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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 19 janv. 2004 : 13:50:32
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1) Pour les copropriétaires qui fréquentent ce forum, est-il courant qu'il y ait des votes séparés pour le mandat puis pour le contrat ? Ou est-ce plutôt l'attitude inverse qui prévaut ?
2) Bien qu'il s'agisse d'un cas assez improbable, que se passerait-t-il si le contrat est refusé par les copropriétaires ?
3) Citation :
l est sans doute utile ici de rappeler qu'un syndic ne peut retenir des honoraires que dans la mesure où ils ont été approuvés par l'AG conformément à l'art.29.
Cette remarque me semble toute théorique. Arrive-t-il souvent que des copropriétaires aillent en justice pour se faire rembourser des honoraires non votés ?
Elisabeth |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 20 janv. 2004 : 01:01:21
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Reprenez l’exemple caricatural que j’ai donné dans un précédent message pour constater d’évidence que la décision sur le mandat et celle sur les conditions d’exercice du mandat sont indissociables.
La rémunération du syndic est un élément essentiel du contrat de mandat, comme le prix est un élément essentiel d’un contrat de vente. Imaginerait-on de dissocier la décision d’acheter une chose de la décision de la payer un certain prix ? Non, on achète une chose un certain prix, sans chercher à séparer, ce qui n’aurait guère de sens, un acte d’achat et un acte de paiement, car tant qu’on n’a pas payé, ou s’engagé à payer, on n’a pas véritablement acheté. S’entendre sur la chose ne suffit pas, il faut encore s’entendre sur le prix, et cette évidence est bien imposée par le code civil.
En revanche, quitus et approbation des comptes sont deux actes différents pour lesquels il y a lieu de statuer séparément.
Les deux jurisprudences citées ne s’appliquent donc pas à la question.
Elles s’appliquent d’autant moins que la distinction faite entre mandat et contrat est spécieuse.
Car il n’y a jamais qu’un seul acte, le contrat par lequel on donne mandat, le mandat étant une forme de contrat. La forme que peut prendre ce contrat ne doit pas prêter à l’illusion qu’il y ait deux actes distincts. Dans une forme simplifiée, on se contente d’une mention dans le procès-verbal que l’on donne mandat à une certaine personne pour être syndic, en précisant, s’il y a lieu, sa rémunération. Pour bien faire, on peut préciser que ce mandat est accepté, condition nécessaire à la validité du mandat, mais on peut l’omettre, cela pouvant être considéré comme implicite. L’étendue du mandat n’a pas à être rédigée de façon exhaustive, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public, étant suffisamment détaillé. Dans une forme plus élaborée, le PV renvoie à un document séparé signé conjointement par un représentant du mandant et le mandataire désigné comme syndic. Que l’on adopte l’une ou l’autre de ces formes, il n’y a qu’un seul acte juridique, même si cet acte est matérialisé sur deux documents distincts qui se complètent.Citation :
un contrat de syndic qui n'a pas était approuvé dans les conditions prévues par l'art.29 du décret du 17.3.1967 n'est pas opposable aux copropriétaires"
Cela signifie tout simplement que les conditions d’exercice du mandat stipulées dans le contrat doivent avoir été approuvées à la majorité de l’article 24, c’est dire la majorité des voix présentes ou représentées. Car l’article 29 ne dit rien de plus. Il ne dit aucunement qu’il faille un vote distinct de celui de la désignation de la personne du syndic. Si, par un seul vote, on décide pour un contrat de mandat désignant la personne et sa rémunération, cette rémunération aura été décidée à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, donc une majorité au moins égale au minimum exigé. CQFD.
Dans la plupart des copropriétés on ne procède qu’à un seul vote et je ne sache pas qu’il y ait jamais eu invalidation de la désignation du syndic pour ce motif.
Pour Elizabeth
Je ne sais pas si l'on va souvent en justice pour cela, mais que l'on refuse de payer au syndic des honoraires non prévus dans le contrat, cela est fréquent. Litige ne signifie pas forcément procès.
Cordialement
P.F. Barde |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 20 janv. 2004 : 08:55:52
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On refuse de payer des honoraires non prévus au contrat. D'accord, mais concrètement, comment fait-on ?
C'est le syndic qui manipule les fonds ; comment peut-on s'opposer à ce qu'il prélève ces honoraires ?
Ou même qu'il rembourse s'il a déjà prélevé les sommes ?
Elisabeth |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 janv. 2004 : 09:42:11
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Je reviens à la charge car il me semble y avoir là un amalgame mandat-contrat embrouillé qui est préjudiciable aux copropriétaires.
Il est bien stipulé par les texte que le MANDAT au syndic (contrat de mandat des puristes ne me convient pas car peu parlant pour les néophytes), le MANDAT est bien donné à la maj.art.25.
Ce mandat n'a effectivement pas à être détaillé puisque s'inscrivant dans le cadre de l'art.18. D'ailleurs, un Syndicat aurait-il compétence pour ajouter à la loi ? A mon avis, non.
Barde, vous dites "la rémunération est un élément essentiel du (contrat)de mandat". Mais pas du tout ! Les textes ne font aucune distinction entre syndic prof ou non prof, entre syndic bénévole ou syndic rémunéré.
le MANDAT du syndic est de même nature, que ce syndic soit prof. ou non, rémunéré ou non. La rémunération du syndic n'est pas automatiquement induite par son mandat. Elle est éventuelle.
Où voyez vous que le MANDAT de gestion donné au syndic implique de façon indissociable une rémunération !
Manifestement, nous n'avons pas les mêmes lunettes, les syndics non prof. ET bénévoles non plus.
C'est la raison pour laquelle la rémunération du syndic, prof. ou non (un syndic non prof. peut aussi être rémunéré), est approuvée séparemment. Les textes en font expressément mention, nous n'avons pas compétence pour revenir dessus.
Et les conditions d'exercice du MANDAT, que nous appelons communément CONTRAT ? Et bien lui aussi il est éventuel, spécifique à chaque copropriété. (Du moins en principe, si les Syndicats prenaient le temps de l'analyser et de le négocier ....).
S'il n'y a pas de "conditions particulières d'exercice du mandat", il n'y a aucune obligation de rédiger un contrat. Ce contrat de syndic n'est pas indissociable du mandat, il lui est distinct.
Pour résumer, je dirais que :
- le MANDAT au syndic est un acte de nature juridique. Il n'est que l'application de la loi, il n'est pas négociable ni transmissible.
- la rémunération du syndic et son contrat sont de nature commerciale. Ils sont négociables librement entre les parties lors d'une négociation commerciale.
Nous avons bien entre MANDAT d'une part, rémunération ET CONTRAT d'autre part, des questions de NATURE différente (juridique/commerciale) qui IMPOSENT un vote distinct sur chacune de ces questions :
- Nomination du syndic (MANDAT) art.25.
- CONTRAT du syndic (qui peut comprendre les rémunérations) art.24
- Rémunérations du syndic (si pas prévu au contrat) art.24
Nous avons là la même différence de NATURE qu'avec l'approbation des comptes (comptable) et le quitus au syndic (juridique) nécessitant deux votes distincts. Les jugements et arrêts que j'ai rapportés plus haut s'appliqueraient ici aussi.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 21 janv. 2004 : 02:10:22
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Gedehem, je vous engage vivement à étudier le code civil. Votre distinction entre mandat et contrat ne repose sur rien. Peut-être y a-t-il ici une difficulté de vocabulaire. Le terme contrat, dans son acception juridique, signifie acte de volonté. Par extension, et à défaut de mot spécifique, il désigne le document sur lequel est transcrit cette volonté. Le contrat peut n’être pas matérialisé dans un document spécifique. Il peut même n’être que verbal. Le débat sur le contrat de syndic peut tourner au dialogue de sourd en raison de cette simple difficulté de vocabulaire.
La question du contrat de syndic s’appliquant plus particulièrement aux syndics professionnels, je n’envisage que le cas du mandat donné à un syndic professionnel, nécessairement rémunéré.
Article 1101 : « Le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s’obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose. »
Article 1984 : « Le mandat, ou procuration, est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire. »
Le mandat donné au syndic est bien un contrat.
Ce contrat peut, mais ce n’est pas obligatoire, être matérialisé par un document couramment nommé « contrat de syndic ». Comme de nombreux contrats, le mandat donné au syndic peut contenir de nombreuses clauses. La clause relative à la personne du syndic doit être approuvée à la majorité de l’article 25 ou éventuellement 25-1. Les autres clauses doivent être approuvées à la majorité de l’article 24 (article 29 du décret). Cela signifie qu’au cas où les copropriétaires sont appelés à statuer sur une question ne portant que sur la rémunération ou conditions d’exercice du mandat, la majorité de l’article 24 suffit. Les textes ne disent rien de plus. Si l’ensemble des clauses du contrat ne font l’objet que d’un vote, la rémunération et autres conditions d’exercice du mandat satisfont aux dispositions de l’article 25 et a fortiori à celles de l’article 24. Le décret n’impose pas un vote séparé, explicitement tout au moins.
L’obligation du vote séparé viendrait des arrêts de la cour de cassation déclarant invalide un vote portant sur plusieurs questions distinctes. Des questions sont distinctes si l’une ne dépend pas de l’autre. Quand les copropriétaires désignent un syndic, ils s’accordent sur une personne d’une part et sur la rémunération qui lui sera versée d’autre part. Ils ne sont pas prêt à payer leur syndic n’importe quel prix. La validité de la décision portant sur la personne est donc conditionnée à la décision portant sur la rémunération. En outre, le mandat étant un contrat bilatéral, il faut encore que le mandataire accepte la rémunération sur laquelle s’accordent les copropriétaires. Un accord sur la rémunération est donc indispensable à la validité de la décision sur la personne. C’est pourquoi ces deux questions, très étroitement liées, n’entrent pas dans le champ d’application de l’arrêt de la cour de cassation invalidant un vote pour deux questions distinctes.
Je renouvelle enfin ma question subsidiaire : quel est l’intérêt de procéder à deux votes plutôt qu’à un seul ?
Cordialement
P.F. Barde |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 21 janv. 2004 : 08:51:26
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Il n'y a aucun doute que les fonctions du syndic s'exercent dans le cadre d'un mandat et non d'un simple contrat ; au demeurant, l'article 29 du décret du 17 mars 1967 le confirme, puisque qu'il précise que "les conditions de la rémunération du syndic sous réserve, le cas échéant, de la réglementation y afférente ainsi que les modalités particulières d'exécution de son MANDAT [souligné par nous] sont fixées, dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 et du présent décret, par l'assemblée générale, à la majorité prévue par l'article 24 de cette loi".
Le terme de contrat devrait normalement être proscrit en la matière, car impropre juridiquement, mais il est tellement répandu que ce serait peine perdue. Le projet de décret modificatif du décret de 1967, si toutefois sa rédaction finale ne diffère pas du projet qui a circulé, l'entérine et le cadre à sa façon en donnant une nouvelle rédaction de l'article 29 :
"Le CONTRAT DU MANDAT [souligné par nous], qui désigne le syndic, peut déterminer ses conditions d'exécutions en conformité avec l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Il fixe les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il est voté par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965".
Nous rejoignons P.F.Barde sur le fait qu'un mandat n'existe pas sans "conditions de la rémunération" et sans "modalités particulières d'exécution" ! Aussi pensons-nous que l'article 29 dans sa rédaction actuelle ne s'applique que dans les cas où (cas sauf erreur oublié dans ce débat), pendant la durée du mandat (par exemple de 3 ans), le syndic ou l'assemblée souhaiteraient modifier des conditions sans le remettre en cause...
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 janv. 2004 : 10:45:48
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Vous dites : "..un mandat n'existe pas sans 'conditions de la rémunération' et sans 'conditions particulière d'exécution' ..."
Si je lis bien et comprend bien tout ça, vous dites qu'un mandat ne peut exister sans contrat, et qu'en l'état des textes actuels : "MANDAT-rémunérations-conditions d'exécution" sont indissociables.
Et cette affirmation pour accréditer la thèse avancée par certains suivant laquelle la nomination du syndic à l'art.25, le fait de lui donner mandat, induirait automatiquement et obligatoirement l'acceptation de ses 'rémunérations-conditions d'exécution'.
C'est ce que je dis parfois : nous n'avons pas les mêmes lunettes.
Je pose ces questions :
Les textes ne faisant aucune distinction entre syndic prof. et non prof., quid du mandat-contrat-rémunération du syndic non prof. n'ayant pas de "rémunération-conditions d'exécution" ?
Pourquoi le législateur a t-il prévu que le mandat était donné obligatoirement à l'art.25 (ou 25-1) et les rémunérations-conditions d'exécution de l'art.24, si ce n'est que parce qu'ils ne sont pas de même nature et qu'ils doivent faire l'objet d'un vote distinct.
(Au fait, vous ne parlez pas de cette différence de nature entre le mandat, qui ne peut être l'objet d'aucune tractation, et rémunérations-conditions d'exécution qui sont-peuvent-doivent faire l'objet de négociations. Et que le vote sur des questions de nature distincte doit faire l'objet de votes distincts)
Le projet de modif. du décret de 1967 en son art.29 ne dis pas autre chose " le contrat DU mandat" .. et non "le contrat DE mandat"... "le contrat DU mandat est fixé par l'AG à la majorité art.25 ou 25-1.
Il s'agit là à l'évidence d'une question autre, distincte de la nomination du syndic prévue, elle, expressément, art.25c.
Sinon, le texte aurait spécifié un truc du genre " sont fixés en même temps que la nomination du syndic" ou "lors de sa nomination ..."
Le seul point notable, c'est que rémunérations et conditions particulières nécessitaient la majorité art.24. Si le projet est retenu, ce sera l'art.25 ou 25-1.
MANDAT de gestion au syndic, contrat du mandat et rémunérations, ce n'est pas la même chose. Décortiqueurs de pattes de mouche que nous sommes, je ne vois pas comment nous pourrions échapper à 2 votes distincts sur des question dont la nature et l'objet sont différents, avant ou après la modif. du décret de 67.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 janv. 2004 : 11:13:25
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J'avais oublié ce point :
Vous le précisez, une AG peut tout à fait, au cours d'un mandat de 2 ou 3 ans, modifier rémunérations et conditions d'exécution, après négociation et accord des parties.
Je suis totalement d'accord avec ce point, trop souvent ignoré.
Mais il y a bien là un vote distinct de la nomination (mandat) du syndic, à une autre majorité.
Pourtant, selon vous, l'approbation initiale rémunérations-conditions d'exécution découlerait obligatoirement du même vote que sa nomination.
Le mandat est immuable, sauf révocation motivée.
Si je suis votre raisonnement, cela impliquerait que la remise en cause des rémunération-conditions d'exécution ne soit pas possible, indivisibles du mandat, immuables durant toute sa durée.
Tel n'est pas du tout le cas, et vous le précisez fort justement. C'est pourquoi, de la même façon, l'approbation et les modifications des rémunérations-conditions d'exécution doivent faire l'objet d'un vote distinct de celui pour la nomination du syndic (mandat), car ils ne sont pas de même nature, ils n'ont pas le même objet, qu'ils ne sont pas indivisibles et que les textes le prévoient.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 22 janv. 2004 : 00:24:23
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Ne m'étant pas encore exprimé sur cette question, je vais y aller de mon refrain.
Pour ma part, je trouve, d'un point de vue sémantique, critiquable l'appellation "contrat de mandat". En revanche, je ne consteste pas la chose elle-même.
La notion de "contrat de syndic" m'apparaît inexacte et inutile.
- Le mandat du syndic est institué (ou institutionnel). En d'autres termes, le syndic est lié au syndicat par un contrat de mandat (ou, si on préfère, selon la technique du contrat de mandat).
- En survolant les dispositions de la loi de 1970 (loi Hoguet) et le décret de 1972, je ne vois aucune trace d'un quelconque "contrat de syndic".
- L'art. 25 de la loi de 1965 concerne exclusivement "la désignation (...) du syndic".
- L'art. 29 du décret de 1967 dispose que sont votées dans les conditions de l'art. 24 de la loi les conditions tant financières que juridiques particulières d'exécution du mandat du syndic.
- L'art. 11 4° du même décret dispose que sont notifiées au plus tard en même temps que l'ordre du jour les conditions essentielles du contrat proposé, lorsque l'assemblée est appelée à approuver l'un des contrats visés (...) à l'art. 29.
Il convient de relever que l'art. 11 4° procède par renvoi à l'art. 29. Sont ainsi visées les conditions tant financières que matérielles ou juridiques de l'exécution du mandat telles que mentionnées à ce dernier article.
Par ailleurs, il ne faudrait pas se laisser impressionner par l'utilisation, dans l'art. 11 4° du décret, du terme "contrat" - employé ici à deux reprises - qui, a priori, contribuerait à militer en faveur du "contrat de syndic". D'une part, cet art. 11 4° se rapporte, plus généralement, à l'approbation ou à l'autorisation d'une transaction d'un devis ou d'un marché pour la réalisation de travaux, d'actes d'acquisition ou de disposition, ainsi que de conventions auxquelles le syndic est personnellement intéressé. Dans ces cas, l'opération en cause est bien de nature contractuelle. D'autre part, s'agissant plus spécifiquement du renvoi aux dispositions de l'art. 29 du décret, celles-ci visent, non seulement les modalités d'exécution du mandat, y compris financières, mais également l'ouverture d'un compte séparé. Et force est de reconnaître que la convention de compte constitue un contrat. Reste le cas des modalités d'exécution du mandat. Et ici on peut raisonnablement penser que l'emploi du terme "contrat" par l'art. 11 4° constitue un raccourci commode pour éviter d'avoir à répéter la formule contenue dans l'al. 1 de l'art. 29. Par ailleurs, en raison du renvoi opéré par l'art. 11 4° à l'art. 29, le contrat dont il est question est le contrat de mandat dont les modalités (financières et d'exécution) sont susceptibles d'être précisées.
Distinguer le contrat de mandat (ou le mécanisme du mandat) et le "contrat de syndic" laisserait croire que le syndic est lié au syndicat par un double contrat : contrat de mandat et contrat de syndic. Ce qui n'est pas exact.
Le syndic agit en vertu d'un seul et même contrat : le contrat de mandat. En effet, l'essentiel de la mission du syndic tient à la conclusion d'actes juridiques au nom et pour le compte du syndicat. Et la doctrine s'accorde sur cette qualification de mandat.
A ce mandat institué (ou institutionnel) sont attachées les fonctions instituées (ou institutionnelles), également, telles qu'elles résultent de la teneur des dispositions de l'art. 18 de la loi. De jure, elles s'imposent avec la désignation du syndic.
Mais, pour autant, les dispositions de l'art. 18 n'absorbent pas toute la matière.
Parallèlement, les dispositions de l'art. 29 du décret, à la condition que les dispositions de l'art. 11 4° du décret soient elles-mêmes respectées, donnent la possibilité d'enrichir la manière dont les fonctions du syndic seront assumées.
Les conditions financières, matérielles et juridiques viennent compléter et s'aggréger aux fonctions instituées par ailleurs. Mais l'objet demeure le même : le contrat de mandat né de la désignation du syndic.
En d'autres termes, un seul et même contrat lie le syndic au syndicat : le contrat de mandat.
Celui-ci comporte un double volet : d'une part un volet institué, de nature légale dans son contenu, (tiré, pour l'essentiel, de l'art. 18 de la loi) et, d'autre part, de nature ayant une coloration plus purement contractuelle.
Rappelons, ici, que le contrat se caractérise essentiellement par la procédure singulière de sa formation. C'est le consentement des parties qui permet de "typer" le contrat, indépendamment de la manière dont le contenu du contrat est déterminé. Le caractère imposé par la loi, pour le tout ou pour partie, du contenu du contrat, ne permet pas de rejeter la nature contractuelle de la relation en question. Ici, il y a bien consentement de toutes les parties, qui résulte de la désignation du syndic, conformément aux conditions de majorité de l'art. 25 de la loi. Quant aux modalités particulières, si elles présentent, a priori, un caractère plus négocié, la pratique montre qu'elles relèvent, en réalité, de la technique empruntée au contrat d'adhésion. La marge de manoeuvre pour modifier le contenu est plus que limitée.
De ce qui précède, je crois que le mieux serait de cesser de distinguer le mandat du pseudo-contrat de syndic. Il n'y a qu'un seul contrat (ou une seule technique) : le contrat de mandat.
Il serait plus raisonnable d'utiliser les termes "conditions spécifiques d'exécution du contrat de mandat" ou quelque chose comme ça (ceci étant, je n'ai rien contre l'emploi des termes "contrat de syndic" entre guillemets, à titre de convention d'écriture, pour aller plus vite !).
Peu importe que ces conditions spécifiques ne concernent que l'aspect financier de l'exécution du mandat du syndic. Les dispositions de l'art. 29 n'imposent pas qu'un sort particulier soit réservé à tel ou tel aspect des conditions spécifiques.
Il n'y a donc qu'un contrat de mandat.
Mais il faut en venir, maintenant, aux conditions de vote.
1° Les dispositions légales ont une autorité supérieure aux dispositions décrétales.
2° L'art. 25 de la loi concerne strictement la désignation, sans autre précision.
3° L'art. 24 de la loi constitue en quelque sorte une disposition balai. En d'autres termes, ce qui ne relève pas strictement d'une majorité autre, relève de l'art. 24. Ce qui revient à dire que l'art. 24 est la majorité de droit commun, s'il n'en est pas disposé autrement par ailleurs. Les autres majorités sont d'exception et elles doivent être interprétées strictement. L'art. 25 vise la désignation. Et la désignation n'absorbe pas, en soi, les conditions spécifiques d'exécution du contrat de mandat, d'un point de vue financier, matériel ou juridique.
4° D'ailleurs, l'art. 29 du décret vise les modalités d'exécution du contrat, qui relèvent expressément de la majorité de l'art. 24 de la loi.
5° Historiquement, il ne faut pas oublier que la loi de 1965 a renforcé les exigences de majorité concernant la désignation du syndic, par rapport à ce qui existait sous l'empire de la loi de 1938. De telle sorte que l'on peut légitimement soutenir que la majorité de l'art. 25 concerne de la manière la plus stricte la nomination et rien d'autre.
6° L'art. 11 4° impose la notification au plus tard en même temps que l'ordre du jour des conditions spécifiques.
Il en résulte deux éléments :
- Sur la disjonction entre la désignation du syndic et l'adoption des conditions spécifiques.
Cette disjonction existe bien. Mais elle est purement fonctionnelle. La désignation relève d'un vote à la majorité de l'art. 25 et les conditions spécifiques sont redevables d'un vote à la majorité de l'art. 24.
C'est parce que les deux décisions relèvent de majorités différentes qu'elles ont été séparées.
Mais je ne crois pas que l'on puisse aller au-delà et considérer que si le mandat est un acte de nature juridique, les conditions spécifiques seraient de nature commerciale. Les deux éléments revêtent un caractère juridique. Seulement, s'agissant des conditions spécifiques, une marge de modification, théorique, est laissée aux parties. Le mandat, qui résulte de la désignation du syndic, avec ses deux volets, l'un nécessaire, l'autre contingent, consititue, pour le tout un contrat. Il s'agit, pour le tout d'un acte juridique.
De plus, les conditions spécifiques ne peuvent être détachées du contrat lui-même dont elles constituent l'un des aspects. Elles dépendent du mandat qui résulte de la désignation du syndic. Elles lui sont subordonnées.
Par ailleurs, la disjonction entre les deux décisions s'oppose bien à ce que la conclusion ou la naissance du mandat soit représentée par la seule adoption des conditions spéciales à la majorité de l'art. 24. En revanche, puisque ces conditions spéciales peuvent être fixées à la majorité de l'art. 24, a fortiori peuvent-elles l'être, de facto et de jure, à une majorité plus rigoureuse, celle de l'art. 25.
Ainsi, le projet de résolution qui serait libellé et adopté de telle façon que, en même temps que la désignation du syndic, seraient visées les conditions spécifiques de l'exécution de son mandat, ne devrait pas encourir de censure. A condition que la majorité utile de l'art. 25 soit réunie et que ces conditions spécifiques aient été notifiées à temps.
De telle sorte qu'il est difficile, me semble-t-il, de faire jouer ici le principe de l'autonomie des décisions (ce n'est pas la même chose, pour le quitus, qui a pour objet la gestion antérieure du syndic). A ma connaissance, la jurisprudence n'a jamais invalidé les conditions spéciales votées dans la foulée de la désignation du syndic, le tout à la majorité de l'art. 25. Mais je suis preneur de tout arrêt de la cour de cassation qui, expressément, aurait tranché dans un sens contraire (attention, pas d'arrêt ou de décision des juges du fond, un arrêt de la cour de cassation et qui plus est un arrêt de cassation pour violation de la loi ou un arrêt de rejet qui a procédé par substitution de motifs ou qui contient les expressions suivantes : "a pu a bon droit" ; "a pu très justement"...).
- Sur la sanction du défaut d'adoption des conditions spécifiques.
Admettons que le syndic ait été utilement désigné et que, faute de vote, faute de majorité utile, ou faute de notification des conditions spécifiques, celles-ci n'aient pas été - ou n'aient pas pu être - valablement adoptées.
La plus mauvaise des solutions consisterait à faire tomber le mandat du syndic dans son ensemble. Ce serait le syndicat qui en pâtirait.
Il est légitime de soutenir que la sanction adéquate, ici, consiste seulement à priver de toute efficacité les conditions spécifiques.
Une telle sanction est conforme à l'évolution du droit objectif qui tend à frapper "là ou ça fait mal". C'est ainsi, par exemple, que la déchéance du droit aux intérêts est une sanction efficace à l'égard de la violation des règles applicables au crédit à la consommation.
Elle a également un intérêt comminatoire. Elle devrait inciter les syndics à veiller au respect des règles tirées de la loi de 1965, ainsi que du décret, sous peine de se voir opposer l'illégitimité de leur rémunaration.
Cette sanction est conforme avec les règles du droit commun du contrat (ou de la technique) de mandat. La gratuité est de la nature du contrat de mandat (mais pas de son essence).
Il n'y a guère à regretter le vide laissé par le retranchement des conditions spéficiques. Il suffit, lorsque la nécessité apparaît, de se référer aux règles du droit commun des contrats, ainsi qu'à celles du droit commun du mandat. Les dispositions des art. 1984 et s. C. civ. étant supplétives, elles s'imposeront en l'absence de disposition particulière, le cas échéant, en combinaison avec les règles tirées de la loi de 1965.
En définitive, chacun aura compris que je trouve artificielle la distinction entre le mandat et le "contrat de syndic".
L'avant-projet de refonte du décret de 1967, dont les termes sont rapportés par Universimmo, me laisse perplexe.
J'ai cru que, dans l'expression "contrat du mandat", "du" était dû à une faute de frappe. Il semble que non !
Que veut dire ce charabia tant grammitical que juridique !
Qu'est-ce qu'un mandat ? Une charlotte aux poires ?
Sur ce point je ne partage pas du tout la réticence de Universimmo à l'égard de l'utilisation du terme contrat à l'égard du mandat qui lie le syndic (si c'est bien ce que j'ai compris). C'est pourtant bel et bien la technique du contrat de mandat qui explique la représentation du syndicat.
"Du" remplace "de le" et marque ici l'attribution. Depuis quand un contrat aurait-il pour sujets, actifs et passifs, une catégorie autre que celle des personnes ?
Traduction du "contrat du mandat" : le contrat du contrat !???
Si les rédacteurs de l'éventuel futur décret n'ont que ça à proposer, mais qu'ils arrêtent immédiatement leurs "travaux"! A moins que lesdits rédacteurs aient usé de produits hallucinogènes !
Sans compter que dans sa rédaction actuelle, l'avant-projet de la disposition en cause est susceptible de constituer une disposition décrétale contra legem.
Conformément au principe de légalité, le décret est subordonné à la loi. Celle-ci prévoit que seule la désignation du syndic est votée à la majorité de l'art. 25 (cf. supra). Le risque est que, le cas échéant, l'illégalité du futur éventuel décret puisse être soulevée par voie d'exception, sans limitation dans le temps.
Dans ces conditions, après le flop de la rédaction de l'art. 25-1 de la loi de 1965, par le législateur, le mieux est encore de conserver l'actuel décret de 1967. Je serais volontiers conservateur ! Pourquoi changer, si c'est pour faire moins bien !
Enfin, je suis plein d'espoir ! A en croire un grand quotidien du soir, seulement 15% des lois votées en 2003 auraient reçu leurs décrets d'application !
Au fond, il convient de se référer le plus souvent possible aux principes généraux du droit et, lorsque des mécanismes contractuels sont en cause, aux principes généraux du droit des obligations - Delenda Carthago !
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 janv. 2004 : 09:00:05
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Brillante démonstration..., exercice de style, mais qui n'apporte pas d'éléments nouveaux..
je vous cite :
"2° L'art. 25 de la loi concerne strictement la désignation, sans autre précision.
3° L'art. 24 de la loi constitue en quelque sorte une disposition balai (c'est votre avis très personnel ! NDLR). En d'autres termes, ce qui ne relève pas strictement d'une majorité autre, relève de l'art. 24. Ce qui revient à dire que l'art. 24 est la majorité de droit commun, s'il n'en est pas disposé autrement par ailleurs. Les autres majorités sont d'exception et elles doivent être interprétées strictement. L'art. 25 vise la désignation. Et la désignation n'absorbe pas, en soi, les conditions spécifiques d'exécution du contrat de mandat, d'un point de vue financier, matériel ou juridique."
Je suis tout à fait d'accord avec cette position
LA DESIGNATION DU SYNDIC N'ABSORBE PAS, EN SOI, LES CONDITIONS SPECIFIQUES ..... D'UN POINT DE VUE FINANCIER, MATERIEL ET JURIDIQUE.
Je voudrais citer ici Jurisclasseur (dont on pense ce qu'on veut !).
"Il est vrai qu'au moment où l'assemblée va statuer sur le choix du nouveau syndic, les termes du contrat n'ont pas forcément été déjà arrêtés, notamment en l'absence de concertation préalable. Pour tenir compte de cette situation, on admet que l'assemblée générale peut, dans un premier temps, désigner le syndic et se prononcer lors d'une réunion ultérieure sur le contrat en question (CA Paris, 11 juill. 1991 : Loyers et copr. 1991, n° 484); encore faut-il que la seconde délibération intervienne rapidement étant donné que le syndic ne peut prétendre à une rémunération tant que celle-ci n'a pas été convenue avec le syndicat et que certains tribunaux sont même enclins à annuler la décision d'assemblée générale nommant le syndic faute d'informations suffisantes sur les conditions de sa rémunération.
La nécessité du contrat apparaît moins impérative lorsque la gestion de la copropriété est confiée à un syndic bénévole, c'est-à-dire à l'un des copropriétaires de l'immeuble (V. Fasc. 88).
Le formalisme ne s'impose pas de la même manière : outre que le syndic bénévole se contente souvent de demander simplement le remboursement de ses frais, les copropriétaires s'en remettent volontiers à ses bons offices pour assurer l'administration des parties communes sans qu'il soit besoin à leurs yeux de définir dans un document particulier les tâches auxquelles il est disposé à se consacrer.
Il appartient donc, dans chaque cas d'espèce, à l'assemblée générale d'apprécier l'opportunité d'établir un contrat en bonne et due forme.
"
Nous avons donc bien là deux aspects différents :
La désignation du syndic d'une part, ET, car elle n'est pas obligatoire et indivisible de sa nomination, l'adoption de ses conditions d'exécution-rémunération.
Certes, un contrat est de nature juridique.
Mais la désignation du syndic est de nature "juridico-juridique" à laquelle on ne peut rien changer, les conditions d'exécution-rémunération sont de nature "matériélo-juridico-financier" (pour reprendre vos termes), modifiables et négociables, ainsi que vous le précisez fort justement.
Que la nomination du syndic et l'adoption de son "contrat" interviennent à la même majorité art.25 importe peut, quand bien même l'art.24 suffit pour l'adoption des conditions d'exécution-rémunérations. Ceci est valable pour tout vote à l'art.24 !
Mais que la nomination du syndic et l'adoption des ses conditions d'exécution-rémunération interviennent au cours d'UN SEUL et même vote GLOBAL ne me parait conforme ni à la lettre ni à l'esprit des textes, et encore moins à la nature "juridico-juridique" de sa nomination (son mandat) et la nature "matériélo-juridico-financier" de ce que nous appellerons son contrat.
Si la nomination du syndic requiert au moins l'art.25 et que l'adoption de son "contrat" au moins l'art.24, il n'en reste pas moins que ces 2 questions bien que liées ne sont pas indivisibles, ne sont pas de même nature, distinguées par les textes y compris par l'avant projet du décret, et qu'elles nécessitent donc un vote séparé pour chacune d'elle.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 23 janv. 2004 : 13:25:39
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J'ai pu avoir un avis qui rejette catégoriquement l'argumentation de gédehem et rejoint totalement celle d'Antoine.
N'étant pas du tout juriste, j'aurais été bien incapable de vous répéter ce qu'on m' a dit ; mais grossièrement, cela rejoint l'argumentation d'Antoine. Ce que j'en ai retenu, est totalement résumé dans la dernière phrase d'Antoine :
Citation :
Au fond, il convient de se référer le plus souvent possible aux principes généraux du droit et, lorsque des mécanismes contractuels sont en cause, aux principes généraux du droit des obligations
C'est exactement ce qu'il m'a dit.
Donc, gédehem, veuillez décliner ici votre formation en droit ; même question pour Antoine.
Les éventuelles réponses donneront peut-être un argument de plus à Antoine !
Elisabeth
Edité par - Elisabeth le 26/02/2004 00:23:19 |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 23 janv. 2004 : 14:15:29
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Elisabeth,
Avec tout le respect que je vous dois, j'oppose à votre dernière demande une fin de non-recevoir.
Chacun a, ici, la liberté de s'exprimer, en respectant les lois en vigueur, ainsi que - et c'est sans doute plus important encore - les règles de courtoisie (cf. certains propos "rugueux" sur d'autres forums).
Peu importe la formation de chacun des intervenants (la diversité des approches constitue justement l'intérêt des présents forums), pourvu que les interventions soient argumentées (ce qui est le cas) !
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 janv. 2004 : 16:14:26
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Totalement d'accord avec vous, Antoine, mais alors TOTALEMENT.
Car d'éminents juristes nous en connaissons tous qui ont pleins d'avis sur tout, et pour certains pleins de certitudes, avis contradictoires lorsqu'on les met ensemble..
En copropriété, nous sommes passés d'une organisation ... ou il n'y avait pas d'organisation (avant 1938) à une organisation ou le privatif primait sur le commun, puis à une organisation économique où l'intérêt de la collectivité prime sur l'intérêt individuel .... au grand désespoir de certains éminents juristes !
La certitude c'est l'immobilisme.
Ce qui fait avancer le monde, et donc le Droit, en particulier en matière de copropriété, ce sont les incertitudes, les doutes, les interrogations, les confrontations, LA VIE en société laquelle change tous les jours, qui permettent de dégager une ligne directrice nouvelle, plus adaptée à la réalité des choses, autant que faire ce peut consensuelle.
Ici, c'est dans cette démarche que nous sommes TOUS, y compris lors de confrontations éventuelles..
Faudra-t-il montrer ses papiers et aussi interdire l'étoile jaune ou la croix pour intervenir ici ? ...( je n'ose plus parler du voile !)
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 24 janv. 2004 : 03:43:26
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Je ne peux que seconder/supporter, comme on dit en mauvais franglais, les deux interventions qui précèdent de Gédehem et d'Antoine, tant sur leur forme que sur leur fond.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 24 janv. 2004 : 09:43:57
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Toutes mes excuses pour mon intervention maladroite. J'avais bien conscience que cela risquait de ne pas passer !
Evidemment, quand on est bavard, il y a plus de chances qu'on commette des bourdes.
Elisabeth |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 24 janv. 2004 : 16:37:07
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J'adhère également totalement à l'idée que l'espace de libre expression offert par ce forum exclue que les opinions exprimées doivent être justifiées par un titre officiel quelconque. Le meilleur titre qui soit est celui de la solidité des arguments avancés. Mais il faut tenir compte aussi d'une autorité que confère à certains intervenants habituels, dont Antoine, la qualité générale de leurs propos. Lorsqu'Antoine, ou JPM ou d'autres portent un avis qui diffère du mien sur la question traitée, j'hésite à les contredire et ne me permets de le faire qu'après avoir contrôlé que mes arguments sont suffisamment solides, car je dois bien le reconnaître, ils ont presque toujours raison. J'ignore quels sont les diplômes d'Antoine et d'ailleurs peu m'importe, mais on ne saurait douter qu'il sait ce qu'il dit. Lorsqu'on est contredit par plusieurs personnes habituellement crédibles, il y a lieu de mettre en doute ses convictions.
La question posée fait appel moins à la science du droit qu'au respect du sens des mots et à l'intelligence d'un texte simple, rédigé en langage courant. Or le raisonnement de gedehem est vicié d'une part parce qu'il ne donne pas au mot "dissocié" son acception exacte d'autre part parce qu'il dénature les textes en y lisant ce qui n'y est pas.
Question de vocabulaire : sens du mot "dissociable"
Dissociable ne signifie pas différent. Deux choses très différentes par leur nature peuvent être étroitement associées, l'une ne pouvant exister sans l'autre. Elles peuvent même consister en deux éléments différents d'un même ensemble. On peut distinguer mandat et accord contractuel sur les honoraires en raison de différences de nature, mais la logique impose de les reconnaître associés par un lien d'interdépendance. Le mandat donné au syndic n'est valide que si le syndicat et le syndic pressenti s'accordent sur le montant des honoraires et la question des honoraires à verser à cette personne n'a de sens que s'il lui a été donné un mandat qu'elle a accepté. Prétendre dissocier les deux questions, c'est prétendre qu'on peut désigner un syndic sans régler la question de ses honoraires. On pourrait ainsi acheter un article dans un magasin tout en refusant d'en payer le prix.
Compréhension de texte
L'article 25 de la loi fixe la majorité nécessaire pour désigner le syndic. L'article 29 du décret fixe la majorité nécessaire pour décider des honoraires à lui verser. Cela suggère la possibilité de recourir à deux votes. Rien de plus. Rien de plus également dans l'article du jurisclasseur à ce sujet : l'assemblée peut procéder à deux votes, nulle part il n'y est dit qu'elle le doive. Cette obligation ne pourrait résulter que du respect de la règle rappelée par la cour de cassation en vertu du principe de l'autonomie de la décision, lequel ne s'applique qu'à des questions disjointes. Si l'on tient à tout prix à démontrer l'obligation des deux votes, force est de considérer que les deux questions disjointes. On pourrait aussi considérer que deux plus deux ne font pas quatre si besoin était.
En vérité l'intérêt pratique du sujet est fort mince. Que l'on procède à deux votes si l'on y tient. Je n'y vois aucun intérêt, plutôt des inconvénients (pourquoi faire compliqué quand on peut faire simple ?), mais aucun obstacle majeur. Ce qui me tracasse, c'est le plaisir qu'on peut avoir à gonfler des baudruches et plus encore à faire fi de la logique.
Cordialement
P.F. Barde |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 13 févr. 2004 : 04:30:53
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Citation :
On refuse de payer des honoraires non prévus au contrat. D'accord, mais concrètement, comment fait-on ?
C'est le syndic qui manipule les fonds ; comment peut-on s'opposer à ce qu'il prélève ces honoraires ?
Ou même qu'il rembourse s'il a déjà prélevé les sommes ?
Elisabeth
Bonjour Elisabeth,
C'est GEDEHEM qui a raison. Il doit y avoir 2 votes distincts : l'un sur l'élection du syndic et l'autre sur l'approbation de son contrat.
La Cour de Cassation stipule que ce second vote est inutile (et là je cite) dès lors que la convocation mentionne clairement que le renouvellement sera consenti aux mêmes conditions que précédemment (cass. civ. 3è, du 18.12.96, pourvoi n° 94-18.906).
LE PARTICULIER (spécial copropriété, Juin 2002, p.154) stipule : "Cependant il est préférable d'exiger du syndic qu'il fournisse son contrat lors de la première négociation, mais aussi pour chaque renouvellement, car de nouveaux copropriétaires ont pu arriver dans l'immeuble entre-temps".
Encore LE PARTICULIER, même numéro, même page : "En pratique, l'assemblée générale doit se prononcer, par des votes distincts, sur la nomination du syndic, puis sur l'approbation de son contrat (cass. civ. 3e, du 11.3.98;pourvoi n°96-12.479)."
D'autre part, les honoraires du syndic, faisant partie des comptes à approuver, LE PARTICULIER indique : "Lorsque l'AG est appelée à se prononcer sur les comptes de la copropriété, le syndic est tenu de joindre à la convocation le budget prévisionnel (art. 14-1 nouvelle loi de 1965) ; le compte des dépenses (honoraires de syndic, les travaux, les salaires du concierge, les frais de chauffage...) et des recettes de l'exercice écoulé,etc...".
Donc, logiquement, il est vrai que le contrat du syndic est un contrat qui le lie à la copropriété. Il est logique de pouvoir en discuter les termes, soit après l'avoir eu entre les mains en même temps que la convocation, afin de pouvoir se prononcer en connaissance de cause.
Amicalement.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 14 févr. 2004 : 00:06:35
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DU31,
Avez-vous lu tout ce fil de discussions ? Car cette question a fait couler beaucoup, beaucoup d'encre sans qu'il en soit sorti des certitudes absolues. D'excellents arguments ayant cependant été donnés de part et d'autre.
Elisabeth |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 14 févr. 2004 : 01:22:09
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J'ai tout lu Elisabeth.
Cependant ce ne sont pas mes propres interprétations que j'indique mais bel et bien des jurisprudences.
Bonne nuit 
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 27 févr. 2004 : 00:45:36
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Attention aux jurisprudences. Si l'on n'est pas suffisamment averti on commet vite des contresens. L'erreur la plus fréquente est l'amalgame de cas qui ne sont pas assimilables. La jurisprudence citéee par gédehem ne s'applique malheureusement pas au sujet.
Relisez bien la démonstration d'Antoine en mettant de côté vos préjugés.
Cordialement
P.F. Barde |
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