laurent75000
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 Posté - 17 mars 2009 : 01:34:24
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Je vais vous envoyer par mail le début de notre règlement de copropriété. la premiere partie comprend la division en volumes. Vous comprendrez donc exactement l'organisation des volumes.
Si on en revient à l'ASL, est-ce selon vous 'normal' que le notaire ayant fait le RC, l'état de description de division en volumes, les actes de ventes n'est pas fait une ASL ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 mars 2009 : 11:23:25
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Il est vraisemblable que le notaire a fait ce qu'on lui a demandé de faire.
Un ennui quand même est que normalement l'adhésion (forcée) de chaque acquéreur d'un lot de la copropriété aurait dû figurer dans l'acte d'acquisition.
Voyez dans votre acte personnel s'il existe au moins une allusion à cette ASL.
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laurent75000
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 17 mars 2009 : 11:48:37
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Bonjour,
Après vérification, il n'existe aucune mention à une éventuelle ASL dans mon acte personnel, ni dans celui du propriétaire précédent qui avait acheté sur plan.
Il est cependant fait référence au descriptif de division en volumes.
Laurent |
laurent |
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laurent75000
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 20 mars 2009 : 11:52:03
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Bonjour,
Une personne avait abordé le fait de prendre un bon avocat. Comment faire pour en trouver un sur Paris ?
Le notre est surement très bon, mais j'aimerai prendre conseil et voir pour en prendre un bon.
Me contacter directement si vous souhaitez éviter les noms propres sur le forum.
MErci d'avance,
Laurent
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 20 mars 2009 : 21:37:08
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bonsoir ,
Je suis syndic pro sur Marseille et je gère une union de syndicat avec un copropriétaire (assistance publique des hôpitaux de Marseille pour ne pas le nommer !) qui a utilisé la technique juridique du bail emphytéotique.
Un précédent syndic n'avait pas vu la subtilité et gérait cet ensemble comme un syndicat général (grosse erreur !).
Un avocat nous a permis de nous sortir de cette "crise" et a fait une analyse juridique digne d'une thèse et d'une qualité rarement atteinte.
Ceci nous a permis de nous en sortir.
Il est évidemment sur Marseille mais c'est vraiment un spécialiste qui pourra vous aider, c'est évident.
Je pense qu'il peut se déplacer et vous aider.
Au regard de votre situation complexe, je pense qu'il ne faut pas lésiner sur les moyens.
Je précise que je ne suis pas son ami ou de sa famille , certains pourraient avoir l'esprit tordu. 
Il n'a travaillé avec moi que sur ce dossier particulièrement complexe.
Je peux vous donner ses coordonnées par mail privé si vous le voulez !
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Edité par - air jordan le 20 mars 2009 21:38:22 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 mars 2009 : 00:25:20
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Air Jordan : Citation :
je gère une union de syndicat avec un copropriétaire (assistance publique des hôpitaux de Marseille pour ne pas le nommer !) qui a utilisé la technique juridique du bail emphytéotique.
Un précédent syndic n'avait pas vu la subtilité et gérait cet ensemble comme un syndicat général (grosse erreur !).
Merci de préciser un peu mieux la situation :
L'AP est bailleur ou emphytéote ? Bailleur vraisemblablement.
Qu'entendez vous par syndicat général ? Un syndicat principal par rapport à des syndicats secondaires ou un syndicat unique, et non pas général ?
A défaut de l'ensemble des cogitations, quelle solution pratique vous a-t-il apportée ? Une union peut accueillir différentes catégories de membres et il est certainement plus facile d'intégrer un emphytéote à une union de syndicats qu'à une association syndicale.
Comme je l'ai indiqué plus haut, le sujet est d'intérêt général.
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 21 mars 2009 : 00:59:40
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Ce n'est pas un ensemble que je gère moi meme directement JPM, mais c'est vraiment une situation assez rare sur Marseille et nous sortons vraiment en l'espèce des sentiers battus !
Je vous propose de vous scanner le document et l'analyse juridique de notre avocat , qu'en pensez vous JPM ?
A l'origine, il me semble qu'il s'agissait d'une donation de Jules Cantini (donation orale !! ) d'un terrain à l'APHM et que cette institution a donc utilisé l'emphytéose pour faire valoriser ce terrain.
Le bail expire en 2035, il me semble,je n'en suis plus sur !
C'est une situation assez rare sur marseille .
Écoutez, je vais vous faire scanner le document , ayant votre adresse mail perso. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 mars 2009 : 09:35:42
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Merci Air Jordan, c'est la bonne solution.
Pour les hopitaux de Marseille, il y a me semble -t-il un contexte historique particulier dont on trouve des traces dans Mistral. Des collectes pour la création d'une faculte de médecine qui, je crois, a finalement été créée ailleurs, d'autant qu'i y avait déjà Montpellier.
J'ai souvenir du texte de Mistral parce qu'on y trouve, en provençal, le terme de quirat à propos de la fameuse collecte; A cette époque je ferraillais dans un forum du TILF (trésor informatisé de la langue française) à propos de l'itinéraire étonnant de ce terme depuis l'arabe de caroube jusqu'au quirat en passant par le grec keration de langouste = navire  (les navires grecs ressemblaient à une langouste à l'envers) et le carat des diamantaires
Comme chacun sait, le quirat est, encore maintenant une quote-part de la copropriété d'un navire, dont le régime est de nature immobilière.
Petit intermède puisque nous sommes dans la semaine de la langue française
Mais revenons à notre emphytéose. Pourquoi ce mot " barbare "?
Il vient de plantations en grec. Le bail long avec obligation de planter vient du fond des âges par l'Egypte, repris par les Romains pour la gestion des terres incultes en Afrique romaine et itou pareil par les français après 1830 mais fort mal. Napoléon III a bien vu le vice mais les français, à cette époque, n'aimaient déjà les réformes que lorsqu'elles ne les génaient pas
Deux ans là bas avec la carte d'état-major à gauche et les plans du senatus-consulte à droite. J'ai vite compris le problème ... qui, curieusement, subsiste d'ailleurs 
Cf " Napoleon III L'empereur du peuple " de Raphael Dargent préfacé par Philippe Seguin qui vient de sortir.
Ici je ne sors pas vraiment du forum, ni même du sujet. Je ne suis pas certain que Mme Boutin et ceux qui, même en toute honneteté intellectuelle, se penchent sur les problèmes du logement social connaissent les idées de l'Empereur, ni même les quelques réalisations qu'elles ont générés. Philippe Seguin les a remises en lumière. Avec l'efficacité de sa présidence de la Cour des comptes, celà lui sera compté au crédit.
De nos jours on utilise beaucoup l'emphytéose pour planter ... des tours. L'ennui est que peu d'utilisateurs connaissent le mode d'emploi de l'outil 
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 21 mars 2009 : 10:56:40
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ok, je vous fais scanner cela en debut de semaine JPM
et merci encore une fois pour les informations délivrées dans votre précédente réponse , avec vous j'en apprends tous les jours ! |
Edité par - air jordan le 21 mars 2009 10:58:08 |
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laurent75000
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 07 avr. 2009 : 10:04:08
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Bonjour,
J'ai pris conseil, et selon ce conseil, les emphyteotes (l'école et le bailleur social) doivent adhérer à l'ASL. L'emphyteote est locataire du sol (appartenant à la ville de Paris) mais est propriétaire du lot de volume.
Donc à priori, mon avis initial était bon.
Cordialement,
Laurent |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 avr. 2009 : 10:32:36
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Laurent75000 Citation :
L'emphyteote est locataire du sol (appartenant à la ville de Paris) mais est propriétaire du lot de volume.
Bonne piste à suivre sans nul doute. Le volume est un bien immobilier comme un autre.
Mais de mémoire les baux emphytéotiques sont à échéance du 2042 ?
Qu se passe-t-il à ce moment ? Ce n'est pas un argument contraire mais une question sur ce sujet fort intéressant.
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laurent75000
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 07 avr. 2009 : 10:42:24
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Bonjour,
JPM, pour répondre à votre question, le bail emphyteotique précise que, "en fin de location, les volumes qui doivent revenir à la ville de Paris seront rendu en parfait état d'entretien et de réparations ; en fin de location, la ville de paris deviendra sans indemnité aucune propriétaire du volume XX, de n appartements... , ce de quelques manieres que l'expiration se produise."
et de mémoire, j'ai mis un paragraphe dans mon projet de statut d'ASL pour laisser ouverte une porte en 2042 à une éventuelle modification.
Laurent |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 avr. 2009 : 11:12:16
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C'est bien ce qui me semblait.
Il est évident que cette clause rigoureuse pourra faire l'objet d'un accord permettant en particulier aux copropriétaires de rester en place. Il leur sera demandé alors, c'est un cas fréquent, de payer le terrain.
Mais, en l'état présent, il n'y a pas vraiment de droit de propriété qui est, par nature, perpétuel.
D'où ma perplexité
La question évoquée incite à faire le point exact des droits particuliers accordés aux emphytéotes compte tenu de l'exceptionnelle durée du bail.
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laurent75000
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 07 avr. 2009 : 12:20:10
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Bonjour,
Pour etre rigoureux sur mon ensemble immobilier, les copropriétaires sont vraiment des copropriétaires et ne sont pas sous le regime de l'emphiteose (ndlr : je ne sais pas si cela se dit). Seul l'école et le bailleur social ont un bail.
Je sais, cela a aussi surpris l'avocat au début.
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laurent |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 avr. 2009 : 17:00:21
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J'ai été revoir l'historique repris dans votre règlement de copropriété.
Il me semble qu'en fin du bail :
La Ville devient propriétaire :
- du volume de l'école.
- de 16 logements et de 16 parkings. Je suppose qu'il s'agit de lots de votre copropriété ? Devenir propriétaire de 16 logements + parkings, cce n'est pas devenir propriétaire du volume de la coproproriété. C'est une attribution de lots qui pourrait bien venir en paiement du terrain comme celà est fréquent ?
Sur ce dernier point je n'ai pas été revoir l'ensemble des documents mais l'avocat vous a bien dit quelque chose la dessus.
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laurent75000
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 07 avr. 2009 : 19:21:43
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Bonjour,
Les 16 logements et parking sont ceux du bailleur social.
Donc tout est simple : la ville recuperera en 2042 les lots de volumes 'sous baux emphyteotiques' : ceux de l'école et ceux du bailleur social (16appart et parking).
Pour vous remercier de votre interet pour mon cas et pour les curieux qui souhaitent des détails croustillants, je me permets de rentrer un peu plus dans le détail :
- un lot de volume correspondant à 2 places de parking est utilisé depuis le début par l'école. Or après analyse de leur acte d'apport, ce volume n'apparait pas. Il ne leur appartient donc pas. Comme il n'appartient pas à la copro, il appartient (par défaut) à la SCI à l'origine de l'immeuble, aujourd'hui 'rachetée' par le bailleur social. Donc pour résumer, le bailleur social est présent dans l'immeuble :
- en tant que copropriétaire car il posséde 4 parkings en copro
- en tant que emphyteote pour 16 appartements et parking
- en tant que propriétaire d'un lot de volume.
sous réserve d'erreur !!!
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laurent |
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