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laurent75000
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 Posté - 15 mars 2009 : 13:09:19
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Bonjour,
Tous les propriétaires (de volumes) sont bien identifiés : il n'y a pas de probleme sur ce point la. Et non, la copro n'a pas de bail emphythéotique.
La question d'un 'bon avocat' se pose effectivement comme celle d'un 'bon administrateur'. Nous nous posons aussi la question du pourquoi de l'absence d'ASL lors de la création de l'ensemble en volume... sujet à creuser pour voir s'il est possible d'attaquer le notaire ayant créé la division en volumes et le RC.
Je vois pour vous faire parvenir les pieces.
Merci
Laurent |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 14:28:51
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S'ils sont bien identifiés, qui sont-ils ? Des particuliers ?
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laurent75000
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 14:39:56
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Bonjour,
J'ai du le préciser avant : les propriétaires en volume sont :
- une association gérant une école privée (bail emphy)
- un bailleur social (bail emphy)
- la copropriété. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 14:53:40
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Mais non d'une pipe, l'association n'est pas propriétaire !!!! elle est locataire.
Locataire de qui ??????
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laurent75000
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 15:19:05
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'Locataire' de la ville de paris, bien sur. Mais le terme de locataire n'est pas le meilleur s'agissant d'un bail emphyteotique se terminant en 2042 dont l'intégralité du loyer a été payé lors de la signature pour une somme très très modique.
Mon contact à la ville de paris a du faire sortir le dossier des archives car rien n'existait dans son ordi. Pour la ville de paris, le prochain rdv est en 2042.
Pour la petite histoire, j'essaye de les réveiller car à priori, ils doivent signer les statuts d'ASL. J'ai meme court-circuiter mon contact en appelant directement le notaire de la ville de Paris. A ce jour, j'attends toujours une réponse des 2.
Cela a peut-etre l'air un peu touffu pour certain, cependant, nous n'avons pas encore commencé à aborder le problème : l'interprétation des textes (reglement de division en volume, conclusions des avocats, lois...)
Laurent |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 17:54:40
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vous ne comprenez toujours pas!!!
avez vous été aux hypothèques récupérer le document avec la liste des propriétaires des lots de cet immeuble ?
ne confondez vous pas "ville de paris" et une SEM ????? (RIVP? SIEMP,....° |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 17:55:28
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| le titulaire d'un bail...même emphythéotique n'est pas propriétaire! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 18:52:20
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Ce n'est pas touffu du tout 
Vous parlez de propriétaires à propos de personnes qui sont des locataires. La durée du bail est sans importance.
Et je continue à penser que la situation est identique en ce qui concerne la copropriété.
Je vous précise à cet égard qu'il y a également des copropriétés qui sont sous le régime du bail à construction. Ce qui revient à peu près au même.
Le probléme est donc toujours de savoir ce vous avez demandé au Juge qui vous a déboutés.
Au mieux pour vous : une ASL entre la Ville de Paris et les copropriétaires (et non pas le syndicat).
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laurent75000
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 23:31:16
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Tout d'abord, quelques réponses :
- NEFER, qu'est ce que je ne comprends pas ?
Je n'ai pas besoin d'aller aux hypotheques. Je connais les différents occupants et à quel titre. Le probleme n'est pas la. Le probleme est sur le paiement des charges de l'école.
Il s'agit bien de la ville de Paris. Mon contact est au 17 bld Morland.
- JPM, Vous écrivez : "une ASL entre la Ville de Paris et les copropriétaires (et non pas le syndicat)."
Le projet de statut, tel que je l'ai rédigé et tel qu'il faut apparemment le faire, concerne tous les emphytéotes, les copropriétaires et la ville de Paris.
Pour revenir aux problemes de notre ensemble immobilier :
- On remarquera que l'on s'écarte du sujet d'origine du forum : au départ c'était un probleme sur mes charges, ici, nous parlons des charges de l'école.
- Il existe 2 problemes (qui sont liés) :
a) il n'existe pas d'ASL (pour une raison officiellement inconnue). De maniere non officielle, j'ai des doutes. tout le monde sait que c'est un sac de noeuds, donc propice à magouilles. exemple : je te donne un terrain, en echange tu me construits une école (ca c'est reconnu). Après on sait que ca va plus loin, mais il faudrait prendre un détective privé ; de plus, je ne veux pas faire de diffamation sur un forum publique mais tout le monde se connait : le promoteur, l'architecte, le notaire et le président de l'association de l'école à l'origine de tout et qui était alors également conseiller à la mairie .
b) l'école ne paye pas ses charges car elle considère qu'elle ne doit aucune charge... ce qui est effectivement écrit qq part... mais qui porte à interprétation. Or le juge a mal interprété.
C'est pour cela que je disais dans mon post du 15 mars à 15h19 que nous "n'avions pas commencé à aborder le probleme". Faudrait vous fournir tout les textes.
En conclusion,
les copropriétaires continuent à payer l'eau consommée par l'école (lavabo, toilettes, nettoyage), plus la part de l'école sur les parties communes (porte parking, lumiere partie commune, porte du hall...). C'est tout simplement scandaleux.
Si on y ajoute les frais d'administrateur judiciaire et d'avocats, on comprend le montant énorme de nos appels de charges.
Laurent |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 00:20:32
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Laurent 75000 : Citation :
Le projet de statut, tel que je l'ai rédigé et tel qu'il faut apparemment le faire, concerne tous les emphytéotes, les copropriétaires et la ville de Paris.
Une ASL est une association de propriétaires.
Les emphythéotes sont des locataires et n'ont rien à y faire.
Votre syndicat de propriétaires n'est propriétaire de rien du tout et n'a rien à y faire.
Vous parlez de parties communes. Il n'existe aucune partie commune dans une copropriété en volumes. Il n'existe que des servitudes entre lots volumes. On peut finir par se demander s'il ne s'agit pas d'une copropriété horizontale inorganisée. Ou encore d'une combinaison des deux ????
En l'état, l'ASL ne peut comporter que la Ville, qui est propriétaire et les copropriétaires de votre immeuble.
Ceci étant, il peut être intéressant de connaître le montage officiel de l'opération pour vérifier s'il n'y a pas eu une de ces conventions dont l'administration a le secret, pouvant avoir une influence sur la répartition des charges. Ce n'est pas bien compliqué à savoir.
De toute manière il est indispensable d'avoir la fiche hypothécaire de l'ensemble et des lots car il y a bien un état descriptif de division de cette copropriété en volumes. Vous pouvez vérifier à quels noms sont immatriculés les différents lots-volumes. Ces documents vous sont indispensables pour établir le projet de statuts de l'ASL auquel doit être joint un état des propriétés inscrites dans le périmètre de l'ASL. Il faut donc ajouter le 6 rue Paganini à votre carnet d'adresses.
Plus à ras de terre : pourriez vous nous dire quelle est l'entité figurant sur le contrat d'abonnement d'eau ? et mieux quel était l'entité inscrite jusqu'à la désignation de l'administrateur judiciaire, ce qui serait plus instructif encore.
Quant à la procédure, dont l'objet reste inconnu, on se demande vraiment comment elle a pu être menée  Prenez aussi contact avec la compagnie des eaux pour étudier la possibilité d'un branchement propre à votre bâtiment.
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laurent75000
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 01:59:22
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A voila du neuf et de quoi me faire réfléchir... Merci.
pour la Cie des eaux, le chantier est lancé et il est partiellement réalisé. Le compteur est posée, mais n'alimente pour le moment ni WC, ni lavabo. Encore quelques mois et la copro ne paiera plus l'eau de l'école. J'ai bien peur que la dizaine de milliers d'euros nécessaire à la mise en oeuvre de ce compteur reste à la charge de la copro et du bailleur social.
Sur votre réponse disant que les emphythéotes n'ont rien à faire dans l'ASL, je suis très surpris. LEs notaires spécialisés dans le domaine et l'administrateur judiciaire sont d'un avis contraire. Vous le savez surement mais un emphythéote se situe entre un locataire et un propriétaire.
Un bail emphythéotique dit bien que toute les charges sont à la charge du 'locataire'... et que le propriétaire n'a son mot à dire qu'à la fin du bail pour retrouver ses murs en état.
Etes vous sur de votre affirmation ? S'applique t'elle dans tous les cas ? Avez-vous des références ?
Merci d'avance,
Laurent |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 08:51:47
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JPM: c'est une boussole ou un chauffeur de taxi qu'il faut offrir à Laurent....pour le 20ème arrdt!!!
laurent: vous confondez encore et toujours propriétaire et locataire: ce n'est pas parce qu'il paye des charges que le locataire emphythéotique est devenu propriétaire des murs!!!!! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 08:57:10
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OK ! Il ne faut pas inverser la charge de la preuve.
A quelqu'un de me rapporter le preuve qu'un emphythéote peut faire partie d'une associations de propriétaires Surtout depuis que l'ordonnance du 1er juillet 2004, en cas d'usufruit du bien, fait le nu-propriétaire seul membre de l'ASL.
Ceci étant il est vrai qu'un emphythéote a plus de droits qu'un locataire ordinaire, mais aussi que ce régime, créé pour les vignobles et les oliveraies, ne trouve son plein épanouissement que dans le monde rural.
Le Code civil n'en a pas parlé alors qu'il existait depuis des siècles. On le trouve dans le Code rural, mais de nos jours, les collectivités territoriales en font grand usage.
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laurent75000
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 09:02:16
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J'suis preneur de tous conseils, boussoles et autres chauffeur de taxi :-)
... mais lorsqu'un notaire spécialisé dans les ASL, un avocat, un juriste et un administrateur judiciaire me disent que les emphythéotes, les propriétaires et les copropriétaires doivent signer les statuts, je les crois.
C'est juste pour ca que je demande vos sources pour les soumettre à mes 'prestataires'. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 11:35:51
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Recherche à effectuer 
A la vérité, celà ne serait pas choquant. Mais vous avez indiqué plus haut, me semble-t-il, qu'ils ne se sont pas lancés dans l'aventure ???
Si je trouve quelque chose, je le dirai (au futur !)
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 11:53:57
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Comme vous avez parlé de spécialistes des ASL je me suis précipité su le site de Jurisprudentes.
J'ai obtenu le modèle de statuts d'une ASL mis à jour puisqu'il fait mention de l'Ordonnance de 2004.
Et je lis :
++++++++++++
Il est formé une Association Syndicale Libre (ASL) de propriétaires régie par l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires et tous textes d’application, complémentaires ou modificatifs.
Les syndicats de copropriétaires ou propriétaires des terrains, bâtis ou non, compris dans l'ensemble immobilier dit « …, » situé à …, rue …, cadastré section …, numéro … , sont les membres de cette Association.[…]
En cas d’existence d’un syndicat de copropriétaires sur tout lot, c’est le syndicat qui sera membre de l’ASL de propriétaires, mais chaque copropriétaire devra donner individuellement son consentement à l’adhésion à l’ASL, sauf si l’adhésion résulte de l’acte de mutation à son profit dans les conditions précisées infra. Le syndic n’a pas à justifier d'une autorisation préalable de l'assemblée générale de son syndicat.
++++++++
Or tous les UInautes savent qu'une syndicat de copropriétaires qui n'est propriétaire de rien ne peut pas être membre d'une ASL, ce qui résulte en outre de plusieurs arrêts de la Cour de cassation 
Je vais passer par Baillargues à tout hasard
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 15:44:12
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Il semble que certaines prérogatives particulières sont accordées à l'emphytéote lorsque le bail comporte une clause prévoyant qu'il deviendra propriétaire du bien à l'expiration du bail emphytéotique.
En effet l'emphytéose se présente alors comme un instrument de crédit. Si le bail est de trente ans, le loyer est calculé de telle manière qu'il correspond à un paiement du bien en trente années. Il y a sans doute des avantages fiscaux ou autres liés à ce genre d'opération.
On peut alors mieux comprendre que l'emphytéote soit considéré comme propriétaire. Mais je n'ai trouvé d'exemple pratique qu'en droit de l'urbanisme.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 16:50:19
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Un seul arrêt en trente ans dans Légifrance sur ASL + emphytéose + copropriété (dans ce cas)
Cass . civ. 3e ch. 17 mai 2006 (n° 05-11665).
L'arrêt ne nous dit pas grand chose sinon que l'emphytéote ne devait pas être convoqué aux assemblées du syndicat de copropriétaires.
Par ailleurs la solution finale est sans intérêt car le bailleur avait omis de demander l'annulation de certaines assemblées et qu'il y avait chose jugée contre lui sur bien des points.
Mais l'arrêt d'appel attaqué devrait nous en dire plus sur les éléments de l'affaire
CA Versailles 1ere chambre 1ere section du 9 décembre 2004
Sté Paul X... c/ l’association syndicale des propriétaires de la Villa Marie-Justine (l’APVMJ)
On se partage le travail : j'ai trouvé l'arrêt de cassation, vous écrivez bien poliment à M. le Greffier en chef de la Cour d'appel (civile) 5 place André Mignot 78000 Versailles
pour lui demander une copie de cet arrêt en mettant toutes les indications ci dessus. C'est gratuit.
De toute manière, le sujet présente un intérêt évident.
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laurent75000
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 23:55:25
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JPM, dans votre post du 16 mars 2009 à 0h20, vous écrivez :
"Il n'existe aucune partie commune dans une copropriété en volumes. Il n'existe que des servitudes entre lots volumes"
Pouvez-vous me confirmer qu'il faut lire "ensemble en volumes" et non "copropriétés en volume" ?
Je viens de relire mon projet de statut. Il n'y est pas fait état du "syndicat de copropriété", mais bien de de copropriétaires. (les avocats et juristes ne peuvent pas se tromper tout le temps).
JPM, je viens de rédiger la lettre au greffier. Je la poste demain.
Et demain, j'appelle aussi l'avocat. A priori, nous allons faire appel.
Laurent |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 mars 2009 : 00:58:43
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L'expression " ensemble en volumes " est employée. Elle présente l'inconvénient majeur d'être dépourvue de sens.
Il est bien certain que le mécanisme que nous traitons s'entend de la division en volumes de la propriété d'un immeuble (le terrain + son dessus + son dessous) avant même la construction du moindre bâtiment. Chaque lot-volume est un bien immobilier issu issu de la division de la propriété du bien initial.
Conclusion : il s'agit bien d'une copropriété divise en volumes, par opposition à la copropriété indivise du Code civil : une source, un chemin, l'un ou l'autre utilisé indifféremment par tous les copropriétaires indivis. Pour simplifier on parle de copropriété en volumes.
De manière plus approprié, on peut parler d'un ensemble immobilier en volumes quand sur un même tènement, il existe plusieurs parcelles distinctes divisées en volumes. Il y a alors plusieurs copropriétés en volumes sur le même tènement. C'est un ensemble immobilier.
OK pour le greffe. Merci. Le délai de retour oscille entre quatre et douze jours ouvrables.
Vous pourrez me passer la numérisation par e-mail ou m'envoyer photopie par courrier (voir présentation et informations légales dans l'accueil de mon site). Il est vraisemblable que je ferai un top dans le site, mais sans parler de vos problèmes bien entendu. C'est le mécanisme qui m'intéresse.
Il y a un autre problème de la Ville de Paris que je souhaire reprendre dans le même genre : les passages de voies publiques au niveau du sol sous des immeubles en copropriété.
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